福滿花園項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃.doc

batchdoc-word文檔批量處理工具福滿花園項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營(yíng)方案一、福滿花園項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南寧市xxx區(qū),南x(chóng)xxx，北臨xxxx，西南面對(duì)規(guī)劃中的水景公園，項(xiàng)目東側(cè)為衡陽(yáng)路延長(zhǎng)線，項(xiàng)目總用地47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積39390.36 m2，計(jì)容積率建筑面積率為149683.37平方米。（表：6-1-1） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)衡陽(yáng)路與新陽(yáng)路北三里交匯規(guī)劃總用地面積47375.75m2實(shí)際用地面積39390.36m2計(jì)容積率面積149683.37m2總建筑面積157689.07m2建筑容積率3.8建筑密度28%綠地率30.8%住宅面積141125.49 m2商業(yè)面積8527.04 m2地下室面積8036.54 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商業(yè)部分8527.04m2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積8036.54m2，共494個(gè)車(chē)位，項(xiàng)目總建筑面積157689.07m2，擬建21棟18層商住樓。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)37725.35萬(wàn)元，自有資金10000萬(wàn)元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計(jì)7725.35萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì)20000萬(wàn)元。（二）資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 1、自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬(wàn)元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見(jiàn)表:6-1-2(表:6-1-2) 自有資金年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、銀行貸款銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì)20000萬(wàn)元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。(表:6-1-3) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第一年第二年10000100003、銷售收入再投入。銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開(kāi)始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的11.9%,下半年為整個(gè)銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬(wàn)元，占總投資的20.5%。(表:6-1-4) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第三年上半年下半年5931.451793.9第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排二、福滿花園項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說(shuō)明1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下：2、規(guī)劃目標(biāo)。（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排1、開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí),我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買(mǎi)力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá)49838.4萬(wàn)元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力,以及合理的市場(chǎng)占有率角度,我們暫定為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為3年，其中銷售期為2年。根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中以整體開(kāi)發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。2、建設(shè)方式。采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。3、進(jìn)度安排。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見(jiàn)表：6-2-1）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：a 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：3個(gè)月b 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個(gè)月c 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：15個(gè)月4、 項(xiàng)目周期設(shè)定開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)間,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在開(kāi)發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽(yáng)西路漸次向西推進(jìn),按總建設(shè)面積的1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏,間隔六個(gè)月(一季左右)的動(dòng)工時(shí)間,形成項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。5、 分段周期設(shè)定 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排 根據(jù)的規(guī)劃方案及開(kāi)發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。（見(jiàn)圖表:6-2-1）（表：6-2-1） 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃一、福滿花園項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開(kāi)發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金6000萬(wàn)元人民幣。（2）前期工程費(fèi)：1199.26萬(wàn)元，詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見(jiàn)表：6-3-1）。（表：6-3-1） 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%620.302可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)0.15%31.023水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)0.15%31.024籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)2.5%516.92合計(jì)1199.26 (3)建安工程費(fèi)：20676.77萬(wàn)元。（見(jiàn)表：6-3-2）（表：6-3-2） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目高層（元/平方米）項(xiàng)目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對(duì)講機(jī)系統(tǒng)12地下室費(fèi)用130智能化設(shè)施80高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程費(fèi)：高層建安工程費(fèi)=1360149652.53+(300+50)8527.04=20676.77萬(wàn)元注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：1348.62萬(wàn)元，（詳見(jiàn)表：6-3-3）。（表：6-3-3） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程65萬(wàn)元/公項(xiàng)47375.75=307.94307.942供水工程15萬(wàn)元/公項(xiàng)47375.75=71.0671.063電信工程7萬(wàn)元/公項(xiàng)47375.75=33.1633.164煤氣工程7萬(wàn)元/公項(xiàng)47375.75=33.1633.165綠化工程5.4萬(wàn)元/公項(xiàng)47375.75=25.5825.586道路工程42.13萬(wàn)元/公項(xiàng)47375.75=199.59199.597排水工程37.6萬(wàn)元/公項(xiàng)47375.75=178.13178.13合計(jì)500+848.62=1348.62848.62注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來(lái)的綠化成本內(nèi)再增加500萬(wàn)建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：485萬(wàn)元,詳見(jiàn)表:6-3-4（表：6-3-4） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬(wàn)元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房?jī)?nèi)）400403文化活動(dòng)中市2000（位于裙樓房?jī)?nèi)）5郵政支局500（位于裙樓房?jī)?nèi)）6電信營(yíng)業(yè)所500（位于裙樓房?jī)?nèi)）7儲(chǔ)蓄所700（位于裙樓房?jī)?nèi)）8物業(yè)管理處200（位于裙樓房?jī)?nèi)）30069會(huì)所3000（位于裙樓房?jī)?nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計(jì)485（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：2657.38萬(wàn)元,詳見(jiàn)表6-3-5。（表：6-3-5） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6%1240612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)0.4%82713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：0.3t/人,600元/t商鋪：0.1t/平方米,600元/t住宅:95.76商鋪:51.164供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:4kva/戶,480/kva商鋪:8kva/百平方米,1000元/kva住宅:291.84商鋪:68.225其他建安工程費(fèi)2%413546物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)2%41354合計(jì)2657.38(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。711.29萬(wàn)元,取上面1-5項(xiàng)之和的3%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）3%=711.29萬(wàn)元（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見(jiàn)性）（8）開(kāi)發(fā)成本。33078.32萬(wàn)元,以上1-7項(xiàng)小計(jì):開(kāi)發(fā)成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1、管理費(fèi)用：891.29萬(wàn)元,取上面1-5項(xiàng)之和的3%(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) 3%=891.29萬(wàn)元2、銷售費(fèi)用：1495.14萬(wàn)元,詳見(jiàn)表6-3-6。（表：6-3-6） 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)(49838.4)銷售收入1%498.382銷售代理費(fèi)(49838.4)銷售收入1%498.383其他銷售費(fèi)用(49838.4)銷售收入1%498.38合計(jì)1495.143、財(cái)務(wù)費(fèi)用：2260.6萬(wàn)元,詳見(jiàn)貸款還本付息表4、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：4647.03萬(wàn)元,前面1-3項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：6-3-7）（表： 6-3-7） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位:萬(wàn)元)成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車(chē)位1開(kāi)發(fā)成本33078.32 1903.714903.712862.31（1）土地成本60003001500985.8（2）前期工程費(fèi)1199.2676.0576.0576.05（3）建安工程費(fèi)20676.77120030001472.8（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1348.6285.5285.5285.52（5）公建配套設(shè)施48530.7630.7630.76（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2657.38168.52168.52168.52（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)711.2942.8642.8642.862開(kāi)發(fā)費(fèi)用4647.03319.79213.89213.89（1）管理費(fèi)用891.2953.7153.7153.71（2）銷售費(fèi)用1495.14105.9-（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用2260.6160.18160.18160.183合計(jì)37725.352543.295331.493290.09注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。細(xì)則：（1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)?（2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?（3）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)?（4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?（5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偹?、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息（1）資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金10000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款20000萬(wàn)元用于投資，剩余部分7725.35萬(wàn)元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為37725.35萬(wàn)元，其中2260.6萬(wàn)元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。 詳細(xì)投資見(jiàn)計(jì)劃與資金籌措表（表：6-3-8）（表：6-3-8 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.911建設(shè)投資35464.752167306711240.0612340.86008.57640.8111土地成本6000150015001500150000112前期工程費(fèi)1199.26400500299.26000113建安工程費(fèi)20676.7700700090004676.770114基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1348.6200800400148.620115公建配套設(shè)施費(fèi)4850020002850116開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2657.380800800800257.380117不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)711.29118.5118.5118.5118.5118.5118.5118管理費(fèi)891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.5119銷售費(fèi)用1495.1400373.8373.8373.8373.812貸款利息2260.60273150834.3501153.113流動(dòng)資金0.00000002資金籌措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.921自有資金1000003340.151240.065342.1577.12022借款20000216701000078330023銷售收入再投入7725.3500005931.451793.9（2）貸款本金的償還及利息支付 長(zhǎng)期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開(kāi)始計(jì)算。詳見(jiàn)貸款還本付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%）（表：6-3-9） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期-第一年第二年第三年1借款還本付息11年初借款累計(jì)-第一筆借款本年借款1000010000102731510834.35本年應(yīng)計(jì)利息1426.2527315561.2591.9年底還本付息11426.25-11426.25年末借款累計(jì)102731510834.35012第二筆借款年初借款累計(jì)-1027315本年借款10000-10000-本年應(yīng)計(jì)利息834.35-27315561.2年底還本付息10834.35-10834.35年末借款累計(jì)-1027315013借款匯總年初借款累計(jì)-0-本年借款2000010000100000本年應(yīng)計(jì)利息2260.627315834.351153.1年底還本付息22260.60022260.6年末借款累計(jì)-2借款還本付息的資金來(lái)源21投資回收-22260.6注：1、貸款利率為5.463%; 2、當(dāng)年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）年利率第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定（一） 用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）詳細(xì)見(jiàn)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策略部分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為：2500元/平方米（二）建議銷售測(cè)算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計(jì)算單價(jià)（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來(lái)的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價(jià)格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為：30%、35%，價(jià)格分別為：11000、12500，銷售率65%；車(chē)位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)行，車(chē)位部分分別為：50%、20%，價(jià)格分別為：15萬(wàn)/個(gè)，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。（詳細(xì)見(jiàn)表：6-4-5）（表：6-4-1） 住宅銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批10%高層14112.5525003528.14第二批20%高層28225.1026007338.53第三批30%高層42337.65270011431.17第四批40%高層56450.20280015806.06合計(jì)38103.9（表：6-4-2） 商鋪銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批30% 鋪面2558.11110002813.92第二批35% 鋪面2984.46125003730.58合計(jì)6544.5（表：6-4-3） 車(chē)位銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售個(gè)數(shù)建議銷售單價(jià)（萬(wàn)/個(gè)）銷售收入（萬(wàn)元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計(jì)5190（表：6-4-5） 全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入(萬(wàn)元)合計(jì)批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層14112.553528.143528.14220%高層28225.107338.537338.53330%高層42337.6511431.1711431.17440%高層56450.2015806.0615806.06530% 鋪面2558.112813.922813.92635% 鋪面2984.463730.583730.58750%比例24737053705820%比例9914851485合計(jì)3528.147338.5317950.0921021.6449838.4注：1、項(xiàng)目銷售計(jì)劃1.1銷售的政策限定1.1.1根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的商品房銷售政策商品房銷售管理辦法（2001年6月1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給商品房預(yù)售許可證。1.1.2 按現(xiàn)行的中國(guó)央行的住房信貸政策,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開(kāi)發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。1.1.3 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí),應(yīng)在該流水片開(kāi)工后的第二季,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。1.2銷售計(jì)劃設(shè)計(jì)1.2.1 按南寧市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開(kāi)工后第二季取得預(yù)售許可證后開(kāi)始住宅正式對(duì)市場(chǎng)發(fā)售期房。1.2.2 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析,每一流水片在開(kāi)始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開(kāi)始預(yù)售的首季開(kāi)始，一年內(nèi)完成銷售。 1.2.3 根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)程，車(chē)庫(kù)在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開(kāi)始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷售。二、鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定（一）用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格）根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為：11000元/平方米，假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營(yíng)年限無(wú)為無(wú)限期，則根據(jù)公式a=vr來(lái)求其租賃價(jià)格（其中r=8%）：月租賃價(jià)格=（110008%）/（1265%）=112.82元/平方米(二)建議平均月租金為110元/平方米(三)商鋪出租總收入估算表（見(jiàn)表：6-4-6）（表：6-4-6） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期12345678910111213141516171819202122231可出租面積0008527.042單位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(萬(wàn)元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬(wàn)元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/平方米)130007轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)110858合計(jì)31045萬(wàn)元注:假設(shè)商鋪出租在第五年開(kāi)始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價(jià)為13000元/平方米三、車(chē)庫(kù)租賃單價(jià)的確定（一）采用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格）根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車(chē)位月租賃單價(jià)為：250元/個(gè)售時(shí)的單價(jià)：15萬(wàn)元/個(gè)。（見(jiàn)表：6-4-7）（注：假設(shè)車(chē)位出租在第五年開(kāi)始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為15萬(wàn)元/個(gè)）（表：6-4-7） 車(chē)位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期12345678910111213141516171819202122231可出租個(gè)數(shù)0004942單位租金(元/個(gè).月)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(萬(wàn)元)0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬(wàn)元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/個(gè))150007轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)7418合計(jì)3620萬(wàn)元第五節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅金計(jì)算1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見(jiàn)住宅銷售稅金及附加估算表（表：6-5-1） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期合計(jì)2005200620071銷售收入010866.6738971.7349838.42銷售稅金及附加(6.23%)0676.992427.943104.932.1營(yíng)業(yè)稅(5%)0543.331948.592491.922.2城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)038.03136.40174.432.3教育附加稅(0.15%)016.3058.4674.762.4防洪工程維護(hù)費(fèi)(0.18%)019.5670.1589.712.5交易管理費(fèi)(0.5%)054.33194.87249.202.6交易印花稅(0.05%)05.4319.4924.923土地增值稅(1%)0108.66389.72498.38合計(jì)01462.235245.626708.252、商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算：詳見(jiàn)商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表（表：6-5-2） 3、車(chē)位租賃稅金及附加估算：詳見(jiàn)車(chē)位租賃稅金及附加估算表（表：6-5-3） （表：6-5-2） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00066471676781886992010121012101210121012106810681068106810681125122712271227110852租賃稅金及附加(5.68%)00037.740.743.646.549.352.357.557.557.557.557.560.760.760.760.760.763.969.769.769.76912.1營(yíng)業(yè)稅(5%)00033.235.838.440.943.54650.650.650.650.650.653.453.453.453.453.456.361.461.461.45542.2城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)0002.32.52.72.93.03.23.53.53.53.53.53.73.73.73.73.73.94.34.34.3392.3教育附加(0.15%)0000.991.071.151.231.031.381.521.521.521.521.521.601.601.601.601.601.691.841.841.84172.4防洪工程維護(hù)費(fèi)(0.18%)1.201.291.381.471.561.661.821.821.821.821.821.921.921.921.921.922.022.212.212.21202.5交易管理費(fèi)552.6交易印花稅63土地增值稅111合計(jì)376037（表：6-5-3） 車(chē)位租賃稅金及附加 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00076828894100106133133133133133168168168168168207207207207741萬(wàn)元2租賃稅金及附加(5.68%)00043475053576076767676769595959595118118118118462.1營(yíng)業(yè)稅(5%)0003841444755367676767678484848484104104104104372.2城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)00002702903103303503704704704704704705905905905905907207207207232.3教育附加(0.15%)0000110120130140150160200200200200200250250250250250310310310311.12.4防洪工程維護(hù)費(fèi)(0.18%)0000140150160170180190240240240240240300300300300300370370370371.32.5交易管理費(fèi)0003.72.6交易印花稅0000.373土地增值稅0007.4合計(jì)42754注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項(xiàng)目)。二、損益表與靜態(tài)盈利分析1、住宅部分損益表。（表：6-5-4） 住宅部分損益表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期2005200620071銷售收入49838.4010866.6738971.732總成本費(fèi)用37725.3509431.337528294.123土地增值稅498.380108.66389.724銷售稅金及附加3104.930676.992427.945利潤(rùn)總額5404.80649.6837859.956所得稅1783.580214.39542593.787稅后利潤(rùn)3621.220435.2885266.178盈余公積金362.122043.5288526.6179可分配利潤(rùn)3259.0980391.764739.55投資利潤(rùn)率14.33%-投資利稅率23.88%-資金本利潤(rùn)率54%-評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）住宅部分投資的投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/總投資額）100%= (5404.8/37725.35) 100%=14.33%（2）住宅部分投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=(5404.8+498.38+3104.93)/ 37725.35100%=23.88%（3）住宅部分資金的投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/住宅部分自有資金）100%=(5404.8/10000) 100%=54%本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：6-5-7） 注：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)firr大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目貸款利率為5.463% ，故基準(zhǔn)收益率ic取為8%。1、 住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期2005200620071現(xiàn)金流入010866.6738971.7311銷售收入010866.6738971.7312其他現(xiàn)金流入0