2012年11月05日開封市杞縣項目定位報告綱要99p.ppt

河南立創(chuàng)房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2012年11月05日,【杞縣項目】 定位報告綱要,說明： 本次市場調(diào)研活動是在充分了解杞縣住宅發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)環(huán)境的基礎(chǔ)上，為更好的把本項目建設(shè)成為順應(yīng)杞縣城市發(fā)展戰(zhàn)略的原則下展開的，本次調(diào)研準備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實、有效。 我們希望，此次專項調(diào)研可為項目前期開發(fā)及后期銷售提供決策依據(jù)，并為開發(fā)企業(yè)后續(xù)開發(fā)項目提供具可參考價值的資料和分析論據(jù)。,調(diào)查方法 1、杞縣宏觀環(huán)境調(diào)查 相關(guān)單位人員訪談 網(wǎng)站報刊文獻資料收集與分析 2、杞縣商業(yè)環(huán)境調(diào)查 現(xiàn)場踩點調(diào)查 網(wǎng)站報刊文獻資料收集與分析 3、杞縣客戶現(xiàn)狀調(diào)查 專項訪談問卷（300人次） 統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析） 4、項目自身情況調(diào)查 項目現(xiàn)場考察 相關(guān)資料收集整理,目 錄,第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展情況 第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況分析 第三部分：項目分析及風險提示 第四部分：客戶分析及客戶定位思考 第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展,杞縣隸屬于河南省開封市，總面積1243平方公里，全縣轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、592個行政村，1063個自然村，人口105萬，其中農(nóng)業(yè)人口95萬,耕地面積133萬畝。,第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展,杞縣交通條件日趨便利，106國道縱貫?zāi)媳保?27、325省道橫跨東西，北依310國道、日南高速、隴海鐵路，縣城東距京九鐵路90公里，西至京廣鐵路和鄭州國際機場70公里、古城開封50公里，北距隴海鐵路25公里。,第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展,杞縣是農(nóng)業(yè)大縣，素有“中原糧倉”之美稱，尤以杞縣大蒜聞名天下，杞縣大蒜面積和產(chǎn)量居全國第二，種植面積40萬畝、年產(chǎn)量達60萬噸，并獲得原產(chǎn)地標志認證，出口20多個國家和地區(qū)。,第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展,第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展,杞縣基礎(chǔ)設(shè)施完善，現(xiàn)有220千伏變電站1座，110千伏變電站3座,35千伏變電站11座，年供電量達到6億度。郵電通信事業(yè)發(fā)達，5萬門程控電話和移動電話直撥國內(nèi)外。建立了覆蓋全縣的公路、廣播、有線電視網(wǎng)絡(luò)?？h城城區(qū)面積已達到22平方公里。,第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展,杞縣主要工業(yè)企業(yè)100多家，涉及36個行業(yè)，產(chǎn)品有化工、糧油系列加工設(shè)備、磁性材料、機電設(shè)備、農(nóng)用機械設(shè)備、皮革制品、棉紡系列、白酒系列、醬菜系列、復(fù)合肥系列、書刊紙辦公用紙、高中檔民用、辦公用家俱等。,第一部分：杞縣概況及經(jīng)濟發(fā)展,杞縣城市規(guī)劃簡介： 依據(jù)杞縣的縣城布局特點以及新舊城區(qū)的關(guān)系，加之受開封的影響，未來杞縣中心城區(qū)用地將逐步向北和向西發(fā)展，向西以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，將于規(guī)劃末期形成兩個較具規(guī)模的工業(yè)區(qū)；向北以生活居住為主；東部沿106國道略向東擴展，南北方向沿老城區(qū)周圍，西部擴展較多，基本將城關(guān)鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)的大部分以及五里河鎮(zhèn)的小部分包括在內(nèi)。,杞縣縣城結(jié)構(gòu)可以概括為：兩心、兩軸、三環(huán)、五區(qū)。 兩心：老城商貿(mào)中心、新城行政辦公中心； 兩軸：建設(shè)路發(fā)展軸、銀河路發(fā)展軸； 三環(huán)：海河、護城河、第三環(huán)水系； 五區(qū)：老城商貿(mào)區(qū)、西部工業(yè)區(qū)、北部行政文化娛樂區(qū)、西北居住區(qū)、東南居住區(qū)。,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,與周邊縣市相比，杞縣房地產(chǎn)市場發(fā)展不僅起步晚，而且發(fā)展較慢，目前在售的幾家樓盤中絕大多數(shù)還是幾棟樓開發(fā)建設(shè)。但這與當?shù)厝嗣袢遮呍鲩L的住房需求形成強烈的供需矛盾。較大的或配套較完備的樓盤必將成為今后的發(fā)展方向，成為當?shù)厝嗣裰脴I(yè)主潮流。,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,1、客戶分析 目前杞縣購房者以本縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，縣區(qū)內(nèi)購房者也具有一定的比例，其次為其他縣區(qū)域客戶。隨著城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶及開封的客戶在杞縣購房的比例逐漸增長,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,2、市場分析 目前市場特點： （1）房產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)規(guī)?；?（2）價格逐年升高，市場熱情逐步釋放； （3）產(chǎn)品類型多樣化，更加注重景觀及物業(yè)服務(wù)；,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,3、杞縣房地產(chǎn)市場發(fā)展方向 政策上對房地產(chǎn)公司加大約束，房屋供應(yīng)方式上逐步多元化（新農(nóng)村建設(shè)）。 樓盤的建筑質(zhì)量及品位要求越來越高。 各開發(fā)商開始重視自身形象的包裝和品牌效應(yīng)。 對物業(yè)管理越來越重視。 消費者的消費漸趨理性化。,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,代表樓盤分析,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,金帝豪庭,項目地址：杞縣中山大街南段路東 開 發(fā) 商：鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售熱線：3222225 322228 項目簡介：共9棟樓，共8層，帶電梯 產(chǎn)品概況：產(chǎn)品品質(zhì)一般，外墻為瓷磚和涂料；為一梯兩戶、三戶，三戶中間夾帶一個小戶型；面 積：97/123/127，以三房為主 均 價：1、2樓為2238元/，3-7樓為23682388元/，8層送閣樓均價為2588元/（閣樓面積=1/2頂層房源面積）,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,帝景豪庭,項目地址：杞縣南環(huán)路（陽光學(xué)校西側(cè)） 開 發(fā) 商：鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計：附件集泰建筑設(shè)計有限公司 景觀設(shè)計：興業(yè)（香港）設(shè)計事務(wù)所 項目簡介：總建筑面積18萬平方米，全部為11層小高層電梯洋房，現(xiàn)澆、框剪結(jié)構(gòu)，綠化率31%。共分2期開發(fā)，在售一期，12棟樓。 銷售分析：均價2800-3050元/。,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,紫金城,售房地址：工業(yè)路與四胡同交匯處 開 發(fā) 商：杞縣金城置業(yè)有限公司 銷售熱線2275366 建筑形態(tài)：小高層、高層 建筑風格：新古典主義 廣 告 語：工業(yè)路50萬平米新古典主義皇家特區(qū)/紫金城，擎啟一座城的皇家風范 項目簡介：占地150畝，共23棟樓，其中10棟16層，其余為18層；開建日期待定 產(chǎn)品概況：全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，外墻為涂料；一梯三戶、四戶；小區(qū)內(nèi)配有幼兒園、廣場、健身器材、地下停車庫、地上停車位、儲藏室等；溫泉入戶；中空雙層玻璃；智能安防 面 積：47一房，96兩房，99-129三房，149三房兩廳兩衛(wèi) 均 價：2500元/左右，其中11層2588元/,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,一品新城,項目地址：經(jīng)一路與開杞公路交叉口原二化家屬院 開發(fā)商：開封市一品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售熱線：8915666 8915777 廣告語：品質(zhì)住區(qū)，高尚人居標桿 綜合評價：項目體量大，前期已建成一棟安置房；其它居民區(qū)正在拆遷中；售樓部正在裝修中非常豪華，,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,產(chǎn)品綜合描述： （1）供熱供暖 杞縣目前尚無集中供熱、供暖設(shè)施。住戶多采用電磁爐或煤氣灶做飯，供暖多自行解決。 （2）建筑風格 杞縣早期社區(qū)以自建房、集資房為主，無明顯建筑風格。近幾年，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民經(jīng)濟水平的提高，杞縣也出現(xiàn)了一些規(guī)劃、設(shè)計較好的社區(qū)項目。建筑風格也逐漸顯現(xiàn)：現(xiàn)代簡約。但隨著帝景豪庭等高起點項目的出現(xiàn)，建筑風格又開始出現(xiàn)分化。,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,（3）建筑形態(tài)：多為普通多層產(chǎn)品，小高層和高層產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)。 （4）主力戶型： 110-130三房。 （5）價格：多層及一般項目，2000-2500元/；配套較高項目，2600-2800元/ （6）園林景觀：早期多以簡單冬青、易見樹木為主，新建小區(qū)多以大型植被做綠化，社區(qū)綠化率一般均在30%以上。 （7）社區(qū)配套：杞縣目前無集中供熱、供暖設(shè)施，配套較高的僅有帝景豪庭全框架，公共場所監(jiān)控、水景園林景觀。,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,價值及銷售速度描述： 1、市場仍處于房地產(chǎn)初級階段；與周邊四個縣相比，屬于中下游，太康開封縣蘭考杞縣睢縣 3、客戶對于預(yù)期利益反映不明顯（定價太高，希望客戶獲得后期的投資價值，不現(xiàn)實），對當前即得利益反映明顯（定價低于市場均價，客戶反映強烈） 4、價格在快速提升后，遭遇“天花板”，又急速下調(diào)10%； 5、項目綜合品質(zhì)普遍不高； 6、多采用產(chǎn)品突破的方法提升價格，即提升產(chǎn)品品質(zhì)，提升售價； 7、操作手法上多以5年前地市市場的方法；比較落后；每批推售200套左右，去化周期在8個月左右；銷售速度年均300套左右；,未來住宅市場發(fā)展預(yù)測 ： 1、房價將繼續(xù)上漲 杞縣房地產(chǎn)行業(yè)起步時間不長，房價將繼續(xù)穩(wěn)步上漲。作為一個縣城，受大中城市的影響較小，大中城市房價的起落及國家宏觀調(diào)控政策幾乎影響不到縣城；并且國家的宏觀調(diào)控政策對一、二線城市是打壓和治理，而對縣級四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展是扶持和鼓勵； 另外，隨著杞縣的城鎮(zhèn)化進程的加快，剛性需求占主導(dǎo)地位，幾乎沒有地產(chǎn)泡沫的存在，住宅價格將在長時間內(nèi)保持穩(wěn)步上升的趨勢。,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,2、市場需求保持穩(wěn)定，產(chǎn)品需求向精細化發(fā)展 隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民向城區(qū)搬遷是最近幾年的發(fā)展趨勢，因此而帶來的居住需求大幅上升。 在新政下，產(chǎn)品更注重社區(qū)環(huán)境和外部區(qū)位配套及環(huán)境資源的整合，產(chǎn)品供應(yīng)方面，實用性將是購房者考慮的首要因素，充分利用有限的建筑面積發(fā)揮建筑的功能成為消費者選房主要的關(guān)注點之一，也成為開發(fā)商發(fā)揮產(chǎn)品價值的一個主要方向，好的產(chǎn)品設(shè)計將成為吸引消費者的一大因素。產(chǎn)品需求方面，由于房價的上漲，產(chǎn)品需求向精細化發(fā)展，戶型面積需求偏小，對小三房的需求會越來越大。在客戶需求方面，中低端客戶需求最大。,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,3、投放量增大，市場競爭加劇 從市場調(diào)研中可以發(fā)現(xiàn)，未來將有大規(guī)模的住宅投放市場，對于杞縣的消費力，消化難度較大。各房地產(chǎn)企業(yè)將會從產(chǎn)品、營銷等各方面增加吸引力，市場競爭有進一步加劇的趨勢。 等客上門的策略將逐漸失去光彩，產(chǎn)品及營銷競爭將占主導(dǎo)。由簡單的房屋轉(zhuǎn)移到對產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個方面，重新認識和定位樓市產(chǎn)品的競爭力。并在產(chǎn)品開發(fā)、營銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務(wù)等方面做出相應(yīng)改進。,第二部分：杞縣房地產(chǎn)市場情況,第三部分：項目分析及風險提示,1、項目基本情況,第三部分：項目分析及風險提示,本項目位于杞縣汶水路以北，西環(huán)路以東，項目規(guī)劃用地約xx畝，目前除地塊北部現(xiàn)有居民住宅部分外，均為凈地，土地原為魚塘，低于汶水路地基，上方有單條輸電線通過，整個地塊切角多。,2、項目swot分析 (1)項目優(yōu)勢: 項目地塊具有一定規(guī)模，能夠在體量上體現(xiàn)公司實力，有利于項目品牌及公司品牌的建立； 處于產(chǎn)品定位階段，可結(jié)合杞縣目前市場情況，對產(chǎn)品進行研發(fā)改造，推出引領(lǐng)市場的優(yōu)秀產(chǎn)品； 項目距離杞縣核心區(qū)域較近，距離縣醫(yī)院，縣高中及購物超市較近且，可以在地塊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Ψ矫嫔钊胪诰?，提升項目價值；,第三部分：項目分析及風險提示,項目照片,項目照片,第三部分：項目分析及風險提示,(2)項目劣勢: 地塊周邊切角后不利于規(guī)劃設(shè)計，且周邊的建筑形態(tài)及目前狀態(tài)對項目的品質(zhì)有一定影響； 項目牽涉回遷房問題，安置房需統(tǒng)一考慮，整個項目的操作、規(guī)劃設(shè)計等相對繁瑣，且回遷房對項目價值提升有一定的阻礙作用；,第三部分：項目分析及風險提示,(3)項目機會: 宏觀經(jīng)濟的向好及杞縣經(jīng)濟的發(fā)展必然使得部分人群收入的提高及財富的積累，杞縣的房地產(chǎn)市場仍處于剛剛起步階段，發(fā)展?jié)摿薮螅?目前，杞縣市政建設(shè)發(fā)展缺乏相應(yīng)的檔次及規(guī)模，隨著該區(qū)域市政配套的逐步形成，此區(qū)域的房地產(chǎn)市場必定有長足的發(fā)展； 目前杞縣在售的房地產(chǎn)項目推出量較少，目前在售樓盤基本上處于中后期的銷售階段，剩余有能力推出大體量房源的項目不多，市場需求會有空缺；,第三部分：項目分析及風險提示,(4)項目威脅 項目體量較大，操作周期較長，無疑增加操作過程的不可預(yù)見風險幾率，特別是目前房地產(chǎn)行業(yè)在全國的經(jīng)濟發(fā)展過程中都處于風口浪尖的地位，政策的變化可能不會對杞縣房地產(chǎn)市場造成太大的影響，但是會引起市場的觀望氛圍，拉長銷售周期，影響資金回籠及資金效率； 項目容積率為2.5，要想地盡其用，必須大量出現(xiàn)小高層和高層，此產(chǎn)品在縣級區(qū)域認同感均較差，且目前杞縣市場上仍是以多層為主導(dǎo)的消費市場，推廣難度會加大，費用會有所增加；,第三部分：項目分析及風險提示,目前杞縣房地產(chǎn)市場目前來看供應(yīng)量不足，但是在本項目入市仍存在一定周期，且市場供應(yīng)量的不足勢必引起其他開發(fā)商的投入加大，拿地進度加快，會不會在2013年下半年或在2014年形成復(fù)雜的競爭格局，目前還不得而知； 項目東側(cè)地塊已被圍墻圈起，縣城內(nèi)部仍有建設(shè)用地不斷推出，目前仍不知用途如何，周邊的閑置土地也較多，項目在銷售過程中會遇到緊鄰的競爭；,第三部分：項目分析及風險提示,第四部分：客戶分析及客戶定位,本次客戶訪談，共采集樣本300份，其中有效訪談276組，經(jīng)頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析后，我們摘出部分較為關(guān)鍵的問題進行參考,現(xiàn)住房所有權(quán)形式,立創(chuàng)數(shù)據(jù) n=276,第四部分：客戶分析及客戶定位,安全問題是小區(qū)物業(yè)管理的核心,立創(chuàng)數(shù)據(jù) n=276,第四部分：客戶分析及客戶定位,總價承受能力,立創(chuàng)數(shù)據(jù) n=276,第四部分：客戶分析及客戶定位,建筑形式的需求,立創(chuàng)數(shù)據(jù) n=276,第四部分：客戶分析及客戶定位,房屋結(jié)構(gòu)的需求,立創(chuàng)數(shù)據(jù) n=276,第四部分：客戶分析及客戶定位,戶型的需求,立創(chuàng)數(shù)據(jù) n=276,第四部分：客戶分析及客戶定位,面積的需求,立創(chuàng)數(shù)據(jù) n=276,第四部分：客戶分析及客戶定位,目標客戶群總體描述 ： 中產(chǎn)階級 企業(yè)經(jīng)營者是主導(dǎo)者 科、教、衛(wèi)及半事業(yè)型單位等系統(tǒng)高級從業(yè)人員 隱性收入者 將客戶群體表述為“中產(chǎn)階級”，是希望項目能夠有更大的打擊面，因為項目并不是單純以區(qū)位來吸引本地客戶，它也將是通過項目自身，以及項目所具有的優(yōu)勢來吸引那些鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來有共鳴的客戶群，廣泛包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。,第四部分：客戶分析及客戶定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,我們的開發(fā)目標是什么？,利潤最大化,進一步提升企業(yè) 品牌知名度,迅速回籠資金,規(guī)避風險,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,1、開發(fā)策略：,2、產(chǎn)品規(guī)劃建議 【產(chǎn)品組合】 多層（花園洋房）+小高層（電梯入戶）社區(qū)商業(yè)街 (1) 、南側(cè)地塊東半幅為現(xiàn)有適宜一期開發(fā)用地；香竹路北部地塊如果能將中心道路取消則地塊為較為方正凈地，適宜開發(fā)。 (2) 、合理運用地塊現(xiàn)狀，做組團式設(shè)計，使組團之間即有整體風格的一體，又具有各自特點。根據(jù)目前規(guī)劃的指標容積率最高為2.5，因此，地塊規(guī)劃會出現(xiàn)小高層產(chǎn)品。,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,(3)、項目位于未來城市中心區(qū)域，地理位置相對稀缺，打造部分低容積率產(chǎn)品才能提升樓盤品質(zhì)，尋找市場縫隙。另外，從營銷角度來看，項目開發(fā)第一期的市場認可度非常關(guān)鍵，杞縣市場對小高層及高層仍具有一定的抗性，因此一期必須有多層來引導(dǎo)消費。 (4)、目前所銷售的6層磚混及小高層項目普遍銷售不溫不火，急需尋找產(chǎn)品差異化，突破市場重圍。因此可以考慮推出部分花園洋房，或普通多層中的錯層，躍層等產(chǎn)品，來制造新的產(chǎn)品亮點。,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,花園洋房示意,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,普通多層示意,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,(5)小高層建議做電梯入戶產(chǎn)品概念，贈送入戶花園，創(chuàng)作真正意義上的空中花園。小高層的另外一個操作思路可以提出贈送面積（陽臺或申報為陽臺的面積），多層的常規(guī)操作為一層送花園，頂層送層高 。,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,電梯入戶示意,89,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,電梯入戶示意,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,入戶花園示意,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,一層小院示意,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,高層示意,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,架空高層,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,(6)、配套方面需要有會所(泛會所)、幼兒園等基本設(shè)施作為項目高端定位的支撐，另外可考慮做籃球場，羽毛球場等，配合營銷中的概念推廣。,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,3、園林規(guī)劃建議 對于新區(qū)購房的目標客戶，產(chǎn)品的基本功能是影響購買的一個方面，另外一個景觀方面必須做足文章，建議以水景觀和坡地景觀為主，打造引爆杞縣的景觀街區(qū)生活。 多層之間樓間距較窄，景觀方面應(yīng)以曲徑通幽為主，道路蜿蜒曲折，打造一步一景的效果，在樓宇之間形成院落圍合，體現(xiàn)和諧的鄰里關(guān)系。 高層之間樓間距大，適宜突出大面積景觀，如果考慮一層架空，更會使得小區(qū)內(nèi)景觀效果大大增強。鑒于目前高層在市場上仍有抗性，建議在景觀方便突出高層的優(yōu)勢，增加銷售賣點。,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,建議引入?yún)⑴c性水景觀概念，提升項目賣點。,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,水系小品示意,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,4、智能化規(guī)劃建議 室內(nèi)采用保溫系統(tǒng)，如外墻外保溫，中空雙玻，節(jié)約能源利用。 有條件時盡量采用太陽能照明，如草坪燈利用白天吸收光能，轉(zhuǎn)化為晚上的照明；采用聲控燈等。 現(xiàn)代居住小區(qū)，智能化的運用越來越廣泛，如電子巡更、紅外線監(jiān)控、遠程控制、煙感、煤感、電子監(jiān)控、遠程抄表、樓宇對講、寬帶入戶、智能一卡通等。,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,5、物業(yè)管理建議 a、自行管理發(fā)展商成立自己的專屬物業(yè)管理公司對自身開發(fā)的物業(yè)進行管理。 b、委托管理發(fā)展商委托著名的物業(yè)管理公司對項目進行管理。,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,6、其他規(guī)劃建議 細節(jié)設(shè)計,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,車庫采光井,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,地面停車位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,7、戶型設(shè)計建議 呼吸、采光、通風是每個人最基本的生理需求，尤其是對占人生近一半的家居生活，這些要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關(guān)重要的影響。而辨別一個戶型的好壞，健康性因素是否合理運用也成了一個重要標準。這些因素包括：朝向合理、日照充分、光線充足、通分良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,戶 型 配 比,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,第五部分：產(chǎn)品建議及項目定位,8、項目推廣定位 需要考慮整體開發(fā)的延續(xù)性，要做