三亞商品房成交數(shù)據(jù)分析.ppt

2012年三亞商品房成交數(shù)據(jù),目錄,1、三亞各月成交數(shù)據(jù),2、影響三亞商品房成交因素分析,一月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),進(jìn)入1月，樓市成交面積大增，基本日成交都在30套左右，只有1天成交10套以下，三亞樓市逐漸穩(wěn)定上升。一月份成交1148套。,二月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),進(jìn)入2月，樓市成交面積大增，最高日成交量成交98套，2月份總共成交1606套，日均成交55套，三亞樓市依舊火熱。,三月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),三月成交套數(shù)雖再次突破千套，但整體下滑趨勢(shì)明顯，相對(duì)2月份樓市成交也出現(xiàn)了較大變化，三月成交環(huán)比二月下降約為35%，成交均價(jià)分別在19日、22日出現(xiàn)最低點(diǎn)，均約為15000元/，成交面積環(huán)比二月下降了約為42.6%。三月份成交套數(shù)為1212套,四月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),進(jìn)入4月，樓市成交面積大幅降低，基本日成交漲幅波動(dòng)大，相比3月大幅減少，最高日成交量成交46套，4月份總共成交788套，日均成交26套，三亞樓市成交逐漸減少。,五月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),整個(gè)五月里，三亞樓市都延續(xù)了五一期間“跌宕起伏”的態(tài)勢(shì)，從第一周到第四周，先揚(yáng)后抑，先甜后苦，讓開(kāi)發(fā)商們就像坐上了過(guò)山車般的“刺激”。整個(gè)五月三亞成交套數(shù)為706套。,六月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),紅五月的夢(mèng)想已破滅，盡管業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為三亞樓市的6月可能會(huì)將“泛綠”，但是開(kāi)發(fā)商仍想奮力一拼，不過(guò)仍難挽頹勢(shì)，6月跌勢(shì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，6月成交套數(shù)為434套。無(wú)論是“拼跌”還是“拼美女”、“拼景色”，三亞開(kāi)發(fā)商們都拼不過(guò)樓市的冷淡。,七月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),由數(shù)據(jù)可以看出進(jìn)入7月，樓市成交面積小幅降低，基本日成交漲幅波動(dòng)大，但成交總套數(shù)比6月份有所增加趨勢(shì)，最高日成交量成交43套，7月份總共成交528套，日均成交17套，三亞樓市成交逐漸增加。,八月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),2012年8月三亞樓市成交總面積為51686.09，成交套數(shù)453套，成交面積環(huán)比7月降幅0.18%，8月成交均價(jià)為26834.79元/，成交均價(jià)環(huán)比7月份增加13.77%，成交面積逐漸降低、均價(jià)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。海南樓市小戶型銷售量良好，成交面積有所降低減少，購(gòu)房數(shù)量也有所減少，但是均價(jià)有回升的趨勢(shì)。,九月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),2012年9月三亞樓市成交總面積為52054.67，成交套數(shù)535套，成交面積環(huán)比8月增幅0.76%，9月成交均價(jià)為23253.7元/，成交均價(jià)環(huán)比8月份減少13.34%，成交面積逐漸增加、均價(jià)呈下降趨勢(shì)。海南樓市銷售量良好，成交面積有所回升，購(gòu)房數(shù)量也有所回升，但是均價(jià)有回落的趨勢(shì)。,十月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),2012年10月三亞樓市成交總面積為51830.65，成交套數(shù)為568套，成交面積環(huán)比9月降幅0.1%，10月成交均價(jià)為21587.01元/，成交均價(jià)環(huán)比9月份減少-7.17%，成交面積、均價(jià)呈下降趨勢(shì)。全海南樓市銷售量良好，成交面積有所回升，購(gòu)房數(shù)量也有所回升，但是均價(jià)有回落的趨勢(shì)。,十一月份三亞商品房成交數(shù)據(jù),2012年11月三亞商品房總共成交1265套，三亞樓市成交量與10月同期相比出現(xiàn)明顯上漲。與“金九銀十”期間的“旺季不旺”相比，“翹尾行情”也成了各地媒體在11月形容樓市成交時(shí)使用頻率最高的一個(gè)詞。業(yè)內(nèi)稱2013年雙重壓力減小，樓市將由春天轉(zhuǎn)入夏天，調(diào)控只有更緊，才能避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)“狂歡節(jié)”。,2012年前11個(gè)月成交數(shù)據(jù),同期相關(guān)成交數(shù)據(jù),三亞月銷售面積排行榜,六月,七月,八月,三亞月銷售面積排行榜,九月,十月,十一月,通過(guò)對(duì)三亞近兩年來(lái)商品房成交數(shù)據(jù)的觀察和 分析，我們很容易就能發(fā)現(xiàn)哪些才是影響三亞商品房成交的決定因素，下面我們 來(lái)做一個(gè)全面的分析： 1、季節(jié)因素：由于氣候原因，三亞市場(chǎng)有非常明顯的淡旺季之分，三亞傳統(tǒng)的 淡季是每年的49月份，傳統(tǒng)的旺季是每年的10月份到第二年的3月份；旺季是 中國(guó)北方地區(qū)的秋冬時(shí)節(jié)，一些有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人們紛紛來(lái)到三亞躲避嚴(yán)寒，大量的 人流涌進(jìn)三亞，帶動(dòng)了所有行業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)也不例外，每一個(gè)旺季都是一個(gè)收 獲的季節(jié)。 2、錢的因素：在三亞置業(yè)的，基本都是第二居所、第三居所、第n居所，不是居 住或者結(jié)婚所必須的剛性需求，是一個(gè)更高層次的度假需求，是一個(gè)小范 圍人群的另類度假剛需，這就決定了置業(yè)者手里要有相當(dāng)?shù)拈e錢， 這里也包括投資的需求。,影響三亞商品房成交因素分析,影響三亞商品房成交因素分析,3、品牌因素：通過(guò)對(duì)三亞月銷售面積排行榜的觀察，我們 發(fā)現(xiàn)排行榜的前幾位都是那幾個(gè)大盤，這在一定程度上是由置業(yè)者的地域關(guān)系決定 的，在三亞置業(yè)的基本都是外地人，他們來(lái)三亞置業(yè)的時(shí)間有限，置業(yè)又是人生大事 ，出于產(chǎn)品品質(zhì)的考慮和對(duì)不知名開(kāi)發(fā)商的置疑等種種因素促使置業(yè)者親睞大盤。 4、品牌因素的延伸：品牌是一個(gè)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力的體現(xiàn)，這其中涉及到產(chǎn)品的品質(zhì) 、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、全面的包裝推廣等，下面我們會(huì)針對(duì)這些因素做一個(gè)詳細(xì)的介紹。 5、區(qū)域環(huán)境因素：在這個(gè)三面環(huán)海的三亞，在這個(gè)面朝大海、春暖花開(kāi)的熱帶天堂 ，房子的價(jià)格隨著和海岸線距離的加大而遞減，海景成為房?jī)r(jià)一個(gè)巨大的分水嶺。即使 沒(méi)有海的，也會(huì)背靠青山、綠河環(huán)繞，前文中提到的，來(lái)三亞的置業(yè)者除了投資 需求外，主要為度假需求，這就要求環(huán)境第一要素。在三亞除了這些環(huán) 境優(yōu)美風(fēng)景秀麗的區(qū)域外，另外一些缺乏該資源的項(xiàng)目必然大打 配套牌，這些考慮到度假人群老齡化的特點(diǎn)，有時(shí)也會(huì) 收到不錯(cuò)的效果。沒(méi)有環(huán)境和配套的樓盤，價(jià) 格相對(duì)較低。,6、戶型因素：近兩年來(lái)小戶型的房子持續(xù)在三亞走俏，究 其原因主要有三，首先：小戶型面積小，總價(jià)低，接受群體廣泛；其次：度假需求 決定居住時(shí)間短，不需要太多的功能區(qū)域和太大的面積。第三：一些樓盤針對(duì)這種 小戶型在社區(qū)中規(guī)劃了大量的配套設(shè)施，麻雀雖小卻五臟俱全，不會(huì)因?yàn)閼粜托」?能不齊全帶來(lái)生活不便。小戶型將是海南未來(lái)度假養(yǎng)老的主流方向。從萬(wàn)科森林 度假公園到湖畔度假公園，就是這種轉(zhuǎn)變的典型案例。但也有些大戶型熱銷的樓盤， 例如半山半島，該樓盤屬于高端度假樓盤，靠山面海，定位于高端消費(fèi)群體，不菲的 價(jià)格需要體現(xiàn)在戶型的奢華大氣上。（小戶型對(duì)于建筑面積的偷取，小戶型并不?。?7、產(chǎn)品品質(zhì)因素：任何一種商品，決定其核心競(jìng)爭(zhēng)力的因素永遠(yuǎn)是產(chǎn)品本身的 品質(zhì)，房地產(chǎn)也不例外，房子的品質(zhì)是一個(gè)綜合體現(xiàn)，狹義的理解主要是 ：合理的戶型結(jié)構(gòu)、好的通風(fēng)采光、低容積率、建筑材料綠色環(huán) 保等等；廣義的理解：科學(xué)的項(xiàng)目選址、科學(xué)合理的規(guī)劃 設(shè)計(jì)、景觀園林設(shè)計(jì)、齊全的配套設(shè)施、具備未來(lái) 升值的潛力等等。,影響三亞商品房成交因素分析,影響三亞商品房成交因素分析,8、價(jià)格因素：從今年各個(gè)樓盤的銷售價(jià)格來(lái)看，同等條件的樓盤價(jià)格趨同， 例如萬(wàn)科森林度假公園、萬(wàn)科湖畔度假公園、半島藍(lán)灣、魯能三亞灣、東方巴 哈馬等樓盤相同條件的戶型價(jià)格相差不大，價(jià)格造成的差別只是把不同等級(jí)的 樓盤區(qū)分開(kāi)來(lái)，這里的等級(jí)分為一線樓盤、二線樓盤、三線樓盤，像半山半島 以及亞龍灣一些別墅項(xiàng)目等可以歸為一線樓盤，像萬(wàn)科2個(gè)項(xiàng)目、魯能三亞灣這 樣的項(xiàng)目歸為二線樓盤。不同等級(jí)的樓盤客戶群體不同，這就得出一個(gè)結(jié)論： 目前影響三亞成交的決定性因素不是價(jià)格。 9、推廣因素：在價(jià)格趨同的今天，同一等級(jí)的樓盤銷售卻有好有差，每個(gè)樓 盤因?yàn)橥茝V的渠道、方式、力度的不同（這其中包括五花八門的促銷活動(dòng)）， 導(dǎo)致銷售信息的傳遞質(zhì)量會(huì)有所不同，這直接影響了房子的成交率（這里指成交 量和到訪量的比率）。,影響三亞商品房成交因素分析,10、裝修因素：近兩年來(lái)三亞項(xiàng)目在推廣時(shí)都開(kāi)始打裝修牌，裝修標(biāo)準(zhǔn) 從一千到一萬(wàn)的各種噱頭，當(dāng)大家都在摽榜自己的裝修好的頂破天的時(shí)候 ，究竟什么樣的標(biāo)準(zhǔn)才能真的有助于促成成交。我們抽取幾個(gè)案例來(lái)觀察 下就會(huì)明白；和泓假日陽(yáng)光五千元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，軟硬裝都有，拎包入住， 看過(guò)樣板間知道確實(shí)拎包入住，屬于精裝；半山半島五千元的裝修標(biāo)準(zhǔn)（ 現(xiàn)在的6期未來(lái)水世界說(shuō)是七千的裝修標(biāo)準(zhǔn)，均價(jià)四萬(wàn)二)，軟硬裝都帶， 拎包入住，屬于豪華裝修；三亞山四千五的裝修標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)裝硬裝；三個(gè)樓 盤水分最大是三亞山，高的裝修標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上能減去部分稅費(fèi)，但是 如果是脫離實(shí)際的高，只會(huì)適得其反。同樣是五千左右的標(biāo)準(zhǔn)，和泓假日 陽(yáng)光