房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(范文.doc

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（范文）一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)（暫定名）2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）A市城市拆遷管理?xiàng)l例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范3、項(xiàng)目概況1）地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬A市類地段。2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：畝（平方米）容積率：開發(fā)周期：土地價(jià)格：元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)）建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積：23）周圍環(huán)境與設(shè)施（1）步行約10分鐘可至A市中心。（2）西側(cè)為A市城市中心景點(diǎn)。（3）東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。（4）西南靠近A市小學(xué)。（5）北面為A市人民銀行。4、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢及機(jī)會(huì)(1)該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2)A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場認(rèn)可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。3(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。(12)A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競爭將比較激烈。4(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。二、市場分析1A市概況（參考）A市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施中國21世紀(jì)議程地方試點(diǎn)。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長江干流的重要港口A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目所在區(qū)位于江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。2A市房地產(chǎn)住宅市場分析A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：19885年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，6面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預(yù)測：-從購房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。從投資角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。從需求關(guān)系看7根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。3、主要競爭項(xiàng)目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：項(xiàng)目套數(shù)建筑面積（萬）平均單價(jià)（元/）位置向陽小區(qū)1500221400寶山路新華小區(qū)78581344黃河街銀河小區(qū)1701460銀河街成光小區(qū)1301400學(xué)院路太陽神小區(qū)5006.91508英雄路部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況項(xiàng)目面積單價(jià)元/位置匯豐花園408040005600新城區(qū)秋爽花園5070500012000市中心碧苑小區(qū)36506800建設(shè)路桃園小區(qū)車庫550秋浦路荷花村車庫550建設(shè)路三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）、拆遷成本分析8圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照A市城市房屋拆遷管理辦法規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評估報(bào)告。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：34929平方米*48元=1676592元96、搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等：1）、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2）、過渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3）、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆遷評估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：3500