產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與招商規(guī)劃.doc

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)經(jīng)濟(jì)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體，其發(fā)展階段已經(jīng)從自然發(fā)展階段邁向規(guī)劃制勝階段。園區(qū)經(jīng)濟(jì)包涵廣泛，如：科技園區(qū)、開發(fā)區(qū)、專業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃是比較全面的產(chǎn)業(yè)園區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，是對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間布局、土地開發(fā)、招商引資、運(yùn)營管理等全局性、長期性、基本性問題的研究分析，是未來一個(gè)時(shí)期指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)健康發(fā)展的行動(dòng)綱領(lǐng)。研究制定產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃是落實(shí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、提升園區(qū)發(fā)展水平的客觀要求，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求做好規(guī)劃研究工作對(duì)于充分發(fā)揮園區(qū)比較優(yōu)勢(shì)、科學(xué)開展招商引資、切實(shí)提升園區(qū)核心競爭力等具有重要作用。多年以來，先后開發(fā)策劃的中關(guān)村科技園區(qū)及各分園、北京市各高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、北京市各區(qū)縣及國內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)園區(qū)等委托的發(fā)展規(guī)劃研究課題，在園區(qū)戰(zhàn)略、發(fā)展定位、開發(fā)建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、園區(qū)經(jīng)營管理等方面積累了豐富的研究經(jīng)驗(yàn)，課題研究成果得到相關(guān)主管部門的高度評(píng)價(jià)，在為政府部門和金融機(jī)構(gòu)提供決策支撐、保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)健康發(fā)展、提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合競爭力和融資等方面發(fā)揮了重要作用。商圈分析與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者所來自的區(qū)域，或者是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。商圈調(diào)查可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：（1）了解地區(qū)居民的人口特征、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)等；（2）確定產(chǎn)品組合及促銷地點(diǎn)；（3）分析商圈是否重疊（4）計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店；（5）找出商圈內(nèi)的障礙： A、道路設(shè)施不便 B、人口擁擠 C、人口過度擁塞（6）法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況（7）其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。項(xiàng)目選址與可行性評(píng)估商業(yè)地塊選址的意義就在于它是一項(xiàng)長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。商業(yè)項(xiàng)目的選址應(yīng)該考慮以下因素： 客流規(guī)律是選址的最重要的因素 交通狀況 商業(yè)環(huán)境 地形特點(diǎn) 城市規(guī)劃的要求 在選址過程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，論證其可行性。項(xiàng)目定位研究與策劃 商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測(cè)、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。包括業(yè)態(tài)定位、主題定位、目標(biāo)市場定位、功能定位、形象定位、檔次定位、價(jià)格定位、經(jīng)營方式定位、動(dòng)態(tài)定位等多個(gè)方面。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)策略制定一、工業(yè)地產(chǎn)理論1工業(yè)地產(chǎn)的概念 工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。 2常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類 根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 如下是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析 (1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。是目前中國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。(2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。 (3)工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房 ”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商 (4)綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對(duì)園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。目前，省級(jí)和國家級(jí)開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常與區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高。 就我國來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對(duì)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用.三、工業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)作 工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運(yùn)盛等。它們大多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái)，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。 工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價(jià)；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。 工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 工業(yè)地產(chǎn)市場在過去很長一段時(shí)間內(nèi)并不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價(jià)格日趨走高，投資回報(bào)日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨(dú)立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報(bào)問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)的四大特性。從運(yùn)營的規(guī)律來說，工業(yè)地產(chǎn)租期相對(duì)較長、相對(duì)回報(bào)穩(wěn)定。三、工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程 工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，其贏利點(diǎn)體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。 有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。四、工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個(gè)方面：一、首先是選址，分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?？鐕髽I(yè)選址是從四個(gè)方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動(dòng)力資源。2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運(yùn)營的效率。4、尋求戰(zhàn)略機(jī)遇。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。市場分析。對(duì)本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個(gè)部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段，開發(fā)區(qū)的分析。要對(duì)開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)來。產(chǎn)業(yè)分析。對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。二、其次是定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)。 在具體定位的時(shí)候，要考慮市場的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。 定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了，你所有的東西都錯(cuò)了。定位一個(gè)是移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個(gè)物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進(jìn)入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨(dú)特的資源。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會(huì)形成一個(gè)非常好的定位。在具體定位的時(shí)候，要考慮市場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實(shí)用一些，對(duì)一個(gè)企業(yè)的本身的吸引力更強(qiáng)一些。綜合起來來講，作為一個(gè)定位是兩個(gè)方面，一個(gè)是借助本區(qū)域優(yōu)勢(shì)，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)區(qū)的發(fā)展。 確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設(shè)計(jì)及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項(xiàng)。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個(gè)完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。第三是客戶，要對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。一般情況下，對(duì)客戶的分析要從幾個(gè)方面進(jìn)行。一個(gè)是對(duì)現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析；一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對(duì)區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級(jí)配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動(dòng)向。另外要確立以商招商概念，對(duì)專業(yè)市場進(jìn)行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。 客戶分析。要客戶進(jìn)行把握，一般情況下，客戶分析從五個(gè)方面來進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進(jìn)入是因?yàn)槌杀?、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進(jìn)三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷，你給它提供一個(gè)很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進(jìn)入北京之后，圍繞奔馳對(duì)他的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析；第四，還要對(duì)國外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢(shì)，會(huì)帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動(dòng)向；第五，還有以商招商的概念，還要對(duì)專業(yè)市場進(jìn)行分析。任何一個(gè)城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會(huì)規(guī)劃幾個(gè)專業(yè)的市場，這個(gè)市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會(huì)過來，比如說北京大紅門的服裝市場。商業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理 在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商往往比較注重項(xiàng)目投資金額、銷售回款，以及商業(yè)地產(chǎn)的定位、營銷推廣等環(huán)節(jié)，一般很少去關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最后一環(huán)商業(yè)經(jīng)營管理。殊不知，商業(yè)經(jīng)營管理這個(gè)最后的一環(huán)，卻在一定程度上決定了商鋪的現(xiàn)實(shí)回報(bào)和未來升值空間，決定了投資者的最終利益。從經(jīng)營管理的角度來看，只有進(jìn)行符合消費(fèi)市場的定位、業(yè)態(tài)的合理區(qū)隔、有效地招商和經(jīng)營整合推廣，以及規(guī)范物業(yè)管理模式，才能促進(jìn)商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，避免商業(yè)后期經(jīng)營不善。商業(yè)地產(chǎn)重在經(jīng)營贏在管理，它需要專業(yè)的管理能力和經(jīng)營素質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析與價(jià)值評(píng)估 隨著限購、限貸、稅收等方面的調(diào)控政策對(duì)住宅市場持續(xù)施壓，住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。不僅標(biāo)桿企業(yè)結(jié)隊(duì)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，一些商業(yè)經(jīng)營企業(yè)也紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。大量資金的進(jìn)入，商業(yè)地產(chǎn)市場處于持續(xù)的上升通道，前景似乎一片光明。一些傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)，甚至一些“外行”企業(yè)，將商業(yè)地產(chǎn)看成調(diào)控期的“避風(fēng)港”。但是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要雄厚的資金實(shí)力，需要“養(yǎng)商”的耐心，需要專業(yè)人才的儲(chǔ)備，需要豐富的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。不具備上述條件的房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)