杭州未來世界項目產(chǎn)品策劃書_183頁.doc

杭州未來世界項目產(chǎn)品策劃書杭州未來世界項目產(chǎn)品策劃書杭州金馬房地產(chǎn)有限公司二八年六月182目錄第一章 前言3第一節(jié) 項目可行性研究結(jié)論4第二節(jié) 項目開發(fā)理念8第二章 項目地塊及周邊概況10第一節(jié) 項目地塊規(guī)劃指標(biāo)10第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀12第三節(jié) 項目周邊規(guī)劃結(jié)構(gòu)23第四節(jié) 自然條件37第三章 項目所在的城市歷史文化背景44第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊44第二節(jié) 地方文化習(xí)俗46第四章 市場定位及產(chǎn)品定位49第一節(jié) 主要競爭樓盤分析49第二節(jié) 本項目市場定位75第三節(jié) 產(chǎn)品定位82第五章 規(guī)劃設(shè)計85第一節(jié) 設(shè)計理念及意象85第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計控制條件87第三節(jié) 規(guī)劃設(shè)計基本要求88第四節(jié) 交通組織要求92第五節(jié) 開發(fā)分期與樣板區(qū)、現(xiàn)場售樓處設(shè)置96第六章 建筑設(shè)計99第一節(jié) 住宅部分99第二節(jié) 公共配套104第七章 室內(nèi)設(shè)計107第一節(jié) 周邊競爭樓盤室內(nèi)設(shè)計調(diào)查及分析107第二節(jié) 樣板房113第三節(jié) 會所及公共部位115第八章 景觀設(shè)計116第一節(jié) 設(shè)計理念及意象116第二節(jié) 景觀設(shè)計要求120第九章 安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計139第一節(jié) 給排水系統(tǒng)139第二節(jié) 電氣系統(tǒng)141第三節(jié) 弱電系統(tǒng)143第四節(jié) 暖通149第五節(jié) 其他150第十章 物業(yè)管理及服務(wù)體系152第一節(jié) 物業(yè)管理模式152第二節(jié) 物業(yè)管理時間的界定156第三節(jié) 開發(fā)商一次性投入內(nèi)容的要求161第四節(jié) 園區(qū)服務(wù)功能要求163第五節(jié) 服務(wù)內(nèi)容166第六節(jié) 服務(wù)及物管收費標(biāo)準(zhǔn)174第十一章 經(jīng)濟(jì)估算176杭州未來世界項目產(chǎn)品策劃書第一章 前言杭州未來世界項目是由添智企業(yè)有限公司和逸豐（中國）有限公司聯(lián)合收購杭州金馬房地產(chǎn)有限公司100股權(quán)形式取得，項目位于杭州之江國家旅游度假區(qū)之江路186號，占地335畝，其中有40多畝水面（夢湖），原為金馬公司開發(fā)的未來世界主題公園。該地塊為住宅用地，與浙江工業(yè)大學(xué)之江校區(qū)比鄰而居，緊鄰國都房產(chǎn)正在開發(fā)銷售的國都陽明谷，該地塊應(yīng)是之江國家旅游度假區(qū)范圍內(nèi)、之江路以北所剩為數(shù)不多的住宅用地。之江區(qū)域以往雖然房產(chǎn)開發(fā)量不是很大，但一直是以高檔樓盤為主，綠城玫瑰園、南都西湖高爾夫別墅區(qū)為該區(qū)域的代表樓盤，目前正在開發(fā)的高檔樓盤有公元沐橋、國都陽明谷、新帝郞郡、天怡等，待開發(fā)的還有金都、九龍倉合作項目以及雅戈爾、酒店項目的項目，該區(qū)域?qū)僖淮我愿邫n住宅項目引起了市場的關(guān)注。鑒于之江區(qū)域住宅開發(fā)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn)定位和本項目自然環(huán)境優(yōu)越的稟賦，客觀限定了本地塊項目高品質(zhì)、高檔次、精品化的開發(fā)方向。本產(chǎn)品策劃書的編制以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，力爭使得本項目產(chǎn)品策劃理念在契合市場需求的基礎(chǔ)上具備一定的前瞻性。本產(chǎn)品策劃書對項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、小區(qū)生活配套設(shè)施設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計、形象系統(tǒng)設(shè)計、物業(yè)管理要求、經(jīng)濟(jì)估算等方面進(jìn)行了闡述，提出了相應(yīng)的基本思路和原則，供項目設(shè)計參考。第一節(jié) 項目可行性研究結(jié)論一、投資環(huán)境可行性結(jié)論杭州位于中國東南沿海，浙江省省會，浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國東南重要交通樞紐，中國最大的經(jīng)濟(jì)圈長江三角洲地區(qū)重要的第二大中心城市。全市總面積1.66萬平方公里，其中市區(qū)面積3068平方公里。市區(qū)人口達(dá)409.5萬?？?cè)丝?60.4萬。杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有“錢塘自古繁華”之稱，經(jīng)濟(jì)總量居全國省會城市第二位，經(jīng)濟(jì)綜合實力躋身全國大中城市前十位。 杭州具有良好的自然環(huán)境和深厚的歷史文化積淀，成為杭州房地產(chǎn)市場長盛不衰的一個重要原因。隨著“國家環(huán)保模范城市”、“中國城市總體投資環(huán)境最佳城市”、“中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市”、“全國幸福指數(shù)最高城市”、“聯(lián)合國人居獎”、“國際花園城市”等榮譽稱號的獲得，杭州的人居環(huán)境得到了迅速提升，“住在杭州”、“創(chuàng)業(yè)在杭州”已越來越多地被國內(nèi)外人士所接受，如今已成為浙江各地企業(yè)家和大批“海歸派”看好的城市，有力地拉動了杭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此外，杭州通過新的城市規(guī)劃拉動杭州房地產(chǎn)市場，不僅吸引了余杭、蕭山、臨安等地農(nóng)民向城市聚集，也同時凝聚了上海等周邊地市人們的購買力。杭州之江國家旅游度假區(qū)依托國家級旅游度假區(qū)的“品牌”優(yōu)勢和與全國12個國家級度假區(qū)的公共資源優(yōu)勢，以休閑旅游度假為發(fā)展方向，重點發(fā)展特色旅游景點項目，休閑娛樂設(shè)施和現(xiàn)代會展業(yè)，將之江度假區(qū)打造成為休閑產(chǎn)業(yè)的聚集地。經(jīng)過近10年的建設(shè)，已建成宋城主題公園、高爾夫球場和云棲假日酒店、綠城玫瑰園度假酒店、陽明谷希爾假日酒店，以及一批高檔住宅九溪玫瑰園、云棲蝶谷、南都高爾夫別墅、景月灣等。 2004年8月杭州市政府將轉(zhuǎn)塘納入之江度假區(qū)，之江旅游度假區(qū)面積擴(kuò)大至50.68平方公里后，轉(zhuǎn)塘規(guī)劃定為旅游中心鎮(zhèn)，將逐步建設(shè)成為國內(nèi)一流的生態(tài)型旅游休閑城鎮(zhèn)，成為杭城西南部地區(qū)旅游服務(wù)、旅游集散、文化娛樂、體育健身、教育培訓(xùn)、高尚居住、商務(wù)辦公的基地。中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)的遷入，更為轉(zhuǎn)塘提升城鎮(zhèn)品位，打造充滿藝術(shù)氣息、文化底蘊深厚的旅游休閑中心城鎮(zhèn)，提供了強力支撐。2007年年初，杭州市的政府門戶網(wǎng)站上公示，之江度假區(qū)包括轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)旅游用地、住宅用地已儲備4000余畝，其中可以直接招拍掛的土地達(dá)到700多畝。該區(qū)塊的拆遷工作也從去年5月啟動，為下一步發(fā)展騰出了空間。 6月初，杭州市規(guī)劃局公示轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元、之江度假區(qū)管理單元和雙浦單元的三個控制性詳細(xì)規(guī)劃，這次公示的儲備宅地集中在之江度假管理單元和轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元內(nèi)，其中，之江度假區(qū)管理單元約有2600多畝儲備用地，將建設(shè)小高層、高層住宅，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元的儲備土地有1300多畝。但從規(guī)劃上看之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域住宅用地基本都在之江路以南、繞成高速及320國道附近。 商業(yè)2007年之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域已招商建設(shè)極地海洋主題公園，正在招商洽談和前期規(guī)劃中的項目有會議中心、會展中心，會議度假村、美食度假村、花卉博覽城、錢幣博物館等，隨著這些項目的陸續(xù)建成，之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域必將成為浙江乃至整個長三角的旅游度假勝地。本項目位于之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域中心地段，未來交通便捷，周邊配套完善，區(qū)域價值不言而喻。二、市場可行性結(jié)論2007年8月份全國70個大中城市新建商品住房的價格指數(shù)同比上漲9.0%，尤其下半年房地產(chǎn)市場銷售增長明顯，樓市不斷出現(xiàn)樓盤排隊搶購、土地高價競拍的場面，宏觀政策的實施并未抑制住市場有效需求，使得購房需求持續(xù)旺盛，促使2007年杭州房地產(chǎn)市場形成價漲量增的現(xiàn)象，進(jìn)入2008年后，受宏觀政策和銀行信貸以及春節(jié)假期的影響，整體房地產(chǎn)市場銷售放緩，購房者暫時處于觀望階段。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息，2008年7月，“國房景氣指數(shù)”為102.36，比6月份回落0.72點，比去年同月回落1.64點。從長期來看，房地產(chǎn)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)是不會改變的；健康、穩(wěn)定、發(fā)展的房產(chǎn)方向也不會改變，就杭州目前市場來說，市場總體形勢保持穩(wěn)定，價格趨向理性，自住型需求作為市場的主流需求，對于房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)都將以實用型為主，盡管銷售周期、開發(fā)周期都有可能延長，但一切仍然在朝著“細(xì)水慢流”的方向前行。三、項目本身可行性結(jié)論本地塊坐落于杭州市之江國家旅游度假區(qū)核心區(qū)，項目南臨之江路，周邊與四個已交付的別墅區(qū)接壤，距轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)1km、龍塢鎮(zhèn)2.6km，交通便捷，有游5路、假日5路、觀光8路、331路、504路、308（k308）路等公交線路，可輕松前往城市各中心區(qū)域。本地塊占地面積大，自然景觀較好，良好的自然條件配以卓越的產(chǎn)品品質(zhì)作為產(chǎn)品的核心競爭力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、園區(qū)服務(wù)體系等產(chǎn)品內(nèi)在相關(guān)元素上發(fā)掘和制造產(chǎn)品的亮點，使產(chǎn)品在該區(qū)域市場競爭中脫穎而出，同時利用綠城固有的品牌優(yōu)勢以及借重在該區(qū)域開發(fā)的玫瑰園別墅區(qū)的經(jīng)典之作，充分發(fā)掘忠實客戶資源潛力，迎合目標(biāo)客戶群體需求，營造強勢的稀缺性、高品質(zhì)賣點，必能對項目的開發(fā)和銷售帶來良好的推動力。四、經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論初步測算項目稅后投資收益率 %（按0.35容積率測算），經(jīng)濟(jì)上可行。鑒于該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，在建設(shè)過程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，成本管理和控制將是關(guān)鍵；同時，應(yīng)確保項目的工程進(jìn)度，在項目高性價比的基礎(chǔ)上通過營銷策劃和推廣工作，獲得市場接受度，從而保證項目的順利銷售。五、結(jié)論1、杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。2、地塊所在區(qū)域的自然環(huán)境、人文環(huán)境優(yōu)越，這些資源優(yōu)勢加上產(chǎn)品品質(zhì)的提升和綠城的品牌優(yōu)勢，將在未來的激烈競爭中轉(zhuǎn)化為項目的強大競爭力。3、杭州市房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性發(fā)展的軌道，產(chǎn)品品質(zhì)的提升成為行業(yè)發(fā)展的主流，因此該項目必須在綠城現(xiàn)有高層住宅產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上作明顯的提升，以適應(yīng)市場的變化。4、在看好市場中長期發(fā)展趨勢和綠城品牌優(yōu)勢的前提下，產(chǎn)品售價尚存在提升空間。本項目經(jīng)濟(jì)上可行，但由于地價偏高和國家宏觀調(diào)控影響，以及存在90/70政策，依然存在著一定的政策和法律風(fēng)險。降價觀望氣氛、第二節(jié) 項目開發(fā)理念本地塊位于杭州市之江國家旅游度假區(qū)核心區(qū)塊，南鄰之江路及浙工大之江校區(qū)，北至大諸橋村山地，東與潤和山莊、景月灣別墅區(qū)接壤，西與夢湖山莊、楓丹白露別墅區(qū)接壤，地塊南北進(jìn)深約720米,東西長約310米，總用地面積約223445平方米，其中夢湖面積約27000平方米，考慮分兩期進(jìn)行開發(fā)。本項目作為綠城在之江國家旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的第三個樓盤，因此在原九溪玫瑰園東西區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，其定位必須與高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的城市發(fā)展規(guī)劃定位相匹配，引領(lǐng)現(xiàn)代舒適、景觀住宅的發(fā)展，充分體現(xiàn)對居住者的地位和對他們的人文關(guān)懷，倡導(dǎo)蓬勃大氣的現(xiàn)代審美關(guān)和健康、向上、親和的舒適居住生活理念。在項目的開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)和諧的處理產(chǎn)品、文化、經(jīng)濟(jì)以及社會多方利益需求的均衡；通過科學(xué)的規(guī)劃達(dá)到最優(yōu)化利用項目資源的目的；產(chǎn)品應(yīng)具有前瞻性和對未來生活需求的持續(xù)適應(yīng)能力。為把項目樹立為綠城在之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域新的代表性項目，應(yīng)在設(shè)計中注意以下問題：1、項目占地較大，地塊中具有大面積的水面，因此在建筑排布上應(yīng)注意中心景觀與建筑物之間的關(guān)系以及建筑物相互間的通透性，同時注重建筑形勢變化和豎向設(shè)計，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果。2、重視建筑風(fēng)格和外立面形象的設(shè)計，在保持綠城原有建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，注重外立面材料的選擇和色彩配置以及節(jié)能要求，創(chuàng)造和諧的視覺效果。3、在基地面積較大且原有水景、綠化的情況下，應(yīng)考慮盡量保留小區(qū)內(nèi)的原生樹木及自然水景，增加景觀及綠化層次和豐富性，創(chuàng)造小區(qū)多層次的景觀及生活環(huán)境，達(dá)到人與環(huán)境的有機結(jié)合，創(chuàng)造別具一格的環(huán)境效果。4、在政府相關(guān)政策（90/70）的約束下，應(yīng)考慮客戶及市場需求，在戶型設(shè)計的過程中應(yīng)考慮通過優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)有效規(guī)避政策約束，并考慮戶型的合理性和舒適性要求。5、考慮目前地塊周邊的實際情況，小區(qū)應(yīng)配置相應(yīng)的配套設(shè)施，結(jié)合項目周邊商鋪分布情況對小區(qū)內(nèi)商業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃定位和整體布局，同時考慮綠城園區(qū)服務(wù)體系的配套用房。第二章 項目地塊及周邊概況第一節(jié) 項目地塊規(guī)劃指標(biāo)一、主要規(guī)劃指標(biāo)本項目是從原金馬公司收購取得，原用地性質(zhì)為住宅用地，容積率0.35，但由于該地塊曾建設(shè)為未來世界主題公園，并涉及到許多歷史遺留問題，前期經(jīng)多方努力與政府相關(guān)機構(gòu)協(xié)商，并測算相關(guān)經(jīng)濟(jì)利潤，現(xiàn)確定按照原容積率0.35開發(fā)，但需保留一部分土地作為旅游用地，具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表：項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積（）215501/323畝建設(shè)用地面積（）175030/263畝總建筑面積（）87709其中地上建筑面積（）其中住宅面積（）公建面積（）商業(yè)面積（）旅游面積（）地下建筑面積（）總戶數(shù)（戶）居住人口（人）建筑密度建筑限高（m）容積率綠地面積（）綠地率小汽車泊位（地下）（個）戶均汽車泊位（個）二、用地紅線圖（附圖）三、規(guī)劃設(shè)計控制條件四、規(guī)劃道路后退要求五、日照及通風(fēng)要求六、其它第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置本項目位于杭州之江路186號，總占地335畝，其中有40多畝水面（夢湖），原為金馬公司開發(fā)的未來世界主題公園。項目距離杭州市中心武林廣場18公里，距離西湖11公里，距離錢江新城市民中心17.3公里（以上為車行距離），黃龍，繞城南北線、機場、杭千高速。項目隸屬于西湖區(qū)杭州之江旅游度假區(qū)，可視同為傳統(tǒng)意義上的高端住宅區(qū)。地塊位置示意圖地塊衛(wèi)星截圖項目所在板塊與杭州其他板塊關(guān)系圖二、地塊現(xiàn)狀項目南鄰之江路及浙工大之江校區(qū)，北至大諸橋村山地，東與潤和山莊、景月灣別墅區(qū)接壤，西與夢湖山莊、楓丹白露別墅區(qū)比鄰而居。本地塊地勢東北高，西南低，東北部為3045度山坡地，逐漸向西、南趨于平坦，地塊南北進(jìn)深平均約720米，東西平均長約310米，總用地面積約223445平方米，其中地塊中間偏西位置為夢湖，面積約27000平方米。本地塊北倚小橋山，近看夢湖約27000水面，向西、南遠(yuǎn)望連綿不斷的望江山、象山、雞山、石龍山、鳳凰山等山景，形成貫穿地塊南北的景觀軸線。 基地現(xiàn)狀綠化條件優(yōu)越，植物種類豐富，現(xiàn)有樹木1200余棵，其中胸徑大于30cm的有157棵，胸徑大于40cm的有34棵，主要分布在基地的主要道路和原公園各景點處，具有較高的保留價值。-地塊西南側(cè)現(xiàn)狀地塊東北部現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)有水景-地塊內(nèi)現(xiàn)有道路地塊內(nèi)暫時保留建筑地塊西南側(cè)暫時保留的辦公用房地塊西南側(cè)之江路地塊內(nèi)管線較多，原未來世界主題公園及夢湖山莊、楓丹白露等樓盤水電管線、夢湖排水管道均暗埋在地塊內(nèi)。三、周邊規(guī)劃道路情況1、本地塊南側(cè)即主出入口直接與市政主干道之江路相連，向南通過梅靈路、虎跑路、復(fù)興路可直達(dá)市中心，向西經(jīng)留泗路可進(jìn)入繞城高速或到留下，經(jīng)320國道可通往富陽、桐廬、千島湖或進(jìn)入杭新景高速，因此從路網(wǎng)規(guī)劃看，本區(qū)塊的出入較為方便，但由于節(jié)假日之江路進(jìn)出城車輛過多，易造成之江路短時擁堵。2、該區(qū)塊以原未來世界主題公園和轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)為依托，已形成較為成熟的公交網(wǎng)絡(luò)，之江路現(xiàn)有公交線路主要有：游5路、假日5路、觀光8路由市區(qū)到未來世界，331路由轉(zhuǎn)塘到留下路過未來世界，504路、308（k308）路由延安路到轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，終點站距本地塊約800m，公交線路可直通黃龍體育中心、城站火車站、火車東站、延安路等市中心區(qū)域。k190地塊東南角公交車站四、項目地塊的周邊情況（一）周邊社區(qū)配套與環(huán)境1、周邊社區(qū)配套與環(huán)境（1）交通狀況項目南側(cè)即主出入口直接與市政主干道之江路相連，向南通過梅靈路、虎跑路、復(fù)興路可直達(dá)市中心，向西經(jīng)留泗路可進(jìn)入繞成高速或到留下，經(jīng)320國道可通往富陽、桐廬、千島湖或進(jìn)入杭新景高速。（2）教育轉(zhuǎn)塘目前已有并建設(shè)中的教育配套涵蓋普及教育及大學(xué)，有中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)、浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院、杭州仁和外國語學(xué)校、杭州宋城華美學(xué)校、上泗中學(xué)（小學(xué)）、西湖職業(yè)高中（擴(kuò)建中）、杭州市第七中學(xué)（擬建）、轉(zhuǎn)塘中心小學(xué)（建設(shè)中）、西湖鄉(xiāng)中心幼兒園（建設(shè)中）等。中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)（3）醫(yī)院等級和醫(yī)療水平目前轉(zhuǎn)塘已有兩個醫(yī)療設(shè)施，杭州西湖二院和省人民醫(yī)院望江山分院。杭州西湖二院是二級醫(yī)院；省人民醫(yī)院望江山分院，2006年7月望江山療養(yǎng)院與省人民醫(yī)院合并成省人民醫(yī)院望江山分院，合并后將增設(shè)門診及住院部，占地面積12公頃。（4）主要樓盤 住宅類本項目區(qū)域已交付的樓盤有楓丹白露、夢湖山莊、景月灣、綠城九溪玫瑰園、錢塘云棲蝶谷、錢塘櫻花小筑等；在開發(fā)的樓盤有杭州陽明谷、九樹公寓、公元沐橋、天怡、西房云溪香山、西湖高爾夫別墅、贊成嶺上、新帝朗郡、錢塘新梧桐公寓等；將開發(fā)樓盤有金都的【2007】21、37、38、43、44號地塊、中海雅戈爾的【2007】50、51號地塊。（5）主要商業(yè)和菜市場目前轉(zhuǎn)塘商業(yè)配套完善，具有世紀(jì)聯(lián)華超市、上海華聯(lián)二家綜合超市。其中世紀(jì)聯(lián)華超市面積最大，有近2000。未來轉(zhuǎn)塘區(qū)域還將引入規(guī)劃面積近萬平方米的世紀(jì)聯(lián)華大型綜合超市。（6）文化、娛樂設(shè)施 圖本項目距離宋城、梅家塢、茅家埠、楊公堤等休閑旅游景點僅10-20分鐘車程，并毗鄰西湖國際高爾夫、杭州野生動物大世界。（7）公園根據(jù)西湖區(qū)政府工作報告，未來轉(zhuǎn)塘區(qū)域還將建設(shè)冰雪世界主題公園、極地海洋主題公園、之江網(wǎng)球中心等設(shè)施，規(guī)劃中的“沿山河綠色生態(tài)走廊”是轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)的一個亮點，該走廊以望江山為中心，根據(jù)轉(zhuǎn)塘山色水景的自然特點，規(guī)劃4個區(qū)塊，規(guī)劃占地面積約36萬平方米，性質(zhì)是以公園綠地為主的復(fù)合型綠地，以自然、生態(tài)、水景為特色，以滿足居民休閑、健身為主要內(nèi)容的生態(tài)景觀綠地，將再現(xiàn)轉(zhuǎn)塘“路繞定山轉(zhuǎn)，塘連范浦橫”的意境。之江金都極地海洋公園效果圖（8）銀行農(nóng)業(yè)銀行、聯(lián)合銀行等。（9）賓館杭州華庭云棲度假酒店、杭州玫瑰園度假酒店、杭州新宇之星轉(zhuǎn)塘賓館、陽明谷希爾假日酒店 大清谷等住宿。華庭云棲度假酒店玫瑰園度假酒店（10）其他市民卡服務(wù)中心，聯(lián)通、移動服務(wù)廳，轉(zhuǎn)塘農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場、茶葉市場、郵政局、超市、網(wǎng)吧、藥店、夢園賓館、天元樓酒店、永和豆?jié){等各類生活配套。（二）大市政配套1、供水狀況：現(xiàn)有管線、管位及未來規(guī)劃和實施時間2、污水、雨水的排放：現(xiàn)有管線、管位及未來規(guī)劃和實施時間3、通訊：現(xiàn)有管線、上源位置、與宗地距離4、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、與宗地距離5、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、與宗地距離、接口位置6、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、與宗地距離、接口位置7、周邊配套調(diào)研圖說明上述配套管線的走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加情況（附圖） 河道第三節(jié) 項目周邊規(guī)劃結(jié)構(gòu)一、之江區(qū)域（一）區(qū)域位置杭州之江國家旅游度假區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的十二個國家級旅游開發(fā)區(qū)之一，位于杭州市的主城區(qū)的西南面，距市中心武林廣場約15000米，單元北側(cè)緊臨西湖風(fēng)景名勝區(qū)和龍塢風(fēng)景區(qū)，西靠轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)，南臨袁浦、周浦，東面錢塘江，是杭州向西發(fā)展的必經(jīng)通道。單元內(nèi)有繞城公路、320國道、杭千高速、規(guī)劃城市遠(yuǎn)景輕軌線路等多條對外交通道路匯合，是杭州西南部對外的一個重要門戶。（二）用地現(xiàn)狀本規(guī)劃區(qū)是以之江路為界，之江路以北基本已開發(fā)，以住宅、游樂用地為主，規(guī)劃予以保留；之江路以南基本未開發(fā)，基本以農(nóng)居、企業(yè)、水塘為主。（三）規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃用地布局形成“一心五軸六片”的空間結(jié)構(gòu)形式。一心：即位于度假區(qū)中西側(cè)的中心綠地，也是上泗地區(qū)的中心綠地；是之江旅游度假區(qū)、轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)和浮山雙浦地區(qū)的綠化核心，是地區(qū)綠化景觀和生態(tài)環(huán)境的重要節(jié)點。五軸：即之江路發(fā)展軸、之浦路發(fā)展軸二條發(fā)展軸和繞城公路綠化景觀軸、云河路(320國道)生態(tài)發(fā)展軸、沿錢塘江生態(tài)綠化景觀軸三條生態(tài)景觀軸；六片：即規(guī)劃區(qū)內(nèi)的六個功能片區(qū)，具體為綜合度假片區(qū)，北部居住片區(qū)、商貿(mào)旅游片區(qū)、南部居住片區(qū)、沿江旅游度假片區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)。（四）交通分析本區(qū)道路圍繞對外交通道路布置，并結(jié)合規(guī)劃布局，路網(wǎng)突破了以往的方格網(wǎng)狀，呈弧線形。道路分為對外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五級。對外交通：繞城公路、杭新景高速公路；城市快速路：云河路之江通道；主干道：之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、楓華西路、楓華東路、小江路、科海路；次干道：軍師路、楓華東路、四號浦路、濤雪路、碧波路、麗景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路；支路：為了連接主次干路，完善和發(fā)揮道路的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，本區(qū)規(guī)劃寬度在12-24米的支路，用以集散客流和服務(wù)。（五）用地規(guī)劃規(guī)劃從旅游西進(jìn)的宏觀戰(zhàn)略出發(fā)，將之江度假區(qū)單元納入上泗地區(qū)整體保護(hù)與發(fā)展的大框架中，明確“一地兩區(qū)”的規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)之江旅游度假區(qū)地區(qū)特色，堅持保護(hù)第一、生態(tài)優(yōu)先和可持續(xù)發(fā)展方針；規(guī)劃明確保護(hù)與發(fā)展相協(xié)調(diào)的理念，在保護(hù)的前提下適度開發(fā)，通過適度開發(fā)實現(xiàn)真正的保護(hù)，進(jìn)而達(dá)到保護(hù)與開發(fā)的“雙贏”；鑒于規(guī)劃區(qū)范圍用地較大，南北跨度達(dá)到7千米。單元內(nèi)包括大型的文化、旅游、會展等設(shè)施，投資巨大。規(guī)劃采用組團(tuán)結(jié)構(gòu)模式，使得每個組團(tuán)都形成相對獨立的開發(fā)條件，能實現(xiàn)階段開發(fā)建設(shè)，有利單元開發(fā)的逐步推進(jìn)。規(guī)劃突出旅游度假、文化娛樂、會議會展、休閑觀光等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)西湖風(fēng)景名勝區(qū)旅游功能的延伸。同時適度應(yīng)引入居住功能，發(fā)展部分外向型居住房產(chǎn)，實現(xiàn)旅游度假與居住生活的協(xié)調(diào)發(fā)展。（六）公共服務(wù)設(shè)施根據(jù)之江度假區(qū)發(fā)展的條件，規(guī)劃引導(dǎo)單元內(nèi)進(jìn)行旅游度假和商業(yè)服務(wù)的綜合開發(fā)，充分發(fā)揮度假區(qū)的品牌效應(yīng)，突出之江單元的旅游度假功能。（七）綠化分析單元綠化系統(tǒng)依托繞城高速公路、錢塘濱河綠帶、之浦路沿路綠化帶以及面向江邊的楔型綠地，以單元內(nèi)河道濱水綠地和道路綠化為紐帶，以居住公園為亮點，形成點、線、面結(jié)合的綠地布局形態(tài)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置了繞城公路綠化帶、沿錢塘江綠化帶、之浦路綠化帶3條大型城市綠帶、南北2個居住區(qū)公園、5個居住小區(qū)綠地以及沿道路、河道布置的濱水綠地。規(guī)劃重點控制和強化四個要素，即錢塘江沿江整體空間輪廓線、濱江綠帶和楔型綠軸、重點城市設(shè)計地段、建筑形象及色彩，以全面提高規(guī)劃區(qū)景觀質(zhì)量。二、轉(zhuǎn)塘區(qū)域（一）區(qū)域分析轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元位于杭州西南部，地處西湖區(qū)上泗地區(qū)。規(guī)劃用地范圍為北至之江國家旅游度假區(qū)西湖國際高爾夫俱樂部二期用地及龍塢風(fēng)景區(qū)界線，南至老320國道南側(cè)山體，東至繞城公路及獅子山，西至區(qū)界，規(guī)劃總用地15.19平方千米。（二）用地現(xiàn)狀該地區(qū)擁有良好的生態(tài)環(huán)境及自然景觀?，F(xiàn)狀用地以居住用地和公共服務(wù)設(shè)施用地為主，另有少量市政公用設(shè)施用地、工業(yè)用地和綠化用地。（三）規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃確定“一心、三軸、七區(qū)”的用地布局結(jié)構(gòu)“一心”：以望江山、象山為中心，環(huán)狀布局城鎮(zhèn)功能區(qū)塊?！叭S”：象山浦水系和望江山、象山山體綠化由東北向西南貫穿整個鎮(zhèn)區(qū)，形成一條開敞空間軸；由杭富路及沿路兩側(cè)綠帶和鎮(zhèn)中路(現(xiàn)320國道)及其兩側(cè)綠帶構(gòu)成“十”字形相交的兩條景觀與交通軸?！捌邊^(qū)”：北部的生活和旅游配套區(qū)塊，中部的文化休閑和商業(yè)區(qū)塊，南部的居住和社區(qū)服務(wù)區(qū)塊，東部的農(nóng)居集中安置區(qū)塊，西北部的高級住宅區(qū)塊，中村生活區(qū)塊及中村北區(qū)塊等七個功能區(qū)塊。（四）交通網(wǎng)規(guī)劃單元干道形成“兩橫、五縱、半環(huán)”的路網(wǎng)格局，主要由以下道路構(gòu)成：城市對外交通道路(高速公路及國道)：繞城公路、320國道；主干路：杭富路、美院南路東段；次干路：美院南路西段、美院北路-環(huán)山路、象山路、之江路(西段)-留泗路、靈龍路。根據(jù)道路節(jié)點在路網(wǎng)中的交通功能，本次規(guī)劃范圍內(nèi)控制1處全互通立交及6處分離立交。（五）用地規(guī)劃規(guī)劃根據(jù)城市西部地區(qū)(南部地區(qū))的規(guī)劃優(yōu)化思路，為推進(jìn)上泗地區(qū)的城市化進(jìn)程，促進(jìn)生態(tài)示范城區(qū)的建設(shè)和土地資源的合理利用，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“生態(tài)轉(zhuǎn)塘、藝術(shù)轉(zhuǎn)塘、人居轉(zhuǎn)塘”為規(guī)劃理念，優(yōu)化集鎮(zhèn)的道路交通組織和用地功能布局，完善中心城鎮(zhèn)功能，使轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)成為國內(nèi)一流的生態(tài)型的旅游休閑鎮(zhèn)，形成城市西部地區(qū)的中心城鎮(zhèn)和旅游服務(wù)基地，成為西湖區(qū)建設(shè)“一地兩區(qū)”的示范地，杭州“旅游、居住、求學(xué)、創(chuàng)業(yè)”天堂的縮影。（六）公共及配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃形成“兩主、兩次”公共中心。并通過形成區(qū)域公共住中心詞中心社區(qū)配套服務(wù)中心三級體系，構(gòu)成完善的公共服務(wù)體系。配套設(shè)施主要有社區(qū)服務(wù)中心、農(nóng)貿(mào)市場（凈菜超市）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、老年活動中心、各類便利店、專業(yè)（賣）店、健身中心、社區(qū)文化活動中心等。規(guī)劃共設(shè)置高級中學(xué)1所；初級中學(xué)3所，其中24班初級中學(xué)2所、36班初級中學(xué)1所為擴(kuò)建的上泗中學(xué)；規(guī)劃小學(xué)共5所，其中42班小學(xué)1所、36班小學(xué)1所、30班小學(xué)2所、24班小學(xué)1所；幼兒園共9所，其中15班幼兒園1所、12班幼兒園7所、9班幼兒園1所。（七）綠化景觀規(guī)劃單元的綠地系統(tǒng)主要由區(qū)域性公園、居住區(qū)級公園、居住小區(qū)綠地、住宅組團(tuán)綠地、街頭綠地、濱水綠地和防護(hù)綠地構(gòu)成，形成以望江山、象山山林綠地為中心，橫橋、象山、雞山、中村等居住區(qū)公園為重點，居住小區(qū)級綠地崴節(jié)點，線狀綠地為紐帶哦 相互滲透、相互交融的生態(tài)綠地系統(tǒng)，并結(jié)合住宅用地布局，并與城市公園錯位設(shè)置10處小區(qū)綠地。第四節(jié) 自然條件一、氣候特征杭州市地處中北亞熱帶過渡區(qū)，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，雨量豐沛。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣剛和天氣狀況均會發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成春多雨、夏濕熱、秋氣爽、冬干冷的氣候特征。杭州市由于地貌類型復(fù)雜，地勢高低懸殊，杭州市光、熱、水的地域分配小均局部地區(qū)小氣候資源豐富。但因季風(fēng)在進(jìn)退時間上和持續(xù)強度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性天氣。二、氣候要素（一）溫度杭州市年平均氣溫15.317。一年中，月平均氣溫以1月最低，一般3050(南北溫差2左右)，山區(qū)低于3；以7月最高，月平均氣溫280290(南北溫差1左右)。春秋季為氣溫轉(zhuǎn)換季節(jié)，其中4月回溫最快，月平均氣溫比3月高6；秋季至初冬降溫最快，10月、11月平均氣溫下降在55以上，以氣溫論，1、4、7、10月分別代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。（二）降水杭州市年平均降水量在11001600毫米之間，年雨日130160天。杭州市全年有兩個雨季和一個多雨時段。第一個雨季自5月初前后開始，6月底至7月上旬結(jié)束，俗稱梅汛期，多由極鋒(梅雨鋒)北移，雨帶在江南和長江中下游停滯而產(chǎn)生。該時段內(nèi)，雨量集中，有大到暴雨出現(xiàn)，平均降水量350550毫米，約占年總量的2531。第二個雨季出現(xiàn)在8月底到9月底，因受臺風(fēng)或極鋒南移影響所致，俗稱臺風(fēng)秋雨期，平均降水量120220毫米，約占年總量的813。（三）日照杭州市年平均太陽總輻射量在100110千卡/平方厘米之間，日照時數(shù)18002100小時，日照百分率(某時段內(nèi)實際日照時數(shù)與該地理論上可照時數(shù)的百分比)4148。杭州市日射和日照的季節(jié)變化明顯，夏半年(510月)的太陽總輻射量、日照時數(shù)和日照百分率均大于冬半年(11月次年4月)。其中，盛夏7、8兩月，日射強、日照長。冬季日射弱，日照短，12月次年2月各月平均總輻射量都在6千卡/平方厘米以下，日照時數(shù)不足150小時，日照百分率小于50。春(34月)、秋(910月)兩季為過渡季節(jié)，日射和日照量居中，相比之下，春季陰雨天氣較多，各值比秋季要小。（四）風(fēng)和氣壓1、風(fēng)風(fēng)向：杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點，隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換，最多風(fēng)向也呈反向(交角120以上)變化。每年2、3月(冬春之交)風(fēng)向開始由偏北轉(zhuǎn)為偏東，繼而又轉(zhuǎn)向偏南；6月(初夏)起盛行南西南風(fēng)；8月(盛夏)偏東風(fēng)增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整個冬半年偏北風(fēng)占較大優(yōu)勢，其中，1月前后，北西北風(fēng)尤為盛行。風(fēng)速：杭州市大部分地區(qū)年平均風(fēng)速在1324米/秒。東北部平原和新安江水庫區(qū)地勢平坦，年平均風(fēng)速較大，都在2米/秒以上，尤其是錢塘江兩岸的濱海平原，年平均風(fēng)速超過3米/秒。通常冬季風(fēng)速較大，夏季較小。2、氣壓年平均氣壓。據(jù)杭州市氣象臺觀測站19611980年記錄，杭州市區(qū)的多年平均氣壓為10116百帕，低于標(biāo)準(zhǔn)大氣壓101325百帕。月平均氣壓。一年中，杭州市區(qū)月平均氣壓隨月平均氣溫變化，最低的月平均氣壓出現(xiàn)在7月，為9992百帕，最高月平均氣壓出現(xiàn)在12月和1月，為10216百帕。（五）濕度、蒸發(fā)量和無霜期1、相對濕度杭州市年相對平均濕度和月平均相對濕度在7585，大致上北部大于南部。全年相對濕度以梅汛期(6月)為最大，月平均濕度在80以上，以冬干期(1月)為最小，一般月平均不超過78。2、蒸發(fā)量杭州市年平均蒸發(fā)量為11501400毫米。地域分布上南部大于北部，全年蒸發(fā)量季變特點明顯。全年以夏季(68月)為最大，盛夏7、8兩月晴熱少雨，月平均蒸發(fā)量高達(dá)170230毫米。春(35月)、秋(911月)兩季次之，平均月蒸發(fā)量75150毫米。冬季(12月次年2月)為最小，1月的月平均蒸發(fā)量一般不超過50毫米。3、無霜期杭州市平均初霜日出現(xiàn)在11月中下旬，終霜日出現(xiàn)在3月中旬前后，無霜期一般為230260天。三、自然災(zāi)害杭州市天氣受溫帶西風(fēng)帶天氣系統(tǒng)與熱帶東風(fēng)帶天氣系統(tǒng)交替控制，不同性質(zhì)氣團(tuán)(主要為極地大陸，熱帶海洋和赤道氣團(tuán))頻繁交替作用，一年中，冷、熱、干、濕的季節(jié)變化很大，而季風(fēng)的不穩(wěn)定性經(jīng)常能使某一時段的氣象要素發(fā)生異常，造成多種災(zāi)害性天氣。其中影響范圍較廣、危害較大的有冬季的寒潮(大風(fēng)雪和冰凍)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱、高溫和臺風(fēng)(包括大風(fēng)和暴雨)等，甚至極端災(zāi)害天氣也會發(fā)生。（一）水災(zāi)杭州市洪澇一般出現(xiàn)在510月，以梅澇和臺澇為主。局部熱雷雨也會造成短時間的水患。19591985年，全市各地洪澇的出現(xiàn)頻率為4470，約2.31.4年一遇。梅澇和臺澇均以臨安為最多，分別約2.5年和3.0年一遇；建德、淳安較少，尤其是臺澇，分別約13.5年和6.8年一遇。熱雷雨和其它原因引起的洪澇，以余杭為最多，約3年一遇。臨安至淳安一線的西部山區(qū)，地形起伏，暴雨容易引起山洪暴發(fā)。余杭和蕭山一帶東部平原區(qū)，地勢平坦，暴雨雖少，但洪水下泄緩慢，容易出現(xiàn)內(nèi)澇漬害。杭州市洪澇的年際變化，往往是梅澇和臺澇交替出現(xiàn)。1、常水位、洪水位、地下水位（1）杭州市區(qū)主要水系的水位情況水系常年水位高水位低水位錢塘江-聞堰站：9.70米閘口站：9.37米-京杭運河-5.25米2.40米西湖7.15米-上塘河4.60米4.72米3.76米（2）地下水位杭州市區(qū)靈隱浙大、龍井流金橋、滿覺隴夕照山、玉皇前山、南星橋、袁浦西部丘陵區(qū)（石龍山、西山、象山）一帶都有地下水，水位埋深0.510米，水質(zhì)良好。2、歷史重大水災(zāi)1949年以來,1954、1955、1969、1971、1973、1977、1983、1984年的梅澇都較突出。尤其是1954年梅汛期之長（5月18日入梅，8月2日 出梅，歷時77天），梅雨量之多（杭州市區(qū)降水1137毫米），災(zāi)情之重（受淹農(nóng)田多達(dá)188.6萬畝）為幾十年所未遇。1955、1956、1960、1961、1962、1963、1972、1974年臺澇較為嚴(yán)重。尤其是1956年第12號臺風(fēng)，8月13日最大過程雨量和日最大雨量創(chuàng)歷史極值，分別達(dá)689毫米和564毫米（臨安市嶺），造成了全市大范圍的洪澇災(zāi)害。2007年因臺風(fēng)影響，杭州也發(fā)生了大規(guī)模洪澇災(zāi)害，城西、三墩受災(zāi)嚴(yán)重。（二）地震杭州市地震活動與球川蕭山深斷裂、昌化余姚深斷裂以及臨安馬金深斷裂自全新世初以來多次活動有關(guān)，尤其與前兩個深斷裂交叉部位的活動關(guān)系最大。地震多為弱震(3級5級以下)和微震(1級3級以下)。（三）山體滑坡和崩塌杭州受臺風(fēng)暴雨影響，有小規(guī)模的山體滑坡和泥石流發(fā)生，但未造成大規(guī)模影響。（四）臺風(fēng)每年5月下旬至10月中旬，杭州市常常受到臺風(fēng)（熱帶風(fēng)暴）襲擊而出現(xiàn)大風(fēng)、暴雨和暴潮天氣。其中70以上集中在7月中旬至9月中旬。在 19561985年的30年中，影響臺風(fēng)共65個（次），平均每年2個（次 ），1966年竟然有5個（次），只有1968、1976、 1984三年沒有臺風(fēng)影響。臺風(fēng)影響歷時一般35天，最長達(dá)7天，最短僅1天。占總數(shù)70以上的影響臺風(fēng)都會產(chǎn)生大于100毫米的過程雨量，其中以100200毫米者居多，日最大降水達(dá)50200毫米的約占總數(shù)的80。受臺風(fēng)影響，東北部河網(wǎng)平原、濱海平原風(fēng)力可達(dá)1012級或以上；西南部山區(qū)一般為810級。影響杭州市的臺風(fēng)以臺閩沿海登陸居多（約占影響臺風(fēng)總數(shù)的56），海上轉(zhuǎn)向的和直接在浙江沿海登陸的臺風(fēng)各占總數(shù)的16。由于杭州市受臺風(fēng)正面襲擊的次數(shù)不多，而它帶來的大范圍降水過程對夏、秋干旱有緩解作用，尤其對市域西南部地區(qū)，影響是利大于弊。但是當(dāng)臺風(fēng)從海上正面襲擊或近海轉(zhuǎn)向北上時，往往出現(xiàn)大風(fēng)、暴雨等災(zāi)害天氣，暴雨中心常出現(xiàn)在臨安天目山東側(cè)；當(dāng)臺風(fēng)在浙江以南登陸后經(jīng)福建、江西等地西行消失時，則暴雨中心常出現(xiàn)在淳安、建德等地西南部山區(qū)。（五）霜雪1、冰雹杭州市出現(xiàn)冰雹，集中在35月和78月。1959年1985年，年平均雹日數(shù)為1.6天，最多為5天（1960、1983年）。建德的壽昌、大同、梅城附近，臨安的天目山區(qū)，余杭和蕭山一帶為冰雹的多發(fā)區(qū)。2、大雪和嚴(yán)寒1959年1985年，除山區(qū)外，杭州市各地積雪初日、終日的平均日期分別出現(xiàn)在1月中旬至下旬初和2月中、下旬。初日北早南遲，終日北遲南早，前后各差10天和5天左右，年平均積雪日數(shù)約610天。雪深在10厘米以上的雪害的出現(xiàn)頻率為2040，即52.5年一遇。全市各地雪害以臨安昌化為重，以淳安為輕。雪害重災(zāi)年為1961、1964、1969、1970、1972、1977和1984年。1977年12月間，連續(xù)遭受寒潮侵襲，并降大雪；1月5日，蕭山和富陽氣溫分別降到15.0和 14.4；市區(qū)西湖冰凍20余天，冰層厚處可以步行；全市大部分地區(qū)積雪長達(dá)30多天。1984年1月1531日，雨雪不斷，臨安昌化和杭州市區(qū)雪深分別達(dá)38厘米和29厘米。2008年2月杭州普降暴雪，積雪達(dá)到31厘米。（六）雷暴杭州尚未發(fā)生過大規(guī)模雷暴天氣。（七）浮塵由于生態(tài)環(huán)境的日益惡化，1998年，杭州曾遭受到了一次大規(guī)模的沙塵暴襲擊，之后的2000年和2001年杭州都出現(xiàn)過嚴(yán)重的浮塵天氣。（八）其他1、干旱杭州市旱期主要發(fā)生在7、8月，9、10月和11月次年1月 ，分別稱為伏旱、秋旱和冬旱。全市19591985年各地干旱出現(xiàn)頻率為7893，約1.31.1年一遇。地域分布上西南部、中部多于北部和東部。其中伏旱以淳安、建德為最多，分別約2.3和2.7年一遇；以杭州市區(qū)、蕭山和臨安為最少，均為3.3年一遇。秋旱以富陽、桐廬為最多，分別約1.8年和1.9年一遇；以杭州市區(qū)和蕭山為最少，約2.7年一遇。冬旱以桐廬、臨安為最多，約2.3年一遇；以淳安最小，約3.3年一遇。由于降水時空上分布不均，各地各季的旱情強度也有所不同。伏、秋旱均以中旱為主，冬旱則以小旱為主；大旱出現(xiàn)頻率最低，將近一半發(fā)生在伏旱中。通常，丘陵山地的災(zāi)情重于平原。各地連旱現(xiàn)象時有發(fā)生，其中以伏秋連旱為多，約占連旱出現(xiàn)年數(shù)的3/4。2、春秋低溫倒春寒。春季（清明）后，出現(xiàn)連續(xù)三天以上日平均氣溫11的陰雨少日照的天氣，易造成早稻爛種，爛芽、爛秧，此稱“倒春寒”。19591985年桐廬以北的中、北部地區(qū)“倒春寒”出現(xiàn)頻率較大（23左右 ），約45年一遇；南部建德、淳安一帶因冷空氣勢力有所減弱，出現(xiàn)頻率稍?。?520），約56.7年一遇。19491985年，倒春寒明顯年份為1953、1955、1963、1964、1965、1972、1976、1980和1984年。其中1980年的倒春寒出現(xiàn)時間最遲，波及范圍最廣，影響強度最大，該年4月24 26日，全市大部分地區(qū)日平均氣溫降至811，比正常氣溫偏低79，早稻爛秧嚴(yán)重，桑茶等經(jīng)濟(jì)作物也受到不同程度的冷害。秋季低溫。9月，受南下冷空氣影響連續(xù)三天以上日平均氣溫低于22或20（即晚粳稻連續(xù)3天以上日均氣溫20的初日和晚雜交秈稻連續(xù)3天以上日均氣溫22的初日）的冷害天氣稱為“秋季低溫”。它導(dǎo)致晚稻結(jié)實降低，秕谷增加，俗稱“翹稻頭”。19591985年，杭州市各地秋季低溫初日出現(xiàn)的平均日期分別在9月11日17日和9月21日30日，時間由北向南推遲。3、盛夏高溫杭州市出梅后，即進(jìn)入盛夏季節(jié)，天氣晴熱少雨，常出現(xiàn)最高氣溫的持續(xù)高溫天氣，除山區(qū)外，杭州市大部分地區(qū)年平均高溫日數(shù)在1540天之間。19491985年，盛夏高溫明顯的年份是1953、1964、1966、1967、1971和1978年。尤其是1971年自6月下旬至9月初，全市各地炎熱少雨，持續(xù)高溫日數(shù)分別在45天和60天以上。其中建德達(dá)76天，并有22天日最高氣溫在40以上，為全市歷年高溫之最。1978年夏，臨安、富陽和杭州市區(qū)等地日最高氣溫也曾達(dá)40左右。4、大風(fēng)杭州市各地在強冷空氣，臺風(fēng)和強對流天氣系統(tǒng)（雷暴、颮線等） 影響時，常出現(xiàn)風(fēng)速17米秒，風(fēng)力級以上的大風(fēng)，造成不同程度的災(zāi)害。19591985年，杭州市區(qū)年平均大風(fēng)日數(shù)為8.1天，最多達(dá)18天（1981年），最少僅1天（1970年）。全年大風(fēng)出現(xiàn)頻率以8月為最高，占年總 數(shù)的17，其次是4月，占13，2月出現(xiàn)大風(fēng)的頻率最低，占4。在已有 觀測記錄中，杭州市區(qū)極端最大風(fēng)速為31.8米秒，出現(xiàn)在1985年7月13日15時51分，為強對流天氣系統(tǒng)所致，風(fēng)向西北偏北。第三章 項目所在的城市歷史文化背景第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊一、城市歷史文脈（一）歷史文化資源杭州歷史悠久，自秦時設(shè)縣治以來，已有2200多年歷史。杭州是華夏文明的發(fā)祥地之一。早在4700多年前，就有人類在此繁衍生息，并產(chǎn)生了被稱為文明曙光的良渚文化。杭州曾是五代吳越國和南宋王朝兩代建都地，是我國七大古都之一。杭州古稱錢唐。隋朝開皇九年(589年)廢錢唐郡，置杭州，杭州之名首次在歷史上出現(xiàn)。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州為臨安府。紹興八年（1138年）南宋正式定都臨安，歷時140余年。民國元年（1912年）以原錢塘、仁和縣地并置杭縣。民國十六年（1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)杭州市，杭州置市始此。1949年5月3日杭州解放，從此揭開了杭州發(fā)展新的歷史篇章。（二）歷史文化內(nèi)涵與底蘊杭州是著名的歷史文化名城。自古文風(fēng)熾盛，有眾多的文士騷客，生于或履職與此。唐代詩人白居易、北宋文豪蘇軾、南宋愛國詩人陸游、明清文學(xué)家張岱、思想家章太炎，以及近代大儒馬一浮、魯迅、郁達(dá)夫、茅以升、夏衍等一批文人在杭州留下了珍貴的文化遺產(chǎn)，提高了城市的品味。杭州有5000多年的文明史，良渚文化是中華文明的發(fā)祥地之一。五代吳越國和南宋王朝都曾在這里建都，因此亦留下了眾多的古、近代文物遺址。靈隱寺、飛來峰、岳廟、六和塔、雷峰塔、錢王陵、太廟和良渚文化遺址，以及西泠印社、胡雪巖故居等文化古建筑，體現(xiàn)了杭州古今的燦爛文化。二、區(qū)域歷史文脈杭州之江國家旅游度假區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)建立的十二個國家旅游度假區(qū)之一。是國務(wù)院為深化改革，擴(kuò)大開放，改變我國旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高旅游產(chǎn)品檔次，提高國際競爭力的一項重要部署，也是杭州市委、市政府貫徹鄧小平同志南巡談話精神，加快杭州旅游改革，促進(jìn)資源的深度開發(fā)，發(fā)揮獨特優(yōu)勢，加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大舉措。度假區(qū)位于杭城西南，南瀕錢塘江、北依五云山，總面積9.88平方公里。區(qū)內(nèi)修篁滴翠、林木森森、景色秀麗、環(huán)境幽雅；登山遠(yuǎn)眺，西湖之靜美、之江之壯麗，盡收眼底；沿江而下，可觀賞冠絕古今的錢江潮；溯江而上，又可飽覽“兩江一湖”的湖光山色，為西湖和“兩江一湖”風(fēng)景名勝的最佳結(jié)合部。至1998年底，度假區(qū)累計引進(jìn)投資項目23個，其中外商獨資項目6個，中外合資項目12個，內(nèi)資項目5個，總投資為2.8億美元及13.22億人民幣。累計完成建設(shè)投資24.4億元人民幣，完成建筑面積23.5萬平方米，開發(fā)土地面積4.21平方公里。其中展現(xiàn)中國南宋文化的“宋城”、高科技主題公園“未來世界”、國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場等旅游項目已對外迎客，成為國內(nèi)外游客來杭旅游新熱點。 1998年，度假區(qū)接待游客超過300萬人次。第二節(jié) 地方文化習(xí)俗一、城市內(nèi)各區(qū)域在當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械挠∠髲木幼〗嵌葎澐?，杭州劃分為如下圖所示系列板塊，其中以城中、城西、湖濱、之江、錢江新城區(qū)域逐漸已經(jīng)成為公認(rèn)的成熟中高檔居住板塊。二、地方性、區(qū)域性禁忌（一）建屋風(fēng)俗杭州民間視建造房屋為人生一件大事，關(guān)系到家庭興旺和子孫昌盛。整個建房過程中，民間有選地、選材、選日、立柱、上梁、落成、慶賀等習(xí)俗。杭州民間舊時建屋最重視上梁，盛行一套喜慶、隆重的上梁儀式。上梁吉日選定后，諸親好友都要送禮慶賀，并且出力幫工。上梁開始時，燃放“高升”、“百子”爆竹，山區(qū)還有放銃、敲鑼鼓的。正梁釘有紅綢布，隨著大梁緩緩而上，泥木作頭師傅先唱上梁歌，正梁敲進(jìn)兩邊榫頭時，再唱酒澆梁歌，隨著吟唱拋梁歌。梁上長串鞭炮燃放，下面鼓樂齊奏，四周圍觀群眾蜂擁而上，爭搶梁上拋下來的饅頭。上好正梁，接著釘椽子、蓋瓦片。上梁這天晚餐，新屋內(nèi)要擺“上梁酒”，主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外，還得按桌向工匠、幫工及賀客們一一勸酒道謝，分送“上梁元寶”，還要給附近四鄰分送“上梁元寶”。建房儀式，以“請魯班”和“過新屋”作為結(jié)束。（二）建屋厭勝和禁忌杭州民間建屋過程中，還有種種厭勝和禁忌習(xí)俗：“泰山石敢當(dāng)”厭勝習(xí)俗。吳越民間建房時，常常要在房屋墻腳豎上一塊“泰山石敢當(dāng)”的石刻碑碣。豎“泰山石敢當(dāng)”，是一種原始先民對山、石信仰崇拜的殘留遺風(fēng)，世代傳承，給人們帶來所向無敵、戰(zhàn)勝邪惡的一種心靈上的信心和力量。“姜太公在此，諸神退位”厭勝習(xí)俗。吳越民間凡蓋新房建新屋，上梁儀式時，有的地方用紅紙寫上“姜太公在此，大吉大利”