廣東某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XXXX半島前期可行性研究報(bào)告廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司二零零九年六月二十日廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告目 錄前 言 . 3 前 言 . 3 第一部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 4 第二部分 項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)發(fā)展方向建議 . 16 第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和客戶(hù)定位 . 20 第五部分 項(xiàng)目融資和收益分析 . 34 從以上分析可以看出，本項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)、現(xiàn)金流量均十分理想。除第一年（周期）需投入 10669 萬(wàn)元、第二年（周 期）需投入 3799 萬(wàn)元外，余下的第三、第四、第五年開(kāi)發(fā)周 期，基本上前一期的銷(xiāo)售收入已可以支持下一期的開(kāi)發(fā)。只要本項(xiàng)目采取“高品質(zhì)、中 、中 的 利 ， 期、二期的開(kāi)發(fā)建 ， 品 ， 銷(xiāo)售， 定的現(xiàn)金流，本項(xiàng)目 有 定、可 的利潤(rùn) 報(bào)。 . 36 第 部分 . 3 2廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告前 言XXXX半島市場(chǎng) 研分析報(bào)告三currency1 市場(chǎng)“、市場(chǎng)、fifl 的入分析，本項(xiàng)目行 可行性分析，本項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場(chǎng)定位、投資 報(bào)行分析，以本項(xiàng)目的戰(zhàn)略投資、規(guī)劃和開(kāi)發(fā)” ， 地 開(kāi)發(fā)方向，理地規(guī)， XXXX半島項(xiàng)目建 上市 一的高品質(zhì) ， XX 三房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 定 的基 。3廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目的 （ S）、 （W）、 （O）、 T 下 一、項(xiàng)目 分析（1）上市 一的 ，有 高的 本項(xiàng)目位 ，63 方公 的 上市 ，以 中 的 旅游資源相當(dāng)豐富， 的絕 部分水域?qū)?上，上市民一直以來(lái) 有 的 ，隨著上國(guó)際化 市、人口的高 膨脹，這日益上市民居住、旅游、 假、4廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告商務(wù)休閑的 去處。（2）的 “，有利 造滬上高品質(zhì)的 莊園光 麗，“ ，空氣清新，是上市 一擁有的 泊，規(guī) 和 遠(yuǎn)勝過(guò)佘 。本項(xiàng)目擁有 2000米的 第一排 帶，充滿(mǎn)自情趣，地 內(nèi)眾多水系形密 的水網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目規(guī)劃和營(yíng)造親水、親自的水“系統(tǒng)” 豐富的素材，而且項(xiàng)目本身的定位高，有多島嶼 、半島 規(guī)劃，并有豪華 所和游艇碼頭 計(jì)，有利 造高品質(zhì)居住、 假、商務(wù)休閑的國(guó)際級(jí) 莊園。（3）位 上西翼，低土地本開(kāi)發(fā)，售 遠(yuǎn)低 的上本項(xiàng)目雖位 ，但卻位 ，雖上市一水之隔，但上市、西郊一帶高昂的土地本相比較，本項(xiàng)目（總用地 24223 方米，1235畝）有較 的本 ，同時(shí)只有 少量的民宅需要拆遷，這些也全部由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一協(xié) 拆遷，減少 相關(guān)的拆遷本，5廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告這些 開(kāi)發(fā)商的功開(kāi)發(fā) 定 基 ，這已 其它項(xiàng)目操作過(guò)程中得到 驗(yàn) 。而且，雖同處 ，本項(xiàng)目的售 遠(yuǎn)低 的上，有較強(qiáng)的 fi 。（4）濃 的 化 人 “，旅游資源豐富項(xiàng)目所 地 市 是 水 ， 、流 的 而來(lái)的旅游 ， 的周莊 六 之 ，并且是中國(guó) 之 ，眾多 、 園 ，內(nèi) 到 民、currency1、“和fifl ，有高 ，同時(shí)可以 目、 和 ，本項(xiàng)目以旅游之一行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 定 基 。（5 ） 利的”， 上市中 45分 程本項(xiàng)目處 上、州、州三地的中 地帶，31 國(guó)、滬高 ，滬高 建 ，上 場(chǎng)35公， 市 25公， 州45公，”方，四， 理 上上 。（6）6廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告位 三市的中 域，強(qiáng) 的產(chǎn) 支 三市以上中 、四 中 （ 、州、州、 ） 十 中 市所 的 市 ，是國(guó)發(fā)展 、總量規(guī) 、 發(fā)展 的fl之一。目前，三地 全國(guó) 1 的土地和 5. 的人口， 造 1 .7 的國(guó)內(nèi) 產(chǎn)總， 22 的 政收入和 2 .4 的外 出口。 上是三的 ，上形的 廣 ，一 時(shí)可以到周的州、地， 2 時(shí)到 、州、 、州、 地。 是 的“ fl ，擁有國(guó) fi開(kāi)發(fā)、出口 園。 2004年全年 570.69元， 政收入 5. 3 元，全年新 利用外資項(xiàng)目 511，同外資 25.63 元，人均 、人均 政收入、出口總和外商直投資均 （市）第一。2004年 外 全年出口總 200 元、出口 100 元，均 新高。 關(guān)統(tǒng)計(jì)， 2004年出口總 235.42 元，是2000年的 6.3倍，比上年增 69.1%，增幅比上年”高 4. 百分。其中 出口 12 .40 元，增 7 .0%；口 107.02元，增 59.5%。出口增 分高 州、 和全國(guó) 22.4、 29.9和 42.6 百分。 不到全國(guó)萬(wàn)分之一的土地、千分之一的人口 造 全國(guó) 2.2%、 14.7%、州 25.3%的出口總。躍的和寬松的投資“ 高 人才投身高新 fi企 ，該 企 7廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告屬 識(shí)密 產(chǎn) ，員 普遍收入高，特是三資企 薪酬福利 善，員 收入處 三的中高收入，從而產(chǎn) 強(qiáng) 的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi) 。（7 ） 購(gòu)房 域分布廣、 量龐 本項(xiàng)目地處三市中 ，產(chǎn)品定位 居住、休閑、 假，客戶(hù)來(lái)源以上市主，本地的富裕階、臺(tái)商、外資企 CEO、高管理人員 相當(dāng)?shù)姆?，同時(shí)覆蓋、周地較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi) 的投資 ，客戶(hù)來(lái)源域分布廣、 量龐 。（ ）已基本上形 “ fl ，周高尚 配套 施眾多以綠州 園、豐澤灣、源、康 水 表 fl ，這些項(xiàng)目的宣傳推廣 客戶(hù)定位直上，并 下 一定的市場(chǎng)基 ，目前已基本上形 “ fl ，而極有可能繼佘 fl 之后上的又一高尚，而且周高尚 配套 施眾多，高爾夫、游艇 ， 上日趨 善的利”、豐富的 水 的旅游資源， fl 已日趨熟。8廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告二、項(xiàng)目 分析（1）周 配套欠熟本項(xiàng)目由 市中 約 20分 程，而周的配套 施明顯缺乏， 的利性、舒適性不夠， 必本項(xiàng)目 配套建 的壓 。但由 本項(xiàng)目低密 ，人口稀少，而且 假、投資 主 一定比例，太多 的 商 配套又 造商 營(yíng)上的壓 。（2）陽(yáng)澄 、太 假的開(kāi)發(fā)較 fl熟陽(yáng)澄 周是目前州和 開(kāi)發(fā)的熱土，開(kāi)發(fā)較熟，水 的概念 此已被發(fā)揮得淋漓盡致。該域的產(chǎn)品 規(guī)劃較高，目前獨(dú)的單 已超過(guò)7000元，總 也 220萬(wàn)元以上，聯(lián)的單 也 5000元以上。陽(yáng)澄 域是未來(lái)高 的聚 地，”比 利，而且有 的 閘蟹這一豐富的旅游資源，多功人士購(gòu)買(mǎi)的 選地，此 以 假主。目前域客源以上地的投資客和休閑 假人士主。9廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告太 fl 域 較高， 均售 9000元 / 方米以上； 售項(xiàng)目有西 和太 這兩 稀缺資源，同時(shí)由 太 域 2003年起停止用地開(kāi)發(fā)，域內(nèi)的稀缺資源。因此，域新推的呈現(xiàn)高品質(zhì)、高單 、高總 的特。同時(shí)太 fl 和 fl 由 稀缺性均被 是 有投資 的fl 。而 fl 的項(xiàng)目 不多， 和影 有一定局限，市場(chǎng)受程 相較低。（3）上、 市民 fl 假 較低從目前 fl 的開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，樓盤(pán)素質(zhì)高、有明顯的fi 的項(xiàng)目 不多， 上宣傳推廣手法較單一，沒(méi)有形fl 的規(guī) 品 效應(yīng)， 上市民 目中，西郊、佘 一帶、浦 fl 高 的主流市場(chǎng)， 一帶居住、投資、 假 相較低，特是位 市“內(nèi)的 的，上市民的 和受 較上其它fl 低。而 人 周 假的 和受 同樣 低。（ 4）本地市場(chǎng)的 量較 從本司的市場(chǎng) 研分析來(lái)看， 是陽(yáng)澄 、太 周的fl ，還是 fl ，本地客源的 量較 ，絕 多 購(gòu)房 一方來(lái)自上市中 的新富階10廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告以 溫、州地的投資 ，另一方來(lái)自 作多年的外企 CEO、高管理人士、政府公務(wù)員，本土人士的購(gòu)房消費(fèi)能 不強(qiáng)，不能 消費(fèi)的主流市場(chǎng)，所以本地市場(chǎng) 量相應(yīng)偏 。三、項(xiàng)目 分析（1） 國(guó) 繼續(xù) 強(qiáng)currency1 ，不再 用地，嚴(yán) 高端住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)隨著國(guó) 年不斷 強(qiáng)currency1 ，用地 越來(lái)越少，高 住宅的開(kāi)發(fā)受到一定的限。但是， 年三的發(fā)展一直 持著高 增，新產(chǎn) 的富豪階 高 住宅 的需求持續(xù)增， 上上地飛 的房、外熱 期人民 ，高端產(chǎn)品的市場(chǎng)需求 強(qiáng) ，投資 空較 ，雖國(guó) 強(qiáng)currency1 的 ，并 、稅收方行 ，但 購(gòu)買(mǎi) 較強(qiáng)的高端住宅消費(fèi) 效用不 ，這本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)” 較 的發(fā)展 。（2） 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處 上 ， 11廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告的開(kāi)發(fā)也 起 上、州的影 下， 市 年的房地產(chǎn)發(fā)展，房 上 較，土地資源日趨 ， 上發(fā)展強(qiáng) ，房地產(chǎn) 續(xù)多年處 上 。但由 買(mǎi) 以自用主，投 樓 較少，2004年房 均 約 3000元 / 方米，遠(yuǎn)低 上和州， 較少，雖年來(lái)國(guó) 不斷 強(qiáng)房地產(chǎn) 的currency1 ，但相 房地產(chǎn)的上 發(fā)展影 有限。而且， 市缺乏高水 規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的高品質(zhì)，周的開(kāi)發(fā)又 起，市場(chǎng)空和發(fā)展 較。（3） 地1235畝，可產(chǎn) “規(guī) 效益 本項(xiàng)目總用地 24223 方米，是 周少有的 項(xiàng)目，有較 的空來(lái) 全盤(pán)的規(guī)劃 計(jì)，可以產(chǎn) “規(guī) 效益 ，可以 限 的利用資源 配套 施、 管理 務(wù)。 盤(pán)的fi是 的fi， 盤(pán) 開(kāi)發(fā)商 的發(fā)揮和操作空， 其 熱化的以 主 假市場(chǎng)fi中 造出規(guī) 。（4） 同fl 開(kāi)發(fā)水 較低，fi性不強(qiáng)，有利本項(xiàng)目fi 形期以來(lái) fl 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較 ，特是 假相 陽(yáng)澄 、太 域處 一 域，一直12廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告游 主流市場(chǎng)之外，從本司的市場(chǎng) 研的情況看，有高品質(zhì)、fi 強(qiáng)的 樓盤(pán)可 ，以 開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 計(jì)缺乏新 ，園 、樓盤(pán)素質(zhì)開(kāi)發(fā)水 相當(dāng) 90年中后期的水 ， 司項(xiàng)目的 起” 一定的空， 以三一流品質(zhì) 行規(guī)劃 計(jì)和開(kāi)發(fā)，從域fl 市場(chǎng)而出。（5） 三不斷產(chǎn) 的富豪階的 起推 高端 市場(chǎng)需求的持續(xù)增隨著新XX三的飛 發(fā)展，新的富豪階不斷現(xiàn)并發(fā)展 ， 的高端消費(fèi)currency1 ，高端產(chǎn)品的居住、 假、商務(wù)休閑的需求 強(qiáng)，而且有 一，“的較 ，郊的受 強(qiáng)。不斷增的產(chǎn)品這一高端 的市場(chǎng)需求，有限的市場(chǎng) 形 fifl ， 必推市場(chǎng)繼續(xù)增。以上中 的三， 新 XX的“富豪階 聚 ，本項(xiàng)目上市中 約45分 程，同時(shí)項(xiàng)目“ 、”， 市之華，又 自園之光， 適新 XX的新富豪階居住、 假、商務(wù)休閑， 。（6） fl 有第二 “佘 fl 13廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告眾所周 ，上西郊已形一 級(jí)的fl ，“佘 fl ，這 fl ” 佘 的“自 的 ，聚 眾多上的級(jí)，月 莊、佘 高爾夫、上園、。 fl 以綠 園表的新一融 中國(guó)十 關(guān)，隨著 XXXX半島的 入， 必 起 fl 新一開(kāi)發(fā)居住、 假的熱 ， 地 、光 麗、旅游 假資源豐富的 必 上的第二 高尚。（7）市用地越來(lái)越少，遠(yuǎn)郊化趨 有利 的開(kāi)發(fā)和熟由 市發(fā)展的高 膨脹，人口密、”擁、空氣質(zhì)量 的 市中 質(zhì)量越來(lái)越低，土地的稀缺性也定 市的稀缺性，居住和 假遠(yuǎn)郊化是發(fā)國(guó) ，也發(fā)展中國(guó) 內(nèi)的 市化程中的必趨 。由 土地的不可再 性，同時(shí)，由 高端 多 選 清水 、自“ 的 光 域，陽(yáng)澄 、太周的日益 三新 的新， fl 也同樣此，居住和 假遠(yuǎn)郊化的趨 日益明顯，有 周的開(kāi)發(fā)和熟。14廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告四、項(xiàng)目 （ 1）、國(guó) 相關(guān)currency1 政出臺(tái)， 部分購(gòu)房 的 ， 期內(nèi)市場(chǎng) 氣濃 2005年上半年，國(guó) 出臺(tái) 系currency1 樓市的政，規(guī) 土地市場(chǎng)，”高 投資性購(gòu)房人的 和” 稅費(fèi)， 部分購(gòu)房 投資 的 ，購(gòu)房 較強(qiáng)，上 周 市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求造一定的 。從市場(chǎng)需求 看，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主要 兩 需求。是 的住房消費(fèi)需求，其是投資需求。 買(mǎi) 是上房產(chǎn)的四 買(mǎi) 之一，但隨著相關(guān)政的出臺(tái)，一些入上的 房資金 選 ，同時(shí)也 部分購(gòu)房 的 ，一向 不 的多 高 位樓盤(pán)可能 出現(xiàn) 銷(xiāo) ， 以上因素， 可能上 周房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)資金缺乏的壓 ，而帶來(lái)需求不 。（2） 本項(xiàng)目 的 戰(zhàn) 能 功開(kāi)發(fā)上市場(chǎng)客源作總 地1700的 郊 樓盤(pán)，本項(xiàng)目必有夠 的市場(chǎng)需求才能消化 的應(yīng)量，以 、開(kāi)發(fā)、州的人口基 是 法消化的，必 本項(xiàng)目的目 需求市場(chǎng) 地 到三地，其中，上市目 龐 ，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi) 強(qiáng)，這是本項(xiàng)目期 主15廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告要的目 市場(chǎng)，此外，上市 本項(xiàng)目 半 時(shí)的 程，因此，本項(xiàng)目 的 是 能夠功 上市場(chǎng)客源購(gòu)買(mǎi)，而XX 是 入 高 項(xiàng)目方開(kāi)發(fā)， 三的品 影 較較 ， 市場(chǎng)和消費(fèi) 的有限。3 、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較，前期資金投入較 ，國(guó) currency1 政的 要求開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的能 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期約4 6年，開(kāi)發(fā)周期，前期的市政 、配套、 所、綠化、水系方投入資金較 ，作高 的 形 ，其銷(xiāo)售 較 ，資金 的時(shí)較，開(kāi)發(fā)商的前一、兩年資金投入較 ，同時(shí)國(guó) currency1 政的可 因素較高，因此，需要有的開(kāi)發(fā) 、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃和的、管理能 ，以”高項(xiàng)目的能 。第二部分 項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)發(fā)展方向建議本項(xiàng)目作一 規(guī)劃用地 24223 方米（1235畝）16廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告的 盤(pán)， 全方位的 入上市場(chǎng)currency1 的fi，得較 而且 定的利益基 ， 求利潤(rùn) 化， 低投資，本司 XX半島項(xiàng)目并 XX 的發(fā)展，作下戰(zhàn)略規(guī)劃 2.1項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃1、 XX 過(guò) XX半島項(xiàng)目（） 中 （住宅、商 、）兩 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，以 手、高投入 市的 市 營(yíng)，形當(dāng)?shù)卣?的戰(zhàn)略作 關(guān)系， 領(lǐng) 市產(chǎn)品的 級(jí)換 商 流 的發(fā)展，使 XX兩 項(xiàng)目 市的一 市 片。2、 XX 過(guò) XX半島項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，全” XX 的品 ，一方樹(shù)立起XX 房地產(chǎn) 應(yīng)有的地位，另一方推 鞋 、商 、出口、 相關(guān)產(chǎn) 的發(fā)展。3、過(guò) XXXX半島項(xiàng)目的功 營(yíng)， 其 造 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目的樣fl，拓展三 全國(guó)市場(chǎng) 定品 基 ，同時(shí) 累 豐富的人才資源 操作驗(yàn)。4、本項(xiàng)目規(guī) 龐 ， 際用地1700畝，可 規(guī)劃 1235畝，其中租用 綠化用地 400余畝。 低市場(chǎng)，建議采取相靈的開(kāi)發(fā)略，分五期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)約 300畝，總開(kāi)發(fā)時(shí)約56年，向三、立 上和 開(kāi)發(fā)建 。5、 項(xiàng)目所處的地理位置 市場(chǎng)研究，總規(guī)劃建議主要17廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告以獨(dú)立主，配有私 游艇碼頭的超 規(guī) 莊園來(lái)”高 項(xiàng)目的形象，同時(shí) 土地的 利用，”高 ，規(guī)劃有少量TOWN HOUSE，因此總規(guī)劃應(yīng)考慮可持續(xù)性發(fā)展原，要現(xiàn)豪華莊園奢華，又要考慮項(xiàng)目不同產(chǎn)品、配套、 化和 管理的兼 性，因此應(yīng)考慮分 開(kāi)發(fā)，封閉管理，每 有自的特性和亮，不斷 市場(chǎng) 。但總的原應(yīng)是開(kāi)發(fā)低密 的高 、 性化建立品 ，”高 形象，再開(kāi)發(fā)較高密 的 TOWN HOUSE，以”高利潤(rùn)， 主 。2.1 項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展方向建議1、 期開(kāi)發(fā)選建議 項(xiàng)目 的臨 地 ，全部開(kāi)發(fā)獨(dú)立以樹(shù)立樓盤(pán)的高 形象， 品 ； 期應(yīng)有多戶(hù)和 ，高品質(zhì)、低 ，以 廉的高 來(lái) 建立項(xiàng)目的品 和市場(chǎng)口碑，并檢驗(yàn)市場(chǎng)戶(hù)、 的受程 ，以利 后期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和 。2、 期開(kāi)發(fā)應(yīng)有少量1000 方米以上的超豪華莊園作亮來(lái)”高 項(xiàng)目 和品 形象，可以考慮 部分莊園 堡 的泊 游艇，但開(kāi)發(fā)的 量不宜太多。同時(shí)，由 受上派建筑 影 ，本項(xiàng)目產(chǎn)品的 也應(yīng)以歐 的產(chǎn)品主，同時(shí)考慮到周的自和人 “，也可 某一 少量中 ，中西璧，以多樣化、 性化產(chǎn)品開(kāi)發(fā) ，以滿(mǎn) 不同買(mǎi) 的 性化需求，免當(dāng)?shù)氐?化淵源 全割裂。3、 項(xiàng)目地 特，司建議 期開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目臨 18廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告的地 ，建 一 樣fl島，形 英 蘭情、西班牙情、法蘭西情、北情、中國(guó) 情相融的 。每建筑 形獨(dú)一 的產(chǎn)品 性和園 特，部分 豪華室內(nèi)裝修、帶 品園 、泳池的fl房，以現(xiàn)樓 的 品展示來(lái) 建立品 ，增強(qiáng)目 買(mǎi) 的 ，并 和銷(xiāo)售產(chǎn)品。4、 查，上市場(chǎng)的建筑 76% 200500 方米內(nèi)，因本項(xiàng)目 郊地帶，有明顯的 ，因此建議以250500 方米的主 戶(hù)，可以 低購(gòu)房 和投資 的fl檻，同時(shí)可以”高產(chǎn)品的銷(xiāo)售 ，減輕資金壓 。5、園 方， 水 的地域特， 出項(xiàng)目 XX氣派、自尊 的高 形象，強(qiáng) 建筑因水而 ，每戶(hù)規(guī)劃有泊 私 花園、親水碼頭、休憩亭，每戶(hù)均以綠化帶相互隔，同時(shí)又過(guò)蜿蜒流的流水相互聯(lián)聯(lián)系。6、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)應(yīng)以獨(dú)立主，聯(lián)排 TOWN HOUSE 期 不開(kāi)發(fā)，應(yīng)放 后 期的開(kāi)發(fā)中，主要是 ”高 、增 人氣以 商 配套營(yíng)，但聯(lián)排 TOWN HOUSE建議以雙拼、四拼主， 多不超過(guò)六拼。 的 比例 按總 比例建議（聯(lián)排TOWN HOUSE的 量 要求可再 ） 見(jiàn)下表 產(chǎn)品形 （m2） 比例 套 聯(lián)排、TOWNHOUSE 200250 15% 108獨(dú)立 250350 27% 146獨(dú)立 400500 22% 80獨(dú)立 550650 19% 50獨(dú)立 700900 10% 20獨(dú)立 10001500 6% 8計(jì) 159950 100% 4127、商 配套和 所的開(kāi)發(fā)， 期、二期開(kāi)發(fā)時(shí)商 配套主要19廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告中 兩 所的開(kāi)發(fā)，一 是外營(yíng) 的、位 北部主入口的XX堡 所，約 6000 方米；一 是位 部 的 XX游艇所，約 3000 方米，兩 所的規(guī) 不一定 ，但功能要齊全，要現(xiàn) 的尊 和 ，又要能滿(mǎn) 主的日 所需和 的 管理所需。由 居住人口增多，商 配套的要求多時(shí)，可 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的 后臨 的市政公 增多商 ，或 高低，獨(dú)立增建一 商 中 （或稱(chēng)鄰”流中 ），以 善 配套，并可考慮開(kāi) 上（停 場(chǎng)、人民廣場(chǎng)）、 的”巴士。8、”高 、 造 品高尚 ， 管理公司應(yīng)盡早入，盡 入到 的規(guī)劃 計(jì)、開(kāi)發(fā)建 和 配套籌備中，以免后期出現(xiàn)不必要的 管理問(wèn) ，節(jié)本，”高 的 。第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和客戶(hù)定位一、市場(chǎng)定位(一 )、項(xiàng)目特1、地段 越 處 上、 和州三市的 ”匯， 上、西州、 走余均可 到，地理 得獨(dú)厚。2、“ 臨水、濱 ，直浩瀚 ，地 內(nèi)自河流、溝渠相互聯(lián)，有水 的典特征，河網(wǎng)遍布，光 。3、”利 項(xiàng)目周”網(wǎng)絡(luò)發(fā)，項(xiàng)目西側(cè) 鄰 、20廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告 虬 。北向有滬鐵 ， 312 國(guó)，滬高 ，滬高 ；向有 318 國(guó)，滬青高 ； 北”主 此過(guò)“。4、規(guī) 龐 規(guī)劃 地 1380畝，租用臨 綠化用地 400 畝，是 少有的 高尚 ，擁有強(qiáng) 的發(fā)展空。5、泊 臨水 建筑規(guī)劃公司 計(jì)， 戶(hù)戶(hù)臨水， 枕河， 島、泊 ，盡 水 情。（二）、定位 司本項(xiàng)目域市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的 分析，本項(xiàng)目有相當(dāng)?shù)囊?guī) ；同時(shí)兼 一線的 ， 全備 綠 園樓盤(pán)fi和衡的和 ，因此，本項(xiàng)目定位主導(dǎo) 想是以“高品質(zhì)、中 、中 的 來(lái)樹(shù)立 XXXX半島 fl 中的領(lǐng)袖級(jí)地位。綠 園和源定位 低 、較高品質(zhì)、高 ；豐澤灣定位 中 、中 品質(zhì)、中 位；而康 水 定位 高 、較高品質(zhì)、中 位。 免同域同質(zhì)、同 的fi 局，考慮到本項(xiàng)目的規(guī)劃情況，以 的品質(zhì)中 的 展開(kāi)fi。本案目 市場(chǎng)定位分析域 案 品質(zhì) 綠 園 0.17 較高 25000元/ M2源 0.14 中 “ 身定, 位不詳 豐澤灣 0.16 中 低 7000元/M2,300萬(wàn)以下康 水 0.74 較高 159-324萬(wàn)/套本案 建議不超過(guò)03 中 計(jì) 期6000- 000元/ M221廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告（三）、市場(chǎng)定位本項(xiàng)目“向三、立 上和 的發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目的目 市場(chǎng)可拓展到 上。而 上，作中國(guó)現(xiàn) 的一 縮影，她表 紀(jì)滄桑，表 繡未來(lái)。過(guò)一百多年的發(fā)展， 上已由昔日的十洋場(chǎng)發(fā)展華的現(xiàn)化 市，今，中國(guó)中 部地發(fā)展的火 頭，帶 以滬 的 三地的騰飛。因此， 上的， 際上已 展到 三，并鑄就 以上、州、州、 表的 上，并由此 其這些 市周形 一 居住、休閑、旅游的 ， 上 國(guó)人的 目中，是一 高增、高 品質(zhì)的國(guó)際化 市 ，其 中的水 富庶 市的 、居住、 化水 處 全國(guó)前，而 上后花園，不管是 發(fā)展方，還是 化 方，是 跟上， 際上已隨著 上從中 向周 而上的 展和居住后花園。上和 ， 理上已沒(méi)有明顯的行政 限， 作三 的熱市，已 上 的要 部分。而且，作上 一的 泊 西 的本項(xiàng)目，有得獨(dú)厚的“、地段、”、 ，從目前 域內(nèi)項(xiàng)目消化的情況看，上人、臺(tái)商 外企高管、本地薪富一簇、溫州、州地人士是 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的主 軍?？紤]到這一，司建議項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 上市 高品質(zhì) 產(chǎn)品定位 居住、 假、商務(wù) 一的半島游艇22廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告形象定位 上 新 源廣 告 語(yǔ) 上 領(lǐng)地， 游 理由 1、強(qiáng) 上的 同感和榮耀感，拉上人的 同感，又迎 本地人的 理需求，同時(shí)還有XX的 流感，”高樓盤(pán)的 ，樹(shù)立品 形象；2、項(xiàng)目所處的位置 部分 上內(nèi)，作上擁有的 泊，是上人 求自 高尚 的理想居所，項(xiàng)目臨 泊 ，以水系統(tǒng) 的 島、泊 ，所 “ ， 水 ，上上水之地，是 上地 的 泊 高尚 領(lǐng)地；3、“ 上 能拉 多 人的 理 ， 強(qiáng)，能有效地 本項(xiàng)目的目 消費(fèi) ，有利 建立本項(xiàng)目 三的級(jí)形象， 本項(xiàng)目地域上的偏 形象；4、項(xiàng)目周的 周莊、 、同、用直、 豐富的水 人 資源， 、陽(yáng)澄 的自光、水產(chǎn)資源、旅游資源、高爾夫資源、水上游艇資源使本項(xiàng)目備 國(guó)際 豪宅居住、 假、旅游、商務(wù)休閑的 “。二、客戶(hù)定位由 本案所處的 是上西翼 居住、 假、休閑的旅游勝地，有 上 、 一的 27 高爾夫 場(chǎng) 高爾夫 場(chǎng)（ 建 36 ），以 園 水上 項(xiàng)目、游艇 部旅游項(xiàng)目，上市 半 時(shí) 程，備 上客源的。所以本案的目 客戶(hù) 以備高收入、高消費(fèi)能 、 發(fā)展中的 高端客戶(hù)（ 級(jí)客戶(hù)）主，超過(guò)23廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告50%或以上；而本地市場(chǎng)主要 中 當(dāng)?shù)氐母呒?jí)公務(wù)員、民營(yíng)企 外發(fā)展而 的人士，約 20%，當(dāng)?shù)嘏_(tái)商 外企投資 、 CEO 20%，年 主要 中 35 50 之，其“10%的客源主要來(lái)源 滬一帶的投資 。上周 市 本市的房產(chǎn)投資的客戶(hù)也是本案的目 客戶(hù)。目 客戶(hù)比例規(guī)劃域 比例上 50%本地人士 20 臺(tái)商 外商 20%投資人士 樓 10%第四部分 項(xiàng)目成本及利潤(rùn)分析本項(xiàng)目位 ，上 的 西北，臨滬高 、 31 國(guó)、 建的滬高 ，地 內(nèi)溝 水系形比較密 地水網(wǎng)絡(luò)，有豐富水 資源。土地使用 屬 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。4 1 前”和 建筑裝 程計(jì) 表 XX XX半島 規(guī)劃總 24廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告 廣州 XX地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目 定位和開(kāi)發(fā)計(jì)劃建 議同 項(xiàng)目驗(yàn) 人員驗(yàn)4.2 投資效益分析4.2.1項(xiàng)目主要 fi 表 1總用地 約1700畝，1133900m2際征地 12357畝，824223 m2其中住宅建筑 159950 m2公建 9700 m2規(guī)劃總戶(hù) 412戶(hù)規(guī)劃人口 按3.5人/戶(hù)計(jì),1442人人均公建 7 m2021綠化 50%25廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告4.2.2戶(hù) 比例開(kāi)發(fā)建議表 2產(chǎn)品形 （m2） 比例 套 聯(lián)排、TOWNHOUSE 200250 15% 108獨(dú)立 250350 27% 146獨(dú)立 400500 22% 80獨(dú)立 550650 19% 50獨(dú)立 700900 10% 20獨(dú)立 10001500 6% 8計(jì) 159950 100% 4124.2.3項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議表 3項(xiàng)目 用地 建筑 m2 內(nèi)產(chǎn)品 公建配套期 300畝（200100m2） 30015 0.15 臨 地 莊園、獨(dú)立 3 0 m2 (40%)二期 250畝（166750m2） 36957 0.22 TH、獨(dú)立 5 20 m2 (60%)三期 250畝（166750m2） 33350 0.2 獨(dú)立四期 200畝（133400m2） 32016 0.24 TH、獨(dú)立五期 236畝（157412m2） 23612 0.15 臨 地 （ 莊園、獨(dú)立）計(jì) 24223 m2 159950 總 0.21 9700 m2 建議 期開(kāi)發(fā)時(shí)公建配套 所、中 建 40%，二期開(kāi)發(fā) 60%， 開(kāi)走向熟。26廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告4.2.4銷(xiāo)售收入 計(jì)表 4項(xiàng)目 可售建筑 計(jì) 均銷(xiāo)售單 計(jì)總銷(xiāo)售收入獨(dú)立 135957 m2 8000元/ m2 108766萬(wàn)聯(lián)排 23993 m2 6000元/ m2 14396萬(wàn)計(jì) 159950 m2 7700元/m2 123162萬(wàn)4.2.5開(kāi)發(fā)本1 、土地使用 出金按 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”的 項(xiàng)目土地 明表，計(jì) 1.1309 1.1309 /1236畝 =91497元 /畝表 52 、前期 程費(fèi)前期 程費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)currency1、定 、“投 、臨水、臨、currency1、fifl 項(xiàng)目 計(jì) 金（萬(wàn)元）1 土地使用 出金、稅、土地費(fèi)12357畝91497元/畝 113092 征地 金或拆遷費(fèi) 03 計(jì) 1130927廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究報(bào)告費(fèi)用和 計(jì)、 費(fèi)、理費(fèi)。其中 市市政配套費(fèi) 25 元 / 方米25 元 / 方米 *169650 方米 =424萬(wàn)元 currency1、定 、“投 、臨水、臨、currency1、費(fèi)用每 方米 約 10 元10 元 / 方米 *169650 方米 =170萬(wàn)元 計(jì)、 、理費(fèi)每 方米 約 70 元 / 方米70 元 / 方米 *169650 方米 =11 萬(wàn)元前期 程費(fèi)計(jì) 17 2萬(wàn)元， 表下 表 6fifl 項(xiàng)目 計(jì) 金（萬(wàn)元）1 市市政配套費(fèi) 16965025元/m2 4242 currency1、定 、“投 、臨水、臨、currency1、費(fèi)用16965010元/m2 1703 計(jì)、 、理費(fèi) 16965070元/m2 11 4 計(jì) 17 23 、住宅建 程費(fèi)聯(lián) 程量 15995015% 23993 方米獨(dú)立 程量 159950 5% 13595 方米聯(lián) 土建本 00元 / 方米獨(dú)立土建本 00元 / 方米28廣州XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 XX半島可行性研究