行業(yè)經(jīng)濟論文-中國房地產(chǎn)市場分析及優(yōu)化對策.docVIP

行業(yè)經(jīng)濟論文-中國房地產(chǎn)市場分析及優(yōu)化對策產(chǎn)業(yè)過度集中容易形成壟斷，從而導致反競爭效應，損害社會的凈經(jīng)濟福利，因此，政府部門的產(chǎn)業(yè)組織政策就是鼓勵或者刺激企業(yè)進入以制止壟斷現(xiàn)象的發(fā)生，并制定一系列的政策，以抑制大型企業(yè)成為壟斷企業(yè)。中國房地產(chǎn)的價格一直居高不下，甚至出現(xiàn)持續(xù)上揚的情況，那么，政府是否應該采取措施刺激潛在進入者的進入呢？一、中國房地產(chǎn)市場結構分析近20年來，房地產(chǎn)業(yè)取得了令人矚目的成就，房地產(chǎn)業(yè)日益顯現(xiàn)出國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的風范。但相對于國外成熟的房地產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)無論在技術上還是管理上，都還處于起步、成長階段，雖然房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)和企業(yè)眾多，但真正素質高、競爭力強的企業(yè)并不多。1.中國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度分析測量產(chǎn)業(yè)市場集中度的方法有很多，最常用的是產(chǎn)業(yè)集中度指數(shù)CRn。市場集中度(concentrationratios)是指各行業(yè)中若干最大的企業(yè)產(chǎn)銷量占行業(yè)總產(chǎn)銷量的百分比，是刻畫產(chǎn)業(yè)市場結構性狀和大企業(yè)市場控制力的一個概念。一般而言，集中度越高，市場支配力量越大，競爭程度越低。2004年中國共有房地產(chǎn)企業(yè)5.9萬家，然而，全國前300家最大的房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率不足25%，也就是說CR30025%。然而，在香港房地產(chǎn)市場中，前九家房地產(chǎn)集團(新鴻基、和黃、新世界等)占據(jù)的市場份額達到80%，主宰了香港房地產(chǎn)市場的運行和發(fā)展。可見，我國房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成規(guī)模效應，更談不上壟斷了。2.中國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟分析集中度指標主要反映的是產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模的不均衡程度，要了解中國房地產(chǎn)業(yè)的絕對規(guī)模水平，還需對其規(guī)模經(jīng)濟水平作進一步的分析。按照經(jīng)濟學界普遍的觀點，規(guī)模經(jīng)濟指生產(chǎn)產(chǎn)量增加導致企業(yè)成本的遞減和收益的增大。一般表現(xiàn)為“長期平均成本下降”，即長期平均成本曲線呈下降趨勢，下降的最低點即為企業(yè)生產(chǎn)的“最小有效規(guī)模(minimumefficientscale，即MES)”。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其規(guī)模經(jīng)濟規(guī)律并不表現(xiàn)為規(guī)模越大、收益越高，即MES很難有個確切的數(shù)字。中國地產(chǎn)龍頭企業(yè)深圳萬科集團，2004年的資產(chǎn)總額和市值分別為155億元和82.9億元，但是與國外大公司卻相差幾十倍，僅香港新鴻基地產(chǎn)當年的市值就達到千億美元。而且，盡管每年開竣工面積絕對值看似很大(2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達13158.25億元、銷售面積、房地產(chǎn)竣工面積、新開工面積分別為3.82億平方米、4.25億平方米和6.04億平方米)，但單個房地產(chǎn)企業(yè)的絕對規(guī)模并不大。對于年輕的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，整個產(chǎn)業(yè)運行遠遠沒有實現(xiàn)“帕累托最優(yōu)”(ParetoEfficiency)。有些企業(yè)利用政策漏洞和各種違規(guī)手段獲取暴利，使得越來越多的企業(yè)進入以爭奪高利率為誘惑的競爭。稀缺的土地、有限的資金、匱乏的高素質人力資源被數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)分攤，分割了這些稀缺資源之間本應形成的整合效應，阻礙了整個產(chǎn)業(yè)的良性運行。相當一部分的資源浪費在過度競爭的游戲中，造成中國房地產(chǎn)企業(yè)“小舢板”與境外“巨鱷”的對比，中國房地產(chǎn)業(yè)并沒有在激烈的競爭中形成規(guī)模經(jīng)濟。加入WTO加快了中國融入全球經(jīng)濟一體化的進程，同時越來越多的境外資本逐漸涌入中國房地產(chǎn)業(yè)，這些將充分演繹資本強大的支配力量，對中國的房地產(chǎn)業(yè)并不是個利好消息。3.中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品差異化分析產(chǎn)品的差別化是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)相互競爭的企業(yè)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品，由于在商品的物理性能、銷售服務、信息提供、消費者偏好等方面存在著差異，導致產(chǎn)品間不完全替代關系的狀況。在市場經(jīng)濟中，企業(yè)參與市場競爭實際上是生產(chǎn)同類產(chǎn)品企業(yè)之間的產(chǎn)品競爭，競爭的關鍵在于產(chǎn)品的差異性。差異性的存在，決定著有些企業(yè)能夠贏得消費者的偏好、擁有較大的市場份額和市場占有率，同時也提高該產(chǎn)業(yè)的市場集中度水平。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性主要表現(xiàn)在戶型、工程質量、物業(yè)管理、體驗經(jīng)濟和其他公共服務以及價格行為等方面。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營手段和方式的更新以及信息的高速傳播，越來越多的開發(fā)商選擇了幾乎相同的合作單位；競爭對手們傾向于選擇同一個優(yōu)秀設計師，同一個好的營銷策劃公司，同一個建筑承包商，甚至同一個物業(yè)管理公司等等。在產(chǎn)品形式流于同質化的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)品(樓盤)之間的差異漸漸地模糊化，僅存的差異可能就是開發(fā)商本身的品牌了。二、我國房地產(chǎn)業(yè)過度進入成因探析在對中國房地產(chǎn)業(yè)的市場進行分析時，不能不分析企業(yè)過度進入的原因。綜合考慮經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀，筆者認為以下幾點值得考慮：1.旺盛的市場需求建國后一二十年的時間里，人民收入低下，生活沒有充分保障，吃、穿是人民生活中最重要的事情，供需矛盾非常突出，短缺經(jīng)濟是各行各業(yè)的通病。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，“住”開始成為人們關注的焦點。自1998年以來，由于住房制度的改革、利率的多次調(diào)整和消費觀念的更新，人民群眾對商品房等房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求急劇增長。同時加入WTO后加快了外國資本的進入以及外國公民成為我國潛在消費者的步伐。凡此種種，構成了龐大的需求，刺激著供給成倍增加。2.非理性的預期利潤率利潤最大化是企業(yè)最為重視的一個目標，利潤率的高低是潛在企業(yè)決定進入與否的決定因素。只有當預期收益大于預期成本時，企業(yè)才會考慮進入。但在中國，即使房地產(chǎn)業(yè)降溫，其利潤率至少是10%15%，也遠遠高于6%8%的國際平均利潤率，甚至高于國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的收益。加上經(jīng)濟轉軌期間市場機制的不健全，政府機構及其權力改革的不徹底，刺激著潛在進入者尋租(Rent-Seeking)行為的發(fā)生。很多地方土地供應的不透明性和軟性信貸的存在，使必要資本量的進入壁壘失效，以至于那些所謂有背景的企業(yè)容易籌措到資金和擁有各種優(yōu)惠政策，進而獲得超額利潤。這種種因素便造就了房地產(chǎn)業(yè)暴利的非理性預期，刺激著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)參與競爭。3.進入主體多元化在市場經(jīng)濟國家，企業(yè)是市場的主體，是市場的細胞，是否進入一個產(chǎn)業(yè)是企業(yè)的自主決策。但在我國，情況卻截然不同。由于種種原因，很多黨政機關甚至軍隊、事業(yè)單位(如學校)都注冊有房地產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)占據(jù)著市場上很大的份額，而且他們有能力取得優(yōu)惠的開發(fā)政策，使他們成為房地產(chǎn)市場中不可忽視的集團。但往往正是這些企業(yè)暴露出違約或者其他損害消費者福利的問題，抑制了市場的規(guī)范發(fā)展。4.市場發(fā)育不完善，市場體系不健全首先，資本市場的幼稚，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不能在退出后找到合適的融資渠道，籌措足夠的資本投資新產(chǎn)業(yè)，導致企業(yè)長期存在于房地產(chǎn)業(yè)中影響產(chǎn)業(yè)的整合；其次，人力資源市場的不完善，加上人力資源資產(chǎn)專用性(HumanAssetSpecificity)，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)退出后，大批的職工不能找到合適的工作崗位，影響社會的穩(wěn)定發(fā)展；最后，產(chǎn)權市場的掣肘，使企業(yè)難以進行產(chǎn)權轉讓與重組，影響企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營。因此，尚未成熟的市場體系不能容納房地產(chǎn)企業(yè)退出后所釋放的過剩生產(chǎn)能力。在生存與發(fā)展的抉擇中，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在艱難地“糊口度日”。三、中國房地產(chǎn)業(yè)市場結構優(yōu)化對策在產(chǎn)業(yè)組織學中，哈佛大學的梅森(Mason)和貝恩(Bain)等人在理論上構建了市場結構(Structure)、企業(yè)行為(Conduct)和市場績效(Performance)分析框架，簡稱S-C-P范式。這里利用該范式分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.提高進入壁壘進入壁壘是影響市場結構的重要變量。政府適度提高進入壁壘，可以有效抑制過多企業(yè)蜂擁而至，實現(xiàn)克拉克(Clark)的“有效競爭”(WorkableCompetition)。例如，當前房地產(chǎn)業(yè)預售門檻的提高，使企業(yè)不能再依靠預售款周轉資金，房地產(chǎn)企業(yè)必須具有一定的資本實力才能進入房地產(chǎn)業(yè)。政府可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的最低注冊資本額、加強建筑質量審核、鼓勵企業(yè)間合作聯(lián)合等方式來提高進入壁壘。房地產(chǎn)企業(yè)的強強聯(lián)手亦會使社會優(yōu)質資源得到集中和整合，避免在過度競爭中資源的浪費和損失，實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營。2.完善資本市場資本市場的不健全，嚴重阻礙了優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)做大做強。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，充足的資金是開發(fā)優(yōu)秀產(chǎn)品的前提保證。然而由于中國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一直偏小，資金實力有限，抑制了優(yōu)質企業(yè)的成長。2000年房地產(chǎn)企業(yè)上市禁令的破除，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了福音，南京“棲霞建設”作為禁令解除后第一家上市房地產(chǎn)公司，募得資金數(shù)億元，為該公司的發(fā)展提供了強有力的資金保障。除上市外，像投資基金等融資渠道也應該盡早完善，以支持中國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。3.引導企業(yè)從價格競爭轉向非價格競爭企業(yè)的競爭包括價格競爭和非價格競爭。在當前的房地產(chǎn)市場中，價格與企業(yè)品牌、戶型創(chuàng)新、樓盤質量、營銷策劃以及物業(yè)管理等各層次的競爭齊頭并進，共同成就房地產(chǎn)業(yè)的競爭格局。房地產(chǎn)企業(yè)由于產(chǎn)品的特殊性，在買方市場的今天，越來越多的消費者在購買住房時已經(jīng)將眼光投向企業(yè)品牌，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售30%以上是因為消費者看中其品牌。所以，有人說中國房地產(chǎn)業(yè)的競爭已經(jīng)跨入了品牌競爭的時代。同時，越來越多的消費者在購買住房時將物業(yè)管理放在重要位置。所以，在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上，物業(yè)管理水平的提高是占領市場的必備工具。當然，有效減少成本，降低售價也是占領市場的重要砝碼。4.避免重復建設，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的利用，可以避免重復建設對于資源的浪費。優(yōu)化的市場結構基礎和理性的企業(yè)行為，在產(chǎn)業(yè)政策的指導下將充分發(fā)揮生產(chǎn)力的作用。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，不僅有利于自身競爭實力的提高，而且將帶動相關產(chǎn)業(yè)的同步成長。據(jù)世界銀行計算，房地產(chǎn)業(yè)的帶動系數(shù)是1.72.2，所以，房地產(chǎn)市場績效的提高不