房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營知識.doc

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的意義隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟效益，增強風險抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項目策劃、建設方面的知識，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值的經(jīng)濟活動。它不僅為人類社會的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會對房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分。一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進行基礎(chǔ)設施建設、房屋建筑安裝，以及為此而進行規(guī)劃、設計和管理活動的整個過程。房地產(chǎn)開發(fā)通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設施、城市配套設施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產(chǎn)和生活空間，促進城市空間開發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮(zhèn)化的先行作用。房地產(chǎn)開發(fā)是一種經(jīng)濟行為，要根據(jù)城市總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)化的總體規(guī)劃，充分考慮社會發(fā)展和經(jīng)濟效益及普遍改善人群生產(chǎn)生活的發(fā)展性要求，由于人口持續(xù)的增長、社會的進步、人們生活水平的提高和生活方式的不斷變化，人們對房地產(chǎn)的需求不但在數(shù)量上持續(xù)增加，而且在質(zhì)量和多樣性方面也不斷提出新的需求，這使得房地產(chǎn)開發(fā)在改變?nèi)祟惿鐣a(chǎn)生活環(huán)境及加快城鎮(zhèn)化步伐方面的作用越來越不可替代，同時房地產(chǎn)開發(fā)也變得越來越復雜。2、房地產(chǎn)開發(fā)的特征2.1 地域差異顯著房地產(chǎn)的不可移動性，意味著房地產(chǎn)市場具有顯著的地區(qū)性差異，不同的地域，對房地產(chǎn)產(chǎn)品有不同的需求。因此在房地產(chǎn)開發(fā)中應當充分了解地域特征，因地制宜的選擇開發(fā)項目、開發(fā)方式和開發(fā)方案。2.2 社會聯(lián)系廣泛房地產(chǎn)開發(fā)涉及諸多政府部門的管理工作，從立項、拿地、規(guī)劃設計、招標、建筑施工到驗收，需要與國土資源、城市規(guī)劃、建設、環(huán)境、交通、消防、人防、社區(qū)等部門協(xié)作。房地產(chǎn)產(chǎn)品為社會提供重要的生產(chǎn)和生活場所，同時也是人文景觀的重要構(gòu)成部分，其外觀、質(zhì)量、用途都與人們生產(chǎn)密切相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)還與相關(guān)經(jīng)濟行業(yè)產(chǎn)生必需的聯(lián)系，比如建筑材料、規(guī)劃設計、就業(yè)等。因此房地產(chǎn)企業(yè)要遵循經(jīng)濟發(fā)展需要，與城市規(guī)劃及城鎮(zhèn)化相符合。2.3 易受政策影響房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中具有重要作用，所以各國政府都十分重視對房地產(chǎn)市場的干預，通過宏觀調(diào)控措施或通過制定政策法律法規(guī)，調(diào)整房地產(chǎn)在開發(fā)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。這些政策措施的實施，都會對房地產(chǎn)的市場價格產(chǎn)生影響，進而影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該不斷增強應變能力，順應政策變化，調(diào)整開發(fā)策略。2.4 風險與效益并存房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資量大。一次完整的綜合開發(fā)，從土地征用、規(guī)劃設計、施工建設到驗收合格、交付使用，短則三至四年，長則五至六年，甚至更長時間。投資金額少則幾千萬，多則幾十個億。這樣的大額投資，往往產(chǎn)生高額回報。但是在長達幾年的開發(fā)過程中，國際政治經(jīng)濟形勢、宏觀經(jīng)濟政策、原材料市場、產(chǎn)品市場環(huán)境都會發(fā)生變化，這些變化中包含巨大的風險。這要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備敏銳的市場洞察力，具備政治敏感度，審時度勢，既能規(guī)避風險，又能獲取好的經(jīng)濟效益回報。2.5 需要專業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)是一項專業(yè)性很強的活動，在獲取土地使用權(quán)、項目投資、規(guī)劃設計、招標及施工管理等各個環(huán)節(jié)都需要專門的知識和管理能力，才能確保開發(fā)環(huán)節(jié)的順利銜接，保證項目建設安全和產(chǎn)品質(zhì)量。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)風險較大，還需要會計師、律師等行業(yè)的專業(yè)服務，以降低風險，提高開發(fā)活動的整體收益。二、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念與特征1、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念房地產(chǎn)經(jīng)營是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，通過研究房地產(chǎn)市場需求、進行市場預測、選擇項目類別，而進行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動，其目標是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的核心，附著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，以及不斷的政策措施的調(diào)整，房地產(chǎn)經(jīng)營在房地產(chǎn)企業(yè)中的地區(qū)越來越重要，涉及生產(chǎn)、技術(shù)、組織、銷售、財務等諸多領(lǐng)域，既包括房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)、中介服務環(huán)節(jié)，也包括消費環(huán)節(jié)，成為指導房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的重要理論依據(jù)之一。2、房地產(chǎn)經(jīng)營特征2.1 產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜大多數(shù)商品交易活動是簡單的買賣過程，在買賣行為結(jié)束后既可實現(xiàn)商品產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)中可能存在所有權(quán)與使用權(quán)分離、共有產(chǎn)權(quán)、他項權(quán)證等多種復雜情況，所以在房地產(chǎn)經(jīng)營中往往需要委托律師辦理產(chǎn)權(quán)事宜。2.2 經(jīng)營形式多樣房地產(chǎn)經(jīng)營包含靈活多樣的形式，在項目開發(fā)階段，有多種融資渠道，包括銀行貸款、風險投資、發(fā)行債券、發(fā)生股票、投資基金及信托等等，每種融資渠道成本有所區(qū)別，選擇恰當?shù)娜谫Y方式以降低資金在房地產(chǎn)經(jīng)營中十分重要；在產(chǎn)品銷售階段，有分期付款、抵押貸款、租賃等多種付款方式可供消費者選擇，這些付款方式增加了房地產(chǎn)經(jīng)營的靈活性，同時也增加了產(chǎn)品定價的復雜性，但敬請大家注意，融資渠道隨著政策的調(diào)控是有著不斷變化；在房地產(chǎn)使用階段，經(jīng)營方式更是多樣，比如出租、售后回租、承包經(jīng)營、委托經(jīng)營等，經(jīng)營者可以根據(jù)實際情況選擇適合的經(jīng)營方式從而實現(xiàn)經(jīng)營效益最優(yōu)化的目標。2.3 經(jīng)營范圍有限房地產(chǎn)經(jīng)營項目多種多樣，但是對于土地經(jīng)營則有明確的法律規(guī)定，農(nóng)村土地只能由農(nóng)村集體內(nèi)部成品使用，城市土地一級市場由國家壟斷經(jīng)營，只能由城市土地管理部門組織土地出讓，出讓后的土地使用權(quán)有使用期限限制。建成后的房地產(chǎn)用途也受規(guī)劃約束，土地使用權(quán)性質(zhì)、房屋用途都不得隨意更改，城市住宅中的經(jīng)濟適用房和廉租房的購買或承租人必須符合國家政策規(guī)定。2.4 市場供求彈性小無論市場上房地產(chǎn)價格如何變化，房地產(chǎn)的供給和需求都是相對穩(wěn)定的。從供給的角度看，由于土地供應有限、手續(xù)繁雜，當房地產(chǎn)價格上升時，經(jīng)營者很難在短時間內(nèi)增加房地產(chǎn)的市場供應；同時，由于房地產(chǎn)建造周期長，當價格下降時，已經(jīng)在建或即將建成的房地產(chǎn)還是會按期投放市場，所以市場價格對房地產(chǎn)供給的調(diào)整會表現(xiàn)出一定時期的滯后性。從需求的角度看，由于房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)、生活的基本物質(zhì)保障，價格的上漲不能明顯降低房地產(chǎn)的市場需求，而房地產(chǎn)的使用壽命長，在正常情況下，即使市場價格降低，一個業(yè)主通常不會盲目購買多處房產(chǎn)。三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系1、相互獨立、側(cè)重點不同房地產(chǎn)開發(fā)是對土地及建筑物進行投資、建設、管理的過程，是投資、建設行為，強調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)；而房地產(chǎn)經(jīng)營是通過開發(fā)建設和管理獲取經(jīng)濟利益的過程，強調(diào)的是投資的盈利。2、房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)一切房地產(chǎn)經(jīng)營活動都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實體上。房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產(chǎn)經(jīng)的對象，經(jīng)營活動也就無從談起。如果房地產(chǎn)開發(fā)階段對市場分析不夠準確，開發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達不到預期水平，應付影響房地產(chǎn)經(jīng)營效益；如果產(chǎn)品建設質(zhì)量不高，不能達到預定的經(jīng)營壽命，也會影響房地產(chǎn)的經(jīng)營效果。因此，適應市場需求，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營成功的基本前提。3、房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)的核心房地產(chǎn)開發(fā)的目的在于獲取投資利益，開發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過經(jīng)營來體現(xiàn)其價值，從而實現(xiàn)投資效益。從這個意義上說，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了過去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營進行開發(fā)。為了盡可能提高開發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營價值，從市場調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目，到前期的可行性分析，以及建設招標和建設過程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個階段工作要從經(jīng)營這個核心目標出發(fā)，使開發(fā)與經(jīng)營真正融為一體。四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要參與者1、房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)商是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的企業(yè)。它參與并控制從策劃到建筑物售后服務全過程，是房地產(chǎn)市場中最基本的開發(fā)經(jīng)營主體，是房地產(chǎn)項目的出資者、組織者、管理者與協(xié)調(diào)者。房地產(chǎn)開發(fā)商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型，所承擔的項目類型也有很大差別，可能是某種特定類型的房地產(chǎn)開發(fā)，也可能是多種類型的房地產(chǎn)開發(fā)或綜合開發(fā)。有些開發(fā)商從事的開發(fā)類型單一，但是在地域上很分散。比如萬科企業(yè)股份有限公司，就是一家典型的以開發(fā)銷售住宅為主營業(yè)務的房地產(chǎn)開發(fā)商。不同的開發(fā)商、不同的房地產(chǎn)項目，其經(jīng)營方式也多種多樣，小型開發(fā)商一般將開發(fā)的房地產(chǎn)出售，以迅速收回投資來積累資本；大型房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的房地產(chǎn)可以出售也可以作為長期投資出租經(jīng)營。在企業(yè)的結(jié)構(gòu)上，開發(fā)商之間也有較大差別，有些開發(fā)商從規(guī)劃設計到租售和物業(yè)管理，都有專門的部門；而有些開發(fā)商，規(guī)劃設計和租售分別聘請專業(yè)的咨詢服務機構(gòu)完成。盡管開發(fā)商規(guī)模、項目類別、經(jīng)營方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營目的都是很明確的，那就是實施開發(fā)過程獲取利益。2、投資商房地產(chǎn)開發(fā)建設過程和消費過程都需要投入大量的資金，沒有投資商的參與，房地產(chǎn)市場有難正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)過程所需要的資金有兩類，一類是開發(fā)建設款，用于支付開發(fā)工程款及費用；另一類是用于使用者購買房地產(chǎn)的抵押貸款。前者是短期資金，在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中使用；后者是長期資金，一般要10年到30年不等的時間才能收回。房地產(chǎn)投資商有金融機構(gòu)、風險投資公司等。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的投資可以用于房地產(chǎn)開發(fā)，也可以以購房抵押貸款的形式參與房地產(chǎn)市場流通，抵押貸款大多數(shù)以房地產(chǎn)作為抵押，承擔的風險較小。風險投資公司是通過對于房地產(chǎn)項目的長期投資來獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，或直接購買房地產(chǎn)從事商業(yè)經(jīng)營活動，因此，更加重視房地產(chǎn)項目的抗風險性。投資商對房地產(chǎn)投資形式有開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資是投資者參與房地產(chǎn)開發(fā)過程，建成某種類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后對其進行銷售，并在這個過程中收回投資、獲得利潤，這種投資形成房地產(chǎn)市場的增量供給；置業(yè)投資是投資者購買增量房地產(chǎn)或者存量房地產(chǎn)，并且出租給最終使用者，在較長時期內(nèi)持續(xù)地獲取穩(wěn)定的報酬，并且獲得房地產(chǎn)保值增值效益。3、建筑承包商建筑承包商是開發(fā)過程中房屋等建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中實體建設的直接承擔者，負責建筑施工、物質(zhì)供應、建筑質(zhì)量、現(xiàn)場安全、成本注入等工作。大多數(shù)的建筑承包商的主要專長是建筑施工，他們從房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)過程中承包工程施工任務，不參與項目經(jīng)營效益的分享，只是通過工程建設施工收取工程費用，其利潤只受建筑成本和建筑時間的影響，承擔的風險較小。當建筑市場需求較小時，也有的建筑承包商通過自己投資來開發(fā)一些項目，或?qū)⑵涑邪ㄔO的工程業(yè)務擴展，并承擔附加的開發(fā)風險，比如購買土地使用權(quán)、參與項目資金籌措和市場營銷等，這時建筑承包商承擔的風險較大，同時也要求較高的收益。我國的建筑發(fā)展已日趨成熟，并引入了國際通用的合同形式和先進的管理手段的機制，基本能保證項目建設的順利進行，使建設過程中的風險大大降低。但是開發(fā)商在選擇建筑承包商的時候，仍然分審查其以往業(yè)績、資金實力和業(yè)務水平，并就具體的施工方案、工期計劃、質(zhì)量目標的報價進行慎重考慮，以確保施工建設階段的順利進行。4、政府及行政管理機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營受到政府及行政管理機構(gòu)的管理、監(jiān)督和約束。從建設項目立項、購買土地使用權(quán)開始，直到房地產(chǎn)的出售、出租經(jīng)營，幾乎每個環(huán)節(jié)都要與政府或相關(guān)行政管理機構(gòu)打交道。按照現(xiàn)行國家法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目立項要向建設行政主管部門申請批準；在獲取土地使用權(quán)時，要向土地主管單門申請土地使用出讓或轉(zhuǎn)讓登記，辦理土地使用權(quán)證；在項目規(guī)劃、施工建設過程中，要受到建設管理部門、市政管理部門和房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)管，辦理規(guī)劃許可證、市政設施和配套設施使用許可證；在房地產(chǎn)預售和銷售時，要申請房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，辦理預售許可證、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證；在房地產(chǎn)經(jīng)營中還要受到工商行政部門、稅務部門的監(jiān)督和管理。當然由于地域的不同，各地在政策的實施上還是有一些差別。政府在實施管理職能的同時，也會參與房地產(chǎn)開發(fā)，在土地使用權(quán)出讓中作為土地所有權(quán)人扮演市場參與者的角色，與開發(fā)構(gòu)成交易主體關(guān)系。對于一些公益性項目或重大建設項目的開發(fā)建設和經(jīng)營，政府則以投資主體的身份或經(jīng)營主體的身份直接參與。政府行為對房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的影響十分明顯，通過適時制定有效政策，可以影響并調(diào)整房地產(chǎn)市場參與者的行為。我國政府一直十分重視房地產(chǎn)的發(fā)展，頒布了一系列法律、法規(guī)和政策，對房地產(chǎn)的投資開發(fā)和經(jīng)營投資行為產(chǎn)生了深遠的影響。例如，1998年，我國將住房建設確定為帶動國民經(jīng)濟增長的“新經(jīng)濟增長點”，先后出臺了加快個人住房消費，開發(fā)住房二級市場，加大金融對住房建設與消費的支持力度，實施住房分配貨幣化，消化空置商品房等一系列政策，極大推動了房地產(chǎn)市場尤其是住房市場的繁榮；2004年以來，又制定了規(guī)范土地使用權(quán)出讓，提高商品預售條件，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，加大住房保障等政策，抑制房地產(chǎn)投機，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。2006年以來的全面調(diào)控，特別是從2009年年末到2010年中央政府正在牽頭一步一步加大房地產(chǎn)市場的調(diào)控，盡可能的逐漸改變房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展中的種種弊端，修正其發(fā)展的軌道，市場向著規(guī)范化發(fā)展的道路前行。但從目前情形來看，調(diào)控的任務非常重，同時調(diào)控中也存在諸多問題要求地方政府同樣高度重視，需要諸多國家行政管理部門綜合配合。目前完全的行政手段的調(diào)控很難盡如人意，甚至出現(xiàn)適得其反的結(jié)果。中央應該對目前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進行科學的分析，在符合房地產(chǎn)市場特征的前提下進行綜合整治，出臺綜合性的調(diào)控政策。各級地方政府應該切實抓好保障性住房和廉租房的建設速度，但更重要的要保證產(chǎn)品質(zhì)量，項目環(huán)境建設，道路及公共服務的配套完善，讓中低收入者樂意購買保障性產(chǎn)品及樂意租住廉租房。讓這一部分人群在財力不夠的情況下不去望房興嘆。同時我們的政府不要將保障房區(qū)域和廉租房區(qū)域視成貧民區(qū)。5、咨詢服務機構(gòu)房地產(chǎn)投資開發(fā)和經(jīng)營管理過程十分復雜，一般的經(jīng)營者難以自行處理所有的專業(yè)問題，經(jīng)常有必要聘請專業(yè)機構(gòu)進行咨詢服務。這樣的專業(yè)機構(gòu)包括規(guī)劃機構(gòu)、設計機構(gòu)、會計師事務機構(gòu)、律師事務機構(gòu)、質(zhì)量檢查機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)代理機構(gòu)、物業(yè)管理機構(gòu)等待。規(guī)劃機構(gòu)的工作是在項目詳細階段，根據(jù)開發(fā)商追求利潤最優(yōu)化的要求，確定項目用地的用途分配和建筑物布局，使土地達到最佳利用狀態(tài)。這需要綜合考慮地形地貌特征、環(huán)境條件、法律法規(guī)限制以及建筑工程技術(shù)要求、市場前景，必要時要提出多個可供選擇的方案。設計機構(gòu)一般承擔建筑物的設計工作，進行建筑外觀、結(jié)構(gòu)、給排水、照明、空調(diào)、電氣設備等設計，還提供建筑材料購買、設備購買的咨詢，并協(xié)助解決建筑施工中技術(shù)問題等。會計師事務機構(gòu)為開發(fā)投資企業(yè)提供經(jīng)濟核算工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議，包括財務預算、工程預算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、付款方式建議等，并及時向開發(fā)商通報財務狀況。律師事務機構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)、交易和使用過程中提供法律支持和服務，受委托為開發(fā)商辦理簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、產(chǎn)權(quán)登記，為開發(fā)商和投資商辦理簽署貸款合同，或者為房地產(chǎn)租售雙方辦理簽訂出售或租賃合同等事宜。質(zhì)量檢查機構(gòu)是接受委托，在建設項目施工過程中，按照建筑法規(guī)、施工規(guī)范和經(jīng)過當?shù)爻鞘?