上海嘉和大廈可行性研究報(bào)告.doc

一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：嘉和大廈上海市虹口足球場綜合交通樞紐配套工程2、開發(fā)商上海家合置業(yè)有限公司，注冊資金1500萬元人民幣，住所為西江灣路272號；該公司為“三九發(fā)展”（600614）集團(tuán)公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。3、項(xiàng)目所在地上海市虹口區(qū)西江灣路272號，花園路36-88號4、總體規(guī)劃虹口足球場交通樞紐配套項(xiàng)目總體規(guī)劃32萬平方米，花園路北側(cè)為上海長峰集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的14萬平方米的雙塔五星級酒店和12萬平方米的shoppingmall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的嘉和大廈，計(jì)52126.8平方米。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北路）。5、項(xiàng)目規(guī)劃嘉和大廈由2幢28層塔樓和2層裙房組成，具體為：東樓：地下2層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下1層為商業(yè)及設(shè)備用房，地上12層為商業(yè)用房，3層為會所，4層28層為大開間辦公用房；西樓：地下1層為機(jī)動車庫，地上12層為商業(yè)用房，3層為會所，4層28層為小開間辦公用房；裙房：地上12層為商業(yè)用房，連接兩塔樓?？偟厣辖ㄖ娣e為52126.8平方米（初步設(shè)計(jì)批復(fù)為50870平方米），辦公用房42898平方米、商業(yè)用房6507平方米、會所1465平方米（實(shí)際設(shè)計(jì)均有所擴(kuò)大）。6、項(xiàng)目目前進(jìn)展手續(xù)情況：上海家合置業(yè)有限公司已經(jīng)取得了嘉和大廈的初步設(shè)計(jì)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（東樓部分）、關(guān)于西江灣路272號地塊綜合開發(fā)項(xiàng)目的批復(fù)、建筑工程施工許可證，土地證在動遷結(jié)束后以邀請招標(biāo)的形式獲得；動遷進(jìn)展：目前在基地里面有28戶居民，動遷工作仍在正常開展工程進(jìn)展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平整土地，西樓未開工（有動遷居民未搬）7、合作方式由于該項(xiàng)目目前缺土地證，開發(fā)商投入16000萬元后沒有后續(xù)資金，希望合作伙伴出資繼續(xù)開發(fā)，以吸引新股東進(jìn)入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權(quán)。二、市場分析1、虹口區(qū)概況虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，至2002年底，戶籍人口約79.1萬。虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀(jì)。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至1984年9月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。虹口是集中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū),曾任上海市市長的朱镕基總理稱譽(yù)虹口區(qū)為“風(fēng)水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。虹口區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。四川北路商業(yè)街是是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。吳淞路四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和上海城市景觀線。2、商貿(mào)業(yè)態(tài)虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應(yīng)躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠(yuǎn)播。市級商業(yè)街四川北路是上海市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費(fèi)功能完善，是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運(yùn)街以航運(yùn)交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。3、虹口區(qū)主要規(guī)劃四川北路商業(yè)街開發(fā)規(guī)劃四川北路商業(yè)街簡介四川北路是上海著名的市級商業(yè)街之一，全長3.7公里，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達(dá)到60萬平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)成上海的中心城區(qū)商業(yè)，成為上海這個國際化消費(fèi)大都市的核心圈商業(yè)。2002年，四川北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、AC尼爾森等國際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路吳淞路、西至輕軌河南北路，規(guī)劃面積2.1平方公里；規(guī)劃堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn)“南、中、北”三個功能組團(tuán)開發(fā)：南段：北蘇州河路海寧路；中段：海寧路海倫西路；北段：海倫西路虹口足球場。四川北路南段簡介時尚休閑的蘇州河北岸南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時尚、休閑的國際名品走廊；以大型購物中心、旗艦店?duì)I造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費(fèi)；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級居住小區(qū)。四川北路中段生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。四川北路北段歷史與文化相凝結(jié)的人性空間北段以多倫路二期項(xiàng)目、虹口足球場、交通樞紐綜合開發(fā)項(xiàng)目為支點(diǎn)，開發(fā)車站經(jīng)濟(jì)，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。其中，多倫路文化名人街二期項(xiàng)目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接?xùn)|江灣路。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點(diǎn)，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運(yùn)街以航運(yùn)交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。4、虹口區(qū)房地產(chǎn)市場概況虹口區(qū)房價(jià)在經(jīng)歷了2003年開始的急速上升，及2004年初大部分樓盤月平均價(jià)格較上月有200元/平方米左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房價(jià)保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個別樓盤還出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。位于楊樹浦路的濱江雅墅.臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售165228平方米的房源，價(jià)格維持在1320021800元/平方米，去年開盤至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價(jià)在240370萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購房者青睞。據(jù)目前的不完全統(tǒng)計(jì)，6月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分布在三個板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些。四川北路板塊內(nèi)凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居虹口面積最為緊湊。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價(jià)繼續(xù)走高。虹口房價(jià)猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著M8、M1號線等建設(shè)而得到改變。“交通網(wǎng)絡(luò)的改善促進(jìn)了虹口高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特別是北外灘的房價(jià)走高已是不爭事實(shí)。不過，在良好預(yù)計(jì)的背后同樣存在較大市場風(fēng)險(xiǎn)。“雖然有規(guī)劃支持，但10個月猛漲7成確有過速之嫌，透支未來購買力的可能性非常大。虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價(jià)高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。北外灘、四川北路板塊情況價(jià)格變動情況自2003年下半年起，虹口區(qū)的房價(jià)已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動造就了均價(jià)15000元/平方米的恒升半島國際中心大廈，以及最高價(jià)達(dá)21800元/平方米的臨潼苑，四川北路新規(guī)劃的出臺使得國際明佳城的大房型每平方米售價(jià)也突破萬元。板塊分析：該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價(jià)卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。房價(jià)上升的主要原因是四川北路新規(guī)劃的出臺和北外灘規(guī)劃的啟動。顯然，板塊價(jià)格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟(jì)適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價(jià)能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。涼城板塊價(jià)格變動情況：一品新筑2003年8月均價(jià)僅為5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且銷售一空；良辰世家2003年9月均價(jià)5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出時均價(jià)升至6400元/平方米；而豐華家園今年初開案即摸高至7000元/平方米。板塊分析：在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價(jià)大幅上揚(yáng)的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市，自2003年年中起也頻頻上演“房價(jià)三級跳”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價(jià)，只能說是借了自己身處“虹口”的光。四平板塊價(jià)格變動情況：位于四平路四達(dá)路口的世博花園2003年9月中旬近售罄時全裝修房均價(jià)在8500元/平方米左右，而同時位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價(jià)在7000元/平方米左右，虹口足球場附近的花園城二期9月底均價(jià)8000元/平方米左右，而花園城三期下月開案價(jià)格為920010000元/平方米。板塊分析：本板塊2003年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng)，同時房源供不應(yīng)求的情況，而且在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個售價(jià)來看，相對本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。5、競爭性樓盤研究我們對虹口足球場及四川北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤進(jìn)行逐一比較如下：高級住宅凱潤金城，四川北路東寶興路，共4棟，3棟住宅，1棟商辦（15樓為商鋪），現(xiàn)出售2號樓住宅（共28層），建筑面積：75.61178.4平方米，價(jià)格：1260017200元/平方米；簡評：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈?；▓@城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價(jià)格：10000元/平方米（平均）；簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于嘉和大廈。酒店式公寓國際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價(jià)格：15000元/平方米，該項(xiàng)目已基本售磬；簡評：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈；民達(dá)大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價(jià)格：13000元/平方米；簡評：多倫路是上海保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價(jià)值比較接近。商鋪榮欣大廈，四川北路多倫路路口，24樓是商鋪，2樓租金：6.57元/m2天，售價(jià)：28000元/平方米位置目前優(yōu)于嘉和大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根?jù)現(xiàn)場報(bào)價(jià)，最高價(jià)是28000元/平方米，估計(jì)均價(jià)在26000元/平方米左右6、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位嘉和大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場，定位是合理的。7、本項(xiàng)目價(jià)格定位通過對競爭項(xiàng)目目前市場價(jià)格的分析，我們認(rèn)為，嘉和大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價(jià)值應(yīng)略高于住宅的價(jià)值（住宅價(jià)格在1000015000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價(jià)基本持平（1300015000元/平方米），商鋪目前的售價(jià)略低于四川北路的價(jià)格（四川北路北端26000元/平方米）。據(jù)此，我們認(rèn)為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價(jià)保守估計(jì)在12000元/平方米，有達(dá)到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場趨勢而定）；商鋪價(jià)格目前保守估計(jì)在25000元/平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價(jià)值會有大幅提升。三、項(xiàng)目可行方案本合作項(xiàng)目可行的方案為：方案一：收購上海家合置業(yè)有限公司50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對控股1、對上海家合置業(yè)有限公司進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評估；2、原股東轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給我公司；3、我公司對家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資；4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股（擴(kuò)100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股50%1、對上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（16000萬元）進(jìn)行審計(jì)，同時獲取大量的公司資料；2、上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股，從1500萬元增到3000萬元，我公司注入注冊資金1500萬元，持家合置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會；3、以審計(jì)結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對家合置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（16000萬元）后，各股東按比例出資，預(yù)計(jì)到時已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售，家合置業(yè)可以自身運(yùn)轉(zhuǎn)。4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案比較：相對于方案二，方案一有如下缺點(diǎn)：1、操作周期長，涉及到資產(chǎn)評估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；2、資產(chǎn)評估勢必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價(jià)，對方操作比較難（原價(jià)轉(zhuǎn)讓），對我公司增加投資成本；3、退出股東的投資退出，增加了我公司對項(xiàng)目的投資資金（具體金額目前不詳）。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案略。四、財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目為收購之在建項(xiàng)目，所以很多的成本預(yù)測基于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，而且由于項(xiàng)目土地非招標(biāo)出讓地