物業(yè)管理實(shí)務(wù) 7物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理.ppt

學(xué)習(xí)情境七 物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理,某小區(qū)辦理入住手續(xù)期間的一天，管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴，說(shuō)家中所有木地板下有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關(guān)閉情況下，水表還在轉(zhuǎn)，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計(jì)損失在2萬(wàn)以上；業(yè)主的客廳、主人房、客房全部進(jìn)水，已給業(yè)主生活帶來(lái)不方便。 （資料來(lái)源：中國(guó)物業(yè)管理網(wǎng)）,【開篇案例】,思考題：,如何處理業(yè)主家中地板滲水？,了解物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理的基本概念 掌握房屋維修管理的內(nèi)容、房屋日常養(yǎng)護(hù)維修標(biāo)準(zhǔn) 理解房屋設(shè)備管理的內(nèi)容、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修和房屋設(shè)備管理制度,【學(xué)習(xí)目標(biāo)】,能夠制定房屋日常養(yǎng)護(hù)方案 能夠制定物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)與維修方案,【技能目標(biāo)】,【任務(wù)引入】,【任務(wù)分析】,【知識(shí)鏈接】,【思考與討論】,【實(shí)訓(xùn)題】,【案例分析】,返回,某物業(yè)管理企業(yè)所轄的的房屋結(jié)構(gòu)特色為：市廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目，位于市區(qū)文化廣場(chǎng)南側(cè)，總建筑面積約186,000m2，由5棟40層（不含地下部分），地下3層，建筑高度100多米；裙房地上3層并相互連為一體。房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)為：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。 （資料來(lái)源：建筑時(shí)空網(wǎng)）,返回,任務(wù)1：如何判斷房屋在使用過(guò)程中的完損等級(jí)及需要實(shí)施何種修繕工程？ 任務(wù)2：制定房屋日常養(yǎng)護(hù)與維修方案。,為保證該物業(yè)管理企業(yè)所轄的的房屋質(zhì)量能符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，需要制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。定期進(jìn)行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。,任務(wù)分析,返回,物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)，是促進(jìn)城市發(fā)展和人民生活水平提高的重要途徑。房屋養(yǎng)護(hù)與維修管理是是物業(yè)管理中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，在整個(gè)物業(yè)管理工作中具有重要的地位和作用，為了保證房屋正常地發(fā)揮使用功能，使物業(yè)保值增值，延長(zhǎng)其使用壽命，必須了解和掌握它的結(jié)構(gòu)構(gòu)造、施工質(zhì)量、完損等級(jí)、設(shè)備狀況等，并經(jīng)常對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修。 一、房屋養(yǎng)護(hù)與維修的涵義 二、房屋養(yǎng)護(hù)與維修的原則 三、房屋養(yǎng)護(hù)與維修的考核標(biāo)準(zhǔn) 四、房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 五、房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問(wèn)題 六、房屋的日常養(yǎng)護(hù) 七、房屋維修管理,房屋竣工驗(yàn)收交付使用后，由于自然因素和人為因素的影響而逐漸破損，使用價(jià)值逐漸降低。為了全面或部分地恢復(fù)失去的使用功能，防止、減少和控制其損壞程度，延長(zhǎng)使用壽命，達(dá)到保值增值的目的，物業(yè)管理企業(yè)需要對(duì)房屋進(jìn)行日常保養(yǎng)（如定期對(duì)外墻進(jìn)行粉刷等），對(duì)破損房屋進(jìn)行維修與加固，對(duì)不同等級(jí)的房屋功能進(jìn)行恢復(fù)與改善，從而保持和提高房屋的完好率，更好地為業(yè)主的居住和生活服務(wù)。,（一）房屋養(yǎng)護(hù)與維修的含義,房屋的損壞是指房屋的外露部位，如屋面、外墻、勒腳、外門窗和防水層等的污損、起殼、銹蝕及破壞等現(xiàn)象。內(nèi)部損壞是指房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)門窗、各類室內(nèi)設(shè)備的磨損、污損、起殼、蛀蝕及破壞現(xiàn)象。房屋外部項(xiàng)目的長(zhǎng)期失修，會(huì)加速內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的損壞。,（二）房屋損壞的原因,導(dǎo)致房屋損壞的原因是多方面的，基本上可分為自然損壞和人為損壞兩類。,自然損壞 人為損壞,返回,（1）氣候因素 房屋因經(jīng)受自然界風(fēng)、霜、雨、雪和冰凍的襲擊及空氣有害物質(zhì)的侵蝕與氧化作用，會(huì)對(duì)其外部構(gòu)件產(chǎn)生老化和風(fēng)化，致使構(gòu)件發(fā)生風(fēng)化剝落，質(zhì)量引起變化。例如木材的腐爛糟朽、磚瓦的風(fēng)化、鐵件的銹蝕、鋼筋混凝土的脹裂、塑料的老化等等，尤其是構(gòu)件的外露部分更易損壞。 （2）地理因素 這主要指地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降以及地基鹽堿化作用引起房屋的損壞。 （3）生物因素 主要是蟲害（如白蟻等）、菌類（如霉菌等）的作用，使建筑物構(gòu)件的斷面減少、強(qiáng)度降低。 （4）災(zāi)害因素 主要是突發(fā)性的天災(zāi)人禍如洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、龍卷風(fēng)、戰(zhàn)爭(zhēng)等所造成的損壞。 自然損壞的速度是緩慢的，但有時(shí)是突發(fā)性的。,返回,人為損壞是相對(duì)于自然損壞而言的，主要有以下三種情況：,（1）設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣 （2）使用不當(dāng) （3）預(yù)防保養(yǎng)不善,返回,房屋養(yǎng)護(hù)與維修的總體方針是：實(shí)行“管養(yǎng)合一”。其基本原則如下：,（一）“為用戶和業(yè)主服務(wù)”的原則 房屋維修管理人員要牢固樹立為用戶和業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，端正服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量想用戶和業(yè)主之所想，急用戶和業(yè)主之所急，認(rèn)真解決用戶和業(yè)主急需解決的房屋維修問(wèn)題。定期檢查，及時(shí)維護(hù)。這是房屋養(yǎng)護(hù)與維修工作的基本原則。,（二）“質(zhì)量第一”的原則 房屋維修管理人員必須樹立“質(zhì)量是企業(yè)的第一生命”的思想，遵守房屋維修的有關(guān)規(guī)范，保證維修材料質(zhì)量，加強(qiáng)回訪，盡力減低返修率。 （三）“不同標(biāo)準(zhǔn),區(qū)別對(duì)待”的原則 根據(jù)業(yè)主，使用者的不同要求和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的自用或共用部位進(jìn)行維修或改造。同時(shí)，對(duì)不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、不同建筑結(jié)構(gòu)的房屋，應(yīng)采取不同的養(yǎng)護(hù)維修標(biāo)準(zhǔn)和方案。,（四）“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則 房屋維修要加強(qiáng)維修成本管理，合理使用人 力、物力、財(cái)力、節(jié)約維修成本；制定合理的房屋維修計(jì)劃和方案；通過(guò)房屋維修，使業(yè)主、使用者使用安全；要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜。因房制宜進(jìn)行維修，滿足業(yè)主、使用者在房屋質(zhì)量和使用功能上的要求。最有效地合理使用維修基金，使修繕資金投資效果最大化、房屋的有效使用功能最大化。,（五）等價(jià)有償?shù)脑瓌t。 在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行物業(yè)管理，應(yīng)按價(jià)值規(guī)律、商品經(jīng)濟(jì)的等價(jià)有償原則，維修改造房屋需要投入建材、勞動(dòng)力、維修機(jī)具等，采取有償服務(wù)、厲行節(jié)約，在房屋維修中形成能擴(kuò)大再生產(chǎn)的良性循環(huán)，進(jìn)而促進(jìn)房屋的保值增值、提高效益。 （六）加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，確保正常使用 新建住宅普遍由住戶自行二次裝修，如隨意拆除承重墻體，在主干柱體上鉆孔打洞等比較普遍，危及建筑物整體安全，引發(fā)糾紛、浪費(fèi)及污染，亟待加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障安全。,返回,房屋養(yǎng)護(hù)與維修考核指標(biāo)主要有：定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)。,1.定額指標(biāo) 養(yǎng)護(hù)、維修服務(wù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額；材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額，達(dá)到養(yǎng)護(hù)、維修工程定額的指標(biāo)，是完成養(yǎng)護(hù)、維修工作量，搞好日常服務(wù)的必要保證。 2.經(jīng)費(fèi)指標(biāo) 養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)主要通過(guò)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)籌集，不足部分從物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營(yíng)的收入中彌補(bǔ)。 房屋租金和按規(guī)定提取的維修基金、小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)等通過(guò)不同方式籌集。,3.服務(wù)指標(biāo) （1）走訪查房率。一般要求管理員每月對(duì)轄區(qū)的住(用)戶要走訪查房50%以上；每季對(duì)轄區(qū)內(nèi)住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。 （2）養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。應(yīng)按管理員每月編制的小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表依次組織施工，考慮到小修中對(duì)急修項(xiàng)目需及時(shí)處理，因此在一般情況下，養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率要求達(dá)到80%以上，遇特殊情況或特殊季節(jié)，可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。 （3）養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的修戶次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。 4.安全指標(biāo) 確保房屋正常使用和工作、住用安全。杜絕死亡事故，負(fù)傷事故率小于千分之三，是維修服務(wù)的首要指標(biāo)，是考核工作實(shí)績(jī)的重要依據(jù)。,返回,房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩個(gè)方面。房屋的日常養(yǎng)護(hù)的來(lái)源有兩個(gè)方面：一是住戶臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括對(duì)業(yè)主或使用者進(jìn)行的房屋二次裝修的管理)；二是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來(lái)的養(yǎng)護(hù)工程，因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來(lái)源，主要有防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系著業(yè)主或使用者的居住和使用安全以及房屋設(shè)備的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)中的一個(gè)重要方面。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng)，例如木結(jié)構(gòu)的防潮防腐防蟻蛀、磚石結(jié)構(gòu)的防潮、鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)。,返回,1.屋面防水層明貼，泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質(zhì)量差，鋪設(shè)高低不平，板面積水。 2.外墻粉刷龜裂起殼相當(dāng)普遍，易造成墻面滲水，室內(nèi)及公用走道地坪殼裂嚴(yán)重，有起砂現(xiàn)象。預(yù)制樓板安裝離縫不足，灌縫不實(shí)，造成樓地面發(fā)生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多，室內(nèi)墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實(shí)等問(wèn)題。 3.鋁合金門窗制作安裝問(wèn)題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。 4.木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形，關(guān)閉不嚴(yán)密，開啟不靈活，有相當(dāng)數(shù)量夾板門漏設(shè)排氣孔。,（一）由開發(fā)商建造的 房屋質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題,5.部分水箱混凝土不密實(shí)，底部滲水。 6.水電安裝質(zhì)量差，配管導(dǎo)線色標(biāo)混亂，不符標(biāo)準(zhǔn)，壓接帽不阻燃，開關(guān)串接，多股導(dǎo)線接頭不搪錫，衛(wèi)生潔具用木榫木螺檢固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝置不規(guī)范，室內(nèi)給排水管道接口滲漏。 7.還存在工程質(zhì)量保證資料缺、亂、錯(cuò)現(xiàn)象，原材料質(zhì)保書復(fù)印件手續(xù)不符規(guī)定要求，水泥、防水材料進(jìn)場(chǎng)未做質(zhì)量復(fù)試，空心板準(zhǔn)用證及試驗(yàn)報(bào)告數(shù)量不足，隱蔽工程漏項(xiàng)較多，填寫不規(guī)范。 建設(shè)單位肢解工程、采用多頭發(fā)包形式較為普遍，現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量缺乏管理力度，特別是屋面防水工程和鋁合金門窗工程，部分由建設(shè)單位轉(zhuǎn)包給其它施工單位，造成這兩個(gè)分項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題較多。,從目前產(chǎn)生的情況來(lái)看，主要有兩大類型： 一是對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 二是對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量。,（二）由物業(yè)管理公司的服務(wù) 質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題,隨著人們生活質(zhì)量的提高，住宅裝修成為人們的普遍追求。然而許多業(yè)主或使用者由于無(wú)視法規(guī)、條例，違章裝修住宅，而引發(fā)了許多問(wèn)題。比如，有的破壞了主體結(jié)構(gòu)；有的推倒了承重墻；有的在墻上打孔打到鄰居家；有的鑿地面忽視限度，導(dǎo)致往樓下滲漏水；有的在天面上裝修時(shí)把天花板都鉆穿了；有的隨意擴(kuò)大住房使用面積等。,（三）由業(yè)主或使用者對(duì)房屋 的使用質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題,返回,房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。 （一）房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型 （二）房屋日常養(yǎng)護(hù)的具體內(nèi)容,房屋日常養(yǎng)護(hù)可分為零星養(yǎng)護(hù)和計(jì)劃養(yǎng)護(hù),零星養(yǎng)護(hù) 計(jì)劃養(yǎng)護(hù),房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理，指結(jié)合實(shí)際情況確定或因突然損壞引起的小修，包括：,（1）屋面筑漏（補(bǔ)漏），修補(bǔ)泛水、屋脊等。 （2）鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃、換紗窗，油漆等。 （3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。 （4）修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等。 （5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過(guò)梁等。 （6）抽換個(gè)別的檁條，接換個(gè)別木梁、屋架、木柱，修補(bǔ)木樓梯等。 （7）水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。 （8）下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。 （9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。,日常零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，主要通過(guò)維修管理人員的檢查住房和走訪業(yè)主或住戶的隨時(shí)報(bào)修兩個(gè)渠道來(lái)進(jìn)行。零星養(yǎng)護(hù)的特點(diǎn)是修理范圍廣，項(xiàng)目零星分散，時(shí)間緊，要求及時(shí)，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。零星養(yǎng)護(hù)應(yīng)力爭(zhēng)做到“水電急修不過(guò)夜，小修項(xiàng)目不過(guò)三，一般項(xiàng)目不過(guò)五”。,返回,房屋的各種構(gòu)、部件均有其合理的使用年限，超過(guò)這一年限一般就開始不斷出現(xiàn)問(wèn)題。因此要管好房子，就不能等到問(wèn)題出現(xiàn)后再采取補(bǔ)救措施，而應(yīng)該訂立種學(xué)的修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長(zhǎng)其整體的使用壽命。這就是房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。例如：門窗、壁櫥、墻壁上的油漆、油飾層一般5年左右重新油漆一遍；外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行一次檢修加固；照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負(fù)荷的情況，必要時(shí)可局部或全部更換等。這種定期保養(yǎng)是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體樓宇所選用的設(shè)備、材料型號(hào)的質(zhì)量來(lái)推算其使用年限。 另外，還要做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如，防風(fēng)臺(tái)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。,返回,房屋日常養(yǎng)護(hù)的具體內(nèi)容,1.地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù) 2.樓地面工程的養(yǎng)護(hù) 3.墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)工程 4.門窗工程的養(yǎng)護(hù) 5.屋面工程養(yǎng)護(hù)維修,地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題采取補(bǔ)救措施都很困難，應(yīng)給予足夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護(hù)工作：,（1）杜絕不合理荷載 地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過(guò)設(shè)計(jì)荷載，會(huì)危及整個(gè)房屋的安全，而在基礎(chǔ)附近的地面堆放大量材料或設(shè)備，也會(huì)形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以，應(yīng)從內(nèi)外兩方面加強(qiáng)對(duì)日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。 （2）防止地基浸水 地基浸水會(huì)使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對(duì)于地基基礎(chǔ)附近的用水設(shè)施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、散水等的管理與維修。,（3）保證勒腳完好 勒腳位于基礎(chǔ)頂面，將上部荷載進(jìn)一步擴(kuò)散并均勻傳遞給基礎(chǔ)，同時(shí)起到基礎(chǔ)防水的作用。勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落，會(huì)使基礎(chǔ)受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會(huì)因防水失效而產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護(hù)不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)的重要部分。 （4）防止地基凍害 在季節(jié)性凍土地區(qū)，要注意基礎(chǔ)的保溫工作。對(duì)按持續(xù)供熱設(shè)計(jì)的房屋，不宜采用間歇供熱，并應(yīng)保證各房間采暖設(shè)施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎(chǔ)較近的地下室，應(yīng)在寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴(yán)密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應(yīng)增加其它的保溫措施。,返回,樓地面工程常見的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預(yù)制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應(yīng)針對(duì)樓地面材料的特性，做好相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)工作。,（1）保證經(jīng)常用水房間的有效防水 對(duì)廚房、衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，注意保護(hù)樓地面的防水性能及對(duì)上下水設(shè)施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間積水而滲入樓板，導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理或暫停使用，切不可將就使用，以免造成隱患。,（2）避免室內(nèi)受潮與蟲害 由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會(huì)通過(guò)毛細(xì)現(xiàn)象透過(guò)地板或外墻滲入室內(nèi)；而在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當(dāng)而產(chǎn)生返潮(即結(jié)露)現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會(huì)因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變性失效，如腐蝕、膨脹、強(qiáng)度減弱等，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須針對(duì)材料的各項(xiàng)性能指標(biāo)，做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風(fēng)等。 建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預(yù)防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會(huì)造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導(dǎo)致無(wú)法彌補(bǔ)的損傷，使得許多高樓大廈無(wú)法使用而被迫重建。無(wú)論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須做好蟲害預(yù)防工作。,（3）控制與消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用 裝飾材料的副作用主要是針對(duì)有機(jī)物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學(xué)粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機(jī)裝飾材料時(shí)，必須對(duì)它所能產(chǎn)生的副作用采取相應(yīng)的控制與消除措施。 如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。,返回,墻臺(tái)面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復(fù)雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動(dòng)全身。 墻臺(tái)面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據(jù)其具體的施工方法，材料性能以及可能出現(xiàn)的問(wèn)題，采取適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)護(hù)措施。但無(wú)論對(duì)哪一種工程的養(yǎng)護(hù)，都應(yīng)滿足以下幾個(gè)共性的要求：,（1）定期檢查，及時(shí)處理 定期檢查一般不少于每年1次。對(duì)容易出現(xiàn)問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)處理，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成更大的損失。對(duì)于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時(shí)檢查的周期，如臺(tái)面、踢腳、護(hù)壁，以及細(xì)木制品的工程。 （2）加強(qiáng)保護(hù)與其它工程銜接處 墻臺(tái)面及吊頂工程經(jīng)常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護(hù)，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強(qiáng)度套管。墻臺(tái)面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護(hù)手段與科學(xué)的施工措施。,（3）保持清潔 經(jīng)常保持墻臺(tái)面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的?；覊m與油膩等積累太多，容易導(dǎo)致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應(yīng)做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時(shí)需根據(jù)不同材料各自性能，采用適當(dāng)?shù)姆椒?，如防水、防酸堿腐蝕等。 （4）注意日常工作中的防護(hù) 各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺(tái)面，防止撞擊。遇有可能損傷臺(tái)面材料的情況，要采取預(yù)防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設(shè)防護(hù)措施，如臺(tái)面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應(yīng)有保護(hù)墊層。在墻面上張?zhí)?、懸掛物品，?yán)禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應(yīng)請(qǐng)專業(yè)人員施工，并采取必要的防護(hù)措施。,（5）注意材料所處的工作環(huán)境 遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時(shí)，要注意墻臺(tái)面及吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應(yīng)采取有效的防護(hù)措施，或在保證可復(fù)原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。 （6）定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性 由于墻臺(tái)面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過(guò)合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實(shí)際工作狀況，及時(shí)予以更換。,返回,門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑，應(yīng)在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點(diǎn)注意養(yǎng)護(hù)，使之處于良好的工作狀態(tài)。如木門窗易出現(xiàn)的問(wèn)題有：門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過(guò)大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風(fēng)、斷裂損壞等常見病；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護(hù)中，應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面： （1）嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)程 門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護(hù)。在使用時(shí)，應(yīng)輕開輕關(guān)；通風(fēng)雨天，要及時(shí)關(guān)閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應(yīng)固定；嚴(yán)禁撞擊或懸掛物品。避免長(zhǎng)期處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門窗扇變形，關(guān)閉不嚴(yán)或啟閉困難。,（2）經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決 門窗構(gòu)造比較復(fù)雜，應(yīng)經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關(guān)閉不嚴(yán)等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)修理或申請(qǐng)?zhí)幚?，防止?duì)其它部分造成破壞或發(fā)生意外事件。 （3）定期更換易損部件，保持整體狀況良好 對(duì)于使用中損耗較大的部件應(yīng)定期檢查更換，需要潤(rùn)滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應(yīng)潤(rùn)滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。,（4）北方地區(qū)外門窗冬季使用管理 北方地區(qū)冬季氣溫低，風(fēng)力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應(yīng)做好養(yǎng)護(hù)工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風(fēng)滲透與縫隙積灰。長(zhǎng)期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。 （5）加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理 禁止在窗臺(tái)上放置易對(duì)窗戶產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會(huì)產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應(yīng)注意室內(nèi)采暖設(shè)施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過(guò)冷過(guò)熱現(xiàn)象。,返回,屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風(fēng)雨侵蝕、沖涮、陽(yáng)光照射等都會(huì)加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經(jīng)常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無(wú)法恢復(fù)對(duì)防水起主要作用的整體性，防水層的養(yǎng)護(hù)是屋面工程養(yǎng)護(hù)維修中的中心內(nèi)容。所以，在使用過(guò)程中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時(shí)有效。 （1）定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài) 一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預(yù)期植物如青苔、雜草的生長(zhǎng)，遇有積水或大量積雪時(shí)，及時(shí)清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時(shí)，應(yīng)注意保護(hù)重要排水設(shè)施如落水口，以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形較復(fù)雜建筑的變形縫。,（2）定期檢查、記錄，及時(shí)處理問(wèn)題 定期組織專業(yè)技術(shù)人員對(duì)屋面各種設(shè)施的工作狀況按規(guī)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行全面詳查，并填寫檢查記錄。對(duì)非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患；對(duì)正常損壞要詳細(xì)記錄其損壞程度。檢查后，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)處理，并適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 （3）建立大修、中修、小修制度 在定期檢查、養(yǎng)護(hù)的同時(shí)，根據(jù)屋面綜合工作狀況，進(jìn)行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調(diào)性，延長(zhǎng)其整體使用壽命，以發(fā)揮其最高的綜合效能，并可以在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。,（4）加強(qiáng)屋面使用的管理 在屋面的使用中，要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應(yīng)有專人管理。屋面增設(shè)各種設(shè)備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術(shù)要求，如對(duì)屋面產(chǎn)生荷載的類型與大小會(huì)導(dǎo)致何種影響。在施工過(guò)程中，要有專業(yè)人員負(fù)責(zé)，并采用合理的構(gòu)造方法與必要的保護(hù)措施，以免對(duì)屋面產(chǎn)生破壞或形成其它隱患，如對(duì)人或物造成危險(xiǎn)。 （5）建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍 屋面工程具有很強(qiáng)的專業(yè)性與技術(shù)性，檢查與養(yǎng)護(hù)維修都必須由專業(yè)人員來(lái)負(fù)責(zé)完成，而屋面工程的養(yǎng)護(hù)頻率相對(duì)較低，所以為減輕物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并能充分保證達(dá)到較高的技術(shù)水平，更有效、更經(jīng)濟(jì)地做好屋面工程養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)建立起由較高水平專業(yè)技術(shù)人員組成的專職機(jī)構(gòu)。,返回,（一）房屋維修的含義 （二）房屋維修管理的含義 （三）房屋維修服務(wù)程序 （四）房屋維修工程分類 （五）房屋維修管理的主要內(nèi)容,房屋維修管理,1.房屋維修的概念,房屋維修是指房屋自建成至報(bào)廢止的整個(gè)過(guò)程中，為修復(fù)因自然、人為等因素造成的房屋損壞，維護(hù)和改善房屋使用功能，延長(zhǎng)房屋使用期限而采取的各種檢修、維護(hù)和保養(yǎng)活動(dòng)（保養(yǎng)護(hù)理、破損維修、恢復(fù)、改善、裝修、裝潢、加固等）。房屋具有使用期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，在使用過(guò)程中由自然因素、使用因素、生物因素、地理因素災(zāi)害因素等導(dǎo)致房屋損壞，根據(jù)損壞程度的不同進(jìn)行維修和改建，才能保護(hù)房屋的使用和安全，延長(zhǎng)其使用年限，減少房屋的自然淘汰。,2.房屋維修的特征,（1）房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作 房屋使用期限長(zhǎng)，在使用過(guò)程中由于自然或人為因素的影響，會(huì)導(dǎo)致房屋的損壞或使用功能減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途差異，統(tǒng)一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。因此，房屋維修管理工作是大量的、經(jīng)常性的。,（2）房屋維修具有簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的特點(diǎn) 由于物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修活動(dòng)是一種物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，在維修再生產(chǎn)過(guò)程中占用的一切房屋維修基金(勞動(dòng)資料與勞動(dòng)對(duì)象)，都仍然保留著使用價(jià)值和價(jià)值兩種屬性。維修基金的使用價(jià)值是由實(shí)物形態(tài)表現(xiàn)的；維修基金的價(jià)值是由資金形態(tài)表現(xiàn)的。資金是企業(yè)維修基金的貨幣表現(xiàn)，是進(jìn)行維修活動(dòng)的前提條件。房屋維修活動(dòng)屬于生產(chǎn)領(lǐng)域的范疇，前面已經(jīng)講過(guò)，由于受自然侵蝕、正常使用、生物破壞及地理、災(zāi)害等因素的影響與作用，房屋會(huì)逐漸破損，使用價(jià)值逐步降低。為了全面或部分地恢復(fù)房屋的使用功能，防止、減少和控制其破損程度的發(fā)展，就要對(duì)其進(jìn)行維修，以及對(duì)不同等級(jí)房屋的功能進(jìn)行恢復(fù)、改善，同時(shí)加固房屋以增強(qiáng)抗震能力。但是，所有這些房屋維修活動(dòng)，投資規(guī)模都很小，仍屬于簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的性質(zhì)。,（3）房屋維修具有經(jīng)營(yíng)性與服務(wù)性相統(tǒng)一的特點(diǎn) 房屋維修是物業(yè)管理企業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，它要按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求運(yùn)行的，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，給予合理的經(jīng)營(yíng)收入或利潤(rùn)，所以它提供的服務(wù)是有償?shù)?。而維修的房屋是已經(jīng)投入使用的房屋，他的功能的恢復(fù)和改善與使用者的切身利益、安全保證密切相關(guān)。所以房屋維修具有鮮明的為生產(chǎn)、生活服務(wù)的性質(zhì)。,（4）房屋維修具有廣泛性與分散性 廣泛性是指房屋維修設(shè)計(jì)各個(gè)單位、千家萬(wàn)戶，項(xiàng)目多而雜；分散性是指由于房屋的篤定性以及房屋損壞程度不同，決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)分散性。 （5）房屋維修具有較強(qiáng)的技術(shù)性 房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，并達(dá)到與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，維修技術(shù)要求高。由于房屋維修的這種特殊性，決定了它有獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求。,（6）房屋維修具有明顯的限制性 由于房屋維修是在原有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是對(duì)房屋的構(gòu)件、部分項(xiàng)目進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修，或進(jìn)行局部（或全部）的更新、修復(fù)，因此它受到原有條件的限制，比如原有房屋環(huán)境、條件等的限制，維修設(shè)計(jì)與施工都只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行，此外，還受到原有建筑風(fēng)格、建筑藝術(shù)的限制，尤其是有歷史、文化保留價(jià)值的房屋，更要求保持原有的建筑風(fēng)格。雖然可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術(shù)，通過(guò)實(shí)踐、觀察、研究、總結(jié)，改進(jìn)舊房的結(jié)構(gòu)與裝飾，但程度明顯受到限制。,3. 房屋維修責(zé)任的劃分,責(zé)任的劃分是為了確定物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用者應(yīng)分別承擔(dān)的修繕責(zé)任和擔(dān)負(fù)維修費(fèi)用的期限。 （1）新建房屋自竣工驗(yàn)收之日起在保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)質(zhì)量保修。 （2）保修期滿后，由業(yè)主承擔(dān)。 （3）凡屬使用不當(dāng)或人為造成損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。,返回,房屋維修管理又稱房屋修繕管理，是指對(duì)房屋維修的各項(xiàng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、管理等工作。它是物業(yè)管理的兩項(xiàng)基本業(yè)務(wù)之一。為了保證房屋正常地發(fā)揮其使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，必須首先了解導(dǎo)致房屋損耗的因素，通過(guò)一定的管理措施，經(jīng)常地、有計(jì)劃地對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修，以防止或減緩房屋的損耗，從而達(dá)到保值與增值的目的。 房屋維修管理通過(guò)制定合理的維修周期和科學(xué)的維修計(jì)劃，以及確定合理的維修范圍和維修方案。合理組織使用者、財(cái)、物，可以做到節(jié)省維修費(fèi)用、縮短修護(hù)工期、延長(zhǎng)房屋使用壽命，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。,返回,1.項(xiàng)目收集。 小修項(xiàng)目主要通過(guò)管理人員的走訪查房和業(yè)主或住戶的隨時(shí)報(bào)修兩個(gè)渠道來(lái)收集。 2.任務(wù)落實(shí)。 管理人員隨時(shí)根據(jù)房屋維修的計(jì)劃表和隨時(shí)發(fā)生的急修項(xiàng)目，開列小維修單。維修人員憑維修單領(lǐng)取材料，根據(jù)維修單開列的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行施工。管理人員應(yīng)每天到施工現(xiàn)場(chǎng)，解決施工中出現(xiàn)的問(wèn)題，檢查當(dāng)天任務(wù)的完成情況，安排次日的養(yǎng)護(hù)維修工作。 3.服務(wù)規(guī)則。 做好房屋維修服務(wù)就必須建立和完善管理體系，對(duì)房屋進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理。,返回,房屋維修工程是指從接受維修任務(wù)到工程交工驗(yàn)收的全過(guò)程。這一過(guò)程包括：簽訂房屋維修工程專業(yè)分包合同、施工組織與準(zhǔn)備施工協(xié)調(diào)管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工驗(yàn)收等。 根據(jù)房屋及其設(shè)備損壞的不同程度和各種原因，房屋維修工程的分類方法如下： 1.按結(jié)構(gòu)性質(zhì)分 2.按經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)分 3.按工程性質(zhì)分,按結(jié)構(gòu)性質(zhì)分,對(duì)損壞、老朽或強(qiáng)度、剛度不足的房屋構(gòu)件進(jìn)行維修，以確保安全。該種維修涉及到房屋的主體結(jié)構(gòu)尤其要重視。,返回,按經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)分,（1）恢復(fù)性維修 修復(fù)房屋及其部件因自然原因造成的損壞。 （2）賠償性維修 人為過(guò)失、違章使用造成房屋損壞的修繕。 （3）返工性維修 因設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量差、管理失當(dāng)造成的再次修理。 （4）救災(zāi)性維修 修復(fù)因天災(zāi)人禍造成的房屋損壞。 （5）季節(jié)性維修 根據(jù)各個(gè)季節(jié)氣候特點(diǎn)重點(diǎn)安排的修繕活動(dòng)。,返回,按工程性質(zhì)分,房屋修繕工程可分為小修、中修、大修、綜合維修及翻修工程五種。這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)際操作中經(jīng)常采用的方法。 （1）小修工程 （2）中修工程 （3）大修工程 （4）綜合維修工程 （5）翻修改建工程,小修工程亦稱零星養(yǎng)護(hù)工程，有時(shí)將其作為養(yǎng)護(hù)工程的部分內(nèi)容，是指物業(yè)管理企業(yè)為保持房屋原來(lái)的完損等級(jí)而對(duì)房屋使用中正常的小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。 小修工程的主要特點(diǎn)是項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫、持續(xù)反復(fù)性強(qiáng)、服務(wù)性強(qiáng)、用工少、費(fèi)用小，綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1%以下，主要適用于完好、基本完好房。對(duì)于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來(lái)就可以及時(shí)處理。同時(shí)，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從日常養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長(zhǎng)大修周期，并為大、中修提供查勘施工的可靠材料。因關(guān)系到住用戶的使用便利，所以這類工程的重點(diǎn)是要保證維修及時(shí)率。,小修工程的范圍： 房屋補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊等； 門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等； 水、電、衛(wèi)、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等； 修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等； 拆砌挖補(bǔ)局部墻體等； 下水道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水和落水管等； 房屋檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。,返回,中修工程是指物業(yè)管理企業(yè)為保持房屋原來(lái)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，對(duì)房屋中已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求的少量主體構(gòu)件，進(jìn)行改動(dòng)或拆換等局部維修的工程。 中修工程工地比較集中，項(xiàng)目較小，工程量較大，計(jì)劃性、周期性強(qiáng)，其一次維修費(fèi)用低于該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20，適用于一般損壞房屋。經(jīng)過(guò)中修后的房屋整體70%以上要符合基本完好和完好標(biāo)準(zhǔn)房的要求。因此，及時(shí)地開展中修工程是保持房屋基本完好的有力保證。,中修工程的范圍： 少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修； 一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線維修和零配件的更換等； 整幢房屋的公用生活設(shè)備的局部更新、改善或改裝、新裝工程以及單項(xiàng)目的維修，如下水道重做、整幢房屋門窗的油漆、整幢房屋圍墻的拆砌等。,返回,大修工程是指對(duì)無(wú)倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋中大部分已嚴(yán)重?fù)p壞的主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備(包括上、下水，通風(fēng)，取暖等)進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝等，以確保其基本完好或完好的工程。 大修工程具有工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、工程量大、花費(fèi)大、具有整體性的特點(diǎn)。其費(fèi)用為該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上。房屋大修工程一般都與房屋的抗震加固、局部改善房屋使用條件相結(jié)合進(jìn)行。經(jīng)大修后的房屋，一般都要求達(dá)到基本完好或完好房屋的標(biāo)準(zhǔn)。適用于嚴(yán)重?fù)p壞、不修就不能繼續(xù)使用的房屋。,大修工程的范圍： 修復(fù)房屋主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞的維修工程； 對(duì)整幢房屋的公用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換、改善和新裝的工程； 對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程； 對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的工程。,返回,綜合維修工程即全項(xiàng)目修理工程，是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變成片(幢)房屋面貌而進(jìn)行的維修工程。簡(jiǎn)言之，它是大修、中修、小修次性應(yīng)修盡修的工程。 綜合維修工程具有規(guī)模較大、項(xiàng)目齊全、工期長(zhǎng)、花費(fèi)大的特點(diǎn)。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況和條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，在維修過(guò)程中一并解決。綜合維修工程的費(fèi)用是該片（幢）房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上，其竣工面積和數(shù)量在統(tǒng)計(jì)時(shí)不單獨(dú)列注，而計(jì)入大修工程項(xiàng)目中。經(jīng)過(guò)綜合維修后的房屋應(yīng)該達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。,綜合維修工程的范圍： 大部分嚴(yán)重?fù)p壞或一般性損壞，需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋； 為改變整片（幢）面貌而列入計(jì)劃準(zhǔn)備維修的房屋。,返回,翻修改建工程是指原來(lái)的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。 翻修工程具有規(guī)模大、投資大、工期長(zhǎng)的特點(diǎn)。由于翻修工程可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料，因此其費(fèi)用低于該房屋同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。這類工程主要適用于危險(xiǎn)房。一般翻修后的房屋必須達(dá)到完好房屋的標(biāo)準(zhǔn)。,翻修改進(jìn)工程的范圍： 房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)； 因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋； 地處陡峭滑坡地區(qū)的房屋和地勢(shì)低洼、積水長(zhǎng)期無(wú)法排出的地區(qū)的房屋； 主體結(jié)構(gòu)、維護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，無(wú)修繕價(jià)值的房屋； 國(guó)家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。,返回,房屋維修管理的主要內(nèi)容包括房屋維修計(jì)劃管理、房屋安全與質(zhì)量管理、房屋維修工程管理、房屋維修行政管理、房屋維修資料管理。 1.房屋維修計(jì)劃管理 2.房屋安全與質(zhì)量管理 3.房屋維修工程管理 4.房屋維修行政管理 5.房屋維修資料管理 6.房屋維修技術(shù)管理,房屋維修計(jì)劃管理的概念,房屋維修計(jì)劃是指在一定的時(shí)期內(nèi)，對(duì)房屋維修工作事先擬定的內(nèi)容、步驟、投資等一系列工作的總稱。 房屋維修計(jì)劃管理是指有關(guān)房屋維修工作的內(nèi)容、步驟、投資方面的安排、組織和控制活動(dòng)。包括計(jì)劃研究、計(jì)劃制定、計(jì)劃?rùn)z查、計(jì)劃調(diào)整、計(jì)劃總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中做好計(jì)劃工作的綜合平衡，是計(jì)劃管理的基本工作方法。,房屋維修計(jì)劃的編制,編制房屋維修計(jì)劃應(yīng)實(shí)事求是，從房屋的實(shí)際完損狀況出發(fā)，依據(jù)黨和國(guó)家的方針、政策、法律法規(guī)和物業(yè)管理委托合同的要求，具體編制年度房屋維修計(jì)劃、季度房屋維修計(jì)劃、月份房屋維修計(jì)劃。,房屋維修計(jì)劃的執(zhí)行和控制,編制房屋維修計(jì)劃，是房屋維修計(jì)劃管理的開始，重要的計(jì)劃確定以后，認(rèn)真貫徹執(zhí)行計(jì)劃，保證計(jì)劃的順利實(shí)施。房屋維修計(jì)劃控制的主要內(nèi)容：維修工程的進(jìn)度、數(shù)量、質(zhì)量、成本和安全等。在計(jì)劃執(zhí)行的過(guò)程中，進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)督檢查和考核工作，具體落實(shí)計(jì)劃指標(biāo)完成情況，計(jì)劃的正確程度以及計(jì)劃在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及解決的辦法。,返回,（1）房屋安全與質(zhì)量管理的含義 （2）房屋的質(zhì)量等級(jí)類型 （3）房屋完損等級(jí)評(píng)定分類 （4）房屋維修安全與質(zhì)量管理的內(nèi)容 （5）危險(xiǎn)房屋管理,房屋質(zhì)量管理是指定期和不定期對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。 通過(guò)房屋的質(zhì)量管理，對(duì)現(xiàn)有房屋狀況進(jìn)行可靠的鑒定，為管理房屋提供可靠的資料和為編制房屋整體的維修計(jì)劃提供依據(jù)。其基本任務(wù)就是在房屋的長(zhǎng)期使用過(guò)程中，通過(guò)定期和不定期的組織房屋的質(zhì)量鑒定與安全檢查，隨時(shí)掌握房屋的質(zhì)量狀況和分布，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的危損狀況及隱患，為房屋的合理使用、維護(hù)管理、日常養(yǎng)護(hù)和計(jì)劃修繕提供基本資料依據(jù)，做好隱患排險(xiǎn)工作，以確保房屋完好和住用安全。房屋安全與質(zhì)量管理包括三個(gè)方面的工作：房屋的質(zhì)量等級(jí)鑒定、房屋使用的安全檢查、危房的鑒定與排險(xiǎn)。,返回,房屋的質(zhì)量等級(jí)，是指區(qū)分房屋完好或損壞的程度，也稱房屋完損等級(jí)。房屋的完損等級(jí)以城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定并頒布的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好損壞程度，房屋完損狀況可分為以下五類： 完好房，是指房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖存在一定陳舊現(xiàn)象或個(gè)別分項(xiàng)有允許值之內(nèi)的輕微損毀，但不影響居住安全和正常使用，通過(guò)小修即可恢復(fù)的房屋。 基本完好房，是指房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件基本完好牢固，雖有少量構(gòu)部件有輕微損壞，但還穩(wěn)定；屋面或板縫局部滲漏，裝修、設(shè)備的個(gè)別零部件有影響使用的破損，但通過(guò)一般性維修可以恢復(fù)使用功能的房屋。,一般損壞房，是指房屋局部結(jié)構(gòu)構(gòu)件有變形、裂縫、腐蝕或老化、強(qiáng)度不足、屋面局部漏雨、裝修局部破損、油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電、照明的管線、器具和零部件有部分老化、損壞和殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。 嚴(yán)重?fù)p壞房，是指年久失修的房屋，其部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度不足，屋面或板縫嚴(yán)重漏水，沒(méi)備陳舊、不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水、衛(wèi)、電、照明的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重毀損，需要進(jìn)行大修、翻修或改建的房屋。 危險(xiǎn)房，是指房屋承重構(gòu)件強(qiáng)度嚴(yán)重不足，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定性和承載能力，采用局部加固的修理仍不能確保安全且已喪失維修價(jià)值，需要拆除、翻修的房屋。 進(jìn)行房屋的質(zhì)量鑒定，是按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一的項(xiàng)目，統(tǒng)一的方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋所進(jìn)行的綜合性的完損等級(jí)評(píng)定。其基本任務(wù)就是確定現(xiàn)有房屋的完損狀況即房屋的質(zhì)量狀況和分布，為房屋的保養(yǎng)、修繕、管理提供基本資料依據(jù)。,返回,房屋完損等級(jí)評(píng)定分類,按時(shí)間間隔劃分，可分為定期和不定期兩類。 定期評(píng)定：一般是每隔13年對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。 不定期評(píng)定：就是隨機(jī)地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋狀況進(jìn)行抽查。 按任務(wù)與內(nèi)容劃分，可分為日常性評(píng)定、隨時(shí)抽查、重點(diǎn)檢查、普查等類型。,返回,房屋維修安全與質(zhì)量管理的內(nèi)容,建立、健全質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)，配置專兼職質(zhì)檢人員，分級(jí)管理，層層負(fù)責(zé)。 質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和檢查人員必須堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，參與編制工程治理的技術(shù)措施，并監(jiān)督實(shí)施、指導(dǎo)執(zhí)行操作規(guī)程。 堅(jiān)持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度，對(duì)維修工程的關(guān)鍵部位，一定要經(jīng)過(guò)檢查合格，辦理簽證手續(xù)后，才能進(jìn)入下一道工序施工。 在施工準(zhǔn)備階段，熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程技術(shù)要求，為提高施工組織設(shè)計(jì)質(zhì)量，制定質(zhì)量管理計(jì)劃于質(zhì)量保證措施，提供控制質(zhì)量的可靠依據(jù)。 施工過(guò)程中，加強(qiáng)中間檢查與技術(shù)復(fù)核工作，特別是對(duì)關(guān)鍵部位的檢查復(fù)核工作。,搞好施工質(zhì)量的檢查驗(yàn)收，堅(jiān)持分項(xiàng)工程的檢查，做好隱蔽工程的驗(yàn)收及工程質(zhì)量的評(píng)定，不合格的工程不予驗(yàn)收簽證。 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)建筑物配件、成品于半成品的檢查驗(yàn)收，檢查出廠合格證及檢測(cè)報(bào)告。 嚴(yán)格對(duì)建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收，主要材料應(yīng)具有產(chǎn)品合格證及測(cè)試報(bào)告單。 若發(fā)生質(zhì)量事故，按有關(guān)規(guī)定即使上報(bào)技術(shù)部門，并查清事故原因進(jìn)行研究處理。 對(duì)已交付使用的維修工程要進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，實(shí)行質(zhì)量回訪，在保修期內(nèi)，因施工造成質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)按合同規(guī)定負(fù)責(zé)保修。,返回,目前我國(guó)各個(gè)城市中，每年都有相當(dāng)數(shù)量的舊房轉(zhuǎn)化為危房，這些危房嚴(yán)重威脅著人民群眾的住用安全。不僅如此，在一些新建房中，由于設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量等問(wèn)題，也有房屋倒塌事故發(fā)生。所以，加強(qiáng)危房的管理，杜絕房屋倒塌事故的發(fā)生，是房屋安全與質(zhì)量管理中的重點(diǎn)內(nèi)容。 房地產(chǎn)行政管理部門與物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)該制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)、建立健全危房鑒定機(jī)構(gòu)、做好危房處理工作，根據(jù)鑒定情況可按以下四類辦法處理：第一，觀察使用。適用于采取技術(shù)措施后尚能短期使用，但需隨時(shí)觀察危險(xiǎn)程度的房屋。第二，處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后解危的房屋。第三，停止使用。適用于已無(wú)修繕價(jià)值暫無(wú)條件拆除，但不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。第四，整體拆除。適用于整幢危險(xiǎn)且無(wú)維修價(jià)值，隨時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全的房屋。,返回,房屋維修工程管理,含義 基本內(nèi)容 程序和方法,房屋維修工程管理就是指針對(duì)不同種類的房屋維修工程，按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等各項(xiàng)活動(dòng)。房屋維修工程管理的基本內(nèi)容主要是計(jì)劃管理、工程程序管理和維修工程竣工驗(yàn)收管理。,含義,返回,物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊(duì)伍來(lái)完成，也可以通過(guò)招標(biāo)，通過(guò)發(fā)包方式將房屋維修施工工程承包給專業(yè)維修施工隊(duì)伍來(lái)完成。 房屋維修施工管理的主要任務(wù)就是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財(cái)力，不斷更新維修技術(shù)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低維修工程成本；在維修施工過(guò)程中，運(yùn)用科學(xué)的管理方法，針對(duì)維修計(jì)劃、生產(chǎn)、技術(shù)、物資、勞力和財(cái)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，對(duì)維修房屋工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)行合理有效的控制。其具體內(nèi)容一般包括：,落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計(jì)劃、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)，簽定維修房屋工程合同。 做好維修工程開工前的準(zhǔn)備工作，包括做好住戶臨時(shí)遷移工作，使水電路通，并安排好材料堆放、安置場(chǎng)地，確定施工方案等。 制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過(guò)程中進(jìn)行經(jīng)常的材料和技術(shù)管理工作。 大、中修和更新改造工程要編制施工組織設(shè)計(jì)，組織均衡流水主體交叉施工，并對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。 加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場(chǎng)的平面管理，合理利用空間，文明施工。,返回,房屋維修工程管理主要包括施工準(zhǔn)備、施工階段管理和竣工驗(yàn)收管理三項(xiàng)工作。,施工準(zhǔn)備 施工準(zhǔn)備是指維修工程開工前，甲乙雙方在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而必先做好的一項(xiàng)綜合性的組織工作。維修工程應(yīng)按工程量大小及施工難易程度等情況分部編制大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)、一般維修工程施工方案或小型維修工程施工說(shuō)明。 維修施工準(zhǔn)備工作的內(nèi)容很多，主要有對(duì)維修工程應(yīng)摸清施工現(xiàn)場(chǎng)情況，包括電纜、煤氣、供暖、給排水等地下管線及其走向，平整好現(xiàn)場(chǎng)；維修工程設(shè)計(jì)圖紙齊全；編制的施工組織設(shè)計(jì)或施工方案獲得批準(zhǔn)；施工所需建筑材料能陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，確保連續(xù)施工；領(lǐng)取建筑施工許可證；安置好需暫時(shí)搬遷的客戶，切斷或接通水、電流；落實(shí)資金和勞動(dòng)力計(jì)劃。,施工階段管理,a施工調(diào)度管理 由于房屋維修工程施工的可變因素較多，以及施工組織計(jì)劃工作不可能十分準(zhǔn)確，在維修施工中總會(huì)出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，在整個(gè)施工過(guò)程中不斷進(jìn)行勞動(dòng)力、材料、機(jī)械于施工進(jìn)度和任務(wù)要求之間的平衡調(diào)度，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正，限期整改。 b施工現(xiàn)場(chǎng)管理 施工現(xiàn)場(chǎng)管理是以施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說(shuō)明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場(chǎng)的各種管理活動(dòng)。例如：修建或利用各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施，安排好施工銜接及材料機(jī)具的進(jìn)退現(xiàn)場(chǎng)，節(jié)約施工用地；按計(jì)劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運(yùn)渣土等；注意生產(chǎn)與住房安全，在拆除與維修時(shí)，做好施工防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，處理好毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系；采用先進(jìn)施工工藝和操作技術(shù)，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務(wù)。,竣工驗(yàn)收管理 房屋維修工程完工必須符合房屋交驗(yàn)條件和質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，才能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。維修工程竣工后，應(yīng)先由施工單位初驗(yàn)。初驗(yàn)確認(rèn)質(zhì)量合格后，提交竣工資料和請(qǐng)求竣工驗(yàn)收，由工程批準(zhǔn)單位組織正式驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收時(shí)，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)定，并寫成驗(yàn)收記錄。凡不符合要求并須翻修和補(bǔ)做的，應(yīng)進(jìn)行翻修和補(bǔ)做，直到符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求為止。一般房屋維修工程質(zhì)量驗(yàn)收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。房屋維修竣工驗(yàn)收管理還包括對(duì)竣工圖紙的收集整理保存管理。,c施工安全管理 施工安全管理是指為保證和提高維修施工質(zhì)量，貫徹預(yù)防為主、保護(hù)員工人身安全和對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)而進(jìn)行的一系列管理工作。房屋維修施工技術(shù)復(fù)雜，施工生產(chǎn)活動(dòng)中施工人員容易發(fā)生傷亡事故，因此，在施工過(guò)程中，要認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。,返回,房屋維修行政管理主要是指由國(guó)家制定出的房屋維修政策、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋維修責(zé)任的劃分管理和落實(shí)維修承擔(dān)人，排除維修障礙的管理。如建設(shè)部制定的房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定、房屋修繕工程施工管理規(guī)定、房屋修繕工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)等，在房屋維修中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，一般按規(guī)定由主管部門實(shí)施行政管理。,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的房屋維修行政管理人員應(yīng)該明確國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，修繕?lè)课菔欠课菟腥藨?yīng)當(dāng)履行的責(zé)任，因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定，劃分應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任者。保修期內(nèi)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，由業(yè)主負(fù)責(zé)。對(duì)業(yè)主委托物業(yè)管理的物業(yè)，共用部位由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)修繕維護(hù)，費(fèi)用由各業(yè)主按業(yè)權(quán)比例分擔(dān)，從維修專項(xiàng)基金中支出；自用部位