某大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園項(xiàng)目招商策劃全案

中國(guó)傳媒大學(xué) 國(guó)家大學(xué)科技園 項(xiàng)目 招商策劃 全 案 目 錄 第一部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目背景概況 二、項(xiàng)目工程概況 三、項(xiàng)目區(qū)位概況 四、項(xiàng)目服務(wù)概況 第二部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研 一、項(xiàng)目投資目標(biāo) 二、 北京 商務(wù)寫字樓調(diào)查分析 三、 北京 商務(wù)寫字樓市場(chǎng)分析總結(jié) 四、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 第三部分 項(xiàng)目的研判 一、項(xiàng)目區(qū)域及個(gè)性研究 二、本案的優(yōu)勢(shì)分析 三、本案的劣勢(shì)分析 四 、本案的機(jī)會(huì)分析 五 、本案的威脅分析 第四部分 項(xiàng)目的招商目標(biāo)群定位 一、項(xiàng)目招商目標(biāo)要點(diǎn)分析 二、項(xiàng)目招商目標(biāo)群定位 三、項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分 第五部分 項(xiàng)目招商租金定位 一、項(xiàng)目組價(jià)調(diào)研分析 二、項(xiàng) 目招商的組價(jià)策劃 三、其他設(shè)施招商定位 第六部分 項(xiàng)目招商工作計(jì)劃構(gòu)思 一、項(xiàng)目的 SWOT 分析總結(jié) 二、項(xiàng)目招商的全案思路 三、項(xiàng)目招商的“宣傳概念”提煉 四、招商小組的組織框架形成 五、項(xiàng)目招商的階段性工作構(gòu)思 六、項(xiàng)目廣告平面的設(shè)計(jì)工作 七、項(xiàng)目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思 八、項(xiàng)目招商合作性推廣策劃 九、招商廣告創(chuàng)意及訴求 十、媒介的組合策略 第七部分 項(xiàng)目的廣告推廣策略 一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略 二、廣告推廣 原則 三、項(xiàng)目招商建筑細(xì)節(jié)研究 四、項(xiàng)目推廣傳播的內(nèi)容 五、推廣策略重要階段的劃分 六、項(xiàng)目推廣的總策略 第八部分 項(xiàng)目廣告推廣分解思路 一、第一階段推廣思路 二、第二階段推廣思路 三、第三階段推廣思路 四、第四階段推廣思路 第九部分 媒介策略 一、媒介策略計(jì)劃 二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計(jì)劃 第十部分 廣告預(yù)算 一、廣告預(yù)算細(xì)分 二、本案宣傳推廣的廣告預(yù) 算說明 第十一部分 項(xiàng)目招商推廣說明 一、招商工作安排 二、項(xiàng)目開盤日的確定 31 三、策劃全案的說明 第一部分 項(xiàng)目的概況 一、項(xiàng)目背景概況 2、 中國(guó)傳媒大學(xué) 及 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技園項(xiàng)目的概況 中國(guó)傳媒大學(xué) 經(jīng)過百余年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國(guó)重要的科學(xué)研究中心和高新技術(shù)輻射 中心，形成了較強(qiáng)的基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究和開發(fā)研究的能力。 中國(guó)傳媒大學(xué) 科研條件優(yōu)越，建有國(guó)家和省、部重點(diǎn)科技基地 34 個(gè)，科研機(jī)構(gòu) 190 個(gè)；其中國(guó)家和省、部重點(diǎn)（專業(yè)）實(shí)驗(yàn)室 5 個(gè)，列全國(guó)高校前列；省、部重點(diǎn)和開放實(shí)驗(yàn)室 9 個(gè)。 中國(guó)傳媒大學(xué) 每年都有許多科技成果獲得國(guó)家、省、部級(jí)科技獎(jiǎng)勵(lì)。 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技園是經(jīng)國(guó)家科技部、教育部聯(lián)合批準(zhǔn)的首批 22 個(gè) 國(guó)家級(jí)大學(xué)科技園 之一，是 北京市 重點(diǎn)科技企業(yè)孵化器、 北京市 青年創(chuàng)業(yè)基地； 科技園享受 北京 國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和市政府出臺(tái)的一系列優(yōu)惠政策。 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技園的建設(shè)遵循 “統(tǒng)籌規(guī) 劃、以人為本、市場(chǎng)推動(dòng)、堅(jiān)持開放 ”的方針，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術(shù)企業(yè)孵化和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射的宗旨， 打造一個(gè)實(shí)力雄厚、資源互動(dòng)的 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技企業(yè)商務(wù)服務(wù)體系。 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技園以個(gè)性化空間設(shè)計(jì)、生態(tài)型環(huán)境控制 、充足服務(wù) 設(shè)施 配套 、 專業(yè)性 協(xié)調(diào) 管理等特色優(yōu)勢(shì)打造成 科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是 “天堂硅谷 ”商務(wù)服務(wù) 的一顆燦爛明珠。 二、項(xiàng)目工程概況 1、整體設(shè)計(jì)概況： 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技園項(xiàng)目建筑由 11 幢獨(dú)立樓宇組成，其中1#至 9#樓為商務(wù)辦公區(qū)， 10#樓和 11#樓為后勤服務(wù)區(qū)；項(xiàng)目建設(shè)有 2 個(gè)獨(dú)立地下車庫和一個(gè)地上中心花園。整個(gè)園區(qū)建筑以規(guī)則的縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴(yán)謹(jǐn)”的風(fēng)格；同時(shí)采用生態(tài)型花園布局、個(gè)性化單套設(shè)計(jì)、集群式商務(wù)管理等理念，實(shí)現(xiàn)商務(wù)的人性化和舒適化，為工作和生活提供互動(dòng)一體化服務(wù)、為創(chuàng)意革新提供一個(gè)靈感的自由。 2、建筑概況： 項(xiàng)目用地面積 33968 ，總建筑面積 53237.7 ，其中地上建筑面積 47694.1 ，地下建筑面積 5543.6 ，項(xiàng)目容積率1.4，綠地率 35%。 項(xiàng)目 1 號(hào)樓為 9 層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有 2 部 OTS 電梯；總建筑面積為 17167.1 ，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；主樓建筑面積 11624.9 ，每層建筑面積為 1298 ，均為辦公用房；裙樓 3 層，建筑面積為 2556 ，每層建筑面積大約 850 左右，可作展示、會(huì)所及配套營(yíng)業(yè)場(chǎng)所使用；地下車庫 2803.6 。一號(hào)樓建筑宏偉、設(shè)計(jì)氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實(shí)力和入駐企業(yè)的外在形象。 項(xiàng)目的 2 至 9 號(hào)樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點(diǎn)部分，也是園區(qū)的特色部分。該部分總建筑面積 25351.6平方米，分別設(shè)計(jì)有 A1、 A2、 B1、 B2、 C1、 C2 六種戶型共80 套可供選擇的個(gè)性化、孤套復(fù) 式辦公空間，面積均在 250 380 左右。 項(xiàng)目的 10 號(hào)、 11 號(hào)樓在園區(qū)內(nèi)靠北方向，均為 5 層建筑，總建筑面積 7719 ，設(shè)計(jì)以生活配套服務(wù)功能為主。 10、 11號(hào)樓共擁有酒店式公寓 170 套，每套建筑面積為 33 ；餐廳、休閑吧等集中在 11 號(hào)樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、文體等服務(wù)需求。 項(xiàng)目還有面積 6226.3 的架空層和面積多達(dá) 3500 的中心花園，沿各主體建筑周圍都設(shè)有綠化帶；項(xiàng)目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達(dá)到“真正會(huì)呼吸的科技園”的生態(tài)型、SOHO 創(chuàng)業(yè)空間效果。 三、項(xiàng)目區(qū)位概況 本 項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)的 北京 市錢塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上，屬于國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。該區(qū)塊是國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如 UT 斯達(dá)康、東方通信、 中國(guó)傳媒大學(xué) 中控、恒生電子、信雅達(dá)等眾多著名高新企業(yè)；本項(xiàng)目同時(shí)與 北京 國(guó)家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是 北京 國(guó)家級(jí)軟件、集成電路設(shè)計(jì)、通訊與動(dòng)畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。 本區(qū)塊與著名的西湖風(fēng)景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速 8 酒店和正在建設(shè)的龍禧硅谷等知名星級(jí)酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民 住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場(chǎng)所的規(guī)劃和設(shè)計(jì)；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設(shè)設(shè)計(jì)理念，本 區(qū)塊將發(fā)展成為 北京 未來南岸 EOD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）經(jīng)濟(jì)圈和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。 四、項(xiàng)目服務(wù)概況 本項(xiàng)目本質(zhì)屬于科技園項(xiàng)目，其以高新技術(shù)為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務(wù)空間，創(chuàng)造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務(wù)、專業(yè)管理的附加價(jià)值。 本項(xiàng)目的入駐企業(yè)首先可以憑相應(yīng)資格享受到國(guó)家關(guān)于高新區(qū)的優(yōu)惠政策，包括所得稅稅收、對(duì)外經(jīng) 濟(jì)合作、設(shè)備折舊、對(duì)外進(jìn)出口貿(mào)易及職工福利等多方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。其次就是可以國(guó)家、省、市有關(guān)部分對(duì) 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技園出臺(tái)的專向扶持政策，包括國(guó)家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、 北京市 科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)投資及融資貸款擔(dān)保和高新企業(yè)人才股權(quán)稅收免征等內(nèi)容。再次針對(duì) 中國(guó)傳媒大學(xué) 出臺(tái)的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵(lì)措施。 本項(xiàng)目本著發(fā)展成為個(gè)性化商務(wù)空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化園區(qū)的目標(biāo)積極主動(dòng)向入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 首先向入駐企業(yè)提供基礎(chǔ)性的服務(wù)，包括辦公場(chǎng)所的提供、通訊網(wǎng)絡(luò)接入管理服 務(wù)、共享商務(wù)設(shè)施租賃服務(wù)、職工生活后勤服務(wù)等諸多方面的商業(yè)房產(chǎn)的基礎(chǔ)性內(nèi)容。其次提供高新企業(yè)的代理服務(wù)，包括有高新企業(yè)認(rèn)定審核、企業(yè)項(xiàng)目管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等多類型的代理工作，進(jìn)行集中政府公關(guān)，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務(wù)，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品 拓展等高附加值的商務(wù)服務(wù)體系。同時(shí)還可以依托 中國(guó)傳媒大學(xué) 的科研成果和人力資源背景，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進(jìn)，并為企業(yè)的人力資源管理工作提供咨詢和集中管理的服務(wù)。最后園區(qū)還可以通過園區(qū)內(nèi)部及 中國(guó)傳媒大學(xué) 科 技園體系為在園企業(yè)提供技術(shù)交流、產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合作、資源內(nèi)部利用等技術(shù)性服務(wù)。 第二部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查 一、項(xiàng)目的投資目標(biāo) 本項(xiàng)目是中恒世紀(jì)公司按照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目；經(jīng)過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。 項(xiàng)目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務(wù)配套服務(wù)為目標(biāo)，通過尊貴的、個(gè)性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，以倡導(dǎo)休閑商務(wù)為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務(wù)增值服務(wù)；本項(xiàng)目的投資目標(biāo)除 了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項(xiàng)目的招商目標(biāo)和效益。 二、 北京 商務(wù)寫字樓調(diào)查分析 隨著 北京 經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)起飛， 北京 住宅房產(chǎn)逐漸進(jìn)入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強(qiáng)力調(diào)控下， 北京 寫字樓市場(chǎng)正逐步取代 北京 住宅市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展商的視線；不過 北京 寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級(jí)地段，重點(diǎn)推行地段優(yōu)勢(shì)和區(qū)塊優(yōu)勢(shì)來博取市場(chǎng)認(rèn) 可；而且更多的商務(wù)寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強(qiáng)調(diào)商務(wù)的豪華概念。 2004 年 北京 前 九個(gè)月推出 6 幅新寫字樓用地，大多位于 北京 主城區(qū)，維持固定 高級(jí)地段 供應(yīng)水平 ； 從地域分布來看， 北京 寫字樓區(qū)集中化已非常明顯。由 2005 年到 2007 年三年內(nèi)，已有及將有超過 200 萬平方米以上的新寫字樓入市，預(yù)計(jì)將會(huì)超越之前十年新盤上市的總和 ； 其中 CBD 錢江新城將占大量，該區(qū)由 03、 04 兩年間 共推出 11 幅用地，合計(jì) 376 畝，該區(qū)開發(fā)面積會(huì)達(dá)到在 120-150 萬平方米。 而 2005 年將是 北京 各寫字樓 進(jìn)入新一輪供應(yīng)期， 競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。 從目前 北京 商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的大局來看，主要?jiǎng)澐譃槠叽笊虅?wù)區(qū)，還有各零星分布的商務(wù)性寫字樓。 1、武林商務(wù)區(qū) 北京 武林商務(wù)區(qū)是依據(jù) 北京 武林商圈孕育而生的歷史性商務(wù)區(qū)，也是 北京 市中心 CBD 規(guī)劃核心。由于該區(qū)塊內(nèi)分布著杭百、銀 泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場(chǎng)所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時(shí)因商業(yè)場(chǎng)所的密集分布，武林商務(wù)區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展； 隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務(wù)區(qū)域轉(zhuǎn)換。 據(jù)咨詢調(diào)查， 該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 47萬平方米左右，均價(jià)在 12800 元 /平方米左右。 區(qū)塊 參考日租金為 2-4 元 /平方米 ；傳統(tǒng)區(qū)塊內(nèi) 有云天 財(cái)富中心、海華廣場(chǎng)、 華源發(fā)展大廈 、白馬大廈等高檔樓盤 。 武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越 條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起 ，形成新武林商務(wù)區(qū)。新武林商務(wù)區(qū)增加 美達(dá) 麗陽國(guó)際、紅石 中央大廈、越都商務(wù)大廈、野風(fēng) 現(xiàn)代領(lǐng)地 LOFT、 華龍商務(wù)大廈 、 迪尚商務(wù)中心等寫字樓項(xiàng)目。 2、慶春路商務(wù)區(qū) 慶春路商務(wù)區(qū)是 北京 如今寫字樓最密集分布的區(qū)域，號(hào)稱北京 成熟的市中心 CBD 區(qū)塊中的金融街。該區(qū)塊歷來就是 北京商務(wù)寫字樓的亮點(diǎn)，商務(wù)氛圍較濃厚， 金融網(wǎng)點(diǎn)遍布整條大街，超市、醫(yī)院、電信服務(wù)都非常方便， 是 北京 傳統(tǒng)商務(wù)的發(fā)源地。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前 該區(qū)域商務(wù)寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些 服務(wù)性行業(yè)。 區(qū)塊內(nèi) 較新樓盤供應(yīng)量在 35 萬平方米左右，價(jià)格在 8500 元 /平方米左右 ；區(qū)塊 參考日租金為 2.6-4 元 /平方米 。 東清大廈、濱江 新城市廣場(chǎng)、金都 杰地大廈、中豪 鳳起廣場(chǎng) 、 銀座大廈 、瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈、廣利大廈等項(xiàng)目分布其中。 政府關(guān)于 解放路延伸段工程，更是進(jìn)一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場(chǎng)前景。 3、城站商務(wù)區(qū) 城站商務(wù)區(qū)歷史其實(shí)也很悠久； 北京 商務(wù)寫字樓的發(fā)展歷史中一直就有著城站的身影，但是該區(qū)塊商務(wù)氛圍一直倍受冷遇； 隨著 北京 新客站的投入使用、西湖南線改造工程完成、西 湖大 道商機(jī)漸濃等因素，城站商圈已具備中高檔商圈的條件，其便利的交通環(huán)境、完備的商務(wù)配套大大提升了城站的商務(wù)接待能力，使大量客源停留在城站區(qū)域。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。 據(jù)咨詢調(diào)查， 目前城站區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 24 萬平方米左右，價(jià)格在 8000 元 -1.4 萬元 /平方米不等。 區(qū)塊 參考日租金為 2-5 元 /平方米。香榭商務(wù)大廈、偉星 東河世紀(jì)大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈 、中閩大廈、紅星文化廣場(chǎng)、廣復(fù)大廈、利群大廈等商務(wù)寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動(dòng)了區(qū)塊的活躍。 配合西湖、吳山廣場(chǎng)的開發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向“ 景觀商務(wù) ” 、 “ 人 文商務(wù) ” 、 “ 綠色環(huán)保商務(wù) ”等概念性商務(wù)區(qū)發(fā)展。 4、文教商務(wù)區(qū) 文教商務(wù)區(qū)主要是隨著高新區(qū)的設(shè)立和開發(fā)孕育而生的新商務(wù)區(qū)，隨著文三路電子街規(guī)劃的確立、文教區(qū)高校搬遷的落實(shí)，文教商務(wù)區(qū)的商務(wù)寫字樓供應(yīng)逐漸增加；并逐步成為 北京電子產(chǎn)品銷售、 IT 行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)的聚集地；該 區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設(shè)施完善。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前 該區(qū)域主要以 IT 企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標(biāo)客戶，是杭城寫字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)塊，是北京 寫字樓中出租率較高的區(qū)域。該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 10萬平方米左右，價(jià)格在 10000 元 /平方 米左右。 區(qū)塊 參考日租金為 1.5-3 元 /平方米。華都 蘭庭國(guó)際 、 西城新座 、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項(xiàng)目分布其中 。 由于文教區(qū)道路規(guī) 劃比較陳舊，交通屬于 北京 最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務(wù)發(fā)展受到一定的限制。 5、黃龍商務(wù)區(qū) 從 98 年世貿(mào)中心一期寫字樓開始， 北京 黃龍商圈就是 北京向國(guó)際開放的窗口，它從來就代表著 北京 經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分， 北京 商務(wù)文化正是從這里更為外界所認(rèn)同。在這里你可以看到 北京市 內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色的那些企業(yè)：廣廈集團(tuán)、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn) 等等。這些企業(yè)在近年來的發(fā)展速度遠(yuǎn)超過平均水平，而產(chǎn)業(yè)也正集中在對(duì) 北京 GDP 貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)中。因此黃龍商務(wù)區(qū)一發(fā)展就成為 北京 相當(dāng)當(dāng)?shù)馁F族商務(wù)區(qū)（ ABD）。 據(jù)咨詢調(diào)查， 目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 29 萬平方米左右，均價(jià)在 15000 元 /平方米右 ；區(qū)塊 參考日租金為 3.5-6 元 /平方米。世貿(mào)中心、綠城 黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、中田大廈、求是大廈 分布其中； 公元大廈均價(jià) 1.75 萬元 /平方米，半個(gè)樓層起賣 ；黃龍恒勵(lì)大廈均價(jià)約 1.1 萬元 /平方米，租金每天 4.5 元 /平方米；嘉華國(guó)際商務(wù)中心租金每天 5 元 /平方米。耀江 金鼎廣場(chǎng)、世貿(mào)麗晶 3 期 等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。 6、濱江商務(wù)區(qū) 濱江商務(wù)區(qū)受到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動(dòng)；商務(wù)氛圍逐步受到高新企業(yè)追捧；而區(qū)塊商務(wù)寫字樓更多的集中于江南大道周邊。濱江區(qū)塊樓盤正極力 打造江景寫字樓 、生態(tài)商務(wù)區(qū) 概念 。 據(jù)咨詢調(diào)查， 目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 10 萬 平方米左 右，價(jià)格在 7800 元 /平方米左右 ；區(qū)塊參考日租金在 1-2 元 /平方米， 濱海 威陵大廈 銷售 均價(jià) 7600 元 /平方米 。該區(qū)塊現(xiàn)有 濱海 威陵大廈、 東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時(shí)代大廈、創(chuàng)新大廈等多個(gè)商務(wù)寫字樓項(xiàng)目。該板塊商務(wù)寫字樓形成一個(gè)明顯 的帶狀，其中之江區(qū)塊較為集中。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢(shì)，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢(shì)；同時(shí)該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。 7、錢江新城區(qū)塊 隨著 北京 市政府確立 北京 由西湖時(shí)代走向錢江時(shí)代的戰(zhàn)略，錢江新城板塊逐步走進(jìn) 北京 人的視線。錢江新城的功能定位為大 北京 中央商務(wù)區(qū)，將集中大部分政府機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外銀行、證券、保險(xiǎn)金融、法律會(huì)計(jì)咨詢、信息等服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為展現(xiàn)北京 經(jīng)濟(jì)活力和城市繁華景觀的主要標(biāo)志。 錢江新城在政府的有意推動(dòng)下，土地放量比較大，為了加快 錢江新城的建設(shè)，各類寫字樓相繼開發(fā)，未來該區(qū)塊供應(yīng)量將直線上升，商務(wù)氛圍也迅速提升。 北京 還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因?yàn)橐?guī)模小，暫時(shí)不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對(duì)的是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。 三、 北京 商務(wù)寫字樓市場(chǎng)分析總結(jié) 自從 2003 年以來 北京 房產(chǎn)市場(chǎng)新聞不斷，寫字樓市場(chǎng)潛力不斷顯露，需求者對(duì)寫字樓的要求越來越高 , 包括高效性、 先鋒性、展示性、 24 小時(shí)、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。從總體上看，隨著 北京 城市化進(jìn)程的加速， 北京 城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主， 北京 寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字 樓開發(fā)前景看好。但經(jīng)歷過兩年以來大批寫字樓投放市場(chǎng)的沖擊和洗禮， 北京 寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動(dòng)項(xiàng)目不細(xì)分客戶，不考慮錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；畢竟 北京 是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界 500 強(qiáng)在 北京 落戶的并不多，由此造成如今 北京 的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。 北京 商務(wù)需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為交通。利程度，再次為租金或售價(jià)以及物業(yè)管理水平，同時(shí)對(duì)周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。 正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了 北京 寫字樓開 發(fā)的個(gè)性化特色、目標(biāo)性細(xì)分的方向；本案的開發(fā)，在一定程度上避開了高檔寫字樓的定位，同時(shí)又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇合適的目標(biāo)群體定位，對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮可以起到事半功倍的效應(yīng)。 四、項(xiàng)目的周邊競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 本項(xiàng)目地處 北京 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中； 北京 高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠(chéng)大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布項(xiàng)目附近。 其中 北京 高新軟件園、創(chuàng)新大廈均已經(jīng)開盤并招商已久， 現(xiàn)在的入住率較高，并由于是區(qū)政府項(xiàng)目，其招商工作的重點(diǎn)是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向和培育產(chǎn)業(yè)規(guī)模，政府行為 導(dǎo)致入駐門檻較高，可作為本項(xiàng)目區(qū)位中的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)；東冠發(fā)展大廈是由企業(yè)資本投資興建，該項(xiàng)目剛開始招商，是本項(xiàng)目的參考競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。先鋒大廈、亞琪公司、志誠(chéng)大廈和恒生電子科技園等幾個(gè)項(xiàng)目均已建設(shè)完成，正在確定招商計(jì)劃，由此該部分項(xiàng)目是本項(xiàng)目的未來招商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本項(xiàng)目的EOD 區(qū)域效益和活力增添新的素材。 經(jīng)過前期調(diào)查和電話咨詢確認(rèn)，高新軟件園、創(chuàng)新大廈等寫字樓招商較為充足，東冠發(fā)展大廈等招商形勢(shì)也較為樂觀，這為本項(xiàng)目的商務(wù)氛圍起到了一定的推動(dòng)作用。 本項(xiàng)目的個(gè)性化商務(wù)樓設(shè)計(jì)和園林式物業(yè)管理 ，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫字樓項(xiàng)目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的特色突出，加強(qiáng)項(xiàng)目的優(yōu)越性。 第三部分 項(xiàng)目的研判 一、項(xiàng)目區(qū)域及個(gè)性研究 1、政策區(qū)塊方面 本項(xiàng)目隸屬 北京 唯一的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策區(qū)塊。 北京 高新區(qū)主要?jiǎng)澐譃槲慕谈咝聟^(qū)和濱江高新區(qū)。文教高新區(qū)的寫字樓從外表看“貌不驚人”、從配套看馬馬虎虎，大多樓盤品質(zhì)不高，相對(duì)于杭城目前的總體寫字樓開發(fā)水平來說，只能算是中檔；但是其商務(wù)樓出租卻奇高；這緣于文三電子街的規(guī)劃， 電子產(chǎn)品的商貿(mào)流通在這里得到了充分的挖掘，也就帶動(dòng)了 這些商務(wù)樓出租率。濱江高新區(qū)的寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱江人氣在逐步成熟。由于濱江距離 北京 市區(qū)較遠(yuǎn)，商務(wù)氛圍一直很淡，之前唯一的支撐就是高新軟件園、創(chuàng)新大廈等明顯的政策傾斜性的商務(wù)辦公樓和著名高新企業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)性的基地性辦公樓；隨著 北京 城市發(fā)展中心的四周擴(kuò)散，濱江區(qū)塊也逐漸熱起來。 文教商務(wù)區(qū)內(nèi)存在眾多 IT 企業(yè)，而 IT 企業(yè)的一大特色便是成長(zhǎng)快，公司規(guī)模的擴(kuò)張必然引出辦公區(qū)域亟待擴(kuò)大的問題。目前文教商務(wù)區(qū)現(xiàn)有寫字樓供應(yīng)量不足、品質(zhì)不高的情況已經(jīng)不能滿足這些公司的成長(zhǎng)需求，他們 紛紛尋找其他理想的辦公場(chǎng)所；而濱江區(qū)塊就是這些企業(yè)的最佳選擇點(diǎn)；東方通訊、恒生電子、 UT 斯達(dá)康、信雅達(dá)、 中國(guó)傳媒大學(xué) 中控等著名的 IT企業(yè)相繼落戶濱江區(qū)，為濱江高新商務(wù)成為 北京 高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)注入生機(jī)。 【天堂硅谷】憑欄手?jǐn)埼骱?，推窗?cè)聽錢塘聲；樓臺(tái)高枕硅谷夢(mèng)，圍桌暢談高新情。 2、項(xiàng)目規(guī)劃方面 本案采用生態(tài)型花園布局、個(gè)性化單套辦公設(shè)計(jì)、組合式后勤服務(wù)配套、專業(yè)性商務(wù)服務(wù)管理等理念，引入 SOHO 商務(wù)概念，打造科技研發(fā)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和前沿服務(wù)性行業(yè)的自助式商務(wù)群。 本案在規(guī)劃過程中定位明顯傾向于“賣 腦”型行業(yè)，尤其針對(duì)中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。項(xiàng)目的個(gè)性化、單套、復(fù)式寫字樓設(shè)計(jì)有效區(qū)分了杭城現(xiàn)有寫字樓的高層、純寫字樓概念，首創(chuàng)出 北京 排屋商務(wù)樓的先例。在當(dāng)今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)“屈居”住宅、公寓中商務(wù)辦公的時(shí)候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對(duì)該部分群體具有較強(qiáng)的吸引力。 本案在一定程度上具有地理位置、豪華程度等多方面的劣勢(shì)，但本項(xiàng)目的個(gè)性化、排屋樓寓設(shè)計(jì)在 北京 還是第一家，這也算是本案的獨(dú)有特色；由此在本案的宣傳中，加強(qiáng)項(xiàng)目特色的宣傳，并依據(jù)項(xiàng)目特色提煉大眾化的概念，有效區(qū)分現(xiàn)有杭城寫字樓競(jìng) 爭(zhēng)中的雍容華貴思路。 同時(shí)本案的毛坯房交付，在一定程度上可以炒作成“自我空間自由發(fā)揮”的概念。 【 SOHO 商務(wù)好去處】 舉目便是擁擠的人流，側(cè)耳又是嘈雜的車?guó)Q； 您是否感覺煩躁、憔悴？ 推窗而視，一切都如此的渺小而觸手難及； 你是否感覺電梯上下的眩暈和高處不勝寒的孤獨(dú)？ 雍容華貴卻單調(diào)統(tǒng)一的空間，生硬而枯燥的辦公氛圍； 你是否為遺失個(gè)性而懊惱？ 假如給您一個(gè)機(jī)會(huì)： 一個(gè)耳根清凈、明窗凈幾的機(jī)會(huì)， 一個(gè)扶樓而上品味徒步過程的機(jī)會(huì)， 一個(gè)張揚(yáng)個(gè)性、揮灑自由的機(jī)會(huì) 您或許從此戀上 SOHO 的灑脫和浪漫 中國(guó)傳媒大 學(xué) 國(guó)家大學(xué)科技園 讓您的商務(wù)辦公和創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想舞動(dòng)起來 3、項(xiàng)目環(huán)境方面 本案的綠化率達(dá)到 35%，并有一個(gè) 3500平方米的中央花園，項(xiàng)目?jī)?nèi)部各建筑周圍都配有綠化帶，整個(gè)園區(qū)形成一個(gè)獨(dú)立的、生態(tài)型的花園布局。商務(wù)辦公樓的功能定位；住宅式的設(shè)計(jì)理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務(wù)辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設(shè)施，使項(xiàng)目的商務(wù)環(huán)境更人性化、休閑化。 休閑商務(wù)與財(cái)富人生 人匆匆的來了， 滿園綠意輕撫著您的眼神 是否有了怦然心動(dòng)的感覺？ 商務(wù)因此而愜意起來。 累了、倦了、煩了、悶了 中心花園走走吧 聞聞花 香四溢、看看蝴蝶嬉戲 工作由此輕松多起來。 客人依依不舍的走了， 拍一張相擁而握的留影 是否多了一份尊榮的心情 創(chuàng)業(yè)從此自信起來 中國(guó)傳媒大學(xué) 國(guó)家大學(xué)科技園 休閑商務(wù)、生活與工作互動(dòng) 財(cái)富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步 二、本案的優(yōu)勢(shì)分析 1、區(qū)域政策優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目針對(duì)于非高新區(qū)板塊的企業(yè)具有明顯的高新政策優(yōu)惠的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)吸引以 IT、信息化、生物醫(yī)藥、動(dòng)畫等行業(yè)的科技研發(fā)企業(yè)為主的目標(biāo)群體具有很直接的意義；同時(shí)天堂硅谷中的創(chuàng)新大廈、高新軟件園、動(dòng)畫基地、恒生電子、信雅達(dá)、東方通信、 中國(guó)傳媒大學(xué) 中控等知名 企業(yè)的周邊布置，使之形成一個(gè)高新聯(lián)動(dòng)板塊。但是由于 北京 高新區(qū)分文教高新區(qū)和濱江高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的政策優(yōu)惠優(yōu)勢(shì)具有一定的影響。 2、園林化布局 本項(xiàng)目作為一個(gè)科技園區(qū)，最大的特色就是園林化布局；所謂園林化布局包括生態(tài)型環(huán)境設(shè)計(jì)、充足的配套保障、統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)。園區(qū)型商務(wù)群在一定程度上發(fā)揮居住、辦公互動(dòng)一體化的作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè) SOHO 辦公情節(jié)的最好優(yōu)勢(shì)。 3、 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技園系的規(guī)模背景 中國(guó)傳媒大學(xué) 國(guó)家大學(xué)科技園是國(guó)家一個(gè)重點(diǎn)的科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目，是 北京市 唯一的國(guó) 家級(jí)科技園、省青年創(chuàng)業(yè)基地；擁有百年 中國(guó)傳媒大學(xué) 資源和信譽(yù)保證，本案可以充分利用 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技園的品牌形象優(yōu)勢(shì)。 三、本案的劣勢(shì)分析 1、地理位置 本案地處 北京 濱江區(qū)，在 北京 很多人的觀念里面，濱江屬 于 北京 的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，一定程度上影響了本案的北京 商務(wù)概念。同時(shí)由于文教高新區(qū)的存在，一定程度上也激化了濱江的距離感。建議在宣傳過程中，加強(qiáng)對(duì)錢江一橋、四橋、三橋貫穿市區(qū)和江南大道連接簫山國(guó)際機(jī)場(chǎng)的交通樞紐概念，并提升因臨江花園、太陽國(guó)際公寓、彩虹城、碧水豪園、銀色港灣等大型住宅區(qū)的交付使用而屈指可盼的 區(qū)域活力概念，弱化地理位置劣勢(shì)。 2、人氣氛圍 盡管濱江住宅房產(chǎn)大肆擴(kuò)張、風(fēng)起云涌，但是濱江房產(chǎn)還是以投資性住宅為主，區(qū)域人氣很淡；商務(wù)氛圍不強(qiáng)。尤其是商務(wù)寫字樓，辦公人員大部分居住在市區(qū)，區(qū)域的逗留時(shí)間也僅僅是上班時(shí)間，所以區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達(dá)；預(yù)計(jì)需要 3-5 年時(shí)間濱江區(qū)活力才能展現(xiàn)。由此建議加強(qiáng)“ 引領(lǐng)高新風(fēng)云，把握區(qū)域先機(jī)；筑就創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想，揮灑自由空間”； 積極推廣濱江高新區(qū)作為未來高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的發(fā)展前景，突出天堂硅谷著名企業(yè)集中圈。 四、本案的機(jī)會(huì)分析 1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇 隨著長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)騰飛， 北京 政府確 立主動(dòng)接軌大上海的戰(zhàn)略，在繼續(xù)打造 北京 休閑旅游城市戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，借 北京 評(píng)為最佳居住城市的影響吸引科技新貴居住在 北京 、創(chuàng)業(yè)在 北京 ，進(jìn)一步加強(qiáng)天堂硅谷的建設(shè)；力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)兩對(duì)翅膀騰飛的夢(mèng)想。政府的規(guī)劃對(duì)于 北京 高新區(qū)的發(fā)展注入了更多的機(jī)會(huì)。 2、微觀特色機(jī)會(huì) 本案的個(gè)性化園林式寫字樓設(shè)計(jì)，對(duì)于吸引從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司具有教大的優(yōu)勢(shì)；該類目標(biāo)群崇尚健康辦公、個(gè)性化商務(wù)，追求體現(xiàn)企業(yè)獨(dú)特審美取向和價(jià)值觀的辦公氛圍，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造靈感、氛圍營(yíng)造的可塑性。本項(xiàng)目的生態(tài)布局、個(gè)性化設(shè)計(jì)是此類人群的最大機(jī)會(huì)選擇。 五、 本案的威脅分析 1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)威脅 北京 寫字樓市場(chǎng)在經(jīng)歷過大肆擴(kuò)張后，已經(jīng)逐漸顯露出供過于求的狀態(tài)， 北京 寫字樓空置率也逐步上升；尤其是隨著錢江新城的開發(fā)， 北京 寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加??；而 北京作為旅游休閑城市，世界 500 強(qiáng)企業(yè)入駐率并不高，寫字樓經(jīng)濟(jì)的空間有限。 2、裝修程度威脅 北京 寫字樓一直以酒店式商務(wù)配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導(dǎo)；本案為全毛坯交付，內(nèi)墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調(diào)或分體空調(diào)，在一定程度上降低項(xiàng)目的檔次定位。 同時(shí)由于本案面對(duì)的群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓的裝修工程對(duì) 與新創(chuàng)企業(yè)的首期投資成本決策具有很大的劣勢(shì)；一般新創(chuàng)立的公司初期投資很多，資金又不足，而且存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此花巨資裝修商務(wù)樓對(duì)于新企業(yè)來說具有一定的認(rèn)可劣勢(shì)；從而增加本案的波動(dòng)。 第四部分 項(xiàng)目的招商目標(biāo)群定位 一、項(xiàng)目招商目標(biāo)要點(diǎn)分析 1、綜合分析本項(xiàng)目所處區(qū)塊現(xiàn)狀及本項(xiàng)目周邊寫字樓的調(diào)查和分析： 在政策優(yōu)惠方面，同樣享受政策的文教區(qū)高新板塊位于市區(qū)范圍，地理位置優(yōu)越與本板塊；據(jù)調(diào)查火炬大廈、文欣大廈等商務(wù)樓空置率在 15%左右。 在商務(wù)氛圍方面，由于本項(xiàng)目所在的之江區(qū)塊的住宅大部分為投資性置房，居民 入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫字樓的商務(wù)空間明顯不足。 在同類競(jìng)爭(zhēng)方面，東冠發(fā)展大廈、先鋒大廈、亞琪公司、志誠(chéng)大廈和恒生電子科技園等項(xiàng)目的相繼建成，該部分的項(xiàng)目和本項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)性，盡管相互之間可以烘托出整個(gè)區(qū)塊的前景，但同時(shí)也為本項(xiàng)目帶來更多的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目招商目標(biāo)群體的匱乏，從而影響到整個(gè)科技園的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，項(xiàng)目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大招商目標(biāo)范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。 2、本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上以個(gè)性化辦公空間設(shè)計(jì)為特色，單套排屋式的 樓宇適應(yīng)于職工人數(shù)不多、從事技術(shù)研發(fā)或者創(chuàng)意靈感的中小企業(yè)或部門。 一號(hào)樓設(shè)計(jì)尊貴，彰顯氣派，作為可以享受高新優(yōu)惠政策 的商務(wù)樓，對(duì)于部分無法享受優(yōu)惠政策的高新技術(shù)企業(yè)提供了機(jī)遇；招商該類企業(yè)的某個(gè)部門或管理層總部，既可以加強(qiáng)企業(yè)的形象，同時(shí)還可以充分享有政策扶持。 裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于園區(qū)正門，其可以作為本園區(qū)的配套營(yíng)業(yè)用房，招商包括銀行、展示廳、產(chǎn)業(yè)物流配送、會(huì)議中心等多類型的營(yíng)業(yè)型機(jī)構(gòu)或配套性機(jī)構(gòu)。 2 至 9 號(hào)樓為個(gè)性化的辦公樓，其孤套、復(fù)式的建筑設(shè)計(jì)，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個(gè)獨(dú)立的、自由 的靈感空間，是科研開發(fā)、設(shè)計(jì)咨詢等類型機(jī)構(gòu)的最佳選擇。 二、項(xiàng)目招商目標(biāo)群定位 由以上對(duì)本案的分析我們可以看出，本案區(qū)別于其他盤的最大優(yōu)勢(shì)就是園區(qū)式生態(tài)型個(gè)性化科技類商務(wù)群，其具有園區(qū)的一體化配套、生態(tài)健康的環(huán)境控制、個(gè)性化排屋的 SOHO 理念和高新科技政策優(yōu)惠等；由此本案的目標(biāo)群體主要定位于一下四類： 信息、軟件、醫(yī)藥等科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)。該類企業(yè)具有申報(bào)高新企業(yè)的潛力，也就可以潛在的享受到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時(shí)由于該類企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)，創(chuàng)業(yè)成本、空間和氛圍、配套都是關(guān)注的要點(diǎn)。本案身處開發(fā)區(qū) 低廉的租金水平、個(gè)性化小套型辦公間、園區(qū)集群經(jīng)濟(jì)、工作生活一體化配套；對(duì)該類企業(yè)具有一定吸引力。由于本案作為科技園項(xiàng)目，考慮到未來的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標(biāo)群 60%。 藝術(shù)前沿。 北京 近年興起的 LOFT 寫字樓風(fēng)潮，野風(fēng)現(xiàn)代領(lǐng)地已經(jīng)開始打造 北京 首個(gè) LOFT 寫字樓。本項(xiàng)目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨(dú)立空間、完備的后勤保障，極大的增強(qiáng)了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿企業(yè)營(yíng)造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對(duì)個(gè)性化、藝術(shù)化辦公的需求 。此類企業(yè)對(duì)活躍本案的 SOHO 商務(wù)和個(gè)性化理念大有裨益，因此可以其控制在20%左右。 管理前研。由于本項(xiàng)目前述所定位的兩類企業(yè)，更多的傾向中小企業(yè)，其管理基礎(chǔ)薄弱，更多的精力和企業(yè)能力傾向技術(shù)科研、創(chuàng)意藝術(shù)；而這類企業(yè)又是高速發(fā)展的企業(yè)，在一定程度上需要外來的企業(yè)投資分析、管理咨詢、財(cái)務(wù)謀劃、法律支援等專業(yè)性的管理前沿服務(wù)。依本案內(nèi)部眾多的這種需求，建議選擇 10%的管理前沿服務(wù)企業(yè)入園。 其他類型企業(yè)。其他類型企業(yè)可包括外地企業(yè)駐 北京 辦事處、外資企業(yè)和物流企業(yè)等。其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、 工作一體化而“屈居”住宅、公寓；外資企業(yè)在 WTO放開之際快速增加，國(guó)外 SOHO 辦公的理念和新入 北京 時(shí)成本節(jié)約可以吸引更多外資的注意；物流企業(yè)主要為裙樓大開間所定，因江南大道、錢江一橋、復(fù)興大橋等組成的濱江快速交通網(wǎng)，直達(dá)簫山國(guó)際機(jī)場(chǎng)、城站火車站等重要城市出入口。該類企業(yè)建議選擇約 10%定位。 三、項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分 本項(xiàng)目在招商過程中主要分為三大塊：主樓招商、個(gè)性化樓招商和配套服務(wù)設(shè)施招商。 1、主樓招商目標(biāo)群定位。 項(xiàng)目主樓是以傳統(tǒng)寫字樓設(shè)計(jì)為內(nèi)涵，每層面積近 1200平方米。中恒世紀(jì)公司及下屬香溢世紀(jì) 公司、 北京 中恒世紀(jì)公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主樓8、 9 層。如主樓招商情況較好，建議主樓 9 層和附樓 3 層自用。 主樓一層至七層為對(duì)外招商部分。該部分辦公室作為寫字樓設(shè)計(jì)，在整個(gè)園區(qū)內(nèi)突出商務(wù)氣派和尊貴；但是由于 1 號(hào)樓沒有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，相對(duì)高檔寫字樓又有著一定的劣勢(shì)。因此該部分招商可以選擇新起步的中小型企業(yè)，該類企業(yè)對(duì)租金的水平要求比較重，對(duì)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)成本考慮較多；同時(shí)利用本主樓和整個(gè)園區(qū)整體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時(shí)，大打生態(tài)型、園林化寫字樓概念，吸引更多不 注重商務(wù)豪華，而在乎商務(wù)休閑的企業(yè)注意力。 一號(hào)樓招商對(duì)象之一選擇信息咨詢、投資咨詢、企業(yè)管理咨詢等公司，既可以為該類企業(yè)提供低廉的房屋租賃成本，同時(shí)還可以讓此類公司擁有園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的咨詢業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源的內(nèi)部利用。 一號(hào)樓招商對(duì)象之二選擇各類經(jīng)濟(jì)開發(fā)、科技開發(fā)和推廣、文化藝術(shù)開發(fā)等公司，此類公司作為科技園區(qū)的科技型企業(yè)主體，可以充分享受到優(yōu)惠政策的傾斜力度，從而為企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間和動(dòng)力。 一號(hào)樓招商對(duì)象之三選擇一些租用面積較大的大、中型企業(yè)，用作銷售、管理、研發(fā)總部。 2、個(gè)性化樓招商目標(biāo)群定 位。 項(xiàng)目的個(gè)性化樓部分是本項(xiàng)目的特色之一，作為一個(gè)科技園區(qū)項(xiàng)目，采用單套復(fù)式的排屋設(shè)計(jì)，這是一個(gè)新創(chuàng)商務(wù)空間概念。如今很多中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型新企業(yè)由于創(chuàng)業(yè)之初成本因素，更多選擇住宅區(qū)中辦公，而隨著國(guó)家政策的出臺(tái)，工商局針對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)開辦企業(yè)的審批越來越嚴(yán)；這給本項(xiàng)目的招商提供了一定的機(jī)遇。單套式寫字樓可以讓一些軟件開發(fā)、動(dòng)漫制作、廣告設(shè)計(jì)等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新的企業(yè)得到一種 SOHO 辦公的感覺。 本部分商務(wù)樓的招商由此定位于針對(duì)一些中小型智力企業(yè)、設(shè)計(jì)公司進(jìn)行， 2 至 5 號(hào)樓定位于軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成類IT 產(chǎn)業(yè)企業(yè)， 6 至 7 號(hào)樓定位于生物醫(yī)藥、動(dòng)漫制作和其他類型企業(yè)， 8 至 9 號(hào)樓暫不定；同時(shí)由于 SOHO 辦公理念在國(guó)外商務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成熟，因此吸引海外留學(xué)回來創(chuàng)業(yè)者也將成為個(gè)性化商務(wù)樓招商目標(biāo)之一。 3、配套服務(wù)設(shè)施的招商目標(biāo)群定位。 本項(xiàng)目的配套設(shè)施首先是 10 號(hào)樓和 11 號(hào)樓的招商。 根據(jù)前期工程建設(shè)的設(shè)計(jì)， 10 號(hào)樓定位于園區(qū)職工的酒店式公寓；該部分酒店式公寓每間面積在 33 平方米，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間和陽臺(tái)，并計(jì)劃安置兩個(gè)床位進(jìn)行裝修；該部門設(shè)計(jì)在居住面積上略顯擁擠，要達(dá)到酒店式公寓的舒適度相對(duì)困難；建 議降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將該部 分定位于在園企業(yè)普通職工的宿舍。 11 號(hào)樓 1 層和 2 層為職工食堂，三樓、四樓為包廂形式，設(shè)計(jì)和裝修上體現(xiàn)出一定的層次，定位于園區(qū)企業(yè)招待所用。同時(shí)三樓的露天陽臺(tái)利用盆景綠色設(shè)計(jì)成露天的休閑茶吧；五樓設(shè)計(jì)成 KTV、棋牌等文體包廂，為園區(qū)內(nèi)的居住職工提供娛樂場(chǎng)所。因?yàn)?11 號(hào)樓將來需要進(jìn)行后勤公司招商，具體的定位方案由后勤公司自行確定；上述的定位僅僅作為參考和招商說服。 11 號(hào)樓的酒店式公寓因?yàn)榕c園區(qū)休閑場(chǎng)所鄰居，建議提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)成為單人套房，作為園區(qū)企業(yè)的中高層管理、技術(shù)人員的宿舍。 1 號(hào)樓裙樓一般為營(yíng)業(yè)性用 房，但是因?yàn)楸卷?xiàng)目為一個(gè)整體，具有整個(gè)園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。一般來說營(yíng)業(yè)性用房需要沿街或者開放式對(duì)外沿街；根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀來看，裙樓作為營(yíng)業(yè)性用房的招商工作具有一定的困難。在定位上裙樓的三樓可以作為辦公用房。二樓作為商務(wù)會(huì)議室和商務(wù)訪問、談判室。一樓部分可以向銀行和中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳進(jìn)行招商或向兩岸咖啡這類提供商務(wù)套餐、休閑場(chǎng)所的企業(yè)招商。 由于裙樓同樣需要經(jīng)過園區(qū)大門保安，在一定程度上將影響到營(yíng)業(yè)效果；因此建議園區(qū)的主大門采用開放式設(shè)計(jì)，并設(shè)置寬闊視線的草坪綠化設(shè)計(jì)，針對(duì)園區(qū)內(nèi)部的保安系統(tǒng)?？梢栽谥鳂?的西側(cè)設(shè)置門衛(wèi)和主樓設(shè)置保安，這樣既可以保證裙樓的營(yíng)業(yè)通道，又可以有效保護(hù)園區(qū)的整體形象；具體的修改意見供工程部門進(jìn)行參考。 說明：任何的項(xiàng)目建筑招商目標(biāo)群定均以實(shí)際招商為準(zhǔn)，一切的安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶就是上帝的服務(wù)理念灌輸，一切為租戶合理要求而增刪服務(wù)項(xiàng)目。 第五部分 項(xiàng)目招商租金定位 一、項(xiàng)目組價(jià)調(diào)研分析 本項(xiàng)目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類同，以招商過程中的租金為效益評(píng)價(jià)的主要參數(shù)。租金主要受到氛圍和同類項(xiàng)目水平的影響，因此本項(xiàng)目的租金按照參照定價(jià)的原則進(jìn)行定位。 1、橫向比較：同類 競(jìng)爭(zhēng)性商務(wù)樓的比較。 據(jù)調(diào)查，最近開盤招商的東冠發(fā)展大廈租金定位于每平方米每天 1.2 1.5 元，年遞增 5% 10%；由區(qū)政府牽頭的創(chuàng)新大廈租金為每天 1.25 元 /平方米；濱海威陵大廈租金為每天 1.2 元/平方米，三年合約內(nèi)不浮動(dòng)，三年后浮動(dòng) 5% 10%；文三路東部件園租金為每天 2.3 元 /平方米， 中國(guó)傳媒大學(xué) 科技園租金每日 2 元 /平方米。本項(xiàng)目作為園區(qū)型寫字樓，綠化條件相對(duì)優(yōu)越于其他項(xiàng)目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個(gè)性、夢(mèng)寐獨(dú)立空間的今天，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)理念上具有一定的前瞻性。 2、縱向?qū)Ρ龋和悓懽謽堑臍v程對(duì)比。 本 項(xiàng)目周邊的住宅房產(chǎn)價(jià)格基本上都在 7000-8000 元 /平方米之間，并有著進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。之江區(qū)塊隨著各住宅小區(qū)的大肆擴(kuò)張和居民入住率的提高，同時(shí)各寫字樓、酒店等商務(wù)、 休閑場(chǎng)所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，完全有可能未來之江區(qū)塊成為 北京 南岸的 EOD 板塊。參照 北京 黃龍商務(wù)圈的發(fā)展規(guī)律，黃龍商務(wù)圈住宅房?jī)r(jià)在 12000 元 /平方米的時(shí)候，寫字樓租金已經(jīng)達(dá)到了每天 4.5 元 /平方米，售價(jià)達(dá)到了 15000 平方米；本地塊由于近年居民住宅入住率無法達(dá)到黃龍商務(wù)圈，同時(shí)又因一江相隔 北京 市中心，加上黃龍商務(wù)圈的文體概念，這將在一定 程度上削弱了本區(qū)塊的寫字樓和住宅價(jià)值比例水平， 4.5（ 7000 12000） 60% 1.5（ 60%為本區(qū)域與黃龍商務(wù)圈成熟度的比例），房屋的售價(jià)大致在 5500 元 /平方米。 3、綜合對(duì)比：區(qū)域經(jīng)濟(jì)的前景分析 近年以來，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)活力日漸興起，逐步代替珠三角成為中國(guó)發(fā)展最快的區(qū)域； 北京 作為長(zhǎng)三角中的重要城市，又是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 北京市 省府城市，還是世界聞名的旅游城市，北京 正成為創(chuàng)業(yè)、興業(yè)的天堂。今年以來，住宅房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂觀，政府不斷出臺(tái)相關(guān)政策打壓住宅房產(chǎn)以擠出其中的泡沫；而前期瘋狂的住宅地產(chǎn)擠占了工業(yè)地 產(chǎn)的發(fā)展空間；越來越多的外資進(jìn)入中國(guó)、走進(jìn)長(zhǎng)三角，越來越多的創(chuàng)業(yè)者自主創(chuàng)業(yè)，越來越多的高附加值、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)的興起，這給商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。 北京 高新區(qū)以新區(qū)開發(fā)的理念和高新技術(shù)政策扶持的優(yōu)勢(shì)，輔以沿江住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于 北京 通往簫山國(guó)際機(jī)場(chǎng)的交通道路上，該區(qū)域發(fā)展的速度將進(jìn)一步提高；并很有前途發(fā)展成為 北京 高新產(chǎn)業(yè)的