廣東某房地產(chǎn)項目可行性研究報告

XXXX半島前期可行性研究報告廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司二零零九年六月二十日廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告目 錄前 言 . 3 前 言 . 3 第一部分 項目 SWOT 分析 . 4 第二部分 項目的戰(zhàn)略規(guī)劃和市場發(fā)展方向建議 . 16 第三部分 項目的市場定位和客戶定位 . 20 第五部分 項目融資和收益分析 . 34 從以上分析可以看出，本項目的稅后利潤、現(xiàn)金流量均十分理想。除第一年（周期）需投入 10669 萬元、第二年（周 期）需投入 3799 萬元外，余下的第三、第四、第五年開發(fā)周 期，基本上前一期的銷售收入已可以支持下一期的開發(fā)。只要本項目采取“高品質(zhì)、中 、中 的 利 ， 期、二期的開發(fā)建 ， 品 ， 銷售， 定的現(xiàn)金流，本項目 有 定、可 的利潤 報。 . 36 第 部分 . 3 2廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告前 言XXXX半島市場 研分析報告三currency1 市場“、市場、fifl 的入分析，本項目行 可行性分析，本項目的戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場定位、投資 報行分析，以本項目的戰(zhàn)略投資、規(guī)劃和開發(fā)” ， 地 開發(fā)方向，理地規(guī)， XXXX半島項目建 上市 一的高品質(zhì) ， XX 三房地產(chǎn)市場的發(fā)展 定 的基 。3廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告第一部分 項目SWOT分析本項目的 （ S）、 （W）、 （O）、 T 下 一、項目 分析（1）上市 一的 ，有 高的 本項目位 ，63 方公 的 上市 ，以 中 的 旅游資源相當豐富， 的絕 部分水域?qū)?上，上市民一直以來 有 的 ，隨著上國際化 市、人口的高 膨脹，這日益上市民居住、旅游、 假、4廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告商務休閑的 去處。（2）的 “，有利 造滬上高品質(zhì)的 莊園光 麗，“ ，空氣清新，是上市 一擁有的 泊，規(guī) 和 遠勝過佘 。本項目擁有 2000米的 第一排 帶，充滿自情趣，地 內(nèi)眾多水系形密 的水網(wǎng)絡，項目規(guī)劃和營造親水、親自的水“系統(tǒng)” 豐富的素材，而且項目本身的定位高，有多島嶼 、半島 規(guī)劃，并有豪華 所和游艇碼頭 計，有利 造高品質(zhì)居住、 假、商務休閑的國際級 莊園。（3）位 上西翼，低土地本開發(fā)，售 遠低 的上本項目雖位 ，但卻位 ，雖上市一水之隔，但上市、西郊一帶高昂的土地本相比較，本項目（總用地 24223 方米，1235畝）有較 的本 ，同時只有 少量的民宅需要拆遷，這些也全部由當?shù)卣y(tǒng)一協(xié) 拆遷，減少 相關的拆遷本，5廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告這些 開發(fā)商的功開發(fā) 定 基 ，這已 其它項目操作過程中得到 驗 。而且，雖同處 ，本項目的售 遠低 的上，有較強的 fi 。（4）濃 的 化 人 “，旅游資源豐富項目所 地 市 是 水 ， 、流 的 而來的旅游 ， 的周莊 六 之 ，并且是中國 之 ，眾多 、 園 ，內(nèi) 到 民、currency1、“和fifl ，有高 ，同時可以 目、 和 ，本項目以旅游之一行房地產(chǎn)項目開發(fā) 定 基 。（5 ） 利的”， 上市中 45分 程本項目處 上、州、州三地的中 地帶，31 國、滬高 ，滬高 建 ，上 場35公， 市 25公， 州45公，”方，四， 理 上上 。（6）6廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告位 三市的中 域，強 的產(chǎn) 支 三市以上中 、四 中 （ 、州、州、 ） 十 中 市所 的 市 ，是國發(fā)展 、總量規(guī) 、 發(fā)展 的fl之一。目前，三地 全國 1 的土地和 5. 的人口， 造 1 .7 的國內(nèi) 產(chǎn)總， 22 的 政收入和 2 .4 的外 出口。 上是三的 ，上形的 廣 ，一 時可以到周的州、地， 2 時到 、州、 、州、 地。 是 的“ fl ，擁有國 fi開發(fā)、出口 園。 2004年全年 570.69元， 政收入 5. 3 元，全年新 利用外資項目 511，同外資 25.63 元，人均 、人均 政收入、出口總和外商直投資均 （市）第一。2004年 外 全年出口總 200 元、出口 100 元，均 新高。 關統(tǒng)計， 2004年出口總 235.42 元，是2000年的 6.3倍，比上年增 69.1%，增幅比上年”高 4. 百分。其中 出口 12 .40 元，增 7 .0%；口 107.02元，增 59.5%。出口增 分高 州、 和全國 22.4、 29.9和 42.6 百分。 不到全國萬分之一的土地、千分之一的人口 造 全國 2.2%、 14.7%、州 25.3%的出口總。躍的和寬松的投資“ 高 人才投身高新 fi企 ，該 企 7廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告屬 識密 產(chǎn) ，員 普遍收入高，特是三資企 薪酬福利 善，員 收入處 三的中高收入，從而產(chǎn) 強 的消費購買 。（7 ） 購房 域分布廣、 量龐 本項目地處三市中 ，產(chǎn)品定位 居住、休閑、 假，客戶來源以上市主，本地的富裕階、臺商、外資企 CEO、高管理人員 相當?shù)姆?，同時覆蓋、周地較強購買 的投資 ，客戶來源域分布廣、 量龐 。（ ）已基本上形 “ fl ，周高尚 配套 施眾多以綠州 園、豐澤灣、源、康 水 表 fl ，這些項目的宣傳推廣 客戶定位直上，并 下 一定的市場基 ，目前已基本上形 “ fl ，而極有可能繼佘 fl 之后上的又一高尚，而且周高尚 配套 施眾多，高爾夫、游艇 ， 上日趨 善的利”、豐富的 水 的旅游資源， fl 已日趨熟。8廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告二、項目 分析（1）周 配套欠熟本項目由 市中 約 20分 程，而周的配套 施明顯缺乏， 的利性、舒適性不夠， 必本項目 配套建 的壓 。但由 本項目低密 ，人口稀少，而且 假、投資 主 一定比例，太多 的 商 配套又 造商 營上的壓 。（2）陽澄 、太 假的開發(fā)較 fl熟陽澄 周是目前州和 開發(fā)的熱土，開發(fā)較熟，水 的概念 此已被發(fā)揮得淋漓盡致。該域的產(chǎn)品 規(guī)劃較高，目前獨的單 已超過7000元，總 也 220萬元以上，聯(lián)的單 也 5000元以上。陽澄 域是未來高 的聚 地，”比 利，而且有 的 閘蟹這一豐富的旅游資源，多功人士購買的 選地，此 以 假主。目前域客源以上地的投資客和休閑 假人士主。9廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告太 fl 域 較高， 均售 9000元 / 方米以上； 售項目有西 和太 這兩 稀缺資源，同時由 太 域 2003年起停止用地開發(fā)，域內(nèi)的稀缺資源。因此，域新推的呈現(xiàn)高品質(zhì)、高單 、高總 的特。同時太 fl 和 fl 由 稀缺性均被 是 有投資 的fl 。而 fl 的項目 不多， 和影 有一定局限，市場受程 相較低。（3）上、 市民 fl 假 較低從目前 fl 的開發(fā)情況來看，樓盤素質(zhì)高、有明顯的fi 的項目 不多， 上宣傳推廣手法較單一，沒有形fl 的規(guī) 品 效應， 上市民 目中，西郊、佘 一帶、浦 fl 高 的主流市場， 一帶居住、投資、 假 相較低，特是位 市“內(nèi)的 的，上市民的 和受 較上其它fl 低。而 人 周 假的 和受 同樣 低。（ 4）本地市場的 量較 從本司的市場 研分析來看， 是陽澄 、太 周的fl ，還是 fl ，本地客源的 量較 ，絕 多 購房 一方來自上市中 的新富階10廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告以 溫、州地的投資 ，另一方來自 作多年的外企 CEO、高管理人士、政府公務員，本土人士的購房消費能 不強，不能 消費的主流市場，所以本地市場 量相應偏 。三、項目 分析（1） 國 繼續(xù) 強currency1 ，不再 用地，嚴 高端住宅產(chǎn)品的開發(fā)隨著國 年不斷 強currency1 ，用地 越來越少，高 住宅的開發(fā)受到一定的限。但是， 年三的發(fā)展一直 持著高 增，新產(chǎn) 的富豪階 高 住宅 的需求持續(xù)增， 上上地飛 的房、外熱 期人民 ，高端產(chǎn)品的市場需求 強 ，投資 空較 ，雖國 強currency1 的 ，并 、稅收方行 ，但 購買 較強的高端住宅消費 效用不 ，這本項目的開發(fā)” 較 的發(fā)展 。（2） 市的房地產(chǎn)市場處 上 ， 11廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告的開發(fā)也 起 上、州的影 下， 市 年的房地產(chǎn)發(fā)展，房 上 較，土地資源日趨 ， 上發(fā)展強 ，房地產(chǎn) 續(xù)多年處 上 。但由 買 以自用主，投 樓 較少，2004年房 均 約 3000元 / 方米，遠低 上和州， 較少，雖年來國 不斷 強房地產(chǎn) 的currency1 ，但相 房地產(chǎn)的上 發(fā)展影 有限。而且， 市缺乏高水 規(guī)劃和開發(fā)的高品質(zhì)，周的開發(fā)又 起，市場空和發(fā)展 較。（3） 地1235畝，可產(chǎn) “規(guī) 效益 本項目總用地 24223 方米，是 周少有的 項目，有較 的空來 全盤的規(guī)劃 計，可以產(chǎn) “規(guī) 效益 ，可以 限 的利用資源 配套 施、 管理 務。 盤的fi是 的fi， 盤 開發(fā)商 的發(fā)揮和操作空， 其 熱化的以 主 假市場fi中 造出規(guī) 。（4） 同fl 開發(fā)水 較低，fi性不強，有利本項目fi 形期以來 fl 的房地產(chǎn)開發(fā)較 ，特是 假相 陽澄 、太 域處 一 域，一直12廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告游 主流市場之外，從本司的市場 研的情況看，有高品質(zhì)、fi 強的 樓盤可 ，以 開發(fā)的項目 計缺乏新 ，園 、樓盤素質(zhì)開發(fā)水 相當 90年中后期的水 ， 司項目的 起” 一定的空， 以三一流品質(zhì) 行規(guī)劃 計和開發(fā)，從域fl 市場而出。（5） 三不斷產(chǎn) 的富豪階的 起推 高端 市場需求的持續(xù)增隨著新XX三的飛 發(fā)展，新的富豪階不斷現(xiàn)并發(fā)展 ， 的高端消費currency1 ，高端產(chǎn)品的居住、 假、商務休閑的需求 強，而且有 一，“的較 ，郊的受 強。不斷增的產(chǎn)品這一高端 的市場需求，有限的市場 形 fifl ， 必推市場繼續(xù)增。以上中 的三， 新 XX的“富豪階 聚 ，本項目上市中 約45分 程，同時項目“ 、”， 市之華，又 自園之光， 適新 XX的新富豪階居住、 假、商務休閑， 。（6） fl 有第二 “佘 fl 13廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告眾所周 ，上西郊已形一 級的fl ，“佘 fl ，這 fl ” 佘 的“自 的 ，聚 眾多上的級，月 莊、佘 高爾夫、上園、。 fl 以綠 園表的新一融 中國十 關，隨著 XXXX半島的 入， 必 起 fl 新一開發(fā)居住、 假的熱 ， 地 、光 麗、旅游 假資源豐富的 必 上的第二 高尚。（7）市用地越來越少，遠郊化趨 有利 的開發(fā)和熟由 市發(fā)展的高 膨脹，人口密、”擁、空氣質(zhì)量 的 市中 質(zhì)量越來越低，土地的稀缺性也定 市的稀缺性，居住和 假遠郊化是發(fā)國 ，也發(fā)展中國 內(nèi)的 市化程中的必趨 。由 土地的不可再 性，同時，由 高端 多 選 清水 、自“ 的 光 域，陽澄 、太周的日益 三新 的新， fl 也同樣此，居住和 假遠郊化的趨 日益明顯，有 周的開發(fā)和熟。14廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告四、項目 （ 1）、國 相關currency1 政出臺， 部分購房 的 ， 期內(nèi)市場 氣濃 2005年上半年，國 出臺 系currency1 樓市的政，規(guī) 土地市場，”高 投資性購房人的 和” 稅費， 部分購房 投資 的 ，購房 較強，上 周 市房地產(chǎn)市場需求造一定的 。從市場需求 看，房地產(chǎn)市場消費主要 兩 需求。是 的住房消費需求，其是投資需求。 買 是上房產(chǎn)的四 買 之一，但隨著相關政的出臺，一些入上的 房資金 選 ，同時也 部分購房 的 ，一向 不 的多 高 位樓盤可能 出現(xiàn) 銷 ， 以上因素， 可能上 周房地產(chǎn)市場帶來資金缺乏的壓 ，而帶來需求不 。（2） 本項目 的 戰(zhàn) 能 功開發(fā)上市場客源作總 地1700的 郊 樓盤，本項目必有夠 的市場需求才能消化 的應量，以 、開發(fā)、州的人口基 是 法消化的，必 本項目的目 需求市場 地 到三地，其中，上市目 龐 ，消費購買 強，這是本項目期 主15廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告要的目 市場，此外，上市 本項目 半 時的 程，因此，本項目 的 是 能夠功 上市場客源購買，而XX 是 入 高 項目方開發(fā)， 三的品 影 較較 ， 市場和消費 的有限。3 、項目的開發(fā)周期較，前期資金投入較 ，國 currency1 政的 要求開發(fā)商有較強的能 項目的開發(fā)周期約4 6年，開發(fā)周期，前期的市政 、配套、 所、綠化、水系方投入資金較 ，作高 的 形 ，其銷售 較 ，資金 的時較，開發(fā)商的前一、兩年資金投入較 ，同時國 currency1 政的可 因素較高，因此，需要有的開發(fā) 、市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃和的、管理能 ，以”高項目的能 。第二部分 項目的戰(zhàn)略規(guī)劃和市場發(fā)展方向建議本項目作一 規(guī)劃用地 24223 方米（1235畝）16廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告的 盤， 全方位的 入上市場currency1 的fi，得較 而且 定的利益基 ， 求利潤 化， 低投資，本司 XX半島項目并 XX 的發(fā)展，作下戰(zhàn)略規(guī)劃 2.1項目的戰(zhàn)略規(guī)劃1、 XX 過 XX半島項目（） 中 （住宅、商 、）兩 項目的開發(fā)，以 手、高投入 市的 市 營，形當?shù)卣?的戰(zhàn)略作 關系， 領 市產(chǎn)品的 級換 商 流 的發(fā)展，使 XX兩 項目 市的一 市 片。2、 XX 過 XX半島項目的開發(fā)，全” XX 的品 ，一方樹立起XX 房地產(chǎn) 應有的地位，另一方推 鞋 、商 、出口、 相關產(chǎn) 的發(fā)展。3、過 XXXX半島項目的功 營， 其 造 XX 房地產(chǎn)項目的樣fl，拓展三 全國市場 定品 基 ，同時 累 豐富的人才資源 操作驗。4、本項目規(guī) 龐 ， 際用地1700畝，可 規(guī)劃 1235畝，其中租用 綠化用地 400余畝。 低市場，建議采取相靈的開發(fā)略，分五期開發(fā)，每期開發(fā)約 300畝，總開發(fā)時約56年，向三、立 上和 開發(fā)建 。5、 項目所處的地理位置 市場研究，總規(guī)劃建議主要17廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告以獨立主，配有私 游艇碼頭的超 規(guī) 莊園來”高 項目的形象，同時 土地的 利用，”高 ，規(guī)劃有少量TOWN HOUSE，因此總規(guī)劃應考慮可持續(xù)性發(fā)展原，要現(xiàn)豪華莊園奢華，又要考慮項目不同產(chǎn)品、配套、 化和 管理的兼 性，因此應考慮分 開發(fā)，封閉管理，每 有自的特性和亮，不斷 市場 。但總的原應是開發(fā)低密 的高 、 性化建立品 ，”高 形象，再開發(fā)較高密 的 TOWN HOUSE，以”高利潤， 主 。2.1 項目市場發(fā)展方向建議1、 期開發(fā)選建議 項目 的臨 地 ，全部開發(fā)獨立以樹立樓盤的高 形象， 品 ； 期應有多戶和 ，高品質(zhì)、低 ，以 廉的高 來 建立項目的品 和市場口碑，并檢驗市場戶、 的受程 ，以利 后期產(chǎn)品開發(fā)和 。2、 期開發(fā)應有少量1000 方米以上的超豪華莊園作亮來”高 項目 和品 形象，可以考慮 部分莊園 堡 的泊 游艇，但開發(fā)的 量不宜太多。同時，由 受上派建筑 影 ，本項目產(chǎn)品的 也應以歐 的產(chǎn)品主，同時考慮到周的自和人 “，也可 某一 少量中 ，中西璧，以多樣化、 性化產(chǎn)品開發(fā) ，以滿 不同買 的 性化需求，免當?shù)氐?化淵源 全割裂。3、 項目地 特，司建議 期開發(fā) 項目臨 18廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告的地 ，建 一 樣fl島，形 英 蘭情、西班牙情、法蘭西情、北情、中國 情相融的 。每建筑 形獨一 的產(chǎn)品 性和園 特，部分 豪華室內(nèi)裝修、帶 品園 、泳池的fl房，以現(xiàn)樓 的 品展示來 建立品 ，增強目 買 的 ，并 和銷售產(chǎn)品。4、 查，上市場的建筑 76% 200500 方米內(nèi)，因本項目 郊地帶，有明顯的 ，因此建議以250500 方米的主 戶，可以 低購房 和投資 的fl檻，同時可以”高產(chǎn)品的銷售 ，減輕資金壓 。5、園 方， 水 的地域特， 出項目 XX氣派、自尊 的高 形象，強 建筑因水而 ，每戶規(guī)劃有泊 私 花園、親水碼頭、休憩亭，每戶均以綠化帶相互隔，同時又過蜿蜒流的流水相互聯(lián)聯(lián)系。6、產(chǎn)品開發(fā)應以獨立主，聯(lián)排 TOWN HOUSE 期 不開發(fā)，應放 后 期的開發(fā)中，主要是 ”高 、增 人氣以 商 配套營，但聯(lián)排 TOWN HOUSE建議以雙拼、四拼主， 多不超過六拼。 的 比例 按總 比例建議（聯(lián)排TOWN HOUSE的 量 要求可再 ） 見下表 產(chǎn)品形 （m2） 比例 套 聯(lián)排、TOWNHOUSE 200250 15% 108獨立 250350 27% 146獨立 400500 22% 80獨立 550650 19% 50獨立 700900 10% 20獨立 10001500 6% 8計 159950 100% 4127、商 配套和 所的開發(fā)， 期、二期開發(fā)時商 配套主要19廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告中 兩 所的開發(fā)，一 是外營 的、位 北部主入口的XX堡 所，約 6000 方米；一 是位 部 的 XX游艇所，約 3000 方米，兩 所的規(guī) 不一定 ，但功能要齊全，要現(xiàn) 的尊 和 ，又要能滿 主的日 所需和 的 管理所需。由 居住人口增多，商 配套的要求多時，可 項目開發(fā)的 后臨 的市政公 增多商 ，或 高低，獨立增建一 商 中 （或稱鄰”流中 ），以 善 配套，并可考慮開 上（停 場、人民廣場）、 的”巴士。8、”高 、 造 品高尚 ， 管理公司應盡早入，盡 入到 的規(guī)劃 計、開發(fā)建 和 配套籌備中，以免后期出現(xiàn)不必要的 管理問 ，節(jié)本，”高 的 。第三部分 項目的市場定位和客戶定位一、市場定位(一 )、項目特1、地段 越 處 上、 和州三市的 ”匯， 上、西州、 走余均可 到，地理 得獨厚。2、“ 臨水、濱 ，直浩瀚 ，地 內(nèi)自河流、溝渠相互聯(lián)，有水 的典特征，河網(wǎng)遍布，光 。3、”利 項目周”網(wǎng)絡發(fā)，項目西側(cè) 鄰 、20廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告 虬 。北向有滬鐵 ， 312 國，滬高 ，滬高 ；向有 318 國，滬青高 ； 北”主 此過“。4、規(guī) 龐 規(guī)劃 地 1380畝，租用臨 綠化用地 400 畝，是 少有的 高尚 ，擁有強 的發(fā)展空。5、泊 臨水 建筑規(guī)劃公司 計， 戶戶臨水， 枕河， 島、泊 ，盡 水 情。（二）、定位 司本項目域市場的分析和項目的 分析，本項目有相當?shù)囊?guī) ；同時兼 一線的 ， 全備 綠 園樓盤fi和衡的和 ，因此，本項目定位主導 想是以“高品質(zhì)、中 、中 的 來樹立 XXXX半島 fl 中的領袖級地位。綠 園和源定位 低 、較高品質(zhì)、高 ；豐澤灣定位 中 、中 品質(zhì)、中 位；而康 水 定位 高 、較高品質(zhì)、中 位。 免同域同質(zhì)、同 的fi 局，考慮到本項目的規(guī)劃情況，以 的品質(zhì)中 的 展開fi。本案目 市場定位分析域 案 品質(zhì) 綠 園 0.17 較高 25000元/ M2源 0.14 中 “ 身定, 位不詳 豐澤灣 0.16 中 低 7000元/M2,300萬以下康 水 0.74 較高 159-324萬/套本案 建議不超過03 中 計 期6000- 000元/ M221廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告（三）、市場定位本項目“向三、立 上和 的發(fā)展戰(zhàn)略，本項目的目 市場可拓展到 上。而 上，作中國現(xiàn) 的一 縮影，她表 紀滄桑，表 繡未來。過一百多年的發(fā)展， 上已由昔日的十洋場發(fā)展華的現(xiàn)化 市，今，中國中 部地發(fā)展的火 頭，帶 以滬 的 三地的騰飛。因此， 上的， 際上已 展到 三，并鑄就 以上、州、州、 表的 上，并由此 其這些 市周形 一 居住、休閑、旅游的 ， 上 國人的 目中，是一 高增、高 品質(zhì)的國際化 市 ，其 中的水 富庶 市的 、居住、 化水 處 全國前，而 上后花園，不管是 發(fā)展方，還是 化 方，是 跟上， 際上已隨著 上從中 向周 而上的 展和居住后花園。上和 ， 理上已沒有明顯的行政 限， 作三 的熱市，已 上 的要 部分。而且，作上 一的 泊 西 的本項目，有得獨厚的“、地段、”、 ，從目前 域內(nèi)項目消化的情況看，上人、臺商 外企高管、本地薪富一簇、溫州、州地人士是 市場購買的主 軍?？紤]到這一，司建議項目的市場定位 市場定位 上市 高品質(zhì) 產(chǎn)品定位 居住、 假、商務 一的半島游艇22廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告形象定位 上 新 源廣 告 語 上 領地， 游 理由 1、強 上的 同感和榮耀感，拉上人的 同感，又迎 本地人的 理需求，同時還有XX的 流感，”高樓盤的 ，樹立品 形象；2、項目所處的位置 部分 上內(nèi)，作上擁有的 泊，是上人 求自 高尚 的理想居所，項目臨 泊 ，以水系統(tǒng) 的 島、泊 ，所 “ ， 水 ，上上水之地，是 上地 的 泊 高尚 領地；3、“ 上 能拉 多 人的 理 ， 強，能有效地 本項目的目 消費 ，有利 建立本項目 三的級形象， 本項目地域上的偏 形象；4、項目周的 周莊、 、同、用直、 豐富的水 人 資源， 、陽澄 的自光、水產(chǎn)資源、旅游資源、高爾夫資源、水上游艇資源使本項目備 國際 豪宅居住、 假、旅游、商務休閑的 “。二、客戶定位由 本案所處的 是上西翼 居住、 假、休閑的旅游勝地，有 上 、 一的 27 高爾夫 場 高爾夫 場（ 建 36 ），以 園 水上 項目、游艇 部旅游項目，上市 半 時 程，備 上客源的。所以本案的目 客戶 以備高收入、高消費能 、 發(fā)展中的 高端客戶（ 級客戶）主，超過23廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告50%或以上；而本地市場主要 中 當?shù)氐母呒壒珓諉T、民營企 外發(fā)展而 的人士，約 20%，當?shù)嘏_商 外企投資 、 CEO 20%，年 主要 中 35 50 之，其“10%的客源主要來源 滬一帶的投資 。上周 市 本市的房產(chǎn)投資的客戶也是本案的目 客戶。目 客戶比例規(guī)劃域 比例上 50%本地人士 20 臺商 外商 20%投資人士 樓 10%第四部分 項目成本及利潤分析本項目位 ，上 的 西北，臨滬高 、 31 國、 建的滬高 ，地 內(nèi)溝 水系形比較密 地水網(wǎng)絡，有豐富水 資源。土地使用 屬 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。4 1 前”和 建筑裝 程計 表 XX XX半島 規(guī)劃總 24廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告 廣州 XX地產(chǎn)顧問有限公司項目 定位和開發(fā)計劃建 議同 項目驗 人員驗4.2 投資效益分析4.2.1項目主要 fi 表 1總用地 約1700畝，1133900m2際征地 12357畝，824223 m2其中住宅建筑 159950 m2公建 9700 m2規(guī)劃總戶 412戶規(guī)劃人口 按3.5人/戶計,1442人人均公建 7 m2021綠化 50%25廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告4.2.2戶 比例開發(fā)建議表 2產(chǎn)品形 （m2） 比例 套 聯(lián)排、TOWNHOUSE 200250 15% 108獨立 250350 27% 146獨立 400500 22% 80獨立 550650 19% 50獨立 700900 10% 20獨立 10001500 6% 8計 159950 100% 4124.2.3項目分期開發(fā)規(guī)劃建議表 3項目 用地 建筑 m2 內(nèi)產(chǎn)品 公建配套期 300畝（200100m2） 30015 0.15 臨 地 莊園、獨立 3 0 m2 (40%)二期 250畝（166750m2） 36957 0.22 TH、獨立 5 20 m2 (60%)三期 250畝（166750m2） 33350 0.2 獨立四期 200畝（133400m2） 32016 0.24 TH、獨立五期 236畝（157412m2） 23612 0.15 臨 地 （ 莊園、獨立）計 24223 m2 159950 總 0.21 9700 m2 建議 期開發(fā)時公建配套 所、中 建 40%，二期開發(fā) 60%， 開走向熟。26廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告4.2.4銷售收入 計表 4項目 可售建筑 計 均銷售單 計總銷售收入獨立 135957 m2 8000元/ m2 108766萬聯(lián)排 23993 m2 6000元/ m2 14396萬計 159950 m2 7700元/m2 123162萬4.2.5開發(fā)本1 、土地使用 出金按 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的 項目土地 明表，計 1.1309 1.1309 /1236畝 =91497元 /畝表 52 、前期 程費前期 程費現(xiàn)場currency1、定 、“投 、臨水、臨、currency1、fifl 項目 計 金（萬元）1 土地使用 出金、稅、土地費12357畝91497元/畝 113092 征地 金或拆遷費 03 計 1130927廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究報告費用和 計、 費、理費。其中 市市政配套費 25 元 / 方米25 元 / 方米 *169650 方米 =424萬元 currency1、定 、“投 、臨水、臨、currency1、費用每 方米 約 10 元10 元 / 方米 *169650 方米 =170萬元 計、 、理費每 方米 約 70 元 / 方米70 元 / 方米 *169650 方米 =11 萬元前期 程費計 17 2萬元， 表下 表 6fifl 項目 計 金（萬元）1 市市政配套費 16965025元/m2 4242 currency1、定 、“投 、臨水、臨、currency1、費用16965010元/m2 1703 計、 、理費 16965070元/m2 11 4 計 17 23 、住宅建 程費聯(lián) 程量 15995015% 23993 方米獨立 程量 159950 5% 13595 方米聯(lián) 土建本 00元 / 方米獨立土建本 00元 / 方米28廣州XX房地產(chǎn)顧問有限公司 XX半島可行性研究