升龍鳳凰城專業(yè)市場(chǎng)定位

金匯商業(yè)公司 升龍鳳凰城項(xiàng)目 B區(qū) 商業(yè)定位匯報(bào) 2012.11.12 鄭州金匯商業(yè)有限公司 金匯商業(yè)公司 金匯商業(yè)公司 一、 商圈分析 二、市場(chǎng)分析 三、項(xiàng)目分析 四、項(xiàng)目定位 五、業(yè)態(tài)規(guī)劃 六、項(xiàng)目包裝 金匯商業(yè)公司 一 商圈分析 金匯商業(yè)公司 成熟商圈承東啟西，連接新老鄭州 鄭汴商圈 是由家具、建材、家電專業(yè)市場(chǎng)群組成的成熟大型商圈，已在鄭州本地形成強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力。 “ 十二五 ” 規(guī)劃中，鄭汴商圈承東啟西，向南可直達(dá)二七新區(qū)，向北則到曼哈頓商圈，東接 CBD，鄭東新區(qū)，西攘鄭州老城區(qū)。 是鄭汴一體化的 “ 財(cái)富橋頭堡 ” 。 1 金匯商業(yè)公司 城市發(fā)展，市場(chǎng)外遷 2012年 6月 15日鄭州市出臺(tái)了 關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)市場(chǎng)外遷工作的實(shí)施意見(jiàn) 該市將于 2012年下半年正式啟動(dòng)中心城區(qū) 177家商品交易批發(fā)市場(chǎng)的外遷工作，并計(jì)劃將在 2015年年底前完成該項(xiàng)工作。 2 金匯商業(yè)公司 2012年 9月 12日，頒布了 鄭州市中心城區(qū)占用道路違法建筑拆除工作指揮部公告 ，里面涉及到中博市場(chǎng)。 目前中博家電市場(chǎng)拆遷已經(jīng)列入政府議程，商戶經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，普遍需要想尋找一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 金匯商業(yè)公司 市場(chǎng)分析 金匯商業(yè)公司 鄭州家居業(yè)態(tài)分布 金匯商業(yè)公司 金匯商業(yè)公司 中高端市場(chǎng)：紅星美凱龍、居然之家、歐凱龍等巨頭連續(xù)擴(kuò)張進(jìn)入。 低端市場(chǎng)：鄭州各區(qū)域家居市場(chǎng)縱多，鄭汴商圈更是繁多，并發(fā)展穩(wěn)定。 目前鄭州家居市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)趨于飽和，附近眾多成熟家居的高中低端項(xiàng)目，項(xiàng)目沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 據(jù)業(yè)內(nèi)專家初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前擁有 5000平米以上面積的家具賣場(chǎng)超過(guò) 2500家， 1萬(wàn)平以上的有 900多家， 2萬(wàn)平以上的有 500多家， 5萬(wàn)平以上的 100多家。家具賣場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)，但是消費(fèi)者的需求并沒(méi)有達(dá)到與之相匹配的程度。 鄭州僅歐凱龍、紅星美凱龍、居然之家等大型家居商場(chǎng)和中博家具市場(chǎng)的總體量已經(jīng)達(dá)到了 70多萬(wàn)平方米，在城市各個(gè)方向還有眾多的專業(yè)市場(chǎng)和非專業(yè)的家居批發(fā)市場(chǎng)。 由此可見(jiàn)目前家居行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)空間狹小，業(yè)主投資回報(bào)較低。 鄭州家居市場(chǎng)飽和，家居業(yè)態(tài)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 1 金匯商業(yè)公司 鄭州家電業(yè)態(tài)分布 目前鄭州家電市場(chǎng)，主要有國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)、五星等連鎖賣場(chǎng)，鄭州主要的一些家電批發(fā)市場(chǎng)，主要集中在鄭汴商圈。 蘇寧電器 永樂(lè)電器 國(guó)美電器 家電城 金匯商業(yè)公司 國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)、五星等多家大型家電連鎖企業(yè)占據(jù)鄭州 家電零售市場(chǎng) 國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)、五星是中國(guó)最大的幾家家電零售連鎖企業(yè)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是零售，進(jìn)銷存自主的經(jīng)營(yíng)模式。目前處在繁華或居住群集中的地段。在家電零售市場(chǎng)中，占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)。 2 金匯商業(yè)公司 鄭汴商圈現(xiàn)存的中博家電批發(fā)市場(chǎng)、未來(lái)路家電市場(chǎng)均為 傳統(tǒng)家電批發(fā)市場(chǎng) 以中博家電批發(fā)市場(chǎng)為例，這里是集眾多家電廠商云集的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，基本都是廠商、代理商直銷，或者專賣店，也是目前各 連鎖賣場(chǎng)的主要售后服務(wù)市場(chǎng) 。雖然是批發(fā)市場(chǎng)，目前很多商家“大家電做零售，小家電搞批發(fā)”，商家各自為陣，進(jìn)行銷售，市場(chǎng)方只收取管理費(fèi)用，但是并未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃推廣，就是一個(gè)商家聚集地。同時(shí)由于屬于街邊店形式，環(huán)境形象差，展示條件不夠，售后服務(wù)無(wú)法提升，達(dá)不到品牌家電的高端要求。 3 金匯商業(yè)公司 金匯商業(yè)公司 國(guó)家“家電下鄉(xiāng)”以舊換新，行業(yè)政策扶持力度持續(xù)增加 2009年 5月份，在全面實(shí)施家電下鄉(xiāng)同時(shí)，出臺(tái)了以舊換新的政策，對(duì)家電以舊換新，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼促進(jìn)消費(fèi)。 2012年 11月初，工信部電子信息司會(huì)同消費(fèi)品工業(yè)司組織召開(kāi)了家電下鄉(xiāng)和以舊換新后續(xù)政策座談會(huì) , 工信部正在醞釀推出新的家電產(chǎn)業(yè)扶持政策。 4 金匯商業(yè)公司 項(xiàng)目分析 金匯商業(yè)公司 交通： 具備了專業(yè)市場(chǎng)的必要條件 高可達(dá)性 ，這里三維立體式交通，地鐵、公交、 BRT一應(yīng)俱全。中州大道、未來(lái)路、鄭汴路、貨棧街等城市主干道連接鄭州東西南北。人流、車流，物流動(dòng)線都能得到合理暢通規(guī)劃。 地段 ： 位于鄭汴商圈的核心位置，享受成熟商圈的市場(chǎng)強(qiáng)大號(hào)召力 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 1 金匯商業(yè)公司 金匯商業(yè)公司 行業(yè)目標(biāo) 2 重點(diǎn)目標(biāo)： 鄭汴商圈的家電市場(chǎng) 分析研究： 現(xiàn)有河南家電批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀 金匯商業(yè)公司 中博家電批發(fā)市場(chǎng) 金匯商業(yè)公司 市場(chǎng) 名稱 中博家電 (靜面積、無(wú)公攤 ) 管理費(fèi) /稅費(fèi) /押金 招商 政策 租賃 形式 付款 方式 一期： 未來(lái)路門面房（三層） 市場(chǎng)出租三層均價(jià) 80元 /平方 /月 ，商戶轉(zhuǎn)租價(jià)格在 300-750元 /平方 /月 管理費(fèi)含在租金內(nèi)，稅費(fèi) 15元元 /平方 /月，一期未來(lái)路門面房押金3萬(wàn) /家，其余押金 1萬(wàn)元 /家 該市場(chǎng)始于 1995年，因年代久遠(yuǎn)，招商政策及優(yōu)惠政策目前已無(wú)人明確。 租賃形式:一年一簽，三年一簽 遞增幅度不定 季度、半年、年三種交款方式 中博家具西門面（兩層） 市場(chǎng)出租兩層均價(jià) 60-70元 /平方 /月，商戶轉(zhuǎn)租價(jià)格在 300-500元 /平方 /月 二期：中博名優(yōu)家電門面 市場(chǎng)出租 60-70元 /平方 /月 ，商戶轉(zhuǎn)租 200-400元 /平方 /月 三期：中博小家電批發(fā) 市場(chǎng)出租 55-65元 /平方 /月 ，商戶轉(zhuǎn)租 200-300元 /平方 /月 倉(cāng)庫(kù) 二層以上為倉(cāng)庫(kù)，無(wú)二層鋪位內(nèi)部自行分割倉(cāng)庫(kù) 金匯商業(yè)公司 未來(lái)路家電城市場(chǎng) 市場(chǎng)名稱 租金政策（靜面積、無(wú)公攤） 管理費(fèi) /稅費(fèi)/押金 招商政策 租賃形式 付款方 式 未來(lái)路音響市場(chǎng)門面房（兩層） 兩層層均價(jià)100-120元 /平方 /月 （無(wú)公攤） 管理費(fèi)含在租金內(nèi)，稅費(fèi) 15元 /平方/月 始于 1995年，因年代久遠(yuǎn)，招商政策及優(yōu)惠政策目前無(wú)人明確。 租賃形式 :一年一簽，三年一簽遞增幅度不定 一次交半年 金匯商業(yè)公司 燃?xì)馊季叽笫澜?市場(chǎng)名稱 租金政策 （無(wú)公攤，靜面積） 管理費(fèi) /稅費(fèi) /押金 招商政策 租賃形式 付款方式 中博廚具廚電市場(chǎng)門面房 60-70元 /平方 /月 （無(wú)公攤） 管理費(fèi)含在租金內(nèi)，稅費(fèi)不等，押金 100元/平方 市場(chǎng)是 二次招商，前期一般商戶免 1年租金，核心商戶免租 18個(gè)月，二次招商租金 25-40元平方 /月 啟動(dòng)時(shí)合同簽 3年，3年后租賃合同一年一簽，租金漲幅不定 季付 中博廚具廚電市場(chǎng)內(nèi)部賣場(chǎng) 30-60元 /平方 /月 （公攤門前通道一半 )，租金一樓 60元 /平方 /月，每層遞減 10元 /平方 /月） 倉(cāng)庫(kù) 門面房二層為倉(cāng)庫(kù)，無(wú)門面房自行租賃倉(cāng)庫(kù)。 金匯商業(yè)公司 1、項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì) 2、項(xiàng)目實(shí)力優(yōu)勢(shì) 3、經(jīng)營(yíng)管理穩(wěn)定性優(yōu)勢(shì) 4、藍(lán)?？瞻啄Ｊ絻?yōu)勢(shì) 5、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì) 1、目前 C區(qū)安置房商業(yè)項(xiàng)目，與家電商戶進(jìn)行溝通，想成立家電商場(chǎng)。 2、目前華南城進(jìn)行的家電規(guī)劃和招商。 3、中博市場(chǎng)的新市場(chǎng)以及老市場(chǎng)對(duì)部分家電商戶的安置，等都會(huì)給我們?cè)斐梢欢ǖ目蛻糍Y源競(jìng)爭(zhēng)。 1、中博家電市場(chǎng)面臨拆遷商戶經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，需要尋找穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 2、廠家、經(jīng)銷商進(jìn)一步擴(kuò)張 ，需要尋找檔次高、形象好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 。 3、 處 于非專業(yè) 批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)商戶 需尋專業(yè)市場(chǎng)。 4、家電市場(chǎng)鋪位較差， 在寫字樓設(shè)置展廳 的 客戶 ，需要專業(yè)化市場(chǎng)的展示平臺(tái)。 1、路網(wǎng)不通，對(duì)商場(chǎng)啟動(dòng)影響很大。 2、商戶風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)，觀望情緒濃厚。 3、品牌資源有限，商戶實(shí)力較弱，經(jīng)營(yíng)思路局限較大 ，難以擴(kuò)張， 4、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，家電行業(yè)商戶承租能力較弱。 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) w 機(jī)會(huì) O 威脅 T S 3 金匯商業(yè)公司 業(yè)態(tài) 洽談家數(shù) 意向商戶數(shù) 意向面積（實(shí)際需 求面積平方） 意向樓層 冰箱、洗衣機(jī)、 冰柜 41戶 26戶 4900平方 一樓 電視 37戶 21戶 3350平方 一樓 家用空調(diào)、 中央商用空調(diào) 28戶 13戶 2500平方 一樓 家用音響、工程音響 39戶 25戶 4000平方 二樓 廚房電器、 87戶 57戶 5410平方 二樓 小家電 112戶 100戶 5925平方 三樓 家電廠家辦事處 16戶 5戶 1200平方 一樓 合計(jì) 360戶 233戶 27285平方 前期意向商戶數(shù)據(jù)調(diào)查 金匯商業(yè)公司 項(xiàng)目定位 金匯商業(yè)公司 升龍 金匯 電器世界 金匯 電器 升龍 金匯 電器城 升龍 金匯 國(guó)際家電中心 結(jié)合宏觀環(huán)境、市場(chǎng)分析、及企業(yè)自身發(fā)展的各方面優(yōu)勢(shì)分析，做耐用品、目的性專業(yè)購(gòu)物商場(chǎng) -家電商場(chǎng) 最適合項(xiàng)目地塊區(qū)位的發(fā)展特點(diǎn)。 名稱：升龍 金匯電器 定位：國(guó)際連鎖直銷中心 金匯商業(yè)公司 商業(yè)名稱： 升龍 金匯電器 借助集團(tuán)名稱的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)和集團(tuán)自身的品牌影響力，更便于傳播和確立行業(yè)知名度。 商場(chǎng)產(chǎn)品線全面，種類豐富多樣，電器可包涵家用電器和工程電器。 集團(tuán)商業(yè)自有品牌，可以多區(qū)域進(jìn)行直接復(fù)制，可持續(xù)性發(fā)展，做成連鎖商業(yè)效應(yīng)，提升集團(tuán)整體戰(zhàn)略品牌。 未來(lái)立足于家電批零結(jié)合的商業(yè)品牌，填補(bǔ)國(guó)內(nèi)家電批零綜合業(yè)態(tài)的家電商場(chǎng)“藍(lán)?！蹦Ｊ健?1 2 3 4 金匯商業(yè)公司 定位：國(guó)際連鎖直銷中心 國(guó)際： 匯集如索尼、三星、松下、東芝、美的、格力、海爾等 國(guó)內(nèi)外電器知名品牌。 連鎖： 可復(fù)制的 集團(tuán)商業(yè)品牌 模式，以租賃聯(lián)營(yíng)的合作形式和零售和批發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)行品牌多點(diǎn)的反復(fù)擴(kuò)張； 直銷： 具有零售、批發(fā)多種銷售經(jīng)營(yíng)的家電“ 藍(lán)?！?形態(tài)，無(wú)過(guò)多中間經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，通過(guò)連鎖達(dá)成戰(zhàn)略品牌，引導(dǎo)消費(fèi)者直面廠商。 中心： 六萬(wàn)平米的專業(yè)賣場(chǎng)，通過(guò)“市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理”模式，在專業(yè)營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一管理與推廣下，迅速達(dá)到 中原的第一家電專業(yè)市場(chǎng) 美譽(yù)。 1 2 3 4 金匯商業(yè)公司 “金匯電器”品牌發(fā)展戰(zhàn)略 ： 1 2 整合有利于升龍 金匯電器發(fā)展的項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，著力品牌全國(guó)區(qū)域的構(gòu)建和推廣，最終形成長(zhǎng)效發(fā)展的集團(tuán)核心商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 形成可復(fù)制的自有商業(yè)連鎖品牌，組成廠商聯(lián)動(dòng)商業(yè)聯(lián)盟機(jī)制，通過(guò)鄭州、天津、福州、南京等項(xiàng)目的品牌植入效應(yīng)，逐步推動(dòng)升龍 金匯電器步入良性發(fā)展軌道。 金匯商業(yè)公司 規(guī)劃布局 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 8433m2 實(shí)用面積： 8103.2m2 套內(nèi)面積： 3943.916m2 公攤率： 53.23% 租金： 70元 /平米 /月 （含公攤） 150元 /平米 /月 （使用面積） 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 8453m2 實(shí)用面積： 8272.46m2 套內(nèi)面積： 4551.56m2 公攤率： 46.15% 租金： 55元 /平米 /月 (含公攤） 102元 /平米 /月 (使用面積） 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 8444m2 實(shí)用面積： 8263.46m2 套內(nèi)面積： 4519.46m2 公攤率： 46.48% 租金： 35元 /平米 /月 （含公攤） 66元 /平米 /月 （使用面積） 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 12995m2 實(shí)用面積： 12059.42m2 套內(nèi)面積： 6623.83m2 公攤率： 49.03% 租金： 70元 /平米 /月 (含公攤） 138元 /平米 /月 (使用面積） 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 12261m2 實(shí)用面積： 11796.88m2 套內(nèi)面積： 6981.86m2 公攤率： 43.06% 租金： 55元 /平米 /月 (含公攤） 97元 /平米 /月 (使用面積） 金匯商業(yè)公司 建筑面積： 12270m2 實(shí)用面積： 11812m2 套內(nèi)面積： 6931.29m2 公攤率： 43.51% 租金： 35元 /平米 /月 (含公攤） 62元 /平米 /月 (使用面積） 金匯商業(yè)公司 項(xiàng)目形象 金匯