中國房地產(chǎn)主要政策.ppt

回顧:中國房地產(chǎn)主要政策(2005-2007),“關(guān)於加大住房信貸投入，支援住房建設(shè)與消費(fèi)的通知”（1998.04）自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。2003年6月中國人民銀行出臺了“關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(121號文件)”。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長的同時，地價和商品房價格也雙雙走高；2004年被認(rèn)為“沒有不好賣的樓盤，沒有不賺錢的開發(fā)商開始出現(xiàn)”，與此同時“房地產(chǎn)市場泡沫論”爭論廣泛展開。,2005年前主要政策與背景,2004年11月,2004.10開始從降低利率轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣呃?。我國央行?996年以來，進(jìn)行了八次降低利率。2002年2月21日，央行宣佈第八次降息，一年期定期存款利率下調(diào)0.27個百分點(diǎn)，為1.98%。2004年提高利率：一年期存款利率由1.98%提到2.25%，一年期的貸款利率由5.31%上調(diào)到5.58%。個人住房貸款5年以上的貸款利息由以往的5.04%增加到5.31%；公積金貸款年以上的利率由4.05%調(diào)整到4.23%。,2005年前主要政策與背景,2005年3月17日，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水準(zhǔn)，實行下限管理，下限利率水準(zhǔn)為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水準(zhǔn)和內(nèi)部定價規(guī)則。對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)於切實穩(wěn)定住房價格的通知，針對房價上漲過快的現(xiàn)象明確提出八點(diǎn)要求，即“國八點(diǎn)”。2005年4月27日，國務(wù)院關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，八條措施“新八條”2005年4月30日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部門聯(lián)發(fā)關(guān)於做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知,2005年主要政策,2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業(yè)稅。2005年9月30日，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資本金比例必須達(dá)到35%以上。,2005年主要政策,2006.5.18，國務(wù)院“國六條”2006.6.1，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)於調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的意見（國辦發(fā)200637號）2006.6.1，關(guān)於加強(qiáng)住房營業(yè)稅徵收管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)200674號,2006年主要政策,2006.07.18國家稅務(wù)總局關(guān)於住房轉(zhuǎn)讓所得徵收個人所得稅有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2006108號2006.12.1,國家稅務(wù)總局關(guān)於個人轉(zhuǎn)讓二手房徵收土地增值稅問題的通知2006.12.12,關(guān)於發(fā)佈實施限制用地專案目錄（2006年本）和禁止用地專案目錄（2006年本）的通知,2006年主要政策,2006.05.17國務(wù)院促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展（“國六條”）,明確,2006年05月29日九部委關(guān)於調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見“國十五條”,細(xì)化,2006.05.31國稅總局住房營業(yè)稅徵收二手房營業(yè)稅5年2006.07.06建設(shè)部、發(fā)改委、工商局整頓規(guī)範(fàn)房地產(chǎn)交易秩序商品房預(yù)售2006.07.11建設(shè)部聯(lián)合其他5部委規(guī)範(fàn)房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理外資受限2006.07.12建設(shè)部新建住房結(jié)構(gòu)比例90m2，雙70%標(biāo)準(zhǔn)2006.07.24國務(wù)院建立國家土地督察制度土地利用審批2006.07.26國稅局住房轉(zhuǎn)讓所得徵收個人所得稅2006.08.01國土資源部招、拍、掛、協(xié)定出讓國有土地使用權(quán)規(guī)範(fàn)土地範(fàn)圍2006.09.05建設(shè)部、外匯局規(guī)範(fàn)房地產(chǎn)市場外匯管理外資備案2006.09.05國務(wù)院加強(qiáng)土地調(diào)控保護(hù)耕地2006.09.14國稅局房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理2006.11.20國土資源部、財政局、央行調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)2006.12.12發(fā)改委、國土資源部限、禁土地目錄2007.01.24國稅局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算四級超率累進(jìn)稅率,2007.01,關(guān)於房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知2007年,央行六次加息2006年7月6日，關(guān)於進(jìn)一步整頓規(guī)範(fàn)房地產(chǎn)交易秩序的通知2007.08.01國務(wù)院關(guān)於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)200724號,2007年主要政策,2007.09.27關(guān)於加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀髮2007359號）2007.12.11關(guān)於加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知（銀髮2007452號),2007年主要政策,2007.05.23商務(wù)部、外匯局外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管2007.08.07國務(wù)院解決城市低收入家庭住房困難廉租房、住房保障體系2007.09.27央行、銀監(jiān)會加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理首付比例區(qū)別對待2007.09.30國土資源部進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控解決低收入家庭住房困難2007.10.01物權(quán)法實施2007.10.31發(fā)改委、商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）外資受限2007.11.14財政部廉租住房保障資金管理辦法資金來源的八大管道2007.11.19國土資源部、財政部、央行土地儲備管理辦法2007.11.27九部門聯(lián)合廉租住房保障辦法保障物件、保障方式2007.11.30建設(shè)部、發(fā)改委等七部門經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法2007年，央行六次加息貨幣政策從緊傳出強(qiáng)烈政策信號,2007年3月5日，溫家寶指出：必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，改善低收入居民住房問題。,房價“拐點(diǎn)”？,2008,2006年房價上漲依然過快，低收入家庭住房難。,2005-2007年房地產(chǎn)土地政策盤點(diǎn),嚴(yán)禁囤、炒土地：對出讓土地的合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。限目、禁目開發(fā)：禁止別墅類、高爾夫球場、賽馬場、等，限低密度、大套型住宅項目等。土地收益用於民：新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，相關(guān)收入專項用於農(nóng)業(yè)建設(shè)。城市建設(shè)用地土地出讓金一定比例用於經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)。,用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，並督促建設(shè)。建立土地監(jiān)察制：全國?。▍^(qū)、市）及計畫單列市土地審批利用納入九大土地督察局監(jiān)管。土地出讓規(guī)範(fàn)化：明確六大類招牌掛土地，建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價格爭議裁決機(jī)制。,房地產(chǎn)土地政策,央行八次調(diào)息,個人住房貸款利率調(diào)整,房地產(chǎn)稅收政策盤點(diǎn),兩次調(diào)整期房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅,強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅,加強(qiáng)個人無償贈與不動產(chǎn)稅收,調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算,調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅,房地產(chǎn)市場政策,二房首付40%對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於央行公佈的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。,房屋預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證後，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)佈管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)專案，不得發(fā)佈商品房預(yù)售廣告。,90平方米、雙70%城市新開工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低於70。,外資準(zhǔn)入受限加強(qiáng)對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管；限制投資高檔賓館、別墅、寫字樓、國際會展中心、土地成片開發(fā)、房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)仲介或經(jīng)紀(jì)公司等；將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類中刪除。,房屋權(quán)屬登記公示房屋自然狀況、權(quán)利狀況等記載資訊，單位和個人可公開查詢，發(fā)揮房屋權(quán)屬登記的公示作用，保障房屋交易安全，維護(hù)房屋交易秩序。,嚴(yán)把經(jīng)濟(jì)適用房只有城市低收入住房困難家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適用房，並且只能擁有有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時政府可以優(yōu)先回購，單套經(jīng)濟(jì)適用住房的建築面積也被限定在60平方米左右。,相關(guān)關(guān)聯(lián),關(guān)於切實穩(wěn)定住房價格的通知“國八點(diǎn)”這八條意見為：一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，並督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。,返回,2005年“國八條”,一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三、加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六、加強(qiáng)金融監(jiān)管。七、切實整頓和規(guī)範(fàn)市場秩序。八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場訊息披露制度。,返回,一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防範(fàn)金融風(fēng)險五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度七、切實整頓和規(guī)範(fàn)市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場訊息披露制度,關(guān)於做好穩(wěn)定住房價格工作意見：,返回,2006年“國六條”,一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二、重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。三、各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。四、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。五、嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。六、科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。,返回,關(guān)於調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的意見（國辦發(fā)200637號）,要求新開工專案中套型建築面積小於90平方米的房屋比重不得少於70%等；從2006年月日起，對購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業(yè)稅；建築面積90平方米以下仍執(zhí)行首付20%，而90平方米以上執(zhí)行30%；項目資本金比例達(dá)不到35等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款等等。,返回,2006年二手房營業(yè)稅二次調(diào)整,2006年5月31日，國稅總局下發(fā)關(guān)於加強(qiáng)住房營業(yè)稅徵收管理有關(guān)問題的通知，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整後的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日後，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額徵收營業(yè)稅。,返回,關(guān)於住房轉(zhuǎn)讓所得徵收個人所得稅有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2006108號,地稅局將在全國範(fàn)圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性徵收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。個人所得稅應(yīng)納稅所得額轉(zhuǎn)讓收入房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金有關(guān)合理費(fèi)用。,返回,關(guān)於個人轉(zhuǎn)讓二手房徵收土地增值稅問題的通知,二手房個人售房者必須提供土地增值稅完稅證明或相關(guān)的涉稅證明，才能辦理過戶手續(xù)；對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建築物價格評估報告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可採取核定徵收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%徵收率計征土地增值稅。,返回,2007年土地增值稅的清算,按照新的計稅辦法，專案開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業(yè)就會支付更多的稅款。為減少開發(fā)商的囤地現(xiàn)象，2007年1月24日關(guān)於房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知出臺後，土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進(jìn)稅率，即土地增值稅要視增值率的大小，採取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計征。,返回,2007年低收入家庭住房解決,意見指出要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實施。明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能意見有5個要點(diǎn)：新建廉租住房套型建築面積控制在50平方米以內(nèi)；經(jīng)濟(jì)適用住房套型建築面積控制在60平方米左右；購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全國廉租住房制度保障範(fàn)圍覆蓋低收入住房困難家庭；城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。,返回,2007年嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理,通知規(guī)定，對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低於20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水準(zhǔn)應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定。,返回,關(guān)於加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知（銀髮2007452號),1、央行明確對“第二套房貸”給予了“以家庭為單位”的說法。2、已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也應(yīng)按照通知有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3、充分保障民生，向中低收入自住型購房群體傾斜；4、凡發(fā)現(xiàn)填報虛假資訊、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。這使得在執(zhí)行層面“927”政策的“透明度”更高，“精準(zhǔn)度”更強(qiáng)，“殺傷力”更大；公積金貸款不再成逃避政策擋箭牌；央行嚴(yán)防購房信貸風(fēng)險，政策出現(xiàn)“罰則”制度。,返回,2007年土地管理,2007年10月10日，國土資源部發(fā)佈招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(被業(yè)內(nèi)稱為“39號令”)。該規(guī)定自2007年11月1日起施行。新規(guī)定明確，土地受讓方未繳清全部土地出讓價款，不得