房地產(chǎn)估價(jià)師考試-估價(jià)案例與分析授課.doc

2006年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析授課大鐵錘在線解答1、指錯(cuò)題中是不是把錯(cuò)誤指出來就可以了？比如收益法中年有效毛收入有錯(cuò)的話，是不是就說“收益法中年毛收入有錯(cuò)”就可以，而不必將如何錯(cuò)改正寫出來呢？答：一般來說，指錯(cuò)題只要指出何處有錯(cuò)即可。但是考試時(shí)要看清楚試卷的要求。2、錘哥，有疑問請(qǐng)教：在指錯(cuò)題中：1.只要出現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià),就一定有未說明基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵.構(gòu)成.表達(dá)方式等么2.管理費(fèi)中,是否必說明包含水.電.氣等,沒交代,這算錯(cuò)么3.兩稅一費(fèi)的計(jì)算基數(shù)包含押金利息么4.只將兩種方法結(jié)果綜合就得出結(jié)論,算是估價(jià)結(jié)果確定未說明理由么?怎樣才算說明了理由的呢?答：1.當(dāng)然不是“只要就”，如果試卷中已經(jīng)說明了基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，你怎么能還說它沒說明呢？以前年度的考試指錯(cuò)題中，如果你指出的地方?jīng)]錯(cuò)，不倒扣分的，只是不得分而已，所以才出現(xiàn)你說的這種情況。今后越來越嚴(yán)格，你這樣做，恐怕會(huì)倒扣分也說不定。2.管理費(fèi)的費(fèi)率一般應(yīng)按照當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)用采用類似市場(chǎng)法的方法來求取，其構(gòu)成一般為開發(fā)商的人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以管理費(fèi)率來求取，不要機(jī)械地理解它；3.兩稅一費(fèi)通常只是以售價(jià)為基數(shù)乘以費(fèi)率來計(jì)算4.如果2種方法得出的結(jié)果相近，直接就相加除2,就是屬于“估價(jià)結(jié)果確定未說明理由”；如果加上一句“因?yàn)?種估價(jià)方法得出的結(jié)果相差不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均，求得其價(jià)格，”就算說明了理由。加權(quán)平均也是如此辦理。3、請(qǐng)教:理論書里第5.5.3.1節(jié)上說在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)，可是收益法里不需要扣除的啊 答：這個(gè)問題的確存在矛盾的地方，分別在理論方法教材的169頁(yè)和206頁(yè)上，其中，169頁(yè)是錯(cuò)的，以206頁(yè)為準(zhǔn)。4、你好,能否通俗的解釋一下什么叫估價(jià)技術(shù)路線?書看了也中不太明白,謝謝答：“估價(jià)技術(shù)路線”用最通俗的說法就是：先搞清楚要評(píng)估的是個(gè)什么內(nèi)涵的價(jià)格，然后決定采取什么估價(jià)方法來得到這個(gè)價(jià)格。這個(gè)過程就是估價(jià)技術(shù)路線。打個(gè)比方說，我們想拿一個(gè)放在柜子頂上的鞋盒。柜子很高，無法直接夠到。那么，它的“內(nèi)涵”就是一個(gè)位于超出我們伸手就能夠到的高度的物品。技術(shù)路線就是：找一個(gè)椅子，站上去，這樣就可以得到。當(dāng)然，技術(shù)路線也有很多條?？梢詨|高我們的身高，可以采用手持曬衣桿去撥，甚至可以喊身高更高的人來取，等等。估價(jià)也是這樣，案例教材中，劃撥土地使用權(quán)評(píng)估，它的內(nèi)涵就是“需要扣除出讓金的土地價(jià)格”技術(shù)路線有好幾條：可以先按出讓地計(jì)算再扣除出讓金，也可以按成本法累加各個(gè)組成部分，只是不加入出讓金部分。5、看了05年的考試題,想到一個(gè)問題,求教:如果給出的租金是包含物業(yè)管理費(fèi)的租金,如,每月房租為50元/平米(含3元/平米的物業(yè)管理費(fèi))請(qǐng)問:1、此時(shí)計(jì)算有效毛收入時(shí)采用的的房租是否應(yīng)為（50-3=47元）？2、在計(jì)算相應(yīng)的房產(chǎn)稅、管理費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及附加時(shí)，采用收入是否是在（1）情況下計(jì)算所得的有效毛收入？答：在收益法中，我們計(jì)算租金毛收入后，要扣除一些項(xiàng)目，比如維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等。其中，如果物業(yè)管理費(fèi)包涵在租金中，就意味著管理費(fèi)這塊不是由出租方承擔(dān)，而是由承租方承擔(dān)的。那么，在計(jì)算出租方的純收益時(shí)，就不再將這部分作為出租成本扣除。我覺得你的計(jì)算過程不大對(duì)，應(yīng)當(dāng)先計(jì)算有效毛收入（即考慮了空置率后的毛收入），再扣除成本費(fèi)用。不要把它們混在一起計(jì)算。6、引用回復(fù):在收益法中，我們計(jì)算租金毛收入后，要扣除一些項(xiàng)目，比如維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等。其中，如果物業(yè)管理費(fèi)包涵在租金中，就意味著管理費(fèi)這塊不是由出租方承擔(dān)，而是由承租方承擔(dān)的。那么，在計(jì)算出租方的純收益時(shí)，就不再將這部分作為出租成本扣除。物業(yè)管理費(fèi)包含在租金中,應(yīng)該說是由出租方承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用,我覺得,在計(jì)算出租方的純收益時(shí),應(yīng)該是在出租方收到租戶的租金中扣除出租方應(yīng)繳物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi),之后的金額才是出租方的毛收益,再在這個(gè)基礎(chǔ)上來扣除比如維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等。應(yīng)該是這樣理解的吧,歡迎指正,謝謝答：通俗點(diǎn)說，毛收益就是直接得到的收入，有效毛收益就是考慮了空置率后的收入，其他支出部分都可以歸在成本支出里面來計(jì)算。你那樣認(rèn)為，最終的結(jié)論還是會(huì)相同。但是，按錘子這種方法分列會(huì)更清楚直觀。7、老師考案例,相關(guān)知識(shí)是不是不用看了?理論與方法是不是只看那幾種估價(jià)方法就可以了呢?基本制度與政策要全看還是只看其中的相關(guān)部分.希望老師指點(diǎn).答：如果今年你只考案例一門，那么相關(guān)知識(shí)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)可以不看。理論方法和基本制度可以只看相關(guān)章節(jié)的部分內(nèi)容。8、自營(yíng)的房地產(chǎn)在使用收益法時(shí)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中房產(chǎn)稅是按房產(chǎn)原值減后的計(jì)，請(qǐng)問房產(chǎn)原值是指什么？答：“房產(chǎn)原值”是引用會(huì)計(jì)里面的概念，意思是“房產(chǎn)的原始取得價(jià)值”或者“房產(chǎn)的原始入帳價(jià)值”。9、大鐵錘老師：請(qǐng)教一下，如果估價(jià)結(jié)果報(bào)告中對(duì)權(quán)屬未作說明，或估價(jià)對(duì)象描述簡(jiǎn)單，但在技術(shù)報(bào)告中詳細(xì)說明了算不算一個(gè)錯(cuò)誤。謝謝答：只要是在報(bào)告中說明了，就不算。10、某估價(jià)公司評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格,拆遷范圍內(nèi)拆遷房屋的土地有劃撥方式取得,也有出讓方式取得,在評(píng)估時(shí)出讓房屋按照最高出讓年限確定,得到的結(jié)果是在相同條件下的劃撥用地房屋價(jià)格高于出讓用地房屋的價(jià)格,請(qǐng)問該如何處理?怎樣給拆遷人解釋?答：首先，為什么出讓地要按最高出讓年限確定？按理說，應(yīng)當(dāng)按土地剩余使用年限確定。其二，既然出讓地的房地產(chǎn)是按最高出讓年限確定，那為什么又會(huì)低于劃撥地的價(jià)格呢？（劃撥地還要扣除出讓金）所以，這個(gè)問題比較混亂，我倒希望你給我解釋了，11、單獨(dú)估算旅館大堂等的部分房地產(chǎn)的價(jià)值必然導(dǎo)致價(jià)值的重復(fù)計(jì)算,這句話么理解?實(shí)際怎么操作?答：因?yàn)槁灭^大堂等部分的房地產(chǎn)是無法單獨(dú)分割使用的房地產(chǎn)，它們的產(chǎn)生的收益已經(jīng)在其他房地產(chǎn)上實(shí)現(xiàn)了。12、房地產(chǎn)狀況打分形成的百分比與房地產(chǎn)狀況對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格影響的百分比是一會(huì)事嗎?,在改錯(cuò)時(shí)如果未交待房地產(chǎn)狀況對(duì)價(jià)格影響的百分比,就用房地產(chǎn)狀況打分形成的百分比來調(diào)整可比實(shí)例的價(jià)格算錯(cuò)嗎？答：市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況修正本就是把估價(jià)對(duì)象和比較案例進(jìn)行對(duì)比打分啊。13、黃某于年購(gòu)置了一套底層三室一廳的商品住宅，年改為餐飲營(yíng)業(yè)用房并辦理了一切有關(guān)手續(xù)，年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐飲營(yíng)業(yè)用房的可比實(shí)例，故估價(jià)人員采用收益法估價(jià)（估價(jià)依據(jù)正確），評(píng)估價(jià)值萬然后再將該估價(jià)結(jié)論為（）/（萬元）這樣確定估價(jià)結(jié)論是將估價(jià)對(duì)象視作住宅采用市場(chǎng)比較法估價(jià)價(jià)值為萬元由此確定最終估價(jià)是否正確？為什么？答：這個(gè)題目出得有些不嚴(yán)謹(jǐn)。年改為餐飲營(yíng)業(yè)用房并辦理了一切有關(guān)手續(xù)，一切有關(guān)手續(xù)是什么？是將規(guī)劃用途的住宅變更為商業(yè)了？還是僅僅只辦了餐飲的工商登記手續(xù)？我估計(jì)后者可能性更大。那么，分別將住宅用途價(jià)格和商業(yè)用途價(jià)格評(píng)估加總的做法肯定是錯(cuò)誤的。只能就一頭。如果是將規(guī)劃用途的住宅變更為商業(yè)了，按商業(yè)采用收益法評(píng)估結(jié)論就是；如果保持住宅用途，按合法原則，按住宅價(jià)格就行。14、老師我有幾個(gè)問題向您請(qǐng)教：1、在估價(jià)對(duì)象描述中，是否只要描述沒有達(dá)到規(guī)范所要求的幾方面（如土地包括坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境等等，建筑物包括層數(shù)、裝修、平面設(shè)置、建成年月等等），我們都可以按“土地（建筑物）狀況描述不全”這樣來算一個(gè)錯(cuò)誤呢？2、估價(jià)方法的定義是否一定要寫出，沒有寫出就算一個(gè)錯(cuò)誤嗎？3、案例與分析的第291頁(yè)，也就是課本上的示范案例中的投資利潤(rùn)的計(jì)算是否有錯(cuò)？投資利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不是土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用三項(xiàng)之和嗎？書上好象把利息也算進(jìn)去了。4、規(guī)范中對(duì)成本法的構(gòu)成內(nèi)容沒有銷售費(fèi)用一項(xiàng)，而理論與方法中有銷售費(fèi)用一項(xiàng)，銷售費(fèi)用是否包含在銷售稅費(fèi)當(dāng)中？考試中沒有銷售費(fèi)用一項(xiàng)是否算錯(cuò)？5、案例與分析教材的260頁(yè)說結(jié)論中不能用“大約”這樣的詞，可是后面的示范案例中估價(jià)結(jié)論（P292）馬上就用了“*的市場(chǎng)總值約為*元整”的表述，這怎么解釋?。?、致委托方函中是否要求寫出報(bào)告應(yīng)用有效期，沒有是否算錯(cuò)？答：1.可以算錯(cuò)。2.定義要寫出來。3.投資利潤(rùn)按理論方法上的公式計(jì)算就是，不要管案例分析教材中的，因?yàn)榘咐治鼋滩闹械陌咐泻芏噱e(cuò)誤。4.銷售費(fèi)用包含在銷售稅費(fèi)當(dāng)中5.“約為”不是大約為的意思，是4舍5入約上去的意思。當(dāng)然，這樣寫法并不好，不如直接寫成“為”。6.只要在報(bào)告中出現(xiàn)了報(bào)告應(yīng)用有效期的描述，就不算沒寫。15、請(qǐng)問大鐵錘老師,在成本法中通過城市房屋拆遷的土地取得費(fèi)包括被拆遷房屋的裝修補(bǔ)償金額以及搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，那是不是就是說以拆遷補(bǔ)償為目的評(píng)估不能用成本法？還有一問，就是假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為什么不能用成本法求??？不勝感激!答：根據(jù)拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見，拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)把市場(chǎng)比較法作為主要的方法，如果不能使用市場(chǎng)法的，要說明理由。比如說，公益事業(yè)用房的拆遷就很少有比較實(shí)例，因此可以使用成本法。假設(shè)開發(fā)法可以說是成本法的逆向操作。怎么能用成本法求未來樓價(jià)呢？當(dāng)然是用市場(chǎng)法求未來樓價(jià)最理想。16、請(qǐng)問大鐵捶老師.1,如果該城市的基準(zhǔn)地價(jià)是生地價(jià),求某宗地五通一平的價(jià)格,可以用基準(zhǔn)地價(jià)修正法直接求出該宗土地的價(jià)格嗎/如果該城市的基準(zhǔn)地價(jià)是五通一平,求某宗生地價(jià)格,可以用基準(zhǔn)地價(jià)修正法直接求出該宗土地的價(jià)格嗎？答：當(dāng)然可以，作開發(fā)程度修正即可。17、請(qǐng)問老師：只有當(dāng)建筑物的耐用年限先于土地使用權(quán)年限結(jié)束且采用無限年期的公式來估價(jià)時(shí)，才可扣除建筑物年折舊費(fèi)，其它情況均不可這句話與理論書上節(jié)中關(guān)于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用這里所講的不含會(huì)計(jì)上的折舊額，是指不包含建筑物折舊費(fèi)土地?cái)偺豳M(fèi)，但包含壽命比整個(gè)建筑物壽命短的設(shè)備裝飾裝修等的折舊費(fèi)是否矛盾？怎么理解？答：不矛盾。18、P246頁(yè) 案例與分析 “因土地使用年限為50年，已使用7年，故估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)價(jià)格應(yīng)為： 30762000*（1-7/50）26372920” 分析中說是錯(cuò)誤的，我也覺得是錯(cuò)的，但我不知道應(yīng)該如何計(jì)算此種條件下的土地價(jià)格，請(qǐng)版主指教，謝謝！ 答：這其實(shí)就是土地年期修正啊，正確的做法理論與方法教材里有啊。（案例中的做法是錯(cuò)的）19、“因土地使用年限為50年，已使用7年，故估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)價(jià)格應(yīng)為：30762000*（1-7/50）26372920” 是使用Vn=VN*Kn/KN 的公式進(jìn)行計(jì)算嗎？能舉個(gè)例子嗎？答：就是理論方法里191頁(yè)例6-3的做法。20、錘哥，怎么會(huì)提取課件失敗啊，麻煩你給解決。順便問問：按分共有和共同共有的區(qū)別，是不是共同共有的不能抵押??？謝謝答：共同共有的可以抵押，但要取得共有人的同意。21、想請(qǐng)教大鐵錘老師：您說指錯(cuò)題只要指出錯(cuò)誤就行，如“管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤”等，我以前也是這么認(rèn)為的，但今天看了05年真題的答案后發(fā)現(xiàn)，還需寫出應(yīng)怎么改或者說錯(cuò)在哪？請(qǐng)看05年答案“技術(shù)報(bào)告中假設(shè)開發(fā)法采用公司錯(cuò)誤碼（1.5分）未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)和待購(gòu)房產(chǎn)需負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（1.5分）”“成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤（1.5分）其中未計(jì)土地取得費(fèi)用”。類似答案還有很多。我現(xiàn)在犯難了，不知道是這份答案不規(guī)范（此答案標(biāo)注了“中國(guó)考試學(xué)習(xí)網(wǎng)”字樣），還是一定要按這種格式來答題。我去年過了三門，今年只差案例這門，挺擔(dān)心的。不知道改卷時(shí)是以什么標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)分。請(qǐng)老師解答！謝謝。答：根據(jù)去年的指錯(cuò)題參考答案來看，要想回答好指錯(cuò)題，必須答全。具體分2個(gè)部分來回答。即：1.錯(cuò)誤發(fā)生的位置；（1.5分）2.錯(cuò)誤的具體內(nèi)容是什么。（1.5分）22、房地產(chǎn)在部分抵押時(shí),比如說抵押一兩個(gè)樓層的,這種情況抵押的土地使用權(quán)面積怎么算?是全部還是部分呢?在用成本法評(píng)估拆遷房地產(chǎn)時(shí),還用加誤工費(fèi)裝修賠償之類的嗎?答：一般評(píng)估盡量采用市場(chǎng)法，而不是成本法。抵押一兩個(gè)樓層的，土地使用權(quán)面積按高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊?guī)定計(jì)算。拆遷房地產(chǎn)按市場(chǎng)法評(píng)估。裝修價(jià)格由拆遷雙方協(xié)商議定。23、用土地和建筑物分離的方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，土地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，建筑物用重置成本法在求取建筑物重置價(jià)格時(shí)，管理費(fèi)，利息，利潤(rùn)，銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)是否包含土地價(jià)格？2005考題就有這樣答：包含24、按分共有和共同共有的區(qū)別，是不是共同共有的不能抵押?。恐x謝答：按分共有和共同共有的區(qū)別在基本制度與政策教材的交易那一章有詳細(xì)說明。共同共有的只要共有人書面同意就可以抵押25、請(qǐng)問： 估價(jià)報(bào)告有效期怎樣界定？若是對(duì)未來價(jià)值的估價(jià)，怎樣判斷？如：估價(jià)時(shí)點(diǎn)：1998.12.31 估價(jià)目的：了解估價(jià)對(duì)象1998.12.31全部投入使用時(shí)的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格 估價(jià)作業(yè)期：1998.5.26-1998.6-6 估價(jià)有效期：一年請(qǐng)問這一年有效期的起始日是從哪天算起的？答：報(bào)告書有效期一律從報(bào)告出具之日算起。26、2005年的案例試題中，問答題的第（二）題第3個(gè)問題，問的是：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)？中國(guó)考試學(xué)習(xí)網(wǎng)上的答案是這樣的：應(yīng)注意以下費(fèi)用：（1）拍賣機(jī)構(gòu)傭金（1分） （2）補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金（一分） （3）房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)（1分）應(yīng)有具體項(xiàng)目，籠統(tǒng)回答不給分） （4）估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用（1分）（共4分）我的問題是：1、拍賣所得價(jià)款不是已經(jīng)包含土地出讓金的嗎？題目中說“拍賣所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶€銀行貸款”。法定優(yōu)先受償款不包括土地使用權(quán)出讓金嗎？2、房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)具體包含哪些稅費(fèi)??？答：1.你沒看清楚題目，這是第二問，已經(jīng)不是抵押拍賣處置的問題了，是轉(zhuǎn)讓。問的是買方需要交的費(fèi)用問題。2.房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)見基本制度最后稅收那一章節(jié)。案例分析教材也有。如：契稅。交易手續(xù)費(fèi)等27、鐵錘老師：還有一問，05年試題的單選題第一題中：3、若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（ ）A、應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息C、在估價(jià)測(cè)算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D、在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金我覺得C跟D答案是不是有問題?。咳绻疫x了（C）的話（D）就應(yīng)該是對(duì)的吧，那就是說求土地取得成本時(shí)不應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金，那D答案中又要扣減出讓金不就矛盾了嗎？答案是（C），如果答案(C)(D)都是對(duì)的話那還說得過去些，但這樣是不是又太羅索了點(diǎn)，我不太想得通，請(qǐng)老師指教。答：劃撥地應(yīng)當(dāng)扣減出讓金28、案例分析中第84頁(yè)抵押評(píng)估案例中估算年凈收益為何沒有扣除商業(yè)利潤(rùn)答：收益法中以經(jīng)營(yíng)收入為基礎(chǔ)計(jì)算收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除非房地產(chǎn)帶來的收益，即應(yīng)當(dāng)扣除商業(yè)利潤(rùn)。案例書中并未指出案例的全部錯(cuò)誤。所以，沒指出并不代表沒錯(cuò)。29、在評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí),如果該估價(jià)對(duì)象有租賃情況.那么在評(píng)估時(shí)是否要考慮估價(jià)對(duì)象的租賃租約情況?如果要考慮的話怎樣去考慮? 謝謝答：租賃對(duì)抵押價(jià)值無影響30、我有一個(gè)問題始終不清楚：利用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，如果估價(jià)對(duì)象存在租約，且租約租金明顯低于或高于市場(chǎng)租金，那凈收益的求取是租約期內(nèi)取租約租金（不管其客觀與否），租約期外取市場(chǎng)租金，還是首先將明顯不符合市場(chǎng)租金的租約租金修正為正常租金后再采用。麻煩您了，請(qǐng)你一定解答！答：案例分析教材中說了，租約租金明顯低于或高于市場(chǎng)租金，凈收益的求取全部都按客觀租金計(jì)算。31、請(qǐng)問1、教材抵押章節(jié)的案例2-4中房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)為什么取建筑物建安造價(jià)好像應(yīng)取重置價(jià)因?yàn)橹刂脙r(jià)為房產(chǎn)原值？2、案例2-3在計(jì)算年維修費(fèi)中計(jì)算建筑物年折舊時(shí)折舊年限取建筑物耐用年限60年，為何不取土地使用年限50年？答：1.房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值為計(jì)算基數(shù)，保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物價(jià)值為計(jì)算基數(shù)。2.應(yīng)當(dāng)按50年。（案例教材中并未把所有錯(cuò)誤都指出來）32、老師你好，05年單選第三大題（三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。 9委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（ ）A可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)B只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)C可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)D 可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)我覺得第9題應(yīng)選C，我沒有答案不能確定，盼答！答：C33、老師您好，請(qǐng)問51頁(yè)第4項(xiàng)關(guān)于房產(chǎn)稅計(jì)算依據(jù)，租賃的房產(chǎn)稅不是按租賃價(jià)格的12%計(jì)嗎？答：出租房地產(chǎn)不是必須按租賃價(jià)格為基數(shù)計(jì)算，這不是一一對(duì)應(yīng)的。應(yīng)按當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門規(guī)定執(zhí)行。34、1.抵押評(píng)估中的優(yōu)先受償款，如果是劃撥土地使用權(quán)，優(yōu)先受償款中包括土地出讓金，對(duì)嗎？2.老師能給發(fā)一個(gè)正確完整的抵押估價(jià)報(bào)告嗎，讓大家學(xué)習(xí)一下，特別是對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)分析和估價(jià)方法的應(yīng)用。答：1.對(duì)； 2.見案例分析教材抵押目的評(píng)估的那個(gè)案例35、有這么一個(gè)項(xiàng)目：某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團(tuán)改建為百貨超市，該公司已取得該廠房的房地產(chǎn)權(quán)證。請(qǐng)問：估價(jià)的技術(shù)路線是以該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證登記用途（工業(yè)廠房）來評(píng)估呢？還是以商業(yè)用途評(píng)估？怎么樣才算城市規(guī)劃允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途呢？是要取得什么具體文件才能按商業(yè)用途來評(píng)估嗎？什么時(shí)候該依據(jù)合法原則什么時(shí)候該按規(guī)劃用途評(píng)估我始終弄不明白，請(qǐng)老師為我指點(diǎn)迷津。答：除非規(guī)劃同意，否則按合法原則只能按工業(yè)用途評(píng)估。規(guī)劃批準(zhǔn)改變用途，補(bǔ)交出讓金，重新簽訂出讓合同就是評(píng)估依據(jù)36、請(qǐng)教04年案例的一到題目某商業(yè)樓建筑面積為5000，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。4假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。A原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)B原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保C業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)D該500萬元可再次抵押答：B37、當(dāng)評(píng)估的對(duì)象為商業(yè)用途時(shí), 其土地使用權(quán)為劃撥方式取得.我們?cè)谑褂檬找娣〞r(shí)收益年限是否為無限年.是否要扣除建筑物的折舊?答：要扣。不過，一般應(yīng)當(dāng)按出讓地評(píng)估再扣出讓金的方法計(jì)算38、請(qǐng)問老師一個(gè)問題，如果某個(gè)房地產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，如果開發(fā)過程中由于資金不足夠需轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目，有個(gè)投資商承接了該項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)（繼續(xù)掛用開發(fā)公司的資質(zhì)，投資商也不是公司股東，只是雙方簽訂協(xié)議，開發(fā)公司收取管理費(fèi)和部分利潤(rùn)提成），請(qǐng)問這樣涉及房地產(chǎn)權(quán)屬變更嗎？如果投資商成為公司股東，涉及房地產(chǎn)權(quán)屬變更嗎？如果投資商將整個(gè)公司買過來，公司名稱不變（投資商成為公司股東），又屬于房地產(chǎn)權(quán)屬變更嗎，這種情況如何納稅，如何能使稅收不流失？答：這是目前許多開發(fā)商逃稅的方法。目前還沒采取有效措施使稅收不流失39、抵押管理辦法中的第九條中:房地產(chǎn)抵押后,該抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分.請(qǐng)問老師對(duì)這句話是怎么理解的,對(duì)于整個(gè)已抵押房地產(chǎn)后來又升值,升值部分可否再次抵押呢?是否適用這一條款?答：適用40、請(qǐng)問老師：報(bào)酬率與折現(xiàn)率這兩個(gè)概念的何區(qū)別？投資收益率可以當(dāng)成是報(bào)酬率嗎？答：報(bào)酬率折現(xiàn)率，見理論方法教材41、在用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程時(shí)，未來發(fā)生的投資利息中，除有續(xù)建部分的利息外，是否還包括該在建工程已投資部分的利息?答：不包括42、中關(guān)于估價(jià)目的說法和2006年考試大綱中的說法不同,應(yīng)以誰為準(zhǔn)啊? 答：以為準(zhǔn)43、錘子老師最近很忙吧，好久沒來解答問題了，我有幾個(gè)問題希望老師幫助：1、出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅如果按照房產(chǎn)原值一次扣減10%-30%的余額，按1.2%計(jì)算，是否算錯(cuò)誤，是否必須用租金的12%來計(jì)算；2、抵押估價(jià)中，說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響，應(yīng)該在報(bào)告中的哪部分說明；3、抵押估價(jià)中的優(yōu)先受償款有清償順序嗎？4、抵押估價(jià)指導(dǎo)意見的第二十二條應(yīng)該寫在估價(jià)的假設(shè)和限制條件里嗎？預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)分析和變現(xiàn)能力分析應(yīng)該在報(bào)告中的哪部分說明？5、老師會(huì)增加對(duì)“房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見”的課件嗎？大家對(duì)此非常期盼，希望老師能夠了解廣大學(xué)友的需求，增加這部分的內(nèi)容，拜托了！答：1.不算錯(cuò)誤。； 2.在風(fēng)險(xiǎn)分析中說明； 3.有，但報(bào)告中并沒要求排序。4.見案例教材抵押案例； 5.這個(gè)并未包括在考試大綱內(nèi)，而且也不難理解，所以大家自己看看即可。44、在成本法中,如建筑物為磚混結(jié)構(gòu),沒有說明殘值,在計(jì)算折舊時(shí)也沒有扣除了望2%的殘值,是否算錯(cuò)?因?yàn)榉课菡叟f有規(guī)定,磚混有2%的殘值.答：折舊計(jì)算方法很多，如果使用耐用年限法計(jì)算折舊就應(yīng)當(dāng)考慮殘值。45、請(qǐng)教大鐵錘幾個(gè)問題：1。在成本法中：按理說重置價(jià)格已經(jīng)包含了專業(yè)費(fèi)、配套費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等，但是，如果在最后算房地產(chǎn)的的價(jià)值時(shí)又計(jì)算了這些費(fèi)用，這是否算錯(cuò)？2。案例分析教材的89頁(yè)最后一行算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)候，為什么用重置價(jià)格乘綜合成新率。我覺得應(yīng)該是用建筑物的部分乘成新率再加上土地的價(jià)值。土地是不要算折舊的呀？3。您在今年的網(wǎng)上授課中說到抵押今年不是公開市場(chǎng)價(jià)值。而是公開市場(chǎng)價(jià)值扣掉優(yōu)先受償款。我覺得這些優(yōu)先受償也好，房地產(chǎn)的價(jià)值也好，都是用公開市場(chǎng)價(jià)值算出來的，都是采用的公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，這并不影響其公開市場(chǎng)價(jià)值定義。所以我很不明白。請(qǐng)問：我們今年是不是在評(píng)估報(bào)告中就應(yīng)該把抵押價(jià)值定義為非公開市場(chǎng)價(jià)值呀？4。請(qǐng)問清算價(jià)格是不是非公開市場(chǎng)價(jià)值？5。請(qǐng)問我們?cè)诘盅涸u(píng)估、轉(zhuǎn)讓評(píng)估時(shí)，評(píng)估的結(jié)果中是否包含裝修部份？拆遷評(píng)估是不包含裝修部份的，裝修部份是雙方協(xié)商或另行評(píng)估，對(duì)嗎？6。租賃價(jià)格和租賃權(quán)價(jià)格有什么區(qū)別？答：1.不能重復(fù)計(jì)算； 2.不規(guī)范的做法，可不去管它。3.公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不等同于公開市場(chǎng)價(jià)值。抵押價(jià)值不等于公開市場(chǎng)價(jià)值。； 4.是5.抵押評(píng)估、轉(zhuǎn)讓評(píng)估時(shí)，評(píng)估的結(jié)果中是否包含裝修部份，由委托協(xié)議的評(píng)估范圍中明確；拆遷評(píng)估是不包含裝修部份的，裝修部份是雙方協(xié)商或另行評(píng)估； 6.租賃價(jià)格就是租金，租賃權(quán)價(jià)格見案例教材的租賃權(quán)案例。46、老師:你好!05年案例指錯(cuò)怎么沒有未說明抵押評(píng)估的變現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)?還有,這一部分說明應(yīng)放在報(bào)告哪一部分?答：今年如果還是這樣就一定要寫47、1,在市場(chǎng)比較法中，如在第八講課稅估價(jià)中的教材案例中的三個(gè)可比實(shí)例都存在同一個(gè)錯(cuò)誤，或是其中兩個(gè)存在同一樣個(gè)錯(cuò)誤，考試中回答應(yīng)該是各算一個(gè)錯(cuò)誤，還是共同存在一個(gè)錯(cuò)誤的，只算一個(gè)錯(cuò)誤呢？如可比實(shí)例BC結(jié)構(gòu)與估價(jià)對(duì)象不同、沒有說明各實(shí)例的樓層這算是一個(gè)錯(cuò)誤，還是各算一個(gè)錯(cuò)誤呢？2、A,B,C可實(shí)實(shí)例的成交日期沒有精確到月，算是錯(cuò)誤嗎？答：1. 1個(gè) ； 2.算48、案例P124，2.9.3（1）解決共有財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)分配糾紛進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般應(yīng)以共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。這句話咋個(gè)來理解。舉個(gè)例子，若一對(duì)夫妻，99年結(jié)婚，夫妻關(guān)系續(xù)存期間，即2000年，購(gòu)買了一套商品房，20年以后，離婚，這時(shí)進(jìn)行房屋分割，按書上這段話的意思是，以共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。那么估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是2000年，這時(shí)間已經(jīng)間隔了20年，房地產(chǎn)狀況，市場(chǎng)狀況都發(fā)生了變化，怎么能以2000年為估價(jià)時(shí)點(diǎn)呢。答：離婚日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（即糾紛發(fā)生之日）49、1、考試時(shí)，估價(jià)對(duì)象的介紹，如果在結(jié)果報(bào)告中沒有介紹全面，（如建筑物的基本狀況，綜合樓沒有介紹各樓層的用途或是沒有說明竣工日期等，土地狀況，也沒有說明土地使用權(quán)的取得方式，出讓地也沒說膽起止日期等），但在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中實(shí)物況分析和區(qū)域分析這兩項(xiàng)是略，算是沒有介紹完整估價(jià)對(duì)象狀況嗎？算是一個(gè)錯(cuò)誤嗎？2、在實(shí)際估價(jià)中，做一個(gè)多種結(jié)構(gòu)的工廠，如果使用成本法，是否要考慮銷售稅費(fèi)呢？因?yàn)樵趯?shí)際中，各種廠房一般很少在市場(chǎng)上銷售？答：1.只要在報(bào)告中說明了，就不算錯(cuò)。2.按工業(yè)廠房的重置價(jià)構(gòu)成的內(nèi)容計(jì)算。50、用基準(zhǔn)地價(jià)修正法也經(jīng)過了日期和房地產(chǎn)狀況等調(diào)整，也已是市場(chǎng)價(jià)值了，怎么在建筑物重置價(jià)格計(jì)算中要計(jì)算利息、利潤(rùn)等呢？如果用成本法計(jì)算土地價(jià)格，在建筑物重置價(jià)格計(jì)算中是否要計(jì)算利息、利潤(rùn)等？答：基準(zhǔn)地價(jià)修正法只是評(píng)估的土地價(jià)格，和建筑物的評(píng)估不是一碼事。2者互不相干。我覺得你沒搞清楚2者的區(qū)別51、案例分析P35頁(yè)： （5）投資利潤(rùn)本次評(píng)估確定為10%，則投資利潤(rùn)： （X+992.07+.004X)*(1+10%)1-1+5217.75*(1+10%)0.5-10.104X+354(萬元)請(qǐng)問這樣計(jì)算投資利潤(rùn)對(duì)嗎？書中P53頁(yè)： 5、開發(fā)利潤(rùn)：利潤(rùn)率取*市房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤(rùn)率12% （854.42+34.18+25.99)*12%=109.75(萬元) 上式計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)的基數(shù)是開發(fā)成本+管理費(fèi)+投資利息，請(qǐng)問若是在考試中這算對(duì)還是錯(cuò)?請(qǐng)老師指點(diǎn)!答：投資利潤(rùn)的計(jì)算不是固定的，要看采用的是什么利潤(rùn)率。分別對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)52、1、你能說一下你所說工業(yè)廠房的重置價(jià)構(gòu)成的內(nèi)容，是怎么個(gè)構(gòu)成的嗎？因?yàn)槲移綍r(shí)做項(xiàng) 目的時(shí)候，一般和其他用途的建筑物的價(jià)格構(gòu)成，基本上一樣的，一般為：建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)（其中建造成本一般又由：前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安造價(jià)+非營(yíng)業(yè)的配套建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)建設(shè)中和稅費(fèi)）2、這個(gè)公式，也是我們領(lǐng)導(dǎo)做出來的，但我就非常矛盾，不僅是我們公司，我看了很多全國(guó)各地的報(bào)告，也基本上是這樣子測(cè)算法，不管項(xiàng)目的大小，最多也就是項(xiàng)目小比率就小一點(diǎn)?，F(xiàn)在我就有以下不懂的地方，向老師請(qǐng)教一下：A、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)，這里面的稅費(fèi)具體包括哪些稅費(fèi)，就拿你們湖南來講一般包括哪些呢？B、如果這是一個(gè)市區(qū)內(nèi)的一棟幾層自建私房，在運(yùn)用成本法做為一種評(píng)估方法時(shí)，這些前前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、非營(yíng)業(yè)的配套建設(shè)費(fèi)用，還用考慮這些費(fèi)用嗎？這些都是市民自建自用的，一般都是熟地了，就沒有必要考試基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，還有這里面還存在什么非營(yíng)業(yè)的配套建設(shè)費(fèi)用嗎？。希望老師能給出一個(gè)比較實(shí)用的，在這種情況下的費(fèi)用構(gòu)成建義，及考濾的內(nèi)容與方向。答：成本法評(píng)估房地產(chǎn)，其重置價(jià)的基本構(gòu)成項(xiàng)目是一樣的。但是，不同 的地區(qū)，不同的項(xiàng)目，其構(gòu)成 的具體項(xiàng)目又會(huì)有所不同。所以說，只要大的構(gòu)成項(xiàng)目對(duì)了，就不算漏項(xiàng)（比如說包括建安成本、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)等）。小的項(xiàng)目，可能不同的地區(qū)有不同 的文件規(guī)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。那都是枝節(jié)問題，無關(guān)緊要。53、1、新的抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，有很多材料要做附件。如現(xiàn)場(chǎng)查勘相片、優(yōu)新受償款的證明文件等，那如果指錯(cuò)題中的附件項(xiàng)，不是略，而是寫出相關(guān)附件。但少了抵押估價(jià)指導(dǎo)意見的一些附件，算是錯(cuò)誤嗎？是每一個(gè)附件算一個(gè)錯(cuò)誤嗎？答：如果2006年考試題的指錯(cuò)是出的抵押評(píng)估報(bào)告，附件項(xiàng)又剛好不是略。那么，少了抵押估價(jià)指導(dǎo)意見的一些附件，應(yīng)當(dāng)算錯(cuò)誤。但是只算一處錯(cuò)誤。就是“報(bào)告書附件不全，沒有提供現(xiàn)場(chǎng)查勘相片、優(yōu)新受償款的證明文件等”54、估價(jià)規(guī)范5.3.2凈收益求?。撼鲎庑头康禺a(chǎn)，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。2005估價(jià)理論與方法207頁(yè)：凈收益為租賃收入扣除由出租人承擔(dān)的費(fèi)用后的余額。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)多了三項(xiàng)，規(guī)范里面的稅金是不是等于房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)？答：不用咬文嚼字的，第一種說法只是籠統(tǒng)地說的，第二種說法詳列了而已。而且，如果有費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的情況，一些原應(yīng)扣除的費(fèi)用還不用扣了。55、案例P83：收益法求取年?duì)I運(yùn)費(fèi)時(shí)，為什么要包括土地使用費(fèi)？ 土地使用費(fèi)具體指的是什么？與土地?cái)偺豳M(fèi)有什么不同？ 答：以理論方法教材上的費(fèi)用類型為準(zhǔn)。案例教材中有些錯(cuò)誤并未全部指出來。土地?cái)偺豳M(fèi)類似于建筑物的折舊費(fèi)，是土地投入成本的收回。56、假設(shè)開發(fā)法中傳統(tǒng)方法：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是否要折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。有很多的案例都要折現(xiàn)，而理論與方法書上確說，不考慮各項(xiàng)支出和收入的不同時(shí)間，而是直接相減。我這就迷糊了！答：這是2回事。不考慮各項(xiàng)支出和收入的不同時(shí)間，直接相減。是說各項(xiàng)費(fèi)用如果都要求精確到每個(gè)具體時(shí)間，計(jì)算就太繁瑣。所以為簡(jiǎn)化計(jì)算，就直接相減。但采用動(dòng)態(tài)或靜態(tài)不同方法時(shí)候，就要區(qū)別對(duì)待，有的折現(xiàn)，有的不用折。57、1、“2、在實(shí)際估價(jià)中，做一個(gè)多種結(jié)構(gòu)的工廠，如果使用成本法，是否要考慮銷售稅費(fèi)呢？因?yàn)樵趯?shí)際中，各種廠房一般很少在市場(chǎng)上銷售？答：按工業(yè)廠房的重置價(jià)構(gòu)成的內(nèi)容計(jì)算?！币陨鲜抢蠋熢谇皟商斓幕貜?fù)，是不是可以理解為對(duì)那些很少發(fā)生交易或自用的房地產(chǎn)，用成本法估算時(shí)是不是可以不計(jì)算銷售稅費(fèi)？2、在成本法中，建筑物的重置價(jià)格的求取書上介紹了幾種方法，很明顯對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象建筑物，各方法求得的結(jié)果是不會(huì)一致的。但有一點(diǎn)總不大明白：用成本法求建筑物重置價(jià)格時(shí)，建筑物的重置價(jià)格是不是除了建造成本、管理費(fèi)、利息和利潤(rùn)外，還應(yīng)該包含銷售稅費(fèi)？而在分部分項(xiàng)法中，建筑物的重置價(jià)格是不考慮銷售稅費(fèi)的（僅包含各分部分項(xiàng)工程的建造成本、管理費(fèi)、利息和利潤(rùn)）。請(qǐng)問這如何理解？3、土地出讓金與出讓土地地價(jià)款之間有什么區(qū)別和聯(lián)系？有一種說法“土地出讓金一般為出讓土地價(jià)款的40%”，這有何依據(jù)？土地出讓金就是國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格這種方法正確？答：各種類型的房地產(chǎn)在不同的地區(qū)其重置價(jià)構(gòu)成可能不一樣。具體到工業(yè)廠房 的重置價(jià)構(gòu)成可以翻看竣工后的工業(yè)廠房結(jié)算資料。出讓土地地價(jià)款是土地的地價(jià)，出讓金是按地價(jià)一定比例計(jì)算得到的國(guó)家應(yīng)得的收益。58、請(qǐng)問： 國(guó)家機(jī)關(guān)團(tuán)體用法（如法院，檢察院房地產(chǎn)）是否有市場(chǎng)價(jià)值，能否評(píng)估其價(jià)值，能否設(shè)定抵押權(quán)？答：缺少可比實(shí)例不代表沒有市場(chǎng)價(jià)值。能否設(shè)定抵押，請(qǐng)你自己自己看書。應(yīng)當(dāng)知道。59、我想問在用假設(shè)開發(fā)法計(jì)算在建工程價(jià)格時(shí),利潤(rùn)以什么基數(shù)來計(jì)算呢?答：根據(jù)你采用的利潤(rùn)率來對(duì)應(yīng)基數(shù)。60、理論與方法P253例7-1的投資利潤(rùn)率計(jì)算基礎(chǔ)不包括利息，而案例與分析P89投資利潤(rùn)率計(jì)算基礎(chǔ)包括了利息，請(qǐng)問投資利潤(rùn)率計(jì)算基礎(chǔ)包不包括利息？答：以理論與方法教材為準(zhǔn)61、1、抵押評(píng)估中關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的分析（比如預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、短期強(qiáng)制處分對(duì)價(jià)值的影響等等）寫在報(bào)告中的哪一個(gè)部分，是估價(jià)的假設(shè)和限制條件還是別的部分呀？如果略，就是沒有錯(cuò)誤嗎？2、指題中：要注意抵押估價(jià)指導(dǎo)意見中的哪些部分？答：1.在結(jié)果報(bào)告最后?？荚囍腥绻麑?duì)應(yīng)項(xiàng)目為略，就是該項(xiàng)目沒有錯(cuò)； 2.全部62、2005年案例分析考試指錯(cuò)題中,其中區(qū)域因素調(diào)整中,有文體娛樂和發(fā)展規(guī)劃,這也是區(qū)域因素么? 另外,在抵押價(jià)值評(píng)估中,是否考慮抵押物的租賃因素的影響呢?在有些抵押價(jià)值評(píng)估案例中,有些告知是有租約的,在計(jì)算凈收益時(shí),仍沒有按租約租金計(jì)算凈收益,而是按營(yíng)業(yè)收入計(jì)算,為什么? 在有的估價(jià)案例中,房地產(chǎn)注明是有租約的,在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí),仍按房產(chǎn)余值計(jì)征?而在法規(guī)與制度書上,出租的房產(chǎn),以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù).這算不算一個(gè)錯(cuò)誤?答：1.區(qū)域因素的構(gòu)成內(nèi)容以教材為準(zhǔn)。 2.抵押價(jià)值評(píng)估中,不考慮抵押物的租賃因素的影響3.教材中許多地方的錯(cuò)誤并未全部列舉出來。有租約的，只要不是特別明顯偏離市場(chǎng)價(jià)，租期就應(yīng)按約定租金計(jì)算。4.房產(chǎn)稅按什么為稅基計(jì)算是按當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門規(guī)定來的，不是說只要是租賃情況就必須把租賃收入做稅基。63、請(qǐng)問最后一道改錯(cuò)題,后面的改錯(cuò)應(yīng)用前面改過來的正確數(shù)據(jù),給不給分呀?還是要扣分?往年的題都是用錯(cuò)誤的數(shù)據(jù),可今年的那本教材上的樣題用的是改過來的數(shù)據(jù),急切相知道改卷的標(biāo)準(zhǔn)?答：用正確的數(shù)據(jù)。64、房地產(chǎn)稅的計(jì)算基礎(chǔ)是年有效毛租金，兩稅一費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)是年有效毛收入這句話是對(duì)的嗎？可年的指錯(cuò)題中房產(chǎn)稅都是和二稅一費(fèi)在一起計(jì)算的（以有效毛收入為基礎(chǔ)）這是為什么呢？到底包不包括一些押金的利息收入??？謝謝！答：房地產(chǎn)稅的計(jì)算基礎(chǔ)是租金收入或者房產(chǎn)原值。65、大鐵錘老師,讀完抵押估價(jià)指導(dǎo)意見的疑問:1.房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是否是公開市場(chǎng)價(jià)值?2.在抵押價(jià)值評(píng)估時(shí),是否考慮租賃.拆遷.查封等因素?如要考慮又該如何辦呢?答：1.房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是公開市場(chǎng)價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的優(yōu)先償還額后的剩余價(jià)值。 2.抵押價(jià)值評(píng)估時(shí),如果估價(jià)對(duì)象屬于被.拆遷.查封的對(duì)象，還能抵押?jiǎn)幔?我暈，看來你還得化大力氣加油啊。 很多東西你都沒理解啊。66、大鐵錘：你曾經(jīng)說過假設(shè)開發(fā)法中房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值扣減-后取.或按租金的取值都沒錯(cuò)是因?yàn)楦鞯匾?guī)定不同，可是書上說出租的房產(chǎn)必須按租金的取值，如果到考試的時(shí)候我們具體應(yīng)該怎么辦？答：如果按租金為稅基計(jì)算，就必須取12%，總之，必須對(duì)應(yīng)67、在成本法中, 計(jì)算建筑物的折舊時(shí),當(dāng)土地使用年限先于建筑物年限結(jié)束時(shí),還要考慮建筑物的殘值率嗎？（假如有殘值，使用直線折舊法）答：不要68、劃撥土地估價(jià)時(shí)，可以先計(jì)算出讓土地使用權(quán)下的價(jià)格，再扣減土地出讓金對(duì)吧，但出讓金的具體計(jì)算不是以國(guó)土部門為準(zhǔn)嗎，那我們計(jì)算的出讓金很可能跟國(guó)土部門不一致，這樣用出讓土地價(jià)格扣減我們計(jì)算得出的出讓金后得出的劃撥土地價(jià)格有多大的參考價(jià)值呢？評(píng)估劃撥土地價(jià)格時(shí)怎么表示價(jià)格更合理呢？答：實(shí)際計(jì)算時(shí)候，你可以參照土地部門關(guān)于出讓金計(jì)算的文件計(jì)算就是。69、大鐵錘老師，案例202頁(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中是否不應(yīng)扣出利息和經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)？另，很多案例在運(yùn)用收益法凈收益不變的有限年期公式時(shí)，都沒對(duì)未來凈收益趨勢(shì)作分析，這在指錯(cuò)題中算錯(cuò)么？答：案例教材中很多錯(cuò)誤并沒都列出來。未來凈收益趨勢(shì)應(yīng)當(dāng)作分析。如果是根據(jù)以前的收益平均的，或直接采用當(dāng)年實(shí)際收益，算錯(cuò)。70、請(qǐng)教收益法中求凈收益時(shí)要扣運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，其中維修費(fèi)的算法？計(jì)算題中一般按重置價(jià)%算出折舊，然后再是折舊的%，這樣對(duì)嗎，一般的比例是多少？收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取，每種費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)都不同，第4門指錯(cuò)題中最容易出這種問題，其它的幾種費(fèi)用的算法書上都有，但維修費(fèi)這個(gè)在書上沒找到 答：可以按這個(gè)方法計(jì)算維修費(fèi)71、課程中88例錯(cuò)誤里比較法中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)當(dāng)是估價(jià)對(duì)象的0.5-2.0倍吧，在理論與方法第114頁(yè)有的，請(qǐng)大鐵錘指教一下！答：是的。0.52倍，筆誤。72、可愛的捶兄:你在輔導(dǎo)錄音里講到 轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)一般來說承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 危房只能評(píng)估土地的價(jià)格,我找遍教材也沒找到這一條,請(qǐng)問這一點(diǎn)是實(shí)際估價(jià)工作中的習(xí)慣還是有法律依據(jù)?答：危房只能拆除。73、請(qǐng)教大鐵捶老師,1在抵押評(píng)估報(bào)告中,價(jià)值定義為非公開市場(chǎng)價(jià)值.是否算錯(cuò)2在抵押評(píng)估報(bào)告中.如果沒有優(yōu)先受償款額,價(jià)值定義為公開市場(chǎng)價(jià)值.這樣寫是否算錯(cuò)3在抵押評(píng)估報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)分析中缺少適宜性風(fēng)險(xiǎn)分析或損耗風(fēng)險(xiǎn)分析是否算錯(cuò)4在坼遷補(bǔ)償中,承租人的損失,是由坼遷人補(bǔ)償,還是由出租人補(bǔ)償答：1.錯(cuò)； 2.錯(cuò)； 3.錯(cuò)。風(fēng)險(xiǎn)分析不全面； 4.分情況區(qū)別對(duì)待，見案例書相關(guān)章節(jié)74、1、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中委托方或估價(jià)方如果只寫了單位全稱 ，沒寫法人代表和住所算錯(cuò)嗎？2、估價(jià)方的資質(zhì)等級(jí)分幾級(jí)？是怎樣劃分的？3、報(bào)告封面中的估價(jià)人員一項(xiàng)，案例分析的教材上說是寫：參加本次評(píng)估的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或主要估價(jià)師；而規(guī)范上說是寫：參加本次評(píng)估項(xiàng)目的估價(jià)人員姓名。請(qǐng)問到底哪個(gè)對(duì)？答：1.錯(cuò)。漏寫。 2.估價(jià)方的資質(zhì)等級(jí)分幾級(jí)？見制度與政策教材； 3.都對(duì)，沒矛盾啊75、請(qǐng)問04年考試中一個(gè)指錯(cuò)的問題:年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的年土地使用稅為根據(jù)某某市的有關(guān)規(guī)定,土地使用稅不得減免,估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元,故:年土地使用稅=5x土地面積（沒有指錯(cuò)，是正確的）如果說根據(jù)某某市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅可以減免，則估價(jià)對(duì)象的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不計(jì)算土地使用稅這樣的說法在考試時(shí)可以算錯(cuò)嗎？答：要看是不是這種情況的房地產(chǎn)都可以減免，還是僅僅是特殊情況。如果具有普遍意義，就不算錯(cuò)。就都可以不計(jì)入。76、請(qǐng)教成本法中銷售稅費(fèi)怎么計(jì)算？銷售稅費(fèi)應(yīng)按銷售收入的一定比例計(jì)算，可成本法要計(jì)算的就是最終價(jià)格，不是矛盾嗎？謝謝！答：可以先設(shè)為X，然后通過移項(xiàng)計(jì)算啊。難道你開發(fā)經(jīng)營(yíng)中運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法（即成本法的倒算）計(jì)算的時(shí)候沒這樣做過？77、有個(gè)問題想請(qǐng)教一下你，我看了估價(jià)案例的書，的相關(guān)案例，及你講的課件，關(guān)于收益法中年總費(fèi)用的保險(xiǎn)費(fèi)的取值基數(shù)，有的是以造價(jià)為基數(shù)，有的是以重置價(jià)為基數(shù)，還有的說是以房屋的現(xiàn)值，為基數(shù)。能說一下到底是以哪個(gè)為基數(shù)呢？答：保險(xiǎn)費(fèi)是按建筑物的價(jià)值計(jì)算的。而求取建筑物的價(jià)值的方法又有很多種，所以才會(huì)出現(xiàn)這種狀況。78、1、在收益法中，租約內(nèi)的租金如何才算與客觀租金嚴(yán)重偏離？有個(gè)什么幅度啊？例如;在租約內(nèi)每平方米租金為5元，而客觀租金為10元。這樣算嚴(yán)重偏離嗎？是取客觀租金作為收益嗎？計(jì)算全部期限?。?、 如果現(xiàn)在是房地產(chǎn)抵押評(píng)估，那采用的價(jià)值定義是什么呢？還是公開市場(chǎng)價(jià)值嗎？要不要減去估價(jià)師已經(jīng)知悉的優(yōu)先受償款呢？如果現(xiàn)在是房地產(chǎn)抵押評(píng)估，那采用的價(jià)值定義是什么呢？還是公開市場(chǎng)價(jià)值嗎？要不要減去估價(jià)師已經(jīng)知悉的優(yōu)先受償款呢？如果現(xiàn)在是房地產(chǎn)抵押評(píng)估，那采用的價(jià)值定義是什么呢？還是公開市場(chǎng)價(jià)值嗎？要不要減去估價(jià)師已經(jīng)知悉的優(yōu)先受償款呢？答：1.這個(gè)不好量化。考試時(shí)候一般會(huì)故意拉大距離的，不會(huì)搞得含含糊糊。2.抵押價(jià)值的定義如果今年出現(xiàn)在考題中，一定要減去估價(jià)師已經(jīng)知悉的優(yōu)先受償款。79、請(qǐng)問：在用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如果有租約的，要用租約內(nèi)的租金作為收益，但此時(shí)要不要考慮空置率？答：不要。因?yàn)榧词钩凶馊丝罩萌匀灰鲎饨稹?0、大鐵錘老師：估價(jià)技術(shù)路線中的實(shí)物和區(qū)位狀況現(xiàn)在是否改為個(gè)別和區(qū)域狀況分析？答：房地產(chǎn)狀況分析。其中，分為區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物分析三塊。81、（截至到網(wǎng)上34頁(yè)）案例網(wǎng)上模擬題集錦1、某工廠有一處臨街廠房，占地900平方米，劃撥，建筑面積1800平方米，建筑物成新率80%，房產(chǎn)證登記用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途市場(chǎng)樓面地價(jià)為650元/平方米、 1400元/平方米，其中出讓金為100元/平方米、 450元/平方。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為建筑面積4250元/平方米；而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/平方米。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/平方米。問：假設(shè)規(guī)劃允許將其改造裝修為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤(rùn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年5月9日，該廠房的市場(chǎng)價(jià)格約