行業(yè)經(jīng)濟論文-論節(jié)能住宅推廣的市場化運作.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-論節(jié)能住宅推廣的市場化運作【摘要】80年代起，我國就開始了節(jié)能住宅的推廣工作，但因缺少相應(yīng)的法律法規(guī)的約束和有效的監(jiān)督檢查機制，我國目前達到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的住宅還不足5%，節(jié)能住宅的發(fā)展十分緩慢。本文認(rèn)為必須借助市場機制的作用，通過政策激勵推動節(jié)能住宅發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞】節(jié)能住宅現(xiàn)狀分析市場機制政策激勵近年來，隨著有限資源的日益減少，中央政府對建筑節(jié)能給予了高度重視。國務(wù)院制定出我國節(jié)能中長期專項計劃，提出節(jié)能目標(biāo)：到2010年，全國城鎮(zhèn)新建建筑要實現(xiàn)節(jié)能50%，并推動北京、天津等城市率先實現(xiàn)節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)。在對既有建筑的節(jié)能改造中，大城市要完成改造面積的20%，中等城市完成改造面積的15%，節(jié)能目標(biāo)的實現(xiàn)僅依靠政府的投入是不夠的，首先大面積改造需要的資金就會給政府帶來巨大的財政負(fù)擔(dān)，因此必須借助市場機制的作用。消費者、開發(fā)商是住宅市場的主體，也將是節(jié)能住宅的最大受益人，他們應(yīng)該成為節(jié)能住宅推廣的主要力量。本文將結(jié)合我國住宅市場現(xiàn)狀，探討如何通過政策激勵，充分利用市場機制推動節(jié)能住宅的發(fā)展。一、我國節(jié)能住宅市場的現(xiàn)狀分析在我國新增城市住宅面積中節(jié)能住宅的占比很低，雖然近兩年“綠色住宅”、“節(jié)能住宅”的字眼在媒體上頻繁出弧線，但人們對此方面的了解還很有限。加之節(jié)能住宅的售價較高，節(jié)能住宅往往“叫好不叫座”。一般而言，節(jié)能住宅的成本比普通住宅高出10%左右，每平方米售價高出100-200元，增加了消費者一次性購房成本。但從長期看來，品質(zhì)好、能耗低的節(jié)能住宅大大減少了房屋生命周期內(nèi)的運營和維護成本。據(jù)國外的經(jīng)驗，房屋初期成本只占生命周期總成本的5%-10%，而運營和維護成本占到了60%-80%，節(jié)能住宅相反具有巨大的成本優(yōu)勢。但消費者關(guān)注的只是購房時的總價格，節(jié)能的經(jīng)濟效益又非短期可以顯現(xiàn)，從而節(jié)能住宅對消費者的吸引力不大。對于開發(fā)商而言，建造成本的增加導(dǎo)致市場需求的減少，開發(fā)商對節(jié)能住宅也缺乏投資欲。當(dāng)供求雙方對節(jié)能住宅都沒有積極性時，僅依靠政府頒布節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督執(zhí)行，推廣的效果很有限。在節(jié)能住宅發(fā)展初期，其“造價高、節(jié)能效益實現(xiàn)的長期性”的特點決定了家節(jié)能住宅不可能自己發(fā)展。在市場失靈的情況下，政府必須為其建立起新的市場機制，使消費者與開發(fā)商從節(jié)能中得到且生的收益，調(diào)動雙方的積極性，共同參與到節(jié)能住宅的推廣中來。二、構(gòu)建節(jié)能住宅的市場化運作機制節(jié)能住宅作為商品在市場上流通，必然受到市場機制的作用，消費者與開發(fā)商的行為左右著節(jié)能住宅的建造、銷售和使用。清華大學(xué)建筑學(xué)院教授江億（2005）認(rèn)為，目前節(jié)能住宅發(fā)展的瓶頸在于未能形成一套由消費者引導(dǎo)的利益驅(qū)動機制。理想的節(jié)能住戶窄長野模式應(yīng)該由消費者引導(dǎo)，消費者的選擇決定開發(fā)商住宅產(chǎn)品的開發(fā)，而消費者對節(jié)能住宅的需求會促使開發(fā)商加大對節(jié)能住宅的投資力度。因此，政府對消費者選擇節(jié)能住宅的政策激勵是關(guān)鍵。筆者認(rèn)為住宅市場的主體不僅包括消費者，還包括開發(fā)商與建材商，三方對節(jié)能住宅的推廣都將起到不可或缺的作用，如果政府在建立以消費者為導(dǎo)向的市場機制上能同時對三方進行市場激勵，即同時對供需進行雙向刺激，則將使節(jié)能住宅得到最快速的推廣。首先，政府可以采取各種優(yōu)惠政策鼓勵消費者選擇節(jié)能住宅，開發(fā)商在政府的政策激勵與節(jié)能住宅需求增大的雙重作用下，勢必會加大對節(jié)能住宅的開發(fā)，節(jié)能建筑材料的需求增加，促使建材商擴大生產(chǎn)規(guī)模。建材商為了增強自身的競爭優(yōu)勢，會加大對節(jié)能建材技術(shù)研究的投入，改進材料節(jié)能品質(zhì)，使造價更經(jīng)濟。新型節(jié)能建材的出現(xiàn)一方面能降低開發(fā)商的建筑成本，另一方面提高了消費者居住的舒適度，節(jié)能效果更好。技術(shù)進步將帶動整個節(jié)能住宅產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。當(dāng)節(jié)能住宅市場進一步成熟后，消費者就能切身體會到節(jié)能住宅的高品質(zhì)與經(jīng)濟效益，在未來換房時更傾向選擇節(jié)能住宅。一旦節(jié)能住宅實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，建造成本會進一步降低，那時高能耗住宅將被逐步淘汰，節(jié)能住宅將完全占領(lǐng)市場?？梢?，只要消費者、開發(fā)商與建材商的積極性被調(diào)動起來，市場機制便能充分發(fā)揮作用，推動節(jié)能住宅地餓發(fā)展。初期政府激勵政策的制定非常重要。要是消費者、開發(fā)商且生體會到節(jié)能的好處，最有效的辦法就是把住宅節(jié)能做成有利潤的市場，將節(jié)能收益直接歸消費者和開發(fā)商所有，并輔之以稅收、信貸等多種經(jīng)濟杠桿，鼓勵全社會參與節(jié)能住宅的推廣。三、有關(guān)政府激勵政策的探討我國節(jié)能中長期專項計劃中對新建住宅與既有住宅分別提出了節(jié)能目標(biāo)，新建住宅的節(jié)能率要到達50%，既有住宅要進行節(jié)能改造。新建節(jié)能住宅推廣比較好管理，基于以上對市場機制的分析，政府對消費者的政策激勵是關(guān)鍵，要使消費者從節(jié)能中直接獲益。比如，某城市目前的采暖費是每平方米25元，節(jié)能率為50%的節(jié)能住宅采暖費估計為每平方米12.5元，那么政府應(yīng)把節(jié)約的12.5元直接歸消費者所有。為保證該制度的有效實施，政府應(yīng)對該城市新建節(jié)能建筑的節(jié)能率進行評估，評出節(jié)能等級，根據(jù)不同節(jié)能等級住宅節(jié)能的實際效果做出選擇。至于節(jié)能收益的分配，開發(fā)商銷售節(jié)能住宅時已從房價中獲得收益，節(jié)能差價可以全歸消費者所有，不必再給開發(fā)商額外補貼。既有住宅的節(jié)能改造相對困難一些。改造面積大，巨額的改造資金會給政府帶來財政負(fù)擔(dān)，因此在政府投入的同時應(yīng)加大社會投資的力度，將住宅的節(jié)能改造做成市場方案。徐宗康（2006）曾提出將節(jié)能改造項目市場化的做法。即將一個城市在一段時期的建筑節(jié)能改造看作一個投資市場，把節(jié)能任務(wù)看作一定的市場規(guī)模和市場份額。政府通過招投標(biāo)的方式鼓勵有意愿的投資者競標(biāo)拿到市場份額。這里的投資者可以是建筑企業(yè)、建材企業(yè)或開發(fā)商等。投資者的利潤來源是節(jié)省的能源耗費。同上例，若原來的采暖費為每平方米25元，改造后對居住著收取的價格不變，而實際采暖指出減少為12.5元，則節(jié)省的12.5元為投資者的收益。若投資者投資1個億改造100萬平方米，簽訂30年合同，那么意味著投資者將獲得11.25億，還不包括該項目的其他收益。這樣的策劃方案對于投資者而言是很有吸引力的，但對于住宅改造中的另一主體居住著缺乏激勵作用。筆者認(rèn)為應(yīng)該把改造住宅的部分節(jié)能收益分配給居住著，比如投資者拿80%，居住者拿20%。這樣做的原因有三：首先，雖然居住者沒有直接參與住宅節(jié)能改造，但居住者的積極配合有利于改造的順利開展；其次，居住者也是未來新建住房的潛在購買者，他們目前享有的節(jié)能的經(jīng)濟效益是對節(jié)能住宅最好的宣傳，若未來購房自然會傾向選擇節(jié)能住宅；再次，居住者是二手房的供應(yīng)者，節(jié)能二手房的節(jié)能收益使其比普通二手房更具有競爭優(yōu)勢，二手房的購買者購買節(jié)能二手房的積極性提高，非節(jié)能二手房會逐步淡出市場。此外，將投資者的收益與改造住宅的節(jié)能效果掛鉤可以避免投資者僅為達到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)而不選擇節(jié)能效果更佳的建筑材料的情況出現(xiàn)。建筑材料的節(jié)能效果越好，投資者從中獲得的收益也會越多，即使那些材料的價格較高，但從長遠(yuǎn)的收益來看，初期的投資也是值得的。若能一次性達到較高的節(jié)能水平，就能避免未來的重復(fù)改造。除了讓消費者、投資者、開發(fā)商享受到直接的節(jié)能收益外，政府還可以通過稅收、信貸等經(jīng)濟杠桿提高市場主體的積極性。信貸政策主要是指對消費者提供節(jié)能住宅抵押貸款，解決消費者購買節(jié)能住宅的資金障礙。這種貸款由金融機構(gòu)向消費者發(fā)放，政府特設(shè)的擔(dān)保部門進行擔(dān)保。政府可以與金融機構(gòu)協(xié)商降低節(jié)能住宅抵押貸款的首付比例或降低貸款利率來激勵消費者購買節(jié)能住宅。對于金融機構(gòu)而言，住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率低。但自2004年來，金融機構(gòu)住房抵押貸款的比例一直下降，若能通過提供節(jié)能住宅抵押貸款這一項目增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的比例，相信金融機構(gòu)樂意與政府合作。稅收優(yōu)惠的主要對象是消費者和開發(fā)商，稅收優(yōu)惠范圍可以包括個人所得稅、財產(chǎn)稅和營業(yè)稅。具體的優(yōu)惠措施可以參照美國為節(jié)能住宅設(shè)立的稅收優(yōu)惠分級機制。即達到不同節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的住宅給予不同程度的稅收減免，節(jié)能程度越高，稅收減免越多。同時，規(guī)定開發(fā)商與建材商對節(jié)能建材的研究支出可以獲得稅收抵免，鼓勵對節(jié)能建材的技術(shù)開發(fā)。在政府各項政策的激勵下，節(jié)能住宅的市場機制會逐漸成熟，若在激勵機制下配以監(jiān)督機制，將促使節(jié)能住宅的運作更加規(guī)范。目前我國的節(jié)能監(jiān)測中心共有1145個，但多數(shù)機構(gòu)建設(shè)滯后、裝備落后，政府一方面要加強監(jiān)測機構(gòu)的能力建設(shè)，另一方面要建立完善的監(jiān)測檢查制度，以適應(yīng)目前節(jié)能工作的需要。四、構(gòu)建節(jié)能住宅市場機制中應(yīng)注意的問題1、建立住宅節(jié)能的評估體系。對住宅能耗進行評估是為了解決開發(fā)商與消費者、開發(fā)商與政府機構(gòu)之間信息不對稱的問題。政府對消費者、投資者、開發(fā)商的激勵政策都是建立在住宅節(jié)能水平的基礎(chǔ)之上，不同的節(jié)能水平對應(yīng)不同的節(jié)能收益，并且節(jié)能效果也是消費者購房選擇的影響因素之一，只有建立了統(tǒng)一的節(jié)能評估體系，對住宅進行等級評定，政策的執(zhí)行才有可能，消費者選擇時才有比較，降低信息搜尋成本。2、改進現(xiàn)行的供熱收費體制。我國現(xiàn)行的供熱收費是按建筑面積計算，用多用少所繳納的費用一樣，導(dǎo)致消費者購房時沒有節(jié)能意識?，F(xiàn)行的供熱收費制度不利于節(jié)能住宅的推廣，可考慮改為根據(jù)不同節(jié)能等級的住宅收取相應(yīng)的采暖費，同一開發(fā)小區(qū)的節(jié)能程度相差無幾，根據(jù)節(jié)能等級收費不會出現(xiàn)過多的收費繁復(fù)的狀況，因此是可行的。3、對中低收入家庭購買節(jié)能房進行補助?？紤]到中低收入家庭的經(jīng)濟狀況，購買節(jié)能房有經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。政府可以對住房因節(jié)能構(gòu)造導(dǎo)致成本提高的部分進行恰當(dāng)?shù)难a貼，幫助中低收入者承擔(dān)節(jié)能的初期投入費用。4、政府機構(gòu)應(yīng)起到帶頭作用，增強節(jié)能意識。消費者節(jié)能意識普遍不高是節(jié)能住宅沒有賣點的原因之一。因該通過各種宣傳渠道使消費者認(rèn)識到目前我國能源緊缺的現(xiàn)狀，且住宅能耗位居各種能源消耗的榜首。加強消費者的節(jié)能意識，在此之中政府機構(gòu)應(yīng)起到節(jié)能的表率作用，如各種公共設(shè)施的購置都選取高效節(jié)能產(chǎn)品，一方面對公眾進行正確的引導(dǎo)，另一方面也推動了節(jié)能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。推廣節(jié)能住宅對我國構(gòu)建和諧社會，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展都具有重大意義。在資源與能源都日益寶