行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的必要性研究.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的必要性研究摘要房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)。本文從理論上探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性、外部性、公共品特性和信息不對(duì)稱性，并從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的視角進(jìn)行分析研究，進(jìn)而充分證明了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管的必要性。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)；市場(chǎng)；監(jiān)管一、房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈決定了政府監(jiān)管的必要監(jiān)管經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究充分表明，市場(chǎng)失靈是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中政府監(jiān)管的重要原因，造成市場(chǎng)失靈的原因主要有壟斷性、外部效應(yīng)、公共品和信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在市場(chǎng)失靈。(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷性房地產(chǎn)的壟斷性是由房地產(chǎn)特性決定的，房地產(chǎn)的主要特性是位置的不可移動(dòng)性，一幢房屋一旦確定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在樓層、朝向不同等因素，決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨(dú)立性，因此物業(yè)在出租和出售時(shí)，帶有地域性和壟斷性，從而形成壟斷價(jià)格。由于房地產(chǎn)投入大，回收期長(zhǎng)，因而能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的只能是少數(shù)企業(yè)再加上土地供應(yīng)的有限性和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模要求等，很容易形成部分的或地域性的壟斷，土地一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，保護(hù)消費(fèi)者利益，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要政府進(jìn)行監(jiān)管。(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在外部效應(yīng)房地產(chǎn)外部性概念既包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體對(duì)其他經(jīng)濟(jì)主體的影響，又包括其他一些經(jīng)濟(jì)主體對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體的影響，外部效應(yīng)在外部性經(jīng)濟(jì)主體的決策函數(shù)中的體現(xiàn)是不同的：施加外部效應(yīng)的一方只考慮自己的利潤(rùn)最大化問題，屬于個(gè)人理性而非社會(huì)理性。房地產(chǎn)的外部性按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以對(duì)其進(jìn)行不同的分類，按其影響產(chǎn)生的范圍可分為宏觀外部性與微觀外部性。宏觀外部性是指房地產(chǎn)的一種經(jīng)濟(jì)主體的行為施于其它主體的外部效益，如因房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)使整個(gè)區(qū)域投資環(huán)境改善，這為工商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)了成本的節(jié)約并擴(kuò)展了行業(yè)盈利的空間。這種房地產(chǎn)業(yè)施加于其他產(chǎn)業(yè)上的有益影響就是一種宏觀的外部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。城市工商業(yè)的繁榮，不僅增強(qiáng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活力，而且也使得相關(guān)地區(qū)的區(qū)位地價(jià)水平提高，這是其他行業(yè)施加于房地產(chǎn)業(yè)的外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。房地產(chǎn)的微觀外部性指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各經(jīng)濟(jì)主體之間或者不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間存在的外部效應(yīng)。例如，工商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)對(duì)住宅房產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)均存在著外部影響。按外部影響的性質(zhì)和作用方向分為房地產(chǎn)外部經(jīng)濟(jì)與外部不經(jīng)濟(jì)。凡是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而受益的外部影響稱為房地產(chǎn)外部經(jīng)濟(jì)。因房地產(chǎn)開發(fā)而使得城市景觀大大改善就屬于房地產(chǎn)外部經(jīng)濟(jì)。凡是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而受損的外部影響稱為房地產(chǎn)外部不經(jīng)濟(jì)。城市土地的過度開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致的住宅擁擠、公共綠地的減少、環(huán)境污染等則有可能減低土地價(jià)值，影響包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這屬于房地產(chǎn)外部不經(jīng)濟(jì)。(三)政府提供房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共品()人們所消費(fèi)的物品可分為私人物品()和公共物品。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在許多公共物品或“準(zhǔn)公共物品”。如城市基礎(chǔ)設(shè)施、防洪工程、抗震工程、公共設(shè)施等。這些項(xiàng)目由于投資額大、投資回收期長(zhǎng)，同時(shí)很難排除不付費(fèi)者的使用，由市場(chǎng)來(lái)提供往往導(dǎo)致供給不足，只能由政府來(lái)提供。但政府提供并非一定由政府直接生產(chǎn)，政府可以委托或承包給獨(dú)立的企業(yè)來(lái)生產(chǎn)，政府只負(fù)責(zé)籌集資金與管理。（四）房地產(chǎn)交易存在信息不對(duì)稱信息不對(duì)稱是指信息在交易雙方分布不均衡性。就消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者、合同雙方而言，經(jīng)營(yíng)者擁有關(guān)于商品的信息優(yōu)勢(shì)，從而使消費(fèi)者容易上當(dāng)受騙，被稱為信息的不完全性。消費(fèi)者對(duì)所消費(fèi)產(chǎn)品各個(gè)方面信息的了解通常是有限的，他們往往不知道商品價(jià)格和商品質(zhì)量的差別如何。市場(chǎng)的信息不完全性主要表現(xiàn)為：有關(guān)商品質(zhì)量的信息是不完全的，消費(fèi)者只掌握有限的質(zhì)量信息。有關(guān)商品價(jià)格的信息是不完全的，消費(fèi)者只掌握有限的價(jià)格信息。信息不對(duì)稱可能發(fā)生的另一種情況是，一部分消費(fèi)者掌握完全的信息，另一部分消費(fèi)者只掌握有限的質(zhì)量信息。競(jìng)爭(zhēng)雙方為了在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，通過遏制信息來(lái)源等方法來(lái)削弱他人對(duì)對(duì)方信息的了解，從而打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。房地產(chǎn)產(chǎn)品既具有使用性，又具有投資的特性。商鋪和寫字樓的購(gòu)買者主要是以投資為主，購(gòu)買住房的消費(fèi)者中有一部分是投資者，而投資者對(duì)信息是非常敏感的，比如：當(dāng)政府宣布某個(gè)位置要建地鐵，或某個(gè)地方要建一個(gè)大型商場(chǎng)時(shí)，那么，只要信息一發(fā)布，周邊的住房就會(huì)漲價(jià)，這說明房地產(chǎn)產(chǎn)品已具有信息品的特性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱表現(xiàn)為：由于房地產(chǎn)開發(fā)投資很大，回收期長(zhǎng)，能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的廠商相對(duì)較少，開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品質(zhì)量情況，價(jià)格情況，銷售情況，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說，都存在偏差。房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，價(jià)格的變化性和交易的專業(yè)性與復(fù)雜性，都會(huì)導(dǎo)致買賣雙方信息不對(duì)稱。信息不對(duì)稱將增加交易成本，降低市場(chǎng)效率，也可能導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇。要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的有效性，有兩種解決方案，一種為市場(chǎng)解決方案，即市場(chǎng)的參與者通過自身的努力搜尋信息，并利用自身的知識(shí)技能進(jìn)行信息的篩選、分析等工作。由于市場(chǎng)的參與者本身是理性的，它作出這種自己搜尋信息的成本決策，必須基于其自身的成本收益的比較，只有覺得付出的信息成本小于為此而取得的收益時(shí)，他才會(huì)去付出這種努力。但這種方法由于受到以下幾方面的限制，使得這種完全市場(chǎng)化的解決方案無(wú)法實(shí)行。一是信息的搜尋本身是有成本的。由于存在交易對(duì)象的不確定性，要想準(zhǔn)確地掌握所有潛在交易對(duì)象的需要，如其交易方向、數(shù)量和價(jià)格等，是很難做到的。二是市場(chǎng)參與者本身存在特質(zhì)的差異，有的不具備起碼的信息辨別能力，有的則無(wú)法完成信息的搜尋與分析。三是由于市場(chǎng)的不完全性和信息的不對(duì)稱性，使得道德風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)主義普遍存在，以致造成由于信息欺詐而使部分市場(chǎng)參與者受到損失時(shí)，這部分人的利益無(wú)法得到市場(chǎng)的補(bǔ)償?？梢?，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息成本或者說是完全市場(chǎng)化解決方案的交易費(fèi)用是如此之高，造成普通消費(fèi)者難以承擔(dān)一筆房屋買賣所付出的信息的邊際成本，這樣，就增加了投資風(fēng)險(xiǎn)，使逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題難以得到解決，從而降低了市場(chǎng)的運(yùn)作效率，扭曲了社會(huì)資源配置。所以，為克服房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不完全性和非對(duì)稱性信息而引起的市場(chǎng)問題，就需要一個(gè)超脫房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的角色來(lái)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，為所有投資者創(chuàng)造機(jī)會(huì)均等、各類信息真實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的公開、公平、公正提供保證，以減少純粹市場(chǎng)化解決方案引起的交易費(fèi)過高問題。這樣，就產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的需求。二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了監(jiān)管的必要性（一）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特殊歷程房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)古老而新興的產(chǎn)業(yè)，在長(zhǎng)達(dá)多年的封建時(shí)期和半封建半殖民地時(shí)期，雖然朝代更替，但土地和房屋的租賃、買賣活動(dòng)一直沒有中斷，明清時(shí)代，就出現(xiàn)了職業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。年到年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可分為三個(gè)階段：一是年年的中國(guó)房地業(yè)的整頓限制階段。中華人民共和國(guó)成立后，官僚資本家的房地產(chǎn)被沒收，使其成為國(guó)有資產(chǎn)，分配給國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位使用。從年起，在全國(guó)各城市開展了房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)主義改造。至年，基本上消滅了房屋租賃中的個(gè)體經(jīng)營(yíng)，此時(shí)的城市土地實(shí)際上已歸屬于國(guó)家，并實(shí)行無(wú)償、無(wú)限期使用制度，不允許買賣轉(zhuǎn)讓。二是年年的中國(guó)房地產(chǎn)的萌生階段。年月黨的十一屆三中全會(huì)確立了以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，中國(guó)開始進(jìn)入改革開放新的歷史時(shí)期。年國(guó)家計(jì)委和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布文件，允許進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，從此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)大地上開始了再生。三是年年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立。年月黨的十三次代表大會(huì)報(bào)告首次提出社會(huì)主義市場(chǎng)體系應(yīng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。年月日，深圳市以拍賣的方式出讓了第一塊土地。年月憲法和土地管理法修改之后，規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓和出讓。年月，國(guó)務(wù)院頒布了中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。為土地市場(chǎng)的發(fā)育提供了法律支持，為房地產(chǎn)市場(chǎng)建立奠定基礎(chǔ)。年以后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)較快的發(fā)展時(shí)期。與此同時(shí)，我們應(yīng)該注意到我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的，的房地產(chǎn)熱曾引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，留下了深刻的教訓(xùn)。年月日國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，標(biāo)志著一個(gè)新的房改階段的開始。即停住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)環(huán)境與西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家的現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，一是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是從土地使用制度改革和住房制度改革開始的，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家則是從土地的私有化開始。二是從世紀(jì)年代中期到年代末，我國(guó)歷史上曾有過近三十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)缺位，西方發(fā)達(dá)國(guó)家在這期間正是房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期。三是到目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然還存在大量初級(jí)形態(tài)特征，如市場(chǎng)機(jī)制不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的信息功能、激勵(lì)功能和平衡功能未得到充分發(fā)揮。四是我國(guó)是以公有制為主體的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不同于西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家的私有制。（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有自身的特殊性房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，年全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)值達(dá)萬(wàn)億元，占當(dāng)年的。年的五年間，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)竣工面積億平方米，保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推進(jìn)城市化、改善人民生活，都發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系中不可缺少的主要組成部門，隨著城市化和現(xiàn)代化的推進(jìn)，由于中國(guó)人口眾多的特殊性，其潛在需求十巨分大，在世界上也是絕無(wú)僅有的，這個(gè)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展起重要作用。正是由于房地產(chǎn)業(yè)自身特殊性，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管非常必要。三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題決定了監(jiān)管的必要我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地市場(chǎng)看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資。而我國(guó)目前的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）的每一個(gè)階段都離不開銀行資金的支持，具體來(lái)說，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等。事實(shí)上，除了開發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來(lái)源于銀行。根據(jù)央行分析報(bào)告和抽樣調(diào)查，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金左右來(lái)自銀行貸款。顯然，我國(guó)目前的確存在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依存度過高的問題，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，目前我國(guó)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要是由銀行系統(tǒng)來(lái)承擔(dān)的。與此同時(shí)，上市公司投資房地產(chǎn)的行為也有待規(guī)范。目前，一些無(wú)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上市公司大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前主管業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)的上市公司已達(dá)到多家，涉足房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司已有多家，特別是在土地公開拍賣中，對(duì)投標(biāo)方?jīng)]有資質(zhì)限制，上市公司憑借雄厚的資金實(shí)力，高價(jià)拍得土地，抬高了土地市場(chǎng)價(jià)格，增加了開發(fā)成本，影響了商品房的價(jià)格，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一些深層次的問題逐漸顯露出來(lái)，具體表現(xiàn)為：部分地區(qū)投資規(guī)模增長(zhǎng)過快，土地供應(yīng)增幅過大。一些地方出現(xiàn)了過熱苗頭，有泡沫跡象，具體表現(xiàn)在：一是近幾年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模平均以的高速增長(zhǎng)，為平均增幅的倍左在；二是炒房、炒地皮等投機(jī)炒作現(xiàn)象已在一些城市出現(xiàn)；三是商品房開發(fā)投資結(jié)構(gòu)過于向高中檔房?jī)A斜；四是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多企業(yè)已開始涌入房地產(chǎn)業(yè)或相當(dāng)行業(yè)。商品房結(jié)構(gòu)性矛盾突出。突出表現(xiàn)為中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足。一些城市普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求，高檔商品房空置積壓嚴(yán)重。一些城市中低價(jià)位住宅所占比例不到，而高價(jià)房占到以上。房?jī)r(jià)上漲過快，脫離了部分居民的支付能力。從全國(guó)看，房?jī)r(jià)過快上漲呈蔓延態(tài)勢(shì)，中部地區(qū)部分城市漲速加快。個(gè)重點(diǎn)城市中，約一半城市的二手房?jī)r(jià)格漲幅超過了新建商品、住房?jī)r(jià)格上漲的幅度，最高的達(dá)到。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。反映在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理中的各種違法違規(guī)行為比較突出，違規(guī)開發(fā)，房地產(chǎn)廣告虛假，商品房面積“缺斤短兩“，購(gòu)房