公共設(shè)施的主人究竟是誰.doc

物業(yè)糾紛典型案例分析記者昨從市消費(fèi)者協(xié)會(huì)獲悉，2006年，消費(fèi)者房產(chǎn)投訴居高不下，在各類投訴中位居前列。記者了解到，在房產(chǎn)維權(quán)案例中，除了業(yè)主與開發(fā)商之間容易產(chǎn)生糾紛外，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛也較為普遍。在眾多物業(yè)糾紛案例中，本周，徐州地產(chǎn)介紹8個(gè)典型物業(yè)管理糾紛案例及其分析，希望能對您有所幫助。 案例一：公共設(shè)施的主人究竟是誰 某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價(jià)，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會(huì)所等被出讓給個(gè)人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因?yàn)檫@些公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點(diǎn)之一。解讀 這類糾紛其實(shí)牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在物業(yè)管理?xiàng)l例中，目前只對停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人?！倍鴽]有對共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題做出規(guī)定。同時(shí)，目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問題還涉及到維修和費(fèi)用的承擔(dān)問題。比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共同共有；哪些屬于部分業(yè)主共同共有；未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬，應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商，如果屬于全體業(yè)主，權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用，收益應(yīng)如何處理，維修基金如何籌集、如何分?jǐn)偂６鴮τ陂_發(fā)商已出售的地下停車庫應(yīng)如何處理，對于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動(dòng)車位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定，部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主是否能對此提起訴訟，部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主對共用設(shè)施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規(guī)定。 解決方法這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行解決。案例二：簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同 目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。 據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財(cái)產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。 解讀這主要是因?yàn)閷τ谖飿I(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系；同時(shí)由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。解決方法 在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會(huì)表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。案例三：物業(yè)管理費(fèi) 關(guān)注3物業(yè)管理費(fèi) 近期牽涉到物業(yè)管理費(fèi)的主要有兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么費(fèi)用，由于相關(guān)條例出臺后，“物業(yè)管理費(fèi)”的包含費(fèi)用項(xiàng)目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費(fèi)”5個(gè)字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個(gè)矛盾比較集中的是物業(yè)管理費(fèi)收不到的問題，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。解讀 由于“物業(yè)管理費(fèi)”是個(gè)大概念，一般來說是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項(xiàng)，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)營能耗費(fèi)等摻合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費(fèi)”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)停械纳踔恋椭?0-30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十一條只講了合理公開收費(fèi)問題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。同時(shí)，造成物業(yè)管理費(fèi)的欠費(fèi)糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商遺留問題為主要原因外，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業(yè)主對物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)缺少相關(guān)知識，物業(yè)收費(fèi)忽高忽低，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，這種情況在前期物業(yè)管理上尤為突出。 解決方法在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡單地以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來取代其中各類的費(fèi)用名稱。 案例四：業(yè)主大會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦？小區(qū)的業(yè)主大會(huì)難以召開，即使召開后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會(huì)換屆難、業(yè)主委員會(huì)交接難的問題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個(gè)方面。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會(huì)討論事項(xiàng)的表決權(quán)、制訂修改公約和大會(huì)議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會(huì)成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利，在實(shí)踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛。解讀現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例對這個(gè)方面的規(guī)定較為簡單，沒有對無業(yè)主大會(huì)非訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問題，比如業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作如何有效監(jiān)督，對業(yè)主大會(huì)選任事項(xiàng)意見不一，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。 總的來說，業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人，不僅對建筑物專有部分享有專有權(quán)，對共用部分享有共用權(quán)，同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán)，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)的形式，在物業(yè)小區(qū)的框架的范圍內(nèi)進(jìn)行民主管理、自我管理，通過民主協(xié)商，個(gè)人利益服從共同利益，少數(shù)人的利益服從多數(shù)的利益，采取多數(shù)決或絕對多數(shù)決的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項(xiàng)。 案例五：開發(fā)商與物業(yè)的“父子關(guān)系”如今部分與開發(fā)商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對于房屋質(zhì)量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在在涉及開發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費(fèi)來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)遲遲無法成立，前期物業(yè)管理時(shí)間很長，有的長達(dá)七八年，矛盾越積越深。 解讀 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即便實(shí)行招投標(biāo)，由于難以真正建立公平競爭的招投標(biāo)機(jī)制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位，往往是其中標(biāo)，這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在。當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量或銷售時(shí)不切實(shí)際的承諾等涉及開發(fā)商的問題引發(fā)糾紛后，物業(yè)管理企業(yè)常以其與開發(fā)商是兩獨(dú)立法人，無任何關(guān)系拒絕處理，而開發(fā)商往往是項(xiàng)目公司，一個(gè)小區(qū)成立一個(gè)項(xiàng)目公司，建設(shè)完成結(jié)算完畢后就不存在了，售后服務(wù)、保修等矛盾無法解決。 解決方法 入住小區(qū)的業(yè)主們在符合條件后，也就是說小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者首套房屋出售并且遠(yuǎn)交付使用已經(jīng)滿2年的，一定要及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立業(yè)主大會(huì)，來維護(hù)自身權(quán)益。 案例六：誰做糾紛訴訟人？由業(yè)主大會(huì)還是繼續(xù)由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主參加訴訟，這是當(dāng)前法院在審理此類案件時(shí)遇到的突出問題。 解讀 據(jù)了解，在物業(yè)管理?xiàng)l例出臺之前，一般由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問題。而物業(yè)管理?xiàng)l例出臺后，業(yè)主委員會(huì)的作用發(fā)生了變化，以前，業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。物業(yè)管理?xiàng)l例則規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。解決方法 在涉及到小區(qū)共公共設(shè)施設(shè)備和公共利益的物業(yè)管理糾紛時(shí)，必須由業(yè)主大會(huì)的名義起訴，并且需要得到具有表決權(quán)的2/3業(yè)主通過。否則以業(yè)主委員會(huì)的名義起訴，否則有可能要承擔(dān)敗訴的責(zé)任。案例七：物業(yè)公司是管理還是服務(wù)？由于物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴(yán)格按物業(yè)服務(wù)合同履行、不按規(guī)章制度辦事等忽視業(yè)主的合法權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，多收費(fèi)，少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，任意調(diào)價(jià)；處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，甚至打罵業(yè)主也時(shí)有發(fā)生。解讀 物業(yè)管理?xiàng)l例除規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)義務(wù)，同時(shí)賦予了其維護(hù)物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會(huì)管理責(zé)任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何的一點(diǎn)權(quán)力。表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時(shí)公約僅有告知、制止、報(bào)告的權(quán)利，并沒有處罰權(quán)和措施權(quán)；從理論上分析，物業(yè)管理企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對物業(yè)所有人處分自己財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)也有限的，不具有權(quán)利源，其是否有訴訟的請求權(quán)法律規(guī)定不明確，存在較大爭議，造成業(yè)主違規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無力阻止。 解決方法此類矛盾在近期發(fā)生的數(shù)量較多，主要解決方法需要物業(yè)公司對自身的意識進(jìn)行調(diào)整，物業(yè)公司是以服務(wù)為主而不是管理為主。案例八：業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對等 這方面主要體現(xiàn)在對于業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)以及違章搭建的處罰規(guī)定較少，造成業(yè)主無論有什么原因不滿，都以拒交物業(yè)管理費(fèi)來抗辯。另外在目前法律框架下，缺少住戶與所有權(quán)人的區(qū)分和規(guī)制，對非業(yè)主使用房屋而拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，無任何制約措施。 解讀雖然物業(yè)管理?xiàng)l例第一條就規(guī)定應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，但在后面具體條文中，對物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)法律責(zé)任規(guī)定多，而對業(yè)主的法律責(zé)任只有兩三條原則規(guī)定，約束力明顯不夠，在業(yè)主權(quán)益保護(hù)方面，對業(yè)主權(quán)利則規(guī)得定較為詳細(xì)明確，而對業(yè)主違反義務(wù)如何承擔(dān)責(zé)任的規(guī)