物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備管理

物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備管理,荊州市物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn),物業(yè)設(shè)備的涵義 物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱,它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。 物業(yè)設(shè)備配套的完善性、合理性與先進(jìn)性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。 物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理的重中之重。,物業(yè)設(shè)備管理服務(wù)的概念 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工程管理人員通過熟悉和 掌握設(shè)施設(shè)備的原理性能，對其進(jìn)行保養(yǎng)維修，使 之能夠保持最佳運(yùn)行狀態(tài)，最有效地發(fā)揮效用，從 而為業(yè)主和客戶提供一個(gè)更高效和更安全、舒適的 環(huán)境。 物業(yè)設(shè)備管理服務(wù)的目的 通過維修和保養(yǎng)，保持所有的物業(yè)設(shè)施設(shè)備處 于良好的技術(shù)狀態(tài)，延長其使用壽命，保持物業(yè)使 用價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值，達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。,第一部分 房屋事務(wù)管理 所謂房屋事務(wù)管理，是指對房屋本體及其附屬設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)管理。房屋事務(wù)管理的目的是為了延長房屋的使用壽命；發(fā)揮房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的最佳使用功能；減少房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 一、房屋管理的基本內(nèi)容 包括四個(gè)基本方面： 1、房屋的日常性維修養(yǎng)護(hù)。是日常發(fā)生最頻繁的一類房屋管理工作，主要指日常巡視、保潔及業(yè)主對房屋的投訴處理。 2、房屋的預(yù)防性維修。是定期性、按計(jì)劃進(jìn)行的一項(xiàng)管理工作，主要指每周(或每月）的例行檢查及對設(shè)施、設(shè)備定期檢修和養(yǎng)護(hù)。 3、房屋的維修性修繕。是動用單元維修基金的房屋大中修和改擴(kuò)建。包括：修繕屋面、樓面、墻面及供水、供暖等。 4、新增項(xiàng)目的建設(shè)。是應(yīng)業(yè)主要求動用單元維修基金進(jìn)行的房屋改、擴(kuò)建。包括：改造屋面、樓面、墻面及供水、供暖設(shè)施等。,二、維修養(yǎng)護(hù)的原則 1、經(jīng)濟(jì)、合理、安全、適用的原則； 2、維修房屋不受損壞的原則； 3、對各種類型的房屋，依據(jù)不同的建筑風(fēng)格、不同結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同標(biāo)準(zhǔn)的原則； 4、服務(wù)業(yè)主、方便業(yè)主的原則； 5、維修基金合理使用的原則； 6、維修服務(wù)等價(jià)有償?shù)脑瓌t。,三、房屋管理的運(yùn)作規(guī)程 1、日常保修管理規(guī)程； 2、房屋預(yù)防性維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程 房屋管理員必須每周檢查一次房屋本體及公用設(shè)施的完好情況； 根據(jù)房屋的檢查情況，認(rèn)真填寫房屋本體及公用設(shè)備檢查周表； 檢查過程中發(fā)現(xiàn)的維修隱患需及時(shí)安排維修； 房屋管理員必須在維修完成后協(xié)同維修員對維修部位進(jìn)行復(fù)查，并做好回訪記錄； 發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)通知維修返修，直至符合標(biāo)準(zhǔn)。,3、房屋的維修性修繕管理規(guī)程 屋管理員根據(jù)業(yè)主報(bào)修登記、房屋本房體及公用設(shè)備檢查周表所載情況，擬定房屋大中修報(bào)告并報(bào)管理處主任審核同意。 將報(bào)告遞送業(yè)主委員會主任簽字同意后報(bào)公司工程部審核。 公司工程部審核通過后，安排維修中心及時(shí)實(shí)施維修。 維完成后，房屋管理員會同業(yè)主委員會主任到現(xiàn)場驗(yàn)收， 修確認(rèn)符合房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)后在維修單上簽字。 維修完成一周后，房屋管理員必須對維修情況進(jìn)行回訪，并填寫維修回訪記錄表。 4、新項(xiàng)目建設(shè)管理規(guī)程,四、房屋管理工作要求及工作標(biāo)準(zhǔn) 1、工作要求； 所有維修、投訴必須當(dāng)天處理，特殊情況不能當(dāng)天完成的必須在24小時(shí)內(nèi)回訪。 巡視、檢查必須每天兩邊，發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)有違章裝修行為的應(yīng)及時(shí)處理或通知有關(guān)部門進(jìn)行解決，并負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)督、直至完成。 遇突發(fā)事件、住戶緊急來訪等，必須做好相應(yīng)調(diào)整，優(yōu)先解決。 2、房屋養(yǎng)護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)； 3、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),五、房屋管理的相關(guān)管理制度 1、房屋管理員崗位職責(zé) 2、房屋管理制度 3、管理處回訪制度 回訪要求 回訪頻率及形式 房屋維修回訪制度 附：記錄表,第二部分 住宅區(qū)公共設(shè)施管理 住宅區(qū)公共設(shè)施管理是物業(yè)管理中很重要的一項(xiàng)內(nèi) 容，它直接關(guān)系到小區(qū)業(yè)主生活的諸多方面。隨著現(xiàn)代社會 的飛速發(fā)展，業(yè)主對公共設(shè)施的要求越來越高，給公共設(shè)施 管理提出了新的課題，對管理水平提出了更高的要求。 住宅公共設(shè)施按使用范圍分包括：住宅區(qū)公共設(shè)施和房 屋本體公用設(shè)施兩類。住宅區(qū)公共設(shè)備是指住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè) 主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化糞池、垃圾 箱、照明路燈、泵房、綠地、庭院景點(diǎn)等設(shè)施；房屋本體共 用設(shè)施是指單元樓房全體業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、 電表間、走廊、門廳、內(nèi)天井和房屋承重結(jié)構(gòu)以及屋面、外 墻面、走廊墻面等部位。,一、住宅區(qū)公共設(shè)施管理職責(zé) 1、管理處按規(guī)程實(shí)施公共設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)工作，保證公共設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 2、公司辦公室、管理部等職能部門負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)工作標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)執(zhí)行情況，考評工作質(zhì)量和績效。 二、公共設(shè)施管理工作實(shí)施程序： 1、公共設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)； 2、公共設(shè)施的更新、改造和新建。,三、公共設(shè)施的檢查內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 污水井、雨水井每月檢查一次；化糞池每半年檢查一次；污水管每半年檢查二次。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：污、雨水井無堵塞，少積淤，無外溢、缺損，井口（蓋）完好率99%以上。 道路、停車場每月檢查不少于一遍。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：道路停車場平整無積水、無缺損，完好率99%以上。 屋面每月檢查不少于一遍。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無積水、無滲漏，隔熱層完好無損。 樓梯、墻面每月檢查不少于一次，樓道燈每周檢查一次，隨壞隨修。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：整潔無缺損，扶手完好，樓道燈正常，無亂張貼。 明暗溝渠每周檢查一次，隨壞隨修，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：暢通去租，無積水、塌陷、鼠洞。 外墻面每月檢查不少于一次，隨壞隨修。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無外墻脫落、無空鼓、無滲漏、無違章搭建。 供水、供電、供氣每月檢查不少于一次，隨壞隨修。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄露。 公共場所每月檢查一次，隨壞隨修。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：整潔安全，無亂搭建、亂堆亂放。 路燈每周檢查不少于一次，隨壞隨修。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：燈泡正常，燈罩完好。,四、設(shè)備臺帳 管理處應(yīng)建立公共設(shè)施臺帳，對各種設(shè)施分類管理。 臺帳中注明故障原因、報(bào)修時(shí)間、維修時(shí)間、維修金額、業(yè)主反饋信息等。 公共設(shè)施臺帳在建立人工臺帳的基礎(chǔ)上，有可能要輸入電腦實(shí)施計(jì)算機(jī)管理。 公共設(shè)施臺帳中各種數(shù)據(jù)必須真實(shí)，不能虛假。,五、相關(guān)制度及表格 維修基金使用 市政公用設(shè)施管理規(guī)定 公用照明管理制度 相關(guān)表格,第三部分 住宅區(qū)公用設(shè)備管理 住宅區(qū)公用設(shè)備是房屋建筑的有機(jī)組成部分，它與房產(chǎn) 物業(yè)密切配合，才能充分發(fā)揮房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用。住宅 區(qū)公用設(shè)備包括維持小區(qū)正常生活，滿足居民對衛(wèi)生、環(huán)境、 生活等需要的基本設(shè)備。如：供水、供電、供暖、供氣等。 因此，公用設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修管理是物業(yè)管理不可缺少的重 要內(nèi)容。它的好壞不僅直接影響房屋的住用水平，而且也反 映出物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量。 住宅區(qū)公用設(shè)備管理是指依據(jù)一定的科學(xué)管理程序和制 度，按照一定的質(zhì)量和技術(shù)要求，對各種公用設(shè)備進(jìn)行日常 運(yùn)行的維修、養(yǎng)護(hù)管理。由于房屋設(shè)備各種類繁多，他們的 規(guī)格、性能各不相同，給設(shè)備管理工作帶來了一定的難度。,一、住宅區(qū)公用設(shè)備的種類 給排水設(shè)備系統(tǒng) 供暖設(shè)備系統(tǒng) 電氣工程系統(tǒng) 消防設(shè)備系統(tǒng) 二、住宅區(qū)公用設(shè)備管理職責(zé) 公用設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)工作，由管理處根據(jù)公司制定的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施檢查，并制定維修計(jì)劃，由公司工程部所轄維修中心具體完成維修和定期養(yǎng)護(hù)工作。 公司工程部等職能部門負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)工作標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)執(zhí)行情況，考評工作質(zhì)量和績效,三、公用設(shè)備管理工作的內(nèi)容及實(shí)施程序 1、公用設(shè)備管理工作的內(nèi)容： 使用管理 維修養(yǎng)護(hù)管理 安全管理 技術(shù)檔案管理 各類公用設(shè)備盡管組成、構(gòu)造和性能不同，但 管理的基本內(nèi)容是相同的，通常是通過建立科學(xué)的 規(guī)范的管理制度來實(shí)現(xiàn)。,2、公用設(shè)備管理實(shí)施程序 公用設(shè)備的日常使用及維修養(yǎng)護(hù) 公用設(shè)備的大修、改造、更新 設(shè)備安全運(yùn)行管理 全體員工必須加強(qiáng)管理意識，執(zhí)行公司制定的安全管理制度。 值班人員必須嚴(yán)守崗位，發(fā)生設(shè)備故障應(yīng)及時(shí)通知維修人員處理。 未經(jīng)管理處批準(zhǔn)，外來人員禁止進(jìn)入設(shè)備機(jī)房。 管理處必須定期對設(shè)備進(jìn)行安全檢查。如發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時(shí)進(jìn)行處理。 維修工作中需使用易燃易爆材料，應(yīng)特別小心。 檔案管理制度,3、公用設(shè)施檢查內(nèi)容 消防系統(tǒng) 供、排水系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 供暖系統(tǒng) 4、維修基金使用 小區(qū)管理處向業(yè)主委員會提出年度維修基金使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會批 準(zhǔn)后，報(bào)房地產(chǎn)出管部門備案，按照高效節(jié)約原則使用。 對于所維修的每項(xiàng)公用設(shè)備，維修前列出預(yù)算，交業(yè)主委員會審定，維 修完畢后，其費(fèi)用支出應(yīng)由業(yè)主委員會主任簽字認(rèn)可。資料交財(cái)務(wù)部存 檔備查。 維修基金必須用于小區(qū)公用設(shè)備維修。嚴(yán)禁挪作他用。 小區(qū)管理處建立維修基金臺帳，對每一項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行登記，并半年公布一 次維修基金收支情況，接受行政主管部門、業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督以 及業(yè)主的查詢。,四、相關(guān)制度與表格 給排水設(shè)備維修管理制度 排污系統(tǒng)定期清理管理系統(tǒng) 小區(qū)配電房管理制度 小區(qū)安全用電、用水、用氣管理規(guī)定,小區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行管理制度 機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部及水電班的專業(yè)維修人員持有相應(yīng)的操作證、上崗證。 智能控制、消防、供電、供水設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄。 機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好。 值班人員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修。,設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生。 維修設(shè)備時(shí)，先準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。 在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行作業(yè)時(shí)，必須由專人