新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告.doc

新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄一、一、項(xiàng)目總論11項(xiàng)目背景111項(xiàng)目名稱112開發(fā)公司113承擔(dān)可行性研究工作的單位1.1.4.研究工作依據(jù)1.1.5.項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容12可行性研究結(jié)論121市場預(yù)測122項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度123投資估算和資金籌措124項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論二、二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究21市場宏觀背景211全國投資環(huán)境212深圳市投資宏觀背景213區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測214宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒22區(qū)域市場分析221區(qū)域市場界定222供給分析223需求分析224典型物業(yè)調(diào)查225市場分析有關(guān)結(jié)論三、三、項(xiàng)目分析及評價(jià)31地塊解析311交通條件312地形、地勢313規(guī)劃限制條件32項(xiàng)目SWOT分析33項(xiàng)目評價(jià)四、四、市場定位及項(xiàng)目評估41項(xiàng)目定位42方案評估意見五、五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排51有關(guān)工程計(jì)劃說明52施工橫道圖六、六、投資估算與資金籌措61項(xiàng)目總投資估算62資金籌措七、七、銷售及經(jīng)營收入測定71各類物業(yè)銷售收放估算72銷售利潤八、八、財(cái)務(wù)與敏感性分析81贏利能力分析82社會效益和影響分析九、九、可行性研究結(jié)論與建議91擬建方案的結(jié)論性意見92項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、一、項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號為A82-0041，項(xiàng)目一期已于二OOO年成功開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑”(二期)。.1.1.2.開發(fā)公司新華苑(二期)將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。1.1.3.承擔(dān)可行性研究的單位由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足3000萬元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊(duì)伍。1.1.4.研究工作依據(jù)本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。1.1.5.項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容新華苑(二期)占地面積8384.80平米，規(guī)定計(jì)容積率面積29344.43平米，容積率為3.5，其中住宅27945.18平米，商業(yè)1399.25平米。1.2.可行性研究結(jié)論1.2.1.市場預(yù)測結(jié)論目前龍華房地產(chǎn)市場價(jià)格情況，住宅售價(jià)在3300元-4000元/M,一層臨街商鋪售價(jià)在10000元-15000元/M。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá)3500元/M，臨街鋪面售價(jià)可達(dá)10000元/M。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的利潤可達(dá)_1489萬元。況且，隨著地鐵四號線的動工，龍華地產(chǎn)市場又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房價(jià)的增幅也大于全市平均水平。總之，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤可觀，前景看好。1.2.2.項(xiàng)目建設(shè)速度本項(xiàng)目已在二OO三年即開始進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。計(jì)劃本項(xiàng)目于二OO四年七月動工，二OO五年十二月份通過竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。1.2.3.投資估算和資金籌措本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的自有資金。1.2.4.項(xiàng)目綜合評價(jià)新華苑(二期)本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場，加上對項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說，這是一個(gè)“短、平、快”的精品項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤可觀、前景樂觀!二、二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究2.1.市場宏觀背景2.1.1.全國投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況2003年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)：第一個(gè)亮點(diǎn):宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層面的增長不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國企脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實(shí)實(shí)在在的。第二個(gè)亮點(diǎn):通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束。在1998年2002年5年多的時(shí)間里，4年物價(jià)指數(shù)都很低。國家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。在2003年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應(yīng)該說物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在的需求動力開始增長，市場的活力也逐漸增長。第三個(gè)亮點(diǎn):消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。從2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。未來中國人均GDP將達(dá)到3000美元以上，（上海已經(jīng)超過5000美元），中產(chǎn)階級在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競爭力的。第四個(gè)亮點(diǎn):我們保持了國際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。年，中國經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。初步預(yù)測，年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長水平，有望增長社會總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升經(jīng)濟(jì)增長對就業(yè)帶動作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級投資增速高位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展2004年全國房地產(chǎn)市場前瞻經(jīng)濟(jì)繁榮帶動房市平穩(wěn)增長國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長，是年以來增長最快的年份。按季度統(tǒng)計(jì)，去年一季度增長，二季度增長，三季度由原先發(fā)布的修訂為增長，四季度增長。這表明連續(xù)6年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對經(jīng)濟(jì)增長起了很大的促進(jìn)作用，1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，一直困擾我國的通貨緊縮壓力的問題將進(jìn)一步緩解，我國連續(xù)6年的擴(kuò)張性財(cái)政政策取得了良好成效，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動在2003年即轉(zhuǎn)負(fù)為正，2004年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會零售價(jià)格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢。中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn)2004年國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。2003年房地產(chǎn)市場成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時(shí)高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量，2004年我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)，作為我國近年來消費(fèi)主要增長點(diǎn)的住房消費(fèi)，2004年將繼續(xù)升溫。房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn)2003年是我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù)5年年均增長近20%的基礎(chǔ)上，2003年前11個(gè)月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到8285億元，同比增長了32.5%。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，2003年，中國房屋銷售價(jià)格比上年上漲4.8%。2003年上海房價(jià)漲幅超過20%，成為全國增長速度最快的城市，對于2004年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預(yù)測。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個(gè)重要組成部分。改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經(jīng)濟(jì)過熱，即1984年-1985年、1988年-1989年和1993年-1994年的經(jīng)濟(jì)過熱，這三次經(jīng)濟(jì)過熱都是由于投資過高增長造成的。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進(jìn)一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。針對這種危險(xiǎn)，2003年政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的政策，2004年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產(chǎn)金融市場以及房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。國家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測2004年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。2004年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)和社會安定。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化中低價(jià)房將逐步成為市場主體目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。2004年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。2004年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費(fèi)的主體。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。也就是說我們要更多的來提供一些中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求?！狈康禺a(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間，2004年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。“置業(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。，據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價(jià)格便宜、無期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。空置房的大量上市，將成為促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。同時(shí)，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資客趨之若鶩。年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來一手商品房投資回報(bào)率的下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對象。商鋪成為新的投資熱點(diǎn)2003年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計(jì)劃入駐北京；天津商鋪投資市場也開始啟動，外來投資者逐步增加；上海市10月初的投資型房產(chǎn)展示交易會上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場的投資。隨著2003年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和，商鋪資源的稀缺性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時(shí)間，主要來自三個(gè)方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。目前上海商鋪的平均回報(bào)率則達(dá)到8到10。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，未來3年中上海新增商鋪面積將達(dá)700萬平方米。從整個(gè)房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費(fèi)市場。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強(qiáng)。另一方面，對于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步多元化改革2003年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋就是資金途徑單一化。2003年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式，2003年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價(jià)效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會大大提高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。一部分資金將會在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。2004年，我國房地產(chǎn)金融市場將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革，我國近3個(gè)月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá)500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場，尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。2.1.2.深圳市投資宏觀背景宏觀面持續(xù)向好2003年，GDP:2860.51億元,比上年增長了17.3%；固定資產(chǎn)投資:946.49億元,比上年增長20.1%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值:5073.77億元,比上年增長29.1%。2003年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，本市生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到2860.51億元，比上年增長了17.3%，完成固定資產(chǎn)投資946.49億元，比上年增長20.1%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5073.77億元，比上年增長29.1%。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過2002年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛?？傮w來看，2003年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。2.1.3.深圳市房地產(chǎn)市場狀況2003年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的SARS風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的CEPA的簽署、國務(wù)院18號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。但是從整體來看，外部因素對深圳房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，2003年我市商品房銷售面積為868.46萬平方米，與去年的791.70萬平方米相比增加了9.7%，市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年23%高增長回復(fù)到1998年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。從銷售商品房的類型來看，2003年我市住宅銷售面積為806.56萬平方米，比