邵陽(yáng)市恒泰西苑項(xiàng)目策劃方案(上篇 33頁(yè)).doc

湖南省邵陽(yáng)市恒泰西苑項(xiàng)目策劃方案(上篇)策劃單位:左右地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)（廣州）【策劃前言】根據(jù)項(xiàng)目的物理屬性、開發(fā)商的開發(fā)思路及我司與開發(fā)商的溝通情況，本著將把該項(xiàng)目開發(fā)成領(lǐng)先和超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，實(shí)現(xiàn)差異化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的原則。本策劃方案在此指導(dǎo)思想下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行縱深策劃，并遵循以下思路：1、從總體開發(fā)戰(zhàn)略出發(fā)，運(yùn)用創(chuàng)新思維，為項(xiàng)目打造具有強(qiáng)烈差異性的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2、從順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的實(shí)際需要出發(fā)，以貼近市場(chǎng)需求的產(chǎn)品比較優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)項(xiàng)目“賣點(diǎn)”；3、從目標(biāo)群體的實(shí)際需求出發(fā)，結(jié)合國(guó)內(nèi)先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，全面滿足和引導(dǎo)消費(fèi)需求，使項(xiàng)目成為目標(biāo)群體不二選擇的佳作；4、從提升和深化開發(fā)商的品牌出發(fā)，以全新的策劃理念和產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，為開發(fā)商積累良好信譽(yù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！静邉澖鉀Q的問(wèn)題】通過(guò)策劃，可以解決以下問(wèn)題：1、找到項(xiàng)目的戰(zhàn)略高度高度決定影響力。一個(gè)項(xiàng)目如果找不到自身的戰(zhàn)略高度，那么這個(gè)項(xiàng)目就會(huì)淪落為普通項(xiàng)目。我們?cè)诓邉澤?，?huì)為項(xiàng)目找到一個(gè)戰(zhàn)略高度，奠定項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位。2、確定項(xiàng)目的開發(fā)方向項(xiàng)目應(yīng)該開發(fā)成什么樣的項(xiàng)目，才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？項(xiàng)目的業(yè)態(tài)應(yīng)該如何組合？我們將根據(jù)項(xiàng)目自身情況及對(duì)邵陽(yáng)市場(chǎng)的調(diào)研，為項(xiàng)目確定一個(gè)最科學(xué)的開發(fā)方向，進(jìn)行最佳的業(yè)態(tài)組合。3、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，我們會(huì)在邵陽(yáng)市場(chǎng)找到一個(gè)全新的市場(chǎng)空白，然后填補(bǔ)這項(xiàng)空白。4、構(gòu)建項(xiàng)目主題通過(guò)策劃，我們將為恒泰西苑創(chuàng)建一個(gè)至少在邵陽(yáng)甚至全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的主題，走差異化路線，并且奠定連鎖開發(fā)的基礎(chǔ)。5、制作特色產(chǎn)品我們將為項(xiàng)目制作出在邵陽(yáng)市所沒有但又為市場(chǎng)所接受的全新產(chǎn)品，包括戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、道路系統(tǒng)、樓盤建筑風(fēng)格、配套設(shè)施等。至少在產(chǎn)品上，推出創(chuàng)新性產(chǎn)品。6、構(gòu)建營(yíng)銷推廣體系經(jīng)過(guò)策劃，我們將為項(xiàng)目設(shè)計(jì)一套融新聞炒作、廣告宣傳、小道消息傳播三位一體的市場(chǎng)營(yíng)銷體系。并導(dǎo)入標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷管理體系。7、推出特色物業(yè)管理模式我們?cè)诓邉潟r(shí)，將為項(xiàng)目構(gòu)建一套有別于同行的個(gè)性化物業(yè)管理模式?！痉桨概d奮點(diǎn)】1、主題創(chuàng)新：策劃出了全國(guó)首個(gè)度假式親情生活社區(qū)。2、產(chǎn)品創(chuàng)新：打造全新住宅創(chuàng)新產(chǎn)品，策劃將閱讀式衛(wèi)生間、休閑浴室、三衛(wèi)房引入項(xiàng)目，引領(lǐng)一代風(fēng)騷。3、園林設(shè)計(jì)創(chuàng)新：研究創(chuàng)建了一套全國(guó)罕見的系統(tǒng)景觀體系枯河、沙灘泳池、彩虹噴泉等，對(duì)城市形象具有豐碑性貢獻(xiàn)。4、營(yíng)銷創(chuàng)新：在全國(guó)首次推出“以城市包圍農(nóng)村”遠(yuǎn)交近攻式的營(yíng)銷新模式，將引發(fā)營(yíng)銷革命。5、創(chuàng)建親情節(jié)：在全國(guó)首創(chuàng)親情節(jié)，對(duì)促進(jìn)人間情感、構(gòu)建和諧社會(huì)功不可沒。第一部分 觀局一、市場(chǎng)窺探（一）城市經(jīng)濟(jì)研判邵陽(yáng)城市“一帶、兩軸、四組團(tuán)”的城市規(guī)劃布局以及構(gòu)建“一園兩片”的園區(qū)總體框架的產(chǎn)業(yè)布局。經(jīng)過(guò)市區(qū)與新邵縣城的空間整合,邵陽(yáng)都市核心區(qū)可以形成“兩區(qū)、兩軸、五組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。大祥區(qū)是全市的政治、文化、商貿(mào)中心。大祥組團(tuán)以重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、科教為主，提升商貿(mào)、科教功能。近年來(lái)邵陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，全市g(shù)dp總值呈逐年上升趨勢(shì)。2006年，邵陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到409.51億元，比上年增長(zhǎng)11.4%；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8742元，合1000多美元。但是，邵陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度落后于全省水平，以占全省十分之一人口的市級(jí)城市來(lái)說(shuō)，總體實(shí)力偏弱，其經(jīng)濟(jì)在全省經(jīng)濟(jì)中所占比例過(guò)小，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值僅占全省的5.5%；房地產(chǎn)投資額僅占全省的2.73%，投資額度小，增長(zhǎng)速度慢，揭示出邵陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展還處于相對(duì)落后的階段。邵陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費(fèi)性支出整體均向上增長(zhǎng)，但增速不夠。然而，按房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平理論，當(dāng)城市人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到800-1300美元的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，在800美元以下，則處在房地產(chǎn)萌芽狀態(tài)，由此看來(lái)，邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展階段。研究結(jié)論：1、邵陽(yáng)雖然相對(duì)落后，但正因?yàn)槁浜?，才隱藏著許多商機(jī)。2、從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)看，邵陽(yáng)的房地產(chǎn)春天尚未真正到來(lái)，可以預(yù)期，未來(lái)不遠(yuǎn)，邵陽(yáng)的房地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)高速成長(zhǎng)期。3、邵陽(yáng)的城市發(fā)展布局正在成型，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的框架藍(lán)圖。（二）邵陽(yáng)房地產(chǎn)研判根據(jù)我公司的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，邵陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與全國(guó)同級(jí)別的城市相比，具有很大的差距，無(wú)論是房?jī)r(jià)、開發(fā)規(guī)模還是開發(fā)模式、營(yíng)銷模式等，尚處于初級(jí)水平線上。邵陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體趨勢(shì)向好，但增速不快。（具體詳見市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）研判結(jié)論：1、開發(fā)水平較低：處于落后狀態(tài)。2、房?jī)r(jià)較低：這從另一個(gè)角度，說(shuō)明邵陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲的空間還很大。3、開發(fā)與銷售總量低：市場(chǎng)需求還沒有真正挖掘出來(lái)，市場(chǎng)吸納能力在冬眠，這是非常大的機(jī)會(huì)。4、產(chǎn)品形態(tài)由多層向高層轉(zhuǎn)變：小高層與高層住宅，將逐步迎來(lái)一個(gè)繁榮期。5、外地實(shí)力開發(fā)商將會(huì)進(jìn)駐：目前幾乎沒有外來(lái)開發(fā)商，但在未來(lái)幾年中，會(huì)有外地實(shí)力派開發(fā)商看好邵陽(yáng)市場(chǎng)。這意味著，未來(lái)的邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。6、小盤開發(fā)普遍：大盤缺乏，估計(jì)在三五年內(nèi)，會(huì)有500畝以上，上千畝的大盤出現(xiàn)。7、戶型形態(tài)單一：戶型缺乏創(chuàng)新，都是一些傳統(tǒng)戶型。且戶型面積統(tǒng)一偏大，90平方米以下的戶型鮮見。8、嚴(yán)重缺乏主題：全市樓盤都是無(wú)主題項(xiàng)目，因而注定了這些項(xiàng)目無(wú)法樹立品牌、無(wú)法領(lǐng)導(dǎo)潮流、無(wú)法體現(xiàn)價(jià)值。9、園林景觀簡(jiǎn)單堆砌與復(fù)制：邵陽(yáng)現(xiàn)有項(xiàng)目的景觀乏善可陳，都是簡(jiǎn)單的“樹木花草水系”結(jié)構(gòu)，幾乎沒有特色的能夠留下記憶，能成為城市風(fēng)景線的主題景觀，沒有一點(diǎn)可讀性。（三）市場(chǎng)格局梳理根據(jù)對(duì)邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察，到目前為止，邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于平分秋色的局面，市場(chǎng)上沒有形成領(lǐng)導(dǎo)品牌，也沒有領(lǐng)軍企業(yè)。開發(fā)模式和營(yíng)銷模式類似、開發(fā)規(guī)模相當(dāng)、產(chǎn)品品質(zhì)不相上下各品牌之間陷于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。邵陽(yáng)房地產(chǎn)形成了5大板塊：城南板塊：火車站站前開發(fā)區(qū)內(nèi)，目前邵陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域集中供應(yīng)的產(chǎn)品量超過(guò)了邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的80% ，其原因主要是火車站站前開發(fā)區(qū)土地的集中供應(yīng)、低廉的土地價(jià)格等。城東板塊：市府板塊，由于最靠近城市中心，土地供應(yīng)量少。城北板塊：距離邵陽(yáng)市的城市中心較遠(yuǎn)，市政配套不完善，市場(chǎng)較冷。佘湖新城板塊：是政府規(guī)劃中的一個(gè)新開發(fā)區(qū)，待區(qū)域主干道修建好，其地段的價(jià)值將大大地提升。同時(shí)在該區(qū)域內(nèi)，除了有佘湖山公園（政府規(guī)劃中）之外，邵水河環(huán)繞而過(guò)，沿河風(fēng)光帶也即將開始修建。佘湖新城板塊，依山傍水，自然環(huán)境上佳，該區(qū)域還擁有大量的土地儲(chǔ)備，未來(lái)的市場(chǎng)前景較好。研判結(jié)論：1、無(wú)領(lǐng)導(dǎo)品牌：邵陽(yáng)房地產(chǎn)尚處于原始混戰(zhàn)狀態(tài)，無(wú)全市性的領(lǐng)導(dǎo)品牌，實(shí)力、品牌、思想認(rèn)識(shí)等，旗鼓相當(dāng)。這給實(shí)力派及具有戰(zhàn)略眼光、先進(jìn)理念的開發(fā)商留下了一個(gè)非常好的契機(jī)。2、競(jìng)爭(zhēng)手法落后：各樓盤的競(jìng)爭(zhēng)手法落后、單一，在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，所采用的推廣方式幾乎雷同，主要以硬性廣告為主。3、開發(fā)理念落后：經(jīng)過(guò)與邵陽(yáng)部分開發(fā)商及邵陽(yáng)政府領(lǐng)導(dǎo)、媒體領(lǐng)導(dǎo)的接觸，加上本公司對(duì)邵陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的觀察研究，我們發(fā)現(xiàn)，邵陽(yáng)的開發(fā)商，尤其是決策者的思想認(rèn)識(shí)較淺，基本還處于片面追求利潤(rùn)階段，品牌意識(shí)不強(qiáng)。尤其讓人不可思議的，是邵陽(yáng)的開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的理解，還停留在淺表上，稍先進(jìn)一點(diǎn)的理念，就一無(wú)所知。邵陽(yáng)開發(fā)商的小農(nóng)意識(shí)較濃，這約束了邵陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是直接導(dǎo)致無(wú)領(lǐng)導(dǎo)品牌、領(lǐng)軍企業(yè)的根源。4、產(chǎn)品分布過(guò)于集中：邵陽(yáng)的樓盤，基本上集中在大祥區(qū)，該區(qū)域的樓盤幾乎比其它幾個(gè)區(qū)的總和還多，而該區(qū)又主要集中在火車南站。該區(qū)域樓盤接近飽和，預(yù)測(cè)未來(lái)會(huì)向其它片區(qū)轉(zhuǎn)移。從邵陽(yáng)目前的幾大板塊來(lái)看，佘湖新城板塊將是邵陽(yáng)房地產(chǎn)的下一站。二、項(xiàng)目印象（一）項(xiàng)目概貌項(xiàng)目位于規(guī)劃中的西苑公園旁，接駁敏州路、雪峰路。屬于大祥片區(qū)。地塊總體呈西北低、東南面高的形態(tài)，系起伏較大的山地，最大地面高差達(dá)44米，地形最大坡度達(dá)100%以上，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀無(wú)主要城市道路穿越，現(xiàn)有幾條3-5米寬的小道。區(qū)內(nèi)有部分居民，散布于公園西面臨白田路，公園西北角和南部分別有一制磚廠。中部有兩個(gè)廠礦企業(yè)，現(xiàn)基本停產(chǎn)。其余大部分為自然山體，樹林生長(zhǎng)非常茂盛，主要樹種為樟樹、桔樹。東南面原為一系列山塘，隨著敏州西路的建設(shè)，現(xiàn)大部分山塘被填平。僅余1號(hào)塘、4號(hào)塘、9號(hào)塘保留較好。公園西臨資江，東與正準(zhǔn)備建設(shè)的恒泰西苑小區(qū)及敏州西路相接，北至迎春路，南與正準(zhǔn)備建設(shè)的恒泰西苑小區(qū)相接，地塊略呈長(zhǎng)方形，地勢(shì)北高南低，東高西低。南部低洼地及原有水塘，有利于公園的水生態(tài)開發(fā)建設(shè)。（二）項(xiàng)目資源梳理1、自然資源（1）地塊形態(tài)較好，為高低起伏的自然山體。有利于利用起伏的山體打造項(xiàng)目獨(dú)特的景觀。（2）項(xiàng)目西面可以利用山谷開發(fā)一個(gè)較大的半人工湖，有利于利用水資源制造水域景觀。（3）項(xiàng)目西面是規(guī)劃中的邵陽(yáng)市大型公園，公園面積700畝。該公園對(duì)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，具有不可替代的先天性優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵是在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)，要充分利用好這一優(yōu)勢(shì)資源。2、區(qū)域資源（1）形成了居住氛圍：項(xiàng)目所在區(qū)域，是目前邵陽(yáng)市的熱點(diǎn)新居住區(qū)，周邊云集了大量新開發(fā)的住宅項(xiàng)目。（2）區(qū)域升值前景較好：該區(qū)域升值空間較大，估計(jì)在未來(lái)三年還能維持較好形象。3、規(guī)模資源項(xiàng)目規(guī)模較大：項(xiàng)目占地300多畝，屬于邵陽(yáng)最大規(guī)模的項(xiàng)目，容易形成規(guī)模影響力與規(guī)模效益。（三）項(xiàng)目公眾印象1、規(guī)模大：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公眾對(duì)項(xiàng)目的第一印象是規(guī)模大，在邵陽(yáng)占據(jù)第一。2、環(huán)境好：這是項(xiàng)目給公眾留下的第二大最好印象，市民認(rèn)為項(xiàng)目與西苑公園融為一體，最適合居住。3、開發(fā)實(shí)力強(qiáng)：項(xiàng)目的開發(fā)商是以港商身份出現(xiàn)的，許多市民認(rèn)為開發(fā)商的實(shí)力可能較強(qiáng)，比邵陽(yáng)現(xiàn)有的開發(fā)商實(shí)力可能較大。但同時(shí)，有不少市民表示，開發(fā)商是香港身份，但還是本地老板，只不過(guò)是以香港公司名義來(lái)開發(fā)。4、建筑形態(tài)單一：項(xiàng)目全是小高層和高層，無(wú)多層住宅。有很多的市民更愿意選擇多層住宅。5、價(jià)格可能較高：市民認(rèn)為本項(xiàng)目環(huán)境好，加上又全是小高層和高層，認(rèn)為價(jià)格可能會(huì)高，不是普通市民的選擇。6、無(wú)品牌價(jià)值：市民認(rèn)為開發(fā)商之前沒有在邵陽(yáng)開發(fā)過(guò)項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)及開發(fā)房地產(chǎn)的能力等方面存在疑慮。（四）項(xiàng)目直觀專業(yè)判斷站在專業(yè)的角度來(lái)審視項(xiàng)目，該項(xiàng)目至少可以達(dá)到如下目的：1、利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)?shù)匦纬蓮?qiáng)大影響力。2、導(dǎo)入主題，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，充分塑造出項(xiàng)目的迷人個(gè)性魅力。3、利用項(xiàng)目自有資源，尤其是地塊與環(huán)境資源，可以大做文章，營(yíng)造出在全省有名的品牌項(xiàng)目。4、根據(jù)邵陽(yáng)房地產(chǎn)普遍落后的市場(chǎng)現(xiàn)狀，為本項(xiàng)目的創(chuàng)新、形成強(qiáng)大影響力提供了前所未有的良好機(jī)遇?？梢酝ㄟ^(guò)本項(xiàng)目的開發(fā)，帶動(dòng)全市房地產(chǎn)邁向一個(gè)更高層次，推動(dòng)行業(yè)的健康快速發(fā)展。做一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的領(lǐng)軍性開發(fā)企業(yè)。5、目前邵陽(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)格較低，為本項(xiàng)目提供了獲取高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。6、邵陽(yáng)樓盤的產(chǎn)品（景觀、戶型、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等）品質(zhì)較差，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新與優(yōu)化提供了較好機(jī)會(huì)平臺(tái)，有利于在這方面引領(lǐng)市場(chǎng)潮流。（五）項(xiàng)目總體印象綜合前面的分析，項(xiàng)目的總體印象如下：是邵陽(yáng)最大規(guī)模擁有一流環(huán)境資源的大型高素質(zhì)項(xiàng)目。（六）項(xiàng)目策劃必須思考的問(wèn)題一個(gè)項(xiàng)目的策劃，必須從宏觀、中觀到微觀進(jìn)行全方位的思考。尤其是宏觀思維，更是重中之重。全國(guó)無(wú)數(shù)的專業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，幾乎都沒有做宏觀戰(zhàn)略定位，而僅把視角放在中觀和微觀層面，這就會(huì)大大削弱項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位，是非常致命的。1、宏觀思維（1）開發(fā)該項(xiàng)目，是單純獲利還是走品牌發(fā)展之路。我們認(rèn)為應(yīng)該通過(guò)本項(xiàng)目的開發(fā)，奠定開發(fā)公司的品牌，成為邵陽(yáng)乃至湖南房地產(chǎn)界的強(qiáng)勢(shì)品牌。（2）是單純開發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，還是通過(guò)項(xiàng)目的開發(fā)，同時(shí)構(gòu)建一套規(guī)范系統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，引領(lǐng)行業(yè)潮流。應(yīng)該在開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)，開發(fā)出一套屬于自己的房地產(chǎn)開發(fā)模式，為下一步的企業(yè)擴(kuò)張奠定雄厚基礎(chǔ)。有利于企業(yè)連鎖開發(fā)，快速打造當(dāng)?shù)刂放啤?、中觀布局（1）把項(xiàng)目做成一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？是做成一個(gè)普通的項(xiàng)目，滿足于賺點(diǎn)錢，還是做成全市、全省的名牌項(xiàng)目？（2）如何構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力？一個(gè)項(xiàng)目如果找不到核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，那么項(xiàng)目魅力就會(huì)下降，并且直接影響到項(xiàng)目的利潤(rùn)。本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力如何構(gòu)建？（3）如何提煉與構(gòu)建項(xiàng)目的價(jià)值體系？項(xiàng)目的外層價(jià)值、中層價(jià)值和內(nèi)核價(jià)值如何提煉？（4）如何充分利用好項(xiàng)目周邊及項(xiàng)目本身所具有的優(yōu)勢(shì)資源？只有將項(xiàng)目周邊及項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)資源充分挖掘并利用，項(xiàng)目才能達(dá)到價(jià)值最大化。（5）如何打造項(xiàng)目的品牌？該項(xiàng)目完全可以打造成全市、全省的著名品牌。因?yàn)轫?xiàng)目及項(xiàng)目開發(fā)商具備這些因素和條件3、微觀操作（1）如何構(gòu)建項(xiàng)目主題主題是項(xiàng)目的靈魂和氣質(zhì)，而邵陽(yáng)市基本上都是無(wú)主題項(xiàng)目，即使在湖南全省，也大都是無(wú)主題項(xiàng)目，所推出的樓盤，完全是純物理意義上的產(chǎn)品。而主題是打造項(xiàng)目差異化的最有效手段，有利于形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這方面，邵陽(yáng)、湖南市場(chǎng)是個(gè)機(jī)會(huì)，一旦推出獨(dú)特主題，項(xiàng)目很快會(huì)受到廣泛而持久的關(guān)注。（2）項(xiàng)目如何布局？項(xiàng)目有300多畝的規(guī)模，小區(qū)的布局是否科學(xué)、實(shí)用，關(guān)系到項(xiàng)目的利潤(rùn)與魅力。（3）項(xiàng)目的景觀系統(tǒng)如何構(gòu)建邵陽(yáng)市的樓盤景觀乏善可陳，一些小區(qū)性項(xiàng)目的景觀，無(wú)系統(tǒng)性可言，都是依靠一些發(fā)散性的思路來(lái)構(gòu)建景觀的，景觀之間沒有內(nèi)外在聯(lián)系，因而出現(xiàn)全市景觀大同的局面，邵陽(yáng)的樓盤景觀雷同現(xiàn)象嚴(yán)重，僅是一些花草樹木的簡(jiǎn)單堆砌與拼湊，不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（4）如何進(jìn)行戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與配比邵陽(yáng)的樓盤戶型天下大同，缺少創(chuàng)新性戶型，許多戶型的人性關(guān)懷與科學(xué)性嚴(yán)重欠缺。（5）如何構(gòu)建項(xiàng)目的配套設(shè)施配套設(shè)置得科學(xué)、巧妙與否，關(guān)系到項(xiàng)目的品質(zhì)。特色配套、個(gè)性配套有利于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。本項(xiàng)目應(yīng)該如何構(gòu)建配套，是一項(xiàng)重要課題。（6）如何打造項(xiàng)目的形象工程樓盤外立面風(fēng)格、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)入口是項(xiàng)目的三大形象工程，如何構(gòu)建這三大形象工程，才能提升項(xiàng)目的形象美譽(yù)度？（7）項(xiàng)目營(yíng)銷推廣如何展開營(yíng)銷推廣決定項(xiàng)目的成敗。如何造勢(shì)、如何劃分項(xiàng)目營(yíng)銷周期、如何以最少的投入達(dá)到最佳的宣傳效果？如何把握項(xiàng)目的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)？如何進(jìn)行銷售現(xiàn)場(chǎng)管理等一系列問(wèn)題，都必須有科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃。第二部分 破局三、swot分析及解決策略（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)：（1）正值中央提出“中部崛起”的時(shí)刻，從宏觀政策的制定到執(zhí)行，中部地區(qū)的發(fā)展進(jìn)入改革開放以來(lái)的最佳時(shí)期。（2）邵陽(yáng)城市規(guī)劃與建設(shè)已初見雛形，城市魅力將逐步顯現(xiàn)出來(lái)。（3）邵陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)水平較低。為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了非常難得的市場(chǎng)機(jī)遇。優(yōu)勢(shì)利用：（1）本項(xiàng)目應(yīng)抓緊最有利時(shí)機(jī)，盡快啟動(dòng)，否則將會(huì)錯(cuò)失良機(jī)，并且不排除在不遠(yuǎn)的將來(lái)，將有外地實(shí)力派開發(fā)商進(jìn)駐。（2）通過(guò)開發(fā)思想地產(chǎn)、提升產(chǎn)品精美度，快速搶占邵陽(yáng)市場(chǎng)制高點(diǎn)。2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)（環(huán)境優(yōu)勢(shì)）（1）位于邵陽(yáng)市的熱點(diǎn)居住區(qū)域大祥區(qū)板塊。（2）與較大的半人工湖相擁。（3）面對(duì)大型高低起伏的西苑公園（正在開發(fā)中）。（4）與目前在邵陽(yáng)享有較高聲望的居住小區(qū)華廈田園緊鄰。（5）與區(qū)政府相鄰。優(yōu)勢(shì)利用：（1）趕在該片區(qū)熱度尚未冷卻時(shí)推向市場(chǎng)。（2）在湖景、園景上大做文章，充分利用這些優(yōu)勢(shì)資源，構(gòu)建出在湖南全省具有影響力或者記憶點(diǎn)的獨(dú)特魅力景觀。（3）既有效利用華廈田園，又要巧妙規(guī)避華廈田園的競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)避華廈田園的最好方法，就是在產(chǎn)品本身及項(xiàng)目主題上優(yōu)于它，遠(yuǎn)距離拋離它。3、比較優(yōu)勢(shì)（1）項(xiàng)目為目前邵陽(yáng)市所有開發(fā)的項(xiàng)目中占地面積最大者。（2）項(xiàng)目以香港公司名義投資，具有一定優(yōu)勢(shì)。（3）開發(fā)商聘請(qǐng)來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的廣州專業(yè)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)主持項(xiàng)目的策劃，具有超前意識(shí)，在整合外部資源上，先人一步。（4）在操作上，可以成為邵陽(yáng)市第一個(gè)不具有同質(zhì)化特征的項(xiàng)目，突顯個(gè)性。優(yōu)勢(shì)利用：在推廣上，將這些優(yōu)勢(shì)突出出來(lái)。為項(xiàng)目加分。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)1、地段較偏項(xiàng)目所在地段，目前較偏，基本處于城市邊沿，且公交稀少。2、市政配套較少項(xiàng)目周邊的市政配套很少，給生活帶來(lái)諸多不便。劣勢(shì)化解：在推廣上強(qiáng)調(diào)環(huán)境的寧?kù)o，把寧?kù)o是高品質(zhì)社區(qū)的重要特征之一作為訴求，以此弱化地段與市政配套不完善的弊端。3、品牌劣勢(shì)本項(xiàng)目開發(fā)商屬于在邵陽(yáng)市新注冊(cè)企業(yè)，并且以往未曾開發(fā)過(guò)房地產(chǎn)，缺乏相應(yīng)的過(guò)往業(yè)績(jī)支持其影響力。劣勢(shì)化解：通過(guò)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目其它方面的優(yōu)勢(shì)及開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等，來(lái)為項(xiàng)目加分。同時(shí)可以考慮在營(yíng)銷上，導(dǎo)入一些公益性的手法，塑造開發(fā)商的實(shí)力及信譽(yù)與責(zé)任感。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)1、市場(chǎng)機(jī)會(huì)（1）邵陽(yáng)市的房地產(chǎn)消費(fèi)處于上升期。（2）邵陽(yáng)市缺乏高品質(zhì)、創(chuàng)新性樓盤。（3）城市發(fā)展正在提速，城市化水平在顯著提高。（4）邵陽(yáng)樓盤的營(yíng)銷模式、服務(wù)模式單一。機(jī)會(huì)利用：針對(duì)目標(biāo)客戶群，挖掘出目標(biāo)客戶群的個(gè)性需求，喚醒其沉睡的需求，然后針對(duì)性推廣，這有利于拉大市場(chǎng)需求。在營(yíng)銷上和服務(wù)，本項(xiàng)目可以考慮走一條全新的路子，采用有別于邵陽(yáng)所有樓盤的營(yíng)銷方式、服務(wù)方式，快速出貨，并且讓這些全營(yíng)銷、服務(wù)模式成為邵陽(yáng)房地產(chǎn)學(xué)習(xí)的榜樣，推動(dòng)整個(gè)邵陽(yáng)市的房地產(chǎn)營(yíng)銷與服務(wù)水平邁上一個(gè)新臺(tái)階。2、政策機(jī)會(huì)國(guó)家的宏觀調(diào)控在不斷加大，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年會(huì)繼續(xù)加大調(diào)控力度，但是宏觀調(diào)控在近幾年對(duì)三線城市的影響不會(huì)太大，隨著調(diào)控的深入，三線城市也將受到嚴(yán)重打擊。機(jī)會(huì)利用：盡快啟動(dòng)項(xiàng)目，爭(zhēng)取在二至三年內(nèi)開發(fā)和銷售完成。（四）項(xiàng)目威脅1、市場(chǎng)容量有限項(xiàng)目體量較大，達(dá)到60多萬(wàn)平方米，占了全市60%以上的供應(yīng)量。盡管邵陽(yáng)的消費(fèi)需求在增長(zhǎng)，但邵陽(yáng)市的市場(chǎng)吸納能力不高，消化量有限。威脅化解：通過(guò)策劃和銷售，挖掘新的消費(fèi)需求，創(chuàng)造新的市場(chǎng)空間。通過(guò)分期，將供應(yīng)量分批推出。2、競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇邵陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然整體水平較低，但由于城市在發(fā)展，新盤也在增加，加上消費(fèi)者日益成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度只會(huì)加劇，不可能減弱。3、政策威脅國(guó)家的宏觀調(diào)控在加大，各種新的房地產(chǎn)政策將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，這將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的障礙。威脅化解：本著“與其競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，不如創(chuàng)新市場(chǎng)”的原則，導(dǎo)入差異化策略，拋開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)控，可以在銷售上，通過(guò)策劃來(lái)化解政策性的威脅。（五）價(jià)值梳理1、本項(xiàng)目?jī)r(jià)值是什么本項(xiàng)目的價(jià)值主要表現(xiàn)在補(bǔ)缺、超越和領(lǐng)先三個(gè)方面。補(bǔ)缺：是彌補(bǔ)邵陽(yáng)市乃至湖南省高品質(zhì)小區(qū)的市場(chǎng)空白，打造出邵陽(yáng)、湖南全省獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品，達(dá)到后來(lái)居上的最佳結(jié)果。超越：是規(guī)模超越、環(huán)境超越、主題超越，是同一城市內(nèi)同類項(xiàng)目無(wú)法比擬的。領(lǐng)先：將是項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)文化的領(lǐng)先。如果項(xiàng)目開局良好，并做到持續(xù)改良、創(chuàng)新，那么至少可以在邵陽(yáng)市范圍保持領(lǐng)先地位，甚至完全可以在全省、全國(guó)引領(lǐng)一代潮流，發(fā)揮示范和引導(dǎo)方向的作用，其品牌價(jià)值也將會(huì)不斷攀升或保持較高記錄。2、公眾感知價(jià)值是什么公眾可以感知的價(jià)值，最直接的將是本項(xiàng)目的主題所倡導(dǎo)的一種全新的生活方式，其次將是優(yōu)良的硬性設(shè)計(jì)產(chǎn)品（建筑、園藝景觀、配套服務(wù)等）。是一個(gè)高品質(zhì)、高價(jià)值的創(chuàng)新型小區(qū)項(xiàng)目。3、客戶可獲取的價(jià)值是什么通過(guò)購(gòu)買本樓盤，客戶除了可以滿足基本的居住需求外，還可以獲取高貴的身份、新的生活狀態(tài)、提升生活品位、享受其它樓盤所沒有的或者更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)項(xiàng)目等。更重要的是，可以獲得物業(yè)較高的升值空間所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。4、可雕琢的價(jià)值有哪些（1）項(xiàng)目主題：目前全國(guó)的主題千人一面，雷同現(xiàn)象嚴(yán)重，并且?guī)资陙?lái)沒有新穎的主題出現(xiàn)，一直停留在老主題的重復(fù)使用層面。我們可以通過(guò)創(chuàng)新思維，策劃出一個(gè)全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的全新項(xiàng)目主題，并使其風(fēng)行全國(guó)。（2）利用公園、水域和起伏的地形，突出項(xiàng)目的特色景觀。（3）產(chǎn)品更新：我們將通過(guò)策劃有效規(guī)避產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象，我們可以在這方面下功夫，打造出全新的復(fù)合型創(chuàng)新產(chǎn)品。（4）賦予建筑與園林景觀的思想價(jià)值（5）兼具趣味性、文化性和實(shí)用性的設(shè)施配置。第三部分 造局（調(diào)頻）五、策劃思路形成（一）戰(zhàn)略目標(biāo)創(chuàng)造一個(gè)“全國(guó)第一”：主題創(chuàng)新居全國(guó)第一。創(chuàng)造二個(gè)“湖南第一”：推出在全省獨(dú)一無(wú)二的創(chuàng)新性產(chǎn)品。成為湖南2008年度最具影響力的樓盤。創(chuàng)造三個(gè)“邵陽(yáng)之最”：邵陽(yáng)最具有品牌影響力的項(xiàng)目。邵陽(yáng)價(jià)值最高的樓盤。成為邵陽(yáng)房地產(chǎn)界的領(lǐng)軍企業(yè)。創(chuàng)造一個(gè)“行業(yè)革命”：引發(fā)邵陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)革命（二）戰(zhàn)略思考地塊條件、地緣環(huán)境和市場(chǎng)短缺，這些既已存在的客觀因素決定了本項(xiàng)目可以創(chuàng)造多個(gè)“第一”和“之最”。而從主觀愿望來(lái)說(shuō)，企業(yè)要想持續(xù)、快速且穩(wěn)健發(fā)展，就必須培育品牌，創(chuàng)造影響力，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，盡量多地體現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)價(jià)值。本項(xiàng)目是投資商塑品牌形象，向社會(huì)公眾顯示自己的存在價(jià)值并為公眾所認(rèn)同的一個(gè)至關(guān)重要的平臺(tái)。所以，就主觀因素而言，開發(fā)商必須本著負(fù)責(zé)的態(tài)度來(lái)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目。開發(fā)本項(xiàng)目，不能僅把視野投放在利潤(rùn)上，而應(yīng)該放在品牌的建立與可持續(xù)發(fā)展上。（三）戰(zhàn)略部署1、項(xiàng)目運(yùn)作的戰(zhàn)略思路形成本項(xiàng)目西面，是規(guī)劃中的西苑公園，公園與項(xiàng)目之間的溝壑，是半人工湖。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的研究，我們初步形成以下思路：（1）與政府協(xié)商，將公園拿來(lái)由開發(fā)商策劃、規(guī)劃和建設(shè)。這樣做的好處有：a、可以將本項(xiàng)目與公園完全融為一體，在景觀構(gòu)建、配套設(shè)施設(shè)置方面，可以與公園實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)性，實(shí)現(xiàn)主題的有效銜接，進(jìn)而大幅提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。b、降低項(xiàng)目開發(fā)成本，公園的策劃、規(guī)劃與建設(shè)本身就是一種盈利性項(xiàng)目。（2）先建公園，后建項(xiàng)目。先把公園規(guī)劃建設(shè)好，至少要先把公園緊靠本項(xiàng)目的一部分建設(shè)好，這樣有利于提升項(xiàng)目形象。（3）人工湖先行，一湖兩岸景觀帶先建先行把人工湖建設(shè)好，蓄滿湖水，營(yíng)造良好項(xiàng)目環(huán)境。（4）項(xiàng)目開發(fā)順序先從靠敏州路邊，即項(xiàng)目的北部開發(fā)，然后依次往南部進(jìn)行。（5）先開發(fā)住宅后開發(fā)酒店（6）開發(fā)首期時(shí)，同時(shí)開發(fā)部分特色配套項(xiàng)目，如會(huì)所。既顯示實(shí)力，體現(xiàn)項(xiàng)目形象，又以配套拉動(dòng)人氣。戰(zhàn)略資源整合：將公園與本項(xiàng)目看成是一個(gè)有機(jī)整體，將人工湖看成是本項(xiàng)目的私家湖。在所有的對(duì)外宣傳推廣上，將公園與本項(xiàng)目捆綁成一體，在小區(qū)規(guī)模上，把本項(xiàng)目與公園的面積相加，合為一體。本項(xiàng)目占地面積為300畝，公園面積為700畝，對(duì)外宣傳時(shí)，統(tǒng)一將本項(xiàng)目的占地規(guī)模說(shuō)成是1000畝，公園只是本項(xiàng)目的一個(gè)功能性的環(huán)境配套。這樣做，就最大限度地充分利用了周邊的資源價(jià)值，并且將資源價(jià)值最大化了。2、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避總結(jié)成功與失敗案例，不難得出一個(gè)最基本的結(jié)論：誠(chéng)則成，嬉則廢。從全國(guó)的失敗案例，我們可以看出，幾乎都是因?yàn)檎\(chéng)信問(wèn)題而導(dǎo)致失敗的。“誠(chéng)”：（1）是對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)要“誠(chéng)”。若市場(chǎng)本身沒有需求，或者產(chǎn)品與市場(chǎng)需求不能對(duì)接，全憑主觀臆斷，這就是對(duì)市場(chǎng)的不“誠(chéng)”，如此，項(xiàng)目失敗是必然的結(jié)果。（2）是對(duì)買家要“誠(chéng)”。愚弄買家如同掩耳盜鈴，最終愚弄的還是自己。（3）是對(duì)項(xiàng)目本身要“誠(chéng)”。項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃、銷售及物業(yè)管理有它本身的規(guī)則和規(guī)律，要認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)環(huán)節(jié)。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：（1）充分了解政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境，了解現(xiàn)實(shí)的和潛在的市場(chǎng)需求。（2）以理性思維恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行市場(chǎng)定位。（3）項(xiàng)目個(gè)性要與項(xiàng)目所在地的文化背景、生活水平和地域環(huán)境等相結(jié)合。（4）在項(xiàng)目的銷售與物業(yè)管理上，借強(qiáng)者（知名的專業(yè)機(jī)構(gòu)）之勢(shì)，立自己之威。合作共贏，是當(dāng)今，也是未來(lái)世界不變的主題。（5）履行承諾，做個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商。3、戰(zhàn)略高度把握（1）從主題入手根據(jù)全國(guó)住宅業(yè)的主題貧乏、雷同這一普遍現(xiàn)象，我們決定從主題入手，給該項(xiàng)目策劃一個(gè)在全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的主題，引領(lǐng)全國(guó)住宅業(yè)主題創(chuàng)新熱潮的到來(lái)。（2）從產(chǎn)品入手近些年來(lái)，全國(guó)的住宅產(chǎn)品創(chuàng)新微弱，缺乏具有創(chuàng)新亮點(diǎn)并讓同行紛紛效仿的創(chuàng)新產(chǎn)品，我們決定在產(chǎn)品創(chuàng)新方面大做文章，實(shí)現(xiàn)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。（3）從服務(wù)入手目前中國(guó)房地產(chǎn)的服務(wù)個(gè)性化缺乏，從服務(wù)體系、服務(wù)模式到服務(wù)方式，基本類似，缺乏個(gè)性化的服務(wù)體系與理念。我們決定從服務(wù)上入手，構(gòu)建一種新穎的服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的服務(wù)革命。戰(zhàn)略高度的把握，關(guān)鍵是要為項(xiàng)目找到一個(gè)有別于其它項(xiàng)目并且一定高于其它項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位。這一點(diǎn)至關(guān)重要。只要項(xiàng)目有了戰(zhàn)略高度，就贏取了市場(chǎng)，高度決定影響力。我們拿什么去贏？用什么去影響別人？如何讓別人仰視我們？如何一出場(chǎng)就給人高貴不凡的印象？答案很簡(jiǎn)單：戰(zhàn)略高度。只有戰(zhàn)略高度，才能實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)。那么，本項(xiàng)目的戰(zhàn)略高度是什么？在哪里？通過(guò)前面對(duì)項(xiàng)目及邵陽(yáng)城市的分析研究，本項(xiàng)目處于城市邊沿，但卻既享城市繁華又擁鄉(xiāng)野安寧。本項(xiàng)目位于大祥區(qū)，屬于城南板塊。是目前邵陽(yáng)市最好的熱點(diǎn)居住區(qū)。邵陽(yáng)市劃分為四大組團(tuán)：大祥組團(tuán)、雙清組團(tuán)、北塔組團(tuán)、東部工業(yè)組團(tuán)。大祥組團(tuán)以重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、科教為主，提升商貿(mào)、科教功能；雙清組團(tuán)以發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)為主，體現(xiàn)中心城市的樞紐功能；北塔組團(tuán)以發(fā)展集辦公商務(wù)中心、文化、體育休閑中心、會(huì)展、高尚住宅區(qū)等為一體的綜合辦公商務(wù)區(qū)為主；東部工業(yè)組團(tuán)以配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)為主。由上可知，雙清區(qū)是邵陽(yáng)的城市中心區(qū)，也是邵陽(yáng)的行政和商業(yè)中心。大祥區(qū)由于近幾年，政府集中供地，使得大祥區(qū)成了房地產(chǎn)的中心區(qū)，成為邵陽(yáng)新型的居住中心。但這種情況，可能很快就會(huì)隨著政府行為而轉(zhuǎn)移。鑒于以上思考，我們這樣來(lái)確定本項(xiàng)目的戰(zhàn)略高度：將大祥區(qū)看成為邵陽(yáng)市的城市副中心。（邵陽(yáng)有沒有城市副中心？有，人們?cè)谛睦锟赡芤呀?jīng)有自己的定位，但是卻沒有正式提出過(guò)，這里我們正式提出，很快就會(huì)在全市傳播開來(lái)，并為市民所完全接受。）將項(xiàng)目所在地看成邵陽(yáng)第一人居中心。邵陽(yáng)的居住中心在哪？在大祥；大祥居住中心的核心在哪？在西苑公園恒泰西苑。即：恒泰西苑是邵陽(yáng)人居中心的中央居住區(qū)（cld）。如此，則項(xiàng)目的戰(zhàn)略地位，就自然而然成為邵陽(yáng)的居住制高點(diǎn)，在邵陽(yáng)沒有可比性，當(dāng)之無(wú)愧地成了邵陽(yáng)居住第一盤。有了戰(zhàn)略高度，還必須要進(jìn)行炒作，把這一高度傳播出去，讓其在邵陽(yáng)深入人心。我們可以自己造勢(shì)，通過(guò)自己為自己鼓掌，贏來(lái)全市的掌聲?？梢栽诓邉澓屯茝V上將“城市副中心”“居住中心的核心生活區(qū)”進(jìn)行全覆蓋性炒作。5、領(lǐng)先地位確立要點(diǎn)（1）建筑30年不落伍邵陽(yáng)的城市建設(shè)尚未真正拉開序幕，但隨著城市化浪潮的到來(lái)，必然會(huì)出現(xiàn)大搞拆遷，大興土木的城市建設(shè)熱潮，因而項(xiàng)目的建筑形態(tài)應(yīng)該自成一體，在未來(lái)1030年不落后。（2）只做第一，不做第二邵陽(yáng)雖然是個(gè)地級(jí)城市，但是在邵陽(yáng)市，包括本項(xiàng)目，已經(jīng)立項(xiàng)開發(fā)，和將來(lái)新批項(xiàng)目，為數(shù)不少，并且預(yù)測(cè)將來(lái)會(huì)有外地實(shí)力派開發(fā)商進(jìn)駐。因而本項(xiàng)目如果要立于競(jìng)爭(zhēng)的不敗之地，只能做老大，要遠(yuǎn)距離拋離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，否則就會(huì)陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)之中。因?yàn)樯鐣?huì)、世界，只記住第一，關(guān)注第一。（3）引領(lǐng)一種潮流的到來(lái)要讓項(xiàng)目的開發(fā)取得快速成功，并且就此踏上開發(fā)公司品牌之路的宏偉目標(biāo)，那么本項(xiàng)目的開發(fā)就必須要在某一方面形成高屋建瓴的地位，在以下三個(gè)方面的至少一個(gè)方面在全國(guó)或者全省或者全市引領(lǐng)一種潮流的興起，那么我們就成了領(lǐng)唱者、游戲規(guī)劃的制訂者、潮流的創(chuàng)建者。六、項(xiàng)目主題建立（一）樓盤主題使用情況調(diào)查邵陽(yáng)市在售樓盤主題一覽表樓盤名稱地理位置樓盤主題福星御景苑邵陽(yáng)市汽車東站對(duì)面邵陽(yáng)首席純歐式英倫風(fēng)情社區(qū)寶慶星都邵陽(yáng)市西湖路（南門口湘里人家對(duì)面）引入了大型超市佳惠超市青城國(guó)際邵陽(yáng)市大安路與敏洲路交匯處首席國(guó)際花園社區(qū)和盛中央公園邵陽(yáng)市敏州東路泛生態(tài)國(guó)際樣板生活城狀元府邸邵陽(yáng)市資江北路與資興路交匯處資江風(fēng)光帶金豪華府邵陽(yáng)市大安路與敏州路交匯處湘西南首席樓王，新城市中心視點(diǎn)城市花園邵陽(yáng)市火車南站斜對(duì)面涵養(yǎng)優(yōu)越生活海洋明珠邵陽(yáng)市雙清區(qū)雙坡南路中段名門尊邸，號(hào)稱邵陽(yáng)地區(qū)最好的樓盤香儒雅庭大安路與寶慶路匯外東南角城市中的花園雅境水映名城資江北路上流品質(zhì) 人文世家綠景苑火車站前開發(fā)區(qū)21號(hào)地（西湖路與雙園路交叉口）綠色回歸自然，健康享受未來(lái)盛世家園邵陽(yáng)大道與雙擁路交匯處（魏源廣場(chǎng)東側(cè)200米）盛世生活，盛世風(fēng)情路橋花苑邵陽(yáng)市火車站南站站前開發(fā)區(qū)37號(hào)地有家有園，邵陽(yáng)市的標(biāo)志性建筑翰林苑邵陽(yáng)市戴家坪路城市公園，文脈尊邸匯福酈城邵陽(yáng)市敏州西路大祥區(qū)府旁邵陽(yáng)楷模級(jí)品質(zhì)社區(qū)東方明珠李子園路(城南公園旁)公園里領(lǐng)秀生活華夏田園邵陽(yáng)市敏州西路和諧社會(huì)，和諧家園（二）市場(chǎng)研究通過(guò)以上調(diào)查，經(jīng)過(guò)分析研究，我們歸結(jié)如下：1、主題普遍流于空洞縱觀邵陽(yáng)現(xiàn)有在售樓盤，基本是無(wú)主題樓盤，滑稽的是，許多樓盤把市場(chǎng)定位看成是主題。邵陽(yáng)樓盤的所謂主題大都比較空洞、虛幻，青城國(guó)際的“首席國(guó)際花園社區(qū)”、 和盛中央公園的“泛生態(tài)國(guó)際樣板生活城”等均停留在平面水平線上。什么是“首席國(guó)際花園社區(qū)”？什么是“泛生態(tài)國(guó)際樣板生活城”？策劃沒有給出明晰的回答，買家更是如一頭霧水，有如用手抓水，想像中似乎可以抓住，實(shí)際上用手去抓時(shí)，卻一手空空，什么也抓不著。主題欠豐滿、無(wú)立體感、不充實(shí)是邵陽(yáng)樓盤的通病。2、表現(xiàn)無(wú)力，挖掘不深有些樓盤有主題，但是卻沒有挖掘出主題的深層含義，也沒有找到表現(xiàn)主題的最佳手法與方式，導(dǎo)致主題僅僅成為一句“假大空”式的口號(hào)。如中央公園的“泛生態(tài)國(guó)際樣板生活城”，沒有在呼應(yīng)上做好文章，沒有演繹出“泛生態(tài)”“國(guó)際樣板生活”的深層含義，更沒有通過(guò)有效手段將這些理念生動(dòng)形象地表現(xiàn)出來(lái)。嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)，算不是主題，只是訴求了一種生態(tài)環(huán)境。所謂的“泛生態(tài)國(guó)際樣板生活城”，只是一句口號(hào)而已。3、主題意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)主題缺乏認(rèn)識(shí)許多開發(fā)商，還沒有意識(shí)到主題的重要性，把主題視為可有可無(wú)的東西，更有甚者，將主題與廣告詞混淆，認(rèn)為主題就是做廣告用的，沒有什么實(shí)質(zhì)性的價(jià)值。正是在這種思想觀念的主導(dǎo)下，才出現(xiàn)了邵陽(yáng)樓盤無(wú)主題和主題不明朗的不良現(xiàn)象。4、主題流于平淡邵陽(yáng)樓盤主題，幾乎沒有特色與個(gè)性可言，所有的主題都十分平淡，且有些主題根本就算不上主題，而是樓盤的定位或者說(shuō)是樓盤所必須具備的基本條件，比如健康就是房地產(chǎn)開發(fā)所必須做到的，也是國(guó)家的統(tǒng)一要求，這類主題，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不算主題，而是樓盤所應(yīng)有的一種開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)或者說(shuō)是基本功能。像上面提到的樓盤中，諸如涵養(yǎng)優(yōu)越生活、歐式英倫社區(qū)、健康生活、盛世風(fēng)情等，如果要說(shuō)是主題，那也是很普通的主題，缺乏創(chuàng)新。主題如果失去了新意，也就沒有了價(jià)值，所以在主題策劃上，要做到新、奇、特。否則就將項(xiàng)目人為地降格到與其它樓盤同等地位上去了。通過(guò)調(diào)查分析，邵陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)與策劃無(wú)主題的現(xiàn)實(shí)，正好給我們提供了發(fā)揮的機(jī)會(huì)，我們策劃出一個(gè)好的主題，并且系統(tǒng)地對(duì)主題進(jìn)行有效表現(xiàn)與包裝，將會(huì)深入人心，以此打造出樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)橐粋€(gè)好的主題，是樓盤價(jià)值的軸心，是日久彌新的賣點(diǎn)，是核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建的主要原件。因而，本項(xiàng)目的策劃，必須建立在主題策劃的基礎(chǔ)之上，讓主題演化為價(jià)值流，同時(shí)也為恒泰奠定連鎖發(fā)展的基礎(chǔ)與原動(dòng)力。（三）項(xiàng)目綜合分析本項(xiàng)目位于大祥區(qū)區(qū)敏州路邊，與西苑公園為鄰。項(xiàng)目地塊所處區(qū)域，有著濃厚的居住氛圍，換句話說(shuō)，外部環(huán)境良好。不足之處是項(xiàng)目地理位置邊沿性突出。邵陽(yáng)市區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，在現(xiàn)階段不算激烈，但是等到本項(xiàng)目開售時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇，并且，競(jìng)爭(zhēng)手法與開發(fā)模式也在高速成長(zhǎng)，因而項(xiàng)目的策劃不可掉以輕心。在主題策劃方面，主要突出以下內(nèi)容：1、與項(xiàng)目定位吻合；2、充分涵蓋項(xiàng)目有湖有公園的天然優(yōu)勢(shì)；3、擊中消費(fèi)者需求中心；4、提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值與品位；5、形成記憶中心；6、突顯樓盤個(gè)性；7、新穎獨(dú)特，富有創(chuàng)意。（四）消費(fèi)共性與個(gè)性分析1、消費(fèi)共性挖掘所謂消費(fèi)共性，就是消費(fèi)者的共同特性，即購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)所表現(xiàn)出來(lái)的共同特點(diǎn)。根據(jù)我們長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)策劃、銷售和對(duì)購(gòu)房者的充分了解及對(duì)邵陽(yáng)本地購(gòu)房者的調(diào)查，購(gòu)房者的共同特征如下：（1）價(jià)廉物美：希望所購(gòu)的房子，價(jià)格低廉而質(zhì)量又好。（2）物超所值：希望所購(gòu)買的房子，超過(guò)所支付的價(jià)格。（3）環(huán)境優(yōu)美：希望所居住的住宅小區(qū)是一個(gè)環(huán)境清新、景色怡人的場(chǎng)所。（4）前景升值：希望所購(gòu)買的住房，未來(lái)能夠升值。（5）安全方便：希望所購(gòu)買的住房，生活在那里十分安全，且進(jìn)出、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)方便。（6）朝向要坐北朝南：希望所居住的房子，坐北朝南，這主要是受傳統(tǒng)文化的影響。2、消費(fèi)個(gè)性挖掘（1）新穎獨(dú)特的主題：現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入主題時(shí)代，沒有主題就如同人沒有靈魂一樣可怕，主題能弱化樓盤的同質(zhì)化現(xiàn)象，突出個(gè)性色彩。每個(gè)人都希望自己出類拔萃，而要出類拔萃，在主題（理念）上做文章是行之有效的方法之一，并且新穎的主題，容易形成記憶、加劇買家的消費(fèi)沖動(dòng)。（2）、身份地位的象征：置業(yè)者在購(gòu)房時(shí)，往往以個(gè)人的喜歡為選擇參照，比如文化人士，追求有品位有格調(diào)有內(nèi)涵的居住場(chǎng)所，講究生活方式的雅致；富裕人士希望住在豪華住宅區(qū)內(nèi)，以顯示自己的地位和富有，將自己與一般人士拉開距離。人的個(gè)性不同，對(duì)住房的要求就不同，這就要求樓盤要滿足消費(fèi)群體的個(gè)性化追求。（3）提高生活質(zhì)量邵陽(yáng)市民的現(xiàn)有居住條件普遍較差，許多人屬于二次置業(yè)，二次置業(yè)的主要目的是改善居住條件、提高生活質(zhì)量。本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，應(yīng)該是針對(duì)這部分人士。（4）將個(gè)性追求與改善條件同步進(jìn)行就像中國(guó)用二十多年的時(shí)間走完西方國(guó)家上百年甚至幾百年的發(fā)展歷程一樣，邵陽(yáng)許多人士，也是想利用第二次置業(yè)機(jī)會(huì)，既改善生活條件，又趕上時(shí)代潮流，并且在購(gòu)房上彰顯個(gè)性色彩，通常情況下，住房的追求是“普通居住舒適居住享受居住個(gè)性居住”式的演變，而邵陽(yáng)人民購(gòu)房就刪除了“舒適”的中間環(huán)節(jié)，完成由“居住”直接進(jìn)化為“享受”的過(guò)程，有的甚至直接躍升到“個(gè)性居住”的時(shí)尚終極目標(biāo)。（5）追求品位與時(shí)尚品位與時(shí)尚就是主題的代名詞，沒有獨(dú)特、新穎的主題，時(shí)尚與品位也就沒有了色彩。據(jù)了解，許多邵陽(yáng)購(gòu)房者，都想住進(jìn)有個(gè)性、有理念的高素質(zhì)樓盤里，完成住房的飛躍變遷。（6）獨(dú)特的優(yōu)美環(huán)境每個(gè)購(gòu)房者都希望住進(jìn)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的地方，但是什么樣的環(huán)境才算優(yōu)美呢？人們已經(jīng)看慣了山、水、樹、草、花卉。如果只是一些沒有靈魂的山、水、樹、草、花卉，很快人們就會(huì)厭倦。但是人們更希望能把普通的山、水、樹、草、花卉做得別致一些、生動(dòng)一些、形象一些、有內(nèi)涵一些。因?yàn)槿耸亲钊菀资墉h(huán)境影響的，環(huán)境優(yōu)雅，人的心情就會(huì)愉快。有時(shí)，即使價(jià)格高點(diǎn)，如果環(huán)境營(yíng)造得好，購(gòu)房者也愿意支付高價(jià)格，以此來(lái)?yè)Q起優(yōu)美的環(huán)境、愉悅的心情、美好的生活。（7）休閑生活現(xiàn)代一些有品位、講情調(diào)、懂生活、追求享受的人士，將休閑與生活緊密地結(jié)合起來(lái)了，希望能生活在一個(gè)充滿休閑色彩的社區(qū)里，能像休閑一樣悠然生活，慢節(jié)奏、漫生活已經(jīng)成為一個(gè)時(shí)代的生活強(qiáng)音。（8）表達(dá)親情人們希望生活在一個(gè)充滿親情的圈子里，希望所購(gòu)買的房子，能有親情的流露與交流空間。因此，在設(shè)計(jì)主題時(shí)，既要充分照顧消費(fèi)者共性需求，也要照顧到個(gè)性需求，這樣才能提升樓盤價(jià)值。（五）主題提煉前面我們做了大量的分析，在操盤方面總結(jié)出如下結(jié)論：1、主題策劃很重要，是兌現(xiàn)樓盤價(jià)值的砝碼。2、主題對(duì)邵陽(yáng)人來(lái)說(shuō)，既新奇又陌生。新奇，是因?yàn)橹黝}能給樓盤、給居住小區(qū)、給生活方式與內(nèi)涵帶來(lái)新的東西，能豐滿樓盤的靈魂；陌生，是因?yàn)樯坳?yáng)還沒有真正意義上的主題樓盤，現(xiàn)有的在售樓盤，只不過(guò)是打了個(gè)主題的幌子而已，沒有真正在主題上做深、做精、做細(xì)、做大、做廣、做好。主題策劃一定要新，而且必須是邵陽(yáng)所欠缺的，這樣才能達(dá)到“一石激起千層浪”的效果。3、環(huán)境要精致優(yōu)美。4、體現(xiàn)人文關(guān)懷5、彰顯個(gè)性色彩6、產(chǎn)品質(zhì)量好7、服務(wù)好8、安全系數(shù)高9、價(jià)格要合理10、生活要方便在主題提煉上，要從以上10個(gè)方面入手，我們回頭再來(lái)看看邵陽(yáng)房地產(chǎn)界的現(xiàn)有主題，大體有如下幾大類：1、健康主題2、園林主題3、山水主題4、商務(wù)主題5、文化娛樂(lè)主題6、歐陸風(fēng)情這些所謂的主題，其實(shí)都算不上真正的主題，或者說(shuō)主題的策劃組合與表現(xiàn)不到位而大大削弱了主題的影響力。本項(xiàng)目在提煉主題時(shí)，至少必須做到避免與上面的主題雷同，或者如果繼續(xù)沿用以上主題的其中一種，也必須豐富其主題的內(nèi)涵、擴(kuò)大主題的外延，在主題的表現(xiàn)手法上要推陳出新，讓人一看就比一般意義上的同類主題高出許多。（六）發(fā)現(xiàn)空白點(diǎn)根據(jù)對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)以及湖南的樓盤主題的一些觀察，我們發(fā)現(xiàn)，樓盤主題基本出現(xiàn)兩大傾向：1、按環(huán)境劃分a、健康主題b、生態(tài)主題c、景觀（山景、園景、湖景）主題2、按配套設(shè)施劃分a、教育主題b、運(yùn)動(dòng)（高爾夫）主題3、以項(xiàng)目理念劃分a、文化主題b、音樂(lè)主題c、旅游（觀光）主題4、以建筑形態(tài)劃分a、歐陸風(fēng)情主題b、德版生活主題c、美加主題d、江南主題e、嶺南主題5、按產(chǎn)品形態(tài)劃分a、soho主題b、e空間根據(jù)以上主題形態(tài)，我們發(fā)現(xiàn)，富有特色又為公眾所喜愛的新穎主題十分匱乏，這也是導(dǎo)致中國(guó)樓盤“看上去五花八門，實(shí)際上大同小異”的主要原因之一，房地產(chǎn)業(yè)的主題策劃還處于初級(jí)階段，主題創(chuàng)新在中國(guó)房地產(chǎn)界還是個(gè)薄弱環(huán)境，并且特色性主題是個(gè)空白點(diǎn)，這一點(diǎn)正好給我們創(chuàng)造了發(fā)揮的機(jī)會(huì)，因而我們的著眼點(diǎn)就放在特色主題的策劃上，以此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化錯(cuò)位發(fā)展，達(dá)到鶴立雞群、一鳴驚人的理想效果。近年來(lái)一種新潮生活狀態(tài)正在彌漫開來(lái)，并且逐漸為國(guó)民所接受與張揚(yáng)。這種生活狀態(tài)就是興于意大利的“慢”生活狀態(tài)，所謂“慢”生活狀態(tài)，就是放慢生活的節(jié)拍，讓生活像電影里的慢鏡頭一樣以舒緩的方式有節(jié)奏地慢慢舒展開來(lái)，找回慵懶之美、找回閑散恬適之魅，讓生活充滿情趣，讓生活不再緊張和勞碌，真正上升到享受的高度上來(lái)。房地產(chǎn)開發(fā)可以通過(guò)確立一種主題思想，再以建筑布局、建筑小品、園林景觀、導(dǎo)視系統(tǒng)等作為工具，渲染、張揚(yáng)出一種類似于“慢”的生活狀態(tài)，讓人置身其中，便被這種慢節(jié)奏的生活氣息與氛圍所籠罩、所浸潤(rùn)，進(jìn)而或身不由己或有意無(wú)意間成為這種生活狀態(tài)的實(shí)踐者、倡導(dǎo)者，然后像漣漪一樣擴(kuò)散開來(lái)，影響、吸引更多的人加入，最終成為一種常態(tài)的生活狀態(tài)。一個(gè)真正成功的項(xiàng)目，應(yīng)該成為這樣的生活狀態(tài)的開發(fā)者、倡導(dǎo)者，即開發(fā)生活狀態(tài)之源，并形成流域，蔓延開來(lái)、流傳開來(lái)?？梢灶A(yù)計(jì)，在10年內(nèi)，“慢生活狀態(tài)”將會(huì)在中國(guó)成為一種主流生活時(shí)尚，今后人們的口頭禪將會(huì)是“慢點(diǎn)來(lái)”“悠著點(diǎn)”之類的詞匯。一個(gè)住宅小區(qū)，就是一個(gè)生活群體，一個(gè)生活群體就是一種生活狀態(tài)的張揚(yáng)，只不過(guò)目前由于房地產(chǎn)開發(fā)與策劃尚未走到一個(gè)合適的高度，這種群體所共同的生活狀態(tài)被忽略、被掩蓋，但他卻客觀存在著?，F(xiàn)在這種群體里所形成的一種無(wú)形的生活狀態(tài)就已經(jīng)被顯露出來(lái)，并且房地產(chǎn)開發(fā)可以有目標(biāo)地開發(fā)出這樣一種生活狀態(tài)，一旦推出，就會(huì)迅速被張揚(yáng)、被復(fù)制，進(jìn)而成為一種常態(tài)。在這方面，目前還是個(gè)空白，中國(guó)尚沒有真正意義上的以度假、休閑為切入點(diǎn)，倡導(dǎo)一種慢生活境界的居住小區(qū)。（七）主題確立根據(jù)購(gòu)房者的共性需求、個(gè)性需求分析與邵陽(yáng)現(xiàn)有的主題來(lái)看，我們將環(huán)境、個(gè)性、共性、格調(diào)、品位、文化、公園、湖等綜合加工、反復(fù)推敲，最后理出了“休閑、慢生活、度假、親情”這樣一些詞匯，最后確立了給本項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)前所未有的全新主題：“度假式親情社區(qū)”（八）主題確立理由為什么要策劃“度假式親情社區(qū)”這個(gè)主題呢？1、度假已經(jīng)成了市民生活的不可分割的一部分。尤其是那些高素質(zhì)、高財(cái)富、高品位的人士更熱衷于度假，以此調(diào)節(jié)緊張的工作與生活。2、親情是家庭不變的主題，是人類最寶貴的情感?，F(xiàn)代家庭，由于家庭主人整天忙于工作，奔走于生意場(chǎng)所，親情往往于無(wú)意間給冷淡了。人們都在呼喚著親情。人需要親情的滋潤(rùn)與呵護(hù)。3、交流是人與人、群體與群體之間情感的聯(lián)系紐帶?，F(xiàn)代社會(huì)，無(wú)數(shù)的人不知道與自家對(duì)面而居的人是誰(shuí)？所謂的睦鄰，成了人們生活中一種可望而不可及的奢望，鄰居全成了陌生人，彼此互不相識(shí)。但是，人的本質(zhì)是渴望交流與溝通的，每個(gè)人都希望生活在一片祥和、友好、互相關(guān)照的氛圍里。然而，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)，幾乎都沒有考慮到人與人之間、親情之間的交流，沒有給購(gòu)房者提供這樣一個(gè)交流的平臺(tái)，一個(gè)讓親情瘋長(zhǎng)的樂(lè)園。4、度假式親情社區(qū)不僅在邵陽(yáng)市沒有人使用過(guò)，而且在全省、全國(guó)也是首創(chuàng)。一旦推出，勢(shì)必引起廣泛關(guān)注。因?yàn)槿祟惪倫坳P(guān)注新生事物。5、最大限度提升環(huán)境價(jià)值，體現(xiàn)人性關(guān)懷。在小區(qū)里通過(guò)巧妙的策劃與規(guī)劃，導(dǎo)入度假、親情，利用公園、人工湖和起伏的自然山體，同時(shí)從建筑結(jié)構(gòu)入手，構(gòu)建出一個(gè)有利于親情交流、友情交流、鄰里交流的平臺(tái)，可以起到極佳的環(huán)境烘托與美化作用。更為難能可貴的，是真正以人為本，體現(xiàn)人性關(guān)懷。6、將度假、休閑與生活進(jìn)行無(wú)縫連接。度假、休閑是一種生活常態(tài)，但卻很難將度假、休閑完全引入到現(xiàn)實(shí)生活中來(lái)，而本項(xiàng)目有公園、有湖泊，有山體，這些都是度假、休閑的載體，所以通過(guò)策劃，巧妙地因勢(shì)利導(dǎo)，將度假、休閑與生活完全融為一體。7、該主題容易制造新聞?dòng)绊懥?。因?yàn)椤岸燃偈接H情”主題，是每個(gè)人，尤其是高素質(zhì)、高財(cái)富、高地位人士的共同追求。充分挖掘并滿足了人性的深層需求。對(duì)于邵陽(yáng)這個(gè)小城市來(lái)說(shuō)，一旦推出，將會(huì)制造出一輪新聞轟動(dòng)效應(yīng)，屆時(shí)新聞?dòng)浾邔?huì)主動(dòng)爭(zhēng)相報(bào)道。8、快速成名，打造全新品牌。對(duì)于這么一個(gè)全新的聞所未聞的度假式親情社區(qū)主題，是人們喜聞樂(lè)見的，很容易做到家喻戶曉，操作成功，很容易在一夜之間成名，開發(fā)商也由此奠定了房地產(chǎn)開發(fā)的著名品牌，并且可以在不同的城市連鎖開發(fā)相同主題的社區(qū)。9、首創(chuàng)湖南復(fù)合地產(chǎn)模式。策劃出度假式親情社區(qū)主題，有效將度假、休閑嫁接到日常生活中來(lái)，在湖南全省首倡真正的復(fù)合地產(chǎn)模式，在對(duì)外宣傳上打出復(fù)合地產(chǎn)的旗號(hào)，將開創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)的新模式，引領(lǐng)邵陽(yáng)房地產(chǎn)潮流。（九）主題詮釋度假：主要是將項(xiàng)目面前的西苑公園充分發(fā)揮其資源極致，巧妙利用這一資源優(yōu)勢(shì)，將其打造成度假的載體。詮釋為：像度假一樣生活以度假的名義生活回家就是度假的開始親情：通過(guò)小區(qū)規(guī)劃布局、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、戶型空間設(shè)計(jì)等，營(yíng)造出多層次的豐富親情交流空間，為住戶提供可供交流的平臺(tái)與介質(zhì)。通過(guò)項(xiàng)目開發(fā)，倡導(dǎo)一種全新的“度假式親情生活”：在這里，住戶在這里不再有任何的擔(dān)憂、不再有任何的煩擾；在這里，可以拋開一切，融入生活、融入大自然、融入湖水；在這里，可以慵懶、恬適地生活；在這里，不再有隔膜、鄰里之間互幫互助、歡聲笑語(yǔ)；在這里，鄰里之間，可以拉家常，可以互相串門七、項(xiàng)目定