行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì).doc_第1頁(yè)
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行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)摘要:規(guī)模經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種現(xiàn)象,也是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)重要范疇。追求利潤(rùn)最大化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在市場(chǎng)上謀求占有率的提高和市場(chǎng)份額的擴(kuò)大,才能使開(kāi)發(fā)成本降低。但是并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大越好,任何不顧市場(chǎng)狀況、企業(yè)狀況的盲目擴(kuò)張有百害而無(wú)一利。如何使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)到最優(yōu)組合,是本文研究的要點(diǎn)。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);規(guī)模經(jīng)濟(jì);途徑;支撐要素一、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模(包括各種專(zhuān)業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開(kāi)發(fā)建設(shè)、資金、人才規(guī)模。它表明開(kāi)發(fā)建設(shè)諸要素以及開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度,一般可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn),既可用勞動(dòng)力、資金來(lái)劃分;也可用其完成的開(kāi)發(fā)量或正在開(kāi)發(fā)的數(shù)量劃分;也可用其中兩個(gè)以上的要素同時(shí)作為劃分的標(biāo)準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求1房地產(chǎn)企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產(chǎn)企業(yè)的適宜規(guī)模,必須首先確定房地產(chǎn)企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下的最小開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模,是確定房地產(chǎn)企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎(chǔ)。起始規(guī)模應(yīng)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設(shè)備等,并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定,是決定投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要依據(jù)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時(shí),不宜投入開(kāi)發(fā),而開(kāi)發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時(shí),則應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身?xiàng)l件以及其他條件,按不同的規(guī)模,組成開(kāi)發(fā)建設(shè)的合理性方案,并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強(qiáng),加上東部與西部差異,城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準(zhǔn)確確定具體的初始規(guī)模。原則上,在大中型城市,以中型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模較為適當(dāng);在小型城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。2企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模,并非規(guī)模越大、實(shí)力越強(qiáng)就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況而定。為了確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最適應(yīng)開(kāi)發(fā)規(guī)模,需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程,管理組織最為合理,各種生產(chǎn)要素能充分利用,技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)先進(jìn),經(jīng)濟(jì)效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過(guò)了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限,投資和勞動(dòng)力消耗的增加所獲得的經(jīng)濟(jì)效益將呈遞減趨勢(shì)。由于隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,各種社會(huì)化分工合作機(jī)制的建立,如前期有顧問(wèn)策劃公司、工程有招投標(biāo)的代理公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷(xiāo)售有營(yíng)銷(xiāo)中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮,大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù),中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員,沒(méi)有必要搞小而全、大而全。確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多,要根據(jù)具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實(shí)質(zhì)是通過(guò)消耗類(lèi)指標(biāo)和效益指標(biāo)的對(duì)比分析,在盈虧平衡的基礎(chǔ)上不同規(guī)模方案進(jìn)行比較,確定企業(yè)最佳開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。當(dāng)前企業(yè)最適宜規(guī)模應(yīng)當(dāng)以所擁有的資金、土地資源作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。3企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計(jì)算企業(yè)規(guī)模的依據(jù),但并不是選定的企業(yè)實(shí)際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實(shí)際規(guī)模時(shí),要根據(jù)社會(huì)需求量的大小,在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間,經(jīng)過(guò)多方案的對(duì)比分析來(lái)確定。比較企業(yè)的不同方案,一般是采取計(jì)算同一年開(kāi)發(fā)建設(shè)成本與基建投資額之和來(lái)進(jìn)行??傎M(fèi)用最低的方案為最優(yōu)方案。三、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)途徑1房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)并是資本集中的有效手段。低價(jià)收購(gòu)資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。使購(gòu)并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過(guò)購(gòu)并成本和購(gòu)并價(jià)格,或超過(guò)新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實(shí)施購(gòu)并的積極性和主動(dòng)性。實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、提高企業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的動(dòng)機(jī)。獲取土地等生產(chǎn)要素的動(dòng)機(jī)。企業(yè)購(gòu)并可能以直接實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),這表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(1)企業(yè)自身內(nèi)部擴(kuò)張,逐步增擴(kuò)股,增大股本結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張,并以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的提高資金的利用率;(2)橫向購(gòu)并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。橫向購(gòu)并是同一產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)同類(lèi)或存在替代關(guān)系的企業(yè)之間購(gòu)并,具有直接的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果;(3)縱向購(gòu)并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。企業(yè)縱向購(gòu)并的規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支撐條件,否則,會(huì)陷入規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的誤區(qū);(4)混合購(gòu)并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)要獲得混合購(gòu)并的規(guī)模經(jīng)濟(jì)(范圍經(jīng)濟(jì))效果,構(gòu)成企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的各種支撐條件也是必不可缺的。2房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)也可以在政府統(tǒng)一運(yùn)作下完成。各級(jí)地方政府通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局,完成前期土地的規(guī)模開(kāi)發(fā)。然后通過(guò)土地招投標(biāo)市場(chǎng),按照規(guī)劃片區(qū)由各開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)所得的地塊上進(jìn)行組團(tuán)式或居住小區(qū)式開(kāi)發(fā)。較為成功的實(shí)例就是南京市開(kāi)發(fā)建設(shè)的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國(guó)土、規(guī)劃局等部門(mén)按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求,統(tǒng)一進(jìn)行布局,綜合配套,由十幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行組團(tuán)式、居住小區(qū)規(guī)模開(kāi)發(fā),取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過(guò)一定的方式組成的網(wǎng)絡(luò)式的聯(lián)合體稱(chēng)為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國(guó)DEC公司總裁簡(jiǎn)?霍普羅德和管理學(xué)家羅杰?內(nèi)格爾提出。從20世紀(jì)80年代起,戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關(guān)系松散的企業(yè)組織形式,它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級(jí)和邊界,對(duì)于聯(lián)盟中的各方而言都十分機(jī)動(dòng)靈活。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)踐中,這優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的組織形式具有較高的效率。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng),因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過(guò)相互間的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)入對(duì)方的地區(qū)市場(chǎng)。這在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)軍外地市場(chǎng)無(wú)疑具有十分重大的意義。同時(shí),戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙方招投標(biāo)大型土地項(xiàng)目資金不足的劣勢(shì),在大型國(guó)有土地招投標(biāo)中避免殘酷競(jìng)爭(zhēng),哄抬地價(jià),提高土地投資成本,達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì),戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。四、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支撐要素從企業(yè)內(nèi)部來(lái)看,構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的主要支撐條件是:1擁有土地資源的支撐。土地是財(cái)富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的直接開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的對(duì)象,同時(shí)也是各類(lèi)房屋建筑不可缺的基礎(chǔ)載體。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)離不開(kāi)土地資源,而土地資源卻可以作為未被開(kāi)發(fā)的原始形態(tài)而獨(dú)立存在,可以說(shuō)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的萬(wàn)源之本,在我國(guó),土地歸國(guó)家所有,房地產(chǎn)企業(yè)僅能依據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)的不同,購(gòu)得4070年的土地使用權(quán)(依用地性質(zhì)不同而分),而土地使用權(quán)的一次性周期長(zhǎng)達(dá)4070年,因此,要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì),必須在其可預(yù)見(jiàn)的預(yù)見(jiàn)期里,充分貯備土地資源。如果沒(méi)有土地只能是空談規(guī)模經(jīng)濟(jì)。2資金支撐。資金是房地產(chǎn)血液,房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)在很大程度上依賴(lài)于資金,通過(guò)資金參與控制更多的具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,即房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力,以及進(jìn)行間接融資、直接融資的能力,就其成為能否實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的重要支撐條件。3企業(yè)家能力的支撐。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模以算術(shù)級(jí)數(shù)或幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)時(shí),特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)橫向、縱向及混合購(gòu)并若干企業(yè),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張時(shí)期,其管理的復(fù)雜程度、組織協(xié)調(diào)工作量會(huì)呈幾何級(jí)數(shù)增加。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出更高的要求。從企業(yè)的外部來(lái)看,構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)主要支撐條件是:1政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)由政府政策高度壟斷性行業(yè),是一個(gè)受政府政策影響,對(duì)政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中最重要的資源土地。使得它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著絕對(duì)的控制權(quán),它決定了市場(chǎng)供求關(guān)系平衡位置,決定了價(jià)格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度緊密相關(guān),政策是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。2市場(chǎng)規(guī)模支撐。市場(chǎng)規(guī)模即市場(chǎng)需求量。市場(chǎng)需求量的大小是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的前提條件。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的明顯趨勢(shì)。但由于其受市場(chǎng)容量的限制,即受開(kāi)發(fā)建設(shè)地區(qū)人口因素影響。因此,并非開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模越大越好,隨著規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐,提出如下規(guī)模:在中、小型城市(人口規(guī)模:50萬(wàn)人100萬(wàn)人)一般不宜進(jìn)行大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在大、中型城市(人口規(guī)模:150萬(wàn)人300萬(wàn)人)一般宜進(jìn)行大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在特大型城市(人口規(guī)模大于500萬(wàn)人)一般宜進(jìn)行特大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜(建筑面積為50萬(wàn)m2150萬(wàn)m2),資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)。上述僅是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言。就各級(jí)地方政府而言,本著經(jīng)營(yíng)城市考慮,其開(kāi)發(fā)規(guī)模應(yīng)適當(dāng)?shù)靥岣咭粋€(gè)檔次,以利于城市綜合布局。3市場(chǎng)范圍支撐。市場(chǎng)范圍與市場(chǎng)規(guī)模是密切相關(guān)的。市場(chǎng)范圍大,市場(chǎng)規(guī)模也隨之?dāng)U大;反之,市場(chǎng)范圍小,市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)隨之縮小。市場(chǎng)范圍,即房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房的銷(xiāo)售范圍,是一個(gè)市場(chǎng)空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強(qiáng),使用權(quán)得其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一般不會(huì)超出以地級(jí)市、縣級(jí)市銷(xiāo)售的范疇。因此,在某一地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隨該城市地域的擴(kuò)張,城市化的進(jìn)程而市場(chǎng)范圍擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模無(wú)限擴(kuò)大,也會(huì)陷入規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。此外,由于各城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會(huì)發(fā)展、對(duì)外開(kāi)放程度的不同,因此其房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍不盡相同。對(duì)外開(kāi)放程度越高,政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會(huì)發(fā)展水平越高,其城市吸引力越強(qiáng),人口流動(dòng)性越大,人口聚集性越強(qiáng),市場(chǎng)范圍就越大。4產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品差別

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