【商業(yè)地產(chǎn)】云南建水縣體育運(yùn)動中心-奧城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2008年-35DOC

建建 水水 縣縣 體體 育育 運(yùn)運(yùn) 動動 中中 心心 奧奧 城城 項(xiàng)項(xiàng) 目目 可可 行行 性性 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 云南正武集團(tuán) 二八年 三 月 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 目 錄 第一章 項(xiàng)目 背景與 發(fā)展 概況 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的重要性 及目的 第三章 項(xiàng)目 基本情況 與 進(jìn)展 第四章 項(xiàng)目分析 第五章 項(xiàng)目定位 第六章 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度 第七章 投資估算與收益概算 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 第一章 項(xiàng)目背景與 發(fā)展概況 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 一、項(xiàng)目背景 建水縣位于云南省南部，紅河州中部，距省會昆明 220 余公里，面積 3789 平方公里。轄 14 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 140 個行政村， 占云南省總?cè)丝诘?0.96%,占紅河州的 11.5%， 總?cè)丝?88910 人。其中漢族 318597 人，彝族 136736 人，回族 12886 人，哈尼族 9337 人，傣族 5623 人，苗族 4314 人，其他民族 1447 人 ?？h域內(nèi)氣候宜人、物產(chǎn)豐富、文化昌盛，曾是歷史上顛南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，素有“顛南鄒魯”，“文獻(xiàn)名邦”之美譽(yù)。屬“國家級歷史文化名城”和“國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)”?？h境內(nèi)有顛越鐵路 、國道 323 線、雞石、建通公路穿過，交通便利。建水物產(chǎn)極為豐 富，氣候宜人，蔬菜瓜果常年不斷，有豐富的旅游資源 。 建水人民素有熱愛體育運(yùn)動的傳統(tǒng)習(xí) 慣，歷史上曾以球交友，密切了與友鄰市縣的關(guān)系，同時也為省州運(yùn)動 隊(duì)和各 行業(yè)培養(yǎng)輸送了大批體育人才。但長期以來 縣 公共體育運(yùn)動場所只有一塊建于二十世紀(jì)五十年代狹窄簡陋的露天燈光籃球場，嚴(yán)重制約了建水縣體育事業(yè)的發(fā)展。 近年來，建 水縣的房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，市場上所出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)較為單一。而本縣 境內(nèi) 所轄屬的幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)因?yàn)榈V業(yè)的發(fā)達(dá)，人均收入較為可觀。縣城內(nèi)的公務(wù)員、教師、工商及銀行等屬于高收入人群，一些私營企業(yè)主也較為富裕。 建水縣的 GDP 每年同期增長為 12.2%。作為全州人口第一大縣，興建一個功能齊全的體育運(yùn)動中心以及 一個素質(zhì)較好的高品質(zhì)樓盤也是大勢所趨。 二、項(xiàng)目發(fā)展概況 1、 1997 年 6 月建水縣政府提出興建建水縣體育運(yùn)動中心的決定 2、 1997 年 8 月省土地局關(guān)于建水縣體育運(yùn)動委員會新建體育運(yùn)定中心征撥用地的批復(fù) 3、 1997 年 9 月州計(jì)委下達(dá)建水縣體育運(yùn)動中心基建投資計(jì)劃的通知 4、 1997 年 10 月縣城建局批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)選址意見書 5、 1998 年 8 月 30 日，中共建水縣委常務(wù)會第十二次常務(wù)（擴(kuò)大）會議紀(jì)要，通建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 過縣體育運(yùn)動中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 6、 1999 年 1 月 26 日，建水縣第十一屆人大常 委會第八次會議審議通過設(shè)計(jì)方案，批準(zhǔn)建水縣體育運(yùn)動中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建水縣體育運(yùn)動中心委員會新建體育運(yùn)動中心征撥用地 7、 2007 年 10 月，正式成立建水縣體育運(yùn)動中心（奧城）項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組 8、 2007 年 11 月，云南正武集團(tuán)與紅河州政府正式簽訂招商引資協(xié)議，建設(shè)建水縣體育運(yùn)動中心 (奧城 )項(xiàng)目 9、 2008 年 2 月，建水縣人民政府正式完成體育建設(shè)用地轉(zhuǎn)為項(xiàng)目開發(fā)用地的相關(guān)事宜。 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的重要性 及目的 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 一、項(xiàng)目建設(shè)的重要 性 1995 年 6 月國務(wù)院正式批準(zhǔn)了全民健身計(jì)劃綱要，標(biāo)志著我國群眾體育和國民體質(zhì)建設(shè)進(jìn)入了一個新的階段。全民健身計(jì)劃綱要旨在加強(qiáng)全民健身的工作， 提高中華民族整體素質(zhì)，明確指出本世界末到 2010 年全民健身工作的奮斗目標(biāo)和任務(wù)，是我國新時期全民健身工作的綱領(lǐng)文獻(xiàn)。 全民健身計(jì)劃綱要是由國家領(lǐng)導(dǎo)、社會支持、全民參與、有計(jì)劃、有任務(wù)、有措施的體育健身計(jì)劃， 是與 實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化目標(biāo)相配套的社會系統(tǒng)工程和面向 21世紀(jì)的發(fā)展占略規(guī)劃。 全民健身事業(yè)是一項(xiàng)嶄新的事業(yè)，符合廣大人民群眾的切身利益，獲得全社會的 一致肯定和贊譽(yù)，并且取得了令人矚目的階段性成果。隨著 21 世紀(jì)的到來以及 2008 年北京奧運(yùn)會的舉行。我們應(yīng)為實(shí)施全民健身計(jì)劃，增強(qiáng)中華民族的體魄而努力創(chuàng)造條件。 為建水縣人民建設(shè)一個集運(yùn)動、生態(tài)、健康為一體的大型高品質(zhì)社區(qū)。從而實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)的快速發(fā)展，促進(jìn)建水縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 二、項(xiàng)目建設(shè)的目的 體育產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)中 發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，每年為世界帶來 4000 億美元的收入。體育產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大商機(jī) ，使其 已成 為 本 世紀(jì)最有活力和廣闊前景的新型產(chǎn)業(yè)之一。隨著當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖氲牟粩嗵岣?，居民?文化、體育消費(fèi)大幅度增長，加上雙休日、長假和各種休假制度的實(shí)施，使人們有了更多的空閑時間去參加各種體育休閑活動。全民健身和體育休閑的熱潮推動了體育健身場所的發(fā)展。另外，結(jié)合建水縣發(fā)展文化生態(tài)旅游型城市， 創(chuàng)建 富有地方特色的體育項(xiàng)目，使之成為名牌產(chǎn)品，帶動當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，對當(dāng)?shù)芈糜巍⒔煌?、商業(yè)、旅館住宿等消費(fèi)起著巨大的刺激作用。由于體育產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度廣，一些體育活動或賽事帶來的體育消費(fèi)也帶動了當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì) 與消費(fèi)增長，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 該項(xiàng)目建成的目的，就是要充分發(fā)揮城市對人口、產(chǎn)業(yè)、市場的吸引力和聚集效應(yīng)，推動二、三產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)城市對經(jīng)濟(jì)的帶動和輻射功能，逐步形成融商業(yè)、文化、信息、旅游為一體的城市，帶動當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì) 持續(xù)、快速、健康發(fā)展，繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)。 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 第三章 項(xiàng)目 基本情況 與 進(jìn)展 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 一、 項(xiàng)目基本情況 1、 建水縣體育運(yùn)動中心（奧城）項(xiàng)目由云南正武房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司投資興建 。 2、 位于建水縣 城區(qū)西北角，海拔高度米，南接國道（現(xiàn)建水大道），北臨待建三環(huán)路。 、 總占地 畝 。其中住宅用地畝；商業(yè)用地畝；體育建設(shè)用地畝。 、 定位為建水第一 運(yùn)動水景大盤 、 集商業(yè)、體育、住宅于一體 的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。以運(yùn)動、水景、電梯洋房、時尚商業(yè)街展示為一體。 、項(xiàng)目總投資約 3.08 億 元，產(chǎn)權(quán)銷售收入 4.09 億 元；經(jīng)營性年收益 2260 萬元。 、本項(xiàng)目作為紅河州招商引資項(xiàng)目，得到各級政府的高度重視及關(guān)心。 二、項(xiàng)目進(jìn)展 、 立項(xiàng)完成 、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成 、勘察設(shè)計(jì)完成 、施工圖設(shè)計(jì)完成 、策劃定位完成 、景觀設(shè)計(jì)完成 、施工單位招標(biāo)完成 、各項(xiàng)手續(xù)在州領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督及縣領(lǐng)導(dǎo)的配合下 正在 積極辦理當(dāng)中 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 第四章 項(xiàng)目分析 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 一、本項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況分析 、建水縣 GDP 每年同期增長 12.2%。其中： 產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 數(shù)額（億元） 8.42 12.05 10.84 增長率（ %） 2.1 15.9 16.6 建水縣前幾年以農(nóng)業(yè)為主。近年來第三產(chǎn)業(yè)的增長比例較高，可以看出，縣城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)逐步向城市化轉(zhuǎn)型。第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 也在迅速增長。 、 建水縣 2006 年全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 2.8 億元，比 2005 年增長 16.3%；其中 ：地方一般預(yù)算收入 1.45 億元，增長 13.5%； 全年地方財(cái)政支出 4.41 億元，比上年增長 20.9%；其中：地方 一般預(yù)算支出 3.28億元，增長 17.5%； 、 建水縣 2007 年金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 35.6 億元，增長 12.2%。 名稱 存款余額 對公存款余額 個人存款余額 個人存款所占比例 工商銀行建水縣支行 64961 17054 49045 76.41%. 建設(shè)銀行建水縣支行 92156 46892 45413 49% 農(nóng)業(yè)銀行建水縣支行 86716 12508 70775 86% 建水縣農(nóng)村信用社 112929 增幅為 11.78% 金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表示，存款總余額為 35 億元，可得出全縣人均存款額為 7158.8 元，據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，昆明市的人均存款額為 8700 元。建水縣的人均存款額已經(jīng)與昆明市的相持平。結(jié)論建水縣人均購買力較強(qiáng)。 、建水縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)概況 全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總數(shù) 12258 戶，比上年增加 149 戶，增長了 1.23%。完成營業(yè)總收建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 入 269505 萬元，比上年增加 43571，增長 3.69%。完成現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值 76028 萬元，比上年增加 18097 萬元，增長 31.24%. 名稱 營業(yè)收入 工業(yè)總產(chǎn)值 （萬元） 增加值 （萬元 ） 實(shí)繳稅金 （萬元） 臨安鎮(zhèn) 131298 23624 17707 1929 曲江鎮(zhèn) 28968 2390 4142 294 西莊鎮(zhèn) 20421 13598 3920 645 南莊鎮(zhèn) 10629 2457 2446 61 面甸鎮(zhèn) 10362 4807 1012 62 官廳鎮(zhèn) 36657 15910 10840 785 青龍鎮(zhèn) 2508 200 389 19 岔科鎮(zhèn) 2742 156 706 18 甸尾鄉(xiāng) 3892 487 1234 35 李浩寨鄉(xiāng) 2856 172 365 16 坡頭 鄉(xiāng) 7937 6325 1993 350 普雄鄉(xiāng) 2004 1319 528 22 利民鄉(xiāng) 1776 1248 422 18 盤江鄉(xiāng) 7455 3344 1318 30 項(xiàng)目所處地臨安鎮(zhèn)為全縣營業(yè)收入、工業(yè)總 產(chǎn)值最高。顯示出私營企業(yè)較多，本鎮(zhèn)私營企業(yè)主購房需求較大， 消費(fèi)及投資觀念 較強(qiáng) 。對于商鋪的消化能力更為明顯。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型私營企業(yè)雖然不及臨安鎮(zhèn)數(shù)量多，但是近幾年的經(jīng)濟(jì)增長速度較快。對于個人而言，想具有身份標(biāo)簽的部分小私營業(yè)主也會選擇到經(jīng)濟(jì)發(fā)展更為迅速的臨安鎮(zhèn)購臵房產(chǎn) 或消費(fèi) 以 此來 顯示自己近年 來的財(cái)力及實(shí)力。 、 居民實(shí)現(xiàn)商業(yè)消費(fèi)零售額情況 全縣居民消費(fèi)價格總指數(shù)、商品零售價格總指數(shù)以每年 4.2%的速度在上漲，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格指數(shù)上漲 6.5%. 指標(biāo) 全縣 縣城 縣城以下 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 社會消費(fèi)品零售額（萬元） 61677 34619 27058 增長率（ %） 14.3% 12.7% 16.3% 居民的消費(fèi)水平在提高，商品的售價也在同步上漲。本縣居民已經(jīng)從原先的 滿足 生活溫飽上升到購買 消費(fèi) 商品。消費(fèi)觀念在逐步提高，開始追求生活奢侈品以及高品質(zhì)的生活方式。 也就有了相對于改善 現(xiàn)狀的期望 ，那么改善 居住環(huán)境， 享受舒適 生活， 增加商品消費(fèi)成為本縣居民的未來狀況 。 、全縣旅游經(jīng)濟(jì)情況 全年實(shí)現(xiàn)了旅游總收入 25115 萬元 的成績，比去年 增長了 23.6%。 共接待國內(nèi)外游客 80 余萬人，增長了 22.76%。 指標(biāo) 國內(nèi) 國外 接待人數(shù)（ 人次） 798524 5037 增長率（ %） 22.83 23.56 旅游收入（萬元） 23829.49 1285.58 增長率（ %） 22.54 45.92 旅游業(yè)的增長可以更大的增加政府財(cái)力。帶動消費(fèi)快速增長， 推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，提高城鎮(zhèn)化水平，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展 平臺，通過城市的擴(kuò)張和繁榮增加就業(yè) 。在 城市建設(shè)方面， 旅游業(yè)可以帶動 城市建設(shè)步伐的加快，政府對城市建設(shè)的投入及招商引資力度的加大 使目前 新區(qū)建設(shè)如火如荼，老城改造加快，新老城區(qū)對接加速，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭迅猛，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。 通過以上幾組數(shù)據(jù)的分析，得出如下結(jié)論。 1、本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢較快，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。 2、本區(qū)域的購買 及 消費(fèi)能 力較強(qiáng) 3、本區(qū)域的房產(chǎn)需求量呈上升趨勢 4、本區(qū)域的商鋪消化能力較強(qiáng) 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 二、本項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析 目前 建水縣 房地產(chǎn)呈現(xiàn)出南北兩大板塊。北面為建水新區(qū)，以建水大道 為中軸線，各分布著新建樓盤項(xiàng)目以及非市場化運(yùn)作的公務(wù)員小區(qū)或者高收入單位小區(qū)住宅。南面則是以臨安古城為核心，商業(yè)氛圍較為濃厚，城鎮(zhèn)老居民的居住地。 整個市場所表現(xiàn)出的現(xiàn)狀為價格不高，居民購買力較強(qiáng)，但市場上所出現(xiàn)的產(chǎn)品供應(yīng)形態(tài)較為單一。 本項(xiàng)目所處地， 建水新區(qū)地理位臵比較優(yōu)越，目前新開項(xiàng)目基本上全部集中在此區(qū)域。政府及各國家行政單位也都匯集在此。古城是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地及旅游地，隨著人們對生活方式的追求和改變，這個區(qū)域 （空間狹小而陳舊） 對人們的居住吸引力越來越弱，其適合人群應(yīng)該主要是該區(qū)的商業(yè)經(jīng)營者以及一些老居 民。而新區(qū)近年有了較大發(fā)展，居住環(huán)境較為優(yōu)越。加之政府及國家行政單位的搬遷和政策扶持。吸引大批開發(fā)商開發(fā)以及居民到此地購房。 從整個市場在售樓盤銷售情況 可以看出，主流銷售戶型面積位于 120 平米 140 平米 ，銷售量約占總量的 80%。從戶型的布局看，本區(qū)域居民較追求大客廳、大臥室的布局設(shè)計(jì)。 躍層住宅頂層銷售較為困難，主要根 建水縣 傳統(tǒng)的生活觀念和 高溫氣候有很大關(guān)系。 從市場在售樓盤以及新開項(xiàng)目不難看出，居民較為接受傳統(tǒng)的多層住宅。整個市場開發(fā)量多層占到 99%，現(xiàn)惟有一新開項(xiàng)目建設(shè)建水縣首個帶電梯高層住宅。由此，隨 著城市化建設(shè)的發(fā)展 及土地成本的增加， 未來高層住宅必將在市場上占主導(dǎo)地位。而目前市場的狀況不難看出，高層住宅的開發(fā)市場機(jī)會較大。 隨著建水縣 的 政府規(guī)劃及 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 發(fā)展，新區(qū)的建設(shè)將加快房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。借助于建水縣作為滇南重要的旅游縣，其在面臨更多機(jī)會與競爭的同時，將直接地表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)總擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)活動頻繁，從而在相當(dāng)程度上增大了市場需求的增加 。為房地產(chǎn)市場的臵業(yè)投資 將創(chuàng)造更多的需求機(jī)會。 三、 項(xiàng)目所面臨的市場環(huán)境分析 1、市場發(fā)展?jié)摿薮?，客戶需求較單一 經(jīng)過對 目前在售樓盤 的分析對比，可以看出整個建水房地產(chǎn)市場 擁有很大的發(fā)展建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 潛力，但是市場產(chǎn)品供應(yīng)也比較單一，大部分開發(fā)以多層住宅為主，基本無任何其他物業(yè)類型，有 大 量的小別墅群，均為政府機(jī)關(guān)單位的集資建房區(qū)域，但是從客戶需求調(diào)查可以看出，大部分人群有足夠的購買能力，但是對產(chǎn)品的認(rèn)識還停留在初級階段，整體市場的價格和需求并不吻合。 2、 開發(fā)規(guī)模適中，產(chǎn)品塑造能力低 目前大部分的在建項(xiàng)目規(guī)模較小，均為的中小型項(xiàng)目，產(chǎn)品不僅形式單一，而且處于萌芽狀態(tài)，開發(fā)商 僅僅 簡單按照傳統(tǒng)模式打造產(chǎn)品，不求產(chǎn)品的創(chuàng)新，從各個項(xiàng)目的樓盤現(xiàn)場可以看出來，開發(fā)商根本沒有包裝和品牌 意識，在這樣的開發(fā)模式下打造的產(chǎn)品，無法滿足高端客戶的需求。 、 樓盤整體包裝檔次低，銷售手法單一 建水的消費(fèi)群體主要由礦老板、私營業(yè)主、教師、高級白領(lǐng)、外來人口構(gòu)成，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，其中大部分人群也有很好的產(chǎn)品認(rèn)知能力，但是無論是從樓盤的平面展示、工地圍墻、項(xiàng)目資料等方面來看，還是從產(chǎn)品包裝方面來看，都出于初級階段，這足以說明建水的房地產(chǎn)市場不成熟，尚處于起步階段，在營銷手段方面更是缺乏，沒有品牌意識，所調(diào)查的全部樓盤中更是操作不規(guī)范，這就說明整個市場嚴(yán)重缺乏成熟的高端項(xiàng)目，來更好的滿足中高 端客戶的需求。 、 物業(yè)管理機(jī)制不健全、不規(guī)范 物業(yè)管理在建水的已開發(fā)項(xiàng)目中整體都比較薄弱，在房地產(chǎn)較為成熟的城市，業(yè)主對物 業(yè)公司的要求一般都比較高，很少有能夠滿足業(yè)主需求的物業(yè)公司， 建水的客群對物業(yè)的認(rèn)識尤為空白，所以我們要在物業(yè)上面做到專業(yè)、全面，更好的為業(yè)主服務(wù)，就必須采用知名的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，不僅在管理模式上和管理機(jī)制上都是比較成熟和專業(yè)的，這對推廣我們項(xiàng)目品牌有很大的促進(jìn)作用。 、 開發(fā)商操作水平低下，無引導(dǎo)市場意識 建水的大部分項(xiàng)目都是本土開發(fā)商來開發(fā) ，基本上沒有昆明或者外省的開發(fā) 商進(jìn)駐， 建水的房地產(chǎn)市場 自身 不夠成熟，又沒有先進(jìn)的操盤經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，一定意義上決定了本土開發(fā)商操作水平比較低下，在所開發(fā)的新區(qū)項(xiàng)目中，無一有項(xiàng)目景觀展示區(qū) 和樣板房展示區(qū)，所以在高端產(chǎn)品缺失的情況下，使市場產(chǎn)生抗性，我們要 做 到引建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 導(dǎo)市場、 規(guī)避這種現(xiàn)象 ，所以在本項(xiàng)目的操作中將 運(yùn)用成熟的操作手段，填補(bǔ)高端客戶的需求空白。 四、 項(xiàng)目所處地段商業(yè)價值及規(guī)劃前景分析 本項(xiàng)目位于建水大道旁，離古城商業(yè)圈大約 1 公里，離清遠(yuǎn)路商業(yè)圈僅 1000 米左右，古城商圈的人氣呈放射狀向外幅射，到達(dá)本項(xiàng)目要經(jīng)過清遠(yuǎn)路商業(yè)圈，其商業(yè)價值受兩個商圈的影響，但遠(yuǎn)未到達(dá)古城商圈的繁榮。所以本項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛暫時較差，該路段分布有零散的小超市、小商店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，沒有形成商圈或商業(yè)街的概念。 但是由于城市加大發(fā)展新區(qū)的力度，除部分黨政機(jī)關(guān)搬遷新區(qū)外，還有大批象煙草小區(qū)、公務(wù)員小區(qū)、教育小區(qū)等高檔社區(qū)的落成，再加之大批社區(qū)的形成，這將會加大人口密度，從而增強(qiáng)購買力，商業(yè)價值會進(jìn)一步得到體現(xiàn)。 本項(xiàng)目所處新區(qū)具有廣闊的發(fā)展前景，目前除了現(xiàn)有的居住人口，即將建成的 6、7 個社區(qū)和集資建設(shè)的幾個大型別墅區(qū)域外，再加之行政區(qū)域的落成，人口總數(shù)在 2 年后將達(dá)到 6 萬人次，預(yù)計(jì)未來以建水大道為中軸線的新城區(qū)在商業(yè)配套方面有大量的面積需求，目前該區(qū)域沒有完整的、大型的、成熟的娛樂、餐飲、休閑區(qū)域，所以建水大道承載了部分城市配套功能，將成為第二個建水市集中消費(fèi)核心區(qū)域。 建水大道聚集著建水縣各國家政府機(jī)構(gòu) ， 依靠行政區(qū)的政府性消費(fèi)背景，高檔餐飲以及高檔娛樂市場占有率較大。加之，周圍新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的建成以及原有的公務(wù)員小區(qū)、煙草小區(qū)、教育小區(qū)等原有非市場化運(yùn)作的集資房，社區(qū)商業(yè)的需求比例也會較大。 因此，本項(xiàng)目中心即將建成的體育場，將輻射整個建水 縣 ，不僅是未來全 民健身的集中場所，也是連接新區(qū)高檔餐飲、娛樂、休閑的樞紐，與行政新區(qū)，大型住宅片區(qū)，形成商業(yè)金三角，從而該項(xiàng)目集中商業(yè)應(yīng)以大型超市、面積超過 500 平米的大型餐飲、娛樂場所為主，以日常生活配套為輔，（包括美容美發(fā)、茶秀、網(wǎng)吧、小商品、精品店、專賣店、咖啡廳、銀行、郵政） 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 第五章 項(xiàng)目定位 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 一、項(xiàng)目介紹 1、項(xiàng)目區(qū)位： 項(xiàng)目用地位于建水大道西段，選址于原省安裝機(jī)械廠 。 行政上隸屬于臨安鎮(zhèn)。 據(jù)市政規(guī)劃和目前城市發(fā)展動態(tài)，整個建水縣呈現(xiàn)向北面新區(qū)發(fā)展的趨勢 ，項(xiàng)目總體區(qū)位屬于具發(fā)展?jié)摿^(qū)域的新區(qū)。另外項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃一條三環(huán)路，有利于東西縱向交通。 2、項(xiàng)目性質(zhì)與規(guī)模 初步規(guī)劃：開發(fā)部分占地 1 畝，其中 畝為 體育建設(shè)用地，包括萬人體育場 、 多功能體育館 、 室內(nèi)網(wǎng)球館 、室外籃球場； 以高層建筑為主，有少量多層及大面積商業(yè)。容積率最高 3.0。 、 項(xiàng)目 用地現(xiàn)狀 東面為農(nóng)民房，無任何污染。除視覺上不美觀外，對項(xiàng)目暫無其他影響。 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 西側(cè)隔清遠(yuǎn)路為臨安鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府辦公樓，形象不錯。 南側(cè)為建水大道，視覺影響較好。 北側(cè)為待建的三環(huán)路及大片空地，視野較好。 、 項(xiàng)目 區(qū)域市政公建配套情況 交通 目前通往項(xiàng)目地有 2 條公共線路，分別為 12 路和 13 路公交車。這兩路公交車都在項(xiàng)目地南邊建水大道。待三環(huán)建成，項(xiàng)目北面以及東面和西面交通都可得到改善。 醫(yī)療 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 建水縣人民醫(yī)院據(jù)項(xiàng)目地約 2 公里路程。紅河州第二人民醫(yī)院距項(xiàng)目地僅 0.5 公 里 教育 項(xiàng)目地西面的紅河警校、建水縣技工學(xué)校距約 1 公里路程。東北方向的重點(diǎn)中學(xué)建水縣第六中學(xué)距離項(xiàng)目地僅為 2 公里左右。 公建 距離項(xiàng)目地約 1 公里處的人工湖“廣慈湖”。 商業(yè) 就目前情況來說，項(xiàng)目周邊已投入使用的商業(yè)為新世紀(jì)家具城。其余 2 公里范圍內(nèi)沒 有大規(guī)模的商場、超市。 二、 項(xiàng)目開發(fā)的總體思路 建水首席體育地產(chǎn)示范項(xiàng)目 /建水高端生活示范社區(qū) 三、 定位構(gòu)想與原則 、戰(zhàn)略構(gòu)想 2007 年屬于建水縣新區(qū)發(fā)展的初具規(guī)模的一年。隨著政府的搬遷以及行政區(qū)域的建設(shè)，以建水大道為中軸核心的城市化新區(qū)正在形成。各房地產(chǎn)開發(fā)商都紛紛向此區(qū)域邁開腳步。在這個時候我們借助項(xiàng)目的優(yōu)良資源，建設(shè)建水縣國際化健康運(yùn)動社區(qū)以及通過先進(jìn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)打造建水縣高端生活示范社區(qū)。建立發(fā)展商良好的品牌形象以及社會口碑，占據(jù)高端市場領(lǐng)域。在 實(shí)現(xiàn)利潤的同時創(chuàng)造優(yōu)良的品牌價值，打造建水新區(qū)地產(chǎn)領(lǐng)軍角色。 、定位的原則 從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以生產(chǎn)或銷售者的立場來確定； 針對特定目標(biāo)市場，而非整個市場； 充分考慮細(xì)分市場的容量以及市場進(jìn)入風(fēng)險； 結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)劃特點(diǎn)，充分發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢 創(chuàng)造出城新區(qū) 大規(guī)模、高品質(zhì)社區(qū) 的樣板品牌。 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 四、構(gòu)想藍(lán)圖 這里 將成 為建水縣國際化的體育之城，居住環(huán)境一流的大型 運(yùn)動社區(qū)。在這里，不僅可享受到一流的體育設(shè)施，感受健康的生活，還 可以邂逅都市的繁華，特色風(fēng)情商業(yè)步行街，大型商場，休閑娛樂?？Х?，銀行、郵局 、醫(yī)院、學(xué)校都在幾步之遙 該建筑群從遠(yuǎn)看去，錯落有致，現(xiàn)代簡約，成為新區(qū)建筑新地標(biāo)；精致實(shí)用、間隔巧妙、功能完善的戶型單位，開揚(yáng)宏敞的大型門窗，與社區(qū)立體園林式的綠化景致相映成趣，盡顯成功人士的起居風(fēng)采。 國際化的體育之城讓住戶盡情感受健康生活。 無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，致力營造一個親切、自然、坦誠、融洽的人文居住環(huán)境，將引領(lǐng)建水的成功人士走向一種充滿高品質(zhì)與健康并存的嶄新居住生活。 五、 目標(biāo)市場定位： 、經(jīng)營 部分 （商鋪） ： 小 型專業(yè) 體育用品商戶 進(jìn)駐 、經(jīng)營部分（體育設(shè)施）： 萬人體育場的賽事 舉辦，多功能體育館以及室內(nèi)網(wǎng)球館的月卡、年卡辦理 、產(chǎn)權(quán)銷售 部分 （商鋪） ： 項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營者 項(xiàng)目周邊商鋪投資者 項(xiàng)目周邊社區(qū)商業(yè)：銀行、證券、電信等代理點(diǎn) 、產(chǎn)權(quán)銷售部分（住宅） 以建水廣大的市場 高收入人群 為主，以 中等收入人群 為輔。 按資產(chǎn)可以把社會群體分為五個層次，即富人階級，中資階級，小資階級，工薪階級、城市下層 (社會最低層 )。 他們工作性質(zhì)或職業(yè)特點(diǎn)： 職業(yè)： 私營業(yè)主 /礦老板 /副業(yè)高收入農(nóng)民 大中型企事業(yè)單位中的業(yè)務(wù)主管、部門經(jīng)理 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 醫(yī)生 /教 師 等專業(yè)人士 政府科級、 處級干部以及其它公務(wù)員 （集資建房原因，比例較?。?收入：家庭總收入在 10-50 萬元以上，家庭年收入在 3 萬元以上； 年齡： 30-45 歲； 家庭人口： 3-6 個； 六、營銷定位 項(xiàng)目的外部核心競爭力表現(xiàn)在親近建水新城，親近繁華地段，適合居家，有投資升值空間。 項(xiàng)目內(nèi)部核心競爭力在于復(fù)合規(guī)劃概念，復(fù)合不僅表現(xiàn)在建筑與景觀的和諧統(tǒng)一；而且體現(xiàn)在發(fā)展商在制造產(chǎn)品時， 以 萬人體育場作為核心， 大力發(fā)展社區(qū)體育，構(gòu)建和諧社區(qū)。 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 第六章 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度 祥見附件 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 第七章 投資估算與收益概算 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 一、 體育運(yùn)動設(shè)施 投資成本 1、 萬人體育場 2、多功能體育館 3、室內(nèi)網(wǎng)球館 4、室外籃球場 5、其他體育運(yùn)動設(shè)配套設(shè)施 項(xiàng)目 細(xì)項(xiàng)說明 投資概算（萬元） 備注 萬人體育場 容納 1.5 萬人 7000 多功能體育館 容納 4000 人 3000 室內(nèi)網(wǎng)球館 2 塊網(wǎng)球場地 150 室外籃球場 40 其他體育運(yùn)動設(shè)配套設(shè)施 280 合計(jì) 約 1.04 億 二、開發(fā)銷售投資成本 1、 征地和拆遷補(bǔ)償 安臵 2、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 3、 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 4、 景觀設(shè)計(jì)及工程 5、 住宅建安工程 6、 商業(yè)建安工程 7、 地下車庫工程 8、 營銷策劃費(fèi)用 9、 廣告宣傳費(fèi)用 10、 其他各項(xiàng)費(fèi)用 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 項(xiàng)目 細(xì)項(xiàng)說明 投資概算 征地和拆遷 補(bǔ)償安臵 其中 86.2 畝為體育劃撥用地。 44.8 畝為出讓用地 44.8 96=4300 萬 元 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì) 200 萬 元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 38 萬 元 景觀設(shè)計(jì)及工程 設(shè)計(jì)及工程施工 500 萬 元 住宅建安工程 高層： 71249.73 多層： 6400 71249.73 1500=1.06 億 元 6400 1100=704 萬 元 商業(yè)建安工程 26621.6 26621.6 1100=2928 萬 元 營銷策劃費(fèi)用 策劃及銷售代理 300 萬 元 廣告宣傳費(fèi)用 所有媒體、印刷資料 100 萬 元 其他各項(xiàng)費(fèi)用 場地平整和臨建、臨時水電、城建配套、產(chǎn)權(quán)交易、測量 費(fèi)等 800 萬 元 合計(jì) 2.04 億元 以上一、二項(xiàng)總合計(jì)為 項(xiàng)目總投資額 3.08億元 。銷售周期 1 年。 三、 收益概算 1、 產(chǎn)權(quán)銷售部分 1.1 住宅： 77649.73 2500 元 / =1.94 億元 1.2 商業(yè)： 26621.6 7000 元 / =1.86 億元 1.3 萬人體育場周邊 60 間商鋪銷售經(jīng)營權(quán)： 80 6000 元 / 60 間 =2880 萬元 合計(jì)： 1.94 億 +1.86 億 +0.288 億 =4.088 億元 2、年經(jīng)營部分 2.1 室內(nèi)網(wǎng)球館 ： 70 元 /人 次 2 萬人 /年 =140 萬元 2.2 多功能體育館 兵乓球： 40 元 /人 次 2 萬人 /年 =80 萬元 羽毛球： 50 元 /人 次 2 萬人 /年 =100 萬元 迷你高爾夫 VIP： 2 萬元 /人 年 900 人 = 1800 萬元 /年 建水縣體育運(yùn)動中心 奧城項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 迷你高爾夫（普通）： 140 元 /人 1 萬人 140 萬元 合計(jì)： 140+80+100+1800+140=2260 萬元 3、年總收益合計(jì)： 4.088 億元 +2260 萬元 =4.314 億 綜上所述本項(xiàng)目住宅及商業(yè) 銷售周期 1 年， 年收益利潤概算 1.234 億元。 長久 經(jīng)營 類 部分每年收益利潤 2260 萬元。 年總收益為： 1.46 億元 云南正武集團(tuán) 2008-3-28地產(chǎn)委托物業(yè) 前期管理 工作 相關(guān)業(yè)務(wù)指引 1、 目的 以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。 2、 適用 范圍 適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公 司 前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo) 。 3、職責(zé) 3.1 物業(yè) 公司新項(xiàng)目 管理部 、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會共同 編制、修訂 和履行 本 指引 。 3.2 物業(yè)公司新項(xiàng)目部在 新項(xiàng)目論證報(bào)告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。 3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 須 參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。 4、原則 4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶 滿意、有利于提升 招商 品牌、有利于促進(jìn) 招商 地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物 業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。 4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需 建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨(dú)立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在 各項(xiàng) 具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。 4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司 應(yīng)按照已 確定 的 各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行結(jié)算 。 5、定義 5.1 前期物業(yè)管理 是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的 物業(yè)管理。 5.2 前期介入 是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出 建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。 5.3 房屋 交付使用 是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。 5.4 項(xiàng)目開辦費(fèi) 是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為 實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 5.5 物業(yè)移交 是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。 5.6 保潔開荒 是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對項(xiàng)目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。 6、方法和過程控制 6.1 項(xiàng)目前期介入 6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施 工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng) 站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出 建設(shè)性意見。 6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計(jì)說明會，說明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計(jì)方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。 6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理 部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見 提交工程整改建議書 。 6.1.1.3 工程接管驗(yàn)收過程的控制。入伙之前 3-5 個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查 并提交物業(yè)驗(yàn)收報(bào)告 ，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個月通過竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員 會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量 。 6.1.1.4 營銷配合過程的控制。 物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實(shí)工作；加強(qiáng)樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。 6.1.1.4.1 在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。 6.1.1.4.2 對于 營銷階段發(fā)生的費(fèi)用，地 產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進(jìn)行。 6.1. 2 項(xiàng)目前期介入階段， 地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司 相關(guān) 人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。 6.1.3 項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米 2 4 元）。 云南正武集團(tuán)（專注地產(chǎn) 專心生活） 6.2 前期物業(yè)管理階段 6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ： 6.2.1.1 由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管 理服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2 經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時應(yīng)充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。 6.2.2 物業(yè)管理方案策劃 ：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃 ，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等內(nèi)容。 6.2.3 物業(yè)管理費(fèi)測算 6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。 6.2.3.2 物業(yè)管理費(fèi)定價應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。 6.2.4 項(xiàng)目開辦費(fèi) 6.2.4.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算時，將項(xiàng)目開辦費(fèi)在合同期限內(nèi) 分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。 6.2.4.2 如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高