xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報告（2005年2月）2004年的xx樓市在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后，出現(xiàn)了許多引人關(guān)注和思考的現(xiàn)象，先揚后抑而后再逐步回曖的走勢，宏觀面不斷的利空襲來，讓我們不能不認真對市場進行一次理性的判斷，以下我們從土地供應(yīng)、開發(fā)與銷售、二手市場交易情況、存量房等因素進行深入的分析。土地交易情況2004年市區(qū)（除開發(fā)區(qū)外）共招標、拍賣出讓土地1416.04畝，出讓總金額198950.3119萬元。開發(fā)區(qū)共招標、拍賣出讓土地220.32畝，出讓總金額為63157.7573萬元。據(jù)市國土資源局統(tǒng)計，2004年出讓土地每畝市區(qū)經(jīng)營性用地公開出讓共計51宗，包括城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)出讓33宗，城市規(guī)劃區(qū)外18宗,成交均價在100萬元左右，與前兩年基本持平，出讓面積與2003年相近，但據(jù)觀察04年出讓地塊郊區(qū)化現(xiàn)象明顯，表明土地價格實際上是在進一步上漲，而且體量供應(yīng)維持在高位，前兩年積累下來的存量土地也將在今明兩年集中上市，預(yù)計既使今年土地供應(yīng)嚴格控制，仍將有相當(dāng)巨大的供應(yīng)量充斥在市場上。商品房開發(fā)與銷售情況2004年，市區(qū)商品房銷售面積為114.69萬平方米，同比增長48.3，其中住宅為100.4萬平方米，同比增長39.7；商品房預(yù)售面積為127.42萬平方米，同比減少7.8，其中住宅為107.46萬平方米，同比減少7.8。商品房新開工面積為182.71萬平方米，同比增長39.9，其中住宅為139.46萬平方米，同比增長40.4。據(jù)xx市統(tǒng)計局資料，盡管受到宏觀調(diào)控影響，但2004年xx市區(qū)房價仍呈上升態(tài)勢，商品房平均每平方米價格為3645元，同比上漲12.9%。其中住宅3185元，同比上漲14.1%，住宅中的多層和高層分別為2885元和3757元，同比分別上漲13.1%和19%；非住宅用房中的寫字樓和商業(yè)性用房分別為3207元和6930元，同比分別上漲24.2%和10.2%。市區(qū)共成交住宅8272套，成交面積93.97萬平方米，成交金額181326.26萬元；共成交商業(yè)營業(yè)用房1119件，成交面積7.69萬平方米，成交金額82093.15萬元；共成交辦公寫字樓202件，成交面積2.32萬平方米，成交金額7979.98萬元。此外2004全市經(jīng)濟適用房在建面積34.87萬平方米，竣工面積13.08萬平方米。2004商品房及二手房交易登記表時間商品房二手房性質(zhì)數(shù)量建筑面積數(shù)量建筑面積專業(yè)好文檔1住宅37648873.87545021.06商業(yè)332628.251102.42辦公00002住宅1089138983.3797533.28商業(yè)765468.557457.55辦公132600.84003住宅86388678.2852453212.05商業(yè)787118.67142112辦公44328.261240064住宅72188895.8443351378.35商業(yè)639036.4181048辦公456251360.685住宅49596483.8631430922.22商業(yè)464088.25261835辦公112882.85818306住宅750101851.81339140.06商業(yè)1974870.500辦公4467.88007住宅1090122824.7353902.07商業(yè)1896512.053207.14辦公452096.15008住宅58273917.89321343.13商業(yè)15813493.8600辦公303292.54009住宅62564239.99261714.02商業(yè)807229.8600辦公312751.910010住宅27127912.2332430059.67商業(yè)704850.56343021.51辦公211037.083760.2411住宅4735100048944400商業(yè)717300342200辦公2211007700012住宅9373600054553000專業(yè)好文檔商業(yè)584400405200辦年合計住宅合計8272939661.72988291625.9商業(yè)合計111976996.9517716183.62辦公合計20223219.514216956.922004年商品房（住宅部分）376108988175110906252714739375827336740100200300400500600700800900100011000123456789101112月份宗數(shù)2004年商品房銷售趨勢圖商品房辦理情況歷年走勢（包括住宅、非住宅）10306426995744404570553701000200030004000500060007000800090001000019981999200020012002200320042005年份宗數(shù)歷年商品房銷售趨勢圖市區(qū)二手房中住宅共成交2988套，成交面積28.54萬平方米，成交金額45396.22萬元；二手房中商業(yè)營業(yè)用房共完成177件，成交面積1.61萬平方米，成交金額7864.95萬元；二手房中辦公寫字樓共成交42件，成交面積1.16萬平方米，成交金額2699.61萬元。專業(yè)好文檔2004年市區(qū)二手房交易走勢圖54795244233141333532263244895450501001502002503003504004505005506000123456789101112月份宗數(shù)2004年市區(qū)二手房銷售趨勢圖全市二手房辦理情況歷年走勢（包括住宅、非住宅類）33217756564294186799514930004000500060007000800090001000019981999200020012002200320042005年份宗數(shù)歷年二手房銷售趨勢圖(全市)從交易情況來看，2004年度保集半島總銷售面積為63927.38(不含車庫4196.46平方米)，約占市區(qū)總銷售面積的5.9%，銷售金額25136.33萬元，占總銷售金額的13.8%，銷售套數(shù)412套，占總銷售套數(shù)的5%。可以看出，我們在銷售數(shù)量有限的情況下，在銷售金額上還是占有了相當(dāng)大的比重，說明我人們對于中高層的購買群體中形成了明顯的集群效應(yīng)，但不足之處是限制了部分購買意圖不明確的中層購買群體，今年將針對這批潛在客戶展開有效的推廣，爭取讓成交量也有一個好的提升。市區(qū)2005年交易登記情況時間2005年1月2005年2月專業(yè)好文檔商品房成交金額(萬元)26680.9315208.2二手房成交金額(萬元)12949.6411392.93商品房成交套數(shù)(套)861419二手房成交套數(shù)(套)597320商品房成交面積(萬平米)9.475.145二手房成交面積(萬平米)7.7711.452004年下半年至今重點樓盤預(yù)售登記情況案名棟號預(yù)售證號住宅套數(shù)商業(yè)套數(shù)辦公四季清風(fēng)苑1-6號04年41號13005.83143四季新城2、3、4、5、6、7、1004年43號856970167345天龍04.2232、33、35、36、45、4604年19號19250.441581276.533404.06.0227、29、37、39、40、4204年37號32652.142302631.861104.06.2930、31、43、47、48、504年47號24247172342.1704.09.2949、50、59、60、6104年79號12309829912505.01.081號05年01號8098.9158廣廈A區(qū)04年51號284502313915013、14、15、1604年117號478913682253.1214大眾苑05年27號13634.1971265.911東方明珠E0104年53號10245.660E0204年61號10245.660E0304年81號10245.660商住04年119號11294205書香名邸1、4、5、604年75號16272.271561023.24207、04年109號1764.17221338.55112、3、4、5、6、7、1005年23號17784.232641757.54和信花園17、1804年77號160491146491眾信蝶景灣3、404年87號11848106110120專業(yè)好文檔5、604年105號1135496697.812五星公寓1、2、3、4、04年93號13779143130611五一怡景園2、3、404年95號10494104798131、05年15號15113203163215東方前城19、04年99號4100.83020、22、28、29、31、3205年07號21389.74216東方蘭庭B1、B3、B4、D5、D1、D704年101號72152530香格里花園04年103號18675168福蓮匯04年111號04年111號139222552578807.5新黃浦南A座04年113號255532022509北A座04年25267214中興榮泰4號地塊1號樓04年115號315952707449紫東星座04年121號151861405819銀泰廣場E、F04年125號8874185376117瑞城名座04年123號9054878817240廣潤翰城12-15號05年03號10555.19961、2、3、4、05年13號42104.235647316.2755西京花園1號05年05號129832812935山水人家05年17號34590當(dāng)代江南31號05年21號16367.9157699.872050江南新城2-8號，10-13號05年25號37890442301526合計756755.846894113459.751420097從以上數(shù)據(jù)可以看出，總體來說，2004年xx房地產(chǎn)市場還是呈現(xiàn)價增量升的良好態(tài)勢，但值得注意的是2004年6月份以后銷售登記數(shù)量為477746.6平米，預(yù)售登記數(shù)量為756755.8平米，節(jié)余房源約279009.2平米，去化量比約63%，而今年預(yù)計新開樓盤將超過15個，投放體量急劇增加已成定局，如果按04年下半年的去化量比計算的話，市場競爭的激烈程度可想而知。重點及新增個案情況江南片區(qū)當(dāng)代江南開發(fā)商：xx市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：環(huán)城南路以南，緊鄰蘭溪街。建筑面積：10萬占地面積：104畝形態(tài)：多層60%，小高層10%，別墅30%專業(yè)好文檔主推：2幢16層高的小高層，約250戶。戶型：130平方米三室兩廳，96平方米兩室一廳。價格：小高層均價為3300元/平方米。主推：1月30日將開盤沿蘭溪街挑高5.2米，淺進深（7.5米20米）大面寬（面寬達5米7米）商鋪。目前小高層銷售不多，低于20%，價格3300元，可優(yōu)惠2%，曾榮獲2003中國優(yōu)秀環(huán)境住宅設(shè)計大賽金獎當(dāng)代華府開發(fā)商：xx市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：當(dāng)代江南的南邊。東起蘭溪路，西至雙龍南路，北靠金磐路，南臨和信路。業(yè)態(tài)：高層住宅建筑面積約為50589平方米；小高層建筑面積約為19463.8平方米；以多層公寓為主，建筑面積約為128558平方米；單身公寓為13427.8平方米，容積率為1.6，綠地率為35%，戶數(shù)為1836戶，開盤時間預(yù)計5月28日，目前方案正在修改中，增加了疊加別墅和排屋的物業(yè)類型。星月花園開發(fā)商：浙江中奧置業(yè)有限公司位置：婺州街以西，李漁路以南。建筑面積：9萬多平方米。業(yè)態(tài)：多層22棟與4棟小高層。戶型：80160平方米均有。以110平方米140平方米為主力戶型。開發(fā)周期：分三期推出。2005年主推第二期4幢多層，2幢小高層。目前正在銷售中。多層均價3200元/平方米價格區(qū)間3090-3300。小高層均價3300元/平方米，價格區(qū)間2900-3800。物業(yè)管理費：多層0.35元/平米，小高層0.6元/平米，目前可優(yōu)惠1%-3%。一期銷售約95%，二期開盤預(yù)計6月28日，第三期將在春節(jié)后動工。天龍南國名城開發(fā)商：中外合資浙江天龍置業(yè)發(fā)展有限公司位置：xx八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，蘭溪街以東圍合地塊。面積：占地275畝，總建筑面積35萬余平方米。特點：浙江首個健康住宅，也是全國中小城市首個國家健康住宅。目前銷售以小高層為主，均價3200元，區(qū)間3000到3800元，推廣以健康小區(qū)及景觀為主，戶型偏大，主力戶型為三房，約130140平米，目前沿蘭溪街的住宅優(yōu)惠3%，在推案量約350套。江南春城專業(yè)好文檔開發(fā)商：xx亞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：八一南街和環(huán)城南路交叉口。面積：總占地面積15734平方米。業(yè)態(tài)：是由三幢多層和四幢小高層組成集住宅和商鋪、多層和高層于一體的住宅小區(qū)。新世紀美墅園開發(fā)商：萬通房產(chǎn)地點：丹溪路以北、陽光城市花園以東形態(tài)：獨立別墅53棟價格：350420萬付款方式：首付50%，利率6.24%，最長15年，下定先付20萬進度：共分2期開發(fā)，一期29棟，已銷售60%香格里花園開發(fā)商：三禾置業(yè)形態(tài)：多層、小高層價格：35803850，二房3135萬，三房4650萬開盤時間：2004年12月目前在售6棟多層，銷售約30%，購車庫優(yōu)惠1萬元。金發(fā)豪園開發(fā)商：xx市金發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：小區(qū)用地面積43333.3平方米建筑面積：61632.78平方米綠化面積：綠地率達36%以上，17000平方私家親水園林形態(tài)：高層住宅3棟、多層公寓4棟、排屋9棟價格：多層均價3200，價格區(qū)間31003500；小高層均價3300，價格區(qū)間2700-3800；疊加別墅均價4200，價格區(qū)間40004300。xx市第六屆房地產(chǎn)交易會上三天成交近70套，成為房交會銷量最大的樓盤之一，目前在售案量394套，銀泰廣場開發(fā)商：浙江云廈集團有限公司xx天山房地產(chǎn)公司位置：八一南街以東，清照街以北。專業(yè)好文檔面積：占地面積160