2013年深圳房地產(chǎn)十大趨勢：商業(yè)地產(chǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)或爆發(fā).doc

2013年房地產(chǎn)十大趨勢：商業(yè)地產(chǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)或爆發(fā)2013年，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了它的發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期。基于其在國民經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展中重要地位，各方對中國房地產(chǎn)業(yè)今后的走向十分關(guān)注。我們在此給出一些思考，以供大家參考。高使用率的功能地產(chǎn)是房地產(chǎn)的正能量近年來，國內(nèi)功能地產(chǎn)發(fā)展方興未艾。從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢看，短期內(nèi)針對住宅地產(chǎn)市場進(jìn)行的限購政策不會(huì)改變，同時(shí)隨著房地產(chǎn)市場的細(xì)分，整個(gè)產(chǎn)業(yè)將趨于進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級。從2012年底土地出讓情況看，不少城市多數(shù)出讓地塊為商住地塊，這樣在一定程度上為功能地產(chǎn)創(chuàng)造良好的條件。因此，未來更多發(fā)展機(jī)會(huì)將來自泛功能地產(chǎn)，即改善性住宅、剛性需求住宅、使用率高的商業(yè)、旅游、教育、文化、養(yǎng)老等具有使用價(jià)值和附加價(jià)值的地產(chǎn)。努力挖掘其使用價(jià)值，提高其使用效率，將使國內(nèi)功能地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場的正能量。所有開發(fā)商和消費(fèi)者要考慮二率：使用率和滿意率。土地制度頂層設(shè)計(jì)與改革將深刻影響中國房地產(chǎn)業(yè)土地是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。目前情況來看，決定房地產(chǎn)業(yè)命脈的土地供應(yīng)依然遭受事實(shí)的壟斷。這種土地壟斷供應(yīng)制度產(chǎn)生了許多嚴(yán)重問題，如高地價(jià)引發(fā)的高房價(jià)、土地財(cái)政依賴癥、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲、地方發(fā)展轉(zhuǎn)型動(dòng)力嚴(yán)重不足等等，這些問題不但對房地產(chǎn)業(yè)的消極影響相當(dāng)深遠(yuǎn)，而且短期內(nèi)很難解決。土地制度頂層設(shè)計(jì)顯然已經(jīng)十分緊迫。未來應(yīng)該針對當(dāng)前的土地一級市場的供應(yīng)壟斷問題進(jìn)行系統(tǒng)的改革，這不但是國內(nèi)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的需要，也是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略需要。深圳先期開始的集體用地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地的分配制度改革已經(jīng)開始嘗試了新型的土地增長方式，降低工業(yè)用地在現(xiàn)有用地指標(biāo)里的比率，增加住宅用地的指標(biāo)能緩解供不應(yīng)求的住宅需求現(xiàn)狀。當(dāng)然，不同區(qū)域的公共資源換取飛地用地指標(biāo)是可以思考的話題。房產(chǎn)稅和資源稅都將對市場產(chǎn)生巨大沖擊近年來，關(guān)于房產(chǎn)稅和資源稅的消息有很多傳言，但保有環(huán)節(jié)的稅收將肯定會(huì)繼續(xù)增加試點(diǎn)城市，探討更多模式和經(jīng)驗(yàn)。雖然存在重復(fù)征稅需要增減配合問題、短期推進(jìn)困難問題等因素，但是從長遠(yuǎn)來看，國內(nèi)房產(chǎn)稅的全面推進(jìn)還是一個(gè)大的發(fā)展方向。預(yù)計(jì)今年將在6-8個(gè)城市試點(diǎn)和推進(jìn)。資源稅以各種應(yīng)稅自然資源為課稅對象，它能夠調(diào)節(jié)資源級差收入并體現(xiàn)國有資源有償使用。作為國有一種重要資源，理所當(dāng)然是基本的課稅對象。資源稅一旦開征，將深深影響當(dāng)?shù)氐拿?dòng)奢侈消費(fèi)模式，重視資源價(jià)格和環(huán)境價(jià)格，通過供需角度也會(huì)影響土地市場的價(jià)格，且這種效應(yīng)會(huì)迅速傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場和高端非理性消費(fèi)市場。資源稅開征，將會(huì)有效平抑資源的過度開采，抑制各種沖動(dòng)，從而盡可能避免更多的類似鄂爾多斯、營口等資源型城市的發(fā)展速度和需求背離現(xiàn)象的出現(xiàn)。增加收入是中國人住有所居的希望所在就當(dāng)前收入水平而言，中國絕大多數(shù)城市的房價(jià)可謂非常高企，一線特大城市尤其如此。許多人覺得這樣的房價(jià)需要大幅下調(diào)，普通城市居民才能夠有能力購買。但是，房價(jià)問題早已不再是房地產(chǎn)本身問題，它涉及到方方面面的利益，牽一發(fā)而動(dòng)全身，指望房價(jià)全面大幅下調(diào)是很不現(xiàn)實(shí)的。因此，中國人買房的希望不在于房價(jià)降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中國版的收入倍增計(jì)劃，可望將來在大力關(guān)注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增長速度不但能夠超過CPI，而且能夠超越高房價(jià)。屆時(shí)，相對高速的收入增長將會(huì)有效消化高房價(jià)帶來的房地產(chǎn)市場泡沫，辛勤勞動(dòng)帶來的收入增加速度需要超過基本居住住房房價(jià)增長速度，這是政府未來需要給消費(fèi)者的承諾。2013年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)將會(huì)好于上年預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會(huì)好于2012年。以房地產(chǎn)投資增速為例，國家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71,804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長14.9%），增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。受房地產(chǎn)調(diào)控限購、限貸等政策持續(xù)實(shí)施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，這說明調(diào)控政策實(shí)施效果明顯。但是，隨著政策邊際效應(yīng)的逐漸遞減，加上宏觀面預(yù)調(diào)、微調(diào)力度的加大，行業(yè)投資的積極性也有所增加，預(yù)計(jì)今年的各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)都將好于去年，投資增速將達(dá)20%以上，但是現(xiàn)在普遍存在的樂觀情緒是不可取的。2012實(shí)質(zhì)是政策最穩(wěn)定一年，2013是存在變數(shù)的，6月底和三中全會(huì)后都是重要觀察節(jié)點(diǎn)，13年只能是謹(jǐn)慎悲觀的一年。商業(yè)地產(chǎn)、城市土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)2010年以來，國內(nèi)住宅市場遭“限購”、“限貸”、“限價(jià)”等相當(dāng)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，投資和投機(jī)性需求紛紛被擠出市場。于是商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體儼然已經(jīng)成為開發(fā)商自我救贖武器。2011年后不少地方的城市綜合體的數(shù)量進(jìn)一步攀升。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，至2012年上半年，成都商業(yè)綜合體增至67個(gè)，已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個(gè)，未來5年還將入市1,000萬平方米左右。近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在全國發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)顯示，至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到1.64億平方米，而3-5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)委實(shí)不可小覷，商業(yè)的問題出現(xiàn)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，某些政府不應(yīng)該是招商推手而應(yīng)該是警示者和風(fēng)險(xiǎn)化解者，提供未來準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和土地推案量告知企業(yè)，這是最大的服務(wù)功能。部分四線城市、資源型城市土地供應(yīng)過量、天量土地存量帶來的供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性確實(shí)存在。城市進(jìn)入課題是各類型開發(fā)商必須思考的選擇題，但絕對要避免某些城市黑名單。房地產(chǎn)企業(yè)將強(qiáng)者恒強(qiáng)、房企品牌要進(jìn)入修復(fù)期隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)理不斷演進(jìn)，未來的房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)出現(xiàn)一些分化?？偟膩碚f，市場集中度將會(huì)持續(xù)增大。正反饋效應(yīng)明顯，大型開發(fā)商由于占據(jù)諸多有利因素，往往會(huì)利用戰(zhàn)略制勝，節(jié)奏制勝，金融制勝，它的市場份額會(huì)越來越多，更大更強(qiáng)的龍頭企業(yè)將會(huì)越加強(qiáng)勢；而一些中小型開發(fā)商則會(huì)被淘汰出局，退出市場。大型房企一個(gè)重要特點(diǎn)就是其開發(fā)的節(jié)奏把握總是能十分到位，對淡季和旺季的應(yīng)變策略也非常妥當(dāng)。如在三四線城市布局方面，萬科就比恒大暫時(shí)略勝一籌。同時(shí)，眾多著名品牌企業(yè)也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現(xiàn)了產(chǎn)品、消費(fèi)者關(guān)系、品牌問題，高端品牌除了綠城也都受到?jīng)_擊，新周期下，了解消費(fèi)心理和互聯(lián)網(wǎng)沖擊下的品牌服務(wù)工作必須加大修復(fù)力度。品牌不再是策劃、廣告、而是品質(zhì)、監(jiān)督、服務(wù)和口碑。城市綜合生活體開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式和遠(yuǎn)郊區(qū)“產(chǎn)城融合”將是未來重要模式國內(nèi)不同城市地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)該根據(jù)不同的區(qū)位環(huán)境與項(xiàng)目基礎(chǔ)來選擇相應(yīng)的開發(fā)模式，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，以提高地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化程度。我們有四類城市化、即大城市到都市圈、小城市向中心城市、縣域城鎮(zhèn)向城市以及農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化四種類型。從區(qū)位環(huán)境角度來看，發(fā)達(dá)城市中心城區(qū)適宜發(fā)展城市綜合體；近郊區(qū)商業(yè)適宜城市產(chǎn)業(yè)園；遠(yuǎn)郊區(qū)資源相對分散，土地利用的效率要求降低，低端平價(jià)產(chǎn)品較為普遍，基于巨大的發(fā)展空間，大城市遠(yuǎn)郊區(qū)和三四線近郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將向“產(chǎn)城融合”的局面發(fā)展?？梢姵菂^(qū)綜合生活體開發(fā)模式，遠(yuǎn)郊區(qū)“產(chǎn)城融合”將是未來重要模式，；城區(qū)綜合生活體的開發(fā)模式要考慮生活便利、工作距離、交通動(dòng)線、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)等新形式的變化和復(fù)合；而遠(yuǎn)郊區(qū)和眾多三四線園區(qū)開發(fā)需要綜合考慮產(chǎn)業(yè)方向、關(guān)聯(lián)度、支撐度，資源壟斷、區(qū)域現(xiàn)有資源、市場前景、政府支持、未來資源支持等各個(gè)方面。所有的開發(fā)模式，都要考慮在載體資源有限，近年來，動(dòng)漫、奢侈品、教育資源、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源、高校園區(qū)資源等都成為很好的資源被產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而壟斷，獲資源者獲天下。城鎮(zhèn)化決定了城市化模式選擇與城市進(jìn)入選擇的重要性未來房地產(chǎn)的許多發(fā)展機(jī)會(huì)都能從城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中挖掘。所以，中國的房地產(chǎn)也還會(huì)有穩(wěn)定的跟GDP相匹配的增長周期，城鎮(zhèn)化決定了城市化模式與城市進(jìn)入選擇的重要性。隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，大量人口將定向各種不同類型城市集聚，由此衍生出的對房地產(chǎn)的需求將是巨大的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該審時(shí)度勢，把握好從農(nóng)村到郊區(qū)，從小城鎮(zhèn)到中等城市再到大城市乃至都市圈的進(jìn)入時(shí)以及不同的產(chǎn)品策略、融資策略、拿地策略、管控策略，根據(jù)各自不同的區(qū)域進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估和相機(jī)抉擇，從今后十多年中國城鎮(zhèn)化的浪潮當(dāng)中獲取自己的市場份額和江湖地位。房地產(chǎn)代理中介行業(yè)將發(fā)生嬗變隨著技術(shù)的不斷推陳出新，房地產(chǎn)代理中介行業(yè)將會(huì)發(fā)生嬗變。在新技術(shù)的沖擊之下，許多傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)模式將會(huì)面臨挑戰(zhàn)甚至瓦解?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的日新月異，加上科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)測評技術(shù)的發(fā)展，公正客觀的估價(jià)理財(cái)服務(wù)體系已經(jīng)悄然成為行業(yè)未來變化的亮點(diǎn)。在這樣的情況下，原先依賴于店面等傳統(tǒng)陳舊模式生存發(fā)展的中介行業(yè)，將迎來巨大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。在新一輪的技術(shù)圍攻下，在競爭對手的壓力下，只有因勢利導(dǎo)，乘勢而上，緊緊把握住行業(yè)發(fā)展大勢的企業(yè)，才能在本輪技術(shù)革新中獲得不敗之身，繼續(xù)譜寫新的傳奇篇章。低端經(jīng)紀(jì)人要向高端房屋理財(cái)師發(fā)展，專業(yè)房產(chǎn)估價(jià)、測評、理財(cái)軟件將應(yīng)運(yùn)而生，90萬億的存量房屋資產(chǎn)將成為財(cái)富平衡器和放大器。作者系中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長深圳股票家教一對一培訓(xùn)，手把手輔導(dǎo)，培訓(xùn)期不限，可上門輔導(dǎo)，也可以來本人家里現(xiàn)場學(xué)習(xí)。本人12年職業(yè)操盤，深圳泰然九路私募圈當(dāng)操盤手多年，自研一套熊市牛市都能盈利模式?？擅赓M(fèi)學(xué)習(xí)一段時(shí)間驗(yàn)證實(shí)力。輔導(dǎo)目標(biāo)：讓大家的投資能力達(dá)到年收益率80%以上，讓大家做到泰然處之，淡定操作，快樂生活，關(guān)心家人，關(guān)心朋友，積極進(jìn)取。培訓(xùn)目的：1、傳授本人自研的一套熊市牛市盈利模式，從資料準(zhǔn)備、選股、跟蹤、狙擊、戰(zhàn)績情況、總結(jié)分析。不停的實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練，在實(shí)戰(zhàn)中固化學(xué)員的盈利模式，達(dá)到長期穩(wěn)定盈利、高收益增長。2、強(qiáng)化投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識，提倡理性投資。什么是正常的趨勢，什么是危險(xiǎn)的趨勢；何時(shí)該入場，何時(shí)該離場3、固化投資者的投資紀(jì)律。太多投資者沒法控制自己，隨意買賣，沒有規(guī)則；買前不分析不計(jì)劃，買后又擔(dān)憂緊張。本來可以少虧的變成大虧，本來可以多賺的結(jié)果賺幾個(gè)點(diǎn)就跑。4、深化投資者的心理素