中房信2010年廈門房地產(chǎn)市場研究報告.doc

2010年城市房地產(chǎn)市場研究報告2010年廈門房地產(chǎn)市場研究報告目 錄序 言3一、城市經(jīng)濟41、城市宏觀經(jīng)濟4（1）2010年廈門經(jīng)濟企穩(wěn)回升4（2）2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升4（3）2010年廈門進出口總額出現(xiàn)較快回升5（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢5（5）2010年廈門消費品零售市場穩(wěn)步增長6二、產(chǎn)業(yè)政策71、城市政策綜述72、城市政策解讀73、城市政策展望11三、土地供求131、經(jīng)營性土地供應量132、經(jīng)營性土地成交量133、經(jīng)營性土地成交價格144、土地成交結構分析15（1）成交區(qū)域分析15（2）成交土地屬性分析165、重點地塊分析17四、行業(yè)發(fā)展201、房地產(chǎn)開發(fā)投資202、房地產(chǎn)建設規(guī)模21五、市場交易221、商品房市場22（1）市場綜述22（2）供求關系分析23（3）供應量分析24（4）成交量分析25（5）成交均價分析262、住宅市場27（1）市場概述27（2）供求分析27（3）供應分析28（4）成交分析30（5）價格分析313、商業(yè)市場33（1）市場綜述33（2）供求關系分析34（3）供應量分析35（4）成交量分析37（5）成交價格分析384、辦公市場39（1）市場綜述39（2）供求關系分析40（3）市場供應量分析41（4）市場成交量分析42（5）成交價格分析44（6）商業(yè)辦公項目案例分析45六、2011年房地產(chǎn)市場預測471、政策預期472、土地供需483、市場走勢49（1）市場供求走勢預測49（2）房價走勢預測50七、區(qū)域數(shù)據(jù)60一、思明區(qū)60二、湖里區(qū)61三、海滄區(qū)62四、集美區(qū)63五、同安區(qū)64六、翔安區(qū)65序 言2010年可謂宏觀調控最熱鬧的一年，信貸、稅收、融資、土地、限購等全方位的多項措施先后出臺，力度空前嚴格，受此影響市場表現(xiàn)大起大落。截至目前，宏觀調控的效果卻尚不明顯，主要城市房價依舊高位運行。2010年廈門的房地產(chǎn)市場整體來看，成交量出現(xiàn)大幅下跌，成交均價再創(chuàng)新高，各季度表現(xiàn)依然跌宕起伏。一季度受春節(jié)季節(jié)性影響，同時由于2009年政府救市優(yōu)惠政策到期，剛性需求提前釋放，成交量大幅下滑；隨著一系列房地產(chǎn)宏觀調控政策的深入實施，二季度，成交量繼續(xù)呈現(xiàn)調整和回落。三季度，隨著政策逐步進入平淡期，4.17新政后積累的剛性自住需求開始積極入市，使得樓市成交量明顯增加，而四季度雖然政策面依舊趨緊，但隨著觀望逐步減弱和趕搭“末班車”心理促使成交量繼續(xù)攀升。因此，2011年政策將依然從緊，若春節(jié)后市場再度抬頭，政府極可能再次加碼調控政策來打壓樓市。預計，2011年樓市的主旋律將會是盤整，即樓市在政策調控之下保持相對的穩(wěn)定，成交量和價格的起伏均會較小。一、城市經(jīng)濟1、城市宏觀經(jīng)濟（1）2010年廈門經(jīng)濟企穩(wěn)回升2010年1-11月，廈門實現(xiàn)生產(chǎn)總值1826.87億元，比去年同期增長15.3%，其中，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為19.51億元、966.77億元和840.59億元，分別增長3.1%、21.3%和9.1%。三次產(chǎn)業(yè)結構為1.1：52.9：46.0。全市經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展勢頭。經(jīng)濟繼續(xù)回升將對房地產(chǎn)業(yè)提供良好基本面。預計2011年廈門經(jīng)濟增速將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。圖1-1：廈門市2003-2010gdp走勢圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（2）2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升2010年111月，廈門市規(guī)模以上工業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值3323.87億元，已超過年初制定的3100億元目標，增長35.2%；累計實現(xiàn)工業(yè)增加值804.99億元，增長25.2%。圖1-2：廈門市2003-2010工業(yè)總產(chǎn)值走勢圖（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（3）2010年廈門進出口總額出現(xiàn)較快回升2010年我市出口市場恢復增長，1-11月,全市完成外貿進出口總額515.58億美元，比去年同期增長32.1%。 圖1- 3：廈門市2003-2010進出總額（單位：億美元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢2010年我市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢，1-11月全市累計完成城鎮(zhèn)投資899.93億元，增長33.0%。 圖1-4：廈門市2003-2010固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（5）2010年廈門消費品零售市場穩(wěn)步增長社會消費品零售總額呈現(xiàn)總體快速增長。1-11月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額627.24億元，比去年同期增長21.1%，增幅比去年同期提高了7個百分點；剔除商品零售價格因素增幅為17.6%，仍比去年同期提高0.6個百分點。圖1- 5：廈門市2003-2010社會消費品零售總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局二、產(chǎn)業(yè)政策1、城市政策綜述2010年，“4.17”第一輪政策調控強勢推出，“9-29”第二輪史上最嚴厲樓市調控紛至沓來，隨即而來的限購、限貸、限外、限年齡等一系列政策層層加碼，取態(tài)愈加嚴厲和強硬。可見國家對樓市調控的決心，勢將抑制房價的非理性上漲。房地產(chǎn)調控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調控政策措施力度，完善差別化信貸政策；同時調節(jié)住房交易環(huán)節(jié)契稅以及實行個人所得稅優(yōu)惠政策，大力增加住房有效供給，加大保障性住房建設力度，調整市場供求關系；多管齊下，樓市組合拳重磅出擊，對房地產(chǎn)影響巨大?！?29”國家房地產(chǎn)新政出臺后，廈門市國土房產(chǎn)、金融管理、稅務等七個單位立即于9月30日聯(lián)合下發(fā)了關于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調控政策促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見規(guī)定，從10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在廈門新購買一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政策，廈門的限購令比較溫和，樓市的調控力度明顯低于預期。土地調控是今年房地產(chǎn)調控的重點內容。嚴厲打擊囤地炒地，大力增加土地供給，特別是中小型商品房和保障房的用地，加大對土地閑置的查處和懲罰力度，強調了“增加供應、降低風險”的調控主旨，使得政府出讓以及開發(fā)商拿地都顯得更為理性。今年的金融政策仍是延續(xù)09年實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。由于cpi屢創(chuàng)新高，市場通脹預期加大，中國人民銀行年內六次上調存款準備金率，四季度兩次加息。一方面收緊信貸，控制市場流動性過剩，合理抑制通脹；另一方面提高貸款成本，加大居民還貸壓力，配合樓市調控。預計貨幣政策的從緊，將抑制部分樓市需求，或給廈門樓市帶來一定變數(shù)風險。2、城市政策解讀（1）關于貫徹落實福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于進一步加強商品房預售管理的通知的若干意見政策要點：2010年2月11日，為加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實維護廣大人民群眾的合法權益，根據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于進一步加強商品房預售管理的通知，廈門市國土房產(chǎn)局制定了幾項新規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報預售許可時制定的預售方案中應按“一房一價”的原則如實申報預售價格，經(jīng)批準預售的商品房項目應一次性將許可預售的全部房源對外公開預售價格；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售商品房應實行明碼標價制度，按申報價格公開銷售，銷售價格調整10以上的，應調整預售方案，重新申報預售價格。未重新申報預售價格的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售，房地產(chǎn)交易登記機構不予受理合同登記備案和預告登記；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應保證公開信息的真實性，確保購房者的知情權；商品房預售合同簽訂后，應在10日內向房地產(chǎn)交易登記機構辦理備案證明；進一步加強商品房預售動態(tài)監(jiān)管。易居視點：廈門在新規(guī)未出臺之前，由于商品房預售管理制度不完善，以致開發(fā)商捂盤惜售、隨意漲價等違規(guī)行為頻出。此次政策將焦點對準了商品房預售管理，但還需要政府建立明確的懲罰機制才能起到實效。（2）關于進一步加強土地出讓收支管理的通知政策要點：為貫徹落實五部委關于進一步加強土地出讓收支管理的通知，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局2010年3月19日發(fā)布公告，對廈門市土地出讓價款支付方式做出規(guī)定。根據(jù)公告，首次繳納比例為成交價款的50%，在成交之日起5個工作日內付清，否則取消競得資格，不與競得人簽訂合同，不予退還競買保證金。易居視點：土地出讓金的有效管理和合理利用對規(guī)范土地市場有著決定性的影響，大量的土地問題其根源即在于土地出讓金管理和運用的不規(guī)范。通知對于土地出讓金的繳納期限和首付比例進行了明確的規(guī)定，促使開發(fā)并降低開發(fā)商未來拿地的資金杠桿，從另一個角度收縮了開發(fā)商的流動性。這樣，一方面可以在一定程度上消減開發(fā)商高價拿地的熱情，另一方面也可以促使開發(fā)商加大銷售力度，增加供給,加快銷售回款，甚至降低其漲價的動力。（3）關于促進廈門市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見政策要點：5月7日，繼國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和福建省人民政府辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知下發(fā)后，廈門市政府制定并發(fā)布關于促進廈門市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，再推十一條措施，通知切實加強和改善房地產(chǎn)市場調控，引導居民住房理性消費，遏制房價過快上漲的勢頭，解決城鎮(zhèn)居民住房問題。進一步加強土地供應管理。實行房地產(chǎn)開發(fā)利用申報制度。加大對土地出讓合同的監(jiān)督檢查力度。依法開展閑置土地的清理。進一步規(guī)范商品房預售管理。強化商品房預售動態(tài)管理。加大對商品房違法違規(guī)銷售行為的查處力度。進一步健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息發(fā)布。各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行國務院住房信貸政策。繼續(xù)加快保障性住房的建設速度，實行以需定建，確保符合保障條件的中低收入家庭、引進人才和其他“夾心層”人群得到合理的有效保障。易居視點：正是在樓市成交下降、外部經(jīng)濟面臨二次探底的背景下，廈門樓市新政細則出臺。2010年5月7日，廈門出臺了旨在穩(wěn)定廈門房地產(chǎn)市場的廈門版“國十一條”，給處于混沌等待的廈門樓市一個明確的信號。廈門版樓市調控政策被冠以“溫和型”，它對殺傷力最強的外地客層限購未實施、同時未來明確停貸第三套房政策，總體調控政策相對溫和，整體樓市的調控壓力得到一定程度的緩解。（4）廈門戶籍新政8月1日起施行政策要點：2010年6月22日，廈門市政府召開新聞發(fā)布會，公布了新修訂的廈門市戶籍管理規(guī)定及其實施細則，外來人口持廈門暫住證或者棲身證滿8年，且具備一定條件者，可在廈門落戶。新規(guī)明確人才引進戶口政策，允許海外人才、留學人員落戶本市。落戶島外，門檻相對較低，“連續(xù)滿8年”放寬至“連續(xù)滿5年”，其它條件和島內落戶一致。對夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受擁有合法固定住所條件的限制。購房入戶也有新規(guī)定：兩人以上共同買房且沒有直系親屬關系，只能給一名按份共有比例不低于30%的所有權人按規(guī)定落戶，其他所有權人應經(jīng)公證同意放棄辦理本次購房落戶。上述新規(guī)，將于2010年8月1日起施行。易居視點：戶籍制度本來是一種按住戶登記的人口管理制度，但由于中國特殊的國情，使得戶籍與福利長期捆綁。目前與戶籍掛鉤的個人權利，主要涉及政治權利、就業(yè)權利、教育權利、社會保障、計劃生育、交通事故人身損害賠償?shù)?。新的游戲?guī)劃一經(jīng)確定，在廈門樓市掀起了不小的波瀾，小戶型商品房尤其是學區(qū)房一夜之間變得非常搶手，房地產(chǎn)交易中心辦理購房入戶手續(xù)的窗口前，趕搭“末班車”的購房者絡繹不絕。戶籍新政直接拉動存量房的銷售；長遠來看，廈門島內樓市將趨于高端化，購買力向島外分流的速度將加快。（5）關于貫徹落實住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調控政策，促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見政策要點：2010年9月30日，為進一步貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，鞏固房地產(chǎn)市場調控成果，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知和財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知，結合我市房地產(chǎn)市場的實際，廈門市國土局提出以下貫徹意見：執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關優(yōu)惠政策。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1稅率征收契稅；對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。在本市暫時限定居民家庭購房套數(shù)。從2010年10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。嚴格商品房預售管理，加強市場監(jiān)管。一是進一步落實取得預售許可證后10日開盤制度，規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場公示，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。二是加強價格監(jiān)管。繼續(xù)加強“一房一價”、“明碼標價”管理，調整價格超10的必須重新申報預售方案。三是規(guī)范商品住宅預訂行為，已簽訂認購合同的必須在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示。四是加強市場巡查，查處違法違規(guī)行為，妥善處理投訴建議，切實保障房地產(chǎn)消費者合法權益。五是嚴格執(zhí)行商品房預售監(jiān)管和市場秩序管理的相關規(guī)定。切實加快保障性住房建設和分配。已經(jīng)開工建設的保障性住房，要加快建設進度，確保按時交房。已具備配租配售條件的，要按照公開、公平、公正的原則，做好配租配售工作。同時根據(jù)我市保障性住房需求，新規(guī)劃建設一批保障性住房和公共租賃住房。易居視點：繼“929”樓市新政頒布后，9月30日，廈門迅速出臺包括“限購令”在內的調控細則，短短十余日，深圳、上海、寧波、福州等地也相繼出臺了“限購令”。行政限購成為當下地方政府調控樓市的“利器”，彰顯了地方政府遏制高房價頑疾的決心?！跋拶徚睢敝荚谏弦惠喺{控的基礎上，鞏固調控成果，進一步打擊投機購房，從而抑制房價過快上漲?！跋拶徚睢钡某雠_，抑制了部分投資需求，但是通貨膨脹預期的加大，加速了廈門豪宅的全面熱銷，成交量持續(xù)上揚，住宅成交均價也是穩(wěn)中有升，本次樓市調控并未達到預期的效果。目前，廈門已明確表示，2011年“限購令”繼續(xù)執(zhí)行。3、城市政策展望2010年堪稱房地產(chǎn)調控最為嚴厲的一年，時值歲末，突如其來的加息令房地產(chǎn)市場再一次感受到“從緊”的氣氛。中央經(jīng)濟工作會議閉幕后，房地產(chǎn)主管部門已開始密集部署2011年調控，樓市調控已經(jīng)步入常態(tài)化階段，主要在以下幾個方面：第一，信貸方面。12月的中央經(jīng)濟工作會議表示2011年將采取“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，預計新增貸款可能保持總量維持在7萬億左右。同時，因為cpi的持續(xù)高企，11月達到5.1%，較10月高0.7個百分點，創(chuàng)下近28個月的新高，加息呼聲此起彼伏，這招致央行第六次上調金融機構存款準備金和第二次加息，不過對樓市的影響還有限。而針對樓市信貸而言，若是這次反彈持續(xù)，不排除未來會繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平，未來購房者的信貸成本將會逐步增加。第二，稅收方面。在房價水平不斷上漲的情況，政府提出的“遏制部分房價過快上漲”的調控目標遠未達到，調控或將會成為常態(tài)，在房地產(chǎn)市場信貸政策空前緊縮和限購政策陸續(xù)出臺以后，中央明確提出加快房產(chǎn)稅試點和推廣工作，2011年房產(chǎn)稅有望在上海和重慶城市試點，對于打擊投資需求，遏制房價過快上漲將會起到一定作用。第三，保障房的全面提速。加速保障性住房建設，是彌補過去十年我國房地產(chǎn)市場全面市場化所造成的市場失衡及社會矛盾激化的重要任務，也是此次宏觀調控的重要目的之一。住建部于2010年11月中向各地發(fā)出關于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知，通知明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套，相比2010年的580萬套增長72.4%，遠遠超過此前的預期。相信未來保障房的建設力度將會越來越大，從而逐步分流商品房市場的購房需求，從而避免樓市“愈調愈漲”的尷尬，及調控放松或退出時樓市的反彈。第四，限購令繼續(xù)執(zhí)行。限購令帶有強烈的計劃經(jīng)濟色彩，但由于調控目標尚未達成，預計2011年限購令仍將繼續(xù)執(zhí)行，暫時不會退出。2011年保障房的建設將全面提速，若配合以“限購”措施，可以加速實現(xiàn)“增供應，遏需求”的政策目標。廈門市國土房產(chǎn)局副局長郭俊勝于12月9日表示，由于廈門房地產(chǎn)市場價格上漲壓力仍較大，政府將堅決貫徹國務院和國家相關部委辦的一系列房地產(chǎn)調控政策，抑制房價過快上漲，廈門從10月1日起實行的“限購令”沒有明確終止期限，2011年仍會繼續(xù)執(zhí)行表1-2：廈門市商品房銷售收入增長速度（2003-2010）年度商品房銷售面積（萬）商品房銷售收入（億元）商品房銷售收入增速社會商品銷售額增速2010年432.58375.73-10.7%21.1%2009年529.29420.82105.6%14.2%2008年389.47204.7-50.1%20.7%2007年497.7410.5949.5%19.9%2006年433.27274.752.8%20.8%2005年326.65179.7541.7%20.9%2004年305.89126.8337.9%13.0%2003年265.9191.9532.3%15.9%數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計局三、土地供求1、經(jīng)營性土地供應量2010年廈門市土地供應68幅，土地總面積444.85萬，環(huán)比上漲42.1%，規(guī)劃總建筑面積900.29萬，環(huán)比上漲11.5%。本年供應的土地仍以商住為主，累計供應36幅262.14萬，面積占比58.9%；辦公用地11幅12.55萬，面積占比2.8%；工業(yè)用地3幅27.55萬，面積占比6.2%；商辦用地5幅59.43萬，面積占比13.4%；綜合用地5幅55.06萬，面積占比12.4%；商業(yè)用地3幅18.96萬，面積占比4.3%；其他用地5幅9.16萬，面積占比2.1%。今年全市的土地供應島外仍占較大的比重，其中島外同安區(qū)以21幅地塊299.04萬，位居供應面積排行榜榜首，名列第二的是集美區(qū)17幅297.31萬，此外，湖里區(qū)11幅144.62萬，思明區(qū)11幅57.44萬，海滄區(qū)2幅29.45萬，翔安區(qū)6幅72.43萬。圖3-1：2006年-2010年廈門經(jīng)營性土地供應情況數(shù)據(jù)來源：cric2、經(jīng)營性土地成交量2010年，在土地供應增加的市場背景下，土地成交也相應增加。本年推出的68幅土地中，成交了63幅，成交率92.65%，成交土地總面積434.11萬，總建筑面積876.51萬。土地面積環(huán)比上漲38.6%，總建筑面積環(huán)比增長11.5%。圖3-2：2006年-2010年廈門經(jīng)營性土地成交情況數(shù)據(jù)來源：cric3、經(jīng)營性土地成交價格2010年，受政府宏觀調控政策影響，開發(fā)商對未來樓市預期不明朗，盡管拿地熱情依然高漲，但表現(xiàn)得更為理性，整體土地市場成交價格較2009年有所下跌。2010全市成交樓面價為3384元/，相比2009年3796元/，降低了10.9%。其中，島內地塊成交樓面價由2009年的8204元/降低到5543元/，降低幅度達32.4%；島外地塊成交樓面價由2992元/降低到2738元/，環(huán)比降低8.5%。2009年隨著經(jīng)濟的回暖，土地市場量價齊升，2010年土地成交價格回歸理性，近幾年土地市場價格增長呈“n”形波動趨勢。8月8日，本年度推出的最大綜合體2010p13地塊規(guī)劃總建筑面積達49.46萬，由建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司以31.02億元競得，成為總價最高的地塊。本年度的單價地王卻意外落入同安區(qū)，加油加氣站用地2010tp05地塊成交的樓面價高達33000元/。圖3-3：2006年至2010年廈門經(jīng)營性土地成交樓面價走勢數(shù)據(jù)來源：cric4、土地成交結構分析（1）成交區(qū)域分析2010年，廈門市共成交434.11萬，成交主力來自島外各區(qū)域，島內湖里區(qū)與思明區(qū)各有11幅土地成交，島外共計成交41幅，成交總面積318.96萬，占全市成交總面積的73.5%。同安區(qū)以16幅、106.67萬成為本年度成交面積最大的區(qū)域，集美區(qū)以17幅、97.87萬排名第二，其次是海滄區(qū)95.77萬，此外思明區(qū)11幅14.37萬，湖里區(qū)11幅37.72萬，翔安區(qū)6幅18.65萬。地價具有很強的區(qū)域性，同一城市的不同區(qū)域板塊價值差越來越清晰，島內成交的高價地塊集中在五緣灣片區(qū)和湖邊水庫片區(qū)，湖邊水庫東側的2010p19地塊拍出今年商住用地的最高價，達14187元/，也成為寶龍地產(chǎn)進軍廈門住宅市場的取得第一塊土地。島外土地因為區(qū)域、地塊面積、片區(qū)規(guī)劃建設條件等不同，地價水平呈現(xiàn)較大的差異性。2010年全市商住用地平均樓面價4436元/，島內思明區(qū)土地成交以商辦用地為主，商住用地成交主要來自湖里區(qū)。湖邊水庫、五緣灣片區(qū)成為政府重點改造開發(fā)片區(qū)，陸續(xù)推出多幅地塊，憑借五緣灣和湖邊水庫的景觀優(yōu)勢，湖里區(qū)商住用地平均樓面價達8133元/，是全市平均樓面價的近兩倍。思明區(qū)商住用地的成交樓面價為6834元/，同安區(qū)作為濱海新城重點開發(fā)區(qū)域，成交樓面價最低，為2693元/。由于廈門市特殊的地域分布，島內存量用地稀少，未開發(fā)的土地集中在島外，尤其是同安、翔安等區(qū)域，供應結構決定了成交結構。隨著“島內外一體化建設”和“島外新城建設”逐步推進，島外土地市場必然是主角。島外市場市場全面開花，同安區(qū)超越集美區(qū)成為領頭羊，翔安隧道的開通也必將助力翔安區(qū)迎來土地市場和房產(chǎn)市場的春天。圖3-4：2010年廈門市經(jīng)營性土地各區(qū)成交情況數(shù)據(jù)來源：cric圖3-5：2010年廈門經(jīng)營性土地（商?。└鲄^(qū)成交樓樓面價數(shù)據(jù)來源：cric（2）成交土地屬性分析2010年廈門市成交的土地仍是以商住用地為主，共有33幅，成交總面積253.46萬，達全市各類用地成交面積的58.4%。商辦用地和綜合用地分別排名第二和第三，其中商辦用地成交59.43萬，綜合用地成交55.06萬，各占土地成交總面積的13.7%和12.7%。與2009年循序漸進的推地方式比較，今年商住用地集中在八、九、十3個月份放量，推出島內外的多幅優(yōu)質地塊，經(jīng)歷樓市調控政策調控的短暫緩沖，土地市場被盤活依然充滿活力，辦公等其余業(yè)態(tài)的土地則主要在年初和年尾上市。圖3-6：2010年廈門市經(jīng)營性土地業(yè)態(tài)分布圖數(shù)據(jù)來源：cric5、重點地塊分析n 地塊指標表3-7： 2010p13地塊經(jīng)濟指標列表地塊名稱2010p13地塊地址五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東北側出讓方式拍賣土地用途住宅、商業(yè)、辦公、酒店、幼兒園占地面積199529.83起始總價227580總建面積494630成交總價310200容積率2.48成交樓板價6271元/數(shù)據(jù)來源：cricn 地塊位置：五緣灣板塊，城市重點建設片區(qū)，規(guī)劃起點高地塊位于枋湖南路北側，仙湖路東側，南側為已出讓的2009g24地塊，東側道路正在路基修建，東側相鄰為已出讓的2009g41地塊；地塊內的五緣環(huán)灣道已建成通車，地塊東側、北側道路路基施工中。五緣灣片區(qū)是廈門島內新開發(fā)區(qū)域，片區(qū)規(guī)劃定位為廈門新客廳，成為廈門市新一輪城市建設的核心區(qū)域。片區(qū)規(guī)劃定位以生態(tài)居住、商務辦公及休閑度假為主導，集商業(yè)服務、養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術研發(fā)于一體的復合型城區(qū)。項目地塊位于五緣灣西片區(qū)，片區(qū)規(guī)劃起點高，具備良好發(fā)展前景。 n 交通條件：交通便捷，通達性強五緣片灣區(qū)，位于廈門機場和翔安隧道兩大門戶之間，區(qū)域內交通路網(wǎng)發(fā)達，如湖里大道、縣黃路等城市主干道；能夠較快抵達成功大道、仙岳路、環(huán)島干道等城市快速路。地塊與翔安隧道、集美大橋距離都比較近，對外交通輻射能力強。且地塊臨近brt穆厝站，公共交通便捷。n 景觀資源：一線灣景資源+濕地公園景觀資源：南面直接臨灣，屬于五緣灣第一排，湖景資源優(yōu)良，臨近城市綠肺“五緣灣濕地公園”。n 周邊配套：優(yōu)質教育資源+大型商業(yè)配套教育配套：地塊臨近五緣學村和雙十中學枋湖校區(qū)；五緣學村已經(jīng)建成并投入使用，五緣學村含中央音樂學院鋼琴學校、廈門實驗小學分校、廈門二中、五緣灣幼兒園等。百年名校雙十中學枋湖校區(qū)距地塊約500米。商業(yè)配套：地塊緊鄰的特易購商業(yè)中心已開始建設，規(guī)劃商業(yè)面積約為8萬平米，特易購商業(yè)中心運營后可能成為區(qū)域商業(yè)中心。萬達城市廣場規(guī)劃建設為大型城市綜合體，將成為島內東北部地區(qū)的大型商業(yè)中心。 表3-8：2010p13地塊swot分析表優(yōu)勢劣勢n 一線灣海景觀n 五緣灣高起點規(guī)劃n 緊鄰主干道、brt，交通便利n 規(guī)模效應，產(chǎn)品多樣化n 地塊南側沿灣景觀面較窄n 周邊居住氛圍還有待提升n 周邊生活配套有待提升機遇威脅n 五緣灣板塊首個城市綜合體n 未來高端居住氛圍將逐漸成熟n 未來片區(qū)將形成區(qū)域商業(yè)中心n 宏觀調控下，需求受抑制n 片區(qū)開發(fā)量大，周邊競爭項目較多n 辦公、商業(yè)體量大，未來競爭壓力大n 地塊價值分析 優(yōu) 劣 地產(chǎn)因子優(yōu)良一 般較 差差土地級別自然景觀交通環(huán)境生活配套公共效能學區(qū)情況社會人文增值價值區(qū)域形象n 項目規(guī)模大，起拍門檻高項目規(guī)模大，物業(yè)多，開發(fā)周期長，2.7億元的起拍價、400萬元以上的增價幅度，也將限制不少開發(fā)商的參與。該地塊的出讓條件中，除了要求辦公、酒店、商業(yè)持有型物業(yè)所占比例較大，且不得分割出售外，還要面臨周邊包括萬達廣場在內的同類物業(yè)競爭，因此要求開發(fā)商具備較強的綜合開發(fā)運營經(jīng)驗，應具有較強招商能力外，還需要長期的運營能力。n 項目發(fā)展方向具有規(guī)模優(yōu)勢和湖景資源優(yōu)勢，地塊具備打造高端社區(qū)的基本條件，且區(qū)域處于快速發(fā)展期，未來可打造成集五星級酒店、休閑娛樂商業(yè)、高端住宅、高檔寫字樓結合的高端城市綜合體。n 拿地企業(yè)分析8月8日舉行的拍賣會上，經(jīng)過138輪叫價，建發(fā)旗下的控股子公司上海兆瑞投資有限公司以31.02億競得該地塊。項目開拍前多家開發(fā)商表示有購買意向，但拍賣現(xiàn)場僅有保利現(xiàn)身，經(jīng)過一番角逐，最終還是由本土企業(yè)建發(fā)房產(chǎn)收入囊中，也因此引發(fā)媒體“強龍不壓地頭蛇”、“本土黑馬成功擊敗地產(chǎn)大鱷”等評論。2010年，保利地產(chǎn)進軍廈門房地產(chǎn)市場的計劃最終沒能實現(xiàn)。建發(fā)集團作為本地實力品牌國企，深耕島內東部多年，從上東美地、書香佳緣到暢銷的中央美地，對于區(qū)域的價值和購房客戶的需求特性研究經(jīng)驗豐富。2010p13地塊的高總價讓許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望其興嘆，而成交的樓面價6271元/，相對五緣灣片區(qū)周邊地塊，具有較強的價格優(yōu)勢，具有可觀的開發(fā)前景和投資利潤。四、行業(yè)發(fā)展1、房地產(chǎn)開發(fā)投資圖1-6：廈門市2003-2010房地產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局受去年底以來土地交易市場回暖的影響，今年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。1-11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資378.84億元，增長75.4%，其中土地購置費250.06億元，比去年同期增長1.54倍，占房地產(chǎn)投資比重達66.0%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重為27.8%。2010年，雖然樓市調控不斷，但房地產(chǎn)開發(fā)投資的信心和熱情并未削減，投資總額同比增長。在物價上漲，通脹壓力加劇的情況下，房地產(chǎn)尤其是高端物業(yè)是消費者青睞的保值商品，人們看好房地產(chǎn)未來發(fā)展的大趨勢并未改變。2、房地產(chǎn)建設規(guī)模施工面積同比下滑1.4%受今年新開工樓盤大量增加的影響，全市房地產(chǎn)在建工程總量降幅繼續(xù)縮小。1-11月全市商品房施工面積達3003.09萬，下降1.4%，下降幅度比上月累計縮小0.7%。其中全市商品房新開工面積600.79萬，比去年同期增長1.9%。圖:1-7：廈門市2003-2010商品房施工面積走勢圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計局圖1-8：廈門市2003-2010商品房新開工面積走勢圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計局1-11月待售面積增加92.9%由于近年房地產(chǎn)項目竣工數(shù)量相對較多，導致待售面積大量增加。特別是因為近年竣工的標準廠房、商業(yè)店面和寫字樓銷售狀況較差，造成商品房待售大幅增加。至11月底止，全市商品房待售面積達191.84萬，增長92.9%，其中住宅待售面積39.22萬，增長43.7%，占全市商品房待售面積的比重為20.4%；非住宅類商品房待售面積162.62萬，增長111.4%，比重為79.6%。在非住宅類商品房待售面積中，辦公樓待售面積44.99萬，增長83.7%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積35.16萬，增長152.2%；廠房待售面積72.56萬，增長1.2%。五、市場交易1、商品房市場（1）市場綜述2010年廈門商品房市場新增供應357.94萬，同比增長15.5%；成交432.58萬，同比下降23.3%。年度市場供應量增長，成交量萎縮，供求比1:1.21，供需差距趨于平衡。受宏觀政策面及市場成交橫向和縱向交叉結構影響，全市商品房成交均價上漲，為8686元/m2，同比漲幅14.4%。圖5-1：2010年1-12月廈門市商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric表5-1：廈門市2010年1-12月商品房各類指標變化表指標2009年1-12月2010年1-12月同比增長（%）供求比1:1.821:1.21-供應量（萬m2）309.91357.9415.5%成交量（萬m2）563.89432.58-23.3%成交價格（元/ m2）7596868614.4%成交總額（億元）428.33375.73-12.3%數(shù)據(jù)來源：cric（2）供求關系分析n 供求比趨于平衡，供求結構改善2010年廈門商品用房供求比為1:1.21，供應量較上一年有所增長，而成交量在宏觀調控影響及大市走勢的作用下同比下跌。2009年市場供應節(jié)奏滯后的情況在2010年有所緩解，供求結構逐漸改善。（注：供求比即面積供銷比=1：當前合同成交面積/當前批準預售面積）圖5-2：2010年1-12月商品房供求情況對比數(shù)據(jù)來源：cric（3）供應量分析n 供應量穩(wěn)步增長2010年市場新增供應58個商品房項目，新增供應面積為357.94萬，同比增長15.5%，主要物業(yè)類型新增供應量同比多為上漲態(tài)勢。其中商品住宅新增供應占比63.7%，同比上升24.0%；銷售型辦公新增供應占比15.1%，同比上升357.9%；商業(yè)用房新增供應占比6.8%，同比上升26.5%；車庫、工業(yè)廠房等其他類型物業(yè)供應量占比14.4%，同比下降45.8%。在經(jīng)過上半年的市場觀望期后，2010年下半年開發(fā)企業(yè)推售節(jié)奏明顯加快，全年商品房供應量在年底（尤其“金九銀十”的傳統(tǒng)強推期）出現(xiàn)較大反彈，顯示了市場信心的向好趨勢。圖5-3：2010年1-12月商品房供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric圖5-4：2010年1-12月商品房供應結構圖數(shù)據(jù)來源：cric（4）成交量分析n 成交量萎縮在經(jīng)歷2009的大幅反彈行情后，2010年廈門市商品房市場受宏觀調控及地方政府政策影響，本年度成交總量平穩(wěn)下行?？偝山幻娣e為432.58萬，同比下跌23.3%。其中，商品住宅成交占比53.4% ，同比下降20個百分點；銷售型辦公用房成交占比12.8%，同比上漲8個百分點；商業(yè)用房成交占比4.9%，同比上漲1個百分點；車庫、工業(yè)類廠房等其他物業(yè)類型成交占比18.3%，同比下降2個百分點。就本年度成交走勢來看，經(jīng)過3、4月份成交量的大幅上漲之后，各月成交量明顯受到抑制，表現(xiàn)出平穩(wěn)的漲跌幅度，基本控制在30萬/月左右。圖5-5：2010年1-12月商品房成交量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric圖5-6：2010年1-12月商品房成交結構圖數(shù)據(jù)來源：cric（5）成交均價分析n 全市商品房成交均價上揚2010年廈門市商品房成交均價為8686元/ m2，同比上漲14.4%。其中商品住宅成交均價為11672元/ m2，同比上漲31.4%；銷售型辦公用房成交均價7776元/ m2，同比下跌5.9%；商業(yè)用房成交均價15937元/ m2，同比上漲15.9%；其他物業(yè)類型均價2345元/ m2，環(huán)比上漲21.7%。商品住宅成交占比大幅拉升使得商品房成交均價同比上揚。圖5-7：2010年1-12月商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric2、住宅市場（1）市場概述從4月17日出臺的“國十條”之后，9月29日又出臺了深化調整的“國五條”，調控成為2010年樓市的主旋律。經(jīng)過兩輪調控后，廈門樓市成交量雖然下滑明顯，但成交價格依然堅挺。表5-1：2010年商品住宅各類指標變化表指標2010年2009年同比增長供求比1：1.011：2.22供應量（萬m2）228.53184.3224%成交量（萬m2）231.10408.84-43%成交價格（元/ m2）11672888131%成交總額（億元）269.74363.07-26%數(shù)據(jù)來源：cric （2）供求分析2004-2006年，商品住宅逐漸升溫，市場成交活躍，供求關系基本趨于平衡，07年住宅新增供應量劇增，供求比為1：0.72，市場表現(xiàn)供過于求，2008年受金融危機影響，市場低迷，供需雙雙大降，供求比來到低點，2009年在政策扶持下，市場迅速回暖，供求比上揚，市場表現(xiàn)供不應求。2010年，經(jīng)歷了“4.17和”9.29兩輪調控，需求量大幅萎縮，在供應量回升下，市場供求趨于平衡。圖5-1：2004至2010年廈門商品住宅供求走勢數(shù)據(jù)來源：cric圖5-2：2010年1月至2010年12月廈門商品住宅供求走勢數(shù)據(jù)來源：cric（3）供應分析從2004-2010商品住宅新增供應量趨勢線來看，09年商品住宅新增供應量最少，07年達到供應高峰為442萬m2。2005-2007年，商品住宅新增供應量呈遞增，07年底，國家出臺一系列調空政策，對廈門樓市影響顯著，再加上08年全球金融危機影響，樓市成交低迷，許多項目推遲入市，07-09年供應量呈遞減趨勢。在09年市場回暖帶動下，2010年市場新增供應面積小幅回升，商品住宅新增套數(shù)20426套，新增供應面積228.53萬，同比增加24%。圖5-3：2004-2010年廈門商品住宅供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cricn 金九銀十，供應井噴2010年1-12月，廈門新增供應主要集中在傳統(tǒng)的銷售旺季期“金九銀十”。開發(fā)商推盤力度加大，市場供應量達到高點。一季度，受傳統(tǒng)淡季春節(jié)及09年末調控影響，全季度市場供應量偏低，供應量凸顯不足。進入四月份，市場供應有所反彈。二季度，4.17新政出臺后，開發(fā)商暫緩推盤計劃，使得市場供應持續(xù)走低，6月份達到低谷。三、四季度，傳統(tǒng)銷售旺季刺激消費，9月份開發(fā)商集中釋放供應，造成供應井噴局面，供應量陡然上升。圖5-4： 2010年廈門商品住宅供應量月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric（4）成交分析n 2010年商品住宅成交平淡2004-2007年，廈門樓市進入快速發(fā)展期，樓市成交活躍，商品住宅成交量維持在300萬m2左右波動。2008年，受金融危機、“9.27”新政的出臺影響，導致2008年以來商品住宅成交低迷，成交量來到低點102萬m2，主力支撐2007年廈門商品住宅成交的投資需求極大程度地排擠出了市場，樓市陷入自2004年以來前所未有的低迷。2009年，在經(jīng)濟逐漸回暖和多重優(yōu)惠政策的刺激下，08年末抑制已久的購房需求在09年集中釋放，成交量創(chuàng)出新高達376萬m2。2010年，政府打擊房地產(chǎn)過熱的力度加強，連續(xù)出臺的各項法規(guī)對地產(chǎn)形成“圍剿”之勢，受政策影響成交量從09年的高位急速下落，全年房地產(chǎn)銷售整體平淡。圖5-5：2004-2010年廈門商品住宅供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cricn 樓市調控下，成交量再度下滑綜觀全年樓市，市場成交分為三個階段：調控前，第一輪調控期，第二輪調控期調控前（1-4月）：1-2月，春節(jié)傳統(tǒng)淡季，市場成交冷淡，市場觀望情緒，進入3月下旬后，廈門樓市在島外新城啟動、福廈高鐵、翔安隧道即將通車等多重利好下，前期觀望的潛在客戶紛紛出手，投資客重回市場，市場成交活躍，成交量大幅反彈，上演“小陽春”行情。第一輪調控期（5-9月）：樓市呈現(xiàn)先抑后揚，4月中下旬，一系列新政密集出臺，市場調整的預期在供求雙方逐漸形成，開發(fā)商紛紛延遲推盤，購房者選擇觀望，投資客也逐漸離場，成交出現(xiàn)明顯萎縮，5-7月成交量持續(xù)走低。金九銀十”來臨之際，9月份島內外樓盤扎堆推向市場，不同檔次的樓盤給廣大購房者更多的選擇空間，第二輪調控期（10-12月）：樓市二輪調控出臺，但對市場影響低于預期，購房者信心逐漸恢復，另外開發(fā)商開始調整營銷戰(zhàn)略，低調開盤，采取適度下調售價的方式，并取得較好的效果，成交量逐漸攀升。圖5-6： 2010年廈門商品住宅成交量月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric（5）價格分析n 成交均價穩(wěn)步上揚，2010年均價突破萬元大關從整體來看， 2004-2008年至今房價整體保持一路上升的態(tài)勢，住宅市場成交均價呈現(xiàn)跳躍上升趨勢。2008年，受國內外經(jīng)濟環(huán)境的綜合影響，住宅成交市場陷入低迷，直至2009年房地產(chǎn)市場再次迅速回暖，但因島外成交占比大幅上升，商品住宅價格小幅調整至8881元/。2010年全年成交均價達到11672元/，環(huán)比上漲31%，呈現(xiàn)跳躍式上漲并首次突破萬元大關。經(jīng)過09年的樓市瘋狂銷售后，開發(fā)商的資金較充足，島內高端樓盤相繼入市并拉高全市均價。圖5-7：2004-2010年廈門商品住宅供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cricn 2010年廈門住宅成交價格呈現(xiàn)波浪震蕩2010年廈門全市商品住宅成交均價為11672元/。今年房價走勢在不同階段呈現(xiàn)以下特點： 1-3月，在新政調控和成交量大幅跳水下背景下，銷售價格上漲乏力，房價高位盤整。從項目實際價格來看，開發(fā)商在等待兩會后政策的走向，基本處于觀望階段，個別項目采取的活動、折扣措施也僅僅是為了吸引人氣，基本無實質的降價，因此實際項目價格仍保持在高位。4-6月，新政伊始，樓市成交量萎縮，而廈門限購令的出臺更是限制投資、投機性需求，受成交結構及成交量下滑影響，4月起，價格初現(xiàn)下降趨勢。9-10月，受新盤、新推案上市的影響，樓市上漲趨勢明顯，全市商品住宅成交表現(xiàn)價量齊升，成交量及成交面積均大幅上漲，同時結構性原因導致住宅均價上漲。圖5-8：2004-2010年廈門商品住宅供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric（6）項目分析在最為嚴厲的調控期內仍有個別樓盤逆市熱銷，在政策面和經(jīng)濟面不斷收縮情況下，多數(shù)開發(fā)商選擇變相降價，以價換量，刺激市場，以保證樓盤的正常銷售步伐 。從住宅成交面積排行榜來看，全市年度成交量超過10萬m2只有2個，市場整體銷售良好，成交熱點樓盤集中在島外片區(qū)，以集美、海滄、翔安為主，其中萬科金域華府，年成交999套，位列銷售冠軍。市場上高性價比的樓盤仍是當今客戶首選，如萬科金域華府、金色悅城等中小戶型產(chǎn)品，項目借開盤所推出優(yōu)惠活動等促銷手段，開盤即形成熱銷。此外，在通脹預期不斷加強下，島內中高端物業(yè)成交回暖，部分大戶型項目如聯(lián)發(fā)五緣灣1號去化情況良好。表5-2：2010年商品住宅成交面積前10位排行排名項目區(qū)域成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價（元/ m2）成交主力戶型累計銷售率1萬科金域華府集美區(qū)99910089510939兩房80-90三房110-12099%2未來海岸系天湖海滄區(qū)8371002609159三房104-13763%3萬科金色悅城翔安區(qū)1039941727948二房70-90三房80-12090%4禹洲城上城湖里區(qū)6898879916109三房110-16084%5中央美地湖里區(qū)9118845214408兩房80-100三房110-14092%6特房美地雅登翔安區(qū)1132863116571二房80-9094%7聯(lián)發(fā)五緣灣1號湖里區(qū)4698283316809三房150-16093%8國際郵輪城湖里區(qū)6587838