行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-加息對房地產(chǎn)市場的影響.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-加息對房地產(chǎn)市場的影響摘要無論是從房價(jià)還是從房地產(chǎn)主要開發(fā)指標(biāo)開看，我國房地產(chǎn)市場均顯示出過熱的跡象。2007年，央行連續(xù)六次加息，這必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不容忽視的影響，本文針對房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)狀及危害，分析了加息對房地產(chǎn)市場的影響并得出相應(yīng)結(jié)論。關(guān)鍵詞加息；房地產(chǎn)市場；影響一、引言2007年12月21日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行3.87%提高到4.14%，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，這是2007年央行的第六次加息。與此同時(shí)，今年以來央行還通過提高二套房房貸首付，6次發(fā)行定向票據(jù)、發(fā)行特別國債等措施收緊銀行信貸，緩解流動性壓力?？梢哉f，房地產(chǎn)過熱是央行持續(xù)加息的重要理由之一。房地產(chǎn)過熱的直接表現(xiàn)就是不斷上漲的房價(jià)，這已經(jīng)不僅是上海，北京等大城市存在的問題，更是全國大中城市普遍存在的問題。從房地產(chǎn)主要開發(fā)指標(biāo)來看，我國房地產(chǎn)市場也顯示出過熱的跡象，除2004年的土地開發(fā)面積出現(xiàn)了負(fù)增長，國內(nèi)貸款增幅不大之外，2002-2006年房地產(chǎn)完成投資額、土地開發(fā)面積、國內(nèi)貸款均較上年有大幅增加。我國的經(jīng)濟(jì)處于上升階段，房價(jià)上升也屬于正?，F(xiàn)象。但是對于我國的人均收入，房價(jià)近年的上升已經(jīng)超過正常范圍，形成過熱。從多個(gè)指標(biāo)都可以判定我國房地產(chǎn)泡沫的存在，尤其是我國高懸的房價(jià)收入比以及空置率問題。造成我國房地產(chǎn)過熱的因素很多，長期以來我國將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這本身就起到了政策上的促進(jìn)作用。早期眾多的刺激政策由于時(shí)滯效應(yīng)對現(xiàn)在的調(diào)控造成阻礙。金融業(yè)將房地產(chǎn)貸款視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大力放貸，在資金上促進(jìn)了這一行業(yè)的興起。預(yù)期因素在房地產(chǎn)泡沫中起到了推波助瀾的作用，外國熱錢因強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期而流入房地產(chǎn)又加速了房地產(chǎn)的過熱。房地產(chǎn)過熱對我國經(jīng)濟(jì)的危害是巨大的，不僅降低了人民生活質(zhì)量，而且影響到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，阻礙實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果資金鏈條斷裂，則會誘發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而引起嚴(yán)重的社會危機(jī)。二、加息對房地產(chǎn)市場的影響1加息對房地產(chǎn)供給市場的影響。央行的此次加息，提高了貸款利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%。央行加息，必定會使房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也就是其資金成本相應(yīng)上升，但主要還是為了削減放貸沖動。在抑制商業(yè)銀行的放貸沖動的同時(shí)，不過多的增加房地產(chǎn)企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，對經(jīng)濟(jì)不致造成高強(qiáng)度的“降溫”。（1）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響。此次加息，對于多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，短期內(nèi)影響不是很大。對于那些資金比較緊張、現(xiàn)金流不是很順暢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可能會有比較大的影響，比如資金的有效供給和周轉(zhuǎn)，資金鏈的暢通等。但從長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)利息支出變大，使得其融資成本增加，但財(cái)務(wù)費(fèi)用存在轉(zhuǎn)嫁的可能，從而進(jìn)一步提高房價(jià)。目前A股上市房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模為總資產(chǎn)的2025左右，按照信貸規(guī)模800億左右來計(jì)算，貸款利息上調(diào)將會使這些公司每年利息支出增加1.44億左右。房價(jià)的持續(xù)上漲早已抵消了略微的加息對此帶來的成本。因此，對上市公司實(shí)際的業(yè)績影響完全可以忽略不計(jì)。（2）對二手房市場的影響。央行連續(xù)加息使投資型購房者的月供壓力會進(jìn)一步增加，對投資住房靠出租獲取收益的人來講，收益本身沒有明顯的增加，還有可能下降，而他的投資成本如貸款的利息等都在增加，凈收益趨向減少，因此，這部分業(yè)主將有可能選擇出售房屋，從而有利于促進(jìn)二手商品房房源的供給。由此可見，對于房地產(chǎn)供給市場來說，加息會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，而融資成本的增加，又會進(jìn)一步影響房價(jià)。短期來說，對于資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來說，加息帶來的影響不是很明顯。從長遠(yuǎn)來看，一方面加息引起銀行信貸口的緊縮，會從資金供給方面淘汰一些規(guī)模不大、勢力不夠雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場；另一方面，加息引起的房價(jià)持續(xù)上漲而帶來房地產(chǎn)企業(yè)利潤的增加，會彌補(bǔ)因加息帶來的融資成本的增加。加息不會減少房地產(chǎn)市場的供給。2加息對房地產(chǎn)需求市場的影響（1）對于已貸款購房者的影響。加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。有業(yè)內(nèi)專家計(jì)算過，以總額50萬，期限20年的住房按揭貸款為例，按等額本金的還貸方式，加息前后每月還款額分別為3828.62元、3909.58元，加息后每月需多支付80.96元的放貸月供；加息前后20年總利息支出分別為418868.91元、438298.53元，共需多支付利息19429.62元。單從數(shù)據(jù)上來看，每月多增加的幾十元錢對于貸款買房者的壓力并不會顯著增大，違約發(fā)生的機(jī)率也相對較小，但是據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。（2）對于潛在購房者的影響。加息所帶來的心理負(fù)擔(dān)要遠(yuǎn)大于其實(shí)際作用，并且這種心理影響往往會改變其消費(fèi)投資決策。一部分急需住房的消費(fèi)者，擔(dān)心利率的繼續(xù)增加而選擇住房固定利率貸款來規(guī)避未來利率上升所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。另一部分對住房需求并不強(qiáng)烈的潛在購房者則會調(diào)整投資理財(cái)計(jì)劃，將本應(yīng)投入房地產(chǎn)的資金轉(zhuǎn)作他用，如儲蓄保值，或干脆購買日漸升高的人民幣理財(cái)產(chǎn)品，或投資有價(jià)證券等。其實(shí)，0.18個(gè)百分點(diǎn)對于潛在購房者來說，并非是無法逾越的鴻溝，只是從這0.18個(gè)百分點(diǎn)中顯示出的更多的是國家繼續(xù)緊縮經(jīng)濟(jì)的宏觀政策導(dǎo)向，而近一段時(shí)間過熱的房地產(chǎn)業(yè)必然是首當(dāng)其沖。在如此的宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下，依然執(zhí)著熱衷于房地產(chǎn)，對于潛在購房者來說顯然不是明智之舉。3對房地產(chǎn)融資市場的影響。房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融支持是房地產(chǎn)得以發(fā)展及繁榮的關(guān)鍵所在。而金融對房地產(chǎn)的支持不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供給方，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資，而且表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的需求方。而隨著國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，不斷出臺的金融緊縮政策加息會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本，削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴。自從央行提高貸款門檻，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款已十分不易，未來開發(fā)企業(yè)通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場體系尚不健全。4加息對房地產(chǎn)抑制作用明顯。不論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，還是具體的房地產(chǎn)泡沫調(diào)控上，美國都是一個(gè)很好的例子。研究美國的案例，可有助于我們更好的把握當(dāng)前的形勢，并得到政策啟示。自1991年初以來，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的強(qiáng)勁成長。新屋開工率和銷售量，二手房的成交量以及房價(jià)等多項(xiàng)衡量房地產(chǎn)行業(yè)的指標(biāo)均連續(xù)數(shù)年保持上升勢頭。但是這樣的繁榮景象已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)，不難看出在數(shù)據(jù)上已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。1991年開始的美國房地產(chǎn)牛市，僅僅經(jīng)歷了2次小幅調(diào)整，分別是1994至1995年和1999年至2000年。來自各方面的因素延續(xù)支撐著這一波上漲，例如針對出售自住屋后所獲資本利得的減稅優(yōu)惠，較低的房屋貸款利率以及更多元化的房貸金融產(chǎn)品。但隨著美聯(lián)儲連續(xù)16次加息，不但短期利率上揚(yáng)，長期國債券的利率也已經(jīng)攀升，在它的帶動下，目前美國30年固定房屋抵押貸款利率已大幅上升，2005年7月份的低點(diǎn)5.53%上揚(yáng)到2006年5月中旬的6.5%。這給房屋抵押和再融資帶來很大的負(fù)面影響，據(jù)由美國政府支持的房貸機(jī)構(gòu)FreddieMac稱，2006年美國房屋抵押貸款金額約為2.45兆美元，較上年下降13%。房地產(chǎn)降溫引發(fā)的財(cái)富縮減效應(yīng)，將緊縮消費(fèi)者的消費(fèi)能力，從而使以消費(fèi)為主的美國整體經(jīng)濟(jì)成長受阻。三、結(jié)論利率是市場經(jīng)濟(jì)中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對利率變化的反應(yīng)比較靈敏，此次加息通過對房地產(chǎn)各主體行為的影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，使之向宏觀調(diào)控目標(biāo)靠近。從短期看，加息可以改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金熱點(diǎn)聚焦效應(yīng)，促使企業(yè)加快在建工程的建設(shè)進(jìn)度，縮短運(yùn)作周期，某種程度上將增加房地產(chǎn)供給。從長遠(yuǎn)看，將迫使開發(fā)企業(yè)提高經(jīng)營管理水平和資金使用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和重組，使資源向優(yōu)勢企業(yè)集中，提高房地產(chǎn)業(yè)的整體水平。加息促使房產(chǎn)需求者重新審視房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，改變對房價(jià)預(yù)期，其對心理預(yù)期的影響要大于實(shí)質(zhì)性的影響，將影響購房者的決策。對于自住購房者，要觀看一下房價(jià)的走勢再作決策，推遲購房的時(shí)間。對于房產(chǎn)投資者，是以追逐利潤為目的，如果預(yù)期房產(chǎn)價(jià)格將回落，投資收益下降，資金將向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。同時(shí)，加息改變了消費(fèi)者手中金融資產(chǎn)的價(jià)格，增加了貸款購房的成本，提示了貸款購房的風(fēng)險(xiǎn)，使其消費(fèi)行為更謹(jǐn)慎，安排購房計(jì)劃和選擇購房時(shí)機(jī)將更合理，減少盲目跟風(fēng)的成分。因此，短期內(nèi)，加息會使一部分人持觀望態(tài)度，將延緩購房者的熱情，起到抑制需求的作用。長期來看，加息將使自住購房者消費(fèi)行為更合理，投資者投資行為更理智，最終將使房地產(chǎn)的價(jià)格形成更加合理，從而有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。資料來源：王西軍，利率市場化對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響J，技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2007年第6期資料來源：房地產(chǎn)資源網(wǎng)參考文獻(xiàn)1汪紅駒，中國貨幣政策有效性研究M，中國人民大學(xué)出版社，20032施兵超等，利率理論與利率政策M(jìn)，中國金融出版社，20033黃達(dá)，貨幣銀行學(xué)M，中國人民大學(xué)出版社，20004多恩布什，費(fèi)希爾，斯塔茲，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)M，中國人民大學(xué)出版社，20035謝國忠，貨幣緊縮和全球房地產(chǎn)泡沫J，國際經(jīng)濟(jì)評論，20066王西軍，利率市場化對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響J，技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2007年第6期7李揚(yáng)，美國房地產(chǎn)價(jià)格趨勢及其對中國的啟示J，中國地產(chǎn)市場，2006年