2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》精選模擬試題及答案（十一）.doc

2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（十一）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。a、收益能夠量化b、風(fēng)險能夠量化c、收益或風(fēng)險其一可以量化d、收益和風(fēng)險均能量化2、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是（）。a、開發(fā)時間結(jié)束時的時間b、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間c、房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料d、估價人員選取的價格資料3、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（）。a減少b增加c不變d同步遞減4、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5，則購房者的首次還款額是（）元。a204.08b356.72c508.91d666.675、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（）。a經(jīng)營成本b物業(yè)檔次c業(yè)主目標(biāo)收益要求d同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系6、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（）進(jìn)行估價。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）a保持現(xiàn)狀前提b裝修改造前提c轉(zhuǎn)換用途前提d重新利用前提7、某套住宅的套內(nèi)建筑面積價格為2600元/m2，已知使用面積為58m2，套內(nèi)建筑面積為67m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價格為（）元/m2。a、2600.00b、2386.30c、2832.84d、3003.458、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20的折現(xiàn)率計算出韻項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（）。a小于20b滿足目標(biāo)收益率要求c大于20d不滿足目標(biāo)收益率要求9、某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預(yù)測銷售量為450m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是（）萬m2a450b475c490d50010、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。a目標(biāo)定價法b價值定價法c挑戰(zhàn)定價法d成本加成定價法11、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。a甲乙丙丁b乙丁甲丙c乙丙甲丁d丙乙丁甲12、商業(yè)中心往往位于地價高昂的()a.黃金地段b.邊緣地段c.落后地段d.一般地段13、市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中()a.其中分母小于100b.其中分母大于100c.其中分母等于100d.不成立14、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。a下降b上升c不變d不能確定15、已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2時，需求量為100萬m2，當(dāng)價格為1000元m2時，需求量為90萬m2，則需求價格彈性為（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)整理）a10b9c0.9d0.116、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于（）。a物業(yè)的易接近性b物業(yè)的臨街狀況c物業(yè)的周圍環(huán)境d物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度17、對某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是（）。a服務(wù)市場b合格有效市場c有效市場d潛在市場18、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的()。a分離b獨(dú)c對d融合19、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價格的3繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）元/m2。a2427b2500c2575d263220、房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（）。a合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件；圖紙、工程報價單或預(yù)算書b圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預(yù)算書c合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報價單或預(yù)算書、圖紙d圖紙、工程報價單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書21、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5，風(fēng)險報酬率為安全利率的60，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。a536b549c557d81622、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（）物業(yè)。a收益性b工業(yè)性c居住性d特殊性23、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。a路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理b路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價c運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊d路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價格24、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。a10.2b11.0c11.3d11.525、對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算項目財務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。a投資機(jī)會研究b初步可行性研究c詳細(xì)可行性研究d項目的評估和決策26、剩余法確定項目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在()a.區(qū)域范圍b.規(guī)定范圍c.合理范圍d.期望范圍27、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計算土地乙的總地價為（）萬元。a.23.4b.28.6c.33.4d.46.828、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價的6%，資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為（）萬元。a、923b、1111c、1353d、187229、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補(bǔ)辦之日算起）。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(diǎn)（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價值為（）萬元。a.4091b.4182c.4250d.500030、當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（）預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。（提供）a數(shù)學(xué)曲線擬合法b平均增減量法c平均發(fā)展速度法d移動平均法31、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（reits）特征的表述中，不正確的是（）。a由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理b收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東c分為權(quán)益型和抵押型兩種形式提供d投資流動性好32、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為725，則名義年利率是()。a702b704c750d78533、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價為（）萬元。（提供）a65.4b81.8c87.2d109.034、對于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用（）和長期趨勢法相結(jié)合進(jìn)行估算。a比較法b收益法c，成本法d路線價法35、某宗地的面積為1000m2：采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為（）元/m2。a.2160b.2175c.2181d.2205二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（）。a量力而行法b銷售百分比法c目標(biāo)任務(wù)法d競爭對等法e談判法2、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的()。a商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況b面積需求大刁c租金支付方式d物業(yè)服務(wù)需求e與寫字樓業(yè)主的關(guān)系3、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目貸款審查時，要進(jìn)行(）工作。a客戶評價b項目評估c擔(dān)保方式評價d貸款綜合評價e環(huán)境評價4、利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()a.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)b.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)c.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計算間接工程費(fèi)d.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計算直接工程費(fèi)e.以估價時點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)5、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度6、前期工程費(fèi)用主要包括（）。a拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)b規(guī)劃費(fèi)用c設(shè)計費(fèi)用d可行性研究費(fèi)用e“三通一平”費(fèi)用7、路線價估價法四三二一法測中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的()a.20%b.30%c.8%d.10%e.40%8、收益乘數(shù)有（）。a毛租金乘數(shù)b利潤乘數(shù)c凈收益乘數(shù)d銷售收入乘數(shù)e潛在毛收入乘數(shù)9、開發(fā)商的主要合伺關(guān)系通常包括（）等。a保險合同b分包合間c銷售合同d勘察設(shè)計合同e加工合同10、政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有（）。a加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入b調(diào)整銀行貸款利率c調(diào)整公共住房政策d調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策e加快城市化進(jìn)程11、從權(quán)益的角度來看?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）等。a建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地b“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)c有租約限制的房地產(chǎn)d未來狀況下的房地產(chǎn)e共有的房地產(chǎn)12、在v=a/r11/(1+r)2的情況下，采用市場提取法求取資本化率r要用到（）。a、試錯法b、移動平均法c、曲線擬合法d、線性內(nèi)插法e、指數(shù)修勻法13、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（）。a價格結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e投資結(jié)構(gòu)14、新開發(fā)的房地產(chǎn)價值包括()。a、土地取得成本；b、開發(fā)成本；c、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用；d、投資利息、銷售稅費(fèi)；e、個別開發(fā)商的開發(fā)利潤。15、物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，未來經(jīng)營費(fèi)用包括（）。a重新裝修費(fèi)用b更新改造費(fèi)用c建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用d空置損失費(fèi)用e為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。2、當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動時，市場上的投資者將迅增加。（）3、假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。（）4、一份完整的估價報告通常由以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告和附件。（）5、目前我國由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。（）6、資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（）7、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。()8、如果估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，則應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍。（）9、估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之曰止。（）10、為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對擬開發(fā)的項目進(jìn)行投資價值評估時，應(yīng)采用與該項目風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。（）11、運(yùn)用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.52范圍內(nèi)。（）12、假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是求土地、在建工程、舊房改造的剩余價值的方法。13、土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。（）14、房地產(chǎn)估價的核心是為特定目的、對特定房地產(chǎn)在特定時點(diǎn)的價值作出估計。（）15、個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費(fèi)性貸款。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0，按年復(fù)利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10。預(yù)計購物中心的出租率為95，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35。開發(fā)商于項目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：1、若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2（精確到個位）?2、在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標(biāo)收益率為13，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）?（12分）2、某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）項目建設(shè)投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10。建設(shè)期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。（3）計算期（開發(fā)經(jīng)營期）取20年。請根據(jù)以上資料，完成下列工作：1、編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅）2、若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15；計箕該投資項目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（十一）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、d2、d3、b4、b5、d6、a7、b8、c9、c10、a11、c12、a13、a14、a15、c16、a17、d18、d19、d20、c21、a22、a23、d24、c25、b26、c27、c28、c29、b30、b31、c32、c33、a34、a35、c二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、abcd2、abd3、abcd4、ab5、ace6、bcde7、bd8、ace9、cd10、bcd11、bce12、ad13、bcde14、abcd15、abc三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、1、解法一：敘述法一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金（1）計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量1）第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元2）第2年年初：投資=-5400萬元；甲銀行貸款5400萬元凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元3）第3年年初：歸還甲銀行貸款=2700（1+9）2+5400（1+9）=9093.87萬元乙銀行貸款=9093.87萬元凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元4）第3、4年年末：還本付息=9093.877=636.57萬元營運(yùn)成本=（1.57095x+1000010）35=（0.9975x+1000）35萬元經(jīng)營收入=1.57095x+1000010=（0.9975x+1000）萬元凈現(xiàn)金流量-（0.9975x+1000）65萬元5）第5年年末：還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元營運(yùn)成本=（0.9975x+1000）35萬元經(jīng)營收入=（0.9975x+1000）萬元轉(zhuǎn)售收入=（0.9975x+1000）659.5萬元凈現(xiàn)金流量=（0.9975x+1000）65+（0.9975x+1000659.5-9730.44=（0.9975x+1000）6510.5-9730.44萬元（2）求基礎(chǔ)租金2、計算全投資內(nèi)部收益率firr（1）計算各年凈現(xiàn)金流量1）第1年年初投資=8100萬元2）第2年年初投資=5400萬元3）第3年、4年年末：經(jīng)營收入=0.99751915+1000=2910.21萬元經(jīng)營成本=2910.2135=1018.57萬元凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元4）第5年年末：經(jīng)營收入=43.99751915+1000=2910.21萬元經(jīng)營成本=2910.2135=1018.57萬元轉(zhuǎn)售收入=2910.21659.5=17970.55萬元掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元（2）計算內(nèi)部收益率設(shè)i 1=13，則有：解法二：圖表法一、列出自有資金現(xiàn)金流量表（年來），設(shè)計出租金為x二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率，列表：2、1、（1）借款需要量的計算見下表。年份內(nèi)容12合計建設(shè)投資10008001800資本金400230630銀行借款600570（2）借款還本付息表見下表。年份內(nèi)容12345合計年初借款累計06301291.5861.0430.5當(dāng)年借款6005701170當(dāng)年應(yīng)計利息3091.5121.5當(dāng)年還本430.5430.5430.5當(dāng)年利息支付129.1586.1043.05年末借款累計6301291.5861.043050當(dāng)年利息=年初借款累計+當(dāng)年借款2年利率各年還本=1291.5/3=430.5（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。年份內(nèi)容0123456201.現(xiàn)金流租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營成本600650650650經(jīng)營稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、凈現(xiàn)值：第二種解法：1、（1）第1年銀行借款1000-400=600萬元第2年銀行借款800-230=570萬元（2）第1年利息(600/2)10=30萬元各年還本=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬元第3年利息=(600+30+570+91.5)10=129.15萬元第4年利息=(1291.5-30.5)10=86.10萬元第5年利息=(861-430.5)10=43.05萬元（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。單位：萬元年份內(nèi)容01234562001.現(xiàn)金流入租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營成本600650650650經(jīng)營稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、凈現(xiàn)值：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