2011珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告52P.doc

1 珠海中山房地產(chǎn)市場 分析報告 2011 普華房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2011/8 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 2 目錄目錄 第一章 整體宏觀市場背景分析4 一、房地產(chǎn)發(fā)展的未來走向研究.4 （一）2011 年上半年中國宏觀經(jīng)濟運行狀況.4 1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總體穩(wěn)定，夏糧生產(chǎn)獲得豐收5 2、工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益繼續(xù)增加5 3、固定資產(chǎn)投資保持較快增長，房地產(chǎn)投資增速較快。6 4、市場銷售穩(wěn)定增長，汽車、房地產(chǎn)相關(guān)商品銷售放緩。6 5、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增長較快。7 （二）2011 年上半年中國整體 gdp 狀況分析.8 （三）中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢和特點 .9 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策研究.11 （一）房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控歷史分析 11 （二）主要調(diào)控政策細(xì)則及分析 13 1、70/90 政策13 2、限價政策13 3、限購令13 4、限貸14 5、二手房交易營業(yè)稅14 6、房產(chǎn)稅15 7、保障房建設(shè)15 8、存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)及加息15 9、一房一價公示16 第二章 珠海、中山城市發(fā)展研究16 一、珠海篇.16 （一）珠海市發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析 16 1、珠海城市定位與發(fā)展結(jié)構(gòu)16 2、珠海宏觀經(jīng)濟分析際輕軌24 3、珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展28 4、影響珠海主要調(diào)控政策分析28 5、調(diào)控政策對珠海房地產(chǎn)市場的影響29 6、珠海房地產(chǎn)市場供需及價格水平分析30 （二）珠海人口結(jié)構(gòu)及居住現(xiàn)狀 35 1、珠海城區(qū)人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀35 2、珠海城市規(guī)劃及居住現(xiàn)狀36 3、主城區(qū)人口數(shù)量、增速對住宅供應(yīng)的分析37 4、人口結(jié)構(gòu)變化及居住現(xiàn)狀對住宅需求的分析37 （三）各區(qū)人口分布及轉(zhuǎn)移趨勢 38 1、各區(qū)人口分布情況分析38 2、人口轉(zhuǎn)移對區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)的影響38 （四）房地產(chǎn)市場未來走勢及預(yù)測 38 二、中山篇.39 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 3 （一）中山市發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析 39 1、中山概況39 2、中山房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀40 3、中山市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r45 4、中市部分區(qū)域客戶調(diào)查狀況分析45 （二）主城區(qū)人口、結(jié)構(gòu)、居住現(xiàn)狀對房地產(chǎn)的影響 47 1、主城區(qū)人口、結(jié)構(gòu)、增速對住宅供應(yīng)的影響分析48 2、人口結(jié)構(gòu)變化及居住現(xiàn)狀對住宅需求的影響48 （三）各區(qū)人口分布及轉(zhuǎn)移趨勢對房地產(chǎn)的影響 49 1、各區(qū)人口分布情況分析49 2、人口轉(zhuǎn)移對區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)的影響50 （四）中山市房地產(chǎn)市場未來走勢及預(yù)測 51 第三章 總結(jié)51 注：數(shù)據(jù)來源于珠海統(tǒng)計局、中山統(tǒng)計局、中山國土資源在線 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 4 第一章第一章 整體宏觀市場背景分析整體宏觀市場背景分析 一、房地產(chǎn)發(fā)展的未來走向研究一、房地產(chǎn)發(fā)展的未來走向研究 （一）（一）2011 年上半年中國宏觀經(jīng)濟運行狀況年上半年中國宏觀經(jīng)濟運行狀況 宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)趨勢圖宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)趨勢圖( (至至 20112011 年年 5 5 月月) ) 上半年，面對復(fù)雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟運行出現(xiàn)的新情況新問題，國 家堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加強和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟 運行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。 初步測算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值 204459 億元，按可比價格計算，同比增長 9.6%；其中，一季度增長 9.7%，二季度增長 9.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 15700 億元，增長 3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 102178 億元，增長 11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增 加值 86581 億元，增長 9.2%。從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 2.2%。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 5 1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總體穩(wěn)定，夏糧生產(chǎn)獲得豐收、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總體穩(wěn)定，夏糧生產(chǎn)獲得豐收 全國夏糧產(chǎn)量 12627 萬噸，比上年增產(chǎn) 312 萬噸，增長 2.5%。上半年，豬牛 羊禽肉產(chǎn)量 3722 萬噸，同比增長 0.2%，其中豬肉產(chǎn)量 2443 萬噸，下降 0.5%。 2、工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益繼續(xù)增加、工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益繼續(xù)增加 上半年，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 14.3%。分登記注冊類型看，國 有及國有控股企業(yè)同比增長 10.7%;集體企業(yè)增長 9.6%;股份制企業(yè)增長 16.1%;外 商及港澳臺投資企業(yè)增長 11.1%。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)同比增長 14.7%，輕工 業(yè)增長 13.1%。分行業(yè)看，39 個大類行業(yè)均實現(xiàn)增長。分地區(qū)看，東部地區(qū)同比 增長 12.4%，中部地區(qū)增長 17.8%，西部地區(qū)增長 17.3%。上半年，規(guī)模以上工業(yè) 企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到 97.8%，比上年同期提高 0.1 個百分點。6 月份，規(guī)模以上工業(yè) 增加值同比增長 15.1%，環(huán)比增長 1.48%。1-5 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn) 利潤 19203 億元，同比增長 27.9%。在 39 個大類行業(yè)中，37 個行業(yè)利潤同比增 長，2 個行業(yè)同比下降。1-5 月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本占主營業(yè)務(wù) 收入的比重為 84.7%，比一季度提高 0.3 個百分點。5 月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 主營業(yè)務(wù)收入利潤率為 6.2%。 20112011 年（年（2-62-6 月）工業(yè)增長速度月）工業(yè)增長速度 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 6 2011年工業(yè)增加值增長速度（月份） 13.8 13.9 14 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 月份 百分比 工業(yè)增加值增長速度(2011年2月) 工業(yè)增加值增長速度(2011年3月) 工業(yè)增加值增長速度(2011年4月) 工業(yè)增加值增長速度(2011年5月) 工業(yè)增加值增長速度(2011年6月) 3、固定資產(chǎn)投資保持較快增長，房地產(chǎn)投資增速較快。、固定資產(chǎn)投資保持較快增長，房地產(chǎn)投資增速較快。 上半年，固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)124567 億元，同比增長 25.6%。其中，國 有及國有控股投資 43050 億元，增長 14.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資同比增長 20.6%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長 27.1%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長 24.7%。分地區(qū)看，東部地 區(qū)投資同比增長 22.6%，中部地區(qū)增長 31.0%，西部地區(qū)增長 29.2%。從環(huán)比看， 6 月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)下降 1.04%。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 26250 億元，同比增長 32.9%。其中，住宅投資 18641 億元，增長 36.1%。全國商品房 銷售面積 44419 萬平方米，同比增長 12.9%。其中，住宅銷售面積增長 12.1%。 上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 40991 億元，同比增長 21.6%。6 月份， 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 101.75。 4、市場銷售穩(wěn)定增長，汽車、房地產(chǎn)相關(guān)商品銷售放緩。、市場銷售穩(wěn)定增長，汽車、房地產(chǎn)相關(guān)商品銷售放緩。 上半年，社會消費品零售總額 85833 億元，同比增長 16.8%。其中，限額以 上企業(yè)(單位)消費品零售額 39034 億元，增長 23.7%。按經(jīng)營單位所在地分，城 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 7 鎮(zhèn)消費品零售額 74450 億元，同比增長 16.9%;鄉(xiāng)村消費品零售額 11383 億元，增 長 16.2%。按消費形態(tài)分，餐飲收入 9579 億元，同比增長 16.2%；商品零售 76254 億元，增長 16.9%。在商品零售中，限額以上企業(yè)(單位)商品零售額 36108 億元，同比增長 24.2%。其中，汽車類增長 15.0%，增速比上年同期回落 22.1 個 百分點；家具類增長 30.0%，回落 8.5 個百分點；家用電器和音像器材類增長 21.5%，回落 7.3 個百分點。6 月份，社會消費品零售總額同比增長 17.7%，環(huán)比 增長 1.38%。 5、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增長較快。、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增長較快。 上半年，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 12076 元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入 11041 元，同比增長 13.2%，扣除價格因素，實際增長 7.6%。在城鎮(zhèn)居民家庭 人均總收入中，工資性收入同比名義增長 11.5%，轉(zhuǎn)移性收入增長 9.9%，經(jīng)營凈 收入增長 31.2%，財產(chǎn)性收入增長 20.4%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3706 元，同比 增長 20.4%，扣除價格因素，實際增長 13.7%。其中，工資性收入同比名義增長 20.1%，家庭經(jīng)營收入增長 21.0%，財產(chǎn)性收入增長 7.5%，轉(zhuǎn)移性收入增長 23.2%。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 8 當(dāng)前，經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境依然十分復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定因素較當(dāng)前，經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境依然十分復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定因素較 多。下階段國家堅持宏觀經(jīng)濟政策取向不動搖，繼續(xù)保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，多。下階段國家堅持宏觀經(jīng)濟政策取向不動搖，繼續(xù)保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性， 繼續(xù)把穩(wěn)定物價總水平放在宏觀調(diào)控首要位置的宏觀政策仍然是主導(dǎo)，國家將增繼續(xù)把穩(wěn)定物價總水平放在宏觀調(diào)控首要位置的宏觀政策仍然是主導(dǎo)，國家將增 強政策的針對性、靈活性、有效性，進(jìn)一步處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整強政策的針對性、靈活性、有效性，進(jìn)一步處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加大改革創(chuàng)新力度，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加大改革創(chuàng)新力度，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展 方式轉(zhuǎn)變，促進(jìn)經(jīng)濟又好又快發(fā)展。方式轉(zhuǎn)變，促進(jìn)經(jīng)濟又好又快發(fā)展。 （二）（二）2011 年上半年中國整體年上半年中國整體 gdp 狀況狀況分析分析 國家統(tǒng)計局公布了上半年國民經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)。根據(jù)統(tǒng)計，2011 年上半年國內(nèi) 生產(chǎn)總值(gdp)204459 億元，按可比價格計算，同比增長 9.6%。在國家統(tǒng)計局公 布上半年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)之前，對于中國經(jīng)濟上半年及未來的表現(xiàn)，市場人士就開始 擔(dān)心中國經(jīng)濟很有可能硬著陸，擔(dān)心中國經(jīng)濟滯脹。但在經(jīng)濟增長高于 9%的情況 下，說硬著陸，談滯脹不僅違背經(jīng)濟學(xué)的基本原理和概念，更與中國經(jīng)濟的實際 情況不符。為了更能說明問題，我們對上半年經(jīng)濟增長以及三駕馬車的具體表現(xiàn) 進(jìn)行更細(xì)致的分析。一季度增長 9.7%，而二季度的經(jīng)濟增長為 9.5%。這兩個數(shù) 字，如果與去年比較，盡管有所下滑，但考慮到今年宏觀調(diào)控力度的加大和信貸 政策的大幅緊縮，以及通脹的加速，這樣的增長數(shù)字甚至在某種程度上比去年上 半年 10.3%的數(shù)字都彌足珍貴。而從一些具體的數(shù)字表現(xiàn)而言，體征和各項指標(biāo) 都處于良好的區(qū)間。比如，上半年，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 14.3%， 固定資產(chǎn)投資增長 25.6%，都是比較理想的數(shù)字，而消費和出口亦保持了平穩(wěn)增 長的態(tài)勢。因此，盡管在政策加大調(diào)控力度的情況下，二季度的增長比一季度慢 了 0.2 個百分點，但這既是季節(jié)性變化，也是宏觀政策調(diào)控的結(jié)果，和政策的預(yù) 期是一致的。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 9 從中國經(jīng)濟的主要指標(biāo)看，經(jīng)濟增長并沒有出現(xiàn)大幅度的下滑，所謂硬著陸， 所謂滯脹的說法根本不存在。如果說去年中國經(jīng)濟仍然屬于快跑，那么，今年以 來中國經(jīng)濟的增長則完全告別了危機時期的刺激效應(yīng)，恢復(fù)到正常的增長和平穩(wěn) 狀態(tài)，而并不是衰退和滑坡。對于中國經(jīng)濟的表現(xiàn)，國家統(tǒng)計局也認(rèn)為經(jīng)濟增長 的內(nèi)生動力依然強勁，增長不會出現(xiàn)很大的問題。但是，這并不意味著，中國經(jīng) 濟沒有可擔(dān)憂之處，應(yīng)該看到，在經(jīng)濟增長良好的背后，風(fēng)險的暗流涌動，其中 最大的風(fēng)險無疑有兩個：一是通脹的未來走勢，一是房價為代表的資產(chǎn)價格泡沫。 先說物價，上半年，盡管貨幣政策一再收緊，但依然沒有改變負(fù)利率的狀況，價 格上漲的動力依舊十足，居民價格消費指數(shù)高位運行。上半年物價指數(shù)平均 5 .4%， 特別是 6 月份，豬肉價格的暴漲使得 c pi 一舉達(dá)到了 6.4%的三年來的高點。這 意味著，年內(nèi)完成 4%的調(diào)控目標(biāo)基本已經(jīng)沒有可能。再看房價，在負(fù)利率和通脹 效應(yīng)之下，房地產(chǎn)政策盡管依舊處于嚴(yán)厲的調(diào)控之中，但房價由于通脹預(yù)期并沒 有出現(xiàn)下降的跡象，而上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 26250 億元，同比增長 32.9%。 一些沒有采取限購措施的二三線城市，房價漲勢依舊，整個房地產(chǎn)調(diào)控的壓力依 然很大。 （三）中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢和特點（三）中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢和特點 中國未來房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)， “居者有其屋”目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力。然 而，當(dāng)前問題的重點，高房價的風(fēng)險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來 的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟增長和金融安 全；其次，高房價不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟增長的推動作用，過 高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進(jìn)；再次，高房價剝奪了居民的 收入，不利于啟動內(nèi)需和消費的增長。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 10 可以預(yù)期未來的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：可以預(yù)期未來的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點： 1 1、房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。、房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。 如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康 發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行 和危機難以避免；預(yù)計房價在未來中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢會存在泡沫破滅和價格 下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決 于市場和政策的組合作用。 2 2、保障性住房將得到加強。、保障性住房將得到加強。 從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多 的實際和計劃供給帶來的分配畸形和低效率決定了依靠保障難以解決中國住房的 民生問題。 3 3、中國房地產(chǎn)在未來會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。、中國房地產(chǎn)在未來會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。 這是由未來中國經(jīng)濟增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要決定的，所以中國房地產(chǎn) 預(yù)計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 4 4、目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達(dá)到高位，、目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達(dá)到高位，20102010 年繼續(xù)大幅上漲的局年繼續(xù)大幅上漲的局 面應(yīng)該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們預(yù)期和觀面應(yīng)該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們預(yù)期和觀 望情緒業(yè)已出現(xiàn)。望情緒業(yè)已出現(xiàn)。 5 5、三四線城市實力提升成為中國房地產(chǎn)新引擎。、三四線城市實力提升成為中國房地產(chǎn)新引擎。 在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境日趨復(fù)雜的局面下，對于一二線城市房地產(chǎn)市場的參 與各方來說，生存環(huán)境有所惡化，諸如政策的持續(xù)高壓、開發(fā)成本的大幅提高等 因素成為一二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的瓶頸。而近些年三四線城市社會經(jīng)濟的快 速發(fā)展，低地價、高需求及快速的工業(yè)化、城市化進(jìn)程等積極因素逐漸吸引眾多 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 11 房地產(chǎn)市場參與方的眼球，為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了新機會、注入 了新活力。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷深入，三四線城市實力大幅提升。研究表 明，不論是經(jīng)濟規(guī)模、城市建設(shè)程度，還是居民生活水平方面，三四線城市各項 指標(biāo)在近五年均保持高速增長，而經(jīng)濟增長、城市基礎(chǔ)設(shè)施條件以及居民生活水 平均與房地產(chǎn)市場存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)濟的持續(xù)增長帶來三四線城市規(guī)模 發(fā)展、住房擴大、房地產(chǎn)投資增加，人均可支配收入的提升，使人們購房和投資 的能力也隨之增加。城鎮(zhèn)人口的比重將不斷提高，城市化程度的提高和城鎮(zhèn)人口 規(guī)模持續(xù)增加，也將刺激三四線城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速將呈 逐年遞增態(tài)勢。另外，隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日 益顯現(xiàn)出較強的優(yōu)勢，高鐵、機場、港口等重大設(shè)施以及星級酒店數(shù)量的持續(xù)增 長，與一二線城市平均水平差距逐漸縮小。城市硬件的發(fā)展有助于加強中西部與 東部的交流，加強經(jīng)濟合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進(jìn)經(jīng)濟增長，促進(jìn)城市帶 的逐步成熟，為三四線城市房地產(chǎn)市場帶來更多機遇。而三四線城市在中國經(jīng)濟 快速、健康、穩(wěn)健發(fā)展的大環(huán)境下，居民的收入和生活水平變化較大，為三四線 城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了重要的需求保障。目前，三四線城市商品房市場需 求較為旺盛，加上購房者對住房保值增值的預(yù)期，三四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)?力逐步凸現(xiàn)。在當(dāng)前一二線城市房地產(chǎn)市場形勢不明朗的情況下，三四線城市在 房地產(chǎn)市場發(fā)展上所呈現(xiàn)的巨大潛力和空間，將為我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提 供新的動力，而我國房地產(chǎn)市場的整體規(guī)模也將會在三四線城市房地產(chǎn)市場強大 的助推下持續(xù)擴大。 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策二、房地產(chǎn)調(diào)控政策研究研究 （一）房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控歷史分析（一）房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控歷史分析 中國房地產(chǎn)市場是政策市。2010 年、2011 年上半年政策市的本性被淋漓盡 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 12 致的表現(xiàn)出來，不僅出臺了最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策限購、限貸、限價，還是調(diào) 控政策出臺最頻繁的時段。 每次出臺的調(diào)控政策都會或多或少的給市場帶來一定的影響。自 2010 年至 今頻繁的“重量級調(diào)控”更是給房地產(chǎn)市場帶來的前所未有的“重大影響” 。 從 2010 年至今的四次大調(diào)控看，重大政策的誕生，將會使得市場多方呈現(xiàn) 觀望態(tài)勢，這種觀望態(tài)勢會持續(xù) 12 月，甚至長達(dá) 3 個月之久，但當(dāng)這種觀望 被一方打破，市場將會出現(xiàn)小爆發(fā)。 “限購令”成為史上“最嚴(yán)調(diào)控政策” ，造成目前市場觀望態(tài)勢嚴(yán)重， “限購 令”輔以限貸、加息、限價等政策給市場帶來持續(xù)的沖擊，目前造成的市場冷清 勢頭已持續(xù)了 4 個月之久，還有進(jìn)一步延續(xù)的勢頭。 在開發(fā)商資金短缺和抑制性調(diào)控政策持續(xù)的狀態(tài)狀態(tài)下，開發(fā)商與置業(yè)客戶 博弈心理加重，市場走勢處于敏感期，一方的稍有妥協(xié)都會導(dǎo)致市場走向。 盡管目前一系列的調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，但整體上看已經(jīng)抑制 住了各大城市房價大幅上漲的勢頭，但市場仍處于敏感期，市場狀態(tài)尚不穩(wěn)定， 稍有風(fēng)吹草動，都可能導(dǎo)致市場走向不同。 綜合種種因素，預(yù)計下半年市場不會出現(xiàn)大幅上漲或下跌的趨勢，這也不是 政府調(diào)控的初衷。整個下半年市場將處于微調(diào)期，逐漸擺脫非理性、不合理因素， 市場更顯穩(wěn)健、成熟。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 13 （二）主要調(diào)控政策細(xì)則及分析（二）主要調(diào)控政策細(xì)則及分析 1、70/90 政策政策 凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積 90 平方米以下（含經(jīng)濟適用 房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的 70%以上；中小套型普通商品房 政策性住房建設(shè)，年度土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 70/90 政策、原則上禁止容積率低于 1.0 商住用地的供應(yīng)（抑制別墅類產(chǎn)品 供應(yīng)） 、土地拍賣抑制地王出現(xiàn)等一系列政策，從房地產(chǎn)市場供應(yīng)的源頭上對商 品房進(jìn)行調(diào)控，引導(dǎo)商品房市場向中小戶型、中低價位邁進(jìn)。 部分城市開發(fā)商采用“雙拼”等形式避開 70/90 政策帶來的影響，取得了不 錯的效果，但“限購令”與“限貸”這對組合拳，令“雙拼”受到較大影響，使 得 70/90 政策效果更加明顯。 2、限價政策、限價政策 對未如期確定并公布本地年度新建住房價格控制目標(biāo)，新建住房價格上漲幅 度超過年度控制目標(biāo)，沒有完成保障性安居工程等目標(biāo)任務(wù)的縣（市、區(qū)）及相 關(guān)單位，要向市政府報告，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談問責(zé)。 3、限購令、限購令 核心內(nèi)容：“本地限三、外地限二”本地戶籍居民家庭，最多限擁有兩 套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套。 核心目的：抑制投資客戶。 目前對商品房市場影響最大的莫過于調(diào)控政策中的“限購令”了。 “限購令” 屬于國家對市場的最直接的行政干涉，使得外地客戶或擁有二套以上商品房的本 珠海漁女 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 14 地客戶直接或間接的失去了購房權(quán)利，直接抑制了投資性客戶，甚至傷害到部分 改善性客戶和外地剛需客戶，大大降低了市場的潛在需求，給市場造成較濃厚的 觀望態(tài)勢，市場成交量下降。 4、限貸、限貸 核心內(nèi)容：嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對商業(yè)貸款購買第二套住房的家 庭，各金融機構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行“首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍”的政策。對使用住房公積金貸款購買改善型第二套住房的家庭，首付款 比例不得低于 60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。 對于外地客戶，需提供一年以上納稅證明或社會保險證明才可獲得貸款權(quán)限。 對無法提供一年以上納稅證明或社會保險證明的和二套以上購房客戶將不予貸款。 限貸的實施，有效的抑制了投資客需求，但限貸對投資客、剛需客戶的一刀 切，傷害了部分改善性剛需客戶。貸款首付的提高或禁貸，一定程度上抑制了置 業(yè)客戶的購買力。 從某種程度上說，限購+限貸組合拳給市場造成的影響成為殺傷力最大、持 續(xù)時間最長的調(diào)控政策。 5、二手房交易營業(yè)稅、二手房交易營業(yè)稅 二手房交易營業(yè)稅從 2009 年政策救市到 2010 年抑制市場非理性火熱局面經(jīng) 歷了曲折的變化，目前二手房營業(yè)稅減免的取消一定程度抑制了二手房交易的頻 率，部分小業(yè)主在出售二手房時以“實收” 名義將營業(yè)稅等轉(zhuǎn)嫁到買家，增加 了買家的購房成本，較大的影響了二手市場交易量。但另一方面，為避免營業(yè)稅 等帶來的影響，部分買家將目標(biāo)轉(zhuǎn)向一手市場或房齡超過五年的較老房源。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 15 6、房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅 2011 年初，為抑制房地產(chǎn)投資且爭議已久的房產(chǎn)稅出臺，上海、重慶成為試 點城市。從上海、重慶房產(chǎn)稅執(zhí)行力度和執(zhí)行效果看，遠(yuǎn)未達(dá)到出臺房產(chǎn)稅前的 預(yù)期，甚至被“限購” 、 “限貸”等調(diào)控政策所掩蓋，截至目前為止，本次房產(chǎn)稅 的試點甚至可用“較為失敗”來形容也不過分。盡管本次房產(chǎn)稅的試點尚未給市 場帶來本質(zhì)的影響,但給上海、重慶，甚至全國各個城市的置業(yè)客戶，特別是投 資客帶來了一定的心理威懾，加大了市場觀望。但對于房產(chǎn)稅的進(jìn)一步影響，尚 需時日。 7、保障房建設(shè)、保障房建設(shè) 2011 年珠海市建設(shè)保障房 4801 套，計劃 20112012 年兩年內(nèi)建 8000 套保 障房，逐步建立起以廉租住房、公共租賃住房為主的多層次、全覆蓋的保障性住 房供應(yīng)體系，加快解決中低收入家庭住房困難，努力實現(xiàn)住有所居的住房保 障目標(biāo)。 近年及未來幾年珠海市加大保障房供應(yīng)，對珠海商品房市場將有一定的影響， 不僅占用部分商品房建設(shè)用地，同時還會減少部分市場需求。但從商品房和保障 比較看，保障性住房無法達(dá)到商品房的品質(zhì)、檔次，對于中高收入群體幾乎不會 產(chǎn)生影響。 保障房的供應(yīng)將刺激商品房向檔次感、品質(zhì)感邁進(jìn)，市場將對市場供給方優(yōu) 勝劣汰，給供給方提出更高的要求，從整體上會促進(jìn)房地產(chǎn)市場向更高的品質(zhì)發(fā) 展。 8、存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)及加息、存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)及加息 從 2010 年至 2011 年上半年，央行存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào) 12 次，加息 5 次， 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 16 其中僅 2011 年上半年調(diào)整了 6 次，加息 3 次。存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)收緊增加了 開發(fā)商、置業(yè)客戶的貸款難度，對開發(fā)商自有資金及融資渠道有更高要求。持續(xù) 加息增加了置業(yè)客戶的置業(yè)成本，抑制了部分自住型客戶。 9、一房一價公示、一房一價公示 “一房一價”政策要求商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置，公 布樓盤基本信息、房源價格信息、已登記房源信息和收費項目信息。 依據(jù)價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反明 碼標(biāo)價規(guī)定未實行“一套一標(biāo)” ，每套將處 5000 元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，責(zé)令 改正，沒收違法所得，并處違法所得 5 倍以下罰款；沒有違法所得，處 5 萬元以 上 50 萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，要責(zé)令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機關(guān) 吊銷營業(yè)執(zhí)照。 該項政策將重點打擊不按照規(guī)定明碼標(biāo)價、存在價格欺詐、亂收費等行為。 有利于穩(wěn)定商品房價格、提高市場交易透明度，保障消費者合法權(quán)益。 第二章第二章 珠海、中山城市發(fā)展研究珠海、中山城市發(fā)展研究 一、珠海篇一、珠海篇 （一）珠海市發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析（一）珠海市發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析 1、珠海城市定位與發(fā)展結(jié)構(gòu)、珠海城市定位與發(fā)展結(jié)構(gòu) 城市定位城市定位 珠海建市 30 年來，城市發(fā)展定位問題一直處于爭論與變化之中，至今已調(diào) 整多次。 1980 年：港澳客人的旅游區(qū)； 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 17 1984 年：海濱工業(yè)商貿(mào)城市； 1990 年：海濱旅游城市； 2000 年：三基地一中心； 2003 年：珠三角區(qū)域性中心城市之一，東南沿海重要的風(fēng)景旅游城市； 2008 年：生態(tài)文明新特區(qū)，科學(xué)發(fā)展示范市。 2009 年：珠江口西岸核心城市珠江口西岸核心城市 珠海被定位為“核心” ，珠海作為珠江西岸核心城市，將與以佛山、江門、 中山、肇慶市為節(jié)點的珠江口西岸城市一起，努力提升地區(qū)發(fā)展水平，珠?！爸?江西岸核心城市”這一定位，與 30 年前鄧小平將珠海定位為“特區(qū)” ，具有同等 重要意義。 城市發(fā)展結(jié)構(gòu)城市發(fā)展結(jié)構(gòu) 根據(jù)珠海市城市總體規(guī)劃（20012020） ，珠海的城市空間體系由“主城 區(qū)次中心城外圍新城中心鎮(zhèn)”構(gòu)成，主城區(qū)包括由新老香洲、吉大、 拱北、前山等組成的中心城區(qū)和由南屏、灣仔、洪灣組成的南灣城區(qū)，次中心城 為金灣和斗門，外圍新城為唐家灣、橫琴、三灶和高欄港區(qū)。 中心城區(qū)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，南灣城區(qū)以發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)為主。中心城區(qū)內(nèi) 規(guī)劃三處市級公共中心和一處區(qū)域性物流中心，分別為：新香洲的城市行政與文 化中心，吉大金融商務(wù)與旅游服務(wù)中心，拱北的商業(yè)服務(wù)中心，前山上沖的物流 中心。 城市交通城市交通 a a） 、對外交通、對外交通 經(jīng)過多年的發(fā)展，珠海初步建立起了陸、海、空立體化的對外綜合交通運輸 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 18 體系。 廣珠城際輕軌廣珠城際輕軌 為廣州至珠海的城際快速軌道通線（含小欖至江門支線） 。 主線路從廣州新火車站引出，經(jīng)順德、中山至珠海拱北，全長 142.235 公 里，其中珠海段長 26 公里，共設(shè)有 6 個站。已于 2011 年 1 月 7 日開通廣 州至珠海北站，目前從廣州至珠海行程只需 45 分鐘。 廣珠鐵路廣珠鐵路 起于廣州至茂名鐵路街邊站，經(jīng)龍江、 江門、新會、斗門、珠海，西至珠海高欄港，縱貫 珠三角西翼，全長 184.5 公里，設(shè)計時速為 120 公里，功能為貨運（預(yù)留客運功能） ，于 1997 年 開工，2008 年 4 月復(fù)工，將于 2011 年建成。 公路公路 對外東達(dá)深圳、香港，南通澳門，北達(dá)廣州， 西至粵西腹地，與周邊地級城市均有高速公路，如 京珠高速、江珠高速、粵西沿海高速、太澳高速等。 珠海機場珠海機場 按照國際民用機場標(biāo)準(zhǔn) 4e 級設(shè)計，機場附近預(yù)留了 5 萬平方米 的土地用于發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)。珠海以機場為平臺，已經(jīng)成功地舉辦了 7 屆中 國國際航空航天博覽會。目前，珠海機場已與香港機場合作，未來珠海機 場對內(nèi)作為交通樞紐節(jié)點，對外將主攻貨運業(yè)務(wù)。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 19 港珠澳大橋港珠澳大橋 2007 年國家發(fā)改委牽頭成立了港珠澳大橋?qū)Ｘ?zé)小組；2008 年 8 月三地政府已就項目的投融資問題達(dá)成了共識，已于 2009 年 12 月 15 日 動工。港珠澳大橋的建設(shè)，開辟了大陸與香港之間的東西向陸路通道，將 使珠海成為珠三角西部進(jìn)入港澳的橋頭堡，大大地提升了珠海的區(qū)位優(yōu)勢 和服務(wù)職能。 港口港口 隨著珠海經(jīng)濟的發(fā)展，珠海港將形成七個港區(qū)。目前，九洲港主要經(jīng) 營“四游一線”：九洲港至香港、深圳蛇口以及東區(qū)各海島的航線和澳門 環(huán)島水域游。在規(guī)劃中，香洲港區(qū)以陸島交通運輸、海島補給和海島旅游 運輸為主，九洲港區(qū)重點發(fā)展快速客運。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 20 b b） 、內(nèi)部交通、內(nèi)部交通 珠海的城市道路分為城市快速路、主干道、次干道、支路四個等級。城市快 速路承擔(dān)城區(qū)各組團間的聯(lián)系和與高速公路銜接功能，采用封閉或半封閉形式， 規(guī)劃紅線控制寬度為 3660 米，目前主要有珠海大道九洲大道、香唐 港灣路、梅華路、珠港大道等。城市主干道承擔(dān)城市各組團或片區(qū)內(nèi)部的主要交 通聯(lián)系，是組團的道路骨架，紅線控制寬度為 3650 米。主城區(qū)主干道有：迎 賓路、海濱路、水灣路、人民路、情侶中路（北段） 、情侶南路（南段）等。城 市次干道分流主干道交通，紅線控制寬度為 2040 米。在景山路、九洲大道等 道路上規(guī)劃有公交專用道。規(guī)劃的軌道交通覆蓋了全市以及西部都市區(qū)的所有發(fā) 展組團、口岸、中心區(qū)、交通樞紐等重要發(fā)展地區(qū)和節(jié)點，形成了組團之間交通 聯(lián)系的軌道交通網(wǎng)絡(luò)骨架。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 21 城市擴張城市擴張 目前，香洲區(qū)為主城區(qū)的所在地，是全市行政、經(jīng)濟和文化的中心，重點發(fā) 展旅游業(yè)、新型服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和交通運輸物流業(yè)。 唐家灣片區(qū)，主要發(fā)展高等教育、科研開發(fā)、大型體育娛樂設(shè)施等，其居住 用地分布在東部沿海濱地帶。 橫琴片區(qū)，毗連澳門，規(guī)劃建設(shè)用地主要集中在東部與北部，重點發(fā)展住宅 與綜合旅游服務(wù)業(yè)、商業(yè)； 金灣和斗門，具有較多的土地存量和基礎(chǔ)設(shè)施條件，是重點發(fā)展臨海產(chǎn)業(yè)、 空港產(chǎn)業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，強調(diào)次中心城和中心鎮(zhèn)的帶動作用，但是尚需較長 時間的培育。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 22 城市商圈分布城市商圈分布 珠海城市商業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，逐漸形成了四大特色鮮明的商圈：老香洲商圈、 前山商圈、拱北商圈和吉大商圈。 香洲商圈：它是老香洲商業(yè)地段的統(tǒng)稱，包括新興的鳳凰路、朝陽路、 商業(yè)老街香埠路以及翠香路、紫荊路等商業(yè)網(wǎng)點。已經(jīng)形成了三大核心 商圈：一是以南坑為中心，加上茂業(yè)百貨、新一佳等，形成了以超級市 場為主導(dǎo)的社區(qū)型商業(yè)中心；二是以香洲百貨為核心，加上周邊的丹田 百貨、珠影廣場、揚名廣場、香埠路步行街吉之島超市等形成的區(qū)域商 業(yè)中心。三是因五洲花城等新樓盤的竣工，由格力置業(yè)股份開發(fā)的旺角 百貨的開業(yè)帶動了新香洲商業(yè)氣氛的形成。 前山商圈以翠微路為中心，是傳統(tǒng)的專業(yè)建材商圈，其商業(yè)輻射能力甚 至到了周邊城市。 拱北商圈，地處珠海最繁華的區(qū)域，依托拱北口岸、汽車站和在建中的 輕軌總站，以迎賓南路、蓮花路步行街為中心，以澳門客、旅游者為主 要消費對象，以休閑性消費、流行時尚消費、特色消費為主要業(yè)態(tài)。拱 北商圈是珠海商業(yè)氛圍最活躍的商圈。 吉大商圈，是珠海規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)（cbd） 。以景山路和情侶中路為兩 個小中心，以高檔居家消費和高檔商品為主要業(yè)態(tài)，走高端路線，輻射 全市。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 23 城市研究總結(jié)城市研究總結(jié) 近兩年，珠海的城市建設(shè)發(fā)展迅速，取得了較大的成績，城市面貌和形象得 到了改善提升。這主要是由于以下原因： 新一屆政府沒有改變珠?！皡^(qū)域中心城市” 、 “風(fēng)景旅游城市”的發(fā)展定位， 保持規(guī)劃的連續(xù)性，使得社會各界投資者有所適從，敢于進(jìn)入； 政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，內(nèi)部投資環(huán)境逐漸改善； 一批城際重大基礎(chǔ)設(shè)施項目的規(guī)劃和開工建設(shè)，大大的改變了珠?！斑呞镄?城” 、 “交通末梢”的地位，將使珠海在珠三角區(qū)域經(jīng)濟合作以及大陸與港澳 的聯(lián)系中處于樞紐的地位，區(qū)域中心城市的形象初步體現(xiàn)出來，給予了珠海 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，特別是房地產(chǎn)業(yè)很好的市場預(yù)期； 一些實力很強的實業(yè)投資企業(yè)不再觀望，強勢進(jìn)入珠海，如中海地產(chǎn)、萬科 地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)企業(yè)。 總的來說，隨著港珠澳大橋、廣珠鐵路、廣珠輕軌等諸多重大交通設(shè)施的規(guī)總的來說，隨著港珠澳大橋、廣珠鐵路、廣珠輕軌等諸多重大交通設(shè)施的規(guī) 劃建設(shè)及投入運營，珠海城市的發(fā)展水平及城市投資價值都將得到很大的提升；劃建設(shè)及投入運營，珠海城市的發(fā)展水平及城市投資價值都將得到很大的提升； 休閑旅游、現(xiàn)代服務(wù)、零售商業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)將迎來巨大的發(fā)展機遇。休閑旅游、現(xiàn)代服務(wù)、零售商業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)將迎來巨大的發(fā)展機遇。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 24 2、珠海宏觀經(jīng)濟分析、珠海宏觀經(jīng)濟分析際輕際輕軌軌 珠海珠海 gdpgdp 分析分析 近年來珠海市經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)定增長勢頭，gdp 持續(xù)增長，經(jīng)濟總量不斷擴大。 2009、2010 年珠海連續(xù) 2 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值過 1000 億元，年均增長基本在 9% 以上。珠海 2010 年全市國民經(jīng)濟主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下表所示： 20102010 年珠海市國民經(jīng)濟主要統(tǒng)計指標(biāo)年珠海市國民經(jīng)濟主要統(tǒng)計指標(biāo) 指標(biāo)指標(biāo)計量單位計量單位本年實際本年實際同比增長（同比增長（% %） 土地面積土地面積平方公里平方公里1701.04 常住人口常住人口萬人萬人156.020.7 家庭戶數(shù)家庭戶數(shù)萬戶萬戶45.14 家庭人口家庭人口人人/ /戶戶2.80 戶籍人口戶籍人口萬人萬人102.653.2% 地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值億元億元1202.5812.8 其中：第一產(chǎn)業(yè)其中：第一產(chǎn)業(yè)億元億元32.905.5 第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)億元億元658.6617.6 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)億元億元511.027.1 野貍島 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 25 2003200320102010 年珠海年珠海 gdpgdp 增長統(tǒng)計增長統(tǒng)計 珠三角各市珠三角各市 gdpgdp 增幅對比增幅對比 區(qū)分2007 年（%）2008 年（%）2009 年（%） 2010 年一季度 （%） 珠三角16.112.69.412.6 珠海珠海16.716.79.09.06.66.613.813.8 人均人均 gdpgdp萬元萬元/ /人人6.985.3 全社會固定資產(chǎn)投資全社會固定資產(chǎn)投資億元億元501.5522.2 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入城鄉(xiāng)居民人均可支配收入元元25381.5811.0 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 26 廣州12.312.311.513.5 深圳14.812.110.711.1 佛山19.215.213.513.1 東莞14.014.05.39.7 中山15.710.510.215.0 珠海人均收入分析珠海人均收入分析 2003200320102010 年珠海人均可支配收入統(tǒng)計年珠海人均可支配收入統(tǒng)計 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 27 2003200320102010 年珠海人均可支配收入走勢圖年珠海人均可支配收入走勢圖 在經(jīng)濟增長的同時，居民人均可支配收入也實現(xiàn)穩(wěn)步增長，消費能力不斷提 升，2010 年居民人均可支配收入達(dá) 25382 元，同比增長 11%。 固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資分析 2010 年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 501.55 億元，比上年增長 22.2%。其 中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 179.51 億元，增長 6.6%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 486.05 億元， 增長 19.3%；農(nóng)村投資 15.5 億元，增長 426.6%。分投資主體看，國有經(jīng)濟投資 181.9 億元，增長 29.9%；非國有經(jīng)濟投資 319.64 億元，增長 18.2%；其中民營 經(jīng)濟投資 84.02 億元，下降 12.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資 124.60 億元，增長 21.5%，其中制造業(yè)投資 105.58 億元，增長 28.2%；第三產(chǎn)業(yè) 376.50 億元，增長 22.9%。全年在建項目 727 個，新開工項目 482 個，同比分別下降 13.8%和 10.2%。 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 28 3、珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展、珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展 穩(wěn)定發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段 1994-19971998-20012001-20032004-20072008-2011時間 階 段 特 點 受港澳的影響及 海南開發(fā)的波及， 一度熱炒； 97 年達(dá)到頂峰， 均價 3400 元/ ； 積累了一批爛尾 樓。 樓價迅速下降； 均價跌至 2600 元/ ； 政府啟動 26 條 城中村改造計劃； 00 年實行住房分 配貨幣化，開始 規(guī)劃城市建設(shè)； 一系列的政策出臺 指導(dǎo)房地產(chǎn)市場運 作； 02、03 年城中村改 造大范圍開展，進(jìn) 入舊改實施高峰年； 03 年第一塊土地掛 牌出讓； 海怡及華發(fā)開辟大 盤時代。 售價逐步回升至 3200 元/ 左右。 恢復(fù)調(diào)整階段恢復(fù)調(diào)整階段泡沫破裂階段泡沫破裂階段發(fā)展過熱階段發(fā)展過熱階段大步上揚階段大步上揚階段 04 年受港珠澳大 橋等利好消息的出 現(xiàn)，整個市場都蓬 勃發(fā)展； 07 年上半年商品 房屋銷售均價為 6389 元/ 十年粵東，十年粵西， 珠海未來的房地產(chǎn)市 場必然會隨著城市建 設(shè)的發(fā)展進(jìn)入一個更 為穩(wěn)健的上升通道。 4、影響珠海主要調(diào)控政策分析、影響珠海主要調(diào)控政策分析 限貸限貸 珠海的購房人群中以二次置業(yè)、外地置業(yè)的投資型消費者為主，限貸在一定 的程度上對其有壓抑作用，但效果有限。如果近期市場上“限購”的陰霾最終變 成現(xiàn)實，那樣“限購+限貸”組合拳給珠海市場造成的影響殺傷力將是最大，且 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 29 持續(xù)時間最長的調(diào)控政策。 限價限價 珠海 2011 年房價調(diào)控目標(biāo)：新建住房均價增長幅度不高于 gdp 增長幅度。 珠海市政府工作報告，2011 年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：實現(xiàn)地區(qū)生 產(chǎn)總值增長 11%左右 。 從珠海限價內(nèi)容看,珠海商品房漲幅已受到了嚴(yán)格的限制,不可能出現(xiàn) 2009、2010 年的大幅上漲的勢頭。但價格變動仍有較大的彈性空間。 限購限購 對珠海而言，盡管珠海是否實施“限購政策”已箭在弦上，但至今日珠海尚 未出臺限購政策。限購政策未對珠海市場產(chǎn)生直接的干預(yù)，會給市場產(chǎn)生了一定 的心理影響，客戶觀望氣氛持續(xù)加濃，房地產(chǎn)價格上升受到一定的抑制。 存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)及加息存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)及加息 存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)收緊，直接增加了開發(fā)商的融資難度和置業(yè)客戶的貸款 難度。而且持續(xù)加息增加了置業(yè)成本，使得部分剛需自住型的客戶購買動機也同 時被抑制。 5、調(diào)控政策對珠海房地產(chǎn)市場的影響、調(diào)控政策對珠海房地產(chǎn)市場的影響 通過進(jìn)一步的對珠海 2010 年度內(nèi)成交數(shù)據(jù)分析，1 月、5 月、10 月是年內(nèi)成 交的高峰期，同時也是檢驗?zāi)甓仁袌龅那缬瓯?。從歷次調(diào)控時間表看，重大調(diào)控 更傾向于在 1 月、5 月、10 月及附近時間出臺。 珠海珠海 20102010 年度房地產(chǎn)成交走勢年度房地產(chǎn)成交走勢 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 30 在多重政策調(diào)控之下，2011 年 16 月珠海在售項目價格基本未出現(xiàn)明顯上 漲趨勢，自 1 月“國八條”出臺后，市場一直處于低迷狀態(tài)，在傳統(tǒng)熱銷期 5 月 份市場成交量稍有起色，但 6 月市場又恢復(fù)到低迷狀態(tài)。大多開發(fā)商都受到現(xiàn)金 流收緊影響，6 月底、7 月初，市場出現(xiàn)部分開發(fā)商加大優(yōu)惠，部分折扣達(dá) 9 折 以上，對成交起到了一定的效果。此次大幅折扣優(yōu)惠僅僅是市場的個別現(xiàn)象，未 對整個市場的價格走勢造成過大的影響。 6、珠海房地產(chǎn)市場、珠海房地產(chǎn)市場供需及價格水平分析供需及價格水平分析 珠海土地市場珠海土地市場 2004200420102010 年珠海土地供應(yīng)統(tǒng)計年珠海土地供應(yīng)統(tǒng)計 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 31 從珠海歷年土地供應(yīng)統(tǒng)計看，盡管供應(yīng)量有一定的波動，但總體趨勢呈現(xiàn)遞 增勢頭。2009 年供應(yīng)量最大，總建筑規(guī)模達(dá)到 645.9 萬平米。 2011 年 16 月珠海市全市土地供應(yīng)面積 224.72 萬平米，總建筑面積 292.5 萬平米，約為 2010 年全年土地供應(yīng)量的 50%。 從珠海 2011 年上半年土地供應(yīng)情況看，商住用地供應(yīng)土地面積 66.17 萬平 米，占土地總供應(yīng)比重的 30%，且全部集中在西區(qū)，主城區(qū)尚無一宗。足見主城 區(qū)可供開發(fā)商住用地的稀缺性。截至 2010 年底，萬科、保利、招商、時代、金 地等大牌開發(fā)商都已成功進(jìn)駐珠海。足見珠海房地產(chǎn)市場仍有一定的發(fā)展?jié)摿Γ?特別是西區(qū)市場。 珠海商品房供需分析珠海商品房供需分析 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 32 根據(jù)珠海市住房建筑規(guī)劃，由于珠海市商品住房銷售量的逐年增長接近于一 條直線，因此，可以用一元線性回歸模型來近似的表示年份與商品住房銷售量的 關(guān)系。根據(jù) 2000-2009 年珠海市商品住房銷售量的回歸分析，得出：y=- 30154.4+15.12727x.。據(jù)此計算，2010 年，珠海市商品住房需求量約為 251 萬平 方米；2011 年，珠海市商品住房需求量約為 267 萬平方米；2012 年，珠海市商 品住房需求量約為 282 萬平方米。 2011 年 16 月底，珠海主城區(qū)商品房新增的可供預(yù)售面積 65.65 萬平米， 可供預(yù)售套數(shù) 6052 套。由于 2011 年上半年受市場調(diào)控影響，整個市場銷售進(jìn)度 較慢，通過對整個市場調(diào)查統(tǒng)計，截止 2011 年 6 月底，珠海全市商品房存量約 115 萬平米，凈增存量約 31 萬平米。 可以看到珠海 2011 年上半季的住宅供應(yīng)量只達(dá)到規(guī)劃需求量的 43%，需求大 于供應(yīng)，供需并不平衡。但由于珠海房價的不斷攀升，壓制了部分需求，使珠海 下半年在銷售方面仍具有較大壓力。 20102010 年年20112011 年年 6 6 月主城區(qū)商品房新增供應(yīng)月主城區(qū)商品房新增供應(yīng) 20102010 年年20112011 年年 6 6 月珠海主城區(qū)新增可供預(yù)售商品房供應(yīng)走勢月珠海主城區(qū)新增可供預(yù)售商品房供應(yīng)走勢 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 33 珠海房價水平珠海房價水平 在廣珠城際輕軌、港珠澳大橋、橫琴開發(fā)、特區(qū)擴容等多重利好的沖擊下， 珠海房地產(chǎn)市場在近幾年抓住了飛速發(fā)展的絕佳時機。從 2004 年2010 年，僅 僅 6 年多時間，珠海商品房均價由 3285 元/m2，增加到 10693 元/ m2（主城區(qū)在 售樓盤價格基本在 14000 元/m2 以上，高檔盤 20000 元/m2 以上，一線海景房在 30000 元/m2 以上；西區(qū)在特區(qū)擴容的影響下，價格穩(wěn)步上升，價格基本在 55007000 元/ m2，部分價格超過 8000 元/ m2） ，年均增幅達(dá) 22%，整體呈現(xiàn)穩(wěn) 步上升勢頭；成交量也由 2004 年的 116 萬 m2 增加到 2010 年的 257 萬 m2，盡管 成交量呈現(xiàn)一定的波動，但年均增幅達(dá) 15%。受調(diào)控政策影響，2011 年 15 商 品房成交量為 90 萬 m2，較去年同期相比降低 12.3%。 2004200420102010 年珠海商品房價格年珠海商品房價格/ /成交量統(tǒng)成交量統(tǒng) 珠海最近房地產(chǎn)市場發(fā)展珠海最近房地產(chǎn)市場發(fā)展 在過去的一年多時間里，珠海商品房市場在“史上最為嚴(yán)厲”的政策調(diào)控下， 經(jīng)歷了不平凡的四個階段：2010 年初量價大爆發(fā)；2010 年中成交量低迷、價格 珠海中山房地產(chǎn)市場分析報告 34 穩(wěn)步；2010 年末再現(xiàn)量價強勢；2011 年至今成交量有所降低，價格堅挺。 在限購、限貸、限價、加息、一房一價等多個政策調(diào)控之下，2011 年上半年 珠海商品房整體價格堅挺、成交量有所下降。盡管 2011 年 5 月在房展等刺激下， 成交量有所反彈；進(jìn)入 6 月隨著供應(yīng)量的增加和限價政策的陰霾下，又迅速轉(zhuǎn)入 觀望狀態(tài)；進(jìn)入 7 月受二三線城市限購政策影響，成交量有所下降。受銷售壓力 影響，2011 年 6 月底、7 月初，出現(xiàn)了部分項目加大優(yōu)惠折扣的現(xiàn)象，有的甚至 達(dá)到 9 折甚至更多的優(yōu)惠，間接的降低了商品房的成交價。 珠海市珠海市 20112011 年年 1 14 4 房地產(chǎn)全年開發(fā)與經(jīng)營指標(biāo)房地產(chǎn)全年開發(fā)與經(jīng)營指標(biāo) 201