年昆山市房地產(chǎn)市場總結報告.ppt

2010年昆山房地產(chǎn)市場總結及2011年市場趨勢研判,2011年1月,報告目錄,從宏觀角度看中國房地產(chǎn) 世界趨勢 宏觀政策 經(jīng)濟指標 民生經(jīng)濟 從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn) 昆山市2010年市場總結,從世界趨勢看中國房地產(chǎn),從世界趨勢看中國房地產(chǎn),1.美國量化寬松的貨幣政策 美聯(lián)儲采取量化寬松的貨幣政策為市場注入了大量的現(xiàn)金支持，尤其是受到金融危機影響的銀行業(yè)，這一政策的執(zhí)行將針對以美元為主要債權貨幣的持有國造成匯率的影響，美元持續(xù)貶值，大量熱錢的沖擊造成通脹壓力，同時市場的流動性過剩也對于金融經(jīng)濟運行產(chǎn)生不良影響。而房地產(chǎn)業(yè)將成為熱錢和流動性的最佳出口。,從世界趨勢看中國房地產(chǎn),2.自然災害導致整個經(jīng)濟鏈的通貨膨脹 近期一系列的自然災害造成了能源產(chǎn)地的產(chǎn)量下降，如澳大利亞的鐵礦石產(chǎn)量因為暴雨的沖擊而大大下滑，作為澳洲鐵礦石的最大進口國，中國的鐵礦石進口受到影響后將傳導至鋼鐵行業(yè)，進而形成原材料成本的上升，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，直接推動價格的不斷走高。 2010年的中國自然災害也產(chǎn)生了巨大的影響，旱災和近期的冰凍都將造成農作物減產(chǎn)，生活成本也由此提升。,從世界趨勢看中國房地產(chǎn),3.世界能源稀缺性導致的能源價格上漲 以石油、煤炭等材料為主要生產(chǎn)需求的時代并沒有改變，國際原油的價格近期已經(jīng)沖擊100美元/桶，國際能源中心預測至2020年石油的價格至少將漲至200美元/桶，而最新的預測指出： 石油資源將在2050年開采枯竭； 天然氣資源將僅能使用60年時間； 煤炭的儲量僅夠維持169年的開發(fā)。 中國近期的稀土出口政策調整也讓能源的戰(zhàn)爭愈演愈烈。,從世界趨勢看中國房地產(chǎn),4.歐盟及美國下半年的景氣指數(shù)復蘇的影響 2008年金融危機以來，各國紛紛采取刺激經(jīng)濟和政策以期盡快從陷入經(jīng)濟泥沼的困局中走出來。隨著亞洲的經(jīng)濟動力帶動，歐盟和美國的經(jīng)濟逐漸出現(xiàn)好轉，對于原材料的需求也逐步增加。 一方面，歐美企業(yè)從經(jīng)濟復蘇中獲取了經(jīng)濟利潤，為投資房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造可能，另一方面也對于原材料的需求擴大，影響供需的平衡，建筑的生產(chǎn)材料的價格也將隨之穩(wěn)步上漲。,從宏觀政策看中國房地產(chǎn),從宏觀政策看中國房地產(chǎn),2010年中國宏觀政策的調控基調 限房 限貸 限外 加息 房產(chǎn)稅 限購,從宏觀政策看中國房地產(chǎn),2010年月10日：國十一條的發(fā)布 國務院辦公廳正式發(fā)布關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（簡稱“國十一條”）。這是近一個月來，中央第五次推出針對房地產(chǎn)市場的調控政策。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。 2010年3月30日：財政部下發(fā)文件對首次購買普通住房契稅優(yōu)惠政策問題 問題再次明確：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。這意味著，聯(lián)名購買90平方米及以下普通住房中的任何一位購買者只要已有購房記錄，便不可以再享受首套優(yōu)惠。 2010年4月12日：五大行收緊二套房貸款利率 工行利率優(yōu)惠最低由7折提至8.5折；農行、建行取消了二套房貸款的利率優(yōu)惠；中行則執(zhí)行1.1倍基準利率，交行正醞釀新政。 2010年4月17日：新國十條的發(fā)布，沖擊房地產(chǎn)市場！ 對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)。,從宏觀政策看中國房地產(chǎn),2010年6月4日：對商業(yè)性個人住房貸款新規(guī)范 住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。 2010年10月20日：中國央行三年來首次加息 金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調整。 2010年11月3日：住房公積金貸款調整 經(jīng)國務院同意，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知。住房公積金購買首套房建筑面積90平以上，首付不得低于30%；二套房公積金貸款首付不得低于50%。 2010年11月10日：針對境外限購令 住建部與國家外匯局印發(fā)關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房的通知規(guī)定，境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，而境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。 2010年12月26日：中國央行三年來二次加息 中國人民銀行決定，自2010年12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。,昆山市場受政策影響情況分析,加息:應對通脹的壓力 央行加息，反映了CPI和GDP都超預期，GDP增長9.6% ，CPI同比上漲3.6%, 創(chuàng)“23月來新高”。 另一方面，負利率高達1%，有加息需要，更顯示了管理層對經(jīng)濟運行的樂觀判斷和回升信心。 對樓市的影響 貸款壓力增大：對于二套房貸，同樣的150萬元20年期等額還款的，月供提高200元。累計增加了4.6892萬元 。 對外資的影響 “在人民幣不斷升值的行情下，境外資金涌入，尤其是樓市，不僅可獲得匯率差，還可獲得房價上漲的收益，更能獲得貨幣加息帶來的好處，這對外資來講，是三重利好。 對股市的影響 突然加息超出預期，因此可能會在短期內對市場形成沖擊，A股應會走出先抑后揚行情。（美股：跌逾1%、原油期貨價格瞬間暴挫1.43% 、黃金：一度跌超1%） 對基金的影響 長期來看，加息對貨幣市場基金是利好，貨幣升值的預期將使收益率將水漲船高。 對儲蓄的影響 由于目前通脹水平高達3.5%，而且存在繼續(xù)上行的壓力，目前負利率水平已經(jīng)高達1個百分點，還存在進一步擴大的可能。業(yè)內普遍估計，明年下半年，通脹可能超過4%，這意味著目前將錢存在銀行，到明年這個時候取出來時，資金的實際購買力將縮水1.5%左右，將錢存在銀行，仍然不劃算。,新國八條出臺 二套房首付提高 上海重慶房產(chǎn)稅開征,對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。 第二套房首付從50%-60%，10%的上調對于真正需求二套房的消費者打擊力度并不是很有力。相反會把消費者從一線城市趕到二、三線城市，提高二三線城市的房價。 購房后5年內轉手交易征收全額營業(yè)稅的政策會對賣房人造成極大的沖擊，假設能夠嚴格實行，那么現(xiàn)在投資房子的人很多都會盡快出手的。 2011年1月28日起，上海、重慶將開征房產(chǎn)稅。上海居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%。重慶主城九區(qū)內存量增量獨棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%到1.2%。 房產(chǎn)稅作為一種與房地產(chǎn)市場關系密切的稅種，從短期來看，能對高漲的房地產(chǎn)價格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地產(chǎn)價格的主要因素在于供求關系和后市預期，遏制高房價不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”。 樓市調控仍需繼續(xù)打“組合拳”，房產(chǎn)稅對房價的影響取決于最終稅率。但從目前來看，上海和重慶出臺的方案并不是十分嚴格，因此在需求沒有大幅減少的情況下，目前出臺的房產(chǎn)稅對房價影響幅度很有限。,上海重慶房產(chǎn)稅征收細則比較,經(jīng)比較可以看出無論上海重慶，稅率都較溫和，也都體現(xiàn)了差別稅率。試點的意義更大。 兩市對外來炒房者都高度警惕，上海尤嚴。,從重要經(jīng)濟指標看中國房地產(chǎn),歷年GDP走勢：房價整體向好的基礎保證,中國是第一個從金融危機中走出來的國家，伴隨經(jīng)濟的快速回暖，房地產(chǎn)也在其中得到很大幅度的提升。對比中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，歐美經(jīng)濟體卻增長緩慢，中國正逐漸成為世界第二大的經(jīng)濟體。 連續(xù)的刺激政策把中國經(jīng)濟增速拉上雙位數(shù)，2010年中國GDP增長10.3%，GDP增速重返兩位數(shù)帶來通脹預期的警示，但在政府的推動下，經(jīng)濟仍延續(xù)強勁的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)也必將受益其中。,國際原油價格走勢：影響經(jīng)濟的核心要素,2008年經(jīng)過金融危機的影響，國際原油價格逐步走高，到2011年年初WTI已經(jīng)上漲到102美元/桶，原油價格的走高決定了各類生產(chǎn)資料的價格上漲，助推房價的材料成本上揚。,主要建材價格走勢：房價上漲源動力,澳鐵礦石主產(chǎn)區(qū)將遭遇暴雨侵襲 作為資源大國，澳大利亞水災目前已觸發(fā)了包括煤價和鎳價在內的資源價格的大幅上漲。澳大利亞氣象局昨日發(fā)出預警報告，稱該國西部皮爾巴拉地區(qū)未來數(shù)月很可能面臨創(chuàng)歷史紀錄的連續(xù)強降雨。澳大利亞皮爾巴拉地區(qū)鐵礦石出口量占全球鐵礦石總出口量的三分之一，而當?shù)氐谋┯陮⑦M一步推升國際鐵礦石價格。 沃德預計，惡劣天氣將使皮爾巴拉地區(qū)鐵礦石業(yè)遭受數(shù)百萬美元的損失。 除澳大利亞外，世界鐵礦石的其他兩大主產(chǎn)地巴西和印度未來產(chǎn)量也不容樂觀。目前價格在每噸170美元至180美元之間，未來鐵礦石價格可能漲至每噸200美元。 2009年以來，普通混凝土的價格保持高位，目前價格仍處于350元/m以上。,2010以來美元對人民幣走勢：外資入侵,人民幣近期大幅升值，為外資進入內地市場創(chuàng)造機會，大量外資進入后將直接推動房價上漲。 自2005年人民幣匯改以來，人民幣已經(jīng)累計升值達24.1%，預計在未來1年內，人民幣將升值6-8%。,2011-1-20 6.5820,存款利率與CPI關系：負利率時代,2010年中國居民消費指數(shù)節(jié)節(jié)攀高，至11月已達到5.1%高位，全年CPI約為3.3%，中科院預測2011年全年CPI約為3.7%，從2010年2月起CPI已超越一年期存款利率，正式進入負利率時代。 負利率時代的到來，預示著具有增值的投資渠道將成為居民存款的尋找方向，而不動產(chǎn)的特性決定了購房成為抵御通脹的最佳方式。,從民生經(jīng)濟看中國房地產(chǎn),從民生經(jīng)濟看中國房地產(chǎn),2010年中國民生經(jīng)濟層面關鍵詞 1.漲（農作物價格暴漲） 【蒜你狠】2010年3月，大蒜價格瘋漲數(shù)十倍 【豆你玩】從年初開始，綠豆由每斤3元一路狂飆至10元以上 【姜你軍】7月至8月，全國生姜價格連漲33天，漲幅達18.2% 【糖高宗】10月，全國食糖價格達到6062元，創(chuàng)下歷史最高紀錄 【油你漲】【蘋什么】【棉里針】 農作物價格的暴漲，對于日常生活來說增加成本，流動性資本的投機行為為房地產(chǎn)市場注入了大量的動力，帶動房價的沖高。,從民生經(jīng)濟看中國房地產(chǎn),2010年中國民生層面關鍵詞 2.缺（經(jīng)濟回暖，用工短缺） 長三角、珠三角地區(qū)城市缺工超過200萬人 擁有500多萬外來打工者的東莞，缺工在百萬以上 企業(yè)通過增加工資來維持開工，生產(chǎn)成本由此大大提升。 3.轉（控制成本，遠離沿海） 仁寶成為第四個進駐重慶的筆記型電腦代工廠 鄭州政府發(fā)言人證實富士康計劃當?shù)卦O廠 從“昆山制造”到“昆山創(chuàng)造”引入高層次人才將提升城市整體人文素質。,從民生經(jīng)濟看中國房地產(chǎn),2010年中國民生層面關鍵詞 4.調（上調工資，增加收入） 7月1日起，北京市最低工資標準從每月800元上調至960元，漲幅20% 1月23日，江蘇省宣布2月起上調最低工資標準，從850元上調到960元，增加110元，漲幅超過12% 2011年2月1日起，江蘇省再次上調最低工資標準，從960元上調到1140元，增加180元，平均增幅18%以上 上海市每月最低工資標準從960元調整為1120元，漲幅約為16.6% 7月1日起，江西調整全省最低工資標準由為80至140元，增幅為23.6% 湖南省調整月最低工資標準，由每月665元提高到850元，提升185元 浙江、廣東、福建、天津、山西、山東等地相繼調整幅度在10%以上 上調工資性收入對于增加購買力具有推動作用，同時也增加用工單位支出，將推動商品價格的繼續(xù)上揚。,從宏觀角度看房地產(chǎn) - 小結,寬松貨幣政策,能源危機,自然災害,人民幣升值,投資管道不足,基本工資上調,GDP高速增長,生活成本上升,全球生產(chǎn)成本增加,房價 繼續(xù) 走高,通貨膨脹,房地產(chǎn)增值價值,房價上漲推動力,從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn),從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn),從臺灣五都選舉的都市格局變化 看城市的消失與崛起 五都： 臺北市 臺中市（臺中縣并入） 臺南市（臺南縣并入） 新北市（臺北縣） 高雄市（高雄縣并入）,從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn),昆山與上海：逐漸融合的同城趨勢 蘇州市昆山市,上海市昆山區(qū),從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn),打破舊價格秩序，建立新價格平衡,八王子市 VS 東京 距 離：50km 房價比：70%,昆山市 VS 上海 距 離：50km 房價比：25%,東京都市圈,上海都市圈,城西板塊 公園高校 生態(tài)價值,城東板塊 東部新城 規(guī)劃價值,城南板塊 中華商務區(qū) 投資價值,城北板塊 發(fā)展飽和 配套價值,中心板塊 CBD中央商貿區(qū) 地段價值,從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn),昆山市各版塊功能定位及房地產(chǎn)市場發(fā)展概況,城南 高點:10000 目前:8800 浮動：-12%,東部 前進東路沿線 高點:8500 目前:7500 浮動：-11.7%,城西 前進西路沿線 高點:9000 目前:8300 浮動：-7.8%,北部 長江北路沿線 高點:8000 目前:7300 浮動：-8.8%,CBD 長江南路西沿線 高點11000 目前:11000 浮動：0%,從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn),昆山市中心（中央商貿區(qū)）房地產(chǎn)概況,金鷹國際 建面：394668.88m 高層，商鋪 預計均價：未定,玖瓏灣 建面：175170m 高層 預計均價：未定,弘輝首璽 建面：33萬m 高層 均價：10800元/,玉山九里 建面：446957m 多層，別墅 預計均價：18000元/,鹿城一品 建面：55991m 高層，商鋪 均價：9500元/,區(qū)域房產(chǎn)概述 昆山高端項目的集中區(qū)域，政府中央商貿區(qū)的規(guī)劃提升整體區(qū)域價值，目前在售項目產(chǎn)品以高層為主，主力均價9500-11000元/。,昆山城東（東部新城）房地產(chǎn)概況,中航城 建面：35萬m 小高，高層，別墅 均價：8200元/,珠江御景 建面：62萬m 高層，商鋪 均價：7500元/,中冶.昆庭 建面：14萬m 高層，酒店公寓 均價：待定,左岸尚海灣 建面：34萬m 高層，別墅 均價：待定,綠地21新城 建面：178萬m 小高層，高，多層 均價：7500元/,東城世家 建面：20萬m 多層，高層，別墅 均價：6800元/,世茂東壹號 建面：110萬m 多層，高層，小高別墅 均價：7800元/,陽光水世界 建面：29萬m 多層，高層，小高層 均價：7400元/,區(qū)域房產(chǎn)概述 作為昆山主力在售項目集中的區(qū)域，城東是大盤開發(fā)商的競爭之地，目前區(qū)域產(chǎn)品以小高層、高層為主，在售產(chǎn)品均價7500-8000元/。,清風華院 建面：36萬m 高層，小高，聯(lián)排別墅 均價：8500元,天居華庭 建面：21532m 高層，小高 均價：7900元,時代文化家園 建面：33萬m 多層，高層，小高 均價：6800元,新華舍 建面：35萬m 多層，高層，小高 均價：7300元,三水蕭林 建面：30萬m 高層，小高，聯(lián)排別墅 均價：7000-9000元,風景英倫 建面：18萬m 高層，小高，聯(lián)排別墅 均價：9000元,TOP凱迪城 建面：25萬m 高層，小高 均價：8300元,香堤灣 建面：4.8萬m 高層 均價：7600元,昆山城西房地產(chǎn)概況,區(qū)域房產(chǎn)概述 昆山城西因森林公園、大學城、體育中心等配套成就生態(tài)人文價值，作為改善型居住的首選，在售高層均價7500-8500元/。,昆山城南房地產(chǎn)概況,巴比倫國際廣場 建面：12萬m 高層，小高 均價：待定,森隆瓏庭 建面：14萬m 高層 均價：11000元,衡山城 建面：24.9萬m 多層，高層，小高 均價：待定,吉田國際 建面：70萬m 高層，小高 均價：12000元,綠中海 建面：33萬m 高層，別墅 均價：8500元起,新城域 建面：60萬m 高層，小高 均價：7000元,蝶湖灣 建面：107.6萬m 高層，別墅 均價：8500元,景秀麗都 建面：6.7萬m 高層，小高 均價：8500元,外灘印象花園 建面：15.6萬m 高層 均價：7600元,區(qū)域房產(chǎn)概述 昆山城南因擁有三鐵交匯，獨特交通條件，成就高端住宅，商務中心，在售高層均價8000-12000元/。,昆山城北房地產(chǎn)概況,中基高爾夫 建面：14萬m 高層 均價：10000元,青春岸線 建面：7.5萬m 高層，小高 均價：7000元,大德世家 建面：21.8萬m 高層，別墅 均價：6600元,樂活家園 建面：23萬m 高層，小高 均價：7500元,第e特區(qū) 建面：20.5萬m 多層，高層，小高 均價：7600元,花都藝墅 建面：34萬m 高層，小高，別墅 均價：15000元,璞麗公館 建面：11萬m 高層，別墅 均價：6200元,天闊 建面：12.5萬m 多層，高層，小高 均價：7700元,云山詩意 建面：18萬m 高層，小高 均價：8000元,區(qū)域房產(chǎn)概述 昆山城北因農貿市場，家居建材市場，物流城，汽車城等貿易巨頭進駐，人氣迅速急升，在售高層均價6500-8000元/。,昆山市2010年市場總結,房地產(chǎn)市場投資額度分析：房產(chǎn)投資火熱,從2001年開始昆山市房地產(chǎn)投資總額逐年上升，年平均投資增幅超過40%，至2009年末，昆山房地產(chǎn)投資總額達到155.19億元，區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)依然火熱。,昆山房產(chǎn)年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)：銷售節(jié)節(jié)攀升,2006年起，昆山房地產(chǎn)銷售額突破百億，達到135.03億元，近年來除2008年收到金融危機影響成交量下滑外，其他各年度昆山成交金額均保持快速增長。獨特的地理位置優(yōu)勢和強勁的經(jīng)濟發(fā)展動力，吸引大牌開發(fā)商紛紛進駐。,昆山2010年土地市場：城市的方向,2010年受到調控政策影響，昆山商住用地出讓面積為2770941.6，同比下降11%，平均成交單價為3312.1元/，同比下降12%。 從各區(qū)的成交面積來看，2010年與2009年相比，主力出讓土地區(qū)域由開發(fā)區(qū)轉而向目前的價格較低區(qū)域周市鎮(zhèn)轉移。 雖然2010年全年整體平均成交單價同比出現(xiàn)下降，但由于市區(qū)土地稀缺，昆山2010年出現(xiàn)了前所未有的地王現(xiàn)象。,昆山2010年土地市場：地王