2012年05月沈陽中糧·大悅城調(diào)整匯報.ppt

沈陽大悅城調(diào)整匯報2012年05月目錄1、現(xiàn)狀分析2、項目定位3、樓層規(guī)劃4、調(diào)整節(jié)奏日期截止至2012年5月15日。區(qū)域計劃總鋪位已簽約鋪位數(shù)簽約占比已開業(yè)鋪位數(shù)開業(yè)占比A區(qū)736386%6285%B區(qū)1056865%6663%C區(qū)14610773%9665%D區(qū)292069%1862%總計35325873%24268%租賃現(xiàn)狀分析ABCD區(qū)簽約率為73%,開業(yè)率為70%.ABCD區(qū)現(xiàn)階段需調(diào)整品牌量135家，其中已調(diào)整開業(yè)27家，還有108家待調(diào)整，占353家總店鋪30%（截止到2012年5月15日，含空鋪、待續(xù)約、已提出撤鋪不續(xù)約等）。鋪位統(tǒng)計明細租賃現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)占比個數(shù)占比17%1.98%50.14%5.38%25.50%零售餐飲生活娛樂空鋪面積占比6.05%52.89%17%11.40%12.50%零售餐飲生活娛樂空鋪CD區(qū)業(yè)態(tài)占比CD區(qū)零售餐飲生活娛樂小計數(shù)量12631144175鋪位占比72%18%8%2%100%面積（）41619.19932.23087.61060465242.9面積占比64%15%5%16%100%AB區(qū)業(yè)態(tài)占比AB區(qū)零售餐飲生活娛樂小計數(shù)量11638213178鋪位占比65%21%12%2%100%面積（）22664.1711062.515250.441440.840417.92面積占比56%27%13%4%100%偏好大悅城年齡段：26-30歲18-25歲31-35歲大悅城客群價值觀特點：追求新潮表達個性品味獨特樂于挑戰(zhàn)品牌選擇動機：體現(xiàn)檔次、身份性價比高建議增加經(jīng)營品類：增加鞋、內(nèi)衣、化妝品/護膚品品類；關(guān)注國際快時尚，爭取首家或獨家經(jīng)營，打造國際快時尚第一前沿陣地；引進性價比好、知名度高的主力餐飲品牌，多風(fēng)味、特色餐廳，吸引客流、營造親民氛圍；增加家庭生活、兒童體驗、娛樂互動感、超市功能性業(yè)態(tài)，引導(dǎo)年輕客群健康的時尚生活方式。數(shù)據(jù)來源：航院項目中街消費者調(diào)研報告現(xiàn)狀分析消費者與客流分布特征調(diào)研結(jié)果：1、主力店租賃面積占比C區(qū)49%。2、計劃5月15日確定初步調(diào)整方案樓層總面積開業(yè)面積(預(yù)估）占比總品牌數(shù)量開業(yè)數(shù)量占比調(diào)整方向/時間B1379100%000%名品折扣區(qū)/6月1L4993328065.6%422866%鞋區(qū)化妝品/9月2L5581441079%231773%少淑女/8月3L5776435775%382874%商務(wù)休閑男裝/8月4L24502450100%11100%創(chuàng)意家居/100%小計225911449764%1397053%53%備注：開業(yè)面積含公共區(qū)域面積ZEN主力百貨147%34%122%183%65%9%57%124%47%86%87%0%50%100%150%200%CBC1C2C3C4C5DBD1D2D3/4CD平均CD區(qū)租售比現(xiàn)狀分析小結(jié)A1、A2、A5、B-B1、B1，呈良性上升趨勢。高于平均租售比的樓層為A4B2。整體空鋪期較長導(dǎo)致。26%24%33%38%17%26%25%53%31%17%30%29%0%10%20%30%40%50%60%A1A2A3A4A5B7B1B2B3B4B5AB平均AB區(qū)租售比一、商鋪租售比嚴重失調(diào)，個別C、D館品牌和品類嚴重銷不抵租；（采用2012年4月銷售數(shù)據(jù)）CD區(qū)整體現(xiàn)狀銷不抵租。C1、C5、D2處于較正常培養(yǎng)狀態(tài)。二、A、B、C、D各館業(yè)態(tài)功能定位模糊，各館主題性定位不清晰，品牌商鋪間互動性較差（例如：C館的ZEN百貨、D館的影院和電玩城對其他場館的人流拉動作用不明顯）；三、隨著沈陽商業(yè)市場激烈的競爭加劇，沈陽大悅城未及時轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路、調(diào)整招商政策、從而加大對品牌商戶的維護和商業(yè)人才的培養(yǎng)。二、項目定位現(xiàn)有定位調(diào)整定位項目定位現(xiàn)有定位如圖示，ABCD四館呈發(fā)散狀獨立分布；且AB館與CD館之間隔了一條大什字街，D館西側(cè)又有沃爾瑪超市，阻礙了一部分從東邊中街過來的人群（從A館至D館端頭步行街直線距離達500米）。從商業(yè)建筑分布來看，大