“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告.doc

委托單位：南京盛唐藝術(shù)投資有限公司報(bào)告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司上海天啟企業(yè)策劃有限公司報(bào)告日期：二00二年三月十四日天啟&開啟地址：上海市凱旋路2200號(hào)凱旋大廈2樓電話真-mail:“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告1目錄總經(jīng)理摘要第3頁(yè)第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介第6頁(yè)一、項(xiàng)目位置二、項(xiàng)目概況第二章：土地價(jià)值研判第8頁(yè)第三章：項(xiàng)目開發(fā)理念第11頁(yè)一、整體目開發(fā)理念二、產(chǎn)皮設(shè)計(jì)理念第四章：項(xiàng)目定位建議第16頁(yè)一、項(xiàng)目總體定位二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位三、項(xiàng)目消費(fèi)者定位四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位第五章：總體規(guī)劃分析及建議第21頁(yè)一、分區(qū)思路二、分期思路三、分區(qū)中的兩種不同布局思路四、容積率2五、各區(qū)參數(shù)第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃及建議第26頁(yè)一、產(chǎn)品規(guī)劃分析二、物業(yè)類型建議三、單體面積建議四、面積及房型配比五、房型設(shè)計(jì)建議六、建筑及風(fēng)格建議第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議第35頁(yè)一、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念二、景觀環(huán)境手法第八章：公共、芙蕖設(shè)施規(guī)劃建議第39頁(yè)一、藝術(shù)館區(qū)建議二、公共設(shè)施建議第九章：分期推案建議第43頁(yè)第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用第44頁(yè)第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析第45頁(yè)第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計(jì)劃第48頁(yè)附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案第49頁(yè)3【總經(jīng)理提要】1、本次報(bào)告是在前幾次報(bào)告基礎(chǔ)上從項(xiàng)目簡(jiǎn)介、土地價(jià)值研判、開發(fā)理念分析、項(xiàng)目定位、消費(fèi)群分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。2、我們一直認(rèn)為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢(shì)；綜合本項(xiàng)目的藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間，因此對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)理應(yīng)有十分的信心。3、在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn)”、“做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性”整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。44、我們將本項(xiàng)目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級(jí)藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對(duì)應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場(chǎng)定位。5、我們認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位應(yīng)該是兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬(wàn)、可承擔(dān)100萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的老板階層（針對(duì)高檔別墅客戶群），也包括可承擔(dān)總價(jià)80萬(wàn)以下的較高收入精英階層（針對(duì)一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在3550歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)，其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。6、根據(jù)南京別墅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與同品質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并存，因此我們作好針對(duì)同類型的別墅物業(yè)（主要對(duì)手集中在亞?wèn)|新區(qū)、江寧區(qū)）和針對(duì)同總價(jià)的公寓型社區(qū)（對(duì)聯(lián)體別墅而言，主要對(duì)手集中在河西、城中心一帶）實(shí)施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。7、產(chǎn)品方面，我們建議以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時(shí)以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品5作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造）。8、單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力，尤其是總價(jià)的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對(duì)南京的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”。9、景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩(shī)遺韻，自然人文”的設(shè)計(jì)理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩(shī)意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素。10、在整體容積率為0.3的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)及建設(shè)成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤(rùn)為73,560,762元，利潤(rùn)率為18%。6第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長(zhǎng)線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國(guó)家級(jí)度假休閑風(fēng)景區(qū)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約20公里，交通十分便捷。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個(gè)正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺(jué)景觀。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時(shí)距；距將軍路1公里的機(jī)場(chǎng)高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件。7二、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目占地面積500畝，基地呈方形。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢(shì)?；貎?nèi)地勢(shì)北高南低，同時(shí)具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯(cuò)，形成良好的基地背景?；刂胁肯鄬?duì)平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢(shì)略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。從佛城西路越過(guò)此緩坡，隔湖望山，別有洞天。基地西南部、東北部有兩個(gè)人工湖（康后湖與韓老洼水庫(kù)），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場(chǎng)。整個(gè)基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為0.3左右。8第二章：土地價(jià)值研判土地屬性分析：尊重每一塊土地。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價(jià)值。我們從先天和后天兩大方面來(lái)研判本地塊的價(jià)值：1、先天資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時(shí)具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、