上海熱帶海宮可行性研究報(bào)告.doc

上海熱帶海宮可行性研究報(bào)告摘要一、項(xiàng)目?jī)?nèi)容及現(xiàn)狀_31.1項(xiàng)目單位：_31.2項(xiàng)目?jī)?nèi)容：_31.3地理位置：_31.4天然溫泉：_31.5設(shè)計(jì)規(guī)模：_41.6在建投資_41.7配套工程：_5二、行業(yè)背景及項(xiàng)目特點(diǎn)_62.1行業(yè)背景_62.1.1國(guó)際行業(yè)背景_62.1.2國(guó)內(nèi)行業(yè)背景_62.1.3上海行業(yè)背景_62.2項(xiàng)目特點(diǎn)_72.2.1以回歸自然為主題_72.2.2以海洋文化為賣點(diǎn)_72.2.3以全民健身為內(nèi)容_72.2.4以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)_72.2.5代表了新一輪都市旅游休閑的發(fā)展方向_72.2.6“海派文化”的代表作_72.2.7大上海的旅游標(biāo)志性建筑_8三、市場(chǎng)分析_93.1旅游消費(fèi)現(xiàn)狀：_93.2游客消費(fèi)趨勢(shì)：_93.3競(jìng)爭(zhēng)狀況_9上海市目前主要水上樂園情況一覽表_93.4海宮目標(biāo)市場(chǎng)定位_103.5經(jīng)營(yíng)思路_11四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)_124.1上海市旅游市場(chǎng)基數(shù)_124.2市場(chǎng)目標(biāo)預(yù)測(cè)_124.3經(jīng)營(yíng)規(guī)模預(yù)測(cè)_124.4會(huì)員卡市場(chǎng)分析_13五、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)_145.1收入預(yù)測(cè)_145.2成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)_145.3成本費(fèi)用構(gòu)成分析_155.4利潤(rùn)預(yù)測(cè)_15六、財(cái)務(wù)效益分析_176.1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表分析_176.2盈虧平衡分析_176.3還款計(jì)劃_17七、風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策_(dá)187.1匯率因素_187.2行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)_187.3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)_187.4能源風(fēng)險(xiǎn)_19八、原創(chuàng)思想暨熱帶海宮在整體規(guī)劃中的作用_20附件：_22一、已經(jīng)批準(zhǔn)的各類主要文件、許可證等：_22一、項(xiàng)目?jī)?nèi)容及現(xiàn)狀1.1項(xiàng)目單位：公司名稱：上海熱帶海宮英文名稱：OCEANPALACESHANGHAI公司性質(zhì)：內(nèi)聯(lián)企業(yè)注冊(cè)資本：13,552.25萬元人民幣股東：上海天仁投資發(fā)展有限公司持股8100萬股，占股59.77上海華夏文化旅游區(qū)開發(fā)公司持股5452萬股，占股40.23地址：上海市浦東新區(qū)華夏東路三甲港通訊：法定代表人：胡建國(guó)1.2項(xiàng)目?jī)?nèi)容：熱帶海宮是中國(guó)第一個(gè)以擁抱熱帶海洋為主題，以天然溫泉為水源，在超大型建筑物內(nèi)人工營(yíng)造陽光（恒溫）、海浪、沙灘、熱帶園藝景觀的全天候運(yùn)動(dòng)游樂項(xiàng)目。熱帶海宮設(shè)有游泳、嬉水、沖浪、劃水、探險(xiǎn)、漂流、游戲、激光水幕電影、大型水上表演、國(guó)際傳媒播放、綁緊跳等幾十種與海洋文化有關(guān)的運(yùn)動(dòng)游樂項(xiàng)目。熱帶海宮配套賓館住宿、中西餐飲、購物觀賞、商務(wù)會(huì)議等設(shè)施，使之成為一個(gè)集娛樂、運(yùn)動(dòng)、觀賞、療養(yǎng)、休閑、度假、會(huì)議為一體的大眾參與型運(yùn)動(dòng)游樂項(xiàng)目。熱帶海宮建成后，因其建造規(guī)模之大、真空造浪浪峰之高、綜合娛樂設(shè)置之全、全恒溫溫泉之宜、室內(nèi)立式?jīng)_浪之奇、以及成千上萬名男女游客泳裝參與之盛，甚稱世界之最。參與型的熱帶海宮將與參觀型的東方明珠電視塔東西呼應(yīng)，必將成為上海標(biāo)志性旅游項(xiàng)目。熱帶海宮開工之初，被上海市政府列為一號(hào)旅游建設(shè)項(xiàng)目，受到吳邦國(guó)、陳良宇、龔學(xué)平、趙啟正等同志的親臨指導(dǎo)，現(xiàn)雖因資金短缺而停工，但它的原創(chuàng)思想沒過時(shí)，并且隨著上海申博成功和收購方的介入，熱帶海宮的項(xiàng)目?jī)r(jià)值必將更為突現(xiàn)，必將會(huì)迎接更多更新的機(jī)會(huì)。1.3地理位置：地址：上海市浦東新區(qū)華夏東路三甲港(華夏文化旅游區(qū))。位置：東沿東海岸防潮墻，西距機(jī)場(chǎng)快速干道2公里、南距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)5.3公里，北距三甲港1公里。交通：華夏東路將熱帶海宮與機(jī)場(chǎng)快速干道連接、機(jī)場(chǎng)快速干道與與磁懸浮列車、地鐵二號(hào)線連接。地鐵二號(hào)線將向東延長(zhǎng)到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，原規(guī)劃設(shè)有“海宮站”。熱帶海宮華夏東路，已開通三條旅游公交車線路。其中外灘線28公里。1.4天然溫泉：熱帶海宮地下存有上海唯一的地下古死火山口。日前已打井見水，水溫40以上，水質(zhì)甘甜，礦物含量頗多。熱帶海宮利用得天獨(dú)厚的溫泉資源而一舉多得，既可解決水源水質(zhì)來源，又可減少恒溫成本提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；既給游客享受溫泉帶來的潤(rùn)澤肌膚、健體強(qiáng)身的功效，又給投資者因天然資源的獨(dú)占性帶來的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的持久性。1.5設(shè)計(jì)規(guī)模：項(xiàng)目建筑用地：16.67萬平方米（250畝）。扇形主體建筑：占地5萬多平方米，總建筑面積14.78萬平方米，總高45米總長(zhǎng)399.5米，總寬178.5米，屋頂鋼網(wǎng)架最大內(nèi)跨距127.5米。同類單體建筑規(guī)模世界第一。設(shè)計(jì)接待規(guī)模：靜態(tài)客容量18,000人；日最大接待54,000人次；財(cái)務(wù)預(yù)算取日均接待10,000人次。設(shè)計(jì)消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：門票平均55元/人，其他消費(fèi)45元/人，則：設(shè)計(jì)現(xiàn)金收入：2億元/年。按(365天100元5500人次/天)預(yù)算3億元/年。按(365天100元8200人次/天)預(yù)算4億元/年。按(365天100元11000人次/天)預(yù)算5億元/年。按(365天100元13700人次/天)預(yù)算參照：東方明珠塔：(見：上海證券報(bào)2001年8月19日)設(shè)計(jì)接待規(guī)模：正常接待人數(shù)5000人/日，實(shí)際最高接待人數(shù)25,000人/日。實(shí)際接待人數(shù)：1400萬人/7年。(1994-2000)綜合現(xiàn)金收入：9.36億元。平均接待人數(shù)：5500人/天。平均現(xiàn)金收入：260元/人償還銀行貸款：3.7億/3年。收回全部投資：8.3億/6年。說明：東方明珠電視塔為“參觀型”旅游景點(diǎn)，游客為一次參觀者。熱帶海宮為“參與型”遠(yuǎn)動(dòng)、游樂場(chǎng)所，游客為多次參與者。1.6在建投資總投資：9.25億元人民幣。完成投資：3.10億元人民幣。開工日期：1996年9月。停工日期：1998年9月。續(xù)建工期：18個(gè)月(全面復(fù)工至建成開業(yè))停工原因：資金短缺。自用土地：250畝、用地性質(zhì)：“娛樂用地”，使用期限：40年。如土地按現(xiàn)價(jià)10000萬元計(jì)算，且負(fù)債按已達(dá)成的債務(wù)減免意向計(jì)算，則：初步評(píng)估總資產(chǎn)：4.152億元，初步評(píng)估凈資產(chǎn)：2.695億元，根據(jù)達(dá)成的債務(wù)減免協(xié)議總債務(wù)：1.457億元，每股凈資產(chǎn)：1.98元/每股，資產(chǎn)負(fù)債率：35%。1.7配套工程：1、專用公路總投資7000多萬元，由華夏公司投資已于2001年完工通車，目前海宮已通一路旅游專線車，兩路公交車；2、浦東供電局投資的區(qū)域變電站已建成使用，(定額3.5萬千伏安)3、高壓天然氣管道離熱帶海宮1.5公里；4、地下溫泉已打井見水；5、東海岸防潮堤墻己建成使用(按千年一遇設(shè)計(jì))。二、行業(yè)背景及項(xiàng)目特點(diǎn)2.1行業(yè)背景旅游業(yè)是永恒的朝陽產(chǎn)業(yè)，是實(shí)現(xiàn)物質(zhì)生活和精神需求相結(jié)合的最佳產(chǎn)業(yè)，是滿足人類求新、求知、求樂、求心身健康的永恒產(chǎn)業(yè)。2.1.1國(guó)際行業(yè)背景國(guó)際旅游市場(chǎng)上，濱海旅游業(yè)異軍突起。據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)：濱海旅游業(yè)收入已經(jīng)占到全球旅游業(yè)總收入的1/2，約為2500億美元，比10年前增加了3倍；沿海37個(gè)國(guó)家的旅游總收入達(dá)3572.8億美元，占全球旅游總收入的81。在歐美、澳洲和東南亞一些濱海地區(qū)，濱海旅游業(yè)早已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。專家認(rèn)為，濱海旅游不僅投資少、周期短、行業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)、就業(yè)功能高，還具有需求普遍和重復(fù)購買率高等諸多優(yōu)點(diǎn)。（見解放日?qǐng)?bào)2003年4月21日經(jīng)濟(jì)版頭條）正因?yàn)橐陨显?，“陽光、海浪、沙灘”被稱為世界旅游三要素。2.1.2國(guó)內(nèi)行業(yè)背景因旅游業(yè)具備穩(wěn)定增長(zhǎng)的條件，旅游資源可以永續(xù)利用，旅游業(yè)已成為我國(guó)發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一。國(guó)家旅游局2002年6月28日發(fā)布公告稱：2001年是中國(guó)入境旅游、國(guó)內(nèi)旅游、出境旅游全面發(fā)展的一年。全年入境旅游人數(shù)達(dá)8901萬人次，旅游外匯收入達(dá)178億美元；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)7.84億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)3522億元人民幣；旅游業(yè)總收入達(dá)到4995億元，相當(dāng)于當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的5.2%，比上年提高了0.15個(gè)百分點(diǎn)。旅游業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的地位得到了進(jìn)一步鞏固和發(fā)展。加入WTO也會(huì)給旅游行業(yè)帶來新的機(jī)遇。加入WTO后，越來越多的外國(guó)游客將選擇中國(guó)作為旅游目的地，中國(guó)未來的入境旅游市場(chǎng)潛力無限。北京申奧成功，將給我國(guó)旅游業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇。世界各國(guó)的游客將由此關(guān)注并重新認(rèn)識(shí)中國(guó)，入境旅游人數(shù)將大有增加。國(guó)家旅游局何局長(zhǎng)在一次深圳舉行的全國(guó)旅游工作會(huì)議上說：“過去20年，我國(guó)從旅游資源大國(guó)發(fā)展成為亞洲旅游大國(guó)，今后20年，要實(shí)現(xiàn)向世界旅游強(qiáng)國(guó)的歷史性跨越。目前，國(guó)家旅游局已經(jīng)制定出今后20年行業(yè)發(fā)展目標(biāo)：到2020年，我國(guó)入境旅游人數(shù)達(dá)1.35億到1.45億人次，比1998年增長(zhǎng)1.1倍到1.3倍；國(guó)際旅游外匯收入520億到750億美元，增長(zhǎng)3.1倍到4.9倍；國(guó)內(nèi)旅游收入1.9萬億到2.7萬億元人民幣，增長(zhǎng)6.9倍到10.3倍。據(jù)測(cè)算，屆時(shí)旅游業(yè)總收入將超過3.3萬億元人民幣，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的8，比目前增長(zhǎng)近1倍?！?.1.3上海行業(yè)背景上海市旅游產(chǎn)業(yè)連年穩(wěn)步增長(zhǎng)，浦東新區(qū)的旅游業(yè)近年來呈現(xiàn)飛速發(fā)展態(tài)勢(shì)。從市旅游委起草的濱海旅游規(guī)劃中看到，崇明東平國(guó)家森林公園和東灘林濕地、浦東華夏文化旅游區(qū)、寶山橫沙島、南匯濱海、奉賢海灣等五大濱海旅游區(qū)已赫然在目，濱海旅游業(yè)將成為未來上海旅游經(jīng)濟(jì)和海洋經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。其中，浦東華夏文化旅游區(qū)則依托空港建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展海上體育運(yùn)動(dòng)、會(huì)議休閑、特色餐飲等旅游產(chǎn)品，重點(diǎn)建設(shè)三甲港溫泉保健療養(yǎng)基地、水上旅游基地、旅游度假村等項(xiàng)目。（見解放日?qǐng)?bào)2003年4月21日經(jīng)濟(jì)版頭條）申博申辦成功等于給上海做了一個(gè)巨大的世界性的廣告，國(guó)內(nèi)旅游也會(huì)高潮迭起。在今后的8年中，旅游業(yè)每年會(huì)有較大的收入增量，到舉辦當(dāng)年會(huì)增加更多，來上海的游客會(huì)成倍增加。2.2項(xiàng)目特點(diǎn)2.2.1以回歸自然為主題上海熱帶海宮的創(chuàng)意源于“崇尚自然”的中國(guó)文化；源于“人類起源與發(fā)展的歷史就是在與大自然搏斗中成長(zhǎng)發(fā)展起來的歷史”的辨證唯物主義思想。她與美國(guó)式的卡通、探奇文化有著不可替代的民族特點(diǎn)和地位。她源于自然而高于自然，是讓人們回歸自然，參與其中與大自然搏斗，從而得到身心健康。2.2.2以海洋文化為賣點(diǎn)上海熱帶海宮，顧名思義就是人工模擬的室內(nèi)熱帶海濱，就是再造世界旅游三要素：“陽光、海浪、沙灘”，因此其賣點(diǎn)也可以引申為“泳裝進(jìn)場(chǎng)”。2.2.3以全民健身為內(nèi)容上海熱帶海宮的市場(chǎng)目標(biāo)是廣大的消費(fèi)者，其載體為游泳、沖浪、滑水等與海洋文化有關(guān)的健康娛樂運(yùn)動(dòng)，即符合國(guó)家提倡的“全民健身運(yùn)動(dòng)”方針，又改善市民特別是雙休日的生活質(zhì)量，提供一個(gè)心曠神怡的活動(dòng)場(chǎng)所。因此熱帶海宮的建成，將成為一個(gè)重要的精神文明陣地，為上海市民的健康娛樂需要做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。2.2.4以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)上海熱帶海宮與一些“參觀一次就夠了”的觀賞型旅游項(xiàng)目有著本質(zhì)的不同，她集觀賞、運(yùn)動(dòng)、休閑、健身等功能于一體，為持續(xù)經(jīng)營(yíng)或向會(huì)員制發(fā)展創(chuàng)造了條件。其游客的“重復(fù)性”、“健康性”所帶來的市場(chǎng)潛量、經(jīng)營(yíng)方式的拓展，以及超長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)壽命期等優(yōu)勢(shì)，都是不可估量的。2.2.5代表了新一輪都市旅游休閑的發(fā)展方向上海熱帶海宮的“超大”克服了一般室內(nèi)主題樂園空間小的弱點(diǎn)，并使其升華到“恢宏”的境界；又以“室內(nèi)”解決了室外主題游樂園，特別是水上游樂園易受天氣影響的致命弱點(diǎn)，可以一年四季全天候開放營(yíng)業(yè)；上海熱帶海宮還具備了花園式主題游樂園和健身運(yùn)動(dòng)俱樂部的優(yōu)勢(shì)。并將世界旅游三要素（陽光、海浪、沙灘）發(fā)展到了一個(gè)新的領(lǐng)域。因此，上海熱帶海宮不論是項(xiàng)目本身所具備的健康性、參與性、大眾性、觀賞性、新穎性，還是游樂的可重復(fù)性，都是一般主題游樂園無法相比的。2.2.6“海派文化”的代表作上海旅游業(yè)欠旺，一個(gè)重要的因素就是缺少能代表上海的大型旅游吸引物。集高科技與現(xiàn)代化一體的熱帶海宮，宏揚(yáng)的是海洋文化、都市文化，其貝殼式建筑，有明珠之母之稱，功能上結(jié)束了“上?？亢?，無處下海”的歷史。上海熱帶海宮與上海背靠長(zhǎng)江，吸收外來文化，并融入大海的文化底蘊(yùn)極其相似。她采用高科技手段，將長(zhǎng)江黃顏色的水，變成大海藍(lán)顏色的水，正是上海融入世界的縮影。2.2.7大上海的旅游標(biāo)志性建筑上海熱帶海宮具備了多個(gè)“世界第一”和“國(guó)內(nèi)首創(chuàng)”，與上海國(guó)際大都市的地位以及上海的海派文化極相匹配，是上海不可多得的旅游標(biāo)志性建筑。因此，在經(jīng)營(yíng)策略上，將上海熱帶海宮融入“海派文化”，并成為大上海的特色標(biāo)志，在社會(huì)上達(dá)到“來上海必到熱帶海宮”的共識(shí)，是戰(zhàn)略也是目標(biāo)。三、市場(chǎng)分析3.1旅游消費(fèi)現(xiàn)狀：游覽大都市標(biāo)志型新景觀是國(guó)內(nèi)來滬游客首選目標(biāo)受上海市旅游委員會(huì)委托，上海城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)1997年10月對(duì)來滬旅游的16,500名國(guó)內(nèi)游客作了一次抽樣調(diào)查，見下表:景點(diǎn)到訪率（%）景點(diǎn)到訪率（%）新外灘751大世界254南京路719楊浦大橋246淮海路413動(dòng)物園147東方明珠351上海博物館144豫園313大觀園61南浦大橋300野生動(dòng)物園56四川路264植物園49從以上統(tǒng)計(jì)分析，國(guó)內(nèi)游客來滬除了游覽大都市標(biāo)志型新景觀外，逛街購物也是主要目的。另一些娛樂場(chǎng)所到訪率平平，原因之一是沒特色，又不能代表上海新形象，三是路途遙遠(yuǎn)交通不便，四是布局分散。3.2游客消費(fèi)趨勢(shì)：A、都市旅游方興未艾B、城市居民熱衷自費(fèi)旅游勢(shì)頭連年看漲C、住房、子女教育、旅游已成為城市居民三大消費(fèi)熱點(diǎn)。D、水上度假將成旅游新概念E、“新生代”消費(fèi)群占據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)最大份額，旅游成為該消費(fèi)群三大熱點(diǎn)之一。外地來滬游客職業(yè)構(gòu)成表(單位:%)游覽度假探親訪友商務(wù)會(huì)議文化交流其他總計(jì)23.116.829.15.34.621.1管理人