2010年岳陽(yáng)洞庭湖國(guó)際公館項(xiàng)目全案整合定位報(bào)告（101頁(yè)） .ppt

-易居中國(guó)黃河實(shí)業(yè)-岳陽(yáng)洞庭湖國(guó)際公館項(xiàng)目全案整合定位報(bào)告我們的目標(biāo)：為塑造華中區(qū)域影響力而努力！整體思路框架大勢(shì)站位競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目?jī)r(jià)值客戶(hù)思考項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)總綱形象定位洞庭湖景地王+高爾夫地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，書(shū)寫(xiě)岳陽(yáng)地產(chǎn)傳奇！高端地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)品牌。城市中央核心領(lǐng)地。一線(xiàn)濱湖景觀地王。千年湖湘人文傳承。5000畝超大規(guī)模體量。岳陽(yáng)首個(gè)高爾夫休閑地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)之無(wú)愧的劃時(shí)代作品！項(xiàng)目認(rèn)知洞庭湖國(guó)際公館立足湖南、輻射華中是岳陽(yáng)的第一個(gè)項(xiàng)目，更是啟動(dòng)湖南影響力的第一個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)，還將有湘潭九華新城新城，我們的目標(biāo)不僅僅影響岳陽(yáng)，更將以此為平臺(tái)，拉動(dòng)湖南影響力，進(jìn)一步輻射華中！項(xiàng)目認(rèn)知Part1大勢(shì)占位供需兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路向上，但整體容量相對(duì)有限解讀岳陽(yáng)宏觀地產(chǎn)2004年2010年全市商品房供應(yīng)量走勢(shì)圖0501001502002502004200520062007200820092010供應(yīng)量（萬(wàn)）2010年，全年商品房上市109.85萬(wàn)，共計(jì)10108套，同比分別增長(zhǎng)28.8%、41.4%；2010年全年商品房成交128.56萬(wàn)，成交金額39.19億元，同比分別增長(zhǎng)33.8%、38.5%、74.6%；樓市呈現(xiàn)明顯供不應(yīng)求現(xiàn)狀，然而項(xiàng)目面臨的宏觀問(wèn)題也十分明顯，以年平均25%的速率計(jì)算，2012年去化水平也不會(huì)超過(guò)200萬(wàn)平米。項(xiàng)目巨大體量將面臨市場(chǎng)容量不足的關(guān)鍵阻礙。房市價(jià)格持續(xù)走高，然而高價(jià)房源仍為市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，當(dāng)前均價(jià)市場(chǎng)整體均價(jià)水平已經(jīng)突破4000元關(guān)口；高價(jià)房源從09年4000元以上基本為0，到2010年4000元以上房源占據(jù)市場(chǎng)8%，目前，整體市場(chǎng)成交已經(jīng)不乏5000元以上產(chǎn)品；不可忽視的是，作為頂級(jí)的高端項(xiàng)目，必然是高價(jià)位水平，客戶(hù)層面相對(duì)狹窄，以當(dāng)前市場(chǎng)水平計(jì)算，可接受5000元以上高位價(jià)格產(chǎn)品的不會(huì)超過(guò)市場(chǎng)客戶(hù)容量的20%。解讀岳陽(yáng)宏觀地產(chǎn)1.在全省經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略新版圖中處于核心腹地，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?.經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，高端客群基數(shù)較高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3.城市高起點(diǎn)快速擴(kuò)張，城市向心力增強(qiáng)，城市化發(fā)展保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛需求。城市處于高速發(fā)展的升級(jí)轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)在需求和購(gòu)買(mǎi)力方面均具有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城市高速發(fā)展期，房產(chǎn)發(fā)展具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。4.供需兩旺，存量威脅小，價(jià)格平穩(wěn)上升，洼地效應(yīng)，非泡沫區(qū)域。解讀岳陽(yáng)宏觀地產(chǎn)中短期引領(lǐng)岳陽(yáng)市場(chǎng)，中期放眼湖南市場(chǎng)。宏觀大勢(shì)站位年去化水平不超過(guò)200萬(wàn)平米，其中高端地產(chǎn)比例不超過(guò)20%，項(xiàng)目300萬(wàn)體量，以8-