鞍山鐵西帶鋼廠項目前期策劃簡報（20100913）97p.ppt

創(chuàng)大置業(yè)鐵西帶鋼廠項目前期策劃簡報,蓮花機構 2010/09/13,鞍山我們的家園我們的世界,帶鋼廠項目前期策劃簡報,目 錄,鞍山房地產(chǎn)市場 項目地塊分析 項目產(chǎn)品建議,宏觀調控政策影響 市場受壓反彈,開發(fā)時間軸,新一輪城市改造拆遷 引發(fā)商品房建設高峰,市場需求旺盛 商品房開發(fā)規(guī)模進一步擴大,市場規(guī)模放量，受經(jīng)濟風暴 影響土地成交量急劇下滑,鞍山房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)歷程,帶鋼廠項目前期策劃簡報,鞍山第一次大規(guī)模房屋建設后，這部分居民在十年余后引發(fā)新的改善性需求高潮,結束福利分房后的第一次需求高峰,動拆遷、改善性需求集中爆發(fā) 引發(fā)第二次需求高峰,至2008年鞍山市區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)和五、六十年代危房基本動遷完畢，動拆性需求減弱，在宏觀政策、經(jīng)濟形式等多重因素的影響下，市場需求量開始下降，需求市場進入調整期；,需求時間軸,數(shù)據(jù)來源：鞍山市統(tǒng)計局,市場細分帶來行業(yè)的回暖，09年量價齊升,鞍山房地產(chǎn)市場變化歷程,宏觀調控影響先抑后揚,帶鋼廠項目前期策劃簡報,鞍山市中低端住宅集中區(qū)域 鐵西區(qū)： 生活配套齊全 鐵西區(qū)雖然是鞍山市經(jīng)濟水平較低的傳統(tǒng)區(qū)域，但是由于歷史性的居民聚居，所以鐵西區(qū)的生活配套發(fā)展的十分齊全 生活環(huán)境差 由于鞍鋼主廠區(qū)坐落在鐵西區(qū)，所以鐵西區(qū)的空氣質量很差，而且今年鐵西區(qū)是市政拆遷集中區(qū)，生活環(huán)境受到嚴重影響,區(qū)域概述,帶鋼廠項目前期策劃簡報,區(qū)域小結,環(huán)境方面：鞍鋼長期的空氣污染；大規(guī)模拆遷影響環(huán)境品質。 心理層面：傳統(tǒng)的中等收入居民集中居住區(qū)；生活配套齊全。 市場層面：以永樂公園為主題的公園板塊；價格區(qū)間相對平實。,帶鋼廠項目前期策劃簡報,鞍山市鐵西板塊市場研究,金地花園,香格藍山,唐帝園,置地新城,本案,dn1,dn2,帶鋼廠項目前期策劃簡報,鞍山市鐵西板塊案例,帶鋼廠項目前期策劃簡報,鞍山市鐵西板塊案例,帶鋼廠項目前期策劃簡報,鞍山市鐵西板塊案例,帶鋼廠項目前期策劃簡報,鞍山市鐵西板塊案例,帶鋼廠項目前期策劃簡報,鞍山市鐵西板塊案例,帶鋼廠項目前期策劃簡報,=鐵西板塊：一房的面積主要為4060 之間，兩房戶型面積跨度較大59115 ，并且占據(jù)主要的市場空間，三房面積82135 ，其中香格藍山推出小戶型三房，其余樓盤三房面積以110-130 為主。,案例戶型分析,帶鋼廠項目前期策劃簡報,從個案的銷售情況來看，二房依然是市場上銷售最好的房型，由此可以看出，鐵西板塊的住宅市場的客戶主要以剛性需求與改善住房為主。,案例銷售情況分析,帶鋼廠項目前期策劃簡報,案例價格分析,目前區(qū)域市場樓盤工程進度基本都已達到預售證標準，所以均已入市；市場行情面的考量主要來自于現(xiàn)階段在售樓盤的分析鐵西區(qū)屬于鞍山傳統(tǒng)的居民集中居住區(qū)，主要是因為鞍鋼廠區(qū)占據(jù)鐵西區(qū)，置業(yè)消費經(jīng)濟水平較低 從市場上的個案看出：鐵西區(qū)多層的價格在4100元-4700元，小高層價格在3700-4500元，高層價格在3400-4000元。多層比小高層均價上貴300元左右，小高層比高層均價貴400元左右。,帶鋼廠項目前期策劃簡報,目 錄,鞍山房地產(chǎn)市場 項目地塊分析 項目市場定位,項目分析 位置分布,本項目地塊原為帶鋼廠，東面為通往鞍山火車站的火車軌道，周邊配套設施較全，2公里范圍內(nèi)擁有2家醫(yī)院、2家學校、公園以及數(shù)家超市,帶鋼廠項目前期策劃簡報,本項目地塊整體呈方形，東側為鐵西一道街，西側為鐵西三道街。大陸街延伸段將地塊分為南北兩部分(dn1、dn2）dn1呈l型地塊占地面積為21846.97，dn2呈長方形地塊占地面積為15788.83，項目容積率為23，綠地率25%,建筑密度35%，限高100米。,項目分析 基本參數(shù),帶鋼廠項目前期策劃簡報,項目分析 目前狀況,沿鐵西三道街位置，現(xiàn)帶鋼廠位置,基地北側,基地南側,基地東側,帶鋼廠項目前期策劃簡報,項目分析 周邊商業(yè),帶鋼廠項目前期策劃簡報,周邊配套設施較為齊全，地塊內(nèi)部亦有一定量的商業(yè)規(guī)劃，提升地塊價值。 相對鞍山其他板塊，鐵西板塊總體價格較低，動遷量較大。潛在客戶基礎龐大。 緊鄰成熟居住社區(qū)，生活配套有保障； 地塊方正有利于規(guī)劃布局。,地塊優(yōu)劣勢分析,原為工廠區(qū)原址，空氣質量較差； 東側為鐵路軌道，噪音污染影響。,劣勢,優(yōu)勢,帶鋼廠項目前期策劃簡報,目 錄,鞍山房地產(chǎn)市場 項目地塊分析 項目市場定位,花園式園林設計 【營造四季有景的花園社區(qū)】 精簡戶型空間 【精簡戶型設計，迎合鐵西剛性需求】 品牌帶動項目品質 【知名物業(yè)，知名開發(fā)團隊，品牌建材】 新古典主義建筑風格 【華貴古典與時尚現(xiàn)代相融合】 品質生活：健康、精致、品牌、優(yōu)雅,核心 價值 塑造,市場定位 ,帶鋼廠項目前期策劃簡報,帶鋼廠項目前期策劃簡報,花園式園林設計 摒棄傳統(tǒng)的硬地廣場，以大量的植被景觀營造健康低碳的花園社區(qū)，大量的銀杏植栽輔以點景作品及旱地噴泉彰顯個案特點。在目前鐵西較差的園區(qū)景觀設計中鶴立雞群。 精簡戶型空間 鐵西動遷量大，客戶剛性需求明顯，經(jīng)濟能力較差，精簡的戶型空間設計將迎合廣大鐵西客戶群，在基本面上符合客戶需求。 品牌帶動項目品質 邀請知名物業(yè)管理，知名開發(fā)團隊，運用品牌建材，打響開發(fā)商品牌。 新古典主義建筑風格 立面采用新古典主義風格，華貴古典與時尚現(xiàn)代相融合，營造優(yōu)雅與和諧的建筑底蘊，以便有效的吸引客戶眼球，提高個案品質。,市場定位 ,新古典主義園林式舒適健康社區(qū),住宅：小高層+高層 商業(yè)：底層裙房 項目所在地塊西側為城市主要交通道路，南側為未來規(guī)劃道路；建議在西側南側做裙房商業(yè)網(wǎng)點。由于東側為軌道商業(yè)潛力不大。,規(guī)劃建議 物業(yè)類型建議,商業(yè)網(wǎng)點及裙房,帶鋼廠項目前期策劃簡報,不同建筑形態(tài)南北排列，保證南側無遮擋，總住宅面積約80000平米。,規(guī)劃建議 物業(yè)建議,帶鋼廠項目前期策劃簡報,高層單層面積：725平米 高層建議樓層：18層 棟數(shù)：4棟 總面積：52200平米（3層商業(yè)部分未除外）,小高層單層面積：560平米 建議樓層：9層 棟數(shù)：6棟 總面積：30240平米,高層,小高層,新古典主義建筑風貌,新古典主義的設計風格其實是經(jīng)過改良的古典主義風格。歐洲文化豐富的藝術底蘊，開放、創(chuàng)新的 設計思想及其尊貴的姿容，一直以來頗受眾人喜愛與追求。新古典風格從簡單到繁雜、從整體到局 部，精雕細琢，鑲花刻金都給人一絲不茍的印象。一方面保留了材質、色彩的大致風格，仍然可以 很強烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，同時摒棄了過于復雜的肌理和裝飾，簡化了線條。,規(guī)劃建議 建筑風格建議,帶鋼廠項目前期策劃簡報,建筑風格建議1,帶鋼廠項目前期策劃簡報,帶鋼廠項目前期策劃簡報,建筑風格建議2,規(guī)劃建議 高層產(chǎn)品建議,90m2舒適二房,70m2精致二房,帶鋼廠項目前期策劃簡報,2r 85,3r 90-100,2r 85,2r 85,2r 85,3r 90-100,2r 70,2r 70,1r 45,100m2三房,規(guī)劃建議 小高層產(chǎn)品建議,110120m2三房或85m2二房,45m2一房或70m2精致二房,帶鋼廠項目前期策劃簡報,3r 110-120,2r 70,2r 70,3r 110-120,3r 110-120,3r 110-120,規(guī)劃建議 戶型面積組合建議,小高層建議采用二梯三戶設計。由110120m2舒適三房與70m2精致二房組成。 高層建議采用二梯三戶設計。由45m2一房、85m2二房及少量100110m2三房組成。,帶鋼廠項目前期策劃簡報,規(guī)劃建議 智能安保建議,帶鋼廠項目前期策劃簡報,規(guī)劃建議 園林景觀建議,建筑做的再好，也僅僅只是鋼筋水泥，人類從未放棄過對自然山水，對如花園般居住環(huán)境的追求，鞍山市民整體居住環(huán)境一般，特別是鐵西，既無山清水秀的外環(huán)境，也無優(yōu)美的內(nèi)環(huán)境，故建議項目以花園式社區(qū)的景觀規(guī)劃為切入點，以大量的植被景觀營造健康低碳的花園社區(qū)，在目前鐵西較差的園區(qū)景觀設計中鶴立雞群。,帶鋼廠項目前期策劃簡報,居都市綠洲 享歐陸風情,帶鋼廠項目前期策劃簡報,規(guī)劃建議 園林景觀建議,帶鋼廠項目前期策劃簡報,規(guī)劃建議 園林景觀建議,旱地噴泉意向圖,沒有超大的社區(qū)規(guī)模 沒有蜚聲海內(nèi)外的品牌影響力 我們，迎合市場，特立于市場 品質生活：健康、精致、品牌、優(yōu)雅,帶鋼廠項目前期策劃簡報,to be continued,帶鋼廠項目前期策劃簡報, 公司 & 業(yè)績簡介,服 務 內(nèi) 容 ,項目籌備期市場預告,業(yè)績回顧,業(yè)績回顧,1997 彩虹星座、金色年代 1998 江山萬里、歐洲印象、龍柏城市花園 1999 萬邦都市花園、東方巴黎、東方豪園、丹楓苑、鞍山綠色智慧城 2000 公園2000、陽光新景、香榭苑、金橋花園、永和新城、麗茵別墅 2001 陽光西班牙、白玉蘭花園、海德堡、現(xiàn)代緣墅、北京未來城 2002 陽光星期八、陽光摩天城、東苑綠世界 2003 萬源杰座、萬源晶典、東方曼哈頓尚東區(qū) 2004 東方曼哈頓iii、安信湖畔天地、漢榮帝景灣、蘇州香城花園 ,業(yè)績回顧,2005 鉑晶時代、太玉園、淡水灣花園、薈博雅苑、靜安國際廣場、第六樂章 2006 復地公園城 、 禹州金橋國際 、 賓果花園 、 盛大花園 、 鳳凰華庭 2007 天潤麗晶廣場、德馳華府、湖濱嘉園、天賜良園、世紀峰景、臺昱大廈 2008 嘉元不夜城、 綠色智慧城第七街、永縉學府、智慧新城、恒盛豪庭、 中信泰富 朱家角新城、天津泰達高尚生活組團 2009 沿海智慧新城、嘉元不夜城、恒盛豪庭、愛家皇家花園、沿海鑒筑、 永縉學府 2010 沿海智慧新城、恒盛豪庭、沿海鑒筑、永縉桃源、永縉學府、 萬源公園世家、浙江東港商業(yè)中心、大連張前路商業(yè)中心,盧灣區(qū)高尚地段淮海路旁，創(chuàng)當時上海內(nèi)銷商品住宅價格新高，均價超過 10000元/平方米。,東方巴黎 霞飛苑,1999年,公園 2000,開盤均價3850元/平方米，領先行情1000元，直接導致該地區(qū)土地批租樓面價即時上漲200元/平方米，并一度成為楊浦區(qū)住宅成交熱點區(qū)域。,2000年,陽光星期八,32萬平方米錦江樂園板塊地標個案 創(chuàng)當年上海樓市商品房銷售第2名,2001年,海德堡,連續(xù)兩年位列上海樓市銷售50強,2002年,萬源杰座,“萬源杰座” 堪稱楊東小區(qū)的經(jīng)典高檔個案，始終保持該區(qū)域的最高成交價，領先周邊競爭個案行情均價達20%。,2003年,萬源晶典,“萬源晶典”成交單價領先一墻之隔的同類型競爭個案2000元/平方米，達到15000元/平方米，再創(chuàng)浦東酒店公寓價格新高，在一個月時間內(nèi)完成近500套單位100%的銷售簽約率。,2003年,東方曼哈頓 尚東區(qū),位于徐家匯地區(qū)的“東方曼哈頓尚東區(qū)”，成交價高達1600025000元/平方米，遙遙領先于同期該地區(qū)其他知名豪宅。,2004年,蘇州 香城花園,2004年度蘇州最大規(guī)模個案，一期 25萬平方米 6個月售罄。,2004年,案 例,東方曼哈頓 尚東區(qū),蓮花經(jīng)典案例實錄 之,淡水灣花園,蓮花經(jīng)典案例實錄 之,復地公園城,蓮花經(jīng)典案例實錄之,香城花園,蓮花經(jīng)典案例實錄之,華都名城,蓮花經(jīng)典案例實錄之,德馳華府,蓮花經(jīng)典案例實錄之,麗晶廣場,蓮花經(jīng)典案例實錄之,賓果花園,蓮花經(jīng)典案例實錄之,世紀峰景,蓮花經(jīng)典案例實錄 之,綠色智慧城,蓮花經(jīng)典案例實錄 之,成龍步行街,萬 源 杰 座, 新 住 宅 工 學,案 例 一, 建筑文明： 產(chǎn)品規(guī)劃 建筑抒情： 產(chǎn)品品質 建筑技藝： 施工工藝 旅人空間： 內(nèi)部空間格局 舒適系統(tǒng)： 特色空調等建材 純凈生活： 日照、氧吧、新風、純水 玫瑰人生： 生活便利，明珠在握 貴族享受： 英美管家，國賓禮遇,新 住 宅 工 學,理性含義,廣告表現(xiàn)系列一 建筑工學,廣告表現(xiàn)系列一 建筑工學,廣告表現(xiàn)系列一 建筑工學,廣告表現(xiàn)系列二 建筑篇,廣告表現(xiàn)系列二 建筑篇,一、“中國上海地產(chǎn)高檔社區(qū)成功開發(fā)典范” 二、“2002全國人居經(jīng)典方案大賽住宅組綜合大獎” 三、“首屆中國優(yōu)秀環(huán)境大賽綜合金獎” 四、“2002上海住宅最具投資價值獎”,所獲殊榮,五、“2003房地產(chǎn)時報十大關注樓盤獎” 六、“最具升值潛力樓盤獎” 七、“家用中央空