2007年欽州市皇庭翡翠華府可行性研究報告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 一、 項目總論 1.1 項目簡介 1.1.1 項目位臵 欽州 .皇庭國際新城位于欽州市河?xùn)|新區(qū)核心地帶，公共場館的東北面，南臨規(guī)劃子材西大街，距規(guī)劃的子材大橋 1.7KM、距市行政中心 1.0KM,有蓬萊大道穿過，交通十分便利。欽州 .皇庭國際新城為體育公園配套房地產(chǎn)開發(fā)項目，用地性質(zhì)以居住為主，兼容商業(yè)用地?？傆玫孛娣e566397.33 ，含 B 地塊（翡翠公館）、 C 地塊（翡翠華府）、 D 地塊（體育公園）三大塊。整個項目統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)， 先 期開發(fā) C 地塊（翡翠華府）。翡翠華府基地位于欽州市蓬萊大道西側(cè)，呈方形。該地塊以西面小區(qū)主 入口道路為界，分期建設(shè)，規(guī)劃凈用地面積為 133532.41 ，包含會所、幼兒園、沿街商鋪及 18 層住宅、 11+1 層住宅、低層住宅及高級公寓等。宗地位臵如圖： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 1.1.2 項目總體規(guī)劃要求 皇庭國際新城項目由欽州皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)開發(fā)，皇庭翡翠華府項目屬于皇庭國際新城第二期，項目毛用地面積 162611.93 ， 規(guī)劃 凈用 地面積 133532.41 平方 (約 200.3 畝 ),規(guī)劃地上總建筑面積約 333844.4 萬，地下室建筑面積 41787.32 平米，建筑占地 49442.11 平米，容積率 2.5，項目分為高層住 宅、小高層住宅、低層公寓、商業(yè)及配套等業(yè)態(tài)。其中， 18 層住宅建筑面積（ 2712 戶）為 227868.5 ， 11 層住宅建筑面積（ 160 戶）為 20127.36 ， 6 層住宅建筑面積（ 170 戶）為 16334.1 ，低層住宅建筑面積（ 137 戶）為 30444.64 ，高級公寓建筑面積（ 12 戶）為 3091.38 ，居住戶數(shù) 3191 戶，居住人口可達 1.1 萬余人。 1.1.3 項目規(guī)劃指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 翡翠華府總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 毛用地面積（） 162611.93 地下室建筑面積（） 41787.32 凈用地面積（） 133532.41 容積率 2.5 地面以上總建筑面積 333844.4 建筑占地面積（） 49442.11 幼兒園 2302.21 建筑密度 37% 會所（不含物管） 2793.09 綠地面積（） 41662.11 商業(yè) 30523.27 綠地率 31.20% 公廁 （設(shè)于地下室） 30 小汽車停車位（個） 1102 變配電房（設(shè)于地下室） 300 地下停車位 819 物業(yè)管理用房（） 359.78 室外生態(tài)停車位 283 住宅建筑面積（ ） 297866 摩托車停車位 1270 18 層住宅建筑面積（ 2712戶） 227868.5 自行車停車位 4200 11 層住宅建筑面積（ 160戶） 20127.36 住宅總戶數(shù)（戶） 3191 6層住宅建筑面積（ 170 戶） 16334.1 90 以上 1028 戶，面積 176546.1 ，占總面積 59.27% 低層住宅建筑面積（ 137戶） 30444.64 高級公寓建筑面積（ 12 戶） 3091.38 90 以下 2163 戶，面積 121319.9 ，占總面積 40.73% 架空層建筑面積 3557.45 居住人口（人） 11168.5 1.2 集團簡介及理念 1.2.1 集團介紹 皇庭地產(chǎn)集團是經(jīng)中國工商行政管理部門核準(zhǔn)成立的大型專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)集團，以房地產(chǎn)業(yè)為主營業(yè)務(wù)，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、工程管理顧問、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介顧問等。 集團及下屬控股房地產(chǎn)開發(fā)公司自 1997 年即開始從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，已開發(fā)房地產(chǎn)面積近50 萬平方米，具有代表性的項目有“皇庭居”、“皇庭彩園”、“皇庭世紀(jì)”及“皇庭香格里”等皇庭系列品牌項目。目前在深圳地區(qū)在建項目深圳皇庭港灣國際，建筑面積 約 10 萬平方米，屬深圳高端產(chǎn)品、主要客戶群為企業(yè)中高級管理人員及高級技術(shù)人員等。公司實力雄厚，開發(fā)的樓盤在深圳地區(qū)享有較高的社會聲譽。 集團下屬公司皇庭物業(yè)是深圳市物業(yè)管理協(xié)會會員單位，并在同行中率先通過 ISO9001:2000國際質(zhì)量體系認證。公司管理面積逾 70 多萬平方米，所管轄的皇庭居、皇庭彩園、皇庭香格里和皇庭世紀(jì)等系列精品物業(yè)小區(qū)均獲得了“優(yōu)秀小區(qū)”、“安全文明小區(qū)”、“花園式園林小區(qū)”、“青年文明號”等榮譽稱號。集團下屬公司中行監(jiān)理是國家核定的第一批甲級監(jiān)理單位，現(xiàn)已成為深圳市監(jiān)理工程師協(xié)會常務(wù) 理事、副會長單位。擁有建設(shè)部核準(zhǔn)的 5 項甲級資質(zhì)和 1 項乙級資質(zhì)，是深圳中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 市監(jiān)理行業(yè)的前三甲， 2005 年元月被評為中國深圳行業(yè)十強企業(yè)，是深圳市頗具影響力的監(jiān)理公司。 集團下屬公司皇庭臵業(yè)，主要從事房地產(chǎn)顧問、地產(chǎn)金融經(jīng)紀(jì)等綜合服務(wù)體系，提供房地產(chǎn)開發(fā)、土地出讓到二手房租售的全程專業(yè)服務(wù)。公司秉承“惜您所托”的經(jīng)營理念，以誠信、專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)值的服務(wù)宗旨贏得了市場的認可和關(guān)注，目前發(fā)展態(tài)勢良好。 集團全資下屬子公司欽州皇庭房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)廣西地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，將在欽州推出“皇庭翡翠灣”、“翡翠華府”、“翡翠公館 ”、“欽州體育公園”項目，總建筑面積約 60 萬平方米，將為欽州帶來全新的建筑理念和前所未有的居住享受。 1.2.2 企業(yè)理念 皇庭地產(chǎn)集團貫徹專業(yè)化經(jīng)營思想，注重人才團隊建設(shè)，現(xiàn)已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)力量及專業(yè)技術(shù)人才儲備最為雄厚的企業(yè)之一?；释サ禺a(chǎn)集團建立了科學(xué)化的組織架構(gòu)和規(guī)范化的管理模式，形成了以“創(chuàng)想未來生活”、“誠信、務(wù)實、專業(yè)、創(chuàng)新”為核心的企業(yè)價值觀及獨具特色的企業(yè)文化，逐步樹立和強化了皇庭地產(chǎn)品牌，被評為“全國質(zhì)量、服務(wù)誠信示范企業(yè)”及“中國最具影響力深圳品牌”。 1.3 項目開發(fā)單位概況 欽州市皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2006年 9月經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)在廣西成立 ,注冊資金為 1000 萬元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù) ,經(jīng)營范圍包括基礎(chǔ)工程和市政工程。 根據(jù)集團的發(fā)展戰(zhàn)略，立足深圳，輻射廣西，廣西作為環(huán)北部灣區(qū)域，東盟經(jīng)濟合作區(qū)的總部，發(fā)展前景廣闊。欽州皇庭地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的地產(chǎn)項目屬于欽州市政府招商引資的項目，得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，符合欽州市政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。公司機構(gòu)按照“精干、高效”的原則，現(xiàn)設(shè)臵有：營銷策劃部、投資發(fā)展部、成本管理部、工程采購部、項目部、規(guī)劃設(shè)計部、行政人事部、計 劃財務(wù)部，現(xiàn)有員工 61 人。公司秉承皇庭集團“創(chuàng)想未來生活”的開發(fā)宗旨，憑借皇庭集團十年的探索和實踐的積淀，著力于為欽州人民提供高檔、時尚、舒適、具有綜合素質(zhì)高及高性價比特征的產(chǎn)品。 目前在欽州地區(qū)在建項目為“皇庭國際新城”項目，該項目總建筑面積約 60 萬平方米，由四部分組成，分別為“皇庭翡翠灣”、“皇庭翡翠華府”、“皇庭翡翠公館”及“國際體育公園”。其中“皇庭翡翠華府”建筑面積約為 33 萬平方米，位于欽州市蓬萊大道西面、中央政務(wù)區(qū)、政府八大中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 場館核心區(qū)位，周邊綠色景觀資源豐富，將打造成欽州市首席親水人文高尚名宅。 公司貫徹專業(yè)化經(jīng)營思想，注重人才團隊建設(shè)，技術(shù)力量及專業(yè)技術(shù)人才儲備雄厚。并且建立了科學(xué)化的組織架構(gòu)和規(guī)范化的管理模式，形成了以“創(chuàng)想未來生活”，“誠信、務(wù)實、專業(yè)、創(chuàng)新”為核心的企業(yè)價值觀及獨具特色的企業(yè)文化，逐步樹立和強化了皇庭地產(chǎn)品牌。目前公司與欽州市政府的洽談 ,進一步擴大投資 ,增加土地儲備 ,同時也擬在廣西南寧儲備項目 ,為公司在廣西的持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ) 。 1.4 編制依據(jù) 本項目可行性報告根據(jù)欽州皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和欽州市有關(guān)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過 客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 此外，本項目可行性研究報告編制依據(jù)還有： 欽州市國土資源局國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 欽州市皇庭國際新城項目紅線圖； 欽州市國土資源局欽州市房地產(chǎn)發(fā)展報告； 欽州市統(tǒng)計局相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù) 、 欽州市市場調(diào)研報告。 1.5 結(jié)論 由于項目規(guī)模在欽州較大，社區(qū)配套相對齊全，樓盤整體檔次較高，對推動欽州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善欽州市居民居住條件將會產(chǎn)生 重 大作用，本項目 并 可解決 1.1 萬余位居民住房問題，社會效益非常明顯。 通過一系列環(huán)境保護措 施，將項目建設(shè)對水、植被、動植物等造成的影響降到了最低且保護了生態(tài)的原生性、完整性，環(huán)境效益明顯。 本項目的財務(wù)收益非常可觀： 本項目預(yù)計總銷售收入為 122036 萬元，總投資為 64148 萬元，稅后凈利潤 29674 萬元，投資利潤率 46.26%。因此，從社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益來看，本項目可行。 同時，隨著欽州市房地產(chǎn)市場的逐步完善，憑借我司及集團投資母公司完善的營運管理機制、優(yōu)秀的各類專業(yè)人才和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗 ,本項目必將取得成功 ,并成為當(dāng)?shù)卮祟愴椖恐械囊坏乐泄芫W(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 亮麗的風(fēng)景線。 二、 項目投資環(huán)境及市場分析 2.1 市場宏觀 環(huán)境 2006 年 1 月 16 日，中國國務(wù)院正式批準(zhǔn)實施廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，標(biāo)志著廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)已納入國家發(fā)展戰(zhàn)略。北部灣位于中國南海西北部，是指中國的廣西沿海、廣東雷州半島、海南西部，以及越南東北部所圍成的海域，即通常所說的 兩國四方 。廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)處于北部灣頂端的中心位臵，主要包括南寧市、北海市、欽州市、防城港市所轄區(qū)域范圍，同時，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面積 4.25 萬平方公里，海域總面積近 13 萬平方公里，海岸線長 1595 公里，人口 1240 余萬。 廣西北部灣經(jīng)濟 區(qū)的功能定位是：立足北部灣、服務(wù) 三南 （西南、華南和中南）、溝通東中西、面向東南亞，充分發(fā)揮連接多區(qū)域的重要通道、交流橋梁和合作平臺作用，以開放合作促開發(fā)建設(shè)，努力建成中國東盟開放合作的物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心，成為帶動、支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地和開放度高、輻射力強、經(jīng)濟繁榮、社會和諧、生態(tài)良好的重要國際區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)。 廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)是中國西部唯一沿海的地區(qū)。處于中國東盟自貿(mào)區(qū)、泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)、大湄公河次區(qū)域、中越 兩廊一圈 、泛珠三角經(jīng)濟區(qū)、西南六?。▍^(qū)、市）協(xié)作等多 個區(qū)域合作交匯點，南擁北部灣，背靠大西南，東連珠三角，面向東南亞，西南與越南接壤。是中國沿海與東盟國家進行陸上交往的樞紐，是促進中國與東盟全面合作的重要橋梁和基地，區(qū)位優(yōu)越，戰(zhàn)略地位突出，發(fā)展?jié)摿薮?，其對于加快廣西發(fā)展，深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，完善中國沿海沿邊區(qū)域發(fā)展布局，推進中國 -東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)都具有十分重大的意義。 2.2 欽州市投資環(huán)境分析 2.2.1 欽州市概況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 欽州地處廣西沿海地區(qū)中心位臵，是華南經(jīng)濟圈、西南經(jīng)濟圈與東盟經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是西南地區(qū)最便捷的出海通道，是連接中國西南、華南、中南與東盟大市場的重要樞紐。 位于南寧、北海、欽州 、防城港“ 3+1”北部灣（廣西）經(jīng)濟圈的核心位臵， 距離南寧 128 公里 、 防城 43 公里、 北海 100 公里。距南寧北海 機場僅 100 公里。 現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總?cè)丝?310 多萬，總面積 10843 平方公里。 2.2.2 欽州市經(jīng)濟發(fā)展 2007 年，全市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。全市生產(chǎn)總值 303.87 億元 ， 按戶籍平均人口計算，全市人均生產(chǎn)總值達到 8626 元，增長 14.7%。全市生產(chǎn)總值突破 300 億元，人均生產(chǎn)總值突破 1000 美元 ， 綜合經(jīng)濟實力進一步增強。 2007 年全市全社會固定資產(chǎn)投資 166.29 億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資加快發(fā)展，共完成投資 23.46億元，增長 85.43%。商品房銷售面積 80.7 萬平方米，增長 6.56%；商品房銷售額 17.02 億元。全市 500 萬元以上投資項目共有 466 個，比去年同期多 36 個； 500 萬元以上投資項目累計完成投資 102.2 億元 。 2007 年，全市財政收入達到 23.56 億元。 2007 年欽州港區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 30.19億元，同比增長 40%。實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 83.9 億元，全社會固定資產(chǎn)投資完成 57.29 億元 ，財政收入 6.03 億元。 2.2.3 欽州市規(guī)劃 情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 欽州 市委、市政府制訂并實施了“以港興市，以市促港，項目支撐，開放帶動，建設(shè)臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略。 2010 年， 預(yù)計 全市生產(chǎn)總值達到 400 億元以上（ 2005 年價格，下同），五年平均增長 15%以上；財政收入達到 38 億元，五年平均增長 22%；工業(yè)總產(chǎn)值達到550 億元，五年平均增長 25%；全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 650 億元，比 “ 十五 ” 增長 1.5 倍。 2010 年， 城鎮(zhèn)人口達到 125 萬，城鎮(zhèn)化率提高到 35%。中心城市人口 40 萬以上，建設(shè)用地 50 平方公里 。 2010年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12000 元，農(nóng)民人均純收入 4000 元，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4.5%以內(nèi)，城鎮(zhèn)居民人均居住面積 22 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 24 平方米，城市人均公共綠地面積 10 平方米，五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù) 15 萬人、新增農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移人數(shù) 25萬人。 十一五及十二五計劃中，將繼續(xù) 實施 “ 東進、南拓 ” 和 “ 通江達海 ” 的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略， 2020年形成由主城區(qū)、欽州港區(qū)、犀牛腳濱海新區(qū)、大番坡濱海新區(qū)組成的濱海組團式結(jié)構(gòu)。 2.2.4 欽州市房地產(chǎn)市場特征及趨勢 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 到目前為止，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 128 家（其中市區(qū) 94 家 ），取得三級資質(zhì) 14 家，四級資質(zhì) 31 家，暫定資質(zhì) 83 家。比 2006 年底的 95 家增加了 33 家，比 2005 年底的 70 家增加了 58 家。 房地產(chǎn)投資 據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全市房地產(chǎn)開發(fā) 2007 年 1 12 月累計完成投資達 23.46 億元 ,同比增長85.42%。 (如表 1) 表 1.按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表 (萬元 ) 2007 年 1 12 月 前年同期 同比增長 (%) 完成投資 234643 126543 85.42 開發(fā)資金來源 2007 年 1 12月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達 24.08 億 (其中國內(nèi)貸款 2.6624 億元 ,自籌資金1.25528 億元 , 其他資金 8.8144 億元。 )與前年同期相比增長 87.86%。 (如表 2) 表 2.房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 (萬元 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 土地征用與購臵 據(jù)欽州市土地交易中心網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示： 至 2007 年 12 月底止 ,市區(qū)（含欽州港）內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購臵 16 宗，面積和土地購臵成交價款分別是 2066.02 畝和 110473.26 萬元 ,土地購臵成交均價為 53.47 萬元 /畝。 (如表 3)所述數(shù)據(jù)已含市永福大橋東岸分三年時間向受讓人的整合用地。由欽州市土地交易中心提供（含南、北區(qū)及欽州港數(shù)椐不含兩縣數(shù)據(jù)）。 表 3.土地購臵數(shù)據(jù)表 (畝、萬元、畝 /萬元 ) 2007 年 1 12 月 2006 年 1 12 月 同比增長 (%) 土地購臵面積（畝） 2066.02 650.256 210.58 土地購臵成交價款 110473.26 20614 426.58 土地購臵成交均價 53.47 31.7 69.55 商品房建設(shè) 2007 年 1 12 月全市的商品房新開工面積、竣工面積均有不同程度的増加。 (如表 4)如下數(shù)據(jù)由各級建設(shè)主管部門提供。 表 4.商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表 (萬 M2) 2007 年 1 12 月 2006 年 1 12 月 同比增長 (%) 新開工面積 145.93 73.08 99.68 竣工面積 75.65 50.39 50.13 商品房交易 市區(qū)（含港區(qū)）當(dāng)月多層建筑均價為 2500.0 元 /平方米；小高層及高 層均價達 2700 元 /平方米左右。另全市的商品房空臵情況已有明顯改善 ,到 2007 年 12 月底止合計空臵面積 11.58 萬平方米 ,比 06 年合計空臵面積 15.28 萬平方米減少了 3.70 萬平方米。 (如表 5)空臵部分主要還是營業(yè)性用房。 表 5.商品房交易數(shù)據(jù)表 名 稱 2007 年 12 月份 2006 年 1 12 月 備注 2007 年 1 12 月 前年同期 同比增長 (%) 資金來源合計 240771 128168 87.86 其中：國內(nèi)貸款 26624 18934 40.61 利用外資 475 221 114.9 自籌資金 125528 75503 66.25 其它 88144 33510 163.03 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 商品住房銷售額 (萬元 ) 22127 128023.5 由建設(shè)主管部門提供 商品住房銷售面積 (萬 M2) 8.65 77.59 商品住房均價 (元 /M2) 2558 1650 2007年 112 月商 品房累計空臵面積 (萬 M2) 11.58 15.28 由統(tǒng)計部門提供 房地產(chǎn)交易 與 2006 年同期相比，市區(qū)（含欽州港）房地產(chǎn)交易情況良好。據(jù)市房地產(chǎn)監(jiān)理處、交易中心統(tǒng)計， 2007 年 12 月底止共辦理房屋貸款抵押（含現(xiàn)房、在建工程和預(yù)購商品房抵押） 7462 宗，抵押面積 156.18 萬平方米，抵押登記金額 25.26 億元，分別比 2006 年同期增長 53.6、 42.0 %和 81.96 %；共辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記（含普通房、已購公房的買賣 ； 未含繼承和贈與登記） 627 宗，面積 11.0萬平方米，交易登記金額 12305.9萬元 ,分別比 06年同期增長 10、 21.14%和 95.65%；共辦理商品房合同備案登記 5781 宗 ,面積 67.52 萬平方米 ,同比增長 72.62%、 60.26%。 表 6.房地產(chǎn)交易情況數(shù)據(jù)表 2007 年 1 12 月 2006 年 1 12 月 同比增長 (%) 房屋抵押宗數(shù) 7462 4858 53.6 房屋抵押面積 (萬 M2) 156.18 109.98 42 房屋抵押金額 (萬元 ) 252628 138833 81.96 房屋轉(zhuǎn)讓宗數(shù) 627 570 10 房屋轉(zhuǎn)讓面積 (萬 M2) 11 9.08 21.14 房屋轉(zhuǎn)讓金額 (萬元 ) 12305.99 6289.8 95.65 商品房合同備案登記宗數(shù) 5781 3349 72.62 合同備案登記面積 (萬 M2) 67.52 42.13 60.26 分析： 與 2006 年同期相比，商品房新開工、在建和竣工面積均有不同程度的增加。預(yù)計今年可售商品房仍將大幅增加，商品住房緊缺現(xiàn)象將可得到逐步緩解。另因北部灣新區(qū)納入國家戰(zhàn)略等利好消息，受國家宏觀調(diào)控影響，估計房價將保持平衡，購房者將有更大的選擇空間。 2.2.5 欽州房地產(chǎn)市場總體特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 根據(jù)對欽州 房地產(chǎn)市場的調(diào)研，主要呈現(xiàn)如下特征： 價格上升快，價差小，出現(xiàn)售價“一刀切”現(xiàn)象 2006 年下半年開始銷售價格急劇上升，商品房整體價格由 1400 元 /平方米左右上升到目前 2600 元 /平方米（指多層住宅）左右，最低售價 2000 元 /平方米左右，最高售價 3300 元 /平方米，且市區(qū)與港區(qū)差別不大，均在 2800 元 /平方米，各個樓盤銷售價格相近，價差小，出現(xiàn)售價“一刀切”現(xiàn)象。 消費心理日趨成熟 經(jīng)過幾年的市場培育及引導(dǎo)，消費者的傳統(tǒng)保守思想開始瓦解，價值取向發(fā)生變化，消費心理及消費行為日趨理性與成熟，消費時除考慮價格 、地段位臵、環(huán)境、戶型等基本因素外，也關(guān)心項目的品牌、配套、文化內(nèi)涵、綠化、物管等深層次因素，考慮 除 房子居住功能以外的人文因素。 產(chǎn)品開發(fā)由初級到中高 級過度，過渡進入品質(zhì)品牌階段 隨著城市發(fā)展需要，欽州房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過幾年市場的初級培育，即將完成產(chǎn)品階段使命，過渡進入品質(zhì)品牌階段；也因地價的不斷上漲，向天空要土地的開發(fā)時代必然導(dǎo)致高層產(chǎn)品成為市場主流產(chǎn)品。 客戶區(qū)域來源廣泛 住宅購買群體 以 欽州當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、機關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位人員為主，以及欽州市所管轄的周邊的各縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的進城人士 等， 市場輻射范圍日趨擴大 。 大盤時代興起，品質(zhì)樓盤引領(lǐng)市場 2007 年下半年開始，各區(qū)版塊逐漸出現(xiàn)百畝以上的大盤，打破了原來由“世紀(jì)新城”、“悉尼陽光” 、 “長榮新城”構(gòu)成的“三大盤圍城”格局，呈現(xiàn)大盤百花齊放的態(tài)勢， 大地產(chǎn)大格局大投資已經(jīng)成為 欽州 城市開發(fā)潮流，并將逐步改寫 欽州 房產(chǎn)格局，優(yōu)化 欽州 房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引領(lǐng) 欽州 房產(chǎn)在資源利用最大化的基礎(chǔ)上，提升整個市場的產(chǎn)品水平和消費水平 ，如中地江濱國際、嘉華東方明珠等。 消費需求開始趨向多元化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 欽州居民家庭觀念濃厚，兩代、三代甚至四代同堂的現(xiàn)象很普遍，購買商品房時往往從大家庭角度考慮。隨著年輕 人觀念的轉(zhuǎn)變，開始考慮脫離大家庭自營小家的打算，一房兩房開始受到市場的 青睞 ，同時投資需求的變化必要求對產(chǎn)品也要開始走向多元化。 中低收入群體消費欲望激活，緊湊實用型小戶緊缺 欽州市場原積累消費力已經(jīng)消化得差不多，在市場日趨發(fā)展壯大，價格增長迅猛的情況下，一直處于觀望狀態(tài)的低收入家庭的消費需求一直沒有得到有效釋放，如今這個群體的購房欲望已經(jīng)被激發(fā)出來，但就目前欽州市場而言， 80 平米以下的兩房及 100 平米以下的三房等緊湊型戶型 相對好賣。 開發(fā)理念和操盤水平亟待提高，市場面臨重洗牌 部分開發(fā)商開發(fā)理念陳舊，投資只 憑經(jīng)驗，忽視科學(xué)決策，重視后期銷售，不重視前期的市場定位策略。不去分析尋找客戶的需求，不重視樓盤差異化營銷，而熱衷于跟風(fēng)開發(fā)。 2.3 項目周邊在售案例樓盤分析 2.3.1 中地濱江花園 （ 1）基本信息 項目地址 欽州永福東大街，二橋與揚帆大道交接口處 開發(fā)商 廣西中地臵業(yè)有限公司 樓盤規(guī)模 占地 70.66萬平方米（一期 105314 平方米），總建面 168萬平方米（一期 249771平方米） 預(yù)約和開盤時間 2008 年 1月 1日開盤 銷售情況 推出多層二房和三房基本售罄，高層小戶型公寓銷售良好，準(zhǔn)備推出 18層三房和兩房 總體銷售率 約 30% 折扣后均價 2850 元 /平方米 優(yōu)惠折扣 一次性 97 折，按揭 99 折 推廣語 /主打特點 欽州東區(qū)，中地在造一座城 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 一期首批單位戶型配比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 608 單間 256 38 42% 二房 80 78-110 13% 三房 180 130 29% 四房 102 160-180 16% 項目優(yōu)勢 項目 168 萬平方米的規(guī)模、威尼斯水岸主題園林、項目臨江景觀、臨政務(wù)區(qū)地段、項目基本一梯兩戶型 項目劣勢 現(xiàn)階段項目周邊配套不成熟 （ 3）產(chǎn)品上的亮點 在規(guī)劃上保證了人車的絕對分流，同時二房以上戶型基本保持南北走向，通透性較強； 園林規(guī)劃上有明確的主題性，運用大量的帶狀水系保證各樓座都有水景可觀； 戶型方正實用，各個戶型都保證了超大的景觀陽臺和凸窗，同時三房引入了小錯層的概念，四房的樓中樓還引入空中庭院的概念。 2.3.2 廣場麗園二期 （ 1）基本信息 項目地址 欽州思源街 19 號 開發(fā)商 廣西欽州正元房地產(chǎn)開發(fā)中心 預(yù)約和開盤時間 2007 年 10 月 1日開盤 銷售情況 一房已經(jīng)售完，二房 有少許剩余，四房余最西邊的三套，三房則還有少部分選擇。購房直接交房款，不收定金。 總體銷售率 約 86% 均 價 2760元 / 優(yōu)惠折扣 一次性 98 折，按揭 99 折 推廣語 /主打特點 都市繁榮和城市寧靜生活的雙重體驗 /欽州灣廣場核心地帶 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 185 單間 60 33.28 32% 一房 30 46.29 16% 二房 5 76 4% 三房 30 92.53 16% 四房 60 157.46-159.78 32% 宣傳方式 售樓處周圍的墻體廣告、子材西大街與欽州灣大道交匯處戶外廣告牌 項目優(yōu)勢 1、一期的成功開發(fā)，為二期奠定了良好的銷售基礎(chǔ)； 2、靠近欽州灣廣場，生活配套齊全； 3、自帶會所； 4、居家大社區(qū)； 4、戶型方正，開間大 項目劣勢 1、樓盤除南面外，其余三面緊靠馬路，噪音大； 2、兩梯六戶； 3、與一期相比價格太高 （ 3）產(chǎn)品上的亮點 產(chǎn)品在規(guī)劃上沒有太多的亮點，但一期的園林景觀相對良好，受到市場的好品； 二期產(chǎn)品戶型比較的方正實用，多數(shù)采用一梯兩戶南北朝向的板式建筑；三房加入了錯層的 設(shè)計。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 2.3.3 華信香江花園二期 （ 1）項目基本情況 項目地址 欽州沙井大道 開發(fā)商 廣西欽州華信臵業(yè)有限責(zé)任公司 預(yù)約和開盤時間 開盤 :2007年 7月 8日 銷售情況 一期單位基本售罄，還剩余部分四房單位，二期推出二房和三房銷售近 5成。樓中樓和四房單位相對滯銷 總體銷售率 約 50% 折扣均價 2700 元 優(yōu)惠折扣 一次性和按揭均 97 折 推廣語 /主打特點 人與自然之和諧 /電梯洋房，現(xiàn)樓銷售 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總套數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 第二批 3棟小高層， 共300 套左右 二房 約 100 83-96 47% 三房 160 109-131 38% 樓中樓 32 170-200 15% 宣傳方式 新興路全線路牌、工地圍墻廣告、樓體、沙井大道路燈旗 項目優(yōu)勢 1、戶型方正，全部南北通透； 2、三房以上戶型的主人房都帶有洗手間 項目劣勢 1、小區(qū)周邊環(huán)境差，是所有車輛進入南北高速公路的必經(jīng)之路，噪音極大； 2、周邊幾乎都是私人汽配店和破舊農(nóng)民房，而無任何生活配套， 3、由于地段較偏，治安環(huán)境差； 4、小區(qū)規(guī)模小戶數(shù)相對多，園林小，無會所； （ 3）產(chǎn)品上的 亮點 所有戶型采用了雙陽臺的設(shè)計，廚房都套著一個生活陽臺。 主要臥室都采用凸窗的設(shè)計，擴大室內(nèi)的采光面； 戶型開間相對緊湊，交通動線相對較短，功能分區(qū)相對明晰，互不干擾； 大面積的四房戶型和樓中樓戶型分別引入了入戶花園和空中大露臺空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 2.3.4 錦繡家園二期 （ 1）項目基本情況 項目地址 欽州市新興街（原市政府） 開發(fā)商 欽州錦園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 預(yù)約和開盤時間 2007 年底 銷售情況 二期單位基本售罄，還剩余部分四房單位，一房，二房售罄，三房還剩 5套。樓中樓和四房單位相對滯銷。 總體銷售率 約 90% 折扣均價 2750 元 / 優(yōu)惠折扣 一次性 98 折，按揭 99 折 推廣語 /主打特點 名宅領(lǐng)袖生活樣板 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總套數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 164 一房 30 47 61 18.3% 二房 33 87 92 20.1% 三房 36 127 130 22.0% 四房 47 137 160 28.7% 復(fù)式 18 254 11.0% 宣傳方式 人民路公交站臺廣告、路牌廣告、工地圍墻 項目優(yōu)勢 市區(qū)中心地段，一期成熟品質(zhì)社區(qū)，開發(fā)商名譽 ，入戶花園， 270 度轉(zhuǎn)交凸窗 項目劣勢 周邊區(qū)域環(huán)境較差，處于村民自建房內(nèi)，小區(qū)建筑密度略大 （ 3）產(chǎn)品上的亮點 二期地塊較小，中心水景主題景觀園林，做到戶戶觀水；一房一廳靈活多變，可改二房一廳一衛(wèi)，主臥配備大景觀陽臺； 二房二廳戶型方正實用，南北通透，擁有 8 入戶花園，主臥配有 7 景觀大陽臺，衛(wèi)生間干濕分區(qū)；三房二廳中三室朝南，大開間客廳且配有大面積景觀凸窗，餐廳設(shè)臵 180 度圓形落地景觀中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 窗；小四房緊湊實用，交通動線少，功能分區(qū)明晰，主臥配有落地凸窗，衛(wèi)生間配有凸窗。 2.3.5 悉尼陽光 （ 1）項目基本情況 項目地址 欽州永福東大街 16 號 開發(fā)商 廣西上元臵業(yè)有限公司 預(yù)約和開盤時間 開盤 :2007-6-1 銷售情況 銷售情況較差，相對二房銷售較為良好 總體銷售率 約 20% 折扣均 價 2750元 優(yōu)惠折扣 一次性 98 折，按揭 99 折 推廣語 /主打特點 所以選擇悉尼陽光，因為尺度衡量 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總套數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 320 二房 140 86-100 44% 三房 150 128-134 47% 四房 10 150 3% 五房 20 186 6% 宣傳方式 白海豚酒店前的三面立柱廣告、永福西大街到項目位臵的路燈旗 項目優(yōu)勢 1、一期前幾棟樓的成功銷售，加上直觀的社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造了良好的銷售條件； 2、大社區(qū)，居家氛圍好； 3、地處城市新的發(fā)展中心，升值潛力大； 4、有會所及良好的商業(yè)規(guī)劃并已招商成功； 5、小區(qū)建筑品質(zhì)高，檔次高； 6周邊很安靜，無噪音騷擾； 項目劣勢 1、目前所處位臵較偏； 2、周邊生活配套還跟不上； 3、圍合格局影響物業(yè)的通透和采光； 4、 1/2的戶型是東西朝向； 5、樓間距小，兩棟樓之間的間距僅 18米； 6、四房的戶 型設(shè)計差，廁所對著入戶門； 7、各戶型的陽臺都很小。 （ 3）產(chǎn)品上的亮點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：68698693 手機：QQ: 961531377 376977591 616843241 在園林上采取圍合式組團園林，每個圍和主團采取不同風(fēng)格的園林； 戶型上沒有太大的亮點，但是各個房間都帶有凸窗，部分戶型主臥采取的轉(zhuǎn)角凸窗的設(shè)計。 皇庭翡翠華府可行性研究報告 16 2.3.6 中央公館 （ 1）項目基本情況 項目地址 育才路與福興八街交匯處 開發(fā)商 欽州萬春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 預(yù)約和開盤時間 開盤： 2007-10-2 銷售情況 4棟小高層，國慶開盤至今，三房剩余僅 2套，兩房因套數(shù)多還有部分剩余，四房剩余約 6套 總體銷售率 約 65% 均 價 2800元 優(yōu)惠折扣 一次性 96 折，按揭 97 折 推廣語 /主打特點 廣場中央，城市理想家 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 約 142 二房 約 100 84-94.05 70% 三房 約 30 130.73 21% 四房 12 151.52 9% 宣傳方式 欽州灣廣場戶外廣告、公交站牌廣告、工地圍墻 項目優(yōu)勢 1、靠近中心區(qū)； 2、社區(qū)較大，綠化率高； 3、帶會所、幼兒園、休閑中心等社區(qū)配套； 4、絕大多數(shù)戶型南北通透，多面采光； 5、全部戶型雙陽臺 設(shè)計，多面采光； 項目劣勢 1、小區(qū)三面都是農(nóng)民房，治安無保障； 2、周邊生活配套欠缺，生活不便利； 3、多數(shù)戶型開間小，客廳寬度僅 3米多； 4、一梯四戶全部都是門對門的設(shè)計； 5、四房的戶型全部是廁所對入戶門，且兩個臥室對客廳，無動靜分區(qū)。 （ 3）產(chǎn)品上的亮點 小區(qū)在規(guī)劃布局、園林景觀和戶型設(shè)計上沒有太多的亮點，唯一可以值得一提的是中間兩棟高層的樓間距達 58 米，各個戶型的臥室都配有凸窗。 皇庭翡翠華府可行性研究報告 20 2.3.7 錦繡尊品 （ 1）項目基本情況 項目地址 欽州灣廣場金穗街 開發(fā)商 融合集團 預(yù)約和開盤時間 未定 銷售情況 現(xiàn)正進行客戶預(yù)約工作 總體銷售率 - 折扣均價 - 優(yōu)惠折扣 - 推廣語 /主打特點 金領(lǐng)、中心、品質(zhì)觀 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 推出戶 型 配 比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 180 三房 180 129-133 - 宣傳方式 欽州灣廣場、欽州高速路路口，工地圍墻 項目優(yōu)勢 低密度住宅，景觀園林，觀光電梯，入戶花園，架空層泛會所，游泳池，發(fā)展商品牌 項目劣勢 都是高層，周邊居住形象較差 （ 3）產(chǎn)品上 的亮點 在規(guī)劃上，所有樓座純南北走向，底層用商鋪圍合保證小區(qū)的安全性和私密性。 在景觀上，雙水景主題園林，綠化率達 60%。 在戶型上，首批推出單位全為三房，保證所有房間朝南，客廳前設(shè)臵入戶花園，主臥設(shè)臵了轉(zhuǎn)角落地大凸窗。 皇庭翡翠華府可行性研究報告 21 2.8.8 遠辰金灣藍岸 （ 1）項目基本情況 項目地址 安州大道與金海灣大道交界處 開發(fā)商 欽州遠辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 預(yù)約和開盤時間 2008 年 7月 6日 銷售情況 首批推出單位銷售近 8成，二房全部銷售完畢，三房剩余 20%，四房剩余50% 總體銷售率 80% 折扣均價 2600 元 / 優(yōu)惠折扣 一次性 97 折，按揭 99 折 推廣語 /主打特點 臨江觀湖，水岸名門 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 首批推出戶型配比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 122 套 二房 80 84 66% 三房 40 102-116 33% 五房 2 207 1% 宣傳方式 工地圍墻，一橋戶外，三元廣場 項目優(yōu)勢 14000 荷蘭水岸園林，欽江美景和 1600 畝白石湖公園，南北通戶型， 12000地下車庫和 6000 半地下車位 項目劣勢 三橋和安州大道噪音，片區(qū)生活氛圍不成熟 （ 3） 產(chǎn)品上的亮點 小區(qū)實現(xiàn)完全人車分流，全部為地下車庫，小區(qū)呈圍合分布，保證較好的安全性； 小區(qū)中心 14000 荷蘭風(fēng)情親水園林，欽州最大樓間距（最寬處達 100 米）； 南向采用雙層真空玻璃，防止三橋的噪音； 戶型緊湊實用，一梯四戶基本保持南北通透，客廳都帶景觀大陽臺，各臥室都帶凸窗。 皇庭翡翠華府可行性研究報告 22 2.8.9 翰林福第 （ 1）項目基本情況 項目地址 欽州人民路（原南北區(qū)政府） 開發(fā)商 廣西中恒興投資發(fā)展有限公司 預(yù)約和開盤時間 2008 年 8月 銷售情況 現(xiàn)正進行客戶積累 總體銷售率 - 預(yù)約價格 3000 元 / 優(yōu)惠折扣 - 推廣語 /主打特點 天賦稀貴，大地觀止 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 首批推出戶型配比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 一房 516 45-54 55% 936 套 二房 132 79-82 14% 三房 252 97-117 27% 四房 36 142 4% 宣傳方式 工地圍墻 項目優(yōu)勢 規(guī)模、原生態(tài)大樹、 30000 平方米新加坡園林、位臵、成熟配套，戶型 項目劣勢 老城區(qū)域周邊環(huán)境較為嘈雜，分攤率過大 （ 3）產(chǎn)品上的亮點 基本南北 朝向規(guī)劃，中心主題性水系園林，商業(yè)內(nèi)外街的設(shè)臵； 戶型上始終保證緊湊實用的原則，功能分區(qū)合理，交通動線短，戶戶臥室都有凸窗的設(shè)臵，大面積的主臥空間設(shè)有轉(zhuǎn)角凸窗，有的臥室?guī)мD(zhuǎn)角戶型景觀露臺。 皇庭翡翠華府可行性研究報告 23 2.8.10 在售樓盤產(chǎn)品總結(jié) 市場上在售樓盤產(chǎn)品上，銷售較為良好的都呈現(xiàn)以下特點： 保持南北通透，一梯兩戶最受追捧，樓間距保持良好的采光； 戶型空間功能分區(qū)明晰，交通動線短，實用率高； 二房保持客廳和主臥朝南，三房保持客廳、主臥和書房朝南，客廳套南向陽臺； 戶型在面積上，二房 78-85 ，小三房 95-110 ，大三房 120-125 ，四房 145-150，在市場上銷售狀況良好； 產(chǎn)品上擁有入戶花園，轉(zhuǎn)角落地窗和大露臺的戶型最受追捧。 三、 項目分析及 評價 3.1 項目及地塊解析 3.1.1 項目基本情況介紹 本項目的開發(fā)商為欽州皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 是 深圳皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全資子公司。 皇庭國際新城項目分四期開發(fā)，其中一期為皇庭翡翠灣， 二期為翡翠華府 ，三期為體育公園，四期為皇庭國際公館。項目一期皇庭翡翠灣項目位于于永福西大街欽江二橋南、濱江北路西面，地塊東臨欽江，西面為新華路，北面為永福西大街。憑借深圳高 皇庭翡翠華府可行性研究報告 24 水平 開發(fā)的理念、良好的產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計，以及深圳知名公司的品牌號召力與營銷策略，目前皇庭翡翠灣項目已經(jīng)成為欽州房地產(chǎn)市場的知名項目，于 2008年 5 月 10 日開盤銷售。實現(xiàn)了欽州住宅價格的最高。目前皇庭翡翠灣已實現(xiàn) 50%以上的銷售率，在 2008 年房市低迷的環(huán)境下，創(chuàng)造了欽州市場的奇跡。 皇庭國際新城的二期、三期、四期位于欽州市行政文化中心以南的主城區(qū)。根據(jù)欽州城市總體規(guī)劃（調(diào)整）（ 2003-2020）的規(guī)劃方案，主城區(qū)是欽州市未來行政、商業(yè)、居住、文化中心。 欽州市行政文化中心區(qū)為全新規(guī)劃、全新建設(shè)的城市核心 區(qū)，目前行政中心大樓及廣場已經(jīng)建成投入使用，“八大場館”也已經(jīng)完成施工前的準(zhǔn)備工作，片區(qū)即將進入建設(shè)高峰期，一個嶄新的欽州核心區(qū)即將以震撼性的城市景觀與城市功能展現(xiàn)出來。 3.1.2 交通條件 本項目位于欽州市河?xùn)|新區(qū)核心地帶，“欽州八大場館”的東北面，項目地塊中有蓬萊大道穿過，通過蓬萊大道約 0.5 KM 處，與欽州市主干道永福東大街相連并交匯于市行政中心廣場，南臨規(guī)劃子材西大街，距規(guī)劃的子材大橋 1.7KM，除蓬萊大道外，項目周邊均為規(guī)劃建設(shè)中的新的市政道路，待周邊路網(wǎng)建設(shè)完成后，本項目交通十分便利。目前蓬萊 大道已部分竣工并連接到永福東大街，周邊其他道路均以開工或完成規(guī)劃。 3.1.3 地形、地勢 本項目宗地四周為規(guī)整的長方形，其中住宅用地為“凹”字形，環(huán)繞著地塊內(nèi)體育公園的高爾夫球場。地形開敞整齊，有利于建筑物的排布規(guī)劃。 宗地內(nèi)地勢基本平整，除高爾夫球場用地內(nèi)有少許坡地起伏外，住宅用地基本呈自然的平地，地塊的平整工程量少。 皇庭翡翠華府可行性研究報告 25 3.2 項目 SWOT分析 優(yōu)勢： 中央政務(wù)區(qū)核心區(qū)位優(yōu)勢； 項目規(guī)模大、檔次高，保證了項目的整體品質(zhì)，有居住舒適優(yōu)勢； 項目周邊 未來市政規(guī)劃 資源豐富； 高爾夫稀缺景觀優(yōu)勢； 地形地勢便于規(guī)劃。 劣勢： 目前片區(qū)尚未成熟； 目前公交等市政配套尚不完善； 機會： 北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的持續(xù)利好； 重大項目落戶欽州，帶來了豐富的高檔住宅需求； 城市經(jīng)濟、行政、居住、文化中心的配套支持； 作為舊改項目有政策支持。 威脅： 短期內(nèi)要付出較高的市場引導(dǎo)成本； 區(qū)域內(nèi)未來新開發(fā)項目多，未來競爭比較激烈。 目前市場大環(huán)境相對低迷 ，但欽州房價相對比較理性。 通過以上分析，本項目具備欽州最頂級產(chǎn)品的素質(zhì)，區(qū)位價值、產(chǎn)品價值、高爾夫物業(yè)是本項目最大的優(yōu)勢?！爸袊?東盟”自由 貿(mào)易區(qū)、“北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”使得北部灣經(jīng)濟成為中國經(jīng)濟增長新的一極， 亦 為本項目帶來了高端客戶的來源。 四、 市場定位 4.1 項目定位依據(jù) 市場基本面 欽州經(jīng)濟運行良好，招商引資及城鎮(zhèn)化進程速度加快，房地產(chǎn)市場交投兩旺，價格持續(xù)上升 ； 地塊條件 絕對稀缺資源和產(chǎn)品，無直接競爭對手 ； 項目目標(biāo) 快速開發(fā)、持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)步提升品牌 ； 4.2 項目定位 4.2.1 項目整體定位 皇庭翡翠華府可行性研究報告 26 本項目 會籍專署果嶺別墅 高爾夫社區(qū)生態(tài)景觀宅邸 值得珍藏的鉆石級產(chǎn)品 4.2.2 項目形象地位 行政中心，高端人群居住領(lǐng)地 ； 高 爾夫景觀、生態(tài)居所，貴胄之地 ； 50 萬平米國際城邦，城市精英上流居所 ； 4.2.3 項目價格定位 項目可售物業(yè)有住宅、商鋪和地下停車位。各類物業(yè)銷售均價采用平均值分析參考法預(yù)測如下： 普通 住宅 價值構(gòu)成要素比較 權(quán)重 價值實現(xiàn)程度 本項目模擬 華信香江花園 東方巴黎 錦繡家園二期 中地濱江 A 區(qū)位地段資源比較 35% 28% 23% 28% 30% 27% B項目自身要素比較 65% 62% 40% 60% 60% 53% 合 計 100% 90% 63% 88% 90% 80% 本項 目標(biāo)定價格的類比計算 我們由價值提升和實現(xiàn)要素對比分析可以得知，各個類比樣本的價值實現(xiàn)程度分別為： 華信香江花園 63% 東方巴黎 88% 錦繡家園二期 90% 中地濱江 80% 四個項目的平均值為： 80.25% 附近樓盤銷售平均價 根據(jù)持續(xù)的跟蹤調(diào)查，華信香江花園 東方巴黎 錦繡家園二期 中地濱江目前實現(xiàn)的銷售均價為 ： 華信香江花園 ： 2780 元 /平米 (現(xiàn) 房 ) 東方巴黎 ： 2900 元 /平米 (期房 ) 皇庭翡翠華府可行性研究報告 27 錦繡家園二期 ： 2900 元 /平米（期房） 中地濱江 ： 2800 元 /平米 （期房） 四個項目的平均價格為： 2845 元 /平米 本項目的價值模擬權(quán)重為 90%，則我們可以算出本項目 住宅 類比價值算術(shù)平均值范圍為：2845 90% 80.25%（ 5% ） =3104 （ 5% ） =（ 2948 3259）元 / 。 結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場發(fā)展因素，并考慮項目在欽州集高級會所、幼兒園等設(shè)施于一體，在欽州暫無可比產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，確定 普通住宅 銷售均價為 3300 元 /。 而 高級公寓住宅 等根據(jù)市場情況，保守預(yù)測銷售均價為 5000 元 /左右。 商鋪銷售均價的測定 附近樓盤商鋪銷售均價表 樓盤名稱 均價元 / 租金 元 / 中金建材名城 10000 30-45 香水街 9000 25-35 錦繡名店街 8000 25 綜合均價 9000 元 / 分析： 本項目處在欽州未來發(fā)展的重點政務(wù)、生活片區(qū) 河?xùn)|新區(qū)，各項建設(shè)都處在起步并蓬勃發(fā)展階段。 考慮此處的商業(yè)發(fā)展是機遇與困難并存。此片區(qū)作為欽州發(fā)展的重點新興片區(qū)，商業(yè)配套還很缺乏，生活便利性較差，在本項目購臵商鋪需要一定時間的等待才能得到相應(yīng)的投資回報，但一旦發(fā)展起來，前景不可估量。結(jié)合現(xiàn)時的主客觀情況，建議商鋪銷售的初定價格為 5000 元 /。 4.2.4 項目客戶定位 低 層住宅 /聯(lián)排 客戶定位： 40 歲左右，有良好的 財富積累、 有資金有實力，以城市為生； 精神上追求的層面較高， 處于城市的生活高端，追求相對私密的生活空間 ； 更 追求更大的成功，對交際圈要求極高。 高層小高層住宅 客戶定位 按職業(yè)分： 公務(wù)員、教師、企事業(yè)單位中高級管理人員 ； 收入較高的個體戶 、 個體經(jīng)營業(yè)者 ； 皇庭翡翠華府可行性研究報告 28 私營企業(yè)主或公司管理層 ； 部分外地投資客戶 按年齡分： 25 45 歲左右； 按臵業(yè)次數(shù)分：二次臵業(yè)為主、一次臵業(yè)次之，少量多次臵業(yè)； 按臵業(yè)目的分：以自用為主，極少部分為投資； 家庭結(jié)構(gòu)： 3、 4 人的小家庭或三代同 堂 五、 項目 規(guī)劃 設(shè)計 分析 5.1與 城市區(qū)域定位 相符性分析 5.1.1 要點 根據(jù)欽州市未來發(fā)展的總體定位，欽州市為多元化發(fā)展的工業(yè)港口城市。按照欽州市區(qū)域 市 發(fā)展布局，“十一五”期間，重點開發(fā)帶動欽州經(jīng)濟起飛的兩個核心區(qū) 欽州主城區(qū)和欽州港區(qū)；開發(fā)欽州主城區(qū)至欽州港區(qū)產(chǎn)業(yè)帶和培育七個經(jīng)濟增長級。依托中心城市和欽州港，通過建設(shè)完善主城區(qū)至欽州港的交通基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施，為加快欽州發(fā)展創(chuàng)造有利條件。通過國家對中西部開發(fā)戰(zhàn)略的實施，加大對中西部地區(qū)的投資力度。廣西國民經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展重點向沿海地區(qū)轉(zhuǎn)移。欽州 地處廣西南部沿?！敖鹑恰敝行奈慌Z，是廣西以南寧 欽州為中軸的臨海工業(yè)帶的南部樞紐，其地理位臵十分重要。 5.1.2 相符性分析 欽州正面臨一個千載難逢的發(fā)展機遇，欽州市委市政府提出了“科學(xué)發(fā)展、以港口建設(shè)為龍頭，以發(fā)展臨海工業(yè)為重點，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為保障，以開放創(chuàng)新為動力，充分發(fā)揮欽州區(qū)位、交通和資源優(yōu)勢，積極主動參與北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)，融入中國 東盟“ M”型區(qū)域經(jīng)濟合作”的戰(zhàn)略措施，抓住自治區(qū)開展沿?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)大會戰(zhàn)的機遇，不斷完善基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施。 欽州 .皇庭國際新城建設(shè)工程無疑是加快完善欽 州體育、文化、娛樂基礎(chǔ)設(shè)施的重要項目，可以大大提高欽州人民的生活水平和居住環(huán)境質(zhì)量。 皇庭翡翠華府可行性研究報告 29 5.2 皇庭國際新城項目規(guī)劃原則 考慮該項目所處的位臵以及建設(shè)目標(biāo)、功能、用途，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確定欽州 .皇庭國際新城規(guī)劃原則如下： 5.2.1 創(chuàng)造高檔宜居社區(qū)原則 作為體育公園的配套開發(fā)項目，欽州在整過廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)所處的重要區(qū)域位臵，隨著開放開發(fā)的不斷深入，人民生活消費水平不斷提高，可享受高品質(zhì)的生活質(zhì)量。 5.2.2 注重生態(tài)環(huán)境原則 在規(guī)劃當(dāng)中布臵了大量的綠地與水體，景觀設(shè)臵從自然生態(tài)著手 ，以自然環(huán)境為主。 5.2.3 創(chuàng)造人與自然共生的生命空間原則 在高樓大廈林立的現(xiàn)代城市中，欽州 .皇庭國際新城創(chuàng)造出人民所需的自然生態(tài)，建筑圍合著寬大的體育公園，實現(xiàn)居民共享的空間。 5.2.4 塑造舒適的鄰里溝通、交流空間原則 在社區(qū)內(nèi)，合適的建筑尺度，開放的公共空間，增加鄰里間的交流。 5.2.5 建筑設(shè)計空間層次豐富原則 整個小區(qū)建筑高、中、低緊密結(jié)合，錯落有致。平面、立面設(shè)計合理、巧妙，特別沿街立面的處理，豐富城市景觀。 皇庭翡翠華府可行性研究報告 30 5.2.6 適應(yīng)新時代、運用新技術(shù)材料原則 5.3 項目總體構(gòu)思 （ 1）總平面規(guī)劃設(shè) 計以天圓地方、人與環(huán)境的和諧為設(shè)計主題 ,從大處入手 ,充分考慮了建筑布局與周邊環(huán)境的結(jié)合以及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營造， 綜合 了 現(xiàn)代社區(qū)文化 的 內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計 。組團分區(qū)錯落有致、活潑協(xié)調(diào)，院落空間豐富，具有強烈的歸屬感。不失為 具有一定超前性的城市 居住 新區(qū) 。營造欽州新概念花園式高尚社區(qū)，創(chuàng)造一個具有國際觀的生活區(qū)。 （ 2）根據(jù)基地形狀較為規(guī)整的特點，在皇庭翡翠華府基地采用一條貫穿整個小區(qū)的圓弧狀道路來劃分組團區(qū)域，并圍繞中部的體育公園來做文章，以組團綠地點綴其間，環(huán)境景觀遙相呼應(yīng)，使小區(qū)總平面布局豐富活潑起來，詮釋了天圓 地方、天人合一的規(guī)劃理念，形成了一個較為理想的居住環(huán)境和舒適高尚的生活空間。 （ 3）運用豐富的空間變化和靈活的表現(xiàn)手法，使建筑具有獨創(chuàng)性和鮮明的風(fēng)格特點，符合時代潮流。 （ 4）水岸之于豪宅，使一種不可替代的顯赫，更是一種不可多得享受，與土壤、湖面、植被、動物和諧共處，植于沃土，呼吸自然。充分表達了一個生態(tài)理想社區(qū)。 皇庭翡翠華府可行性研究報告 31 六、 項目的投資分析及財務(wù)預(yù)測 6.1 成本及工程進度分析 6.1.1 成本分析 根據(jù)項目建設(shè)方案和對目前建筑市場及房地產(chǎn)營銷成本的調(diào)查，對項目成本構(gòu)成進行分析測算如下： 項目總投資估算表 單位 :萬元 序號 項目名稱 總額 (萬元 ) 單位（元 / ) 占總投資比（ %） 1 土地成本 4725.00 141.53 7.37% 1.1 出讓金及契稅 4725.00 141.53 7.37% 2 前期費用 9815.03 294.00 15.30% 2.1 規(guī)劃設(shè)計費 1068.30 32.00 1.67% 2.2 地址勘查費 200.31 6.00 0.31% 2.3 三通一平等費用 1602.45 48.00 2.50% 2.4 道路市政工程 1335.38 40.00 2.08% 2.5 排洪箱涵 2003.07 60.00 3.12% 2.6 大型土石方 1502.30 45.00 2.34% 2.7 報建稅費及其它 1602.45 48.00 2.50% 2.8 臨時設(shè)施 500.77 15.00 0.78% 3 主體建安工程費 29217.52 875.18 45.55% 3.1 基礎(chǔ)工程 3171.52 95.00 4.94% 3.2 結(jié)構(gòu)及粗裝修工程 22039.88 660.18 34.36% 3.3 門窗 1836.14 55.00 2.86% 3.4 公共部位精裝修 2169.98 65.00 3.38% 4 主體安裝工程費 3405.52 102.01 5.31% 4.1 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費 2470.76 74.01 3.85% 4.2 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費 500.76 15.00 0.78% 4.3 弱電系統(tǒng)費 434.00 13.00 0.68% 皇庭翡翠華府可行性研究報告 32 5 社區(qū)管網(wǎng)工程費 1001.84 30.01 1.56% 5.1 室外給排水系統(tǒng)費 273.84 8.20 0.43% 5.2 室外燃氣系統(tǒng) 200.31 6.00 0.31% 5.3 室外電氣及高低壓設(shè)備費 126.92 3.80 0.20% 5.4 室外智能化系統(tǒng)費 400.77 12.00 0.62% 6 園林 ,環(huán)境 ,配套費 1950.00 58.41 3.04% 6.1 綠化建設(shè)費 850.00 25.46 1.33% 6.2 道路及廣場建設(shè)費 150.00 4.49 0.23% 6.3 圍墻 建造費 60.00 1.80 0.09% 6.4 會所、幼兒園 800.00 23.96 1.25% 6.5 設(shè)備用房 60.00 1.80 0.09% 6.6 其他零星 30.00 0.90 0.05% 7 開發(fā)間接費用 500.77 15.00 0.78% 8 財務(wù)費用 (年息 6.75%) 7087.50 212.30 11.05% 9 管理費用 (1+ +6+7) 3% 1518.47 45.48 2.37% 10 營銷費用（按項目銷售額3%計提） 3661.1 109.71 5.71% 11 不可預(yù)見費 (1+ +6+7)2.5% 1265.39 37.90 1.97% 12 總成本 64148.14 1921.54 100.00% 13 單位成本（元 /） 1921.50 計容積率面積 注：計算容積率總建筑面積： 333844.4 說明： （ 1）土地費用（共計： 4725 萬元）。 其中包括土地出讓金和契稅。 （ 2）前期費用 （共計： 9815 萬元）。其中：規(guī)劃設(shè)計費 1068.3 萬元，地質(zhì)勘察費 200.31萬元，土地三通一平費 1602.45 萬元，道 路市政工程 1335.38 萬元，排洪箱涵 2003.07 萬元，大型土石方 1502.3 萬元，報建稅費 1602.45 萬元（其中白蟻防治費、政府綜合報建費、圖紙審查費、消防報建費、定額測定費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、防雷裝臵及檢測費、人防易地建設(shè)費、項目環(huán)境影響評測費、標(biāo)底編制審查費、質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、城市生活垃圾服務(wù)費、排 皇庭翡翠華府可行性研究報告 33 污費、路口開設(shè)費、水電和煤氣增容費，其他報建費等），臨時設(shè)施 500.77 萬元。 （ 3）主體建安工程費 （共計： 29217.52 萬元）。其中：基礎(chǔ)工程 3171.52 萬元（包含土方工程、護壁護坡、預(yù)制管樁 、樁基檢測費、降水 17 萬元、樁基礎(chǔ)承臺等），結(jié)構(gòu)及粗裝修工程 22039.88 萬元（包含鋼筋、模板 ,砌體、找平及抹灰平屋面、防水、腳手架、煙道等）、門窗 1836.14 萬元、公共部位精裝修 2169.98 萬元。 （ 4）主體安裝工程費 （共計 3405.52 萬元）。其中： 1）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費 2470.76萬元 ,包含室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)燃氣工程、室內(nèi)電氣工程等； 2）室內(nèi)設(shè)備及安裝工程 500.76萬元 ,包含通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、電梯供貨及安裝費、發(fā)電機供貨及安裝費、消防系統(tǒng)工程、人防設(shè)備及安裝等； 3）弱電系統(tǒng)費 434 萬元 ,包 含有線電視、電話、電子可視對講等。 （ 5）社區(qū)管網(wǎng)工程費 （共計 1001.84 萬元）。其中：室外給排水系統(tǒng) 273.84 萬元 ,室外燃氣系統(tǒng) 200.31萬元 ,室外電氣及高低壓設(shè)備費 126.92萬元 ,室外智能化系統(tǒng)費 400.77萬元 . （ 6）園林環(huán)境配套費 （共計： 1950 萬元）。 序號 工程名稱 金額（萬元） 1 綠化建設(shè)費 850.00 2 道路及廣場建設(shè)費 150.00 3 圍墻建造費 60.00 4 會所、幼兒園 800.00 5 設(shè)備用房 60.00 6 其他零星 30.00 合計 1950 （ 7）開發(fā)間接費用 （共計 500.77 萬元）。 （ 8）財務(wù)費用 （共計： 7087.5 萬元） 如下表： 預(yù)計該公司 2009 年貸款額為 25000 萬元（預(yù)計貸款 25000 萬元在 1 月初投入，計息 一年），按人民銀行同期基準(zhǔn)利率 6.75計算，支出貸款利息為 25000 6.75%=1687.5 萬元；2010 年貸款額為 15000 萬元（預(yù)計 2010 年 1 月初貸款發(fā)放 15000 萬元，支出利息為（ 15000+25000 ） *6.75%*1=2700 萬元； 2011 年支付利息為 （ 15000+25000 ）*6.75%*1=2700 萬元 ?？偣仓Ц顿J款利息預(yù)計為 7087.5 萬元。 （ 9）管理費用 （共計： 1518.47 萬元）：管理費用取以上（ 1）（ 7）項之和的 3%，即：（ 4725+9815.03+29217.52+3405.52+1001.84+1950+500.77） 3% =1518.47 萬元 . 皇庭翡翠華府可行性研究報告 34 （ 10）營銷費用 （共計： 3661.1 萬元）：按項目銷售額 3%計提， 122036 3%=3661.08萬元。 （ 11）不可預(yù)見費 （共計： 1265.39 萬元）。不可預(yù)見費取以上（ 1）（ 7）項之和的2.5% ，即：（ 4725+9815.03+29217.52+3405.52+1001.84+1950+500.77 ） 2.5% =1265.39 萬元 . （ 12）該項目總投資為 64148.14 萬元 . 其中：公司前期投入建設(shè)資金 24148.14 萬元。為保證工程建設(shè)進度的資金需求，擬向銀行貸款 40000 萬元。不足部分資金用銷售回收資金補足。 （ 13）項目單位成本為 1921.50 元 /平方米。 6.1.2 項目計劃進度分析 主要工程施工進度計劃如下： 2008 年 2 月 2008 年 12 月，完成項目前期工程； 2008 年 8 月 2009 年 8 月，完成土方及基礎(chǔ)工程 ； 2009 年 5 月 2009 年 12 月，完成地下室工程 ； 2009 年 7 月 2010 年 7 月，完成主體工程； 2009 年 6 月 2010 年 10 月，完成水電安裝和消防工程； 2010 年 3 月 2010 年 10 月，完成裝修工程； 2009 年 12 月 2010 年 10月，完成相關(guān)配套工程。 其他配套工程根據(jù)現(xiàn)狀合理安排施工。 6.2 收益分析 6.2.1 項目售價預(yù)測 項目可售物業(yè)有住宅、商鋪和地下停車位。各類物業(yè)銷售均價采用平均值分析參考法，如華信香江花園、東方巴黎、錦繡家園二期 、中地濱江等，并結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場發(fā)展因素，并考慮項目 在欽州集高級會所、幼兒園等設(shè)施于一體，在欽州暫無可比產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，另本項目處在欽州未來發(fā)展的重點政務(wù)、生活片區(qū) 河?xùn)|新區(qū)，各項建設(shè)都處在起步并蓬勃發(fā)展階段。在此基礎(chǔ)上保守預(yù)測如下：小高層 /高層預(yù)測銷售均價 3300 元 /平米，多層 /聯(lián)排預(yù)測銷售均 皇庭翡翠華府可行性研究報告 35 價 5000 元 /平米，商業(yè)銷售均價預(yù)測 5000元 /平米。 6.2.2 項目物業(yè)銷售收入測算 項目的總建筑面積為 333844.4 ，可售面積為 328389.25 ，其中：小高層 /高層住宅：247995.86 ，低層 /聯(lián)排住宅 49870.12 ，商鋪 30523.27 ，根據(jù)市 場分析測算其銷售收入如下： 物業(yè)類別 銷售面積（） 均價（元 /） 銷售金額（萬元） 小高層住宅（ 11 層、 18 層） 247995.86 3300 81839 低層、高級住宅 49870.12 5000 24935 商 鋪 30523.27 5000 15262 合 計 328389.25 122036 6.2.3 銷售計劃安排 根據(jù)目前的工程進度，預(yù)計翡翠華府的銷售從 2009 年 10 月開始，預(yù)計 2011 年底結(jié)束。根據(jù)分期開發(fā)，預(yù)計整個銷售周期為 27 個月左右。 銷售時間 銷售面積 （） 2009 年 10 月 -2009 年 12 月（首批單位） 約 59573 平米 2010 年 1 月 -2010 年 12 月 約 161182.9 平米 2011 年 1 月 -2011 年 12 月 約 107733.35 平米 說明： （ 1） 2009 年 10 月開始開盤，到 2009 年 12 月， 3 個月預(yù)計住宅部分銷售量達 20，其中小高層 /高層住宅銷售 49599 ；低層高級住宅銷售 9974 ，合計銷售面積達 59573，預(yù)計銷售收入 21355 萬元； （ 2） 2010 年 1 月至 2010 年 12 月， 1 年預(yù)計住宅部分和銷售量新增 50，累計銷售量達 70，其中小高層 /高層住宅新增銷售 123997.9 ；低層 /聯(lián)排住宅新增銷售 24935 。商鋪部分銷售量達 40，銷售 12250 ，合計銷售面積達 161182.9 ，預(yù)計銷售收入 59512萬元； （ 3） 2011 年 1 月至 2011 年 12 月， 12 個月預(yù)計住宅部分銷售量新增 30，累計銷售量達 100，商鋪部分銷售量新增 60，累計銷售量達到 100。其中小高層 /高層住宅新增銷售 74398.96 ；低層 /聯(lián)排住宅新增銷售 14961.12 ；商鋪銷售 18273.27 ，合計銷 皇庭翡翠華府可行性研究報告 36 售面積達 107633.07 ，預(yù)計銷售收入 41169 萬元。 6.2.4 分年度銷售收入計劃表 項目名稱 總計 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 高層 /小高層銷售 81839 0 16367.6 40919.3 24551.7 多層銷售 24935 0 4987 12467.5 7480.6 商鋪銷售 15262 0 6125 9136.6 年度合計 122036 0 21355 59512 41169 6.2.5 投資計劃與資金籌措 本項目總投資 64148 萬元，自有資金約 24148 萬元?？紤]房地產(chǎn) 物業(yè)銷售的資金回籠期較長（銀行按揭貸款的發(fā)放條件限制），為保證工程建設(shè)進度的資金需求，擬向銀行貸款 40000萬元。 投資計劃及資金籌措表 項 目 合計 建設(shè)經(jīng)營期（年度） 萬元 2008 2009 2010 2011 1、投資總額 64148.14 10430.31 36017.83 15000 2700 1.1、開發(fā)投資 57060.64 10430.31 34330.33 12300 0.00 1.2、貸款利息 7087.5 0.00 1687.5 2700 2700 2、資金來源 64148.14 10430.31 36017.83 17700 2.1、自籌 24148.14 10430.31 11017.83 2700 2.2、銀行貸款 40000.00 25000.00 15000.00 6.2.6 項目利潤計算 （ 1）利潤計算稅費取值依據(jù)： 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育附加及印花稅等綜合稅率按 5.625%計算； 土地增值稅稅率； 增值額的計算：增值額 =銷售收入 -（營業(yè)稅金及附加 -開發(fā)總成本 -開發(fā)成本 *20%）； 皇庭翡翠華府可行性研究報告 37 按上式計算，本項目增值率小于 50%，適用增值稅率為 30%； 所得稅率 25%。 （ 2）項目利潤估算表： 序號 項目名稱 計算公式 計算值（萬元） 1 銷售收入 122036 2 開發(fā)總成本 64148 3 營業(yè)稅及附加 （ 1） *綜合稅率 5.625% 6865 4 利潤總額 （ 1） -（ 2） -（ 3） 51023 5 增值額計算 （ 4） -（ 2） *20% 38193 6 增值率（ %） （ 5） /（ 2） +（ 2） *20%+（ 3） 100% 45.55% 7 土地增值稅額 增值率 50%,適 用稅率 30% 11458 (5)*30% 8 應(yīng)稅所得額 (4)-(7) 39565 9 所得稅額 (8)*25% 9891 10 凈利潤 (8)-(9) 29674 11 稅后成本利潤率 (10)/（ 2） 46.26% 13 各種稅金合計 （ 3） +（ 7） +（ 9） 28214 6.2.7 收益評價 （ 1）項目資金流量表 項目現(xiàn)金流量表（金額單位：萬元） 序號 現(xiàn)金項目 現(xiàn)金流量 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 合計 1 現(xiàn)金流入 122036 0.0 21355 59512 41169 122036 1.1 銷售流入 122036 0.0 21355 59512 41169 122036 1.2 其他收入 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2 現(xiàn)金流出 92362 5006.6 28062.8 37225.7 22067.1 92362 皇庭翡翠華府可行性研究報告 38 2.1 項目投資 64148 10430 36018 15000 2700 64148 2.2 營業(yè)稅及附加 6865 0 1201 3348 2316 6865 2.3 土 地增值稅 11458 -3755 -6920 11449 10684 11458 2.4 所得稅 9891 -1669 -2236 7429 6367 9891 3 凈現(xiàn)金流量 29674 -5006 -6708 22286 19102 29674 4 累計凈現(xiàn)金流量 29674 -5006 -11714 10572 29674 29674 評價指標(biāo) 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 (i=7%) 22227 說明： 根據(jù)國家政策規(guī)定，土地增值稅 按 1.5預(yù)繳，售完補齊。 所得稅按 銷售收入的 1%預(yù)繳，售完補齊。 （ 2）投資評價指標(biāo)的計算 根據(jù)現(xiàn)金流量表，可計算得各項投資評價指標(biāo)如下表： 凈現(xiàn)金流量（凈利潤 ） 29674 萬元； 財務(wù)凈現(xiàn)值： FNPV=22227 萬元 （折現(xiàn)利率取 7%），項目基本方案實現(xiàn)，將獲得 22227萬元現(xiàn)值的收益。 財務(wù)內(nèi)部收益率：（ IRR） =94.01% 總投資利潤率： R=46.26% 投資回收期 T=2.53 年 （ 3）項目總體指標(biāo)評價表 項目總體指標(biāo)評價表 項目名稱 數(shù)量 備注 毛用地面積（） 162611.9 約 243.9 畝 占地面積（） 133532.4 合 200.3 畝 總建筑面積（） 333844.4 計算容積率建筑面積 總投資（萬元）： 64148 包括開發(fā)各項費用 皇庭翡翠華府可行性研究報告 39 單位成本（元 /） 1921.5 含地下建筑面積 銷售收入（萬元） 122036 各種稅金：（萬元） 28214 稅后利潤（萬元） 29674 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 22227 貼現(xiàn)率 7% 投資回收期（年） 2.53 (含半年的準(zhǔn)備期 ) 投資利潤率 (%) 46.26% 6.3 風(fēng)險分析 影響