某地經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

目 錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1一、申報(bào)單位概況11、申報(bào)項(xiàng)目12、申報(bào)單位13、公司簡(jiǎn)介1二、項(xiàng)目概況11、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)12、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo)13、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3三、研究結(jié)論5第二章 政策及市場(chǎng)分析5一、經(jīng)濟(jì)適用房政策51、概述52、宏觀政策63、*市地方政策10二、需求分析12三、市場(chǎng)現(xiàn)狀141、房?jī)r(jià)142、住房市場(chǎng)分析153、*市住房公積金使用情況19三、開發(fā)企業(yè)分析20第三章 建筑設(shè)計(jì)方案21一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則21二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案21三、建筑方案221、建筑單體設(shè)計(jì)222、輔助工程25四、結(jié)構(gòu)方案261、設(shè)計(jì)條件262、結(jié)構(gòu)選型26五、配套設(shè)施271、給排水方案272、暖通專業(yè)283、電氣專業(yè)28六、節(jié)能節(jié)水措施291、節(jié)能措施292、節(jié)水措施30第四章 項(xiàng)目選址及土地利用31一、項(xiàng)目選址311、項(xiàng)目位置312、項(xiàng)目周邊環(huán)境313、項(xiàng)目地質(zhì)條件31二、用地方案321、土地權(quán)屬及占地面積322、土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃32第五章 征地拆遷33一、總述33二、原則331、評(píng)估原則332、征地拆遷原則34三、補(bǔ)償34四、影響分析34第六章 環(huán)境分析35一、污染物分析351、生活垃圾類別352、生活污水35二、環(huán)境影響及措施351、垃圾數(shù)量預(yù)測(cè)352、垃圾處理363、影響分析36第七章 經(jīng)濟(jì)分析37一、投資估算371、投資估算編制依據(jù)372、建設(shè)投資估算373、投資估算表38二、融資方案421、概述422、融資方案43三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)431、評(píng)價(jià)依據(jù)432、評(píng)價(jià)范圍及評(píng)價(jià)方法443、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)444、年收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算445、成本費(fèi)用估算456、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)46第八章 社會(huì)影響評(píng)價(jià)48一、適應(yīng)性48二、社會(huì)影響491、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的宏觀影響492、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)*市的影響52第九章 結(jié)論53附表附圖經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、申報(bào)單位概況1、申報(bào)項(xiàng)目*公司*經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2、申報(bào)單位申報(bào)單位：*公司公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售。3、公司簡(jiǎn)介*公司，成立于二000年七月，公司注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，開發(fā)資質(zhì)等級(jí)為貳級(jí)，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售等。公司共有在冊(cè)職工36人，其中工程技術(shù)人員33名，高級(jí)職稱人員2人，中級(jí)職稱人員20人，初級(jí)職稱11人。公司下設(shè)經(jīng)理辦、總工辦、項(xiàng)目部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部、售房部等部門。二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)該項(xiàng)目位于*市南三環(huán)路*。2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo)2.1建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目新建住宅459.00套，共40137.00 平方米，物管衛(wèi)居及公建740.50平方米，總建筑面積40877.50平方米。項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、綠化、管網(wǎng)工程等配套設(shè)施工程。詳見下表1-1。建筑內(nèi)容一覽表表1-12.2項(xiàng)目目標(biāo)因此本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀為建設(shè)原則，定位于滿足區(qū)域中低收入家庭對(duì)住房的需求。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1概況本項(xiàng)目總投資8603.33萬(wàn)元；其中建設(shè)投資8603.33萬(wàn)元，沒(méi)有流動(dòng)資金。資金籌措：企業(yè)自有資金3303.33萬(wàn)元；銀行貸款5300.00萬(wàn)元，均用于建設(shè)投資。年均利潤(rùn)總額為238.65萬(wàn)元，年均所得稅78.76萬(wàn)元，年均稅后利潤(rùn)159.89萬(wàn)元。3.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包含建筑指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見表1-2）。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表表1-2三、研究結(jié)論該項(xiàng)目符合*市城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合*市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費(fèi)群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要；項(xiàng)目的建筑規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會(huì)效益，研究結(jié)果認(rèn)為本項(xiàng)目是必要的、可行的。第二章 政策及市場(chǎng)分析一、經(jīng)濟(jì)適用房政策1、概述經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；其布局要符合城市規(guī)劃的要求；其使用功能滿足居民基本生活的需要。經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施在解決中低收入家庭住房問(wèn)題的同時(shí)，還體現(xiàn)出一定的宏觀經(jīng)濟(jì)職能，主要指促進(jìn)新的商品化、社會(huì)化城市住房供給體系的構(gòu)建，并擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房政策是公民住房社會(huì)保障體系的主要組成部分，是一項(xiàng)深得民心的安民政策。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)享受特定的稅費(fèi)優(yōu)惠，同時(shí)承擔(dān)一定的限制條件。經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)時(shí)享受的優(yōu)惠主要有：（1）用于建造經(jīng)濟(jì)適用房的土地，實(shí)行政府行政劃撥，免交土地出讓金；（2）建造經(jīng)濟(jì)適用房的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收。經(jīng)濟(jì)適用房的限制主要來(lái)自利潤(rùn)方面。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格由開發(fā)成本、稅金及利潤(rùn)三部分構(gòu)成，基準(zhǔn)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格的上浮幅度，由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限。經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)利潤(rùn)，不得超過(guò)各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的確定要與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。2、宏觀政策經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)住房體制改革的階段性產(chǎn)物，在其產(chǎn)生之時(shí)就被賦予了住房供應(yīng)體系的主體地位。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房政策推出幾年來(lái)，在中央有關(guān)部門的積極推動(dòng)下，各地采取了多種形式，組織經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，但進(jìn)展情況卻大有不同。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場(chǎng)的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識(shí)也在深化。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革初期，中央就針對(duì)城鎮(zhèn)居民住房難問(wèn)題提出了允許居民自建住房及有關(guān)商品化改革設(shè)想。不過(guò)，在當(dāng)時(shí)的情況下，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及承受能力、經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程安排等方面的制約，住房體制一時(shí)還不具備商品化、市場(chǎng)化的條件。1991年6月，國(guó)務(wù)院在關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知（國(guó)發(fā)199130號(hào)文件）中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用的商品房，優(yōu)先解決無(wú)房戶和住房困難戶的住房問(wèn)題”。到1997、1998年房改的關(guān)鍵時(shí)刻，國(guó)家意識(shí)到在當(dāng)時(shí)的情況下，難以實(shí)施房產(chǎn)的完全市場(chǎng)化。市場(chǎng)上的商品房?jī)r(jià)格與工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力差距較大。強(qiáng)行推行房產(chǎn)市場(chǎng)化，必會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，于是經(jīng)濟(jì)適用房在1998年適時(shí)推出。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程由政府主導(dǎo)，通過(guò)采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一規(guī)劃、免收多項(xiàng)費(fèi)用、限制利潤(rùn)率等一系列措施來(lái)降低成本。嚴(yán)格地講，經(jīng)濟(jì)適用房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計(jì)劃體制、半市場(chǎng)體制的性質(zhì)。其經(jīng)濟(jì)性指其價(jià)格相對(duì)于完全意義上的商品房?jī)r(jià)格，能適應(yīng)中低收入家庭（主要是工薪階層）的經(jīng)濟(jì)承受能力。經(jīng)濟(jì)適用房制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程而產(chǎn)生和發(fā)展。1994年國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定把“建立以中低收入家庭為對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)基本內(nèi)容和任務(wù)。1998年國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知更明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標(biāo)之一是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。經(jīng)濟(jì)適用房制度的基本性質(zhì)與我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標(biāo)密切相關(guān)。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是:停止福利性的實(shí)物住房分配制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化和市場(chǎng)化，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制及我國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)需求。這決定了經(jīng)濟(jì)適用房制度從產(chǎn)生之日起就具備雙重屬性:一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是商品房，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系的重要組成部分；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是社會(huì)保障性住房，是現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)住房保障體系的重要組成部分。經(jīng)濟(jì)適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。1998年，建設(shè)部關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見指出:發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的是為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷地滿足中低收入家庭日益增長(zhǎng)的住房需求。2003年國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。2004年建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法第二條給經(jīng)濟(jì)適用房下了更為具體完整的定義，“經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。2005年3月26日，國(guó)務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；（二）切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；（六）全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；（八）認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。2005年4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：（一）強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；（二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；（三）加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；（四）完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；（六）加強(qiáng)金融監(jiān)管；（七）切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序；（八）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。2006年5月17日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，文件明確要求：（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。該意見明確提出，各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例要求。并規(guī)定：自2006年6月1日起，各城市(含縣城)年度(從6月1日起計(jì)算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。同時(shí)明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成?！?007年8月1日，國(guó)務(wù)院召開會(huì)議，原則上通過(guò)國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。改革開放以來(lái)我國(guó)城市住宅建設(shè)快速發(fā)展，城市居民住房條件得到較大改善。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，應(yīng)加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。會(huì)議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時(shí)，要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購(gòu)房者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理。3、*市地方政策“十五”期間，*市出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)法規(guī)及部門規(guī)章，有*市住房分配貨幣化實(shí)施辦法、*市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法、*市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法、*市直管公房平房出售辦法、*市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法、*市住宅共用部位、共用設(shè)備項(xiàng)維修資金管理辦法等。進(jìn)入法律程序準(zhǔn)備出臺(tái)的法規(guī)、規(guī)章有*市城市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則、*市城市危險(xiǎn)房屋管理實(shí)施細(xì)則、*市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修改）等。2004年月日起，*市正式實(shí)施的*市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法明確規(guī)定，政府國(guó)土部門依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房年度計(jì)劃在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先安排，而且其建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收，按規(guī)定應(yīng)收取經(jīng)營(yíng)服務(wù)性費(fèi)用的按低限收取，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用由政府承擔(dān)。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)適用房堅(jiān)持保本微利的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成，利潤(rùn)不得超過(guò)。為確保開發(fā)建設(shè)單位權(quán)益，所有涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)性收費(fèi)全部實(shí)行交費(fèi)登記卡制度，任何單位不得以押金、保證金等名義變相收取費(fèi)用。2006年*市政府在出臺(tái)的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見。該意見指出，“十一五”期間，將重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房180萬(wàn)平方米，其中中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房總計(jì)要占到130.3萬(wàn)平方米，只有49.7萬(wàn)平方米住房為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房。同時(shí)規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。同時(shí)，*市政府將從信貸、土地供應(yīng)、閑置土地處置等多方面入手，保證中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對(duì)空置3年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。同時(shí)，對(duì)購(gòu)買自住房且套型建筑面積90平方米以上個(gè)人住房按揭貸款比例不得低于30。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。加大閑置土地的處置力度，對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)；對(duì)雖動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4的，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。二、需求分析住房需求主要來(lái)自下面三類情況：從沒(méi)有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對(duì)象。隨著城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)城市人口增長(zhǎng)加快。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購(gòu)房的主力軍；但同時(shí)，由于他們剛參加工作收入有限，面對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)只能是望洋興嘆，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。城市化給城市帶來(lái)了大量的外來(lái)人口，該部分人口大部分為民工。他們?cè)诔鞘袆趧?dòng)多年后，對(duì)于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟(jì)情況也就產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展，使家庭越來(lái)越小，成員越來(lái)越少。很多大家庭往往分成了一個(gè)個(gè)的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來(lái)越普及。加之80后生育高峰期的年輕人現(xiàn)在即將成家立業(yè)，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。2007年1月專門從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的reico工作室發(fā)表2006年度報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。由于土地供給彈性很小，房?jī)r(jià)的漲跌主要取決于房屋需求的變化；reico工作室認(rèn)為，25-45歲群體是購(gòu)買商品房的主要群體。理論上，25-35歲人員處于婚齡期，對(duì)住房的需求屬于剛性需求，彈性較??；而35歲以上的人群購(gòu)買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。因此未來(lái)15年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。有數(shù)據(jù)顯示，在2006年至2010年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響，3545歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在2.6億左右，由此決定在2010年前，3545歲的群體住房改善需求將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而到20102020年的時(shí)候，受第三次“嬰兒潮”的影響，2535歲人口比重會(huì)上升，這部分人口總數(shù)大概在1.2億左右。 截至2005年底，中國(guó)城市化率為43.0%，與發(fā)達(dá)國(guó)家甚至部分新興工業(yè)化國(guó)家相比，我國(guó)的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn)。社會(huì)學(xué)者預(yù)計(jì)，未來(lái)城市化進(jìn)程將逐步加快。如果未來(lái)10年中國(guó)城市化率以每年1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)每年新增城市人口將近2000萬(wàn)人，按照人均需求住房面積25平方米計(jì)算，每年新增城市人口的住房需求將超過(guò)5億平方米。將購(gòu)房者的家庭月收入分為五組，1999元以下為低收入組，20003000元為中低收入組，30015000元為中等收入組，50018000元為中高收入組，8001元以上為高收入組。對(duì)上述分組狀況進(jìn)行分析可以看出，家庭年收入在2.4-6萬(wàn)元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入2.43.6萬(wàn)元的中低收入群體占到42.47%，3.6-6萬(wàn)元的中等收入家庭占總數(shù)的30.43%。中低收入家庭在社會(huì)上占據(jù)了絕大多數(shù)，其購(gòu)房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對(duì)住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場(chǎng)產(chǎn)品在數(shù)量上向中低端產(chǎn)品靠近，對(duì)于普通居民住宅的需求加大。近年來(lái)，隨著住房的市場(chǎng)化程度提高，住房?jī)r(jià)格的攀升和社會(huì)各階層收入差距的加大，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，提出了加強(qiáng)住房保障，建立以普通商品房為主體、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和90平方米以下戶型的比例。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，經(jīng)過(guò)多次調(diào)整后的住房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實(shí)際，更加符合我國(guó)當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟(jì)狀況。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應(yīng)市場(chǎng)的現(xiàn)狀并不如人意。特別是中小戶型普通商品房的供應(yīng)量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價(jià)格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體住房條件的改善，社會(huì)反響比較強(qiáng)烈。三、市場(chǎng)現(xiàn)狀1、房?jī)r(jià)近年，我國(guó)房?jī)r(jià)尤其是住房?jī)r(jià)格上漲較快，1998年以來(lái)，全國(guó)商品住房銷售價(jià)格年均上漲6.5%，比居民消費(fèi)價(jià)格年均0.6%的漲幅高5.9個(gè)百分點(diǎn)據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅與上月持平。其中：新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.4%，漲幅比上月高0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲1.4%、7.7%和8.5%，環(huán)比分別上漲0.6%、1.0%和1.2%。分地區(qū)看，所有70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%等。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州5.6%、烏魯木齊2.8%、寧波1.9%、南寧、杭州和洛陽(yáng)均上漲1.7%等。 2007年上半年，全國(guó)地級(jí)以上城市都已建立了廉租住房制度。16月經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長(zhǎng)34.4%，增速比去年同期提高了28.3%,2005年以來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)下降的局面得到改變。2、住房市場(chǎng)分析2.1 山西省住房市場(chǎng)“十五”期間，由于山西經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，人們的生活水平快速提高，在其它消費(fèi)增長(zhǎng)平穩(wěn)的情況下，居民改善居住條件的愿望非常強(qiáng)烈，促使房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)需求旺盛，但同時(shí)也出現(xiàn)了商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題。20012005年商品房平均銷售價(jià)格分別為1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，年平均增幅達(dá)14.6%，各年的增幅分別為20.7%、6.4%、12.3%、10.3%和24.4%。其中住宅的銷售價(jià)格分別為1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，年平均增幅達(dá)13.8%，各年的增幅分別為26.8%、0.3%、0.8%、21.5%和22.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格分別為2419、2698、3135、3403和5759元/平方米，年均增幅為15.5%，各年的增幅分別為：-13.7%、11.5%、16.2%、8.5%和69.2%。2006年山西省經(jīng)濟(jì)適用房施工面積307.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.3%，新開工面積185萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.8%，竣工面積99.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%。與全國(guó)和中部六省相比，山西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。2006年，山西省經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資總量居全國(guó)第16位，居中部六省第4位；增速居全國(guó)第20位，居中部六省第5位；占全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資總量的2.44%，占中部六省經(jīng)濟(jì)適用房投資總量的14.4%。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資在各市之間的發(fā)展也并不平衡。在全省11個(gè)市中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資比上年增長(zhǎng)有4個(gè)市，分別是呂梁市、陽(yáng)泉市、朔州市、*市；而其他7個(gè)市則都有所下降。2007年第一季度，山西省房地產(chǎn)完成投資17.3億元，住宅完成投資13.4億元，其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資9378萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)24.5%，辦公樓完成投資3709萬(wàn)元，同比下降63.9%。雖然經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅總投資的7%，但以前僅為2%-3%。這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明，從2006年以來(lái)，山西省加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造、實(shí)施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開始產(chǎn)生效果。目前山西房地產(chǎn)開發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開發(fā)和市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品房開發(fā)較快。“十五”期間，住宅投資累計(jì)完成314.8億元，年均增幅為29.4%，非住宅投資累計(jì)完成217.3億元，年均增幅高達(dá)45.9%，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)快于住宅的發(fā)展。二是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。2001-2005年間，經(jīng)濟(jì)適用房投資分別為14.3、17.7、16.1、17.2和16.1億元，環(huán)比增速分別為-16.1%、23.7%、-9.2%、7.3%和-6.7%，遠(yuǎn)低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積也沒(méi)有明顯增加。三是大戶型住房供應(yīng)過(guò)多，而小戶型住房供應(yīng)過(guò)少。四是高價(jià)位住房偏多，中低價(jià)位住房偏少，中低收入家庭能夠買得起的住房偏少。2.2 *市住房市場(chǎng)2.2.1 整體情況“十五”期間，*市住房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，使全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由2001年的18.74平方米增加到2005年的21平方米，形成了商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房多層次的住房供應(yīng)和保障體系。2006年*市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成21.42億元，比上年增長(zhǎng)46.6%，其中，住宅投資15.44億元，增長(zhǎng)21.3%。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為13.38%。全市商品房屋施工面積244.99萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)55.44%；商品房屋竣工面積90.91萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)212.94%；商品房屋銷售面積79.6萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)19.86%。2006年，*市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到17.37平方米，比上年增加0.45平方米；農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到17.46平方米，比上年增加0.92平方米。根據(jù)*市房管局統(tǒng)計(jì)，2006年內(nèi)全市住宅建設(shè)總量為202萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房面積為60萬(wàn)平方米，*市40萬(wàn)平方米，縣級(jí)20萬(wàn)平方米。在今后五年內(nèi)全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房180萬(wàn)平方米，其中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房占到130.3萬(wàn)平方米，49.7萬(wàn)平方米為市場(chǎng)調(diào)節(jié)住房。由此可以看出，今后五年內(nèi)*市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和需求量空間很大。2.2.2 樓盤情況近幾年，*市商品房建設(shè)逐年加快，新開樓盤數(shù)量不斷增加，檔次也在不斷提高，大都朝著花園式、高層次、高標(biāo)準(zhǔn)方向發(fā)展。（1）樓盤檔次目前*市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個(gè)檔次來(lái)劃分。高檔次樓盤：地理位置、周邊環(huán)境良好，樓層較高(926層不等)，建筑材料質(zhì)量好，房間戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)配套設(shè)施齊全，均配有車庫(kù)、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在17層左右，個(gè)別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。低檔次樓盤：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在17層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全，無(wú)車庫(kù)，無(wú)綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。這部分樓盤以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購(gòu)買。（2）戶型面積由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從40-288m2不等。就中、高檔樓盤來(lái)看，80m2以下戶型較少，約占20以下;80-100m2約占30左右，大部分是100m2以上的戶型，達(dá)到70左右。2.2.3 銷售價(jià)格目前*市商品房均價(jià)在2850元左右，二手房?jī)r(jià)格也超過(guò)1800元/m2。高檔次樓盤售價(jià)在每平方米3000元以上；中檔樓盤銷售價(jià)格在每平方米25002900元左右；低檔樓盤銷售價(jià)格在每平方米13002400左右。在商品房銷售價(jià)格上，2006年*市開發(fā)建設(shè)限價(jià)普通商品住房，限房?jī)r(jià)格初步定位為2300元/m2。 就目前*市城市居民的消費(fèi)水平所能接受的商品房?jī)r(jià)格在2300元/m2左右，適用面積也在90m2左右,中/小戶型銷售比較好,大戶型銷售比較困難，在售樓盤中所剩也以大戶型居多。統(tǒng)計(jì)表明*市房?jī)r(jià)與居民收入之比已超過(guò)8:1，而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在3-6之間，住房消費(fèi)已成為許多市民不能承受之重。3、*市住房公積金使用情況住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。中國(guó)人民銀行*中心支行所公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至2004年底，*全市住房公積金累計(jì)歸集余額為14.7億元，個(gè)人住房貸款余額僅為884.30萬(wàn)元，僅占住房公積金歸集余額的0.6，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此時(shí)全國(guó)45.6的平均水平，有14.6億元的資金長(zhǎng)期沉淀。即便是在2003年，全國(guó)個(gè)人住房公積金貸款率個(gè)別城市達(dá)到了80%的這個(gè)小高潮中，*市的個(gè)人住房公積金放貸率也僅僅是1%。2006年3月，*市個(gè)人住房公積金歸集余額達(dá)到19.2億元，覆蓋率達(dá)70%以上，個(gè)人住房公積金放貸率降到了0.01%。截至2006年3月，全市累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款僅為2167.4萬(wàn)元。2006年*住房公積金政策發(fā)生重大調(diào)整，主要包括貸款最高額度、最長(zhǎng)年限增加；同時(shí)，可通過(guò)聯(lián)保的形式貸款。過(guò)去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為10萬(wàn)元，現(xiàn)增加到15萬(wàn)元；過(guò)去貸款最長(zhǎng)年限為10年，現(xiàn)延長(zhǎng)為20年。過(guò)去貸款只能以房屋產(chǎn)權(quán)做抵押，現(xiàn)在，貸款者可通過(guò)有公積金的其他人員，根據(jù)公積金賬戶情況為其擔(dān)保進(jìn)行貸款。采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費(fèi)。聯(lián)保貸款形式實(shí)施將降低住房公積金貸款的門檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發(fā)廣大居民的購(gòu)房熱情。四、開發(fā)企業(yè)分析目前*市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近130家左右，其中具有壹級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級(jí)開發(fā)資質(zhì)的六十五家。本項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)*公司的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，其資質(zhì)為貳級(jí)。因此，該開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)本項(xiàng)目的技術(shù)能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，達(dá)到了國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。第三章 建筑設(shè)計(jì)方案一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃中曾明確指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。其目標(biāo)群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會(huì)家庭總數(shù)70%的群體。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想有以下幾個(gè)方面為指導(dǎo)原則：（1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。以中小戶型為主。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問(wèn)題，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。（2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特色和地域城市風(fēng)貌。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重提高生活質(zhì)量，處理好建筑及綠化、道路硬化的關(guān)系，合理組織室外步行和活動(dòng)場(chǎng)地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案用地使用強(qiáng)度：（1）用地面積：總用地面積為26700.00 平方米，合40.05畝；（2）容積率：1.53；（3）建筑密度：8.84%；（4）綠化：居住用地內(nèi)綠地率約為40.00%；（5）建筑規(guī)模：總建筑面積為40877.50平方米，其中住宅40137.00 平方米，物管衛(wèi)居及其它公建740.50平方米；（6）建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退道路紅線距離；自道路紅線折點(diǎn)起70米范圍內(nèi)，臨其所有建筑退道路紅線不得小于20米。消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。道路及出入口設(shè)置：地塊內(nèi)部主道路建筑控制線的寬度不小于15米。配套要求：按城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范配套相適應(yīng)的公共設(shè)施及市政設(shè)施。三、建筑方案1、建筑單體設(shè)計(jì)1.1住宅設(shè)計(jì)本項(xiàng)目以“鮮明時(shí)代特色和舒適居住環(huán)境”為主題，以21世紀(jì)的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)居住環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施完善的居住區(qū)。（1）設(shè)計(jì)原則以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)突出以起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。廚廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。（2）套型多樣結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點(diǎn)，結(jié)合*市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。（3）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，住宅布置成南北向，進(jìn)深控制在14.5m左右，起居室、臥室廚房有自然采光，房?jī)?nèi)空氣南北對(duì)流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個(gè)臥室朝南。（4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當(dāng)擴(kuò)大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動(dòng)區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。102m2戶型：有兩個(gè)主臥室朝陽(yáng)，餐廳、廚房、小臥三個(gè)房間通過(guò)餐廳相連，既方便聯(lián)系，又減少客廳開門數(shù)量，便于客廳擺放家具。除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對(duì)直接采光通風(fēng)。沒(méi)有明顯的過(guò)廳，將走道隱含在客廳或餐廳中，擴(kuò)大了客廳及餐廳的視覺(jué)效果。走進(jìn)客廳，對(duì)面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。衛(wèi)生間門隱藏于進(jìn)門處，改善了客廳的景觀效果。功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡(jiǎn)潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。87m2戶型：入戶設(shè)有過(guò)渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時(shí)更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。起居室與過(guò)渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。廚房設(shè)計(jì)模塊化，為成套廚房家具進(jìn)入廚房提供條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì)(玻璃隔斷等)隔斷、推拉門分隔，兩個(gè)空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風(fēng)，洗臉盆設(shè)在前室；管道集中，節(jié)約投資。臥室的布置，做到“動(dòng)靜分區(qū)”，使臥室具有較強(qiáng)的私密性。每戶至少有一個(gè)朝南的臥室。把就餐從起居室內(nèi)分離出來(lái)，使用更為方便。每戶設(shè)有朝南的陽(yáng)臺(tái)，適當(dāng)增加進(jìn)深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。北向結(jié)合廚房設(shè)計(jì)生活陽(yáng)臺(tái)，洗衣機(jī)直接放在陽(yáng)臺(tái)，便于使用。83及80m2戶型：客廳內(nèi)設(shè)兩個(gè)門，一個(gè)門對(duì)外與門廳相連，另一個(gè)門對(duì)內(nèi)通過(guò)走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。會(huì)客時(shí)，將內(nèi)門關(guān)上不影響家人在臥室、衛(wèi)生間、廚房的活動(dòng)。各套型對(duì)客廳開門較少,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。大臥室設(shè)置在南向，小臥室設(shè)置在北側(cè)，并通過(guò)走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系，通風(fēng)采光良好。靜鬧環(huán)境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會(huì)因?yàn)闀?huì)客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。進(jìn)戶入口設(shè)門廳。門廳是人們從室外進(jìn)入室內(nèi)的緩沖空間，這項(xiàng)設(shè)計(jì)將門廳從以往的客廳中獨(dú)立出來(lái)，可增強(qiáng)室內(nèi)空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來(lái)的噪聲和視線。在門廳中設(shè)置鞋柜、壁柜，為居住者提供換鞋的空間，克服了進(jìn)戶直接入客廳污染室內(nèi)環(huán)境的缺陷。門廳對(duì)保溫、防寒都起到一定的作用。在設(shè)計(jì)上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開，形成一個(gè)封閉的空間，阻擋了廚房中的油煙及氣味的進(jìn)入。衛(wèi)生間，內(nèi)設(shè)長(zhǎng)浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾?xiàng)U、手紙盒等。設(shè)置地漏以沖洗地面。地漏應(yīng)采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問(wèn)題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。衛(wèi)生間內(nèi)采用活動(dòng)式隔斷將浴廁合理分隔成兩部分，減少干擾。充分利用陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)展戶外空間，完善陽(yáng)臺(tái)休息環(huán)境。南陽(yáng)臺(tái)(即生活陽(yáng)臺(tái))挑出1.5m作為客廳的延伸，將陽(yáng)臺(tái)門做成落地式平開玻璃門，增加客廳采光面積，陽(yáng)臺(tái)內(nèi)可設(shè)置躺椅、運(yùn)動(dòng)健身器材等。北陽(yáng)臺(tái)(即服務(wù)陽(yáng)臺(tái))可設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)施、曬衣架等，以減少室內(nèi)家具的充滿度，使室內(nèi)更整潔、舒適。1.2新建戶型統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目新建住宅459.00套，共40137.00 平方米，其中中小戶型（面積在90平方米以下）357.00套，面積計(jì)為29733.00平方米。戶型統(tǒng)計(jì)表3-12、輔助工程2.1綠化景觀規(guī)劃本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)綠化圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個(gè)樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團(tuán)綠地相連，向外擴(kuò)展與城市道路綠化帶相連，使得整個(gè)綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。小區(qū)沿貫通小區(qū)內(nèi)部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關(guān)系。2.2交通組織住宅區(qū)共設(shè)有2個(gè)主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角。小區(qū)內(nèi)部設(shè)東西方向及南北方向交叉的主干道，并設(shè)置與主干道相互聯(lián)通的通向各樓棟間的副通道。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點(diǎn)，為居民提供散步、鍛煉場(chǎng)所。2.3其它配套設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站布置在小區(qū)西南側(cè)較隱蔽處。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達(dá)室，負(fù)責(zé)日常的便民活動(dòng)。其他設(shè)備用房結(jié)合物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。四、結(jié)構(gòu)方案1、設(shè)計(jì)條件(1)抗震等級(jí)：按抗震設(shè)防列度7度設(shè)防；耐火等級(jí)為ii級(jí)；(2)主要設(shè)計(jì)使用荷載： 樓面活荷載 2.0kn/ 屋面活荷載 0.5kn/ 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)壓 0.55kn/ 標(biāo)準(zhǔn)雪壓 0.25kn/2、結(jié)構(gòu)選型擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑。結(jié)構(gòu)形式如下：（1）住宅結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；主體混凝土強(qiáng)度等級(jí)均采用c30?；A(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級(jí)采用c30；基礎(chǔ)墊層采用c15。鋼筋：hpb235及hrb400。（2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)。五、配套設(shè)施1、給排水方案1.1 設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù)(1)建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范gb500152003(2)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj1687(2001)(3)居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范cecss794(4)室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范gbjb86 (5)室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范gbjl487 (6)建設(shè)單位設(shè)計(jì)要求1.2 設(shè)計(jì)內(nèi)容室內(nèi)外給排水及消防用水設(shè)計(jì)。1.3 系統(tǒng)方案(1)室外給水系統(tǒng)水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨(dú)立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。室外設(shè)置500m3消防水池一座，可以滿足消防用水量。本項(xiàng)目設(shè)消防專用水泵二臺(tái)保證消防用水壓力。(2)室外排水系統(tǒng)生活污水經(jīng)室外化糞池處理進(jìn)入城市下水管網(wǎng)。雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。(3)室內(nèi)生活給排水系統(tǒng)生活冷水采用上行下給垂直供水方式。衛(wèi)生間設(shè)集中給排水系統(tǒng)。采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入污水管道，排水管應(yīng)采用pvc管。水壓滿足最不利點(diǎn)自由水頭2.0米，水質(zhì)為一般生活用水。(4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓設(shè)計(jì)流量為20l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h，水壓滿足最不利點(diǎn)消火栓充實(shí)水柱10m。2、暖通專業(yè) 2.1 采暖規(guī)劃概況本區(qū)設(shè)一個(gè)冬季采暖熱力站向小區(qū)內(nèi)各建筑供暖。2.2 設(shè)計(jì)依據(jù) (1)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范gb500192003(2)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj1687(2001版) (3)山西省民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)db3042161999 (4) 建設(shè)單位設(shè)計(jì)要求2.3 采暖設(shè)計(jì) (1)本工程采暖熱源由換熱站提供。(2)樓內(nèi)采暖均為分戶計(jì)量，采用一戶一表制，采暖系統(tǒng)采用單管水平串聯(lián)跨越式系統(tǒng)。3、電氣專業(yè)3.1 設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)要求；（2）當(dāng)?shù)毓╇娍尚行宰稍儓?bào)告；（3）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；（4）相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料。3.2 設(shè)計(jì)內(nèi)容（1）本設(shè)計(jì)包括建設(shè)紅線內(nèi)的以下內(nèi)容:變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對(duì)講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。（2）照明系統(tǒng)：電源由配電室引出低壓220380v交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。本項(xiàng)目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計(jì)防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。 （3）電話寬帶系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電話寬帶網(wǎng)絡(luò)交接箱。（4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電視信號(hào)放大箱。（5）對(duì)講系統(tǒng)：各住宅單元均設(shè)有對(duì)講系統(tǒng)，通過(guò)總線連接至本樓對(duì)講主機(jī)。（6）消防系統(tǒng)：住宅及大型公共建筑根據(jù)國(guó)家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。六、節(jié)能節(jié)水措施1、節(jié)能措施1.1設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家頒布實(shí)施的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；各相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)技術(shù)資料。1.2建筑設(shè)計(jì)節(jié)能措施（1）屋面采用80mm聚苯板保溫層，sbs防水層；坡屋面鋪油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。（2）外墻采用70厚聚苯板保溫層，聚合物砂漿打底抹面，刷外墻涂料。不采暖樓梯間為50厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料；（3）戶門采用雙膠合板門，內(nèi)夾20厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為12mm，氣密性不低于3級(jí)，傳熱系數(shù)為2.7。（4）地下室外墻外側(cè)采用300厚爐渣保溫層，沿外墻散水和室內(nèi)地面下2m范圍內(nèi)商團(tuán)。（5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。1.3安裝工程設(shè)計(jì)節(jié)能措施（1）給排水部分：給水管暗管采用ppr管，地溝內(nèi)及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用upvc管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。室內(nèi)設(shè)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。（2）采暖部分采用分戶熱水地?zé)岵膳到y(tǒng)，戶內(nèi)供暖管道埋設(shè)于地面墊層內(nèi)，除戶內(nèi)管道采用pert管，其他管道采用鍍鋅鋼管。室內(nèi)供熱系統(tǒng)采用低溫地板輻射采暖技術(shù)，增大發(fā)熱面積，使熱輻射均勻。（3）室外供熱管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，并加保溫層，保溫層厚度嚴(yán)格計(jì)算。采暖供熱系統(tǒng)，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，不得擴(kuò)大負(fù)荷，設(shè)置計(jì)量?jī)x表嚴(yán)格控制。2、節(jié)水措施（1）施工過(guò)程中采用高效節(jié)水型工藝技術(shù)、設(shè)備材料。（2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無(wú)效消耗，提高水資源利用率。（3）選用節(jié)水型，質(zhì)量可靠的衛(wèi)生潔具。（4）按規(guī)定安裝各級(jí)水表，以控制用水量。（5）水池、水箱采取防水質(zhì)惡化的措施。第四章 項(xiàng)目選址及土地利用一、項(xiàng)目選址1、項(xiàng)目位置該經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目位于*市南三環(huán)路*。2、項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目建成后交通較為便利。項(xiàng)目周邊無(wú)標(biāo)志性或特殊建筑。本項(xiàng)目將與周邊環(huán)境已有建筑物協(xié)調(diào)一致，且道路綠化合理均衡，滿足城市規(guī)劃要求。3、項(xiàng)目地質(zhì)條件3.1工程地質(zhì)*市礦藏資源豐富，是我國(guó)著名的“煤鄉(xiāng)”，煤炭?jī)?chǔ)量大、質(zhì)量好、熱值高，已探明的煤炭總儲(chǔ)量達(dá)376.9億噸，是我國(guó)重要的優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤生產(chǎn)基地。境內(nèi)地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。礦區(qū)總體上西北翼寬緩，地層傾角一般515，東南翼較陡，地層傾角最大3060，邊緣局部地段直立至倒轉(zhuǎn)。但總的來(lái)看，區(qū)內(nèi)地層傾角平緩，一般為58，構(gòu)造簡(jiǎn)單。.2水文地質(zhì)條件*地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明。年日照時(shí)數(shù)為3000小時(shí)，無(wú)霜期東南部156天、西北部100天，年均氣溫7，年均降水360-450毫米，年均蒸發(fā)量1144毫米，降水多集中分布于7-9月間。*市是水資源缺乏地區(qū)之一，全市水資源總量為18.25億立方米，有大中型水庫(kù)6座，總庫(kù)容6.79億立方米。二、用地方案1、土地權(quán)屬及占地面積該地塊原歸屬于*市*鄉(xiāng)*，后出讓于該項(xiàng)目單位。項(xiàng)目地塊位于*市南三環(huán)路*。項(xiàng)目總用地面積為26700.00 平方米，合40.05畝。2、土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃2.1土地利用現(xiàn)狀該項(xiàng)目總用地面積為26700.00 平方米。該地塊現(xiàn)利用率極低