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房資網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流!基點(diǎn)機(jī)構(gòu) 2011年2月base point r&d department feb. 2011華紡淀山湖項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告市場(chǎng)篇基點(diǎn)地產(chǎn)研究市場(chǎng)base point group researchmarket房資網(wǎng)全國(guó)最低價(jià)銷售最新版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 聯(lián)系qq:1501688339上海基點(diǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司base point group research, limited上海靜安區(qū)威海路727弄24號(hào)前門3front door 24,no.727,weihai rd,jingan district,sh客服熱線ustomer hotline司郵箱:37991933main webpage:37991933目 錄前言一、宏觀背景分析(一) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析(二) 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策法規(guī)分析(三) 城市規(guī)劃分析二、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析(一)上海市場(chǎng)分析(二)蘇州市場(chǎng)分析(三)昆山市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析(一)淀山湖鎮(zhèn)概況(二)項(xiàng)目指標(biāo)分析(三)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目客源需求分析(一)客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析(二)客戶購買行為分析(三)目標(biāo)客戶定位分析五、項(xiàng)目立地分析(一) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析(二) 項(xiàng)目交通狀況分析(三) 項(xiàng)目所在地市政配套設(shè)施分析(四) 項(xiàng)目swot分析 六、項(xiàng)目定位分析(一) 項(xiàng)目整體定位分析(二) 項(xiàng)目客源定位分析(三) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析(四) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析前 言 該項(xiàng)目位于蘇州昆山市淀山湖鎮(zhèn)。淀山湖鎮(zhèn)的由來是因?yàn)槠渚o鄰淀山湖而得名,淀山湖總面積62平方米公里,跨上海,江蘇兩界,其中歸屬上海管轄的范圍占據(jù)了四分之三,所以淀山湖也成為上海稀缺資源中“一山一江一湖”中的“一湖”。 本項(xiàng)目也就坐擁在這煙波浩渺的淀山湖北岸,“淀山湖國(guó)際濱水社區(qū)”別墅群中。 本項(xiàng)目建筑面積達(dá)10.7萬平方米,在“淀山湖國(guó)際濱水社區(qū)”內(nèi)屬于中等規(guī)模的別墅項(xiàng)目。 “淀山湖國(guó)際濱水社區(qū)” 內(nèi)在建別墅項(xiàng)目約10個(gè),以歐美別墅風(fēng)格為主,產(chǎn)品有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排,目前尚無疊加別墅。普通公寓項(xiàng)目也非常少,房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以休閑度假別墅為主,屬于外來型為主的消費(fèi)力?!暗砩胶?guó)際濱水社區(qū)”地理屬性是歸屬昆山市,但其緊鄰上海市區(qū);且與上海市共享淀山湖的美麗湖景資源;加之也是上海市向西部?jī)?nèi)陸地區(qū)的重要交通路線之一,所以“淀山湖國(guó)際濱水社區(qū)”內(nèi)的高檔物業(yè)也成了上海購買群體的選購對(duì)象。相對(duì)而言,本區(qū)域內(nèi)的購買客戶非常少。一、宏觀背景分析(一)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析2010年,受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷,歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)不斷,國(guó)內(nèi)通貨膨脹,物價(jià)連續(xù)上漲,cpi 居高不下,人民幣升值威脅持續(xù)走高,面對(duì)這樣的環(huán)境中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持10左右的高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破39.7萬億元,gdp首次超過日本,一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體,并繼續(xù)領(lǐng)跑全球經(jīng)濟(jì)。2010年,宏觀經(jīng)濟(jì)政策的三大目標(biāo),即保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加強(qiáng)資產(chǎn)泡沫與通脹預(yù)期管理都順利實(shí)現(xiàn)。2010年,面對(duì)極為復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和極為嚴(yán)峻的各類自然災(zāi)害和各種重大挑戰(zhàn),我國(guó)加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控,發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用,有效鞏固和擴(kuò)大了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊成果,國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)10.3%,增速比上年加快1.1個(gè)百分點(diǎn)。分季度看,一季度同比增長(zhǎng)11.9%,二季度增長(zhǎng)10.3%,三季度增長(zhǎng)9.6%,四季度增長(zhǎng)9.8%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值40497億元,增長(zhǎng)4.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元,增長(zhǎng)12.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值171005億元,增長(zhǎng)9.5%。2010年,居民消費(fèi)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。人均gdp將達(dá)到4000美元左右,城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提升,城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng),城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19109元,扣除物價(jià)因素后,實(shí)際增長(zhǎng)7.5%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到154554億元,同比增長(zhǎng)18.3%。我國(guó)城市化水平將達(dá)到近48%,并將在“十二五”期間突破50的臨界點(diǎn)。在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),人口向城市集中、農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、農(nóng)民生活方式的改變、城鄉(xiāng)社會(huì)管理體制的統(tǒng)一,開始成為新的發(fā)展主題。2、主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 去年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好,伴隨著國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值高速增長(zhǎng)的是我國(guó)的固定資產(chǎn)投資額,這說明我國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑業(yè)的投資在不斷增強(qiáng),對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)明顯。2010年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)10.3%,增速比上年加快1.1個(gè)百分點(diǎn)。分季度看,一季度同比增長(zhǎng)11.9%,二季度增長(zhǎng)10.3%,三季度增長(zhǎng)9.6%,四季度增長(zhǎng)9.8%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值40497億元,增長(zhǎng)4.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元,增長(zhǎng)12.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值171005億元,增長(zhǎng)9.5%。我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量大,但是人均還是比較低,相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家還有差距。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的數(shù)據(jù)分析gdp(億元)固定投資總額(億元)社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)居民消費(fèi)支出總額(億元)人均gdp(元)2006年211923.4109998.276732.582103.516165.32007年265810.3137323.989211.795609.720169.62008年314540.4172828.4108488.1108488.123707.82009年335353.9224598.6125303.6125303.625575.82010年379998.9285623.2154554.2164253.227792.3 近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持高速的增長(zhǎng),gdp總量已閱超過日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體,人均可支配收入不斷增加,居民消費(fèi)支出的一半以上上用于購房、置業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)比較明顯。2010年,居民消費(fèi)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。人均gdp將達(dá)到4000美元左右,城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提升,城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng),城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19109元,扣除物價(jià)因素后,實(shí)際增長(zhǎng)7.5%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到154554億元,同比增長(zhǎng)18.3%。我國(guó)城市化水平將達(dá)到近48%,并將在“十二五”期間突破50的臨界點(diǎn)。城鎮(zhèn)固定資場(chǎng)投資增長(zhǎng)速度(累計(jì)同比%)做為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,固定資產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色,從2008年到2010年我國(guó)的固定資產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)出過山車式的發(fā)展曲線,這說明,我國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了高速發(fā)展后已經(jīng)走上了平穩(wěn)較快發(fā)展的道路,這對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展,有著積極的推動(dòng)作用,將更加有力的推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和整個(gè)建筑業(yè),及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。(二)房地場(chǎng)市場(chǎng)政策法規(guī)分析1、2010年以來中央調(diào)控政策時(shí)間政 策要 點(diǎn)2011.02.09央行年內(nèi)首次加息金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)25個(gè)基點(diǎn),住建部緊跟央行步伐調(diào)整公積金存貸款利率,宣布自2010年2月9日起五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn),五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。2011.01.26新國(guó)八條對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市,在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策,對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。2011.01.23住建部擬定第三批限購城市名單對(duì)于第三輪限購的城市,除在前兩輪中未執(zhí)行限購的一線城市外,還將有大量成交較為活躍的三線城市登上限購榜單。2011.01.21新拆遷條例公布施行1月21日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署國(guó)務(wù)院令公布國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例,規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。2011.01.09重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅1月9日,重慶市兩會(huì)上傳來消息,重慶市市長(zhǎng)黃奇帆宣布,重慶市政府將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié),并確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅。2010.12.26央行年內(nèi)二次加息中國(guó)人民銀行決定,自2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整2010.12.022010年建1000萬套保障房,以公租房為主2011年,全國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模或?qū)⒏哌_(dá)1000萬套,相比2010年的580萬套,增長(zhǎng)72.4%。而計(jì)劃新增的420萬套住房中,公共租賃房將占主要部分。2010.11.03公積金貸款全面收緊公積金貸款購買首套房90平以上首付30%,第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。2010.10.19央行加息中國(guó)人民銀行決定,自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010.09.29房地產(chǎn)二次調(diào)控啟動(dòng),實(shí)行差別化信貸,限購令房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對(duì)貸款購買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上。2010.08.10國(guó)土部掀監(jiān)察風(fēng)暴8月10日,國(guó)土資源部有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況統(tǒng)計(jì)名單被媒體全部披露。名單顯示,列入國(guó)土部閑置土地“黑名單”的宗地總共1457宗,土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示,上述違規(guī)土地的查處任務(wù)將務(wù)必于10月底前基本完成。2010.06.13七部委力促為夾心層提供公租房住建部等七部門聯(lián)合制定并發(fā)布了關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見,規(guī)定,公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。2010.05.04三部委聯(lián)合下發(fā)通知加強(qiáng)廉租房管理住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知。各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源2010.04.17國(guó)務(wù)院重拳收拾高房?jī)r(jià)商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年 以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.11銀監(jiān)會(huì):銀行不得對(duì)投機(jī)投資購房貸款中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),不對(duì)投機(jī)投資購房貸款,如無法判斷,則應(yīng)大 幅度提高貸款的首付款比例和利率水平,加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.03.18國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國(guó)資委要求,除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組,在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.01.12央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒中國(guó)人民銀行決定,從2010年2月25日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010.01.10國(guó)辦發(fā)出通 知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展國(guó)辦發(fā)出通知,要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2、昆山市的房地產(chǎn)政策分析火爆僵持回暖再觀望。一年里,昆山樓市完成了從火到冰,再小幅回調(diào)到再度觀望的市場(chǎng)輪回,期間的戲劇性和復(fù)雜性注定要被載入昆山樓市的發(fā)展史冊(cè)。充滿戲劇性的東西總會(huì)給人留下一些刻骨銘心的記憶。這是政策密集出臺(tái)的一年??v觀10多年的商品房市場(chǎng)化進(jìn)程,恐怕沒有哪一年出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策能夠與今年相提并論?!靶聡?guó)十條”、“國(guó)五條”、“限購令”、“加息”等成為今年政策調(diào)控的關(guān)鍵詞,另外,還有對(duì)國(guó)企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的舉措以及對(duì)房產(chǎn)稅等方面的醞釀等等的做法,密集程度之高都是前所未有的。政策調(diào)控下昆山市場(chǎng)的反應(yīng)這是市場(chǎng)跌宕起伏的一年。在這么多的政策合力下,各地的市場(chǎng)反應(yīng)也不一樣,因?yàn)檎咧饕槍?duì)的是房?jī)r(jià)上漲過快的城市,因此,每一次政策出臺(tái)后,像京滬穗等一線城市率先有所反應(yīng),對(duì)應(yīng)的是市場(chǎng)上成交量的直接下滑以及價(jià)格的變動(dòng)。緊跟著一線城市作出變動(dòng)的二線城市,這個(gè)時(shí)候一些房?jī)r(jià)在上漲過快之列的城市各方面反應(yīng)得較快。而像昆山這樣的三線城市則反應(yīng)的比較滯后。相反,因?yàn)榈乩砦恢蒙细拷虾#ド降姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)受上海的影響可能更大些。說昆山受上海的影響大,主要是因?yàn)樯虾R坏┏鲰?xiàng)什么風(fēng)吹草動(dòng),對(duì)于昆山以導(dǎo)入型購買力為主的市場(chǎng)影響很大。 4月中旬出臺(tái)的“史上最嚴(yán)厲”政策調(diào)控, 成為今年樓市開始出現(xiàn)明顯分化的最有力措施。以4月17日為界,樓市前后的表現(xiàn)可謂是冰火兩重天。5月份以后,延續(xù)2009年來的市場(chǎng)熱度開始冷卻。結(jié)束了近一年成交持續(xù)上漲的局面。就上半年而言,這次調(diào)控影響最大的是對(duì)“五一”房展會(huì)的打擊。每年的“五一”房展會(huì)都是上半年成交極度高漲的時(shí)間,今年由于受政策的打壓,成交量一落千丈,成交僅1600多套,縱觀全年,這樣的成交量?jī)H僅高于二月份的1200多套,二月份因有春節(jié)的緣故,成交量偏低在情理之中,5月份幾乎是全年的最低谷,這與往年的成交高峰月相去甚遠(yuǎn)。下半年里,成交量總體還呈現(xiàn)萎靡狀態(tài):6月份基本維持5月的狀況,7、8、9三個(gè)月出現(xiàn)小幅反彈,但單月成交仍然沒有突破3000套,10月份由于房展會(huì)以及上?!跋拶彙睌D壓購買力外溢昆山,成交量自下半年以來首次突破4000套,也成為今年自4月份新政后成交最高的月份。5月份以來的成交量較之前4個(gè)月的火爆勢(shì)頭明顯下滑,盡管期間有些月份又小幅反彈,但還不足以與3、4月份的高成交相提并論。3、政策對(duì)昆山市場(chǎng)的影響 上海蘇州相繼出臺(tái)限購令使得大量資金流向昆山,昆山 “避風(fēng)港”作用開始凸顯。4月份的“新國(guó)十條”在釋放一定的打壓效力后,至7、8月份部分城市量?jī)r(jià)又有比較明顯的反彈,特別是房?jī)r(jià)的反彈,這是政策頒布部門最不愿意看到的結(jié)果。而且這種反彈的現(xiàn)象還直接影響到政府的公信力。相關(guān)部門擔(dān)心在“黃金10月”里再度出現(xiàn)成交井噴的局面,于9.29日晚再度出臺(tái)政策,進(jìn)行“二輪調(diào)控”,之后以深圳、上海為首的城市紛紛相繼出臺(tái)地方版“限購令”。特別是上海限購令的出臺(tái),擠壓了相當(dāng)一部分購買力分流到昆山,對(duì)昆山的樓市反而起到利好作用,與之相應(yīng)的是在這段時(shí)間里,上海的購買力支撐起昆山樓市的小幅上揚(yáng);同樣之后出臺(tái)的蘇州限購令,主要是針對(duì)蘇州市區(qū)有條件限購,似乎也沒有對(duì)昆山有打壓作用。在滬、蘇兩地的政策出臺(tái)后,昆山反而成了購房者的“避風(fēng)港”,相應(yīng)的成交量也有一定量的上揚(yáng)。(三)城市規(guī)劃分析1、長(zhǎng)三角城市規(guī)劃分析2010年5月24日,據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)介紹,國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃明確了長(zhǎng)江三角洲地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略定位,即亞太地區(qū)重要的國(guó)際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)城市群;到2015年,長(zhǎng)三角地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo);到2020年,力爭(zhēng)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。(1)區(qū)域簡(jiǎn)介長(zhǎng)江三角洲地區(qū)包括上海市、江蘇省和浙江省,區(qū)域面積21.07萬平方公里。該地區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越,自然稟賦優(yōu)良,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚,體制比較完善,城鎮(zhèn)體系完整,科教文化發(fā)達(dá),已成為全國(guó)發(fā)展基礎(chǔ)最好、體制環(huán)境最優(yōu)、整體競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的地區(qū)之一,在中國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)全局中具有十分重要的戰(zhàn)略地位。當(dāng)前,長(zhǎng)江三角洲地區(qū)面臨著提高自主創(chuàng)新能力、緩解資源環(huán)境約束、著力推進(jìn)改革攻堅(jiān)等方面的繁重任務(wù),正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期。長(zhǎng)三角未來規(guī)劃的實(shí)施有利于這一地區(qū)進(jìn)一步消除國(guó)際金融危機(jī)的影響,加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,不斷提升發(fā)展水平,帶動(dòng)長(zhǎng)江流域乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展發(fā)展。 (2)戰(zhàn)略定位依據(jù)規(guī)劃,長(zhǎng)江三角洲地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略定位是:亞太地區(qū)重要的國(guó)際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)城市群。發(fā)展目標(biāo)是:到2015年,率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo);到2020年,力爭(zhēng)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 其中,全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心定位是首次提出。(3)發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃細(xì)化了長(zhǎng)三角發(fā)展目標(biāo),提出到2015年,率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo),人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到82000元(核心區(qū)100000元),服務(wù)業(yè)比重達(dá)到48%(核心區(qū)50%),城鎮(zhèn)化水平達(dá)到67%(核心區(qū)70%左右);到2020年,力爭(zhēng)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化,人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到110000元(核心區(qū)130000元),服務(wù)業(yè)比重達(dá)到53%(核心區(qū)55%),城鎮(zhèn)化水平達(dá)到72%(核心區(qū)75%左右)。一核九帶區(qū)域規(guī)劃的最大亮點(diǎn)也是最核心之處,是明確了長(zhǎng)三角的區(qū)域布局。 規(guī)劃提出,按照優(yōu)化開發(fā)區(qū)域的總體要求,統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展空間布局,形成以上海為核心,沿滬寧和滬杭甬線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭線、沿湖、沿東隴海線、沿運(yùn)河、沿溫麗金衢線為發(fā)展帶的“一核九帶”空間格局,推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈在長(zhǎng)三角區(qū)域范圍被明確為“上海市、江蘇省和浙江省”后,區(qū)域規(guī)劃將滬蘇浙25個(gè)城市又劃分為核心區(qū)和輻射區(qū),其中原有的16個(gè)市為核心區(qū),并明確了各個(gè)城市的城市功能和定位。引人注目的是,“泛長(zhǎng)三角”亦被寫入規(guī)劃。規(guī)劃要求加強(qiáng)泛長(zhǎng)三角合作,并表示,長(zhǎng)三角周邊的安徽等地區(qū)具有區(qū)位、自然資源、勞動(dòng)力資源的比較優(yōu)勢(shì),與長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密,是長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和直接輻射區(qū)。規(guī)劃明確建立健全泛長(zhǎng)三角合作機(jī)制,編制南京都市圈、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃,加快南京都市圈建設(shè),建設(shè)杭州都市圈。 區(qū)域規(guī)劃其實(shí)覆蓋了長(zhǎng)江流域、大沿海、泛長(zhǎng)三角等幾個(gè)大的國(guó)家戰(zhàn)略帶范圍,將整個(gè)長(zhǎng)三角與泛長(zhǎng)三角、中西部發(fā)展聯(lián)系起來。其中滬寧線是中國(guó)大中城市最密集的地帶,將成為“世界級(jí)城市群”的主軸線,也是長(zhǎng)三角發(fā)展的重中之重,而南京則是這個(gè)向長(zhǎng)江中上游輻射的主軸線的門戶城市。 在完善和提升各類城市功能方面,規(guī)劃明確提出“提升上海核心地位”,進(jìn)一步強(qiáng)化上海國(guó)際大都市的綜合服務(wù)功能,充分發(fā)揮服務(wù)全國(guó)、聯(lián)系亞太、面向世界的作用,建成具有國(guó)際影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的大都市。 規(guī)劃提出,完善區(qū)域性中心城市功能,進(jìn)一步提升南京、蘇州、無錫、杭州、寧波等區(qū)域性中心城市的綜合承載能力和服務(wù)功能,錯(cuò)位發(fā)展,擴(kuò)大輻射半徑,帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展。 交通長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是中國(guó)交通最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。新建的虹橋樞紐中心是華東最大的中轉(zhuǎn)站。鐵路:京滬鐵路、寧啟鐵路、滬杭鐵路、滬蓉高速鐵路合寧段、甬臺(tái)溫鐵路、京滬高速鐵路(建設(shè)中)、新長(zhǎng)鐵路、隴海鐵路、淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路(建設(shè)中)、連鹽淮鐵路(建設(shè)中)、江蘇沿海鐵路(建設(shè)中)、寧安城際鐵路(建設(shè)中)。 公路:滬杭高速公路、杭寧高速公路、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、杭州繞城高速、滬寧高速公路、蘇嘉杭高速公路、合寧高速公路、寧通高速公路、寧馬高速公路、甬舟高速公路、蘇州繞城高速公路、錫澄高速公路、江蘇沿江高速公路、上三高速公路、甬臺(tái)溫高速公路、揚(yáng)溧高速公路、京滬高速公路、寧淮連高速公路、寧宿徐高速公路、寧靖鹽高速公路、沿海高速公路、同三高速公路(起點(diǎn)黑龍江省同江市,終點(diǎn)為海南省三亞市)、宿淮鹽高速公路、連徐高速公路、鹽徐高速公路。機(jī)場(chǎng):上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)、寧波櫟社國(guó)際機(jī)場(chǎng)、溫州永強(qiáng)機(jī)場(chǎng)、臺(tái)州黃巖路橋機(jī)場(chǎng)、衢州機(jī)場(chǎng)、舟山普陀山朱家尖機(jī)場(chǎng)、義烏機(jī)場(chǎng)、南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)、常州奔牛機(jī)場(chǎng)、無錫碩放國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南通興東機(jī)場(chǎng)、徐州觀音機(jī)場(chǎng)、連云港白塔埠機(jī)場(chǎng)、鹽城南洋機(jī)場(chǎng)、蘇中機(jī)場(chǎng)(建設(shè)中)、淮安民用機(jī)場(chǎng)(建設(shè)中)。航運(yùn):上海港、寧波港、舟山港、臺(tái)州港、溫州港、乍浦港、南京港、南通港、南通洋口港、連云港港、鹽城大豐港。長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì) 以上海為龍頭的江蘇、浙江經(jīng)濟(jì)帶。這里是中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、最具有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)板塊。2004年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,長(zhǎng)三角地區(qū)占全國(guó)土地的1%,人口占全國(guó)5.8%,創(chuàng)造了18.7%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、全國(guó)22%的財(cái)政收入和18.4%的外貿(mào)出口。2003年1至9月,蘇州、杭州、無錫、寧波四市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值均已超過1000億元,同期增幅均超過12,上海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已超過3900億元,同比增長(zhǎng)10以上。而這一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高速和高于全國(guó)同期增幅3至5個(gè)百分點(diǎn)的狀態(tài),在長(zhǎng)江三角洲地區(qū)已連續(xù)保持了多年,上海,年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已超10000億元,位列全國(guó)第一;蘇州、杭州、無錫、寧波、南京,年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在20005000億元,紹興、南通、常州、臺(tái)州、嘉興,年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在1000億元以上。為“長(zhǎng)三角”都市圈帶來豐富性和層次感的縣域經(jīng)濟(jì),極具競(jìng)爭(zhēng)力。2005年11月揭曉的全國(guó)百強(qiáng)縣市競(jìng)爭(zhēng)力排名中,有七個(gè)“長(zhǎng)三角”的縣市(區(qū))進(jìn)入前十位。縣域經(jīng)濟(jì)的崛起,使“長(zhǎng)三角”城市連片化、都市化成為可能。 目前,世界500強(qiáng)企業(yè)已有400多家在這一地區(qū)落戶,其中,在上海設(shè)立地區(qū)總部和中國(guó)總部的就有逾200家,僅在蘇州投資的有81家,投資項(xiàng)目達(dá)188個(gè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),這一地區(qū)合同利用外資累計(jì)已近1500億美元;長(zhǎng)江三角洲已變成一個(gè)吸引國(guó)際資本與技術(shù)的強(qiáng)大磁場(chǎng)。 上海是國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心之一,帶動(dòng)著“長(zhǎng)三角”地區(qū)和整個(gè)長(zhǎng)江流域的發(fā)展。2010年世博會(huì)花落上海,從各方面給上海帶來了良機(jī),上海正努力成為“世界城市”。上海強(qiáng)大的輻射力及其周邊“近水樓臺(tái)”城市的飛速發(fā)展,已經(jīng)使蘇、浙兩省的所有城市都意識(shí)到了區(qū)域合作的重要性,其它城市無不同樣在努力尋找自身的城市定位,在資金、信息、人才、商品的流動(dòng)中找到城市崛起的機(jī)遇。 接軌上海,實(shí)現(xiàn)共贏,推進(jìn)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化,已成為長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)各地政府的共識(shí)。蘇州:近水樓臺(tái),四沿布局;無錫:融入一體化,謀求新發(fā)展;南京:呼應(yīng)上海,輻射周邊;杭州:接軌上海,錯(cuò)位發(fā)展?!伴L(zhǎng)三角”周邊城市不約而同地把與上海的聯(lián)動(dòng)看作是重要的戰(zhàn)略,以路橋交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃和建設(shè)為契機(jī),長(zhǎng)三角正在打造一個(gè)“3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。 大融合的態(tài)勢(shì)已經(jīng)發(fā)端。蘇浙滬三地的項(xiàng)目已涉及交通、旅游、會(huì)展、人才、科技、信息、商標(biāo)、信用、質(zhì)檢、環(huán)保等多個(gè)領(lǐng)域,并正在由淺入深地探討產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、政策法規(guī)、金融服務(wù)等高層次的合作聯(lián)動(dòng)。而“接軌上?!币惨殉隽藛渭冋猩唐脚_(tái)的含義。 “長(zhǎng)三角”一體化是入世后中國(guó)經(jīng)濟(jì)全球化的一個(gè)縮影。大量外企的存在,使得“長(zhǎng)三角”地區(qū)的經(jīng)濟(jì)國(guó)際化程度大幅度提升,整個(gè)“長(zhǎng)三角”正在成為“世界工廠”,“中國(guó)制造”的產(chǎn)品源源不斷地從這里走向世界。 長(zhǎng)江三角洲是我國(guó)對(duì)外開放的最大地區(qū),該地區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),水陸交通方便,是全國(guó)最大的外貿(mào)出口基地。2、淀山湖鎮(zhèn)規(guī)劃分析(1)淀山湖鎮(zhèn)簡(jiǎn)介淀山湖鎮(zhèn)是蘇南地區(qū)改革開放以來新崛起的較為發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一,位于昆山市東南,與上海市青浦縣接壤,處于上海浦東開發(fā)區(qū)、昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和蘇州(新加坡)工業(yè)園區(qū)的中心。該鎮(zhèn)總面積50.1平方公里,可耕地面積3021.6公頃,擁有風(fēng)景秀麗的淀山湖湖岸線12.5公里(座北向南),便捷的陸上交通線(距離上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 37 公里,滬寧鐵路 30公里,312 國(guó)道 30公里 ,滬寧高速公路 25公里)和水上運(yùn)輸線(淀山湖直通黃浦江,抵達(dá)全國(guó)最大的上海港)為本鎮(zhèn)的發(fā)展提供了良好的交通環(huán)境。1995 年全鎮(zhèn)總?cè)丝?6513人,轄區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值3.15億元(90年不變價(jià)),全鎮(zhèn)人均收入 3541 元,城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模。淀山湖鎮(zhèn)應(yīng)建成環(huán)境優(yōu)美和諧、社區(qū)功能完善、交通便捷、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、居民就業(yè)充分、生態(tài)良性循環(huán)以及人居環(huán)境秀麗、具有南方水鄉(xiāng)特色的綠色旅游城市,* n9 f9 v% bj.bbs.house.2010.sina.c加快實(shí)施服務(wù)業(yè)跨越戰(zhàn)略,推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。要充分發(fā)揮我鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì),加快重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),加快與工業(yè)化進(jìn)程相配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的建設(shè)。以省級(jí)旅游度假區(qū)為載體,積極推進(jìn)生活型、功能型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。抓住青浦新城開發(fā)和上海地鐵2號(hào)線站頭到朱家角的契機(jī),加快實(shí)施曙光路南北延伸工程,打通與上海朱家角交通對(duì)接,充分接受上海輻射。充分發(fā)揮我鎮(zhèn)歐陸風(fēng)情的特點(diǎn),加快培育和完善一批有特色、上檔次的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn);以兩大開發(fā)區(qū)為主體,充分發(fā)揮東靠上海港、虹橋和浦東機(jī)場(chǎng),西鄰蘇州工業(yè)園,北依沿湖產(chǎn)業(yè)帶的優(yōu)勢(shì),逐步形成與之配套的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)為載體,把發(fā)展現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)和完善城鎮(zhèn)功能、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、推進(jìn)三有工程有機(jī)結(jié)合起來,發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)。(2)淀山湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃分析 四大功能區(qū)合理布局,四大功能區(qū):集鎮(zhèn)區(qū)、旅游度假區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)。集鎮(zhèn)區(qū)面積3.16方公里,為鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心,有老街、歐陸風(fēng)格一條街、商業(yè)街等,有晟泰農(nóng)民新村、淀輝錦園、福運(yùn)莊園、曙光新城、等高檔居住區(qū)。旅游度假區(qū)1997年被批準(zhǔn)為省級(jí)旅游度假區(qū),位于鎮(zhèn)西南,面積12.38平方公里,屬昆山南片旅游度假區(qū)范圍,區(qū)內(nèi)有上海旭寶高爾夫球場(chǎng)、大自然游艇會(huì)、夢(mèng)萊茵游艇碼頭等高檔休育休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,有淀湖桃園、納帕爾灣、富力灣等高檔別墅區(qū)。工業(yè)開發(fā)區(qū)位于鎮(zhèn)東北,面積約18平方公里,分為歐美工業(yè)園區(qū)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、航空產(chǎn)業(yè)基地,主要以高新技術(shù)、服裝、電子、金屬制造、包裝產(chǎn)業(yè)為主。農(nóng)業(yè)園區(qū)有蘇州市淀山湖現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地,以花卉、苗木、果園為龍頭產(chǎn)業(yè),晟泰萬畝優(yōu)質(zhì)稻米基地,以設(shè)施農(nóng)業(yè)、環(huán)保型農(nóng)業(yè)為主。(3) 區(qū)域規(guī)劃分析淀山湖濱水國(guó)際社區(qū),以淀山湖作為環(huán)境背景,依托大型社區(qū)本身強(qiáng)大的內(nèi)部配套設(shè)施,盡可能自主完成諸如居住、就業(yè)、就學(xué)、出行、商業(yè)、娛樂等六大類城市功能,“生活衛(wèi)星城”的基本雛形已然形成。依托自然生態(tài)資源為生活背景,以別墅為主要的生活載體,以星級(jí)娛樂設(shè)施、交通服務(wù)、國(guó)際學(xué)校等為城市生活基本功能元素為輔助的湖居時(shí)代已經(jīng)來領(lǐng)。淀山湖濱水國(guó)際社區(qū),以淀山湖作為環(huán)境背景,依托大型社區(qū)本身強(qiáng)大的內(nèi)部配套設(shè)施,盡可能自主完成諸如居住、就業(yè)、就學(xué)、出行、商業(yè)、娛樂等六大類城市功能,“生活衛(wèi)星城”的基本雛形已然形成。依托自然生態(tài)資源為生活背景,以別墅為主要的生活載體,以星級(jí)娛樂設(shè)施、交通服務(wù)、國(guó)際學(xué)校等為城市生活基本功能元素為輔助的湖居時(shí)代已經(jīng)來領(lǐng)。目前的淀山湖國(guó)際濱水社區(qū)類型比較看,無論是獨(dú)門獨(dú)棟的高端居住社區(qū),還是相對(duì)親民的經(jīng)濟(jì)型別墅,其購買成本相較同資源條件的上海本土別墅區(qū)域,具有相當(dāng)?shù)穆洳睢r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)無疑對(duì)于上海人或者在上海工作的國(guó)際人士以及其他高品位生活人群具備非常大的吸引力。淀山湖的周邊配套正在崛起,加之所在區(qū)域的開發(fā)商在產(chǎn)品力度上的投入相對(duì)較高,使得產(chǎn)品具備一定的吸引力?,F(xiàn)在市場(chǎng)中有一批有錢有閑的小老板,淀山湖板塊的高端樓盤對(duì)此類人而言是很合適的。薛建雄強(qiáng)調(diào),相對(duì)于集中的城市來說,有山有水的資源其實(shí)還是很多的,所以產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域開發(fā)水平是解決其銷售能力主要原因,而淀山湖板塊開發(fā)得比較早,配套相對(duì)成型,在現(xiàn)在的市場(chǎng)中是具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。(4) 區(qū)域發(fā)展計(jì)劃分析去年12月底,上海市規(guī)土局網(wǎng)站上公布了關(guān)于軌道交通11號(hào)線(墨玉路站至市界)選線專項(xiàng)規(guī)劃的公示,這標(biāo)志著大虹橋商貿(mào)中心各項(xiàng)交通配套的建設(shè)將得到更進(jìn)一步的完善。結(jié)合上海a16高速將與蘇滬高速的全面接通施工建設(shè)在2010年年初的完成,以及上海軌道交通20號(hào)線對(duì)于徐涇、趙巷、青浦新城、朱家角西部方向的輻射,一套以虹橋商貿(mào)中心為核心,向西上海方向輻射的完整的交通配套已見雛形。位于西上海的淀山湖便成為該交通輻射最先覆蓋到的區(qū)域。作為上海浦西建設(shè)的重中之重,“大虹橋”的規(guī)劃無疑是備受矚目的,其關(guān)系到上海西部的發(fā)展,也與整個(gè)長(zhǎng)三角都市圈的發(fā)展息息相關(guān)。面積達(dá)26.3平方公里的虹橋商貿(mào)中心無疑是“大虹橋”中的亮點(diǎn)。根據(jù)專家的描述,虹橋商貿(mào)中心建設(shè)將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū),上海國(guó)際貿(mào)易中心的核心功能區(qū)之一。其產(chǎn)業(yè)格局大體是以總部經(jīng)濟(jì)為核心,以高端商務(wù)商貿(mào)和現(xiàn)代物流為重點(diǎn),以會(huì)展、商業(yè)等為特色,其他配套服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。在26.3平方公里范圍內(nèi),規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模約1100萬平方米,其中對(duì)外交通規(guī)劃設(shè)施約300萬平方米,商務(wù)辦公等公共設(shè)施約490萬平方米。另外為了給未來留下足夠的發(fā)展空間,有關(guān)部門考慮為虹橋商務(wù)區(qū)配備了60平方公里的商務(wù)功能拓展區(qū),其建設(shè)時(shí)間安排在商務(wù)區(qū)之后。據(jù)了解,雖然商務(wù)功能拓展區(qū)與商務(wù)區(qū)的功能上是一致的,但在業(yè)態(tài)上也有一些調(diào)整,即在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大框架下,有會(huì)議業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)、文化娛樂業(yè)態(tài),包括會(huì)展業(yè)態(tài)。除此之外,a16滬蘇高速公路計(jì)劃在2010年年內(nèi)通車,屆時(shí)將與江蘇已建蘇滬高速銜接。a16通車后,滬蘇兩地除a12滬嘉、a11滬寧、a9滬青平等高速公路外,又新增另一條出省“大動(dòng)脈”。滬蘇通車后,上海虹橋機(jī)場(chǎng)與蘇州的車行距離僅1小時(shí)。a16連通淀山湖鎮(zhèn)上海朱家角道路,不難想象這一空間上的昆山與上海對(duì)接,在客觀上實(shí)現(xiàn)了沿滬產(chǎn)業(yè)帶貫通大上海。大虹橋商貿(mào)中心和滬蘇高速的規(guī)劃建設(shè)開通,對(duì)于房地產(chǎn)來說無疑也是一個(gè)利好消息,上海與長(zhǎng)三角的一體化,大大縮短了上海與長(zhǎng)三角地區(qū)一些二線城市的距離,使上海的房地產(chǎn)業(yè)更穩(wěn)步地向上海周邊的城市逐步擴(kuò)張,勢(shì)必將推動(dòng)上海人異地置業(yè)的新趨勢(shì)。二、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析(一)上海市場(chǎng)分析1、上海市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析(1)上海概況上海,簡(jiǎn)稱滬(申),是中國(guó)第一大城市,四個(gè)中央直轄市之一。是中國(guó)大陸的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心。上海創(chuàng)造和打破了中國(guó)世界紀(jì)錄協(xié)會(huì)多項(xiàng)世界之最、中國(guó)之最。上海位于我國(guó)大陸海岸線中部的長(zhǎng)江口,擁有中國(guó)最大的工業(yè)基地、最大的外貿(mào)港口。有超過2000萬人居住和生活在上海地區(qū),其中大部分屬漢族江浙民系,通行吳語上海話。上海也是一座新興的旅游目的地,具有深厚的近代城市文化底蘊(yùn)和眾多的歷史古跡,今日的上海已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)國(guó)際化大都市。并致力于建設(shè)成為國(guó)際金融中心和航運(yùn)中心。地理位置上海位于北緯31度14分,東經(jīng)121度29分,地處太平洋西岸,亞洲大陸東沿,長(zhǎng)江三角洲前緣,東瀕東海,南臨杭州灣,西接江蘇、浙江兩省,北界長(zhǎng)江入??冢L(zhǎng)江與東海在此連接。上海正當(dāng)我國(guó)南北弧形海岸線中部,交通便利,腹地廣闊,地理位置優(yōu)越,是一個(gè)良好的江海港口。(2)上海市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析上海市歷年國(guó)民生產(chǎn)總值年份gdp(億元)人口變化(萬人)人均gdp(萬元)20061036617965.820071218818366.620081369818737.320091490019107.820101732019658.9上海gdp2010年延續(xù)著高位增長(zhǎng),平均年增長(zhǎng)12%,高于全國(guó)平均水平,07年增幅達(dá)到17%,創(chuàng)出今年來的新高。2010年,上海召開了舉世矚目的世博會(huì),由于世博會(huì)的帶動(dòng)2010年上海的gdp達(dá)到1.73萬億元,成為目前國(guó)內(nèi)含金量最高的gdp。2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入城 市2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入(元)北京69483上海76801天津 55244浙江 49949廣州440932010年,上海的可支配收入今年保持著年12%的增幅,處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。2010年,上海市人均可支配收入為2.89萬元,位居國(guó)內(nèi)各大城市首位,上海市居民消費(fèi)力在國(guó)內(nèi)屬于非常強(qiáng)的。2004年-2010年上海市固定資產(chǎn)投資2010年上海市固定資產(chǎn)投資大幅突破5500億元大關(guān),創(chuàng)歷史新高,2004至2007年間是上海固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)期,年增幅都在10%以上,2008年至2009年,受市場(chǎng)低迷影響,增幅有所放緩。相比同等國(guó)內(nèi)大城市,上海的固定資產(chǎn)投資金額要大。受市場(chǎng)影響,隨著上??梢?guī)劃用地越來越少,短缺性和稀缺性在固定投資中凸顯效應(yīng),這也就使得上海的投資增長(zhǎng)率有所放緩,而投資額卻保持增長(zhǎng)的的一個(gè)重要原因。隨著市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政策影響,未來這種現(xiàn)象將持續(xù)。2、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析(1)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析上海歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資分析上海歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 單位:億元年份房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅開發(fā)投資200513709322006138784620071307837200813668432009146491920101501910近年來,房地產(chǎn)開發(fā)投資一直是上海熱點(diǎn)投資領(lǐng)域,吸引了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大額的爭(zhēng)相涌入。相比九十年代初,開發(fā)投資的面積已經(jīng)有大幅的回落,但土地及房屋的銷售價(jià)格大幅上漲,總投資金額并沒有減少,保持在800-900億元的幅度內(nèi)震蕩。上海市歷年居住面積分析圖上海的住宅建設(shè)已經(jīng)經(jīng)過了快速發(fā)展期,進(jìn)入了成熟期,近年來的開工、施工、竣工面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。人均居住面積逐步提升,居住條件有所改善,但是仍顯不足。隨著上海逐步進(jìn)入市場(chǎng)的成熟期,市場(chǎng)供應(yīng)和政府經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量的不斷加大,在未來一段時(shí)間里上海將出現(xiàn)大量的供給來保障日益擴(kuò)大化的市場(chǎng)。截止2010年底上海人均住宅面積達(dá)到17.2平米,超過香港和日本,上海市2010年上海商品房住宅供需情況進(jìn)入2010年,受促進(jìn)消費(fèi)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)的有力刺激,商品房消費(fèi)熱情快速上升,從2009年低迷的市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)變。進(jìn)入2010年后半年,國(guó)家宏觀調(diào)控等一些列政策陸續(xù)推出,取而代之的是嚴(yán)厲的限制投機(jī)性購房和多套住房消費(fèi)的出臺(tái),使得紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻又陷入了冷靜期。2010年4月,出現(xiàn)近2年來首次供大于求的供求關(guān)系。進(jìn)入5月,供求比為3:1,市場(chǎng)出現(xiàn)大量滯銷房屋,進(jìn)入6月,受銷售量下滑影響,開發(fā)商大大削減了供應(yīng)量,致使供應(yīng)量和銷售量開始低位震蕩。由于此次遏制房屋投機(jī)市場(chǎng)的力度較大,對(duì)商品房銷售的抑制講依舊延續(xù)一段時(shí)間。(2)上海市別墅市場(chǎng)分析目前,滬上在建別墅近100多個(gè),絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)。按地理分布,可以將上海別墅劃分為六大板塊:閔行板塊、青浦板塊、浦東板塊、虹橋板塊、松江板塊、南匯板塊。這幾個(gè)區(qū)域的在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占上海別墅供應(yīng)量的80%以上。板塊產(chǎn)品位置交通概 況閔行獨(dú)棟為主,高檔產(chǎn)品集中閔行區(qū)位于市區(qū)西南部,總面積370.75平方公里外環(huán)線、地鐵一號(hào)線、莘松公路、318國(guó)道、320國(guó)道開發(fā)于九十年代中后期。面積主要分布在300-500之間,單價(jià)集中在28500-65000元/不等,最低28000元/左右,最高150000元/左右。單套總價(jià)集中在1500-3000萬之間。青浦產(chǎn)品多樣,疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟青浦區(qū)位于市區(qū)西南部,太湖流域下游,面積678.8平方公里交通:滬青平高速、郊環(huán)高速、滬青平公路該板塊別墅開發(fā)較早,一些別墅項(xiàng)目早在九十年代就已落成,而后在滬青平地區(qū)不斷出現(xiàn)高總價(jià)別墅項(xiàng)目?,F(xiàn)今青浦板塊各方面都相當(dāng)成熟。浦東獨(dú)棟為主位于市區(qū)的黃浦江東面,面積522平方公里。內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)線、龍東大道等隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展浦東房產(chǎn)逐步形成熱賣的市場(chǎng),產(chǎn)品的檔次及價(jià)格明顯的提高,高檔別墅均價(jià)基本上都在25000元/平方米以上。 虹橋獨(dú)棟為主,高檔產(chǎn)品集中市區(qū)中心城區(qū)西側(cè)內(nèi)環(huán)快速路,中環(huán)快速路、延安路高架路該板塊位于位于上海市區(qū)地帶的別墅板塊,老盤居多,新盤偏少,別墅板塊主要分布在仙霞路、虹橋以及婁山關(guān)區(qū)塊。高總價(jià)別墅,個(gè)案集中于西郊賓館、古北新區(qū)周邊并以此為中心向外擴(kuò)散。定位極高,品質(zhì)都十分出眾。虹橋板塊別墅市場(chǎng)已經(jīng)相對(duì)成熟,尤其以虹橋古北地區(qū)形成高檔住宅區(qū)域。松江疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟松江區(qū)位于上海的西南面,面積605.6平方公里。郊環(huán)高速、滬杭高速、沈海高速,地鐵9號(hào)線松江是上海別墅物業(yè)主要聚集地,產(chǎn)品品質(zhì)化差異非常大。高端產(chǎn)品位于佘山板塊,以獨(dú)棟別墅供應(yīng)為主,單價(jià)以50000-70000元/平方米的產(chǎn)品為主,部分單價(jià)高至70000-100000元/平方米。中端產(chǎn)品位于古鎮(zhèn)泗涇因通洞涇、九亭區(qū)域。南匯獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加浦東新區(qū)南部板塊(原南匯區(qū))a2、a30、a15高速路;滬南公路、周祝公路由于南匯并入浦東,以及深水港地位的確立和康橋地區(qū)別墅的盛興,南匯板塊別墅開發(fā)逐漸成為熱點(diǎn)地區(qū)。南匯經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較晚,但勢(shì)頭非常迅猛。目前主流產(chǎn)品以總價(jià)1000萬左右的居多,總價(jià)超過2000萬的豪宅不多。嘉定獨(dú)棟、聯(lián)排為主上海是西北區(qū)域(嘉定城區(qū))a12、a5、a30高速公路,滬宜公路是上海較早成熟起來的一個(gè)別墅區(qū)域。早期產(chǎn)品中經(jīng)濟(jì)型別墅居多,近期產(chǎn)品品質(zhì)有所提高。逐步形成上海市近郊中高檔別墅區(qū)域。2010年全年上海別墅共成交了7625套,共計(jì)173.11萬方;從成交均價(jià)來看,2010年上海別墅均價(jià)從24849-34237元/平方米不等;從成交具體樓盤來看,2010年雖然飽受政策沖擊,然而中高端別墅表現(xiàn)搶眼,熱點(diǎn)板塊成交活躍。2010年上海別墅全年共成交7625套,共計(jì)173.11萬方,平均月成交量達(dá)635套。其中12月為年度成交最高峰,在傳統(tǒng)的市場(chǎng)淡季共有1300套別墅成交,為2010年上海別墅市場(chǎng)完美收官。此外,月成交在千套上下的還有4月和9月,分別有991套和1045套別墅成交。而成交在月平均數(shù)以下的月份主要集中在2月以及5-8月,成交套數(shù)均未滿400套??傮w來說,2010年別墅的交易結(jié)構(gòu)趨勢(shì)是跟著住宅跟隨調(diào)控變化的,成交總量走勢(shì)與新政密切相關(guān)。2010年上海別墅成交分布在2010全年成交的7625套別墅中,浦東以2016套的成交量拔得頭籌,占據(jù)了總量的1/4以上。緊隨其后的是松江,也有1437套別墅成交,占據(jù)了約19%的份額。此外青浦、寶山、嘉定也有近10%的比例。這5大別墅區(qū)的總和占據(jù)了整個(gè)上海市別墅2010年度成交量的75%。由于南匯并入浦東,浦東板塊開始新的大浦東的建設(shè),加上迪斯尼的落戶,該板塊備受市場(chǎng)追捧,由此而引發(fā)了去年高端市場(chǎng)短期的井噴。2010年上海別墅月成交均價(jià)在24849-34237元/平方米不等,年度成交均價(jià)近3萬元/平。2010年上海別墅成交均價(jià)整體平穩(wěn),整個(gè)年度都沒有出現(xiàn)大幅跌宕,特別是6月以來,成交走勢(shì)基本是平穩(wěn)中小幅上揚(yáng)。除去每套別墅由于位置的不同,價(jià)格有所差異,年度總體成交價(jià)格都是比較平穩(wěn)的。由此可見,別墅市場(chǎng)相對(duì)于普通住宅來說,他對(duì)于政策的抗風(fēng)險(xiǎn)性是更強(qiáng)一些的,他的價(jià)格更多的取決于產(chǎn)品本身以及區(qū)位價(jià)值。自農(nóng)歷新年當(dāng)月之后(即從3月起),別墅成交的均價(jià)一路高歌,從3月的27012元/平方米,到4月的29896元/平方米,始終在不斷攀升,5月更是達(dá)到了34237元/平方米,首次均價(jià)突破3萬/平米大關(guān),創(chuàng)下了2010年的新高!在銷售受重創(chuàng)的5月,別墅均價(jià)不僅沒有受到任何影響,反而還持續(xù)走高,可見新政對(duì)于別墅的影響,我們是需要分兩條線來看的:對(duì)于經(jīng)濟(jì)型別墅,新政的沖擊力還是比較大的,雖然從價(jià)格上說,根據(jù)搜房別墅網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),上海在售的140個(gè)別墅中僅有4個(gè)樓盤價(jià)格下滑,44個(gè)樓盤不跌反升,92個(gè)樓盤價(jià)格是保持穩(wěn)定的 最近一年,別墅價(jià)格漲幅最大的是南匯區(qū),受南匯并入浦東利好的帶動(dòng),別墅漲幅高達(dá)128.69%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于55%的上海別墅價(jià)格平均漲幅。漲幅最小的是閔行區(qū),為29.06%,該區(qū)域發(fā)展已經(jīng)非常成熟,新推項(xiàng)目非常少。其他各區(qū)的漲幅均在55%-60%之間。3、上海市場(chǎng)小結(jié)(1)上海房地場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)全國(guó)2010年新建商品房成交價(jià)格為4765元/平方米,比2009年上漲近18%, 上海市2009年全市商品住宅成交均價(jià)15632元/平方米,同比上升了13.8%。 上海持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)致使非常多的剛性需求無法承受,部分人群放棄了購房的想法而轉(zhuǎn)向了租賃住房,致使2010年上半年,房?jī)r(jià)租金出現(xiàn)了急速上揚(yáng),部分熱點(diǎn)地區(qū)的租金上漲達(dá)到了20%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房?jī)r(jià)的上漲。新政的
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