2008年海陽市水上歐洲風(fēng)情園可行性報(bào)告

2008-05 Julian Evans LING DI LONG 中國海陽水上歐洲風(fēng)情園可行性報(bào)告 目錄 1.0 概要 . 5 2 0項(xiàng)目背景分析 . 5 2 1旅游資源 . 5 2 2海陽旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 . 5 3 0 投資環(huán)境分析 . 6 3.1關(guān)于海陽旅游項(xiàng)目可行性的 SWOT 分析報(bào)告 . 6 3 1.1 優(yōu)勢 . 7 3 1.2 劣勢 . 8 3 1.3 機(jī)會 . 10 3 1.4 挑戰(zhàn) . 10 3 2總結(jié) . 11 4 0項(xiàng)目概述 . 12 4 1項(xiàng)目特點(diǎn) . 12 4.1.1威尼斯水城 . 12 4.1.2綠色環(huán)保人性化 . 13 4.1.3異域風(fēng)情 . 13 4 2 項(xiàng)目規(guī)劃 . 14 4.2.1海洋樂園 . 14 4.2.2 歐洲 9 國風(fēng)情園 . 15 4.2.3冒險(xiǎn)樂園 . 21 4.2.4英倫購物街 . 21 5 0項(xiàng)目營銷策略 . 22 5 1 客源市場分析 . 22 5 1.1 旅游市場目標(biāo) . 22 5 1.2 旅游客源概況 . 22 5 1.3 大型會議、演出、活動(dòng)接待 . 22 5 1.4 集群接待 . 23 5 2 營銷戰(zhàn)略 . 23 5 2.1 定位 . 24 5 2.2 項(xiàng)目功能分析 . 24 5 2.3 營銷策略 . 24 6 0 項(xiàng)目籌建 . 25 6 1 投資人以及支持組織及企業(yè) . 25 6 1.1 投資商 . 25 6 1.2 來自國外組織機(jī)構(gòu)的支持 . 26 6 2 項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)內(nèi)容 . 27 6 2.1 道路橋梁工程 . 27 6 2.2 旅游環(huán)保和安全配套工程 . 27 6 2.3 海邊旅游觀光及水渠湖泊工程 . . 27 6 2.4 旅游景點(diǎn)、建筑、廣場、雕塑 . 28 6 2.5 游樂設(shè)施 . 28 6 2.6 歐洲風(fēng)情住宅小區(qū) . 29 6 3 項(xiàng)目投資估算 . 29 6 3.1 道路 . 29 6 3.2 旅游環(huán)保和安全配套工程 . 29 6 3.3 水上旅游相關(guān)項(xiàng)目 . 29 6 3.4 旅游景點(diǎn)、建筑、廣場、雕塑 . 30 6 3.5 游樂設(shè)施 . 30 6 3.6 建筑 . 31 6 3.7 其他費(fèi)用累計(jì)： . 31 6 4 項(xiàng)目總投入 . 31 6 5 項(xiàng)目 開發(fā)進(jìn)程計(jì)劃 . 32 7 0 項(xiàng)目投資效益測算分析 . 34 7 1 基本假設(shè) . 34 7 2 基本根據(jù) . 34 7 3 投資項(xiàng)目效益的測算 . 35 7 3.1 食宿收入 . . 35 7 3.2 游樂收入 . 36 7 3.3 休閑收入 . . 36 7 3.4 購物和其他收入 . . 36 7 4 投資回報(bào)周期 . 37 8 0 項(xiàng)目社會收益和風(fēng)險(xiǎn) . 37 8 1 項(xiàng)目社會收益 . 37 8. 2 投資風(fēng)險(xiǎn) . 38 8 2.1 政策文化差異 . 38 8 2.2 開發(fā)投資大，成本高 . 38 8 2.3 無回報(bào)和低回報(bào)投資比例大 . 39 8 2.4 成本回收周期過長 . 39 9 0 結(jié)論 . 39 1.0 概要 本著嚴(yán)謹(jǐn)性，前瞻性的原則，本報(bào)告就擬在海陽市建設(shè)水上歐洲風(fēng)情園綠色旅游項(xiàng)目的提議作了可行性研究。該項(xiàng)目集“吃、住、行、游、娛、購”為一體，重點(diǎn)突出“水城”、“環(huán)保 ” 、“異域風(fēng)情”的特點(diǎn)，力在先行填補(bǔ)海陽乃至國內(nèi)的水上綜合環(huán)保旅游項(xiàng)目空白。經(jīng)過 最終論證：本報(bào)告得出此項(xiàng)目不僅具有較高的長期投資回報(bào)價(jià)值，而且將有利于海陽市整體城市形象改善和提高的結(jié)論。 2 0 項(xiàng)目背景分析 2 1 旅游資源 海陽市旅游資源比較豐富，例如萬米海灘、招虎山等。然而，因?yàn)橄鄬Ρ∪醯某鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使這些旅游資源未能得到充分開發(fā)利用，相當(dāng)多的旅游資源甚至仍然處于閑置狀態(tài)。因此，海陽潛在的旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮?。地處煙臺 、 威海 、 青島旅游區(qū)的中心地帶，賦予了海陽市旅游業(yè)發(fā)展 、 旅游地區(qū)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的機(jī)遇，同時(shí) ， 也帶來了海陽市自身旅游特點(diǎn)不突出 、 優(yōu)勢不明顯造成的競爭壓力和挑戰(zhàn)。 2 2 海陽旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 海陽旅游業(yè)的發(fā)展是十分迅速的。根據(jù)投資方人員的實(shí)地調(diào)查 和 于先生和張先生的介紹，近年來，已經(jīng)有招虎山森林公園、叢麻禪院、云頂旅游區(qū)等多個(gè)旅游項(xiàng)目在海陽開發(fā)完成。海陽還有約 60家高、中檔餐廳， 5 家星級酒店，可同時(shí)接待游客 3000人。 2006年，海陽共接待國內(nèi)外游客約 136萬人次，旅游業(yè)的總收入達(dá) 6.69 億元人民幣，約占海陽全年 GDP的 5.6%。另一方面，海陽的旅游業(yè)還面臨著一些問題： 1、旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈不完整，市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善； 2、由于缺少大型公司企業(yè)的參與，市內(nèi)旅游業(yè)的規(guī)模較小， 發(fā) 展水 平也處于剛剛起步階段； 3、沒有已開拓的市場和完善的城市品牌； 4、游覽區(qū)內(nèi)缺少人性化的設(shè)施和資源環(huán)境方面的保護(hù)措施； 5、與其他旅游城市和旅游區(qū)之間的交流有待加強(qiáng)； 綜上所述，借助得天獨(dú)厚的旅游資源，近些年海陽的旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，今后旅游業(yè)發(fā)展的潛力 巨大 ，而且旅游市場拓展空間豐富。但是，由于缺乏龍頭旅游企業(yè)帶動(dòng)，市 政配套建 設(shè)跟不上，旅游品牌薄弱等因素，海陽旅游業(yè)的競爭力仍然無法與青島、煙臺等周圍知名旅游城市相比。因此，海陽旅游業(yè)的騰飛，需要一個(gè)有實(shí)力的旅游企業(yè)，來開發(fā)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源，建設(shè)一個(gè)集“吃 、住、行、游、娛、購”為一體的旅游項(xiàng)目，開拓中、高檔消費(fèi)旅 游市場 ，以及一個(gè)過 硬的旅游品牌， 充分釋 放海陽市旅游行業(yè) 的 發(fā)展?jié)摿?。根?jù)對市場空間分析，我方計(jì)劃在海陽投資興建一座大型主題公園 水上歐洲風(fēng)情園，以填補(bǔ)中國旅游市場的空白。 3 0 投資環(huán)境分析 3.1 關(guān)于海陽旅游項(xiàng)目可行性的 SWOT 分析報(bào)告 為了保證項(xiàng)目評估的科學(xué)性，準(zhǔn)確性，在此分析報(bào)告中我們采用了 SWOT 這一個(gè)專門用于商業(yè)項(xiàng)目評估的實(shí)用工具?；谖曳饺藛T于 2007 年 的實(shí)地考察評估報(bào)告以及張先生的介紹，今總結(jié)出關(guān)于投資海陽旅游項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī) 會和挑戰(zhàn)等幾個(gè)方面的要點(diǎn)如下： 3 1.1 優(yōu)勢 地理位置 地理位置是一個(gè)旅游項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素之一。海陽位于黃海之濱，膠東半島的南翼，被喻為“東方夏威夷”。作為國務(wù)院認(rèn)可的首批開放城市，海陽處于被煙臺、青島和威海所環(huán)繞的中心地帶，地理位置十分優(yōu)越。 氣候 由于獨(dú)特的地理位置，海陽屬暖溫帶季風(fēng)型大陸氣候，四季分明，雨量充沛，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，無霜期長達(dá) 200余天。宜人的氣候，非常適合旅游觀光和居住。 萬米金沙灘 得天獨(dú)厚的自然資源也成為我方選擇海陽的一個(gè)重要原因。海陽的萬米沙灘沙粒均勻，平整如毯，是天 然的海水浴場，足以與在世界 上 享有盛譽(yù)的西班牙陽光海灘相媲美。 本土政府支持 近年來，海陽市政府推行了一系列鼓勵(lì)開發(fā)及發(fā)展本土旅游業(yè)的政策 ， 外商投資海陽旅游業(yè)將受到市政府的支持和幫助，并給予政策的傾斜和優(yōu)惠。 得天獨(dú)厚的自然環(huán)境以及本地政府的大力支持，使我們對海陽旅游項(xiàng)目的成功充滿信心。 3 1.2 劣勢 基礎(chǔ)設(shè)施 這里 所說 的基礎(chǔ)設(shè)施 ， 不僅包括公路、鐵路、 機(jī)場 、 通訊 、水電 煤氣 等公共設(shè)施，即俗稱的基礎(chǔ)建設(shè)，而且包括教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、 文化 等社會 事業(yè)即“社會性基礎(chǔ)設(shè)施”。 雖然 市政府 已經(jīng)關(guān)注并致力于海陽市公共設(shè)施以及社會性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) ，但 當(dāng)前的條件很難以滿足日益發(fā)展的旅游業(yè) 需求 。 污染印象 根據(jù)西方媒體的報(bào)道，中國的污染非常嚴(yán)重。例如，近期紐約時(shí)報(bào)的一篇報(bào)道題為“中國在咆哮，污染已經(jīng)達(dá)到致命的邊緣！”公眾健康已經(jīng)受到嚴(yán)重威脅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，污染使癌癥成為中國最重要的高發(fā)致命病癥。大氣的污染致使每年有數(shù)以千計(jì)的患者死亡，接近 5 億人無法喝到達(dá)到飲用標(biāo)準(zhǔn)的水。諸如上述的一系列報(bào)道，使很多西方民眾形成了“中國是一個(gè)污染嚴(yán)重的國家”的認(rèn)識。因此，很難讓他們相信中國 能成為一個(gè)天堂般的旅游勝地，并選擇中國作為他們假日旅游的目的地。 核電站的設(shè)立 位于海陽市東南部海邊的海陽核電站首期工程，計(jì)劃2010年兩臺機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電。對于核能發(fā)電，在國際專業(yè)領(lǐng)域里一直是褒貶不一。主要原因之一，就是核能發(fā)電作為一項(xiàng)新型的能源技術(shù)，對于科技水平和專業(yè)從業(yè)人員的要求是極為嚴(yán)格的。公眾對于核能發(fā)電的認(rèn)識，很大程度上取決于政府和大眾輿論的宣傳，而非從科學(xué)專業(yè)方面進(jìn)行認(rèn)知。尤其是在旅游城市中建設(shè)核電站，很難廣泛得到大眾的認(rèn)可和信任。尤其是來自四面八方的游客，他們不僅會擔(dān)心安全方面的問題，而且會質(zhì)疑 當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和污染程度。 城市的品牌效應(yīng)直接影響旅游業(yè)的發(fā)展 品牌是提升一個(gè)城市知名度快捷有效的方式。尤其是對于旅游業(yè)而言，成功地提出一個(gè)品牌，可以讓游客直觀迅速地了解當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)并產(chǎn)生興趣。這里品牌的載體可 以是圖像、 文字，甚至聲音。每個(gè)城市都需要一個(gè)品牌，好的品牌可以給城市帶來有利的收益，例如希臘的圣托里尼島，就憑借其陽光海灘以及猶如藍(lán)天白云般的藍(lán)頂白墻的建筑，在歐洲旅游勝地里占有一席之地。雖然海陽有很多景點(diǎn)景觀，但并沒有形成有很大影響力的品牌，而旅游業(yè)的發(fā)展恰恰需要品牌。一個(gè)成功的開發(fā)項(xiàng)目，不僅可以成為 一個(gè)城市的旅游品牌，而且可以讓世界認(rèn)識一個(gè)現(xiàn)代、熱情好客的海陽。這對整個(gè)城市的建設(shè)發(fā)展、知名度的提高和影響力的增進(jìn)都是十分有效的。 小結(jié)：大型的商業(yè)投資，需要考慮到當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施以及城市的旅游業(yè)現(xiàn)狀，也就是城市在國際中的知名度，即上文所提到的品牌效應(yīng)。基于海陽的現(xiàn)狀，投資商必然要考慮由旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、降低人們對海陽核電恐懼并且修正人們已養(yǎng)成的對中國污染嚴(yán)重的觀念而引起的潛在投資成本提高。 3 1.3 機(jī)會 2008 北京奧運(yùn)會 2008 年在北京舉行的奧運(yùn)會，成為使世界人民認(rèn)識中國的一個(gè)新的窗口。奧運(yùn)會將 使中國成為新的世界旅游熱點(diǎn)，并為之帶來前所未有的旅游熱潮。毫無疑問，海陽也會深受其益。 2012 亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會 亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會，是一項(xiàng)亞洲新興的綜合體育賽事，與亞運(yùn)會、亞冬會及亞洲室內(nèi)運(yùn)動(dòng)會并列為亞洲四大綜合體育賽事之一，將設(shè)立沙灘排球、沙灘足球、沙灘手球、鐵人三項(xiàng)、劃水、龍舟等 10 多個(gè)大項(xiàng)的比賽項(xiàng)目。比賽項(xiàng)目具有高尚的觀賞性、休閑性和參與性。屆時(shí)，將有超過萬人的運(yùn)動(dòng)員，裁判員以及無數(shù)的觀眾和游客來到海陽。而且這樣的賽事會使很多人看到一個(gè)健康、友好的中國城市，從而提高海陽的城市品牌和知名度。 綜合考慮上述 情況，當(dāng)前是一個(gè)大力開發(fā)海陽旅游業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。 3 1.4 挑戰(zhàn) 海陽旅游業(yè)所面臨的威脅和挑戰(zhàn)主要來自于周邊城市，尤其是沿海城市。其中，青島已經(jīng)發(fā)展為一個(gè)較為完善的且有一定國際知名度的旅游城市。其面海背山的自然環(huán)境，現(xiàn)代化的城市風(fēng)貌，和極具特色的當(dāng)?shù)匚幕?，例如青島啤酒節(jié)，已經(jīng)使這座城市在中國的旅游市場里具有很強(qiáng)的競爭力。 威海風(fēng)景秀麗，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通方便，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是最早對外開放的沿海港口城市之一，也是“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城”，更是最適宜人類居住和旅游的城市。在瑞士洛桑舉行的 2005 歐中 旅游論壇大會上，威海市被評為歐洲游客最喜愛的中國旅游城市之一。相對而言，在旅游品牌上，威海占有很大優(yōu)勢。 煙臺旅游資源十分豐富，自然資源和人文資源兼?zhèn)?。有國家級風(fēng)景名勝區(qū)、省級風(fēng)景名勝區(qū)多處，并且有很多的文物保護(hù)單位。這就給予了來此旅游的客人很大的選擇空間，從而使海陽的旅游業(yè)處于多重的競爭當(dāng)中。 周邊多個(gè)旅游城市環(huán)繞，對于海陽旅游業(yè)的發(fā)展是一把雙刃劍，既有交通上和商業(yè)合作上的便利，也存在市場的競爭。這就要求海陽創(chuàng)建有自身特色的旅游品牌，以求在多個(gè)沿海城市中脫穎而出。 3 2 總結(jié) 通過 SWTO 的分析和實(shí)地考察 ，我們認(rèn)為海陽旅游業(yè)的異軍突起必須在三點(diǎn)上下工夫。第一， D-不同于周邊旅游城市（ Different） ,第二， U-有自己的突出特點(diǎn)（ Unique） ,第三， F-異域風(fēng)情（ Foreign）。 4 0 項(xiàng)目概述 4 1 項(xiàng)目特點(diǎn) 水上歐洲風(fēng)情園力爭滿足以上 3 大特點(diǎn)，即 D 不同于周邊旅游城市 “威尼斯水城”， U 獨(dú)特的旅游賣點(diǎn) “綠色環(huán)保人性化”， F 異域風(fēng)情 “原汁原味的歐洲景色”： 4.1.1 威尼斯水城 面對周邊多個(gè)旅游城市的競爭，與眾不同是非常關(guān)鍵的。獨(dú)特性也是我們此次投資的一個(gè)賣點(diǎn)。根據(jù)實(shí) 地考察的結(jié)論，因地制宜，我們計(jì)劃在項(xiàng)目中建設(shè)一個(gè)中國的威尼斯式的海陽樂園。海陽的海灘灘平浪緩，很適于小型游艇游輪的行駛和停泊。在西方，私人小型游艇在海濱城市相當(dāng)普及，而在中國還處于起步階段。但我們有理由相信，合理的開發(fā)和宣傳，可以使海陽成為中外游艇愛好者的樂園。同時(shí)，我們將在園內(nèi)設(shè)計(jì)建設(shè)陸路交通系統(tǒng)。方便的水陸交通各成體系，獨(dú)特的水陸景色交相呼應(yīng)，還有一系列海洋運(yùn)動(dòng)，必定能使這里成為吸引無數(shù)游客的東方威尼斯。 4.1.2 綠色環(huán)保人性化 綠色環(huán)保已經(jīng)成為中國當(dāng)下一個(gè)焦點(diǎn)話題。我方的項(xiàng)目采用了綠 色環(huán)保的技術(shù)，旨在為海陽創(chuàng)建一個(gè)綠色主題的旅游項(xiàng)目，減低核能發(fā)電帶給民眾的負(fù)面影響，并改變國際上中國是個(gè)污染大國的觀念。游客們來到歐洲風(fēng)情園還可親身體驗(yàn)到回歸自然的綠色生活，節(jié)能后仍然高質(zhì)量的愜意感受。水上歐洲風(fēng)情園同時(shí)考慮采用人性化設(shè)計(jì)概念，在眾多道路、設(shè)施、景點(diǎn)等地方將設(shè)置殘疾人便利裝置和兒童保護(hù)措施。 我們希望通過我們的成功以及對綠色環(huán)保主題的發(fā)揚(yáng)，可以使海陽成為中國生態(tài)革命 的生力軍。并且給海陽帶來綠色環(huán)保的品牌和聲譽(yù)，同樣也是旅游市場的 一個(gè)重要賣點(diǎn)。 4.1.3 異域風(fēng)情 我方計(jì)劃在項(xiàng)目 建設(shè)中把異域風(fēng)情作為另一個(gè)重要主題，把世界各地，尤其是歐洲的獨(dú)特景觀以主題公園的形 式充分表 現(xiàn)出來。 綜合上述幾個(gè)要點(diǎn)，我方計(jì)劃在海陽投資營建一個(gè)集休閑娛樂、餐飲度假為一體，以歐洲文化和回歸大海為主題的大型綜合主題公園，暫命名為 中國海 陽水上歐洲風(fēng)情園。 4 2 項(xiàng)目規(guī)劃 海陽水上歐洲風(fēng)情園包括歐洲 9 國風(fēng)情園、海洋樂園、冒險(xiǎn)樂園、和英倫購物街四個(gè)部分。 4.2.1 海洋樂園 如上文所提到的海洋樂園是個(gè)東方威尼斯主題的公園，其基本設(shè)計(jì)理念會仿造西班牙的 Empuriabrava 度假村。將海水引入陸地上設(shè) 計(jì)建設(shè)的河道內(nèi)，利用海洋潮汐，成為活水，并且自成交通體系，同時(shí)也兼?zhèn)潢懧方煌?。樂園中每個(gè)建筑都有私家的碼頭和路上的交通出口，但主要的交通工具為船只、小型游艇和小型游輪。公共交通則有水上公共船、汽艇、水上出租舟等。計(jì)劃修建大約 3000個(gè)各類碼頭以及至少 12 公里的河道。依海傍河的優(yōu)美景色使樂園內(nèi)的各種特色餐飲休閑別具風(fēng)格。這樣的設(shè)計(jì)使本來以夏季為旺季的海濱城市成為全年旅游勝地。在這里，游客不僅可以入住豪華別墅式度假屋，歐洲式花園洋房， 5 星級大酒店，還可以在海畔野營，徜徉于藍(lán)天碧海之間。另外，還有各式各樣、豐富多 彩的海洋運(yùn)動(dòng)，例如潛水、海上垂釣、高空跳水等。 4.2.2 歐洲 9 國風(fēng)情園 這里將來自歐洲的名勝古跡，優(yōu)美景觀展現(xiàn)在游客面前。超過百處的美景奇觀濟(jì)濟(jì)一堂，游客們將觀賞到的，和世界著名的建筑及雕塑如同實(shí)景一般。在這里，歐洲已經(jīng)不只是地圖上的一個(gè)名稱，而是栩栩如 生的真實(shí)景況展現(xiàn)于中外游客的眼前。例如： 英倫風(fēng)情園 英倫風(fēng)情園計(jì)劃包含英國最著名的旅游景觀：大本鐘、塔橋、白金漢宮、大英博物館、杜莎夫人蠟像館、巴斯溫泉城、巨石陣、倫敦眼摩天輪等，維多利亞女皇廣場的美景 也將展 現(xiàn)在游客面前。另外，我方將修建一座莎士比亞大 劇院。在這里，游客不僅可以觀賞到 有關(guān) 莎士比亞的展出，也可以欣賞到維多利亞時(shí)代的莎士比亞戲劇。在巴斯溫泉城里，游客們可以親身體驗(yàn)到羅馬統(tǒng)治時(shí)代英國的巖石溫泉。園中的建筑、交通工具和文化風(fēng)貌皆為中世紀(jì)維多利亞時(shí)代的特色。無論是倫敦典型的花園樓房，四輪馬駕車或午后的紅茶點(diǎn)心，都能 讓 中外 游 客體會到非常地道的英倫風(fēng)情。 丹麥風(fēng)情園 丹麥風(fēng)情園將會成為 9 個(gè)公園中最受小朋友喜愛的地方。在這里他們將跟隨“漢斯克利斯安安徒生的腳步”，去感受世界上最著名的童話“白雪公主”、“美人魚”、“皇帝的新衣”、“丑小鴨”。系著絲帶 的手工雕刻旋轉(zhuǎn)木馬，靜坐在巖石上的小美人魚的雕像以及其他受小朋友歡迎的 眾多藝 術(shù)品將在這里與他們見面。另外，園中還有兒童樂園，這里建有歐洲幾大著名兒童樂園中最受歡迎的游藝設(shè)施。例如白雪公主城堡、瘋帽子旋轉(zhuǎn)杯、彼得潘旋轉(zhuǎn)木馬等，讓小朋友流連忘返。 荷蘭風(fēng)情園 提到荷蘭，人們就會聯(lián)想到郁金香、風(fēng)車、木鞋、奶酪和白藍(lán)彩釉陶器等。項(xiàng)目中的荷蘭風(fēng)情園就向游客展示了極富有民族特色的荷蘭。這里有五彩斑斕，多姿如畫的郁金香園，造型各異的風(fēng)車， 不僅可以讓游客看到風(fēng)車的機(jī)械結(jié)構(gòu)具體功用，而且可以欣賞風(fēng)車的裝飾性和使用性。游客 可以欣賞荷蘭傳統(tǒng)的木鞋舞蹈，并能親 身一試穿著木鞋翩翩起舞。當(dāng)然 ， 這里也少不了荷蘭的傳統(tǒng)美食，用奶酪所制成的各類菜肴，還有各色點(diǎn)心小吃。另外，荷蘭的白藍(lán)彩釉陶器上繪有的風(fēng)景船舶，或是人物鳥獸，都會給游客帶來藝術(shù)上的完美享受。 意大利風(fēng)情園 園中帶有顯著文藝復(fù)興時(shí)代特色的建筑，栩栩如生的雕塑和油畫作品，以及時(shí)尚的米蘭購物中心，無一不洋溢著濃郁的文化藝術(shù)氣息。這里有古羅馬斗獸場、比薩斜塔、米蘭大教堂、圣馬可廣場等。還有藝術(shù)館和雕塑館，以供游客們領(lǐng)略歐洲“文藝復(fù)興”時(shí)代文藝空前繁榮的意大利 風(fēng)貌。米 蘭現(xiàn)在是歐洲最 受矚目的城市之一，以其時(shí)尚界領(lǐng)先地位成為各地游客的購物首選。我方項(xiàng)目將在意大利風(fēng)情園中，建造仿米蘭最著名的名店名街，即維托伊曼紐二世拱廊和蒙提拿破侖街。游客們能在這里找到歐洲時(shí)尚界的所有知名品牌，如意大利的 Giorgio Armani、 Gianni Versace、 Moschino,法國的 Chanel、 Hermes、Kezno，德國的 Escada、 Aigner等。 西班牙風(fēng)情園 這里將西班牙斗牛士的風(fēng)采、宏偉的太陽門廣場還有嫵媚多姿的西班牙扇子舞等呈現(xiàn)在游客面前。另外，這里還將馬德里最著名的公園 麗 池公園的美景再現(xiàn)。特別是園中最受游人贊嘆不絕的玻璃宮和噴泉池，還有品種繁多的植物與嬉戲于其間的小鳥、天鵝。 還有獨(dú)具西班牙特色的 花街大道。這里集各色美食、娛樂、休閑為一處。游客們可以在這里品嘗到最地道的西班牙牛排、甜點(diǎn)和葡萄酒，觀賞到最優(yōu)美的民族舞蹈表演。 比利時(shí)風(fēng)情園 比利時(shí)以她的藝術(shù) 、 建筑 、 啤酒 、食物 以及 巧克力 聞名天下。在比利時(shí)風(fēng)情園中，游客們不僅可 以欣賞比利時(shí)著名的雕塑和藝術(shù)品，還可以參觀游覽全歐洲 （ 都 ）遐爾聞名 的歷史軍事博物館。比利時(shí)人也酷愛喝啤酒，世界上最大的啤酒廠就在比利時(shí)。喜愛啤酒的游客可以在這里暢飲地道的比利時(shí)啤酒，還有適合女士飲用的果味啤酒，如櫻桃啤酒、野草莓啤酒、蜜桃啤酒等。做甜點(diǎn)是比利時(shí)人的特長，比利時(shí)巧克力聞名于世，手工制作的餅干、蛋糕 等也非常有名。游客在這里不僅可以在園中品嘗，還可以購買到最地道的比利時(shí)甜點(diǎn)、禮品饋贈(zèng)親友。 希臘風(fēng)情園 這里仿造有希臘著名 的宙斯神廟、哈德良拱門、無名戰(zhàn)士紀(jì)念碑、奧林匹亞公園。游客不僅可以在這里觀賞到古希臘著名的古跡名勝，還可以親身體會到愛琴海島嶼上的風(fēng)土人情。悲劇和喜劇創(chuàng)作是古希臘人在文化方面對世界 的一大貢獻(xiàn)， 游客們可以在這里欣賞到由希臘神話改編的經(jīng)典劇目，領(lǐng)略到這一文明古國的風(fēng)采。 德國風(fēng)情園 游客從勃蘭登堡門般的大門入園中，可將德國的名勝古跡一覽無余。首先是德國歷史文化長廊，還有一系列新古典主義的藝術(shù)品。還有被喻為世界上最完美的哥特式的教堂科隆大教堂，和號稱“沙丘上的宮殿”之稱的無憂宮。游客還可以與家人一起游覽腓特烈二 世時(shí)期最精巧的園林，并在瑰麗優(yōu)雅的雕塑邊、碧綠如毯的草坪上野餐。 法國風(fēng)情園 如果讓人們用一個(gè)形容詞來形容法國 ,最常見的就是“浪漫”了。游客們可以在項(xiàng)目中的法國風(fēng)情園里親身感受一下法式的浪漫。這里有一系列法國代表風(fēng)格的建筑，例如艾菲爾鐵塔、凱旋門、巴黎圣母院等，還有為女士們所喜愛的休閑或購物場所 香榭麗舍大街。當(dāng)然少不了法國大餐和奶油咖啡?？傊?， 水上歐洲風(fēng)情園會傾力 將遠(yuǎn)在千里之外的異域風(fēng)情原汁原味地呈現(xiàn)在游客的面前 。 4.2.3 冒險(xiǎn)樂園 美麗的自然風(fēng)光和異國情調(diào)的體驗(yàn) 我們的主題公園給游客帶來 豐富多彩的游覽經(jīng)歷：例如，宏大的建筑和藝術(shù)雕塑、郁郁蔥蔥的花草樹木、別具一格的水港碼頭等。這些給游客們帶來了美的 享受。同時(shí)，我們的主題公園還為游客準(zhǔn)備了另一番異域原始風(fēng)光，非洲的草原，南美的叢林，遠(yuǎn)太平洋的島嶼還有南太平洋的熱帶風(fēng)光。其中還有我們?yōu)閼延忻半U(xiǎn)精神的游客準(zhǔn)備的一系列大、中型挑戰(zhàn)型的游藝設(shè)施，例如傳統(tǒng)的木架過山車、現(xiàn)代化的鋼架過山車、摩天旋轉(zhuǎn)蜘蛛臂、海盜船等。 4.2.4 英倫購物街 英倫購物街將集中世界各地 （ 包括海陽 ） 的特色旅游產(chǎn)品， 其中包 括種類繁多、琳瑯滿目的特色小吃、咖啡館、旅游紀(jì)念品、 海洋特產(chǎn)、海陽本地產(chǎn)品、歐洲各國特色服飾、歐洲各國小商品等。 5 0 項(xiàng)目營銷策略 5 1 客源市場分析 5 1.1 旅游市場目標(biāo) 旅游市場定位 -立足膠東半島，外聯(lián)京、津、華北、華南地區(qū)，拓展東南亞國家，面向全世界； 核心目標(biāo)市場 -膠東半島內(nèi)各城市及京津地區(qū)、歐洲大陸、東南亞國家； 基本目標(biāo)市場 -國內(nèi)主要包括山東、北京、天津、華北地區(qū)的大中城市，海外主要以歐洲，東南亞游客市場為主； 機(jī)會市場 -國內(nèi)主要指西北、華南、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲美洲為主。 5 1.2 旅游客源概況 海陽由于具有沿 海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢， 2006年接待游客達(dá)百余萬人，地處青島、煙臺、威海旅游城市之間，很容易產(chǎn)生旅游互動(dòng)效應(yīng)。預(yù)計(jì)隨著海港、跨海大橋 （青島 海陽） 以及旅游區(qū)的建設(shè)，海陽的游客將會大幅度增長。 5 1.3 大型會議、演出、活動(dòng)接待 CCTV心連心、同一首歌、中華情等大型演出在海陽的舉辦，吸引了數(shù)以萬計(jì)的游客和觀光者，但是，同時(shí)也顯現(xiàn)出海陽的接待能力嚴(yán)重不足。其他大型活動(dòng)的舉辦，例如 2012年亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會等，必將對海陽的旅游接待能力提出更高的要求。 5 1.4 集群接待 旅游線路組團(tuán)合作是加快地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的重要 手段，海陽完全融入青島、威海、煙臺旅游線計(jì)劃擱淺至今的原因有兩個(gè)：第一，缺少具有獨(dú)特吸引力的景點(diǎn)和接待高收入群體的能力；第二，缺少有競爭力，可以自行建立旅客集群之間轉(zhuǎn)移接待的企業(yè)。本項(xiàng)目通過建設(shè)水上歐洲風(fēng)情園，建立同國外旅游團(tuán)，國內(nèi)旅游中介 的密切聯(lián) 系，定可大大提高海陽旅客數(shù)量。 5 2 營銷戰(zhàn)略 歐洲水上風(fēng)情園預(yù)計(jì)總占地約 1200 畝 （水系 300 畝，旅游 建設(shè) 400畝，住宅 500畝） ，它是集吃、住、游、娛、購、休、商務(wù)于一體的綜合旅游開發(fā)項(xiàng)目。包括動(dòng)、靜兩個(gè)部分，靜的部分主要指的是休閑度假部分，包括星級酒店 4座、 歐洲各國風(fēng)情度假村落、歐洲旅游景觀縮放等。附屬工程包括商業(yè)街、劇院、會議場所、垂釣區(qū)等；動(dòng)的部分包括：歐洲九國風(fēng)情美食街、娛樂城、探險(xiǎn)地帶、海上樂園、水上公園等。 全園共展現(xiàn) 9 個(gè)歐洲國家主體公園，外加海上樂園、探險(xiǎn)地帶、英倫商業(yè)街，共分成 13 個(gè)區(qū)域。整體設(shè)計(jì)將突出水城魅力、環(huán)保人性化概念、異域風(fēng)情濃厚的特點(diǎn)，力爭填補(bǔ)海陽沒有沿海高檔旅游產(chǎn)業(yè)、旅游接待檔次低的市場空白。 5 2.1 定位 高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假水上歐洲風(fēng)情園，目標(biāo)是讓顧客在“水上”“ 足不出戶”品嘗原汁原味的異國風(fēng)情。 5 2.2 項(xiàng)目功能分析 水上歐洲 風(fēng)情園收入來源主要分為四類：高檔會議活動(dòng)接待、國內(nèi)外旅游散客、膠東半島轉(zhuǎn)團(tuán)接待、分時(shí)度假接待。園內(nèi)的功能分析如下： 商務(wù)：辦公、商務(wù)洽談。 美食：歐洲風(fēng)味，各種檔次。 接待：觀光接待、會議接待。 旅游觀光：水上游覽、異域風(fēng)情。 休閑度假：別墅、游艇、游泳池、垂釣等。 娛樂：過山車、兒童游樂設(shè)施、美容、健身、 足療等應(yīng)有盡有。 購物：英倫購物步行街、特色旅游產(chǎn)品商店、超市等。 5 2.3 營銷策略 1、按歐洲 9 國的典型建筑風(fēng)格建造 9 國風(fēng)情的特色建筑，建筑完全按照各國自行設(shè)計(jì)的圖紙建造，并通過各國的文字標(biāo)識、舉辦各 國的特色活動(dòng)來體現(xiàn)各個(gè)國家的文化。 2、自 2008 年 1 月份， Julian先生已經(jīng)在英國開始聯(lián)系旅游合作伙伴，項(xiàng)目意向洽談完畢定論后，將由 JULIAN 先生牽頭并協(xié)助海陽政府與歐洲各地政府、旅游企業(yè)組織展開具體合作洽談工作。 3、和國外客商合作，這樣既滿足客商需要，帶來更多的國外旅客客源，又可以增強(qiáng)園內(nèi)異域氣氛，真正做到國內(nèi)顧客不出國就可以體驗(yàn)貨真價(jià)實(shí)的異國休閑娛樂。國內(nèi)由外國人管理、外國游客聚集、外國風(fēng)格的項(xiàng)目幾乎沒有，這對出國極不方便的中國游客極具吸引力。 4、在園區(qū)定期開展各國文化交流活動(dòng)，如舉辦“西班牙 斗牛節(jié)”、“古戰(zhàn)場紀(jì)念日”、“羅馬集市”等活動(dòng)，邀請所在國的文化藝術(shù)團(tuán)體表演，讓游客始終能保持新鮮感，吸引老顧客，提高顧客忠誠度。 5. 與國內(nèi)旅行社合作，承接轉(zhuǎn)團(tuán)，組團(tuán)接待等業(yè)務(wù)。通過建立良好的合作關(guān)系，促進(jìn)海陽旅游業(yè)的整體發(fā)展。 6. 政府支持，相關(guān)大型活動(dòng)、會議安排可以在園區(qū)內(nèi)舉行，增加園區(qū)人氣的同時(shí)，也是一種絕佳 的品牌宣傳。 6 0 項(xiàng)目籌建 6 1 投資人以及支持組織及企業(yè) 6 1.1 投資商 本項(xiàng)目的投資商為 JULIAN EVANS 先生。作為威爾士頗有聲望的一位企業(yè)家， EVANS 先生早于八十年帶初 期就開始了他的經(jīng)商生涯。如今雖然 EVANS先生很大一部分精力已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了慈善公益事業(yè)方面，但是他與他的家族仍然涉足多個(gè)行業(yè)，例如莊園經(jīng)營、零售業(yè)、建筑業(yè)、餐飲業(yè)、珠寶業(yè)和地產(chǎn)業(yè)等等。他不僅是 ST JAMES教堂慈善會的秘書長，還參與并資助了多項(xiàng)慈善事業(yè)。例如他曾資助過英國心臟病和癌癥研究治療慈善會等。另外，他還曾經(jīng)為一所私立學(xué)校擔(dān)任董事會主席和督學(xué)達(dá) 18 年，至今他仍然時(shí)常抽出時(shí)間到這所學(xué)校看望師生，幫他們解決困難。他還應(yīng)威爾士政府之邀，為希望經(jīng)營和剛起步的私立企業(yè)商業(yè)后輩進(jìn)行指導(dǎo)，并給予了他們經(jīng)濟(jì)和啟動(dòng)資金 上的幫助。由于 EVANS 先生在商業(yè)以及慈善方面的貢獻(xiàn)，曾經(jīng)多次受到英國皇室成員，如王儲 CHARLES 的接見。做為一位經(jīng)驗(yàn)豐富的投資商， EVANS先生對在海陽投資興建主題公園的項(xiàng)目非常有信心。 6 1.2 來自國外組織機(jī)構(gòu)的支持 此次的跨國投資得到了包括威爾士政府在內(nèi)的一系列部門和機(jī)構(gòu)的大力支持。 威爾士生態(tài)技術(shù)研究中心 該中心主要從事節(jié)能環(huán)保、能源材料和綠色生態(tài)方面的科學(xué)研究。他們將會參與設(shè)計(jì)此項(xiàng)目，例如環(huán)保材料的選擇和組合、最大節(jié)能房屋結(jié)構(gòu)等等。（見該中心給市長的信） 英國政府與地方政府 本項(xiàng)目還將會 受到英國政府與地方政府的大力支持，具體形式為廣告宣傳、品牌開發(fā)、鏈接商業(yè)合作等。（來自英國各級政府不同地區(qū)政府的支持信） 英國皇室成員 英國皇室已經(jīng)致函表示支持此次項(xiàng)目合作，這對于該項(xiàng)目的品牌樹立和市場定位是十分有利的。 潛在商業(yè)合作伙伴 很多國外公司，特別是一些旅游公司，已經(jīng)表示非常愿意與本次的旅游項(xiàng)目合作，共同開拓發(fā)展市場，并把中國海陽定位為新的熱點(diǎn)度假勝地。（見相關(guān)信函） 6 2 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 建設(shè)內(nèi)容 6 2.1 道路橋梁工程 1、新建七條 15-18米寬的游覽主干道，預(yù)計(jì)總長度在 5公里左右。 2、二十七條寬 5 8 米左右游覽步道，預(yù)計(jì)總長度在 6公里左右 3、四條商業(yè)步行街，寬 12 14米左右，預(yù)計(jì)總長度為1.5公里左右 4、大型游覽橋梁 4 座 5、中小橋梁 18座 . 6 2.2 旅游環(huán)保和安全配套工程 旅游環(huán)保、安全、人性化配套工程包括：攝像頭覆蓋工程、衛(wèi)生公廁配套設(shè)施、殘疾人便利設(shè)施、兒童保護(hù)救援設(shè)施、水渠陸地垃圾處理回收設(shè)施、人性化設(shè)施處理、消防安全救援設(shè)施和防護(hù)工程等。 6 2.3 海邊旅游觀光及水渠湖泊工程 . 1、水渠引水水口和大型游船停泊碼頭。 2、海邊游覽觀光棧橋。 3、主游覽水渠兩條寬 20-30米不等，總長約 3.6 公里。 4、景點(diǎn)游覽水渠 15 條寬約 10-18米，總長度約 10 公里。 5、景點(diǎn)人工湖三個(gè)湖面 約 1 萬平方米。 6、景點(diǎn)大型游泳池 1 到 2 個(gè)，共計(jì)面積 1800平方米，小型湯浴 9 處，共計(jì)面積 600平方米。 7、釣魚池兩個(gè)，共計(jì)面積約 2000平方米。 6 2.4 旅游景點(diǎn)、建筑、廣場、雕塑 1、旅游度假購物街仿歐式景觀建筑，面積共計(jì) 6 萬平方米。 2、食宿賓館以及其他旅游配套設(shè)施（如加油站等），建筑面積共計(jì)為 16萬平方米。 3、廣場停車場面積為 1.1萬平方米。 4、雕塑、巨石陣、風(fēng)車、塔等非建筑景觀 約 40 處。 6 2.5 游樂設(shè)施 1、水上游樂設(shè)施：大型游船、汽艇、獨(dú)木舟、潛水設(shè)備、跳水設(shè)備等。 2、大型驚險(xiǎn)刺激設(shè)備：摩天輪、過山車、海盜船、蹦極等。 3、中小型游樂設(shè)備：旋轉(zhuǎn)木馬、火車、吊籃、飛機(jī)、游戲機(jī)等。 4、兒童樂園：滑梯、碰碰車、卡丁車等。 5、綜合娛樂設(shè)施：健身器材、射箭場、保齡球、臺球、麻將桌、美容設(shè)備等。 6 2.6 歐洲風(fēng)情住宅小區(qū) 1、多層住宅小區(qū)建筑面積大約為 36萬平方米。 2、別墅建筑面積為 13 萬平方米。 總建筑面積共計(jì) 49 萬平 方 米。 6 3 項(xiàng)目投資估算 6 3.1 道路 1、 游覽主干道預(yù)計(jì)投資總額： 160 元 /m72， 000 m=1152 萬元。 2、游覽次干道預(yù)計(jì)投資總額： 160元 / m 48， 000 m=768 萬元。 3、商業(yè)步行街預(yù)計(jì)投資總額： 160元 / m 17， 000 m=272 萬元。 4、大型橋梁預(yù)計(jì)投資總額： 468萬元。 5、小型橋梁預(yù)計(jì)投資總額： 270萬元。 預(yù)計(jì)道路橋梁投資額 共計(jì)： 2， 930萬元。 6 3.2 旅游環(huán)保和安全配套工程 約需投資 3， 600萬元。 6 3.3 水上旅游相關(guān)項(xiàng)目 1、水渠引水口和游船碼頭預(yù)計(jì)投資總額： 2， 880 萬元。 2、 觀光棧橋預(yù)計(jì)投資總額： 1， 200萬元。 3、主游覽水渠預(yù)計(jì)投資總額： 620元 / m 90， 000 m=5，580萬元。 4、景點(diǎn)游覽水渠預(yù)計(jì)投資總額： 620 元 / m 162， 000 m=10， 044萬元。 5、景點(diǎn)人工湖預(yù)計(jì)投資總額： 620 元 / m 10， 000 m=620 萬元。 6、游泳池湯浴館預(yù)計(jì)投資總額： 2250 元 / m 2， 400 m=540 萬元。 7、釣魚池預(yù)計(jì)投資總額 ： 800元 / m2 ， 000 m=160萬元。 共計(jì)投資約為 21， 024 萬元。 6 3.4 旅游景點(diǎn)、建筑、 廣場、雕塑 1、旅游度假購物街仿歐式景觀建筑投資預(yù)計(jì)總額： 2250元 / m 60， 000 m=13， 500萬元。 2、食宿賓館以及其他旅游配套建筑（如加油站、廁所、售票處等）預(yù)計(jì)投資總額： 2250元 / m 162， 000 m=36，450萬元。 3、觀光廣場、噴泉廣場、停車場預(yù)計(jì)總投資額為： 1，200元 / m 11， 000 m=1， 320 萬元。 4、雕塑、巨石陣、風(fēng)車、塔等非建筑景觀預(yù)計(jì)投資總額為： 9， 000萬元。 共計(jì)投資約為 60， 270 萬元。 6 3.5 游樂設(shè)施 1、水上游樂 設(shè)施預(yù)計(jì)總投資額為： 4， 680萬元。 2、大型驚險(xiǎn)刺激設(shè)備預(yù)計(jì)總投資額為： 9， 000萬元。 3、中小型游樂設(shè)備： 3， 600萬元。 4、兒童樂園： 480萬元。 5、綜合娛樂設(shè)施： 1， 800萬元。 共計(jì)投資約為 19， 560萬元。 6 3.6 建筑 1、多層住宅小區(qū)建筑 預(yù)計(jì)投資總額 1400元 / m 360，000 m=50， 400萬元。 2、別墅建筑 預(yù)計(jì)投資總額 ： 2， 800 元 / m 130， 000 m=36， 400萬元。 共計(jì) 投資約 為 86， 800萬元。 6 3.7 其他費(fèi)用累計(jì)： 1、營銷推廣費(fèi) 考慮到海陽 高端旅游項(xiàng)目正處于剛剛起步階段，海陽歐洲水上風(fēng)情園作為一個(gè)新建高端旅游開發(fā)項(xiàng)目，還沒有形成穩(wěn)定成規(guī)模的目標(biāo)客戶群體。因此，受到主要推廣渠道不成熟、來自其他城市競爭的激烈程度、旅游工程對住宅區(qū)的影響等因素，結(jié)合總體營銷策略，參照旅游度假營銷推廣的費(fèi)用通常為銷售總額 3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當(dāng)調(diào)高，調(diào)為 4%。 2、 開發(fā)配套費(fèi)用 此項(xiàng)目的開發(fā)需要支付大量國外專家指導(dǎo)咨詢，實(shí)地勘察、環(huán)保設(shè)計(jì)等費(fèi)用；同時(shí)還需支付相關(guān)的開發(fā)管理費(fèi)用，工程保險(xiǎn)、園林綠化、燈光照明、標(biāo)識、引導(dǎo)系統(tǒng)等其它費(fèi)用。為了便于計(jì)算這些費(fèi)用，合并僅取為建安費(fèi) 用的 5%。 6 4 項(xiàng)目總投入 海陽歐洲水上風(fēng)情園項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投入為 19.41841.09 約等于 21.16 億元人民幣，其中純旅游投資為 11.7 億元，度假住宅開發(fā)為 9.46億元。 由于大型旅游度假項(xiàng)目開發(fā)過程中會遇到一些不可預(yù)見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進(jìn)行投資分析時(shí)通常取建安費(fèi)用的 5%作為不可預(yù)見費(fèi)。此項(xiàng)目投資受眾多影響因素，如匯率變動(dòng)起伏等，則將此系數(shù)調(diào)高為 8%。 因此，項(xiàng)目實(shí)際總投資應(yīng)在 21.16億元至 22.86 億元人民幣。其中旅游投資為 11.7 億元至 12.64 億元人民幣 之間，度假住宅開發(fā)投資為 9.46億元至 10.22億元人民幣之間。 6 5 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程計(jì)劃 海陽市政府十分重視旅游環(huán)保項(xiàng)目的開發(fā)，已將沿海旅游項(xiàng)目開發(fā)列入了近期規(guī)劃。滿懷對綠色環(huán)保旅游事業(yè)的推崇，我們投資中國旅游的想法也由來已久。雖然自 2007 年夏以來我們考察了中國眾多地方，但是對海陽卻是情有獨(dú)鐘。這不僅僅是因?yàn)楹ｊ柭糜钨Y源的相對豐富，政府的政策傾斜，而且更取決于對 2012 年沙運(yùn)會的舉辦等機(jī)會更加看重。因此，整個(gè)項(xiàng)目的最終成功，很大程度上取決于時(shí)間優(yōu)勢。只有爭取項(xiàng)目盡早開工盡早交付使用，才能憑綠色環(huán)保旅游主 題在中國的先行優(yōu)勢，乘海陽沙運(yùn)會的東風(fēng)，進(jìn)而取得整個(gè)項(xiàng)目的全面成功。因此，雙贏局面的促成，不僅要借助投資商的資金優(yōu)勢和特有國外社會關(guān)系，更要依靠海陽市政府敏銳 而帶有 前瞻性的目光。項(xiàng)目從考察到洽談已經(jīng)歷時(shí)近 1 年時(shí)間，時(shí)間的流逝不僅僅意味著開發(fā)費(fèi)用增加，同樣也是潛在商機(jī)的點(diǎn)點(diǎn)流失，因此我們建議雙方共同努力盡快完成項(xiàng)目的洽談、論證、批復(fù)。爭取項(xiàng)目早日開工，力爭在2012年沙運(yùn)會舉辦時(shí)，大部分工程已投入使用。全部項(xiàng)目力爭 5 年內(nèi)全部竣工并投入使用。 圖：項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度初步計(jì) 劃 時(shí)間 計(jì)劃安排 2008年 5月 2008年 6月 1. 投資方商定上述項(xiàng)目的開發(fā)，準(zhǔn)備前期資金到位。 2. 進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目規(guī)劃，取得國外部分相關(guān)政府組織支持。 3. 與海陽市政府商定工程項(xiàng)目的若干事宜。 1. 海陽市政府完成內(nèi)部商定、論證的具體事宜。 2. 投資方可以根據(jù)需要，歡迎政府代表團(tuán)到英國回訪，安排國外參觀類似項(xiàng)目。 2008年 7月 1. 完成項(xiàng)目報(bào)批的全部手續(xù)。 2. 投資方完成在華公司注冊，開始進(jìn)行前期開工準(zhǔn)備。 2008年 9月 2012年 6月 1. 項(xiàng)目土地，建設(shè)等手續(xù)辦理完畢。 2. 項(xiàng) 目正式動(dòng)工。 1. 項(xiàng)目主體完工，部分引水工程完畢，可以交付使用。 2. 可以承接沙運(yùn)會的部分接待任務(wù)。 2013年 9月 1項(xiàng)目全部竣工，全部設(shè)施試運(yùn)行完畢，可以全面迎接旅客對外營業(yè)。 7 0 項(xiàng)目投資效益測算分析 根據(jù)類似項(xiàng)目投資收益狀況和中國海陽旅游市場的具體實(shí)際情況 ， 經(jīng)認(rèn)真調(diào)研和測算，我們編制了本項(xiàng)目全面啟動(dòng)正常運(yùn)行后的盈利預(yù)測，編制盈利預(yù)測所依據(jù)的會計(jì)政策在各重要方面與中國實(shí)際采用的會計(jì)政策一致 。 7 1 基本假設(shè) 1、 國家現(xiàn)行的方針政策無重大改變 。 2、 國家現(xiàn)行的利率 、 匯率等無重大改變 。 3、 本處所在地區(qū)的社會經(jīng) 濟(jì)環(huán)境無重大改變 。 4、 無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。 7 2 基本根據(jù) 1項(xiàng)目完成運(yùn)行穩(wěn)定后游客量估計(jì)為 100 萬人 /年。 2通過市場預(yù)計(jì)入住率 : 三分之一。 打算住一天的游客占： 47%。 打算住二天的游客占： 33.3%。 打算住三天以上的游客占： 19.7%。 旅游入住率為 : 78%。 實(shí)際入住率為 : 38%。 3市場預(yù)測及測算如下 : 吃住者所占比例 : 75%。 娛樂者所占比例 : 57.3%。 休閑度假者占比例 : 35.6%。 購物者所占比例 : 17.3%。 4消費(fèi)水平 每人日消費(fèi)總額 在 200元以內(nèi)的旅客所占比例為 : 7%。 每人日消費(fèi)總額在 200 400元的旅客以內(nèi)所占比例為 : 44%。 每人日消費(fèi)總額在 400 600元的旅客所占比例為 : 28%。 每人日消費(fèi)總額在 600元以上的旅客所占比例為 : 21%。 7 3 投資項(xiàng)目效益的測算 7 3.1 食宿收入 . 歐洲風(fēng)情花園聚集了 4 所星級賓館，提供西歐各國不同風(fēng)味特色美食及層次各異的飲食服務(wù)?；▓@內(nèi)別墅、單元套間、豪華總統(tǒng)套房、標(biāo)準(zhǔn)間、普通間將會滿足不同游客和度假者的住宿需求。預(yù)計(jì)項(xiàng)目正常運(yùn)行后，食、住宿年收入情況如下 : 客房收入： 7， 000 萬元。 度假區(qū)收入： 5， 000萬元。 餐飲營業(yè)收入： 12， 000萬元。 合計(jì) :2.4億元。 取食宿行業(yè)利潤率 40-45% 計(jì)算，項(xiàng)目運(yùn)行穩(wěn)定后年利潤應(yīng)該在 10， 800萬元左右。 7 3.2 游樂收入 估計(jì)項(xiàng)目運(yùn)行穩(wěn)定后，日平均游客量即可達(dá) 3， 000 人以上，門票價(jià)格預(yù)計(jì)定位在 50元 /人，每年門票收入 5， 000萬元。 通過市場分析，有 57.3%的游客將在游樂項(xiàng)目消費(fèi)，每人平均消費(fèi) 50 元，游樂收入利潤率按 50%計(jì)算。 營業(yè)收入 : 5， 000萬元 + 100萬 57.3%50= 7865 (萬元 ) 年利潤 : 786550%= 3932.5 (萬元 ) 7 3.3 休閑收入 . 園內(nèi)分布眾多的休閑場所，包括足療、游泳、洗浴、美容、保健、保齡球、垂釣、棋牌室、麻將館等，游客的接待人數(shù)可達(dá)數(shù)千人 /天， 投資完畢后，預(yù)計(jì)運(yùn)行穩(wěn)定后能發(fā)揮其 35%以上的效能。每人平均消費(fèi) 80元 /次，利潤率按 45%計(jì)算： 營業(yè)利潤為 : 100 萬 35.6%8045%= 1281.6 (萬元 /年 ) 7 3.4 購物和其他收入 . 項(xiàng)目正常運(yùn)行后，歐洲風(fēng)情園內(nèi)的超市、商業(yè)街、旅游產(chǎn)品、紀(jì)念品商鋪、加油站的營業(yè)收入將同樣客觀。估計(jì)應(yīng)