某長(zhǎng)沙市某地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (3).doc

-第一部分 項(xiàng)目概況宗地區(qū)位示意圖一、宗地位置該宗地位于長(zhǎng)沙市南北向城市主干道芙蓉中路（號(hào)稱“三湘第一路”）與南湖路交匯之西南角，與神農(nóng)大酒店和五華大酒店隔路相望，東距東塘商業(yè)中心約2公里，西至湘江不到2公里，南距省政府新址約4公里，北臨長(zhǎng)沙市新興的商業(yè)中心候家塘商圈，北距中天廣場(chǎng)所在的五一商圈也僅3公里。周邊道路密布，交通發(fā)達(dá)，市政配套齊全，位置優(yōu)越。二、宗地現(xiàn)狀該地塊為長(zhǎng)沙理工大學(xué)（原長(zhǎng)沙市水利水電學(xué)校）原址，現(xiàn)因該校區(qū)整體搬遷，而將該劃撥土地整體出讓。宗地內(nèi)現(xiàn)多為學(xué)生宿舍、辦公樓及配套設(shè)施，現(xiàn)已全部騰空。地塊內(nèi)綠樹(shù)成蔭，植被豐富，居住性配套設(shè)施完善。地勢(shì)整體呈東高西低，落差最高處達(dá)15米，地質(zhì)狀況良好，適宜修建。目前，該校已整體遷移，拆遷工作正在進(jìn)行。三、地塊周邊配套項(xiàng)目北距新興的商業(yè)中心候家塘約1公里，近年來(lái)，隨著省府南遷和城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)沙南城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出如火如荼的良好態(tài)勢(shì)，政府加大力度扶持南城發(fā)展，芙蓉南路的擴(kuò)建和延伸、二環(huán)線的拉通等，使得該區(qū)域交通條件大為改善。隨著交通發(fā)展，該區(qū)域與各市級(jí)商圈的距離大為縮短，候家塘、東塘兩個(gè)商圈近在咫尺，商業(yè)配套齊全，賀龍?bào)w育中心、田漢大劇院等休閑娛樂(lè)齊聚于此，周邊學(xué)校、醫(yī)院、五星級(jí)酒店云集，中高檔居住社區(qū)林立，居住氛圍成熟，市政配套完善。四、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)（要點(diǎn)）通知書（案卷號(hào)：20060845b2），確定規(guī)劃指標(biāo)如下：1、建筑物退讓東：退規(guī)劃道路邊線：多層6米，高層10米西：退用地紅線及規(guī)劃道路邊線：多層3米，高層6.5米南：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h北：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h2、技術(shù)指標(biāo)容積率：r2(住宅)3.0，c2（商業(yè)商務(wù)）6.5綠地率：r2(住宅)40%，c2（商業(yè)商務(wù)）28%建筑密度：r2(住宅)24%，c2（商業(yè)商務(wù)）42%建筑高度：r2(住宅)50米，c2（商業(yè)商務(wù)）80米3、用地面積總用地面積：約45933.75，68.9畝凈用地面積：約45070.06，67.6畝五、升值潛力預(yù)測(cè)從宏觀來(lái)看，經(jīng)歷了國(guó)家新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)也步入調(diào)整階段，土地配置市場(chǎng)化程度日漸提高，土地總體供應(yīng)量日漸減少。土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭，其稀缺性日漸成為制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展瓶頸。周邊交易土地相對(duì)位置圖從中觀來(lái)看，長(zhǎng)沙城區(qū)存量土地供應(yīng)主要來(lái)自兩方面：一是原有工業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位改制后處理的劃撥用地，二是舊城改造用地。如今，長(zhǎng)沙市二環(huán)線以內(nèi)的工業(yè)企業(yè)改制已完成 90以上，處置用地已所剩無(wú)幾，因此，城區(qū)存量土地供應(yīng)主要集中于舊城改造，但由于新的拆遷安置條例實(shí)施，拆遷成本大幅上漲，導(dǎo)致建設(shè)成本增加，舊城改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度大，故而開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)舊城改造項(xiàng)目不愿問(wèn)津。由此可見(jiàn)，本宗地為事業(yè)單位改制后的處理用地，取得成本相較舊城改造用地要低，且開(kāi)發(fā)周期和不可預(yù)見(jiàn)因素相對(duì)較少。在整個(gè)城區(qū)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)緊張的局面下，該土地升值潛力較大。從宗地本身來(lái)看，地塊位于長(zhǎng)沙傳統(tǒng)市中心與新南城交接的咽喉要地，處城市南北向最主要干道芙蓉路中段，連南接北，位置得天獨(dú)厚。宗地北臨侯家塘商圈，東接?xùn)|塘商圈，西望湘江，商業(yè)、居住氛圍成熟。本項(xiàng)目是城區(qū)內(nèi)少有的無(wú)拆遷且規(guī)模較大的地塊，操作相對(duì)簡(jiǎn)單，不可控因素少，而隨著南城的進(jìn)一步發(fā)展，該片區(qū)的升值潛力將進(jìn)一步凸顯。近期周邊土地掛牌交易情況序號(hào)宗地位置成交日期用地性質(zhì)面積畝容積率成交單價(jià)交地標(biāo)準(zhǔn)1芙蓉南路1號(hào)2006.8.30商住79.5商4.8住3.2191水、電、路、通訊，完成拆遷2芙蓉中路547號(hào)：原水泵廠2006.9.22商住219商3.5住3.0274水、電、路、通訊，完成拆遷3勞動(dòng)?xùn)|路439號(hào)2006.6.24住宅21.92.2195水、電、路、通訊，完成拆遷備注：由于以上幾宗土地成交價(jià)都未含交易稅費(fèi)；成交單價(jià)單位：萬(wàn)元/畝。宗地區(qū)位詳見(jiàn)周邊交易土地相對(duì)位置圖第二部分 政策性風(fēng)險(xiǎn)分析近兩年時(shí)值國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的多事之秋，隨著“國(guó)八條”等系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，引起了地產(chǎn)界的劇烈震蕩，許多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)不堪重負(fù)，紛紛退出舞臺(tái)，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)興起聯(lián)合之風(fēng)，如深圳萬(wàn)科與浙江南都、浙江綠城與葛洲壩集團(tuán)等，客觀上加速了開(kāi)發(fā)企業(yè)的重新洗牌。眾多購(gòu)房者在地產(chǎn)新政面前，顯得猶豫不決，對(duì)出手時(shí)機(jī)的把握慎之又慎，樓市一度呈現(xiàn)出“持幣徘徊”和“持房待漲”的觀望之風(fēng)，大有山雨欲來(lái)之勢(shì)，長(zhǎng)沙也受全國(guó)大勢(shì)影響，成交量一度也出現(xiàn)小幅下挫。然而，進(jìn)入2005年10月以來(lái)，各地樓市紛紛重現(xiàn)勃勃生機(jī)，房?jī)r(jià)依然居高不下，引起了建設(shè)部等相關(guān)部門的再度重視，“國(guó)八條”的后續(xù)政策不斷推出，旨在對(duì)樓市重新診斷，促使其健康發(fā)展。綜合各階段政策，不難看出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，已逐漸演變?yōu)閷?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的干預(yù)。一、土地供應(yīng)環(huán)節(jié)新政強(qiáng)調(diào)，各地要制定土地年度供應(yīng)計(jì)劃，加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。新政規(guī)定，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)；進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備制度，依法制止“炒買炒賣”土地行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供后監(jiān)管。土地供應(yīng)采取市場(chǎng)化方式，招、掛、拍方式廣泛應(yīng)用。除此外，近期財(cái)政部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知，對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。通知規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，并按照實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收。根據(jù)專家估算，此項(xiàng)約增加開(kāi)發(fā)成本5-10%。國(guó)家對(duì)地根環(huán)節(jié)的控制，提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，加速開(kāi)發(fā)企業(yè)的重新洗牌，另外對(duì)高檔住房嚴(yán)格控制，發(fā)展普通百姓急需的普通中小戶型住房，解決普通百姓的居住需求，成為調(diào)控的一大目標(biāo)。二、銀根環(huán)節(jié)如今，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，只有約30的自有資金，其余資金基本靠銀行貸款，客觀上將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大部分轉(zhuǎn)嫁給銀行，使銀行不良資產(chǎn)和壞賬大幅增加，甚至在一系列的違規(guī)貸款中滋生嚴(yán)重腐敗。對(duì)此，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款審查將更加嚴(yán)格，國(guó)家對(duì)銀行貸款的監(jiān)控也更加嚴(yán)厲。新政規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金比例必須達(dá)35%以上，開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道、融資數(shù)量相應(yīng)受到限制，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資本比例要求更高。緊縮銀根可控制不良開(kāi)發(fā)貸款，使資金集中到開(kāi)發(fā)實(shí)力更強(qiáng)、方案更優(yōu)的項(xiàng)目上。三、建設(shè)環(huán)節(jié)強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。新政規(guī)定，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主；嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)；加強(qiáng)規(guī)劃管理。鼓勵(lì)發(fā)展中小戶型住宅，特別是90平米以下的戶型，規(guī)定該戶型的比例必須占到項(xiàng)目總面積的70%以上。近日，國(guó)家公布了目前最容易滋生腐敗的10大行業(yè)，一、二位分別是土地市場(chǎng)和城市規(guī)劃，都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。因此，國(guó)家加強(qiáng)規(guī)劃管理，嚴(yán)格控制建筑指標(biāo)，使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與城市發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，規(guī)范了房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)。四、交易環(huán)節(jié)新政規(guī)定，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，大大增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的轉(zhuǎn)讓成本，使其無(wú)利可圖，客觀上抑制了投機(jī)性需求。另外，大力加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，完善房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信檔案和誠(chéng)信公示制度，誠(chéng)信檔案應(yīng)當(dāng)公示；對(duì)于失信情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)和個(gè)人，主管部門應(yīng)當(dāng)在組織地塊出讓、資質(zhì)或資格年檢、備案、年度評(píng)價(jià)時(shí)，加大審查力度，直至取消其土地受讓資格、限制商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售或禁止從事有關(guān)業(yè)務(wù)。系列新政，使房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)更加透明化、規(guī)范化，特別是交易稅費(fèi)的增加，對(duì)投資者的需求抑制作用明顯。五、持有環(huán)節(jié)擬征收物業(yè)稅。北京將在全市范圍內(nèi)開(kāi)展房屋普查，摸清房屋權(quán)屬情況，稅務(wù)專家對(duì)此表示，這意味著北京邁出了物業(yè)稅開(kāi)征的第一步。物業(yè)稅是指國(guó)家對(duì)于房屋所有者和承典人(在一定時(shí)期內(nèi)擁有)所征收的財(cái)產(chǎn)類稅收，物業(yè)稅的征稅對(duì)象主要是持有房屋的居民個(gè)人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。不過(guò)，物業(yè)稅也并非一朝一夕就能迅速開(kāi)征的，其除了明確房屋權(quán)屬的復(fù)雜調(diào)查之外，還要經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)方案、政策制定等環(huán)節(jié)，最終才能出臺(tái)。其中摸清房屋所有者“家底”的工作難度很大，一些房屋被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)了好幾道手，找到真正的“主人”需要時(shí)間。征收物業(yè)稅是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)，如此以來(lái)，才能真正抑制投資性和投機(jī)性需求。結(jié) 論：1、新政表明，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是當(dāng)前政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策核心，其旨在保持房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、政治穩(wěn)定；2、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段越來(lái)越多樣化，利用行政、金融、稅收等杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，表明國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力加強(qiáng)，手段不再單一；3、稅收政策仍是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的重要手段，其貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，即土地供應(yīng)（土地出讓金、增值稅）、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)（土地閑置稅、營(yíng)業(yè)稅等）、交易環(huán)節(jié)（交易契稅、轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅等）持有環(huán)節(jié)（擬收物業(yè)稅）；第三部分 市場(chǎng)分析一、長(zhǎng)沙市概況1、城市概況長(zhǎng)沙市地處中南，湘江下游，系湖南省省會(huì)。是中部地區(qū)重要的區(qū)域性中心城市，也是內(nèi)陸通向沿海和西南地區(qū)的前沿陣地，又位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國(guó)性商貿(mào)中心的交錯(cuò)地帶，使之成為支撐沿海、沿江開(kāi)放地區(qū)的后方基地和促進(jìn)內(nèi)地開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)城市。長(zhǎng)沙在全國(guó)“東靠西移”、“南北對(duì)流”的戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，必將促使湖南乃至鄰省及港澳地區(qū)的資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素迅速往長(zhǎng)沙地區(qū)聚集，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“發(fā)展極”。長(zhǎng)沙市下轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)及長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市，全市總面積1.18萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)面積556平方公里，至2006年，長(zhǎng)沙建成區(qū)面積逾170平方公里，總?cè)丝谟?00萬(wàn)人，市區(qū)人口已達(dá)240萬(wàn)人。2、經(jīng)濟(jì)情況隨著內(nèi)陸開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施后的經(jīng)濟(jì)輻射作用，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。近年長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2006年全市第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為6.9：43.3：49.8，第二產(chǎn)業(yè)增速明顯。2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1790.66億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)14.8%，增幅比全國(guó)快4.1個(gè)百分點(diǎn)，人均地區(qū)生產(chǎn)總值27853元，同比增長(zhǎng)13.3%，城市居民人均可支配收入13924元，同比增長(zhǎng)12.0%，居民生活水平顯著提高。這一切數(shù)據(jù)顯示著長(zhǎng)沙巨大的商機(jī)。3、小 結(jié)a、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中心地位增強(qiáng)，沿海資本介入。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2006年長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1790.66億元，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長(zhǎng)沙處聯(lián)南接北的咽喉要地，經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升，成為眾多海內(nèi)外資本競(jìng)相傾注的熱土，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景可觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)2006年（截至日前）吞吐量首次突破600萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)全年可達(dá)660萬(wàn)人次，在中國(guó)國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)的排名上升至13位，中南地區(qū)居第3位，僅次于廣州、深圳機(jī)場(chǎng)，充分表明長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛和對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流的頻繁；b、城市人口增多，城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，商品房需求量大。 長(zhǎng)沙市區(qū)人口已突破200萬(wàn)人，為全國(guó)少數(shù)特大城市之一，且每年保持將近10萬(wàn)人的城市人口增長(zhǎng)速度，僅此一項(xiàng)，每年即達(dá)將近300萬(wàn)平方米的住房需求，有效刺激了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。c、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，綜合實(shí)力增強(qiáng)，住房消費(fèi)能力增強(qiáng)。2005年，在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙市排位提升至第12位，增長(zhǎng)速度提升至第8位；在全國(guó)最具影響力的25個(gè)大城市中，長(zhǎng)沙年人均可支配收入排名第14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬(wàn)元大關(guān)的城市，居民住房消費(fèi)能力增強(qiáng)。2005年全國(guó)35個(gè)副省級(jí)城市中中部地區(qū)各大城市經(jīng)濟(jì)情況對(duì)照城 市g(shù)dp總量?jī)|元排名增速排名人均可支配收入（元）人均消費(fèi)性支出（元）長(zhǎng)沙1519.902014.9%11124349660武漢2238.001314.7州16501915.8%7109777398合肥853.572716.9%295847398南昌1007.702516.8%4103017064太原895.492614.7注：在省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙gdp排名第12位。二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析隨著內(nèi)陸開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和中部崛起的經(jīng)濟(jì)輻射作用，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，近年長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。而房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)，也呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。2006年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)運(yùn)行情況總體如下：（一）、2006年市場(chǎng)供應(yīng)情況1、開(kāi)發(fā)投資2006年全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近300億，與去年同期相比增長(zhǎng)約17%，占全市固定資產(chǎn)投資達(dá)26%以上。表明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊理性，投資商對(duì)市場(chǎng)普遍看好，投資熱情不減；另外也說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)，其投資占固定資產(chǎn)投資近三成，對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)作用明顯；但同時(shí)，增幅下調(diào)，宏觀調(diào)控的作用初顯。2、施、竣工面積2006年全年商品房施工面積約2600萬(wàn)，其中新開(kāi)工面積約900萬(wàn)，竣工面積約500萬(wàn)，與去年同期比分別增長(zhǎng)36%、29%、24%。施、竣工面積的持續(xù)高速增長(zhǎng)，是上年度審批項(xiàng)目的集中井噴，同時(shí)，竣工面積較施工面積的增長(zhǎng)速度和絕對(duì)量都有很大差距，表明在建項(xiàng)目多為大盤，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，07年的商品房供應(yīng)量將大幅增加。3、批準(zhǔn)預(yù)售面積 2006年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售751.40萬(wàn)，同比增長(zhǎng)28.62%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售656.65萬(wàn)，同比增長(zhǎng)42.80%。 由上表可見(jiàn)，住宅的供應(yīng)量遠(yuǎn)高于非住宅供應(yīng)量，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅類需求仍是主流；另外，不可忽視的是，項(xiàng)目所處的開(kāi)福區(qū)和芙蓉區(qū)復(fù)合區(qū)（中心區(qū)）上市量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說(shuō)明中心區(qū)土地供應(yīng)日益稀少，后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)重匱乏。（二）、2006年市場(chǎng)需求情況1、銷售面積2006年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積690萬(wàn)，銷售金額193億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)18%和14%。對(duì)比批準(zhǔn)預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)可見(jiàn)，目前長(zhǎng)沙的商品房市場(chǎng)供應(yīng)量整體增幅較大，但銷售量增長(zhǎng)放緩，導(dǎo)致今年以來(lái)商品房累計(jì)待售面積達(dá)61.21萬(wàn)，其中，商品住宅待售面積為31.18萬(wàn)；而開(kāi)福區(qū)銷售量同比增幅高居第2位，該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀況。2、銷售價(jià)格2006年全市商品房平均價(jià)格為2991元/，商品住宅平均價(jià)格為2691元/，非住宅商品房平均價(jià)格為5468元/，較去年同期分別上漲了-1.29%、5.99%、-5.13%。2006年商品房平均價(jià)格在2005年的基礎(chǔ)上有稍許下降，一是因?yàn)楹暧^調(diào)控的影響，二因市中心區(qū)高價(jià)位商品房供應(yīng)量下降，導(dǎo)致整體價(jià)格下降，三因非住宅類產(chǎn)品供應(yīng)量下降，客觀上也拉低了平均房?jī)r(jià)。但住宅類產(chǎn)品的銷售價(jià)格持續(xù)上漲，表明住宅需求旺盛。3、套型結(jié)構(gòu)分析從市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，全年套均建筑面積為109.77，面積同比縮小3.1%。120-144區(qū)間戶型占比重最大，為30.99%，比例比去年增長(zhǎng)了3.47個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)63.55%；90以下的戶型供應(yīng)占比為32.66%，比例比去年下降了3.66個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)30.65%。 從實(shí)際銷售情況來(lái)看，全年套均建筑面積為106.61，面積同比縮小8.73%。120-144區(qū)間戶型套數(shù)占比最大，為28.95%，比例比去年下降了0.93個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)24.64%；90以下的戶型銷售占比為29.54%，比例比去年增長(zhǎng)了0.99個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)33.15%。 從同期商品住房各戶型供銷對(duì)比來(lái)看，除144以上戶型供應(yīng)量小于銷售量外，其他各戶型均供大于求，特別是90以下戶型批準(zhǔn)預(yù)售量超過(guò)銷售量20%以上，反映了“國(guó)六條”新政下，我市90以下戶型供應(yīng)比較充足，144以上戶型的供應(yīng)相對(duì)吃緊。4、價(jià)位結(jié)構(gòu)分析 從價(jià)位供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，3000-4000元/價(jià)位段商品住房供應(yīng)量躍居首位，占總供應(yīng)量的38.29%，比例比去年增長(zhǎng)了14.44個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)133.21%；其次為2500-3000元/價(jià)位段商品住房，供應(yīng)量占總供應(yīng)量的30.88%，比例比去年增長(zhǎng)了3.76個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)65.40%?？梢?jiàn)，目前長(zhǎng)沙3000-4000元/價(jià)位段商品住房預(yù)售增長(zhǎng)明顯，表明市場(chǎng)新推出商品住宅主要為3000-4000元/價(jià)位段商品住房，預(yù)示著明年長(zhǎng)沙商品住宅均價(jià)將全面抬升至3000元/以上水平。 從價(jià)位銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，2500-3000元/價(jià)位段商品住房銷售量居首，占總量的31.56%，比例比去年增長(zhǎng)了9.94個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)87.78%；其次為3000-4000元/價(jià)位段商品住房，銷售量占總量的26.75%，比例比去年增長(zhǎng)了7.84個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量同比增長(zhǎng)81.98%。（三）、2006年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)商品住房同期供銷總量基本平衡。2006年商品住房供銷比為1.05:1, 商品住房市場(chǎng)已由2005年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡，市場(chǎng)呈理性、健康發(fā)展?fàn)顩r。非住宅價(jià)格小幅下跌，住宅價(jià)格漲幅平穩(wěn)。2006年全市商品房平均價(jià)格為2991元/，商品住宅平均價(jià)格為2691元/，非住宅商品房平均價(jià)格為5468元/，較去年同期分別上漲了-1.29%、5.99%、-5.13%。套型面積呈下調(diào)趨勢(shì)，調(diào)控效果初顯。全年商品住房供應(yīng)套均面積為109.77，90以下戶型供應(yīng)套數(shù)總量占比為32.66%；商品住房實(shí)際銷售的套均面積106.61，90以下戶型實(shí)際銷售套數(shù)占比為29.54%，宏觀調(diào)控的效應(yīng)初顯。銀根緊縮不明顯，金融界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)看好。銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款金額總量繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)投資總額的比例為64%；特別是開(kāi)發(fā)貸款達(dá)到72.67億元，增幅達(dá)57.4%，占房地產(chǎn)總投資的比重達(dá)24.2%。（四）、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及前景分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，投資環(huán)境改善。隨著長(zhǎng)沙、株州、湘潭三城融合進(jìn)程加快，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升，逐漸成為中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，大有趕超中部龍頭武漢的趨勢(shì)。隨著長(zhǎng)株潭三城融合進(jìn)程加快，大長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯提升。資料顯示，2004年，人口占湖南省13.3的長(zhǎng)株潭三市，已達(dá)1578.4億元，接近武漢的1662.4億元；三市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值512億元，為武漢的85.52；三市進(jìn)出口總額28.5億美元，為武漢的90.88。 據(jù)湖南省規(guī)劃，“十一五”期間，長(zhǎng)沙人口將達(dá)300萬(wàn)，力爭(zhēng)到“十一五”末（即2010年）經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)武漢，成為中部地區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域增長(zhǎng)極。經(jīng)濟(jì)全球化迫使區(qū)域城市群統(tǒng)一組織市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，以集團(tuán)形式介入國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。以此速度發(fā)展，未來(lái)長(zhǎng)株潭將成為我國(guó)中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的城市群，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)整體仍將保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。由于受新型工業(yè)化發(fā)展思路、長(zhǎng)-株-潭一體化戰(zhàn)略、中部崛起發(fā)展機(jī)遇等多因素影響，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)仍具較大發(fā)展空間，需求保持旺盛，市場(chǎng)區(qū)域性特征、低房?jī)r(jià)等健康因素，仍將支撐長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展。住房?jī)r(jià)格將保持持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增幅趨緩，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將趨合理。2006年長(zhǎng)沙商品住宅均價(jià)為2691元/，在全國(guó)大中城市中仍處較低水平，其房?jī)r(jià)收入比約為6.30：1，表明長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍有一定增長(zhǎng)空間。此外，受國(guó)家90/70%調(diào)控指標(biāo)影響，2006年新開(kāi)工項(xiàng)目大部分于2007年上市，意味著2007年將有大批90以下中小戶型集中供應(yīng)，將使我市商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到明顯改善。說(shuō)明：按長(zhǎng)沙2006年人均收入，以90普通住房為對(duì)象，計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。理性市場(chǎng)，買房劃算。人民網(wǎng)曾對(duì)全國(guó)最具影響力的25個(gè)大城市就“買房劃算程度”進(jìn)行了深入調(diào)研，綜合考慮各城市房?jī)r(jià)、人均可支配收入水平、普通家庭購(gòu)買住宅所需年限（標(biāo)準(zhǔn)：普通三口之家，利用正常節(jié)余購(gòu)買一套70平方米的商品房），在全國(guó)25個(gè)大城市中，2004年長(zhǎng)沙城市居民人均可支配收入突破萬(wàn)元大關(guān)，排名第14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬(wàn)元大關(guān)的城市，平均房?jī)r(jià)卻排在第22位，普通家庭購(gòu)買住宅所需年限為9.28年，買房劃算程度在25個(gè)大城市中排名第三，僅次于深圳（8.81年）和蘇州（9.02年）。與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶5個(gè)近鄰及其他同等城市比較，長(zhǎng)沙人均可支配收入具有明顯優(yōu)勢(shì)，但房?jī)r(jià)卻比這些城市低，成為中南、甚至中西部地區(qū)買房福地，發(fā)展前景可觀。市場(chǎng)需求繼續(xù)堅(jiān)挺，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。根據(jù)2003至2020年長(zhǎng)沙總體規(guī)劃綱要，長(zhǎng)沙的城市規(guī)模將達(dá)到310平方公里，年均將增加城市面積10平方公里；長(zhǎng)沙進(jìn)城人口年均增長(zhǎng)6萬(wàn)人，外來(lái)人口的購(gòu)房比例為15%（據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），按3人/戶，每戶住房面積100平方米計(jì)算，每年將增加30萬(wàn)平方米住房需求；2000年至2005年長(zhǎng)沙市人均居住面積從18.6平方米增長(zhǎng)至27.2平方米，人均住房面積提高8.6平方米，改善住房條件的需求將成為市場(chǎng)需求的一大重點(diǎn)；雖然近年來(lái)長(zhǎng)沙城市拆遷呈下降趨勢(shì)，但舊城改造、城市化帶來(lái)的拆遷所增加的剛性需求不可小視；房產(chǎn)的保值、增值、投資功能也將促使一部分居民新購(gòu)商品房。隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)外交往日益加強(qiáng)，外地企業(yè)會(huì)大量進(jìn)入長(zhǎng)沙，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前僅在長(zhǎng)沙的粵資企業(yè)就有兩千多家，浙資企業(yè)更是不計(jì)其數(shù)，這些國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)沙，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求加大，其需求無(wú)論從數(shù)量還是質(zhì)量上都處于一個(gè)上升時(shí)期。競(jìng)爭(zhēng)加速產(chǎn)品全面提質(zhì)。外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商和投資財(cái)團(tuán)大舉進(jìn)軍長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展全面提速、提質(zhì)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將從當(dāng)前的大盤時(shí)代向精品時(shí)代過(guò)渡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“企業(yè)公民”意識(shí)逐步增強(qiáng)，品質(zhì)不斷提升，成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的源泉。（五）、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、周邊項(xiàng)目概況1）、融科三萬(wàn)英尺開(kāi)發(fā)商：聯(lián)想控股有限公司旗下全資子公司融科智地（北京）位置：東塘商圈韶山中路，毗鄰沃爾瑪、時(shí)代華納體量：占地面積約4萬(wàn)平方米，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，由八棟高層建筑集群和一棟獨(dú)立的城市生活會(huì)館組成，住宅約900戶，小戶型公寓約600戶。技術(shù)指標(biāo)：容積率4.50 ，綠化率40%基本情況：澳大利亞柏濤（墨爾本）規(guī)劃設(shè)計(jì)，東南亞熱帶風(fēng)情雨林景觀，點(diǎn)陣式t形短板結(jié)構(gòu)，南北通透，全明設(shè)計(jì)，帶入戶花園，戶型分區(qū)較明顯。物業(yè)管理：第一太平戴維斯周邊配套：砂子塘小學(xué)、雨花亭小學(xué)、21中；沃爾瑪、友誼商城、通程、家潤(rùn)多、東塘交易大樓；工行、建行、農(nóng)行、中行、招行；市中心醫(yī)院、省中醫(yī)附一、湖南腦科醫(yī)院；工人文化宮等銷售情況：一期于2006年11月初推出近千套房源，銷售率近95%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)4300元/平方米，銷售情況較理想，其戶型、公司品牌和大戶型的稀缺性促進(jìn)作用比較明顯。2）、中江國(guó)際花城開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙中江置業(yè)有限公司（長(zhǎng)沙）位置：雨花區(qū)新建西路23號(hào)體量：占地50畝，建筑面積近12萬(wàn)平方米，由一棟27層高層（商住樓）和六棟18層小高層組成，1120戶。技術(shù)指標(biāo)：容積率3.98，建筑密度19.8%，綠化率40.7%基本情況：底層架空，板式小高層，一梯兩戶，一房四房，主力戶型130-160平方米，戶型不太理想（采光和戶型尺寸）。周邊配套：沃爾瑪近在咫尺，學(xué)校、醫(yī)院、配套設(shè)施齊全物業(yè)管理：長(zhǎng)沙中遠(yuǎn)物業(yè)管理公司銷售情況：先期推出7棟住宅1200套房源，銷售約75%，銷售均價(jià)3700元/平方米。3）、鴻景雅苑開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙市鴻宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、長(zhǎng)沙市新途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（長(zhǎng)沙）位置：人民中路72號(hào)，芙蓉路與東西主干道人民路的交匯點(diǎn)，人民路項(xiàng)目西南側(cè)體量：占地33000平方米，建筑面積約12萬(wàn)平方米，由4棟15層和3棟24層電梯板式樓組成，850戶。技術(shù)指標(biāo)：容積率3.4，綠化率40%基本情況：5000平米的中庭廣場(chǎng)花園，1000平米原生林木，兩梯兩戶板式高層，270度轉(zhuǎn)角凸窗。周邊配套：附二醫(yī)院，省地質(zhì)中學(xué)，中心城區(qū)，配套齊全。工程進(jìn)度：主體封頂物業(yè)管理：長(zhǎng)沙市新途物業(yè)管理有限公司銷售情況：推出3幢470戶，銷售約75%，均價(jià)4200元/平方米。4）、佳天國(guó)際新城開(kāi)發(fā)商：湖南佳天投資（長(zhǎng)沙）位置：芙蓉中路與勞動(dòng)路交匯之東北角體量：58700平方米技術(shù)指標(biāo)：容積率6.49，綠化率18%，規(guī)劃戶數(shù)575戶基本情況：雙子座，北棟為寫字樓；南棟為住宅；三層裙樓周邊配套：所處候家塘商圈，田漢大劇院、新世紀(jì)體育中心、賀龍?bào)w育館、神農(nóng)大酒店、楓樹(shù)山小學(xué)、雅禮中學(xué)、家潤(rùn)多超市。物業(yè)管理：長(zhǎng)沙佳捷物業(yè)管理公司銷售情況：2005年開(kāi)始銷售，住宅均價(jià)4800元/平方米，寫字樓銷售均價(jià)約5500元/平方米。2、區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)分析1）、目標(biāo)客戶 改善居住條件但又不忍舍棄都市繁華的二次置業(yè)者 南城擴(kuò)建后，進(jìn)入二環(huán)內(nèi)居住的城南居民 周邊縣市進(jìn)城購(gòu)房者。這部分客戶多為子女購(gòu)房，選擇的標(biāo)準(zhǔn)是配套齊全，能夠提供良好的入學(xué)環(huán)境和生活配套，交通便捷，景觀環(huán)境好，同時(shí)注重項(xiàng)目品質(zhì)及開(kāi)發(fā)商實(shí)力 周邊高收入階層及私營(yíng)業(yè)主 部分投資者2）、區(qū)域走勢(shì)隨著省府南遷，城南區(qū)域近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)日漸繁榮，尤以芙蓉路為軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬(wàn)英尺、歐園、香墅美地等。但由于該舊城區(qū)土地供應(yīng)有限，且多面積小，不利于規(guī)模開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)很難找到與本宗地規(guī)模相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目。除在建項(xiàng)目外，今后幾年內(nèi)，該地區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將多為單體樓盤，以商住為主。（六）、城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響長(zhǎng)沙市“十一五”（2006-2010）住宅發(fā)展規(guī)劃于近日出臺(tái)，以保證長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。其中，針對(duì)住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)控。1、套型結(jié)構(gòu)比例控制根據(jù)長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)用地分為4個(gè)等級(jí)區(qū)域：（1）核心區(qū)（核心舊城區(qū)）：湘江湘春路芙蓉路勞動(dòng)路圍合的區(qū)域;（2）一類用地（舊城區(qū)）：三一大道東二環(huán)南二環(huán)湘江圍合的區(qū)域；（3）二類用地（其他城區(qū)）：除核心區(qū)、一類地區(qū)、三類地區(qū)的區(qū)域；（4）三類用地（風(fēng)景名勝區(qū)）：岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)。分用地區(qū)域類別內(nèi)的項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例，按照節(jié)約集約利用土地要求，確定如下：規(guī)定核心區(qū)用地內(nèi)，所有套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的90以上控制。規(guī)定一類用地內(nèi)，所有項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的80以上控制。規(guī)定二類用地內(nèi)，所有項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的60以上控制。規(guī)定三類用地內(nèi)，所有項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的90以上控制。2、近期（2006-2007年）住房建設(shè)布局近期（20062007年）住房建設(shè)主要集中在十七個(gè)控規(guī)片區(qū)，本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榈?1片區(qū)（南郊公園周邊地區(qū)控規(guī)區(qū)域），即由南湖路芙蓉路南二環(huán)湘江中路圍合的區(qū)域。整個(gè)區(qū)域總面積為6.18平方公里，其中居住用地面積為250.20萬(wàn)。近期建設(shè)商品房面積為123.55萬(wàn)，90以下套型占總建設(shè)面積的比例控制在80以上。本項(xiàng)目按該規(guī)劃為一類用地（與國(guó)土部門對(duì)用地的分類有所區(qū)別，其為二級(jí)地段），屬南郊公園周邊地區(qū)，按規(guī)定所建項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例90以下套型的住房面積占總建筑面積的80以上控制，如何解決這一規(guī)劃限制，是項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵。 市場(chǎng)分析結(jié)論1、宏觀：長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩ra、長(zhǎng)沙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中心地位增強(qiáng)，沿海資本介入。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，200年長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1790.66億元，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長(zhǎng)沙處連南接北的咽喉要地，經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升，成為眾多海內(nèi)外資本競(jìng)相傾注的熱土，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景可觀。b、城市人口增多，城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，商品房需求量大。 至2006年，長(zhǎng)沙市區(qū)人口已達(dá)240萬(wàn)人，為全國(guó)少數(shù)特大城市之一，且每年保持將近10萬(wàn)人的城市人口增長(zhǎng)速度，僅此一項(xiàng)，每年即達(dá)將近300萬(wàn)平方米的住房需求，有效刺激了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。c、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，綜合實(shí)力增強(qiáng)，住房消費(fèi)能力增強(qiáng)。2006年，長(zhǎng)沙市g(shù)dp總量達(dá)1790.66億元，增幅比全國(guó)快4.1個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙市排位提升至第12位，增長(zhǎng)速度提升至第8位；在全國(guó)最具影響力的25個(gè)大城市中，長(zhǎng)沙年人均可支配收入排名第14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬(wàn)元大關(guān)的城市，居民住房消費(fèi)能力增強(qiáng)。2、中觀：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩ra、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)。表明長(zhǎng)沙樓市理性發(fā)展，政府、消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市前景看好，客觀上導(dǎo)致開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)。b、銷售面積穩(wěn)步上升。表明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)需求旺盛，城市擴(kuò)容、外來(lái)人口住房需求、人均收入提高后的改善住房需求等，客觀上刺激了房地產(chǎn)需求，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)需求面臨數(shù)量與質(zhì)量的提升。c、商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。隨著長(zhǎng)沙市投資環(huán)境不斷改善，外地大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)沙，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始體現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力和樓盤品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，客觀上導(dǎo)致樓盤品質(zhì)的不斷超越，整體提升了房?jī)r(jià)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年長(zhǎng)沙房屋銷售均價(jià)達(dá)3200元/平方米大關(guān)，2006年房?jī)r(jià)漲幅更是居全國(guó)大中城市第二位。d、房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，開(kāi)發(fā)投資前景可觀與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶等五個(gè)鄰近及同等城市對(duì)比，長(zhǎng)沙人均可支配收入優(yōu)勢(shì)明顯，但房?jī)r(jià)相對(duì)較低，商品房均價(jià)僅位居22位，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然理性，發(fā)展?jié)摿薮?，開(kāi)發(fā)投資前景可觀。e、土地供應(yīng)城郊量大，城區(qū)供應(yīng)量小隨著城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)沙城區(qū)以同心圓狀向四周擴(kuò)張，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮有明顯促進(jìn)作用，城郊結(jié)合部的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)生水起，城市年度土地供應(yīng)基本集中于此，如河西市府板塊、城南省府周邊、城東瀏陽(yáng)河一帶等。市中心為老城區(qū)，無(wú)大宗土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要表現(xiàn)為舊城改建項(xiàng)目，且規(guī)模小，土地供應(yīng)已逐步呈饑餓狀態(tài)。3、微觀：項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩ra、在建項(xiàng)目提升周邊居住環(huán)境隨著省府南遷，城南區(qū)域近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)日漸繁榮，尤以芙蓉路為軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬(wàn)英尺、歐園、香墅美地等，居住氛圍成熟。b、土地供應(yīng)有限，后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少該區(qū)土地供應(yīng)主要為舊城改造和工業(yè)、事業(yè)單位改制后的劃撥用地處理，如今，二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)90%以上完成改制，用地已處理，后階段土地供應(yīng)主要為舊城改造，但數(shù)量有限，且面積不大，不利于規(guī)模開(kāi)發(fā)，加上拆遷成本高、難度大，開(kāi)發(fā)商不愿問(wèn)津。短期內(nèi)很難找到與本宗地規(guī)模相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，今后幾年內(nèi)，該地區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將多為單體樓盤，以商住為主。從國(guó)家政策層面來(lái)看，宏觀調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)影響不大，建設(shè)部在考察后，也認(rèn)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)是理性的、健康的，成交量和成交均價(jià)都呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)是其明證。但考慮到系列后續(xù)政策的出臺(tái)，特別是擬取消預(yù)售、增加交易稅費(fèi)、擬征收物業(yè)稅等，會(huì)提高開(kāi)發(fā)商門檻和抑制投資型需求。今后幾年內(nèi)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)，價(jià)格平穩(wěn)上升，但漲幅將趨緩（目前年平均漲幅約5%）。從長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展前景來(lái)看，其政策持續(xù)性強(qiáng)，較為穩(wěn)定，投資環(huán)境好；經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，城市化進(jìn)度加快，催生了大批要求改善居住質(zhì)量的客戶，市場(chǎng)需求旺盛；土地供應(yīng)日益市場(chǎng)化，且計(jì)劃性加強(qiáng)，城區(qū)土地供應(yīng)量日益減少，在近期召開(kāi)的市國(guó)土資源會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)要加大盤活存量土地力度，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新增建設(shè)用地，可以預(yù)見(jiàn)，今后幾年土地供應(yīng)會(huì)趨緊。從項(xiàng)目本身來(lái)看，長(zhǎng)-株-潭三城融合，項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)生水起，提升了區(qū)域居住氛圍；政府加大投資力度，改善了項(xiàng)目周邊交通、環(huán)境條件；由于該區(qū)域土地稀缺，存量土地多表現(xiàn)為舊城改建項(xiàng)目，拆遷難度大，開(kāi)發(fā)商介入熱情不高，后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有限，可避免區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；本項(xiàng)目規(guī)模適中，操作難度相對(duì)較小，加上中天廣場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā)，公司品牌得到市場(chǎng)認(rèn)可，若開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，有利于趁勢(shì)強(qiáng)化公司品牌，且此宗地位置得天獨(dú)厚，升值潛力較大。第四部分 項(xiàng)目swot分析s=優(yōu) 勢(shì)： 區(qū)位好，為連接新南城與傳統(tǒng)市中心的咽喉之地 地塊規(guī)模適中，便于實(shí)現(xiàn)規(guī)模開(kāi)發(fā)，強(qiáng)化公司房產(chǎn)品牌； 地塊地質(zhì)條件較好，有利于控制開(kāi)發(fā)成本； 地勢(shì)較高，對(duì)客戶而言有心理優(yōu)勢(shì)，若規(guī)劃得當(dāng)，一則可減少部分土方量及建造成本，二可利用地勢(shì)形成人造景觀； 完成拆遷的熟地，可控制拆遷成本和節(jié)省前期工作時(shí)間； 開(kāi)發(fā)商已開(kāi)發(fā)中天廣場(chǎng)，在長(zhǎng)沙的知名度較高，有品牌優(yōu)勢(shì)； 開(kāi)發(fā)資金充足，實(shí)力雄厚； 銀行融資平臺(tái)的初步建立，品牌認(rèn)同度高。w=劣 勢(shì)： 該區(qū)域?yàn)榕f城區(qū)，周邊環(huán)境仍有待改善； 依據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)要求，南北退讓間距比較大；o=機(jī) 會(huì)： 老城區(qū)土地供應(yīng)減少，土地稀缺，將減少潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅； 省府南遷，政府對(duì)新南城市政建設(shè)投入加大，改善環(huán)境和交通； 周邊中高檔樓盤的興起，居住氛圍日益成熟； 長(zhǎng)株潭融合和城市擴(kuò)張，使項(xiàng)目所處區(qū)域的戰(zhàn)略位置日益重要，是連接新南城與傳統(tǒng)市中心的咽喉要地，升值潛力大。t=威 脅： 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的持續(xù)性和不斷加強(qiáng)； 銀行加息和擬提高首付比例，會(huì)抑制投資型客戶的需求； 建筑面積90平方米以下的中小戶型占比大于80%（長(zhǎng)沙住宅發(fā)展規(guī)劃）是對(duì)發(fā)展高端項(xiàng)目的一大威脅； 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度。小 結(jié):1、突出既有優(yōu)勢(shì)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分利用地勢(shì)條件，營(yíng)造地勢(shì)落差形成的景觀，可建半地下市或架空層，減少開(kāi)發(fā)成本；在宣傳時(shí)，借助中天廣場(chǎng)成功開(kāi)發(fā)形成的品牌效應(yīng)，同時(shí)應(yīng)充分利用好中天廣場(chǎng)銷售中積累的客戶資源；2、在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)注意規(guī)避規(guī)劃要點(diǎn)和周邊環(huán)境帶來(lái)的不利因素，可通過(guò)社區(qū)立體景觀的營(yíng)造、各棟之間間距控制和錯(cuò)落布局，將之弱化；3、針對(duì)規(guī)劃要點(diǎn)，特別是容積率上限和建筑面積90平米的比例等硬性指標(biāo)，應(yīng)有充分的思想準(zhǔn)備，需做大量的公關(guān)工作，能否突破限制和突破程度，將大大影響項(xiàng)目的盈利水平。第五部分 市場(chǎng)定位一、定位依據(jù)1、規(guī)劃要點(diǎn)2、市場(chǎng)調(diào)查及分析3、結(jié)合公司及項(xiàng)目的實(shí)際情況二、功能定位物業(yè)發(fā)展方向研判1、商業(yè)項(xiàng)目緊鄰芙蓉路，周邊商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚。項(xiàng)目北接侯家塘商圈和賀龍?bào)w育中心，區(qū)內(nèi)超市、餐飲、娛樂(lè)休閑（新興的酒吧區(qū)）、健身等配套齊全。項(xiàng)目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區(qū)，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，同時(shí)周邊匯聚了五華、神農(nóng)、新時(shí)空no.1、金源等高檔酒店，共同支撐商業(yè)的消費(fèi)群體。地塊周邊芙蓉路一線商業(yè)小鋪面經(jīng)營(yíng)狀況一般，但中上等規(guī)模的餐飲、娛樂(lè)情況較好，如緊鄰項(xiàng)目南側(cè)的新長(zhǎng)福新時(shí)空店（餐飲）、湘鄂情（餐飲）、陽(yáng)光足浴等，經(jīng)營(yíng)狀況良好。項(xiàng)目臨街長(zhǎng)約145米，有足夠的條件于臨街設(shè)置部分商業(yè)，定位為中上規(guī)模的餐飲、娛樂(lè)，同時(shí)該類物業(yè)對(duì)進(jìn)深要求比較大，有利于增加商業(yè)比重，盡可能提升項(xiàng)目的價(jià)值空間。項(xiàng)目負(fù)一層地下室也有經(jīng)營(yíng)商業(yè)的條件，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。2、商務(wù)地塊周邊商務(wù)氛圍也較為濃厚，除上述高檔酒店外，建成的寫字樓如新時(shí)空no.1和金源酒店北棟麒麟閣，在建的如佳天國(guó)際新城、都市ceo等，更加強(qiáng)化了周邊的商務(wù)氛圍?？紤]在市中心大體量的項(xiàng)目中，形成內(nèi)部差異化產(chǎn)品，設(shè)置長(zhǎng)沙頂級(jí)商務(wù)樓，提升項(xiàng)目品質(zhì)和附加值，也可提高容積率，降低樓面地價(jià)。頂級(jí)商務(wù)樓宇也是項(xiàng)目可行方向之一。3、住宅項(xiàng)目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區(qū)，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，是成熟的居住社區(qū)。同時(shí)項(xiàng)目周邊學(xué)校林立，如國(guó)防科技大學(xué)政治學(xué)院、長(zhǎng)沙理工大學(xué)、競(jìng)男女子學(xué)院、長(zhǎng)沙雅禮中學(xué)等，實(shí)力型企事業(yè)單位如有色金屬研究院、上市公司海利集團(tuán)、愛(ài)爾眼科醫(yī)院等，其高收入群體職工將成為項(xiàng)目有效目標(biāo)客戶群，對(duì)項(xiàng)目銷售形成強(qiáng)有力支撐。結(jié)論：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以商務(wù)和高檔住宅為主，于臨街部分設(shè)置商業(yè)和寫字樓，以迎合并提升項(xiàng)目周邊商務(wù)、商業(yè)氛圍，提升住宅附加值，同時(shí)降低樓面地價(jià)。三、檔次定位項(xiàng)目周邊中檔樓盤聚集，以小高層、多層為主，雖社區(qū)成熟，但缺乏特色，高檔、經(jīng)典樓盤匱乏，同質(zhì)化嚴(yán)重。同時(shí)項(xiàng)目地塊對(duì)城市中心區(qū)來(lái)講，能形成一定規(guī)模，周邊大環(huán)境及配套也較好，具備高檔樓盤的潛質(zhì)。結(jié)論：1、建議走高層、高端路線，以鶴立雞群之勢(shì)打造長(zhǎng)沙高檔、高層辦公、住宅建筑群，盡可能降低建筑密度；2、利用地塊天然落差，營(yíng)造景觀、建筑美感，營(yíng)造良好的居住環(huán)境；3、強(qiáng)調(diào)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新及配比的合理性，以戶型及產(chǎn)品特色取悅客戶。四、價(jià)格定位1、定價(jià)依據(jù)1）市中心物業(yè)市場(chǎng)狀況（目前市中心高檔住宅銷售價(jià)格已達(dá)45005500元/平方米）；2）市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期；3）公司品牌實(shí)力；4）項(xiàng)目實(shí)際情況。2、測(cè)算價(jià)格確定通過(guò)市場(chǎng)比較，結(jié)合公司及項(xiàng)目實(shí)際情況，確定測(cè)算價(jià)格如下所示：物 業(yè) 類 型銷售價(jià)格（元/m2）地下部分車位10萬(wàn)/個(gè)商業(yè)11500元/m2寫字樓7500元/m2住 宅6000元/m2第六部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、總體思路1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體思路樹(shù)中天形象、創(chuàng)中天房產(chǎn)品牌；整體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)；著重設(shè)計(jì)、適度超前；以短、平、快為主，長(zhǎng)期物業(yè)為輔；利潤(rùn)與現(xiàn)金流并重、強(qiáng)化現(xiàn)金流入！2、開(kāi)發(fā)時(shí)間計(jì)劃于2007年中取得土地，2007年底土方開(kāi)挖，2008年末實(shí)現(xiàn)銷售，2009年二季度住宅封頂，2010年底全部竣工。3、開(kāi)發(fā)進(jìn)度遵循靜若處子、動(dòng)如脫兔的原則；承建商在施工過(guò)程中進(jìn)度應(yīng)快，體現(xiàn)形象與實(shí)力；在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中樹(shù)立開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目的良好形象。二、開(kāi)發(fā)流程（一）、機(jī)會(huì)選擇和決策分析1、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查2、項(xiàng)目初步市場(chǎng)分析：項(xiàng)目所在市場(chǎng)的供求關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，目標(biāo)市場(chǎng)及租售價(jià)格水平3、項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)分析：經(jīng)營(yíng)收入與用比較分析4、綜合分析5、決策（二）、前期工作1、進(jìn)一步分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途、技術(shù)指標(biāo)突破能力及獲益能力的大??；2、土地使用權(quán)獲得；3、項(xiàng)目所處范圍內(nèi)地塊建筑物的拆除工作；4、項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)公司、建設(shè)監(jiān)理公司、物業(yè)管理公司招投標(biāo)工作；5、方案設(shè)計(jì)與報(bào)批；6、根據(jù)施工圖預(yù)算項(xiàng)目工程造價(jià)，進(jìn)一步對(duì)開(kāi)發(fā)成本估算；7、施工場(chǎng)地（拆除完畢）七通一平；8、市政工程接洽：電信、網(wǎng)絡(luò)、電力、上下水、管道氣等；9、銀行信貸：安排短期與長(zhǎng)期信貸；10、選擇各分項(xiàng)工程施工單位（土建、消防、空調(diào)、水、弱電、強(qiáng)電、園林）等；11、選擇整合推廣公司、制定營(yíng)銷策劃方案及銷售進(jìn)度計(jì)劃；12、對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀作進(jìn)一步分析，確定各類物業(yè)銷售價(jià)格水平；13、建筑材料、電氣設(shè)備的了解、報(bào)價(jià)等；14、制定施工方案及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)控策略（質(zhì)量、成本、工期、利潤(rùn)）。（三）、建設(shè)與預(yù)售階段建設(shè)方面：1、成本支出不突破預(yù)算。2、各分項(xiàng)施工單位依工序要求陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)施工。3、工程變更、施工爭(zhēng)議等協(xié)調(diào)。4、工程進(jìn)度款支付。5、工程按預(yù)定進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。6、建材、設(shè)備等品牌選用。7、工程項(xiàng)目管理：質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制；合同，安全，信息管理；開(kāi)發(fā)商，承包商，監(jiān)理方等關(guān)系的協(xié)調(diào)；8、項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收預(yù)售方面：1、獲取預(yù)售的相關(guān)手續(xù)及證件2、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷與控制3、廣告推廣與銷售促進(jìn)4、依銷售進(jìn)度調(diào)整已定措施三、開(kāi)發(fā)時(shí)間安排序號(hào)類別時(shí)間進(jìn)度1土地權(quán)證方面1.1土地權(quán)證過(guò)戶手續(xù)2007年中2方案設(shè)計(jì)2.1概念性設(shè)計(jì)以突破規(guī)劃指標(biāo)2007年8月2.2確定規(guī)劃方案2007年10月3項(xiàng)目報(bào)批3.1建設(shè)工程規(guī)劃許可證2007年12月3.2建設(shè)工程施工許可證2008年3月3.3項(xiàng)目預(yù)售許可證2008年10月3.4竣工驗(yàn)收2010年底4銀行信貸4.1銀行審批2007年四季度5營(yíng)銷策劃方面5.1項(xiàng)目初步可行性研究方案2007年二季度5.2項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)方案確定2007年8月5.3項(xiàng)目初步營(yíng)銷推廣方案2008年初5.4開(kāi)盤2008年10月6工程方面6.1開(kāi)工2008年4月6.2竣工交付2010年底第七部分 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及方案比較一、規(guī)劃要點(diǎn)1、建筑物退讓東：退規(guī)劃道路邊線：多層6米，高層10米西：退用地紅線及規(guī)劃道路邊線：多層3米，高層6.5米南：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h北：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h2、技術(shù)指標(biāo)容積率：r2（住宅）3.0，c2（商業(yè)商務(wù)）6.5綠地率：r2（住宅）40%，c2（商業(yè)商務(wù)）28%建筑密度：r2