某長沙市某地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 (3).doc

-第一部分 項目概況宗地區(qū)位示意圖一、宗地位置該宗地位于長沙市南北向城市主干道芙蓉中路（號稱“三湘第一路”）與南湖路交匯之西南角，與神農(nóng)大酒店和五華大酒店隔路相望，東距東塘商業(yè)中心約2公里，西至湘江不到2公里，南距省政府新址約4公里，北臨長沙市新興的商業(yè)中心候家塘商圈，北距中天廣場所在的五一商圈也僅3公里。周邊道路密布，交通發(fā)達，市政配套齊全，位置優(yōu)越。二、宗地現(xiàn)狀該地塊為長沙理工大學（原長沙市水利水電學校）原址，現(xiàn)因該校區(qū)整體搬遷，而將該劃撥土地整體出讓。宗地內(nèi)現(xiàn)多為學生宿舍、辦公樓及配套設(shè)施，現(xiàn)已全部騰空。地塊內(nèi)綠樹成蔭，植被豐富，居住性配套設(shè)施完善。地勢整體呈東高西低，落差最高處達15米，地質(zhì)狀況良好，適宜修建。目前，該校已整體遷移，拆遷工作正在進行。三、地塊周邊配套項目北距新興的商業(yè)中心候家塘約1公里，近年來，隨著省府南遷和城市化進程的加快，長沙南城房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出如火如荼的良好態(tài)勢，政府加大力度扶持南城發(fā)展，芙蓉南路的擴建和延伸、二環(huán)線的拉通等，使得該區(qū)域交通條件大為改善。隨著交通發(fā)展，該區(qū)域與各市級商圈的距離大為縮短，候家塘、東塘兩個商圈近在咫尺，商業(yè)配套齊全，賀龍體育中心、田漢大劇院等休閑娛樂齊聚于此，周邊學校、醫(yī)院、五星級酒店云集，中高檔居住社區(qū)林立，居住氛圍成熟，市政配套完善。四、規(guī)劃指標 根據(jù)長沙市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃定點（要點）通知書（案卷號：20060845b2），確定規(guī)劃指標如下：1、建筑物退讓東：退規(guī)劃道路邊線：多層6米，高層10米西：退用地紅線及規(guī)劃道路邊線：多層3米，高層6.5米南：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h北：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h2、技術(shù)指標容積率：r2(住宅)3.0，c2（商業(yè)商務(wù)）6.5綠地率：r2(住宅)40%，c2（商業(yè)商務(wù)）28%建筑密度：r2(住宅)24%，c2（商業(yè)商務(wù)）42%建筑高度：r2(住宅)50米，c2（商業(yè)商務(wù)）80米3、用地面積總用地面積：約45933.75，68.9畝凈用地面積：約45070.06，67.6畝五、升值潛力預(yù)測從宏觀來看，經(jīng)歷了國家新政對房地產(chǎn)市場調(diào)控后，長沙土地市場也步入調(diào)整階段，土地配置市場化程度日漸提高，土地總體供應(yīng)量日漸減少。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，其稀缺性日漸成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展瓶頸。周邊交易土地相對位置圖從中觀來看，長沙城區(qū)存量土地供應(yīng)主要來自兩方面：一是原有工業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位改制后處理的劃撥用地，二是舊城改造用地。如今，長沙市二環(huán)線以內(nèi)的工業(yè)企業(yè)改制已完成 90以上，處置用地已所剩無幾，因此，城區(qū)存量土地供應(yīng)主要集中于舊城改造，但由于新的拆遷安置條例實施，拆遷成本大幅上漲，導致建設(shè)成本增加，舊城改造項目開發(fā)難度大，故而開發(fā)企業(yè)對舊城改造項目不愿問津。由此可見，本宗地為事業(yè)單位改制后的處理用地，取得成本相較舊城改造用地要低，且開發(fā)周期和不可預(yù)見因素相對較少。在整個城區(qū)開發(fā)用地供應(yīng)緊張的局面下，該土地升值潛力較大。從宗地本身來看，地塊位于長沙傳統(tǒng)市中心與新南城交接的咽喉要地，處城市南北向最主要干道芙蓉路中段，連南接北，位置得天獨厚。宗地北臨侯家塘商圈，東接東塘商圈，西望湘江，商業(yè)、居住氛圍成熟。本項目是城區(qū)內(nèi)少有的無拆遷且規(guī)模較大的地塊，操作相對簡單，不可控因素少，而隨著南城的進一步發(fā)展，該片區(qū)的升值潛力將進一步凸顯。近期周邊土地掛牌交易情況序號宗地位置成交日期用地性質(zhì)面積畝容積率成交單價交地標準1芙蓉南路1號2006.8.30商住79.5商4.8住3.2191水、電、路、通訊，完成拆遷2芙蓉中路547號：原水泵廠2006.9.22商住219商3.5住3.0274水、電、路、通訊，完成拆遷3勞動東路439號2006.6.24住宅21.92.2195水、電、路、通訊，完成拆遷備注：由于以上幾宗土地成交價都未含交易稅費；成交單價單位：萬元/畝。宗地區(qū)位詳見周邊交易土地相對位置圖第二部分 政策性風險分析近兩年時值國內(nèi)地產(chǎn)界的多事之秋，隨著“國八條”等系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，引起了地產(chǎn)界的劇烈震蕩，許多中小開發(fā)企業(yè)不堪重負，紛紛退出舞臺，大型開發(fā)企業(yè)興起聯(lián)合之風，如深圳萬科與浙江南都、浙江綠城與葛洲壩集團等，客觀上加速了開發(fā)企業(yè)的重新洗牌。眾多購房者在地產(chǎn)新政面前，顯得猶豫不決，對出手時機的把握慎之又慎，樓市一度呈現(xiàn)出“持幣徘徊”和“持房待漲”的觀望之風，大有山雨欲來之勢，長沙也受全國大勢影響，成交量一度也出現(xiàn)小幅下挫。然而，進入2005年10月以來，各地樓市紛紛重現(xiàn)勃勃生機，房價依然居高不下，引起了建設(shè)部等相關(guān)部門的再度重視，“國八條”的后續(xù)政策不斷推出，旨在對樓市重新診斷，促使其健康發(fā)展。綜合各階段政策，不難看出國家對房地產(chǎn)調(diào)控，已逐漸演變?yōu)閷Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)全過程的干預(yù)。一、土地供應(yīng)環(huán)節(jié)新政強調(diào)，各地要制定土地年度供應(yīng)計劃，加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。新政規(guī)定，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴格控制高檔住房用地供應(yīng)；進一步完善土地儲備制度，依法制止“炒買炒賣”土地行為，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管。土地供應(yīng)采取市場化方式，招、掛、拍方式廣泛應(yīng)用。除此外，近期財政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知，對新增建設(shè)用地土地有償使用費有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。通知規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準提高一倍，并按照實際新增建設(shè)用地面積征收。根據(jù)專家估算，此項約增加開發(fā)成本5-10%。國家對地根環(huán)節(jié)的控制，提高了開發(fā)企業(yè)的準入門檻，加速開發(fā)企業(yè)的重新洗牌，另外對高檔住房嚴格控制，發(fā)展普通百姓急需的普通中小戶型住房，解決普通百姓的居住需求，成為調(diào)控的一大目標。二、銀根環(huán)節(jié)如今，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目中，只有約30的自有資金，其余資金基本靠銀行貸款，客觀上將開發(fā)風險大部分轉(zhuǎn)嫁給銀行，使銀行不良資產(chǎn)和壞賬大幅增加，甚至在一系列的違規(guī)貸款中滋生嚴重腐敗。對此，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款審查將更加嚴格，國家對銀行貸款的監(jiān)控也更加嚴厲。新政規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的自有資金比例必須達35%以上，開發(fā)企業(yè)的融資渠道、融資數(shù)量相應(yīng)受到限制，對開發(fā)企業(yè)的自有資本比例要求更高。緊縮銀根可控制不良開發(fā)貸款，使資金集中到開發(fā)實力更強、方案更優(yōu)的項目上。三、建設(shè)環(huán)節(jié)強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。新政規(guī)定，住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主；嚴格控制低密度、高檔住房的建設(shè)；加強規(guī)劃管理。鼓勵發(fā)展中小戶型住宅，特別是90平米以下的戶型，規(guī)定該戶型的比例必須占到項目總面積的70%以上。近日，國家公布了目前最容易滋生腐敗的10大行業(yè)，一、二位分別是土地市場和城市規(guī)劃，都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。因此，國家加強規(guī)劃管理，嚴格控制建筑指標，使開發(fā)項目與城市發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，規(guī)范了房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)。四、交易環(huán)節(jié)新政規(guī)定，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，大大增加了房地產(chǎn)投機者的轉(zhuǎn)讓成本，使其無利可圖，客觀上抑制了投機性需求。另外，大力加強房地產(chǎn)行業(yè)的誠信建設(shè)，完善房地產(chǎn)行業(yè)誠信檔案和誠信公示制度，誠信檔案應(yīng)當公示；對于失信情節(jié)嚴重的企業(yè)和個人，主管部門應(yīng)當在組織地塊出讓、資質(zhì)或資格年檢、備案、年度評價時，加大審查力度，直至取消其土地受讓資格、限制商品房開發(fā)項目預(yù)售或禁止從事有關(guān)業(yè)務(wù)。系列新政，使房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)更加透明化、規(guī)范化，特別是交易稅費的增加，對投資者的需求抑制作用明顯。五、持有環(huán)節(jié)擬征收物業(yè)稅。北京將在全市范圍內(nèi)開展房屋普查，摸清房屋權(quán)屬情況，稅務(wù)專家對此表示，這意味著北京邁出了物業(yè)稅開征的第一步。物業(yè)稅是指國家對于房屋所有者和承典人(在一定時期內(nèi)擁有)所征收的財產(chǎn)類稅收，物業(yè)稅的征稅對象主要是持有房屋的居民個人和房地產(chǎn)開發(fā)商。不過，物業(yè)稅也并非一朝一夕就能迅速開征的，其除了明確房屋權(quán)屬的復雜調(diào)查之外，還要經(jīng)過設(shè)計方案、政策制定等環(huán)節(jié)，最終才能出臺。其中摸清房屋所有者“家底”的工作難度很大，一些房屋被開發(fā)商轉(zhuǎn)了好幾道手，找到真正的“主人”需要時間。征收物業(yè)稅是國家對房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢，如此以來，才能真正抑制投資性和投機性需求。結(jié) 論：1、新政表明，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，抑制房價過快上漲是當前政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策核心，其旨在保持房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，維護國家經(jīng)濟穩(wěn)定、政治穩(wěn)定；2、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段越來越多樣化，利用行政、金融、稅收等杠桿對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，表明國家對經(jīng)濟的調(diào)控能力加強，手段不再單一；3、稅收政策仍是國家調(diào)控房地產(chǎn)的重要手段，其貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，即土地供應(yīng)（土地出讓金、增值稅）、開發(fā)環(huán)節(jié)（土地閑置稅、營業(yè)稅等）、交易環(huán)節(jié)（交易契稅、轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅等）持有環(huán)節(jié)（擬收物業(yè)稅）；第三部分 市場分析一、長沙市概況1、城市概況長沙市地處中南，湘江下游，系湖南省省會。是中部地區(qū)重要的區(qū)域性中心城市，也是內(nèi)陸通向沿海和西南地區(qū)的前沿陣地，又位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國性商貿(mào)中心的交錯地帶，使之成為支撐沿海、沿江開放地區(qū)的后方基地和促進內(nèi)地開發(fā)的先導城市。長沙在全國“東靠西移”、“南北對流”的戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，必將促使湖南乃至鄰省及港澳地區(qū)的資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素迅速往長沙地區(qū)聚集，成為區(qū)域經(jīng)濟的“發(fā)展極”。長沙市下轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)及長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市總面積1.18萬平方公里，其中市區(qū)面積556平方公里，至2006年，長沙建成區(qū)面積逾170平方公里，總?cè)丝谟?00萬人，市區(qū)人口已達240萬人。2、經(jīng)濟情況隨著內(nèi)陸開發(fā)戰(zhàn)略的實施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施后的經(jīng)濟輻射作用，長沙經(jīng)濟發(fā)展迅猛。近年長沙國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2006年全市第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為6.9：43.3：49.8，第二產(chǎn)業(yè)增速明顯。2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1790.66億元，按可比價格計算，同比增長14.8%，增幅比全國快4.1個百分點，人均地區(qū)生產(chǎn)總值27853元，同比增長13.3%，城市居民人均可支配收入13924元，同比增長12.0%，居民生活水平顯著提高。這一切數(shù)據(jù)顯示著長沙巨大的商機。3、小 結(jié)a、城市經(jīng)濟發(fā)展，中心地位增強，沿海資本介入。統(tǒng)計結(jié)果顯示，2006年長沙實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1790.66億元，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長沙處聯(lián)南接北的咽喉要地，經(jīng)濟和戰(zhàn)略地位進一步提升，成為眾多海內(nèi)外資本競相傾注的熱土，房地產(chǎn)開發(fā)前景可觀。據(jù)統(tǒng)計，長沙黃花機場2006年（截至日前）吞吐量首次突破600萬人次，預(yù)計全年可達660萬人次，在中國國內(nèi)機場的排名上升至13位，中南地區(qū)居第3位，僅次于廣州、深圳機場，充分表明長沙經(jīng)濟發(fā)展迅猛和對外經(jīng)濟交流的頻繁；b、城市人口增多，城市規(guī)模逐步擴大，商品房需求量大。 長沙市區(qū)人口已突破200萬人，為全國少數(shù)特大城市之一，且每年保持將近10萬人的城市人口增長速度，僅此一項，每年即達將近300萬平方米的住房需求，有效刺激了長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。c、經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，綜合實力增強，住房消費能力增強。2005年，在全國26個省會城市中，長沙市排位提升至第12位，增長速度提升至第8位；在全國最具影響力的25個大城市中，長沙年人均可支配收入排名第14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關(guān)的城市，居民住房消費能力增強。2005年全國35個副省級城市中中部地區(qū)各大城市經(jīng)濟情況對照城 市g(shù)dp總量億元排名增速排名人均可支配收入（元）人均消費性支出（元）長沙1519.902014.9%11124349660武漢2238.001314.7州16501915.8%7109777398合肥853.572716.9%295847398南昌1007.702516.8%4103017064太原895.492614.7注：在省會城市中，長沙gdp排名第12位。二、長沙房地產(chǎn)市場狀況分析隨著內(nèi)陸開發(fā)戰(zhàn)略的實施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開發(fā)戰(zhàn)略和中部崛起的經(jīng)濟輻射作用，長沙經(jīng)濟發(fā)展迅猛，近年長沙國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。而房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展的帶動，也呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。2006年長沙房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢。市場運行情況總體如下：（一）、2006年市場供應(yīng)情況1、開發(fā)投資2006年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資近300億，與去年同期相比增長約17%，占全市固定資產(chǎn)投資達26%以上。表明長沙房地產(chǎn)市場依舊理性，投資商對市場普遍看好，投資熱情不減；另外也說明，房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟的主導，其投資占固定資產(chǎn)投資近三成，對其他行業(yè)的發(fā)展拉動作用明顯；但同時，增幅下調(diào)，宏觀調(diào)控的作用初顯。2、施、竣工面積2006年全年商品房施工面積約2600萬，其中新開工面積約900萬，竣工面積約500萬，與去年同期比分別增長36%、29%、24%。施、竣工面積的持續(xù)高速增長，是上年度審批項目的集中井噴，同時，竣工面積較施工面積的增長速度和絕對量都有很大差距，表明在建項目多為大盤，開發(fā)周期長，07年的商品房供應(yīng)量將大幅增加。3、批準預(yù)售面積 2006年，全市商品房累計批準預(yù)售751.40萬，同比增長28.62%；其中住宅批準預(yù)售656.65萬，同比增長42.80%。 由上表可見，住宅的供應(yīng)量遠高于非住宅供應(yīng)量，長沙房地產(chǎn)市場住宅類需求仍是主流；另外，不可忽視的是，項目所處的開福區(qū)和芙蓉區(qū)復合區(qū)（中心區(qū)）上市量呈現(xiàn)下降趨勢，說明中心區(qū)土地供應(yīng)日益稀少，后續(xù)開發(fā)項目嚴重匱乏。（二）、2006年市場需求情況1、銷售面積2006年全年累計實現(xiàn)商品房銷售面積690萬，銷售金額193億元，與去年同期相比分別增長18%和14%。對比批準預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)可見，目前長沙的商品房市場供應(yīng)量整體增幅較大，但銷售量增長放緩，導致今年以來商品房累計待售面積達61.21萬，其中，商品住宅待售面積為31.18萬；而開福區(qū)銷售量同比增幅高居第2位，該區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀況。2、銷售價格2006年全市商品房平均價格為2991元/，商品住宅平均價格為2691元/，非住宅商品房平均價格為5468元/，較去年同期分別上漲了-1.29%、5.99%、-5.13%。2006年商品房平均價格在2005年的基礎(chǔ)上有稍許下降，一是因為宏觀調(diào)控的影響，二因市中心區(qū)高價位商品房供應(yīng)量下降，導致整體價格下降，三因非住宅類產(chǎn)品供應(yīng)量下降，客觀上也拉低了平均房價。但住宅類產(chǎn)品的銷售價格持續(xù)上漲，表明住宅需求旺盛。3、套型結(jié)構(gòu)分析從市場供應(yīng)情況來看，全年套均建筑面積為109.77，面積同比縮小3.1%。120-144區(qū)間戶型占比重最大，為30.99%，比例比去年增長了3.47個百分點，絕對量同比增長63.55%；90以下的戶型供應(yīng)占比為32.66%，比例比去年下降了3.66個百分點，絕對量同比增長30.65%。 從實際銷售情況來看，全年套均建筑面積為106.61，面積同比縮小8.73%。120-144區(qū)間戶型套數(shù)占比最大，為28.95%，比例比去年下降了0.93個百分點，絕對量同比增長24.64%；90以下的戶型銷售占比為29.54%，比例比去年增長了0.99個百分點，絕對量同比增長33.15%。 從同期商品住房各戶型供銷對比來看，除144以上戶型供應(yīng)量小于銷售量外，其他各戶型均供大于求，特別是90以下戶型批準預(yù)售量超過銷售量20%以上，反映了“國六條”新政下，我市90以下戶型供應(yīng)比較充足，144以上戶型的供應(yīng)相對吃緊。4、價位結(jié)構(gòu)分析 從價位供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，3000-4000元/價位段商品住房供應(yīng)量躍居首位，占總供應(yīng)量的38.29%，比例比去年增長了14.44個百分點，絕對量同比增長133.21%；其次為2500-3000元/價位段商品住房，供應(yīng)量占總供應(yīng)量的30.88%，比例比去年增長了3.76個百分點，絕對量同比增長65.40%?？梢?，目前長沙3000-4000元/價位段商品住房預(yù)售增長明顯，表明市場新推出商品住宅主要為3000-4000元/價位段商品住房，預(yù)示著明年長沙商品住宅均價將全面抬升至3000元/以上水平。 從價位銷售結(jié)構(gòu)來看，2500-3000元/價位段商品住房銷售量居首，占總量的31.56%，比例比去年增長了9.94個百分點，絕對量同比增長87.78%；其次為3000-4000元/價位段商品住房，銷售量占總量的26.75%，比例比去年增長了7.84個百分點，絕對量同比增長81.98%。（三）、2006年長沙房地產(chǎn)市場基本特點商品住房同期供銷總量基本平衡。2006年商品住房供銷比為1.05:1, 商品住房市場已由2005年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡，市場呈理性、健康發(fā)展狀況。非住宅價格小幅下跌，住宅價格漲幅平穩(wěn)。2006年全市商品房平均價格為2991元/，商品住宅平均價格為2691元/，非住宅商品房平均價格為5468元/，較去年同期分別上漲了-1.29%、5.99%、-5.13%。套型面積呈下調(diào)趨勢，調(diào)控效果初顯。全年商品住房供應(yīng)套均面積為109.77，90以下戶型供應(yīng)套數(shù)總量占比為32.66%；商品住房實際銷售的套均面積106.61，90以下戶型實際銷售套數(shù)占比為29.54%，宏觀調(diào)控的效應(yīng)初顯。銀根緊縮不明顯，金融界對房地產(chǎn)市場持續(xù)看好。銀行對房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款金額總量繼續(xù)保持兩位數(shù)增長，占房地產(chǎn)投資總額的比例為64%；特別是開發(fā)貸款達到72.67億元，增幅達57.4%，占房地產(chǎn)總投資的比重達24.2%。（四）、長沙房地產(chǎn)市場趨勢及前景分析經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?，投資環(huán)境改善。隨著長沙、株州、湘潭三城融合進程加快，長沙的經(jīng)濟競爭力和戰(zhàn)略地位進一步提升，逐漸成為中西部地區(qū)的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，大有趕超中部龍頭武漢的趨勢。隨著長株潭三城融合進程加快，大長沙的經(jīng)濟實力明顯提升。資料顯示，2004年，人口占湖南省13.3的長株潭三市，已達1578.4億元，接近武漢的1662.4億元；三市實現(xiàn)工業(yè)增加值512億元，為武漢的85.52；三市進出口總額28.5億美元，為武漢的90.88。 據(jù)湖南省規(guī)劃，“十一五”期間，長沙人口將達300萬，力爭到“十一五”末（即2010年）經(jīng)濟總量超過武漢，成為中部地區(qū)最具競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域增長極。經(jīng)濟全球化迫使區(qū)域城市群統(tǒng)一組織市場優(yōu)勢，以集團形式介入國際競爭。以此速度發(fā)展，未來長株潭將成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強大競爭力的城市群，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國內(nèi)外競爭。市場整體仍將保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。由于受新型工業(yè)化發(fā)展思路、長-株-潭一體化戰(zhàn)略、中部崛起發(fā)展機遇等多因素影響，在未來一段時期內(nèi)，長沙房地產(chǎn)業(yè)仍具較大發(fā)展空間，需求保持旺盛，市場區(qū)域性特征、低房價等健康因素，仍將支撐長沙房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展。住房價格將保持持續(xù)、穩(wěn)定增長，但增幅趨緩，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將趨合理。2006年長沙商品住宅均價為2691元/，在全國大中城市中仍處較低水平，其房價收入比約為6.30：1，表明長沙房價仍有一定增長空間。此外，受國家90/70%調(diào)控指標影響，2006年新開工項目大部分于2007年上市，意味著2007年將有大批90以下中小戶型集中供應(yīng)，將使我市商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到明顯改善。說明：按長沙2006年人均收入，以90普通住房為對象，計算房價收入比。理性市場，買房劃算。人民網(wǎng)曾對全國最具影響力的25個大城市就“買房劃算程度”進行了深入調(diào)研，綜合考慮各城市房價、人均可支配收入水平、普通家庭購買住宅所需年限（標準：普通三口之家，利用正常節(jié)余購買一套70平方米的商品房），在全國25個大城市中，2004年長沙城市居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，排名第14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關(guān)的城市，平均房價卻排在第22位，普通家庭購買住宅所需年限為9.28年，買房劃算程度在25個大城市中排名第三，僅次于深圳（8.81年）和蘇州（9.02年）。與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶5個近鄰及其他同等城市比較，長沙人均可支配收入具有明顯優(yōu)勢，但房價卻比這些城市低，成為中南、甚至中西部地區(qū)買房福地，發(fā)展前景可觀。市場需求繼續(xù)堅挺，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。根據(jù)2003至2020年長沙總體規(guī)劃綱要，長沙的城市規(guī)模將達到310平方公里，年均將增加城市面積10平方公里；長沙進城人口年均增長6萬人，外來人口的購房比例為15%（據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)），按3人/戶，每戶住房面積100平方米計算，每年將增加30萬平方米住房需求；2000年至2005年長沙市人均居住面積從18.6平方米增長至27.2平方米，人均住房面積提高8.6平方米，改善住房條件的需求將成為市場需求的一大重點；雖然近年來長沙城市拆遷呈下降趨勢，但舊城改造、城市化帶來的拆遷所增加的剛性需求不可小視；房產(chǎn)的保值、增值、投資功能也將促使一部分居民新購商品房。隨著長沙經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對外交往日益加強，外地企業(yè)會大量進入長沙，據(jù)統(tǒng)計，目前僅在長沙的粵資企業(yè)就有兩千多家，浙資企業(yè)更是不計其數(shù)，這些國內(nèi)外大型企業(yè)進駐長沙，對長沙房地產(chǎn)市場需求加大，其需求無論從數(shù)量還是質(zhì)量上都處于一個上升時期。競爭加速產(chǎn)品全面提質(zhì)。外來品牌開發(fā)商和投資財團大舉進軍長沙房地產(chǎn)市場，加劇了市場競爭，將促進長沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展全面提速、提質(zhì)，長沙房地產(chǎn)市場將從當前的大盤時代向精品時代過渡，房地產(chǎn)開發(fā)商的“企業(yè)公民”意識逐步增強，品質(zhì)不斷提升，成為拉動房價不斷上漲的源泉。（五）、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況1、周邊項目概況1）、融科三萬英尺開發(fā)商：聯(lián)想控股有限公司旗下全資子公司融科智地（北京）位置：東塘商圈韶山中路，毗鄰沃爾瑪、時代華納體量：占地面積約4萬平方米，總建筑面積近20萬平方米，由八棟高層建筑集群和一棟獨立的城市生活會館組成，住宅約900戶，小戶型公寓約600戶。技術(shù)指標：容積率4.50 ，綠化率40%基本情況：澳大利亞柏濤（墨爾本）規(guī)劃設(shè)計，東南亞熱帶風情雨林景觀，點陣式t形短板結(jié)構(gòu)，南北通透，全明設(shè)計，帶入戶花園，戶型分區(qū)較明顯。物業(yè)管理：第一太平戴維斯周邊配套：砂子塘小學、雨花亭小學、21中；沃爾瑪、友誼商城、通程、家潤多、東塘交易大樓；工行、建行、農(nóng)行、中行、招行；市中心醫(yī)院、省中醫(yī)附一、湖南腦科醫(yī)院；工人文化宮等銷售情況：一期于2006年11月初推出近千套房源，銷售率近95%，實現(xiàn)均價4300元/平方米，銷售情況較理想，其戶型、公司品牌和大戶型的稀缺性促進作用比較明顯。2）、中江國際花城開發(fā)商：長沙中江置業(yè)有限公司（長沙）位置：雨花區(qū)新建西路23號體量：占地50畝，建筑面積近12萬平方米，由一棟27層高層（商住樓）和六棟18層小高層組成，1120戶。技術(shù)指標：容積率3.98，建筑密度19.8%，綠化率40.7%基本情況：底層架空，板式小高層，一梯兩戶，一房四房，主力戶型130-160平方米，戶型不太理想（采光和戶型尺寸）。周邊配套：沃爾瑪近在咫尺，學校、醫(yī)院、配套設(shè)施齊全物業(yè)管理：長沙中遠物業(yè)管理公司銷售情況：先期推出7棟住宅1200套房源，銷售約75%，銷售均價3700元/平方米。3）、鴻景雅苑開發(fā)商：長沙市鴻宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長沙市新途房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（長沙）位置：人民中路72號，芙蓉路與東西主干道人民路的交匯點，人民路項目西南側(cè)體量：占地33000平方米，建筑面積約12萬平方米，由4棟15層和3棟24層電梯板式樓組成，850戶。技術(shù)指標：容積率3.4，綠化率40%基本情況：5000平米的中庭廣場花園，1000平米原生林木，兩梯兩戶板式高層，270度轉(zhuǎn)角凸窗。周邊配套：附二醫(yī)院，省地質(zhì)中學，中心城區(qū)，配套齊全。工程進度：主體封頂物業(yè)管理：長沙市新途物業(yè)管理有限公司銷售情況：推出3幢470戶，銷售約75%，均價4200元/平方米。4）、佳天國際新城開發(fā)商：湖南佳天投資（長沙）位置：芙蓉中路與勞動路交匯之東北角體量：58700平方米技術(shù)指標：容積率6.49，綠化率18%，規(guī)劃戶數(shù)575戶基本情況：雙子座，北棟為寫字樓；南棟為住宅；三層裙樓周邊配套：所處候家塘商圈，田漢大劇院、新世紀體育中心、賀龍體育館、神農(nóng)大酒店、楓樹山小學、雅禮中學、家潤多超市。物業(yè)管理：長沙佳捷物業(yè)管理公司銷售情況：2005年開始銷售，住宅均價4800元/平方米，寫字樓銷售均價約5500元/平方米。2、區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)分析1）、目標客戶 改善居住條件但又不忍舍棄都市繁華的二次置業(yè)者 南城擴建后，進入二環(huán)內(nèi)居住的城南居民 周邊縣市進城購房者。這部分客戶多為子女購房，選擇的標準是配套齊全，能夠提供良好的入學環(huán)境和生活配套，交通便捷，景觀環(huán)境好，同時注重項目品質(zhì)及開發(fā)商實力 周邊高收入階層及私營業(yè)主 部分投資者2）、區(qū)域走勢隨著省府南遷，城南區(qū)域近年來房地產(chǎn)業(yè)日漸繁榮，尤以芙蓉路為軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬英尺、歐園、香墅美地等。但由于該舊城區(qū)土地供應(yīng)有限，且多面積小，不利于規(guī)模開發(fā)，短期內(nèi)很難找到與本宗地規(guī)模相當?shù)拈_發(fā)項目。除在建項目外，今后幾年內(nèi)，該地區(qū)開發(fā)項目將多為單體樓盤，以商住為主。（六）、城市規(guī)劃對項目的影響長沙市“十一五”（2006-2010）住宅發(fā)展規(guī)劃于近日出臺，以保證長沙住宅市場持續(xù)健康發(fā)展。其中，針對住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，采取相應(yīng)措施進行調(diào)控。1、套型結(jié)構(gòu)比例控制根據(jù)長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，長沙市區(qū)內(nèi)用地分為4個等級區(qū)域：（1）核心區(qū)（核心舊城區(qū)）：湘江湘春路芙蓉路勞動路圍合的區(qū)域;（2）一類用地（舊城區(qū)）：三一大道東二環(huán)南二環(huán)湘江圍合的區(qū)域；（3）二類用地（其他城區(qū)）：除核心區(qū)、一類地區(qū)、三類地區(qū)的區(qū)域；（4）三類用地（風景名勝區(qū)）：岳麓山風景名勝區(qū)。分用地區(qū)域類別內(nèi)的項目套型結(jié)構(gòu)比例，按照節(jié)約集約利用土地要求，確定如下：規(guī)定核心區(qū)用地內(nèi)，所有套型結(jié)構(gòu)比例均嚴格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的90以上控制。規(guī)定一類用地內(nèi)，所有項目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的80以上控制。規(guī)定二類用地內(nèi)，所有項目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的60以上控制。規(guī)定三類用地內(nèi)，所有項目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的90以上控制。2、近期（2006-2007年）住房建設(shè)布局近期（20062007年）住房建設(shè)主要集中在十七個控規(guī)片區(qū)，本項目所處區(qū)域為第11片區(qū)（南郊公園周邊地區(qū)控規(guī)區(qū)域），即由南湖路芙蓉路南二環(huán)湘江中路圍合的區(qū)域。整個區(qū)域總面積為6.18平方公里，其中居住用地面積為250.20萬。近期建設(shè)商品房面積為123.55萬，90以下套型占總建設(shè)面積的比例控制在80以上。本項目按該規(guī)劃為一類用地（與國土部門對用地的分類有所區(qū)別，其為二級地段），屬南郊公園周邊地區(qū)，按規(guī)定所建項目套型結(jié)構(gòu)比例90以下套型的住房面積占總建筑面積的80以上控制，如何解決這一規(guī)劃限制，是項目發(fā)展的關(guān)鍵。 市場分析結(jié)論1、宏觀：長沙市經(jīng)濟發(fā)展狀況a、長沙城市經(jīng)濟發(fā)展，中心地位增強，沿海資本介入。統(tǒng)計結(jié)果顯示，200年長沙實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1790.66億元，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長沙處連南接北的咽喉要地，經(jīng)濟和戰(zhàn)略地位進一步提升，成為眾多海內(nèi)外資本競相傾注的熱土，房地產(chǎn)開發(fā)前景可觀。b、城市人口增多，城市規(guī)模逐步擴大，商品房需求量大。 至2006年，長沙市區(qū)人口已達240萬人，為全國少數(shù)特大城市之一，且每年保持將近10萬人的城市人口增長速度，僅此一項，每年即達將近300萬平方米的住房需求，有效刺激了長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。c、經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，綜合實力增強，住房消費能力增強。2006年，長沙市g(shù)dp總量達1790.66億元，增幅比全國快4.1個百分點，在全國26個省會城市中，長沙市排位提升至第12位，增長速度提升至第8位；在全國最具影響力的25個大城市中，長沙年人均可支配收入排名第14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關(guān)的城市，居民住房消費能力增強。2、中觀：長沙市房地產(chǎn)發(fā)展狀況a、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增長。表明長沙樓市理性發(fā)展，政府、消費者和開發(fā)商對樓市前景看好，客觀上導致開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增長。b、銷售面積穩(wěn)步上升。表明長沙房地產(chǎn)需求旺盛，城市擴容、外來人口住房需求、人均收入提高后的改善住房需求等，客觀上刺激了房地產(chǎn)需求，長沙房地產(chǎn)需求面臨數(shù)量與質(zhì)量的提升。c、商品房價格穩(wěn)中有升。隨著長沙市投資環(huán)境不斷改善，外地大型房地產(chǎn)企業(yè)進入長沙，其開發(fā)項目規(guī)模大，開發(fā)理念先進，長沙房地產(chǎn)市場競爭開始體現(xiàn)為開發(fā)商綜合實力和樓盤品質(zhì)的競爭，客觀上導致樓盤品質(zhì)的不斷超越，整體提升了房價，據(jù)統(tǒng)計，2007年長沙房屋銷售均價達3200元/平方米大關(guān)，2006年房價漲幅更是居全國大中城市第二位。d、房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，開發(fā)投資前景可觀與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶等五個鄰近及同等城市對比，長沙人均可支配收入優(yōu)勢明顯，但房價相對較低，商品房均價僅位居22位，房地產(chǎn)市場依然理性，發(fā)展?jié)摿薮?，開發(fā)投資前景可觀。e、土地供應(yīng)城郊量大，城區(qū)供應(yīng)量小隨著城市化進程的加快，長沙城區(qū)以同心圓狀向四周擴張，對長沙房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮有明顯促進作用，城郊結(jié)合部的房地產(chǎn)開發(fā)風生水起，城市年度土地供應(yīng)基本集中于此，如河西市府板塊、城南省府周邊、城東瀏陽河一帶等。市中心為老城區(qū)，無大宗土地供應(yīng)，開發(fā)項目主要表現(xiàn)為舊城改建項目，且規(guī)模小，土地供應(yīng)已逐步呈饑餓狀態(tài)。3、微觀：項目所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展狀況a、在建項目提升周邊居住環(huán)境隨著省府南遷，城南區(qū)域近年來房地產(chǎn)業(yè)日漸繁榮，尤以芙蓉路為軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬英尺、歐園、香墅美地等，居住氛圍成熟。b、土地供應(yīng)有限，后續(xù)開發(fā)項目少該區(qū)土地供應(yīng)主要為舊城改造和工業(yè)、事業(yè)單位改制后的劃撥用地處理，如今，二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)90%以上完成改制，用地已處理，后階段土地供應(yīng)主要為舊城改造，但數(shù)量有限，且面積不大，不利于規(guī)模開發(fā)，加上拆遷成本高、難度大，開發(fā)商不愿問津。短期內(nèi)很難找到與本宗地規(guī)模相當?shù)拈_發(fā)項目，今后幾年內(nèi)，該地區(qū)開發(fā)項目將多為單體樓盤，以商住為主。從國家政策層面來看，宏觀調(diào)控對長沙房地產(chǎn)市場短期內(nèi)影響不大，建設(shè)部在考察后，也認為長沙房地產(chǎn)市場是理性的、健康的，成交量和成交均價都呈穩(wěn)步上升趨勢是其明證。但考慮到系列后續(xù)政策的出臺，特別是擬取消預(yù)售、增加交易稅費、擬征收物業(yè)稅等，會提高開發(fā)商門檻和抑制投資型需求。今后幾年內(nèi)，長沙房地產(chǎn)市場將仍呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，價格平穩(wěn)上升，但漲幅將趨緩（目前年平均漲幅約5%）。從長沙房地產(chǎn)發(fā)展前景來看，其政策持續(xù)性強，較為穩(wěn)定，投資環(huán)境好；經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平提高，城市化進度加快，催生了大批要求改善居住質(zhì)量的客戶，市場需求旺盛；土地供應(yīng)日益市場化，且計劃性加強，城區(qū)土地供應(yīng)量日益減少，在近期召開的市國土資源會議上，強調(diào)要加大盤活存量土地力度，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)新增建設(shè)用地，可以預(yù)見，今后幾年土地供應(yīng)會趨緊。從項目本身來看，長-株-潭三城融合，項目所處區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)風生水起，提升了區(qū)域居住氛圍；政府加大投資力度，改善了項目周邊交通、環(huán)境條件；由于該區(qū)域土地稀缺，存量土地多表現(xiàn)為舊城改建項目，拆遷難度大，開發(fā)商介入熱情不高，后續(xù)開發(fā)項目有限，可避免區(qū)域同質(zhì)化競爭；本項目規(guī)模適中，操作難度相對較小，加上中天廣場的成功開發(fā)，公司品牌得到市場認可，若開發(fā)該項目，有利于趁勢強化公司品牌，且此宗地位置得天獨厚，升值潛力較大。第四部分 項目swot分析s=優(yōu) 勢： 區(qū)位好，為連接新南城與傳統(tǒng)市中心的咽喉之地 地塊規(guī)模適中，便于實現(xiàn)規(guī)模開發(fā)，強化公司房產(chǎn)品牌； 地塊地質(zhì)條件較好，有利于控制開發(fā)成本； 地勢較高，對客戶而言有心理優(yōu)勢，若規(guī)劃得當，一則可減少部分土方量及建造成本，二可利用地勢形成人造景觀； 完成拆遷的熟地，可控制拆遷成本和節(jié)省前期工作時間； 開發(fā)商已開發(fā)中天廣場，在長沙的知名度較高，有品牌優(yōu)勢； 開發(fā)資金充足，實力雄厚； 銀行融資平臺的初步建立，品牌認同度高。w=劣 勢： 該區(qū)域為舊城區(qū)，周邊環(huán)境仍有待改善； 依據(jù)規(guī)劃要點要求，南北退讓間距比較大；o=機 會： 老城區(qū)土地供應(yīng)減少，土地稀缺，將減少潛在競爭對手威脅； 省府南遷，政府對新南城市政建設(shè)投入加大，改善環(huán)境和交通； 周邊中高檔樓盤的興起，居住氛圍日益成熟； 長株潭融合和城市擴張，使項目所處區(qū)域的戰(zhàn)略位置日益重要，是連接新南城與傳統(tǒng)市中心的咽喉要地，升值潛力大。t=威 脅： 國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的持續(xù)性和不斷加強； 銀行加息和擬提高首付比例，會抑制投資型客戶的需求； 建筑面積90平方米以下的中小戶型占比大于80%（長沙住宅發(fā)展規(guī)劃）是對發(fā)展高端項目的一大威脅； 項目的規(guī)劃設(shè)計難度。小 結(jié):1、突出既有優(yōu)勢，在規(guī)劃設(shè)計上充分利用地勢條件，營造地勢落差形成的景觀，可建半地下市或架空層，減少開發(fā)成本；在宣傳時，借助中天廣場成功開發(fā)形成的品牌效應(yīng)，同時應(yīng)充分利用好中天廣場銷售中積累的客戶資源；2、在規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)注意規(guī)避規(guī)劃要點和周邊環(huán)境帶來的不利因素，可通過社區(qū)立體景觀的營造、各棟之間間距控制和錯落布局，將之弱化；3、針對規(guī)劃要點，特別是容積率上限和建筑面積90平米的比例等硬性指標，應(yīng)有充分的思想準備，需做大量的公關(guān)工作，能否突破限制和突破程度，將大大影響項目的盈利水平。第五部分 市場定位一、定位依據(jù)1、規(guī)劃要點2、市場調(diào)查及分析3、結(jié)合公司及項目的實際情況二、功能定位物業(yè)發(fā)展方向研判1、商業(yè)項目緊鄰芙蓉路，周邊商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚。項目北接侯家塘商圈和賀龍體育中心，區(qū)內(nèi)超市、餐飲、娛樂休閑（新興的酒吧區(qū)）、健身等配套齊全。項目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區(qū)，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，同時周邊匯聚了五華、神農(nóng)、新時空no.1、金源等高檔酒店，共同支撐商業(yè)的消費群體。地塊周邊芙蓉路一線商業(yè)小鋪面經(jīng)營狀況一般，但中上等規(guī)模的餐飲、娛樂情況較好，如緊鄰項目南側(cè)的新長福新時空店（餐飲）、湘鄂情（餐飲）、陽光足浴等，經(jīng)營狀況良好。項目臨街長約145米，有足夠的條件于臨街設(shè)置部分商業(yè)，定位為中上規(guī)模的餐飲、娛樂，同時該類物業(yè)對進深要求比較大，有利于增加商業(yè)比重，盡可能提升項目的價值空間。項目負一層地下室也有經(jīng)營商業(yè)的條件，提升項目價值。2、商務(wù)地塊周邊商務(wù)氛圍也較為濃厚，除上述高檔酒店外，建成的寫字樓如新時空no.1和金源酒店北棟麒麟閣，在建的如佳天國際新城、都市ceo等，更加強化了周邊的商務(wù)氛圍?？紤]在市中心大體量的項目中，形成內(nèi)部差異化產(chǎn)品，設(shè)置長沙頂級商務(wù)樓，提升項目品質(zhì)和附加值，也可提高容積率，降低樓面地價。頂級商務(wù)樓宇也是項目可行方向之一。3、住宅項目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區(qū)，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，是成熟的居住社區(qū)。同時項目周邊學校林立，如國防科技大學政治學院、長沙理工大學、競男女子學院、長沙雅禮中學等，實力型企事業(yè)單位如有色金屬研究院、上市公司海利集團、愛爾眼科醫(yī)院等，其高收入群體職工將成為項目有效目標客戶群，對項目銷售形成強有力支撐。結(jié)論：項目開發(fā)以商務(wù)和高檔住宅為主，于臨街部分設(shè)置商業(yè)和寫字樓，以迎合并提升項目周邊商務(wù)、商業(yè)氛圍，提升住宅附加值，同時降低樓面地價。三、檔次定位項目周邊中檔樓盤聚集，以小高層、多層為主，雖社區(qū)成熟，但缺乏特色，高檔、經(jīng)典樓盤匱乏，同質(zhì)化嚴重。同時項目地塊對城市中心區(qū)來講，能形成一定規(guī)模，周邊大環(huán)境及配套也較好，具備高檔樓盤的潛質(zhì)。結(jié)論：1、建議走高層、高端路線，以鶴立雞群之勢打造長沙高檔、高層辦公、住宅建筑群，盡可能降低建筑密度；2、利用地塊天然落差，營造景觀、建筑美感，營造良好的居住環(huán)境；3、強調(diào)戶型設(shè)計創(chuàng)新及配比的合理性，以戶型及產(chǎn)品特色取悅客戶。四、價格定位1、定價依據(jù)1）市中心物業(yè)市場狀況（目前市中心高檔住宅銷售價格已達45005500元/平方米）；2）市場價格預(yù)期；3）公司品牌實力；4）項目實際情況。2、測算價格確定通過市場比較，結(jié)合公司及項目實際情況，確定測算價格如下所示：物 業(yè) 類 型銷售價格（元/m2）地下部分車位10萬/個商業(yè)11500元/m2寫字樓7500元/m2住 宅6000元/m2第六部分 項目開發(fā)計劃一、總體思路1、項目開發(fā)總體思路樹中天形象、創(chuàng)中天房產(chǎn)品牌；整體規(guī)劃、開發(fā)；著重設(shè)計、適度超前；以短、平、快為主，長期物業(yè)為輔；利潤與現(xiàn)金流并重、強化現(xiàn)金流入！2、開發(fā)時間計劃于2007年中取得土地，2007年底土方開挖，2008年末實現(xiàn)銷售，2009年二季度住宅封頂，2010年底全部竣工。3、開發(fā)進度遵循靜若處子、動如脫兔的原則；承建商在施工過程中進度應(yīng)快，體現(xiàn)形象與實力；在長沙房地產(chǎn)市場中樹立開發(fā)商及項目的良好形象。二、開發(fā)流程（一）、機會選擇和決策分析1、項目所在區(qū)域市場調(diào)查2、項目初步市場分析：項目所在市場的供求關(guān)系，競爭環(huán)境，目標市場及租售價格水平3、項目初步財務(wù)分析：經(jīng)營收入與用比較分析4、綜合分析5、決策（二）、前期工作1、進一步分析開發(fā)項目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途、技術(shù)指標突破能力及獲益能力的大小；2、土地使用權(quán)獲得；3、項目所處范圍內(nèi)地塊建筑物的拆除工作；4、項目規(guī)劃方案設(shè)計公司、建設(shè)監(jiān)理公司、物業(yè)管理公司招投標工作；5、方案設(shè)計與報批；6、根據(jù)施工圖預(yù)算項目工程造價，進一步對開發(fā)成本估算；7、施工場地（拆除完畢）七通一平；8、市政工程接洽：電信、網(wǎng)絡(luò)、電力、上下水、管道氣等；9、銀行信貸：安排短期與長期信貸；10、選擇各分項工程施工單位（土建、消防、空調(diào)、水、弱電、強電、園林）等；11、選擇整合推廣公司、制定營銷策劃方案及銷售進度計劃；12、對市場現(xiàn)狀作進一步分析，確定各類物業(yè)銷售價格水平；13、建筑材料、電氣設(shè)備的了解、報價等；14、制定施工方案及項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略（質(zhì)量、成本、工期、利潤）。（三）、建設(shè)與預(yù)售階段建設(shè)方面：1、成本支出不突破預(yù)算。2、各分項施工單位依工序要求陸續(xù)進場施工。3、工程變更、施工爭議等協(xié)調(diào)。4、工程進度款支付。5、工程按預(yù)定進度計劃實施。6、建材、設(shè)備等品牌選用。7、工程項目管理：質(zhì)量、進度、成本控制；合同，安全，信息管理；開發(fā)商，承包商，監(jiān)理方等關(guān)系的協(xié)調(diào)；8、項目的竣工驗收預(yù)售方面：1、獲取預(yù)售的相關(guān)手續(xù)及證件2、現(xiàn)場營銷與控制3、廣告推廣與銷售促進4、依銷售進度調(diào)整已定措施三、開發(fā)時間安排序號類別時間進度1土地權(quán)證方面1.1土地權(quán)證過戶手續(xù)2007年中2方案設(shè)計2.1概念性設(shè)計以突破規(guī)劃指標2007年8月2.2確定規(guī)劃方案2007年10月3項目報批3.1建設(shè)工程規(guī)劃許可證2007年12月3.2建設(shè)工程施工許可證2008年3月3.3項目預(yù)售許可證2008年10月3.4竣工驗收2010年底4銀行信貸4.1銀行審批2007年四季度5營銷策劃方面5.1項目初步可行性研究方案2007年二季度5.2項目總體開發(fā)方案確定2007年8月5.3項目初步營銷推廣方案2008年初5.4開盤2008年10月6工程方面6.1開工2008年4月6.2竣工交付2010年底第七部分 項目總體規(guī)劃設(shè)計要點及方案比較一、規(guī)劃要點1、建筑物退讓東：退規(guī)劃道路邊線：多層6米，高層10米西：退用地紅線及規(guī)劃道路邊線：多層3米，高層6.5米南：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h北：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h2、技術(shù)指標容積率：r2（住宅）3.0，c2（商業(yè)商務(wù)）6.5綠地率：r2（住宅）40%，c2（商業(yè)商務(wù)）28%建筑密度：r2