行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)和構(gòu)建模式.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)和構(gòu)建模式內(nèi)容摘要：住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉(zhuǎn)用于發(fā)放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，消除短存長貸現(xiàn)象，更好地參與住房金融市場和進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。進(jìn)行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級市場，解決一級市場自身無法解決的有關(guān)流動性、資金供給等一系列問題，進(jìn)而形成一個較為完備的住房金融體系。本文重點(diǎn)探討了住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容和模式構(gòu)建。關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化信用保證體系證券化市場模式住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔(dān)保的各種證券。它通過房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)(這種債權(quán)是在房地產(chǎn)抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費(fèi)者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，用于購買房屋時與銀行等金融機(jī)構(gòu)形成的借貸法律關(guān)系)轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)將這些成千上萬的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行，這樣，房地產(chǎn)抵押一級市場和二級市場相通并形成良性的資金市場。在美國，證券化已成為住房融資的主要方式。美國住房抵押貸款證券化的運(yùn)作過程可以簡要地概括如下：首先，由住房抵押貸款機(jī)構(gòu)（如商業(yè)銀行、住房儲蓄機(jī)構(gòu)等）充當(dāng)原始權(quán)益人（發(fā)起人，Originator），以“真買銷售（TrueSale）”方式將其持有的抵押貸款債權(quán)合法轉(zhuǎn)讓給“特設(shè)載體（SpecialPurposeVehicle，SPV）”（即通常所說的“證券化公司”）。其次，在轉(zhuǎn)讓過程中，通常還有信用評級機(jī)構(gòu)和信用增級機(jī)構(gòu)參與其中，通過評估、擔(dān)?；虮ｋU等形式對特設(shè)載體（SPV）進(jìn)行信用升級。第三，特設(shè)載體（SPV）是為證券化目的而成立的“特別信托機(jī)構(gòu)”，它以受讓的基礎(chǔ)抵押為支撐，經(jīng)信用評級或增級后，在資本市場上發(fā)行抵押擔(dān)保證券募集資金，并用募集的資金來購買發(fā)起人所轉(zhuǎn)讓的抵押債權(quán)。第四，服務(wù)人負(fù)責(zé)向原始債務(wù)人收款，然后將源自證券化抵押債權(quán)所產(chǎn)生的現(xiàn)金轉(zhuǎn)交特設(shè)載體的受托人，再由該受托人向抵押擔(dān)保證券的投資者支付利息。根據(jù)以上內(nèi)容分析住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)有如下四個內(nèi)容。設(shè)計獨(dú)立的貸款抵押證券公司在確立發(fā)展住房抵押貸款（MBS）的模式之前，最基本的步驟就是要建立證券化的專門機(jī)構(gòu)（SPC或SPV），來組織和引導(dǎo)MBS在我國的順利試點(diǎn)和推進(jìn)。通常來說，根據(jù)房地產(chǎn)抵押貸款證券發(fā)行主體的性質(zhì)不同，其證券機(jī)構(gòu)一般可以有三種基本模式：一是政府管理的住房抵押貸款證券機(jī)構(gòu)；二是政府支持、社會公眾或法人機(jī)構(gòu)持股以商業(yè)方式運(yùn)作的住宅貸款證券公司；三是純粹由社會法人機(jī)構(gòu)，甚至是私人持股的住宅貸款證券公司。對此，有以下三方面的基本判斷：由政府主導(dǎo)設(shè)立證券化專門機(jī)構(gòu)。發(fā)展住房抵押貸款(MBS)隱含著很多公共政策目標(biāo)，如支持中低收入居民購房、促進(jìn)住宅金融體系的穩(wěn)定和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等，這都是政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)。因此，在包括美國在內(nèi)的許多西方國家，政府都在MBS運(yùn)作中起著核心作用。從美國的幾家SPV來看，政府給予眾多優(yōu)惠政策，這類政府信譽(yù)的隱性擔(dān)保，對于MBS的順利開展和交易成本的降低都是十分重要的。當(dāng)然，政府主導(dǎo)還體現(xiàn)在其他方面，例如加強(qiáng)對MBS過程和相關(guān)主體的監(jiān)管、制定相關(guān)的財務(wù)會計制度予以規(guī)范等。把建立政府背景的證券化專門機(jī)構(gòu)作為推進(jìn)MBS的出發(fā)點(diǎn)，是基于兩方面的考慮：一方面，首先建立政府背景的證券化專門機(jī)構(gòu)，可以為住房抵押貸款一級市場和二級市場的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。另一方面，有助于防止民間自發(fā)性試點(diǎn)所帶來的額外改革成本，也有利于充分體現(xiàn)政府公共政策的具體目標(biāo)。證券化專門機(jī)構(gòu)的出資方式有兩種考慮：我國成立推進(jìn)MBS的證券化專門機(jī)構(gòu)，可以考慮兩種出資方式，一種是參照中央?yún)R金公司的模式，利用外匯儲備進(jìn)行注資。另一種是把發(fā)展MBS納入國家政策性金融體系，由現(xiàn)有政策性銀行注資成立證券化專門機(jī)構(gòu)。國家開發(fā)銀行是政府的開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)，具有準(zhǔn)主權(quán)級的國家信用。由國家開發(fā)銀行來發(fā)起成立證券化專門機(jī)構(gòu)是非常不錯的選擇。由于住房抵押貸款債權(quán)自身存在風(fēng)險，因此在一定程度上影響了住房抵押貸款證券化的實(shí)施。為了維護(hù)個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，美國政府設(shè)有政府性質(zhì)的信用保險機(jī)構(gòu)來專門為個人申請住房貸款提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)保或保險。住房貸款債權(quán)證券化后，美國政府及各保險機(jī)構(gòu)又及時對該類證券及其發(fā)行主體進(jìn)行較為全面的信用擔(dān)保。同時制定各種法規(guī)來防范金融機(jī)構(gòu)在開展住房抵押貸款及其證券化過程中存在的眾多風(fēng)險。正是有如此健全完善的住房貸款證券保險制度，使以住房貸款權(quán)為基礎(chǔ)的證券資產(chǎn)風(fēng)險得到最大程度的合理控制，住房貸款證券的發(fā)行和交易才得以順利展開。目前建設(shè)銀行推出住房抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)，將銀行的一定規(guī)模個人房貸資產(chǎn)篩選集合信托于受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以上述資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)發(fā)行證券。這一證券產(chǎn)品將以債券形式在銀行間債券市場上發(fā)行并流通。建立信用保證體系已收購的抵押擔(dān)保債權(quán)組群，由政府信用加強(qiáng)，為保險公司等其他信用保證機(jī)構(gòu)作擔(dān)保，使之能按時支付本息，從而獲得較高的信用評估。首先,我國要建立獨(dú)立的評估體系。由于住房抵押貸款的證券化會以打包的形式進(jìn)行,標(biāo)的比較大,也有可能把不同地域的房屋組合在一起。因此,在缺乏有影響力的獨(dú)立資產(chǎn)評估公司的情況下,對地價、地面建筑質(zhì)地的評估,顯然會有一定的技術(shù)難度,所以我國有必要建立獨(dú)立的評估體系。同時,我國目前并沒有完整的資信體系,要盡快建立健全個人信用制度,包括個人信用登記、評估、風(fēng)險防范等一系列制度，也對個人的償債能力進(jìn)行評估。這些都是推廣住房抵押貸款證券化的必要措施。其次，確保擔(dān)保中間人的信用，降低住房抵押貸款證券化的風(fēng)險。在美國，基于住房抵押貸款的證券必須具有全國公認(rèn)的統(tǒng)計評級機(jī)構(gòu)所評定的兩類最高級別中的一類的資格，為了得到這種評定級別，通常必須提供某些形式的信用提高。20世紀(jì)30年代美國就設(shè)立了聯(lián)邦地產(chǎn)貸款銀行委員會，由其與政府國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦房屋貸款抵押公司和商業(yè)銀行共同組成一套完整的抵押貸款體系，對住房抵押信貸業(yè)務(wù)采取了一些優(yōu)惠措施。而我國目前除了建立住房公積金制度以外，還沒有完整的住房金融體系和相關(guān)的保險體系?，F(xiàn)在，住房信貸不僅是銀行質(zhì)量最好的資產(chǎn)，而且增長速度也很快，如果沒有完整的信用擔(dān)保體系，大面積推行住房信貸資產(chǎn)證券化，將是銀行潛在的風(fēng)險。在我國現(xiàn)有的特殊情況之下，我們更有必要得到政府的積極支持甚至主導(dǎo)。政府的主導(dǎo)主要體現(xiàn)在支持或者直接參與設(shè)立證券化的專門機(jī)構(gòu)（SPC或SPV）、制定各種方針政策、法律法規(guī)、制定各種標(biāo)準(zhǔn)等。政府主導(dǎo)運(yùn)作方式在我國的好處，一是有利于體現(xiàn)和落實(shí)政府的各種公共政策。二是政府通過影響SPV可以間接調(diào)控貨幣市場和資本市場。三是有利于降低按揭證券化運(yùn)作成本，主要是免除了昂貴的信用增級費(fèi)用，便于按揭證券化起步。四是按揭證券化運(yùn)作主體比較集中，有利于形成統(tǒng)一的按揭證券化市場，有利于促進(jìn)全國或整個地區(qū)范圍內(nèi)的按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)化。五是我國現(xiàn)階段各種中介機(jī)構(gòu)的信用等級都比較低，誠信度也有待于進(jìn)一步的提高，在這種情況下，由政府出面進(jìn)行證券化，可以增強(qiáng)市場的信心。構(gòu)建住房抵押貸款一、二級市場建立完善、堅實(shí)的住房抵押貸款一級市場一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，銀行對其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場。在一級市場,通過證券承銷等中介機(jī)構(gòu)作用，將抵押債權(quán)證券在市場上轉(zhuǎn)為廣大投資者、企業(yè)法人、金融機(jī)構(gòu)所擁有。一般情況下，投資房地產(chǎn)抵押債權(quán)的投資者并不是一級市場的購房者，一般為證券投資者。一級市場形成的銀行擁有的房地產(chǎn)抵押債權(quán)通過金融市場轉(zhuǎn)讓給這些證券投資者，從而取得再進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款的資金。抵押貸款一級市場涉及到銀行的安全性、盈利性和流動性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對儲蓄者的負(fù)債。儲蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風(fēng)險；二是資產(chǎn)的流動性和期限呈反方向變動，期限越長，流動性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險大，由于按揭貸款是期限很長的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險就很大；另外，當(dāng)客戶因某種原因失去償還能力或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時，就會發(fā)生信用風(fēng)險。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達(dá)國家的作法，努力推動住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。筑構(gòu)完善的、流動性較強(qiáng)的抵押貸款二級市場住房抵押貸款二級市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。美、加的共同特點(diǎn)是，先有一級市場的住房抵押貸款保險和擔(dān)保，在一級市場比較規(guī)范的基礎(chǔ)上發(fā)展二級市場。由于有一級市場的保險和擔(dān)保，二級市場對MBS擔(dān)保的風(fēng)險大大降低。目前，美、加住房抵押貸款利率與MBS利率間的利差一般只有0.5個百分點(diǎn)，其中包括了服務(wù)費(fèi)和二級市場的擔(dān)保費(fèi)。如果一級市場不規(guī)范，個貸風(fēng)險很大，那么二級市場對MBS擔(dān)保的風(fēng)險就很大，或者對MBS進(jìn)行信用增級的成本就很高，就會削弱投資者對MBS的興趣。另一方面，二級市場的發(fā)展又進(jìn)一步促進(jìn)了一級市場的規(guī)范。要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強(qiáng)的抵押貸款二級市場。包括：首先，制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場和房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的任務(wù)。其二，深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來源。其三，開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場的發(fā)展。針對這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調(diào)整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展。住房抵押貸款證券化模式的構(gòu)建關(guān)于模式的選擇一直是國內(nèi)銀行界爭議不斷的話題。在建設(shè)銀行和工商銀行以往上報的方案中，都采取的是表內(nèi)融資模式。2002年底，央行希望商業(yè)銀行能提出表外融資方案，一步到位地推進(jìn)房貸證券化。而對于銀行所熱衷的準(zhǔn)表外融資模式，由于中國法律上不允許銀行出資成立相關(guān)機(jī)構(gòu)，所以表外融資模式已成為銀行進(jìn)行房貸證券化的惟一通道。近來，建行最終方案采用了表外融資模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)（SPV），用以收購銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售。SPV一般分為特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式。由于SPC不符合公司法的規(guī)定，建行將采用SPT方式，在公開的債券市場上進(jìn)行招標(biāo)，基本上是發(fā)行基于中長期信貸資產(chǎn)的信托計劃或者債券，為的就是將中長期資產(chǎn)變現(xiàn)、提高流動性、減少信貸風(fēng)險。國際住房抵押貸款證券化模式“模式之爭”曾是房貸證券化實(shí)施方案的一個焦點(diǎn)。住房抵押貸款證券化的模式選擇，在國際上有三種通行模式：一是北美模式(以美國、加拿大為主)，也稱表外融資模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)（SPV），用以收購銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售；二是歐洲模式（如德國模式），也稱表內(nèi)融資模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個機(jī)構(gòu)，由這個機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中；三是澳大利亞模式或亞洲模式(香港、日本等)，也稱準(zhǔn)表外模式，即由銀行出資成立SPV，再將資產(chǎn)剝離出去。其中最為成熟、完善、久遠(yuǎn)的是北美模式。北美模式強(qiáng)調(diào)由政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)做信用擔(dān)保，由于有政府信譽(yù)的擔(dān)保，住房抵押貸款證券在美、加被評定為三A級證券，幾乎可等同于國債為無風(fēng)險證券，在證券市場上占據(jù)了半壁江山，形成了和傳統(tǒng)的股票、債券等證券業(yè)分庭抗?fàn)幍木謩?。加拿大沒有專設(shè)證券發(fā)行機(jī)構(gòu)，其貸款發(fā)起人和證券發(fā)行人往往是同一機(jī)構(gòu)，在加拿大抵押住宅公司(政府機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)審批監(jiān)管該證券市場，并為證券提供信用擔(dān)保、為證券市場提供支付和托管等金融服務(wù)，并從中提取保險費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)和資格審查費(fèi))的審批認(rèn)可下，凡從事政府擔(dān)保抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，均可成為證券發(fā)行人。這樣做的優(yōu)勢在于，避免了政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債不平衡，需靠發(fā)行債券來融通資金的風(fēng)險，從而有效地實(shí)現(xiàn)了“真實(shí)出售”。其通過資格認(rèn)定以加強(qiáng)監(jiān)管，降低了抵押貸款證券化的運(yùn)作風(fēng)險，依靠收取保費(fèi)補(bǔ)償了拖欠風(fēng)險，保障了證券利息的及時支付。北美住房抵押貸款證券以其信譽(yù)高、品種多、流動性強(qiáng)和收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，成為金融市場上各類債券定價的參照標(biāo)準(zhǔn)。歐洲各國的住房抵押貸款證券市場，多為金融機(jī)構(gòu)以自持的住房貸款為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券，在沒有政府信用擔(dān)保的前提下，依賴于信用機(jī)制的增強(qiáng)來提高信用等級，該證券的低收益率和較高風(fēng)險率，很難博得投資者的青睞，因此其發(fā)展大大落后于北美國家。香港金融管理局作為債券發(fā)行的管理人和代理人，注資成立了香港按揭抵押公司，由該公司擔(dān)任抵押貸款證券的發(fā)行人，專門從事抵押貸款證券化運(yùn)作，它通過從金融機(jī)構(gòu)購買抵押貸款，建立