（管理科學與工程專業(yè)論文）我國房地產(chǎn)項目成本控制研究.pdf

摘要 摘要 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近3 0 年的高速發(fā)展，市場逐步規(guī)范和完善，顧客的消費 行為日趨理性和成熟。入世后，外國房地產(chǎn)企業(yè)進軍國內(nèi)市場，房地產(chǎn)企業(yè)的競 爭越來越激烈。同時，為了房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào) 控也不斷深入。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中立于不敗之地，取得良好 的經(jīng)濟效益，就必須要重視成本控制工作，切實提高成本管理水平。而在我國， 項目成本控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)的弱項。 本文以全國房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，將成本控制的研究貫穿房地產(chǎn)項目的始 終，認為成本控制應重點放在前期設計階段和項目實施階段。通過招標等方式選 擇合適的設計單位，并提出將成本企畫思想運用于設計階段，以成本“筑入的 方式在設計時就將整個項目的成本控制在適當?shù)姆秶鷥?nèi)。在項目實施階段融合供 應鏈成本控制思想，通過與供應鏈上企業(yè)之間的合作，建立伙伴關系，節(jié)約交易 環(huán)節(jié)費用，對原材料成本加以控制，從而實現(xiàn)對工程建設成本的控制。在項目的 收尾階段應該加強資料的收集整理工作，建立企業(yè)自己的資源庫。最后，認為房 地產(chǎn)企業(yè)要加強成本控制工作，應該進行成本控制的制度創(chuàng)新和構(gòu)造相應的機 制。 全文共有五章，第一章是緒論，介紹了國內(nèi)外的研究動態(tài)以及實行成本控制 對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性；第二章介紹了房地產(chǎn)成本控制的基本理論，明確了本 文中成本控制是對房地產(chǎn)項目的全過程進行控制，同時在本章中分析了房地產(chǎn)項 目各階段的特點和成本控制的內(nèi)容；第三章主要介紹了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目成 本控制的現(xiàn)狀及存在的一些問題；第四章研究了對于我國房地產(chǎn)企業(yè)可以采取的 提高成本控制水平的方法，并提出應對成本控制的制度進行創(chuàng)新，構(gòu)造相應機制； 第五章是案例，以筆者所在單位為研究對象，探索如何在這樣的公司里提高成本 控制水平。 論文的最后總結(jié)了本文的相關結(jié)論，就不足之處作了進一步的目標展望。 關鍵詞：房地產(chǎn)項目：成本控制；組織架構(gòu)；成本企畫；供應鏈管理 a b s t r a c t a b s t r a c t r e a l t yb u s i n e s si nc h i n ah a sd e v e l o p e da tt o ps p e e dd u r i n gt h i st h i r t yy e a r s a l o n gw i t ht h er e a le s t a t em a r k e tb e c o m i n gm o r em a t u r e d ，c o n s u m e r sa r eb e c o m i n g m o r er a t i o n a lo nt h e i ri n v e s t m e n t s a f t e rj o i n i n gw r o ，f o r e i g nr e a le s t a t ec o m p a n i e s a l ee n t e r i n gc h i n e s em a r k e t ，s ot h em a r k e ta r eb e c o m i n gm o r ea n dm o r ei n t e n s e c o m p e t i t o r y a n df o rt h es o u n dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t ，t h es t a t e s m a c r o - c o n t r o li sa l s od e v e l o p i n g a g a i n s tt h i sb a c k g r o u n d ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s si n o r d e rt oc o m p e t ei na l li n v i n c i b l ep o s i t i o n ，o b t a i nag o o de c o n o m i cp e r f o r m a n c e ，h a v e t oa t t a c hi m p o r t a n c et oc o s tc o n t r o lw o r k ，i m p r o v et h ec o s tm a n a g e m e n tl e v e l t h eo b j e c to ft h i sp a p e ri sn a t i o n a lr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，a n dt h es t u d ya b o u t c o s tc o n t r o li sf r o mp r o j e c t sb e g i n n i n gt oe n d t h ea u t h o rb e l i e v e st h a tc o s tc o n t r o l m u s tb ee m p h a s i so nt h es t a g eo fd e s i g na n di m p l e m e n t a t i o n h ea l s op r o p o s e st h a t i n v i t i n gp u b l i cb i d d i n gc a nb eu s e dt oc h o o s et h er i g h td i s i g n e r , a n dt a r g e tc o s t i n g s h o u l db eu s e di nd e s i g n ，b yt h em e a n so fc o s tb u i l d i n g ，w ec a nc o n t r o lt h ec o s to ft h e p r o j e c ti na p p r o p r i a t es c o p e i ne n f o r c e m e n ts t a g e ，w ec a nu s es u p p l yc h a i nt h e o r yt o e s t a b l i s h f e l l o w s h i p w i t ht h ec o m p a n i e si nt h ec h a i n ，r e d u c et h ec o s td u r i n g t r a n s a c t i o n ，a n dc o n t r o lt h ec o s to ft h em a t e r i a l s ，t h u sw ec a nc o n t r o lt h ec o s to f p r o j e c tc o n s t r u c t i o n i nt h ee n ds t a g eo ft h ep r o j e c t ，t h ec o m p a n i e ss h o u l ds t r e n g t h e n t h ec o l l e c t i o no fi n f o r m a t i o nt ob u i l dt h e i ro w ne n t e r p r i s er e s o u t c ep 0 0 1 f i n a l l y , t h e a u t h o rt h i n kt h a tt os t r e n g t h e nc o s tc o n t r o ll e v e l ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s ss h o u l d i n n o v a t et h e i rc o s tc o n t r o ls y s t e ma n dc o n s t r u c tt h e i ro w nm e c h a n i s m t h i st h e s i si sd i v i d e di n t o5c h a p t e r s c h a p t e r1i st h ei n t r o d u t i o n ，n o to n l y e x p o u n d st h er e s e a r c ha sw e l la sa th o m ea n da b r o a d ，b u ta l s oe x p l a i n st h ei m p o r t a n c e o fi m p l e m e n t i n gc o s tc o n t r o lf o rt h er e a le s t a t eb u s i n e s s c h a p t e r2i n t r o d u c e dt h e c o s tc o n t r o lb a s i ct h e o r yo fr e a le s t a t e ，d e f i n e di nt h i sa r t i c l ei st oc o n t r o lt h ec o s to f r e a le s t a t ep r o j e c t si nt h ew h o l ep r o c e s s ，a n da l s oa n a l y z e dt h ec h a r a c t e r i s t i c si n v a r i o u ss t a g e so fr e a le s t a t ep r o j e c t sa n dt h ec o n t e n to fc o s tc o n t r 0 1 c h a p t e r3 d e s c r i b et h es i t u a t i o na n dt h ep r o b l e m so fr e a le s t a t ep r o j e c t sc o s tc o n t r o li nc h i n ai n c u r r e n ts t a g e c h a p t e r4s t u d i e dt h em e t h o d st oi m p r o v et h es t a n d a r d so fc o s tc o n t r o l f o rn a t i o n a lr e a le s t a t eb u s i n e s s ，a n dp r o p o s e dt h a tw es h o u l di n n o v a t et h es y s t e ma n d i n s t i t u t i o n a lo fc o s tc o n t r 0 1 c h a p t e r5i st h ec a s e ，u s em yu n i tf o rt h es t u d yt oe x p l o r e h o wc a ns u c hac o m p a n yt or a i s et h el e v e lo fc o s tc o n t r 0 1 1 1 a b s t r a c t a tt h ee n do ft h i sp a p e r , t h ea u t h o rs u m m a r i z e st h ec o n c l u s i o nf r o mt h ep a p e r , a n dm a k e st h ef u r t h e rt a r g e ta n do u t l o o k ，a st h el i m i t a t i o n si nt h er e s e a r c h k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c t s ，c o s tc o n t r o l ，o r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e ，t a r g e tc o s t i n g ， m a n a g e m e n t o fs u p p l yc h a i n i i i 學位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本人完全了解北京信息科技大學關于收集、保存、使用學位論文的 規(guī)定，同意如下各項內(nèi)容：按照學校要求提交學位論文的印刷本和電子 版本；學校有權(quán)保存學位論文的印刷本和電子版，并采用影印、縮印、 掃描、數(shù)字化或其它手段保存論文；學校有權(quán)提供目錄檢索以及提供本 學位論文全文或者部分的閱覽服務；學校有權(quán)按有關規(guī)定向中國科學技 術信息研究所等國家有關部門或者機構(gòu)送交論文的復印件和電子版；在 不以贏利為目的的前提下，學?？梢赃m當復制論文的部分或全部內(nèi)容用 于學術活動。 學位論文作者簽名：捅鈿 洞j 每其j 3 日 碩士學位論文原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的論文題目為我國房地產(chǎn)項目成本控制研 究學位論文，是本人在導師指導下，進行研究工作所取得的成果。盡 我所知，除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本學位論文的研究成果不包含 任何他人創(chuàng)作的、已公開發(fā)表或者沒有公開發(fā)表的作品的內(nèi)容。對本論 文所涉及的研究工作做出貢獻的其他個人和集體，均已在文中以明確方 式標明。本學位論文原創(chuàng)性聲明的法律責任由本人承擔。 作者簽字： 幫刎 汐_ 年 ，其，弓b | 第1 章導論 第1 章導論 1 1 選題背景及研究意義 1 1 1 選題背景 中國房地產(chǎn)業(yè)自1 9 8 8 年開始復蘇發(fā)展，隨著中國步入國際化進程的加快， 人們物質(zhì)文化生活水平的日益提高，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展得異常迅猛，巨大的 利潤回報率吸引著國內(nèi)外眾多投資者加入到這個行列中來。2 0 0 3 年8 月，國務 院1 8 號文件明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已成為我 國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分和經(jīng)濟增長的不可替代的拉動力量。自2 0 0 4 年至今， 我國每年房地產(chǎn)投資增量已占到社會固定投資增量的1 3 左右，每年拉動g d p 增長達2 個百分點以上。 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的加快，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，在“有 房才有家 的傳統(tǒng)思想的影響下，房地產(chǎn)市場供求兩旺，房價也是節(jié)節(jié)高升。而 我國在現(xiàn)有工資水平下，房價收入比已遠高于國際水平，房價相對偏高。在這樣 的情況下，政府加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，于2 0 0 4 年出臺了關于進一步 加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知和關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通 知，兩個文件嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地貸款和土地儲備貸款的發(fā)放；2 0 0 7 年下半年又相繼出臺了最新版本招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定 ( 3 9 號令) 和土地儲備管理辦法，根據(jù)規(guī)定開發(fā)商以后拿地將不得分期付 款，而辦法的出臺旨在“完善土地儲備制度，加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場 運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設用地保障能力”。 另外，加入w t o 五年期滿后，外資也不斷進入中國房地產(chǎn)市場，據(jù)商務部統(tǒng) 計，2 0 0 7 年一季度境外資金在中國房地產(chǎn)市場投資達1 4 8 億美元，占同期外資 在中國服務和貿(mào)易領域總投資額的一半以上。外資企業(yè)的進入勢必對我國房地產(chǎn) 企業(yè)造成極大威脅，加快房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰的進程，一些實力較弱的企業(yè)將被 淘汰1 2 0 0 7 年美國次貸危機演變成2 0 0 8 年全球金融危機，對我國房地產(chǎn)市場的直 接影響是：大型城市如北京、上海、深圳等房價開始下降；中小城市的房價雖降 價不很明顯，但總體看來銷售量急劇下降，大量有購買能力的消費者也處于觀望 狀態(tài)，中國房市整體低迷。 第1 章導論 在商品房交易市場化的不斷深化、國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入、房地產(chǎn)企 業(yè)規(guī)模的不斷擴大、外資的進入等因素下，我國的房地產(chǎn)市場將越來越規(guī)范，專 業(yè)化水平越來越高，房地產(chǎn)業(yè)已告別暴利時代，利潤率正回歸社會正常利潤水平。 同時，如此形勢之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益，就必須 對項目開發(fā)成本進行有效的管理和控制，實現(xiàn)集約效益型開發(fā)，從而真正實現(xiàn)開 發(fā)利潤的最大化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加大成本控制力度，革新成本控制的理念， 建立一個全過程、全方位的成本控制系統(tǒng)，使項目運作各階段彼此相互影響、相 互制約、相互作用，從而達到有效降低成本的作用，還應與其供應鏈上的企業(yè)形 成戰(zhàn)略合作關系，降低供應鏈內(nèi)部消耗，從而提高企業(yè)的經(jīng)營利潤，提高企業(yè)的 競爭能力以及企業(yè)對市場的應變能力。 1 1 2 成本管理對我國房地產(chǎn)項目的重要性 項目成本管理( p r o j e c tc o s tm a n a g e m e n t ) 是指為保證項目實際發(fā)生的成本 不超過項目預算成本所進行的項目資源計劃編制、項目成本估算、項目成本預算 和項目成本控制等方面的管理過程和活動。 在企業(yè)，特別是中小型企業(yè)當中，項目管理的職責通常是由信息總管 c i o ( c h i e fi n f o r m a t i o no f f i c e r ) 承擔的，因為企業(yè)的項目預算是有限的，沒有 多余的資金來聘請項目管理負責人或是設立專門的項目管理部門。由此可見，項 目管理有時并沒有得到企業(yè)應有的重視，而且在一些情況下，c i o 們也并沒有意 識到應該努力提高項目管理的效率，以充分發(fā)揮潛力，最大限度的獲取收益。 房地產(chǎn)項目成本管理對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個永恒的話題，如何進行成 本管理以及成本管理的好壞直接關系到一個企業(yè)的經(jīng)濟效益的好與壞，甚至關系 到企業(yè)的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要提高市場競爭力，最終要在項目過程中以盡 量少的物化消耗和活勞動消耗來降低工程成本，而把影響工程成本的各項耗費控 制在計劃范圍內(nèi)，這就必須加強成本管理。 在我國，房地產(chǎn)項目的成本管理一直是項目管理的弱項，“開源 和“節(jié)流 總是說得多、做得少。例如，在項目前期，由于沒有深入地調(diào)研，不能準確估算 完成項目活動所需的資源成本，造成開源不足的局面：或者由于項目的資金“源 自政府或股東，花起來不心疼，更談不上節(jié)流了。甚至部分項目根本就沒有預測 和分析項目現(xiàn)金流和財務執(zhí)行情況，決策失誤就在所難免了。 研究、設計成本控制方法和體系對房地產(chǎn)企業(yè)具有極為重要的意義： ( 1 ) 研究、設計房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法和體系，可以全面提升房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的成本管理水平，增強企業(yè)的獲利能力。 ( 2 ) 研究、設計房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法和體系，可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日 第1 章導論 益激烈的市場競爭中，培養(yǎng)和提高自身的核心競爭能力，在產(chǎn)品競爭趨同的條件 下，更好的實施成本領先戰(zhàn)略，以低成本贏得競爭優(yōu)勢。 ( 3 ) 研究、設計房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法和體系，可以促進整個房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn) 業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，提高全行業(yè)的勞動生產(chǎn)率。 1 1 3 論文的研究意義 本論文的研究立足全國房地產(chǎn)企業(yè)，著眼于企業(yè)整體，從全局、全過程出發(fā) 以探尋提高企業(yè)成本控制水平的方法，并期望能使開發(fā)商更加重視項目決策、設 計方面的成本控制管理，革新成本控制的理念和思維。 另外，論文結(jié)合光太集團置業(yè)發(fā)展公司的現(xiàn)實狀況和具體項目進行研究，有 助于光太置業(yè)在激烈的市場競爭中認清形勢，找準存在問題并采取積極對策；有 助于形成全員參與、全過程成本控制的體系；有助于公司降低成本、減少消耗、 增強公司的競爭力，取得良好的經(jīng)濟效益。同時對其他房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā) 時也有一定的借鑒作用。 論文的研究也豐富了我國房地產(chǎn)項目成本控制的研究成果，對于我國的成本 控制理論研究有一定促進作用。 1 2 國內(nèi)外研究動態(tài) 1 2 1 國外研究動態(tài) 自2 0 世紀3 0 年代開始，隨著資本主義社會生產(chǎn)力的迅速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模的 日益擴大，所面臨的各種經(jīng)濟條件更加復雜，市場競爭激烈，迫使企業(yè)必須合理 地進行內(nèi)部管理。標準成本計算應運而生，被企業(yè)用作改善經(jīng)營、控制成本水平 和進一步提高盈利的重要手段。標準成本的原理是：預先制定作為規(guī)范的標準數(shù) 值，通過對標準數(shù)值與實際數(shù)值的比較和差異分析，來測定經(jīng)營效率，并通過明 確責任歸屬和差異原因，改善經(jīng)營管理。由于它一開始就與生產(chǎn)技術進程緊密結(jié) 合，因而帶有明顯的成本管理色彩。它是控制產(chǎn)品成本和提高企業(yè)經(jīng)營成果的一 種有效的方法。 2 0 世紀3 0 年代，美國工業(yè)進入了新的發(fā)展階段，企業(yè)規(guī)模日益擴大，科技 的進步更加迅猛，市場競爭更加激烈，西方資本主義企業(yè)廣泛推行職能管理與行 為科學管理以增強競爭力，成本高低成為企業(yè)競爭力的重要標志，責任成本控制 就是在這個基礎上產(chǎn)生的、一種成本發(fā)生與職能部門或個人的責任相結(jié)合的成本 控制方法。責任成本作為責任會計的重要組成部分，是為評價考核企業(yè)各成本責 第1 章導論 任中而實行的一種成本控制制度。它是通過對成本形成有關各責任部門( 或個人) 的考核與評價，來調(diào)動各級成本管理部門控制成本的積極性，從而實現(xiàn)控制產(chǎn)品 成的目標。 標準成本與責任成本的區(qū)別主要在于：標準成本是以產(chǎn)品這一無生命的物體 為控制對象，而責任成本是以企業(yè)各部門或個人作為控制對象，遵循“誰責，誰 承擔”的核算原則，從而大大提升了人在成本發(fā)生過程中的關鍵和約束作用，使 成本控制活動的效果明顯提高，因而責任成本控制在第二次世界大戰(zhàn)得到迅速的 推廣與發(fā)展。但是產(chǎn)品成本控制與責任成本控制基本上都屬于事后成本控制，主 要借助于實際量( 產(chǎn)品的實際成本或是責任成本) 與目標量( 標準成本或是定額成 本) 的差異分析和業(yè)績評價來進行，這對于己經(jīng)發(fā)生的損失于事無補。 在2 0 世紀5 0 年代提出了系統(tǒng)管理的方法，由于它突出了決策在現(xiàn)代管理的 重要地位，成本成為決策目標的重要組成部分，成本控制也發(fā)展為突出事前控制 的綜合性目標成本控制。試行于2 0 世紀3 0 年代的變動成本法在系統(tǒng)成本控制中 發(fā)揮了獨特的作用，它解決了傳統(tǒng)的全部成本法提供的會計信息無法滿足企業(yè)預 測、決策需要的問題：( 1 ) 能區(qū)分成本的下降是由于業(yè)務量上升，還是控制的結(jié) 果，便于明確責任歸屬。( 2 ) 重視固定成本控制，加強固定資產(chǎn)投資的事前控制。 這樣就更利于成本控制的實施，在生產(chǎn)某種產(chǎn)品以前，可以將重點內(nèi)容放到變動 成本控制的實施，通常跟生產(chǎn)技術與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關。對于固定的期間費用可以采 用不同的方法，只跟管理控制有關，使得成本控制更為綜合與全面。 英美的一些學者和實際工作者于2 0 世紀7 0 年代末到8 0 年代初提出了項目 全生命周期成本管理( l c c ，l i f ec y c l ec o s t i n g ) 的理念，其根本點就是要求 人們從項目全生命周期出發(fā)去考慮項目成本和項目成本管理問題，其中最關鍵的 是要實現(xiàn)項目整個生命周期總成本的最小化。 “成本企畫 模式是在現(xiàn)代成本管理會計領域誕生于日本的一種新的成本控 制模式。較之于歐美模式，成本企畫模式的立足點有了重大的轉(zhuǎn)變?！皞鹘y(tǒng)歐美 式的成本管理是基于財務成本信息的管理，其管理方法在成本會計學科中有所體 現(xiàn)，即借助財務會計的成本資料，運用管理會計的信息處理方法，對生產(chǎn)經(jīng)營過 程發(fā)生或可能發(fā)生的成本的數(shù)額與形態(tài)實施控制、分析和評價。州成本企畫的基 本立足點可認為是全生命周期成本( w h o l el i f ec y c l ec o s t ，w l c c ) 思想。 成本管理的變化源于企業(yè)制造環(huán)境的變化以及管理理論與方法的創(chuàng)新，而后 兩者又起因于外部環(huán)境的變化。針對傳統(tǒng)成本會計不適應新制造環(huán)境的局面，美 國會計學者提出了作業(yè)成本法( a c t i v i t y b a s e dc o s t i n g ，a b c ) 。在作業(yè)成本法 的基礎上，a b c 法又發(fā)展為作業(yè)基礎管理( a c t i v i t y b a s e dm a n a g e m e n t ，a b m ) ， 1 陳勝群論日本成本管理的代表模式成本企畫 b c w s b c w p效率低 用丁作效率高的 1s v a c w p效率高 若偏差不大，應 2s v o 進度較快 c v o 投入延后 維持現(xiàn)狀 ， r 6 資料來源：戚安邦多要素項目集成管理方法研究南開管理評論2 0 0 2 ( 6 ) 1 3 6 第4 章提高我國房地產(chǎn)項目成本控制水平的途徑 續(xù)表 序號 圖形三參數(shù)關系分析措施 j宏 b c w p a c w p b c w s效率高 抽出部分人員， 3s v o進度較快 放慢進度 c v o 投入超前 j a c w p b c w p b c w s效率較快抽出部分人員， 4s v o進度較快增加少量骨干人 c v o 投入超前員 j b c w s a c w p y b c w p效率較低 增加高效人員投 5s v o 進度慢 入 c v o 投入延后 j b c w s y b c w p y a c w p 效率較高 迅速增加人員投 6s v o 進度較慢 入 c v o 投入延后 3 掙值管理流程 在項目成本控制中，可以結(jié)合w b s 和e v m 按照如下步驟進行，從而提高成本 控制的水平： ( 1 ) 建立本工程項目的工作分解結(jié)構(gòu)( w b s ) 。有關工程設計、采購、施工和分 包合同服務的所有基本單元都在w b s 中標明，并能清楚地反映它們相互之間的關 系以及與整個項目之間的關系。 ( 2 ) 編制切合實際的工作進度計劃。根據(jù)項目的工作程序和相互間的關系， 應用網(wǎng)絡技術，確定關鍵線路，制訂項目進度計劃。這一計劃必須從項目總進度 計劃起直到各項具體任務的詳細進度計劃止。所有各個層次的進度計劃要與項目 的工作程序相一致。 ( 3 ) 確定人工時和費用的預算。根據(jù)w b s 及其編碼，將人工時和費用分解到 最低層次的記賬單元，并確定人工時費率。在總體執(zhí)行效果測量時，計量單位統(tǒng) 一用金額表示。 ( 4 ) 根據(jù)已完成的b c w s ，定期對項目執(zhí)行中的各項b c w p ( 掙值) 和a c w p 的數(shù) 據(jù)進行檢測，并根據(jù)檢測結(jié)果對項目進行調(diào)整和預測。 掙值管理的流程如圖4 5 所示： 第4 章提高我國房地產(chǎn)項目成本控制水平的途徑 圖4 5 掙值管理流程 4 3 運用成本企畫，加強成本的前饋控制 成本企畫是指：“在產(chǎn)品的策劃、開發(fā)中，根據(jù)用戶需求設定相應的目標， 希冀同時達成這些目標的綜合性利潤管理活動7 ，其實質(zhì)是成本的前饋控制。 它不同于傳統(tǒng)的成本反饋控制，即先確定一定的方法和步驟，根據(jù)實際結(jié)果偏離 目標值的情況和外部環(huán)境變化采取相應的對策，調(diào)整先前的方法和步驟，而是針 對未來的必達目標，對目前的方法與步驟進行彈性調(diào)整，因而它是一種先導性和 預防性的控制方式。 成本企畫的做法，通常是把產(chǎn)品成本在設計階段限定在一定目標之內(nèi)，然后 運用價值工程實施開發(fā)，在設計試產(chǎn)和生產(chǎn)準備等各個階段，組織各部門通力合 作，以求達到目標成本。成本管理與價值工程的有機結(jié)合是成本企畫的獨特性所 在?？梢?，成本企畫最關鍵的因素是目標成本，把成本思考的立足點從傳統(tǒng)的生 產(chǎn)現(xiàn)場轉(zhuǎn)移到了產(chǎn)品的企畫、構(gòu)想與設計階段，從業(yè)務長河的下游轉(zhuǎn)移到了上游 或者說是源頭。 7 徐海榮成本企j 臧在我國應用的現(xiàn)實基礎和借鑒四川會計，2 0 0 1 ( 8 ) 一9 - 1 0 第4 章提高我國房地產(chǎn)項目成本控制水平的途徑 成本企畫理論的宗旨是重視消費者導向，重視市場導向，根據(jù)消費者定位產(chǎn) 品。根據(jù)成本企畫的基本思想和實施流程，成本企畫在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的實施 基本可以遵循以下過程：“目標成本的設定一目標成本的分解一成本達成一成本 目標分析與考核一目標成本的再設定 。如此地循環(huán)反復，直到在預先設定 的范圍之內(nèi)。 4 3 1 設定目標成本 房地產(chǎn)企業(yè)在對具體項目設定目標成本時，首先應充分研究市場的需求狀 況，研究消費者的欲望和需求，深入掌握消費者要滿足其需要，所能夠接受的消 費成本。 按照成本企畫理論，正確的定價方法應該是看消費者為滿足自身的需求所愿 意支付的成本。即以“消費者支持的價格一適當利潤= 目標成本上限”的新思維 模式，將消費者愿意付出的成本，消費者所能接受的價格( 也稱心理價格) 作為營 銷的決定性因素，倒推成本。消費者成本不單指消費者所投入的金錢，還應包括 消費者因投資而必須承受的心理壓力以及為化解或降低風險而耗費的時間、精力 等諸多因素。消費者在購房時必然要面對一系列的風險：諸如建筑質(zhì)量是否優(yōu)良、 戶型結(jié)構(gòu)是否適用、能否及時交房、配套設施是否完善、交通條件能否改善、面 積分攤計算是否合理、裝修的材質(zhì)水準、物業(yè)管理水平如何、有關法律手續(xù)是否 齊備、所購物業(yè)能否得到人際圈的認同等等。這些風險的大小程度將決定消費者 必須投入的精力、時間多少，并最終決定其愿意投入多少金錢成本。因此，消費 者成本可以認為是房價、時間、精力等的函數(shù)，可以表達為：c o s t - - - - - f ( p r i c e ，t i m e ， e n e r g y ，) 因此，要相對準確地確定消費者成本，只有深入調(diào)查研究，及時掌握消費者 的需求，并采取一切可行措施，切實消除或減低消費者的置業(yè)顧慮。如規(guī)劃設計 時強調(diào)突出小區(qū)環(huán)境、戶型和建筑的個性，聘請優(yōu)秀的建筑施工企業(yè)以確保建筑 質(zhì)量，提供更多的售前、售后服務等等。只要能切實有效節(jié)省消費者的精力和時 間成本，則消費者不僅能更快地將購房意愿轉(zhuǎn)化為行動，而且愿意付出更多的金 錢成本，開發(fā)商此時完全可以定出比同地段、同質(zhì)量、同規(guī)格的物業(yè)更高的價格， 并在較短的時間內(nèi)收回投資，贏得超額的回報。 4 。3 2 目標成本的分解 依據(jù)上述方式設定了目標成本之后，為使其更容易達成及后續(xù)階段的成本 “筑入 更為有的放矢，有必要在制定成本達成方案之前對上述目標成本進行分 第4 章提高我國房地產(chǎn)項目成本控制水平的途徑 解。具體的分解方式有多種，如按功能分解、按構(gòu)造分解、按成本要素分解及按 開發(fā)設計人員分解等。 1 按項目費用要素分解 在我國，建設項目費用可以分為：( 1 ) 建筑工程費用；c 2 ) 安裝工程費用； ( 3 ) 設備購置費用；( 4 ) 工具、器具、家具購置費用；( 5 ) 其他費用，如土地、 建設單位管理費、拆遷費用等；( 6 ) 預備費；( 7 ) 建設期貸款利息等。 2 按成本要素分解 通常房地產(chǎn)項目的成本可以分為人工費、材料費、機械費、其他直接費、現(xiàn) 場管理費、總部管理費等。每一項又有一個具體的統(tǒng)一的成本范圍和內(nèi)容，比如 人工費又可以細分為項目經(jīng)理費用、開發(fā)設計人員費用、施工人員費用等等；材 料費可以分為水泥沙石費用、鋼筋鋼絲費用、磚塊費用等等。 3 按項目參加者( 成本責任人) 分解 成本的責任通常隨合同、任務書委托給具體的負責單位或人，如開發(fā)設計小 組、工程小組、承包商、供應商、職能部門或?qū)I(yè)部門，他們是各項相關工作與 任務的承擔者，又是成本責任的承擔者。將目標成本分解到各個責任人，也可作 為他們工作的考核、評估、處罰的依據(jù)。 4 3 3 成本的達成 對目標成本進行分解后，為實現(xiàn)目標成本的達成，必須借助工程學的方法將 目標成本“筑入 到生產(chǎn)過程的各個環(huán)節(jié)，其中最主要的方法是價值工程法。 價值工程的目的是力圖以最低的成本使產(chǎn)品或作業(yè)具有適當?shù)膬r值，亦即實 現(xiàn)其應該具備的必要功能，它包括三個基本概念：功能、全生命周期成本和價值。 其中，功能( f ) 是指價值工程分析對象能夠滿足顧客某種需求的特定屬性；全生 命周期成本( c ) 是從價值工程分析對象產(chǎn)生起到顧客停止使用為止的時間段里支 付的全部費用；價值( v ) 是為了可靠地滿足一個產(chǎn)品或一項服務規(guī)定的功能所需 支付的最低成本，用數(shù)學公式可以表述為：價值( v ) = 功能( f ) 成本( c ) 。 利用價值工程達成目標，可以從三個階段出發(fā)。在產(chǎn)品的企畫階段實施價值 工程，力求使產(chǎn)品價值v = f c 趨向于1 。也就是說在此階段運用價值工程主要 是分析消費者需求，具體地說就是分析消費者究竟需要哪些實用的、美學的功能， 同時需要突破哪些技術、法規(guī)的限制，進行多少投資才能使這樣的功能得以實現(xiàn)。 在此階段運用價值工程的結(jié)果是作成“產(chǎn)品企畫書 ，從而為產(chǎn)品設計、生產(chǎn)階 段消除不必要的功能、降低產(chǎn)品成本指明方向。 在產(chǎn)品開發(fā)設計階段運用價值工程，以提高產(chǎn)品功能、削減產(chǎn)品成本。在此 階段中，包括構(gòu)想設計、基本設計、詳細設計乃至生產(chǎn)準備等，其出發(fā)點是上階 第4 章提高我國房地產(chǎn)項目成本控制水平的途徑 段所得的結(jié)果一產(chǎn)品企畫書。根據(jù)“產(chǎn)品企畫書“的要求，通過對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、使 用材料、外觀形狀和制造方式的選擇和設計，使設計出的產(chǎn)品既能滿足消費者對 產(chǎn)品功能的需要，又能符合目標成本的要求。在此階段運用價值工程的產(chǎn)出是“產(chǎn) 品設計書 。 在產(chǎn)品制造階段運用價值工程以確保目標成本的最終達成。在此階段主要是 根據(jù)“產(chǎn)品設計書 的要求，通過對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的具體檢測分析來確保目標成本的 達成。具體地說，可通過改變部件的形狀、改變加工的次序、消除非增值作業(yè)、 提高增值作業(yè)的效率等方法使目標成本的達成真正落到實處。 4 3 4 成本目標的分析與考核 目標成本分析主要是將實際成本與目標成本進行比較。這種比較要與目標成 本的分解緊密結(jié)合，既要分析產(chǎn)品目標成本與實際成本的差異，更要找出產(chǎn)品各 生產(chǎn)過程、各環(huán)節(jié)上責任成本與實際成本的差異及產(chǎn)生這些差異的原因，在此基 礎上，提出建議性意見，消除不利差異，修訂未來的目標成本。成本分析可以采 用動態(tài)分析方法和靜態(tài)分析方法，而成本考核卻是靜態(tài)考核。成本考核是定期考 核與審核成本實際完成的結(jié)果，根據(jù)成本升降程度確定責任大小，予以獎懲，衡 量管理水平的高低。 4 3 5 成本企畫的循環(huán)控制 在進行上述操作的同時，必須時刻注意全生命周期的循環(huán)控制。占有信息對 過程進行控制，了解情況，從而對過程發(fā)生、發(fā)展變化進行預測；然后通過分析 做出決策，確定成本目標，制訂成本控制計劃，并組織實施，完成設計階段的設 計任務；在實施過程中，應根據(jù)成本預測和成本計劃，用成本的日?？刂票ＷC成 木降低計劃的完成，并通過成本分析、考核的情況，反饋給成本預測和成本計劃 設計階段，作為下一時期預測和制訂計劃的參考。 4 4 運用供應鏈理論，強化項目成本控制 供應鏈管理( c s m ) 是通過前饋的信息流和反饋的物流、信息流將供應商、制 造商、分銷商、零售商及最終用戶連成一個整體的管理模式，它采用集成的管理 思想和方法，視鏈上的各企業(yè)為一個不可分割的整體，使其共同分擔采購、生產(chǎn)、 銷售的職能。 房地產(chǎn)業(yè)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，也是前導型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強、產(chǎn)業(yè)鏈長，包 第4 章提高我國房地產(chǎn)項目成本控制水平的途徑 括：市場調(diào)查、地產(chǎn)策劃、融資、建筑設計( 含結(jié)構(gòu)和電氣設備) 、景觀設計、生 態(tài)規(guī)劃設計、各種建材設備供應、建筑工程、景觀工程、裝飾工程、廣告、銷售、 物業(yè)管理等，具有很強的前后連鎖性，有利于形成良性循環(huán)的供應鏈。房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場競爭的主體之一，它只是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的一個環(huán) 節(jié)，即房地產(chǎn)市場的供應鏈中的一個鏈。隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的 加劇，企業(yè)若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)自身的特點，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi) 部資源和外部資源，確定企業(yè)核心競爭力，降低商業(yè)運作成本，從而獲得競爭優(yōu) 勢。因此，供應鏈管理適合用于房地產(chǎn)開發(fā)管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的選 擇。 4 4 1 供應鏈成本控制流程 房地產(chǎn)企業(yè)基于供應鏈成本控制是個動態(tài)管理過程，傳統(tǒng)成本法局限于事后 的成本反映，不能對成本形成的全過程進行監(jiān)控。首先，以顧客需求和支付意愿 為基礎確定產(chǎn)品價格所以，用“倒推法 來逆向分析供應鏈各環(huán)節(jié)的作業(yè)層次成 本較為有效和簡便。就是將確定的用戶目標成本( c ) 分解至上游企業(yè)成本( c 1 ) 、 內(nèi)部成本( c 2 ) 和下游企業(yè)成本( c 3 ) 中，形成各企業(yè)的目標成本。然后，運用作業(yè) 管理的思想，在各企業(yè)內(nèi)繼續(xù)層層分解，深入到供應鏈作業(yè)層次，將子目標成本 逐級分解到各層次作業(yè)單元，每一個作業(yè)單元便成為一個責任成本中心。在供應 鏈管理過程中，通過對各責任成本中心進行成本考核，不斷改進，優(yōu)化整個供應 鏈，從而實現(xiàn)以供應鏈戰(zhàn)略為重點的目標成本管理，見圖4 6 所示： 第4 章提高我國房地產(chǎn)項目成本控制水平的途徑 圖4 6 房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈逆向成本控制模型 4 4 2 供應鏈成本控制實施策略 要實現(xiàn)供應鏈成本控制必須為供應鏈上各企業(yè)提供信息交流的平臺，及時、 快捷地了解供應鏈上各企業(yè)的信息，節(jié)約信息傳遞的成本。房地產(chǎn)企業(yè)應與上游、 下游企業(yè)建立“共贏”戰(zhàn)略合作伙伴關系，外部交易內(nèi)部化，節(jié)約交易成本。對 房地產(chǎn)開發(fā)流程重構(gòu)，消除供應鏈中非增值環(huán)節(jié)。 1 精益采購成本管理 這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全企業(yè)的采購體系，使采購工作規(guī)范化、制度 化，建立決策透明機制，實行必要的招標采購，使隱蔽的信息公開化，防止暗箱 操作，在保證質(zhì)量的前提下，使采購價格降到最低；以公正、公開的原則，來選 擇好供應商，采用定向采購的方式，即對每一種所需的原料尤其如鋼筋、地源熱 泵、防漏防水等物料，按質(zhì)量、技術、服務和價格幾方面的競爭能力，來選擇供 應商，并與之建立長期、互惠互利的戰(zhàn)略伙伴關系，實現(xiàn)供應渠道的穩(wěn)定和低成 本；通過與供應商簽訂在需要的時候提供需要的數(shù)量、需要的品種的物料協(xié)議， 第4 章提高我國房地產(chǎn)項目成本控制水平的途徑 實施適時采購，得到縮短提前期、減少物料庫存。 2 與上游、下游企業(yè)建立搿共贏乃戰(zhàn)略合作伙伴關系，以控制整個供應鏈 的總成本 傳統(tǒng)的開發(fā)商與承包商、開發(fā)商與設計商之間互不相干，是一種敵對爭利的 關系。而在供應鏈管理的模式下，所有環(huán)節(jié)都被看做一個整體，鏈上的企業(yè)除了 自身的利益外，還應該一同去追求整體的競爭力和盈利能力。因為最終客戶選擇 一種產(chǎn)品，整條供應鏈上所有成員都得益。如果最終用戶不接受開發(fā)的產(chǎn)品，那 么整條供應鏈上的成員都會被淘汰。形成這種關系可以降低供應鏈總成本、降低 庫存水平、增強信息共享、改善相互之間的交流，保持戰(zhàn)略伙伴相互之間操作的 一貫性，會產(chǎn)生更大的競爭優(yōu)勢，以實現(xiàn)供應鏈節(jié)點企業(yè)的財務狀況、質(zhì)量、產(chǎn) 量、交貨期、用戶滿意度和業(yè)績的改善。因此，供應商與開發(fā)商的交換不僅僅是 物質(zhì)上的交換，還包括一系列可見和不可見的服務等。開發(fā)商與供應商相互協(xié)作， 可以降低整個供應鏈的成本，取得長期“共贏”收益。 3 實施客戶關系管理，降低成本 房地產(chǎn)業(yè)的外部下游供應鏈上，客戶關系是最重要的供應鏈成員關系。因此， 客戶關系管理也是下游供應鏈成員管理的重點，有效的客戶關系管理會對整個供 應鏈起到強有力的導向作用，它將客戶、開發(fā)商、物料供應商全部整合在一起， 能使下游供應鏈上成員更好地溝通和信息傳遞。這樣，為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部供應鏈 和上游外部供應鏈帶來更為準確的需求預測和更大的市場需求，并減少需求變 異，使整個供應鏈的成員都能對供應鏈有快速響應，縮短響應時間，降低成本。 長期以來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很少重視對項目供應鏈的管理。進行物料 采購時也多采取讓采購員對市場進行大量調(diào)研，采取“貨比三家 的方式。確實， 這樣是可以對成本控制起到一定的作用。但在長期的過程中，往往會產(chǎn)生這樣的 情況：一是花費了大量的時間成本在調(diào)研上；二是容易導致物料采購的時機不當， 增加了庫存成本；三是新項目開始后又得重新尋找合適的供應商，無形中增加了 企業(yè)的成本。 4 5 成本控制的制度創(chuàng)新和機制構(gòu)建 4 5 1 成本控制的制度創(chuàng)新 對房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)有制度( 包括外部體制和企業(yè)內(nèi)部體制) 是可變的， 而且在短期內(nèi)其變動的影響是不定的，并且其改變對本企業(yè)有一定影響，同時企 業(yè)的決策也會對制度的優(yōu)化起一定作用，因此可以說影響企業(yè)利潤的主要因素可 第4 章提高我國房地產(chǎn)項目成本控制水平的途徑 以歸結(jié)為制度因素和技術因素兩個變量。 我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，民營企業(yè)居多數(shù)，對這些企業(yè)我們按照“建立 維系壯大”的發(fā)展過程中的成本控制狀態(tài)進行分析。首先，企業(yè)在發(fā)展初期 突出的是作為非正式制度的作用，諸如規(guī)范、習俗、文化、地域紐帶等，而帶來 的成本的降低。比如，通過“三緣關系( 血緣、地緣、親緣) 發(fā)展資本拆解， 進行融資；通過家族式的協(xié)調(diào)監(jiān)督管理來強化公司運作；通過自主技術創(chuàng)新和全 要素整合創(chuàng)新降低成本。同時，許多時候會出現(xiàn)正式制度( 憲法、產(chǎn)權(quán)制度、合 同等) 與非正式制度的兼容性扭曲，造成成本的套高。比如，獲取市場信息的成 本，與政府打交道的成本，軟約束成本( 資金約束、法律約束) 、培育公司信用 的成本。其次，在企業(yè)發(fā)展中期會凸顯非正式制度的激勵及約束不足以帶動面向 市場的規(guī)?；卣梗街贫却藭r的不完善即使在博弈規(guī)則不變的情況下也會 引起效用函數(shù)的變化，所以此時應是二者的一個動態(tài)博弈過程。最后，伴隨著中 后期的逐步發(fā)展，博弈的結(jié)果顯示出兼容性較好的正式制度和非正式制度會共同 促進進一步的壯大，真正的使企業(yè)成為市場的主體。 鑒于以上分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營企業(yè)的房地產(chǎn)項目成本控制的制 度創(chuàng)新可考慮以下幾點： ( 1 ) 規(guī)范法人治理結(jié)構(gòu)，強化企業(yè)內(nèi)部管理。企業(yè)制度的創(chuàng)新要依法規(guī)范運作。 一要科學地規(guī)范組織管理機構(gòu)，重點是依法建立由股東會、董事會、經(jīng)理層和監(jiān) 事會各司其職、相互制衡的法人治理機構(gòu)。二是完善企業(yè)領導機制、科學民主的 決策體制、職工參與民主管理制度，嚴格內(nèi)部經(jīng)濟核算體系，進而健全體現(xiàn)效率 和競爭的內(nèi)部勞動人事分配制度。三是完善企業(yè)規(guī)章制度、形成激勵與約束相結(jié) 合的企業(yè)經(jīng)營機制和運行機制。建立和完善企業(yè)行為的激勵機制約束機制。項目 負責人實行任職資格考核、年度業(yè)績考核和任期審計制度，進一步完善項目經(jīng)理 的薪金制度，并根據(jù)業(yè)績實行分級獎勵制度。干得不好甚至出現(xiàn)重大失誤的，要 進行相應的懲罰并記入檔案。 ( 2 ) 在我國，民營房地產(chǎn)企業(yè)從改革初期主要是依靠自身的非正式制度引導， 實現(xiàn)功能定位和強化。但隨著改革開放的深入，在已有的資本積累和市場擁有基 礎上，其自身的發(fā)展也必然要求市場整體的秩序化管理和市場拓展的公平化競爭 ( 即加強正式制度的作用) ，以克服規(guī)模拓展和管理不規(guī)范的弊端，而這一點也 是適應入世后更為強烈的國內(nèi)市場及國際市場競爭的要求。 ( 3 ) 根據(jù)許多國家企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，以資源、市場等為導向的多元經(jīng)營模式會 進一步發(fā)展，企業(yè)的投資區(qū)位定向也會以遠期利潤最大化為目標進行選擇。這就 要求各地政府在引導企業(yè)“走出去的同時，積極營造良好的本地投資環(huán)境，包 括完善地方基礎設施建設、服務環(huán)境、融資環(huán)境、人才吸引環(huán)境和教育環(huán)境等， 第4 章提高我國房地產(chǎn)項目成本控制水平的途徑 體制上建立健全公開、公平的干部選用機制，培育公平、公正、有序、合法的市 場體