中海城項目商業(yè)街規(guī)劃指導建議.doc

中海城項目一期商業(yè)街規(guī)劃指導建議 中海城項目一期商業(yè)部分規(guī)劃指導建議中原地產(chǎn)中海城項目組2005年2月8日目 錄第一部分 中海城項目一期商業(yè)業(yè)態(tài)建議3一、一期商業(yè)項目的規(guī)劃總思路31.1一期商業(yè)的規(guī)劃指導背景31.2一期商業(yè)的總體布局3二、社區(qū)商業(yè)42.1市場定位52.2定位依據(jù)52.3商業(yè)業(yè)態(tài)構成5三、會展旅游商業(yè)63.1市場定位63.2定位依據(jù)63.3商業(yè)業(yè)態(tài)構成83.4商業(yè)業(yè)態(tài)的具體分布8第二部分 中海城項目一期商業(yè)產(chǎn)品建議9一、產(chǎn)品設計建議91.1 a區(qū)91.2 b區(qū)、c區(qū)101.3 d區(qū)11二、內(nèi)部設施建議122.1綜合管網(wǎng)布置122.2暖氣設備122.3衛(wèi)生間：12三、內(nèi)部功能建議13四、商業(yè)外立面風格建議13五、商業(yè)街產(chǎn)品的細部處理145.1商業(yè)地產(chǎn)小品點睛設計145.2休息椅、垃圾桶、公共衛(wèi)生間布置要點14第一部分 中海城項目一期商業(yè)業(yè)態(tài)建議一、一期商業(yè)項目的規(guī)劃總思路1.1一期商業(yè)的規(guī)劃指導背景中海城項目一期的主要經(jīng)濟指標：規(guī)劃總戶數(shù)有約532戶，規(guī)劃商業(yè)面積3.2萬平米，商業(yè)形式為商業(yè)街。目前濱州市開發(fā)區(qū)的商業(yè)配套相對匱乏，隨著濱州市開發(fā)區(qū)建設的日趨成熟，區(qū)域商業(yè)前景被普遍看好。中海航母娛樂城和濱州國際會展中心的建設將更加集聚以“中?！睘橹行牡纳虡I(yè)氣氛，而本項目一期商業(yè)就是為了服務本社區(qū)和周邊會展旅游資源而開發(fā)建設的。根據(jù)商業(yè)物業(yè)的一般經(jīng)驗，成功的商業(yè)項目每1萬平米至少需要10萬人口的商圈輻射。而本區(qū)域人口現(xiàn)狀，難以支撐本項目一期3.2萬平方米商業(yè)面積，加之濱州的會展旅游經(jīng)濟處于剛剛起步階段，濱州市規(guī)劃的“四環(huán)五海水上旅游”開發(fā)項目，預計年游客約800萬人次，也只是濱州市政府的遠期規(guī)劃能否真正達到預期效果現(xiàn)在還不得而知，并且現(xiàn)階段也難以完全消化中海城項目一期的商業(yè)面積。所以我司依據(jù)項目區(qū)域特點、整體規(guī)模、開發(fā)周期及地勢等自身特質(zhì)，對項目規(guī)劃設計提出建議。1.2一期商業(yè)的總體布局我司根據(jù)中海城項目一期商業(yè)的市場需求和項目自身的具體情況，為了提高一期商業(yè)的市場價值，創(chuàng)造利潤最大化。建議一期商業(yè)分割成a、b、c、d四個區(qū)域依次進行開發(fā)，其中a區(qū)商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，b、c、d區(qū)商業(yè)以會展旅游商業(yè)為主。示意圖如下：二、社區(qū)商業(yè) a區(qū)會展路南側的2個弧形建筑即a區(qū)，西側建議為售樓中心，東側建議為中海城一期住宅服務的配套型商業(yè)。2.1市場定位面向社區(qū)的配套型商業(yè)社區(qū)：中海城項目一期住宅社區(qū)。配套型商業(yè)：服務于社區(qū)居民生活的商業(yè)。2.2定位依據(jù)2.2.1 社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。2.2.2商業(yè)服務區(qū)域：中海城一期住宅區(qū)。2.2.3按照城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和建設指導意見：1萬1.5萬人口的居住小區(qū)每千人商業(yè)服務設施建筑面積450570平方米，服務半徑在300米以內(nèi)。2.2.4中海城項目一期住宅約532戶，人口約2000人左右，a區(qū)東側弧形建筑面積約為2400平方米。根據(jù)上一條規(guī)定，a區(qū)商業(yè)面積已滿足中海城一期住宅區(qū)商業(yè)配套。2.3商業(yè)業(yè)態(tài)構成本弧形商業(yè)用房共三層，每層建筑面積約800平方米，共約2400平方米，建議首層保持相對獨立，二三層設計為整體空間，并設置內(nèi)樓梯。2.3.1 建議一層商業(yè)業(yè)態(tài)為社區(qū)配套型餐飲，如：小型餐館、早點店、熟食店等。2.3.2 建議二、三層商業(yè)業(yè)態(tài)為社區(qū)配套型商場，以滿足社區(qū)居民的日常生活需求。三、會展旅游商業(yè) b、c、d區(qū)3.1市場定位面向會展旅游經(jīng)濟的綜合商業(yè)街3.2定位依據(jù)3.2.1根據(jù)濱州市政府的規(guī)劃：開發(fā)區(qū)未來幾年的企業(yè)數(shù)量和規(guī)模檔次，未來國際會展中心每年的企業(yè)展覽，將吸引國內(nèi)外上千家企業(yè)參展，參展人數(shù)幾十萬人次，需要大量的商務配套。3.2.2濱州市政府即將啟動的“四環(huán)五海水上旅游”開發(fā)項目，建設期為三年，預計年游客800萬人次。因此，需要完善的旅游度假配套設施。3.2.3構筑濱州會展經(jīng)濟圈，打造商務平臺。中海城項目將充分利用濱州國際會展中心周邊的空間優(yōu)勢和商務活動集中的優(yōu)勢。積極拓展開發(fā)旅游、餐飲、娛樂等展會綜合配套服務項目，搞好黃河十二路綠化景觀路建設，延展會展中心的輻射半徑，逐步打造以會展經(jīng)濟為主要特征，現(xiàn)代服務業(yè)配套完善的中心商務區(qū)。3.2.4打造城市帶狀景觀公園。將充分挖掘歷史和水文化內(nèi)涵，以生態(tài)養(yǎng)護為基礎，打造集歷史文化、商業(yè)文化、旅游文化于一體的歐式景觀風情區(qū)。以中海公園、航母娛樂城、高新技術園區(qū)等項目為牽動，規(guī)劃建設優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟和觀光農(nóng)業(yè)，加速城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)化進程。3.2.5濱州市政府對會展旅游經(jīng)濟發(fā)展的前景是非?？春玫牡捎陂_發(fā)剛剛起步，與會展旅游經(jīng)濟相配套的商業(yè)也是初級階段，如：四環(huán)五海水上旅游項目、中海花園、航母娛樂城等項目都處在不成熟階段，現(xiàn)階段的會展旅游經(jīng)濟難以支撐中海城項目3.2萬平方米的商業(yè)，所以為了降低中海城項目一期商業(yè)的經(jīng)營風險，體現(xiàn)商業(yè)的最高價值。中原建議會展旅游商業(yè)在濱州會展旅游經(jīng)濟發(fā)展成熟、航母娛樂城正式使用后再開發(fā)建設。3.2.6由于目前區(qū)域內(nèi)旅游尚處于初級階段，會展經(jīng)濟主題不確定，會展頻次沒有確定，不能聚集足夠的人氣，難以支撐大型/高檔商務酒店的要求，但隨著會展旅游經(jīng)濟的發(fā)展，商務酒店的配套是必不可少的，可以考慮建設的小型商務酒店，滿足2-3年內(nèi)會展經(jīng)濟及旅游經(jīng)濟起步階段的市場需求。隨著會展經(jīng)濟和旅游經(jīng)濟的成熟，考慮在黃河十三路西段的商業(yè)部分建設大型/高規(guī)格的酒店。3.3商業(yè)業(yè)態(tài)構成綜合上述市場需求，我司建議會展旅游商業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)做如下規(guī)劃：3.3.1餐飲功能業(yè)態(tài)：小型中高檔特色餐飲等。3.3.2零售功能業(yè)態(tài)：超市、百貨店、便利店、各類民族特色專賣店等。3.3.3休閑娛樂功能業(yè)態(tài)：茶樓、咖啡店、ktv等。3.3.4酒店業(yè)態(tài)：會展旅游經(jīng)濟起步階段需要的小型商務型酒店。3.4商業(yè)業(yè)態(tài)的具體分布根據(jù)以上業(yè)態(tài)的構成情況，為了使會展旅游商業(yè)整體能夠保持均好性，保證整個商業(yè)街整齊規(guī)劃，中原建議如下：3.4.1建議b、c、d區(qū)的東側主要以餐飲功能業(yè)態(tài)、休閑娛樂功能業(yè)態(tài)為主，由于這兩種業(yè)態(tài)的特殊性，在單體設計當中應該充分考慮到上下水、用電負荷、排煙、污水處理等技術性細節(jié)。3.4.2建議b、c、d區(qū)的西側主要以零售功能業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)為主。第二部分 中海城項目一期商業(yè)產(chǎn)品建議中海城項目一期商業(yè)總體面積為3.2萬平方米，商業(yè)沿會展路兩側分布，層數(shù)為2-3層，商業(yè)街全長約400米。一、產(chǎn)品設計建議1.1 a區(qū)根據(jù)一期商業(yè)街的規(guī)劃，a區(qū)的兩個弧形建筑在建筑效果上要講究相互對稱、相互協(xié)調(diào)。1.1.1樓體形式 售樓處采用三層聯(lián)體形式，內(nèi)設樓梯。東側商業(yè)用房一層定位為社區(qū)餐飲，二、三層定位為商場，建議首層保持獨立，二、三層為整體空間，并設置內(nèi)廊。 1.1.2開間 東側商業(yè)性用房一層定位為餐飲，建議開間68米。1.1.3進深 由于弧形建筑單體不是很規(guī)整，在滿足造型美觀的同時，根據(jù)業(yè)態(tài)定位和建筑形式，建議設計合理的進深。1.1.4層高 西側用房一層為售樓處，東側一層商業(yè)用房作為餐飲，為滿足兩建筑物相互對稱的要求，建議首層層高都為4.5米，二、三層建議為3.9米。1.2 b區(qū)、c區(qū)這兩個區(qū)定位為面向會展旅游經(jīng)濟的綜合商業(yè)街，建筑分割為商鋪形式。1.2.1樓體形式建議商鋪3層聯(lián)體，內(nèi)設樓梯。由于商業(yè)街和大型商場是有區(qū)別的，根據(jù)中原操作經(jīng)驗，商業(yè)街產(chǎn)品形式多為門面房，一、二層聯(lián)體或一、二、三層聯(lián)體；二、三層很少采用連廊或外廊式的形式，因為這樣會增加經(jīng)營者經(jīng)營的難度。1.2.2開間從經(jīng)營角度分析，大開間意味著臨街面較多，容易帶來經(jīng)營上的成功。針對本商業(yè)項目的現(xiàn)狀和萊鋼鋼結構施工技術的優(yōu)勢，中原建議在滿足設計要求前提下，盡量設置大開間商鋪，建議開間尺寸為68米。在銷售過程由于商鋪的建筑結構是屬于鋼架架構，可靈活分割，可以滿足不同層次業(yè)主的需求。1.2.3進深一個比較合理、實用的商鋪，其進深與開間的比例不應過大也不應過小，并兼顧滿足商業(yè)建筑面積的最大化，建議本商鋪的進深14米16米之間。1.2.4層高 普通商鋪的首層層高為3.6米，二、三層層高為3.3米。1.3 d區(qū)根據(jù)一期商業(yè)街的規(guī)劃，d區(qū)的兩個弧形建筑在建筑效果上要講究相互對稱、相互協(xié)調(diào)。1.3.1樓體形式建議采用三層聯(lián)體形式，內(nèi)設樓梯。1.3.2開間 由于本區(qū)定位為賓館和超市，中原建議設計單位根據(jù)上述物業(yè)定位做合理設計。1.3.3進深 由于弧形建筑單體不是很規(guī)整，在滿足造型美觀的同時，根據(jù)業(yè)態(tài)定位和建筑形式，設計合理的進深。 1.3.4層高 由于本區(qū)定位為賓館和超市，一層層高建議為4.5米，二、三層層高為3.9米。二、內(nèi)部設施建議2.1綜合管網(wǎng)布置注重水、電等綜合管線的設計布置。2.2暖氣設備根據(jù)濱州市商業(yè)的調(diào)研分析，由于濱州沒有集中市政供暖設施，目前濱州商鋪和商場大多沒有暖氣設備，主要依靠空調(diào)采暖，由此造成經(jīng)營者的成本增加，并且取暖效果不佳，中海城整體規(guī)劃考慮采用集中供暖措施，因此建議中海城商業(yè)部分設計集中供暖，一是節(jié)約業(yè)主的經(jīng)營成本，二是更能為消費者營造一個良好的消費環(huán)境，增加項目賣點。2.3衛(wèi)生間商業(yè)廣場（a區(qū)、d區(qū)）兩側的弧形商業(yè)用房各層均設計衛(wèi)生間，男女各衛(wèi)生間的蹲位設計為1-2個，衛(wèi)生間的設計要配合指引標志。沿街商鋪建議考慮一層設有一個蹲位的衛(wèi)生間。三、內(nèi)部功能建議3.1作為餐飲功能使用的商業(yè)，更要注重廚房的設計、管道排煙的設計、凈化排污的設計處理。3.2由于商業(yè)緊靠住宅區(qū)，為了減小噪音對住宅區(qū)的影響，更要注重隔音效果的設計。3.3各商業(yè)要注意消防功能的設計。四、商業(yè)外立面風格建議商業(yè)街的外立面不僅商業(yè)特質(zhì)的形象標志，更是商業(yè)項目吸引聚集目標消費群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)表現(xiàn)。本商業(yè)項目外立面設計既要考慮與周圍建筑的關系，又要考慮入口處外立面和內(nèi)部步行街的過渡和轉(zhuǎn)換，由于外立面對周圍環(huán)境有一定的視覺影響，因此設計風格要體現(xiàn)自身的特色。商業(yè)街設計中需要特別考慮廣告位的設置，合理設計廣告位不僅能為后期商業(yè)管理帶來收益同時也能夠豐富商業(yè)街立面效果，營造良好的商業(yè)氣氛。由于本商業(yè)定位為歐式風情街，因此建議本商業(yè)街體現(xiàn)歐式風格和色彩。五、商業(yè)街產(chǎn)品的細部處理5.1商業(yè)地產(chǎn)小品點睛設計5.1.1風格確立原則步行街小品作為一種觀賞裝飾，必須與商業(yè)街總體風格相融，要結合步行街內(nèi)部裝修風格，包括色調(diào)、造型、圖案等。5.1.2避免扎堆、重復小品設置時要避免扎堆、重復設置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺。5.1.3注重觀賞性小品設置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，組合成統(tǒng)一格調(diào)。5.1.4大眾化與藝術有機組合小品不僅具有藝術的特性，還要結合人們的審美取向，商業(yè)街小品的設置要將大眾化的觀賞性與小品的藝術思想相統(tǒng)一。5.2休息椅、垃圾桶、公共衛(wèi)生間布置要點5.2.1休息椅布置要點休息椅，放置于行人道的兩側，緊靠綠化帶