【商業(yè)地產(chǎn)】蘇州蘇綸廠北區(qū)項(xiàng)目整體定位報(bào)告-64PPT-2008年

蘇綸廠商業(yè)項(xiàng)目北區(qū)定位建議 威格斯 2008年 9月 項(xiàng)目定位 蘇州城區(qū)新地標(biāo)，高端商務(wù)復(fù)合體 集購物、餐飲、娛樂、文化、旅游、休閑、商務(wù)于一體，主題、一站式購物商城，蘇州未來高端人流聚集地，都市旅游新地標(biāo)。 一期：北部地塊保留建筑改造及開發(fā)工作 二期：南部地塊新建區(qū)域 項(xiàng)目將分南、北二期開發(fā)： 目前一期工程已經(jīng)啟動，根據(jù)項(xiàng)目北區(qū)形態(tài)與特點(diǎn)做如下項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃： 項(xiàng)目北區(qū)業(yè)態(tài)布局 項(xiàng)目北區(qū)總體分為個區(qū)塊： 北一區(qū)：奢侈品商城、精品辦公 北二區(qū)：高尚食府 北三區(qū)：高級私人會館區(qū) 北四區(qū)：體驗(yàn)式主題商城 北五區(qū)：風(fēng)情酒吧街、休閑娛樂總匯 北六區(qū)：精品廊 北 1區(qū)： 22#樓 高檔百貨商城 /精品酒店 1-2F：以精品總匯為外延，實(shí)現(xiàn)百貨業(yè)的升級。將引入國際高檔百貨品牌主力店，根據(jù)其產(chǎn)品類型統(tǒng)一規(guī)劃分區(qū)。一改原有百貨業(yè)態(tài)嘈雜環(huán)境與低格調(diào)現(xiàn)狀，打造有序、優(yōu)雅、高檔、高人文氛圍消費(fèi)環(huán)境。成為蘇州市新興商業(yè)典范。 3-4F：精品酒店或總部基地 中國奢侈品趨勢 據(jù)國際知名的投資銀行高盛公司統(tǒng)計(jì)， 2004年中國已成為全球第三大奢侈品消費(fèi)國，占全球奢侈品消費(fèi)總額 12%；高盛預(yù)測，到 2015年，中國將超過日本成為世界第一奢侈品消費(fèi)國。 全球第二大奢侈品集團(tuán)古馳（ Gucci）的執(zhí)行副總裁不久前在接受中國記者采訪時，就用了 “ 爆炸 ” 一詞來形容中國市場的發(fā)展速度。在過去三年里，古馳集團(tuán)將全球投資總額的 60%放到了中國，其回報(bào)是，僅 2007年集團(tuán)在中國的收入就同比增長了 168%。 因?yàn)橐S持奢華高端的形象，一線奢侈品牌對專賣店所在地的購物環(huán)境有極高的要求?？紤]到中國城市還沒有香榭麗舍、第五大道那樣的奢華購物街，高檔購物中心幾乎成了他們唯一的選擇。 蘇州奢侈品銷售數(shù)據(jù) 蘇州地區(qū)著名的奢侈品商城有美羅商城與泰華商城 . 美羅商城現(xiàn)有經(jīng)營面積 5 萬 ,一、二層主營國際一、二線品牌 ，約 3000 。擁有 GUCCI、 EMPORIO ARMANI 、SALVATORE FERRAGAMO 、 BOSS、 MaxMara 、CERRUTI 1881、 FERRE等品牌。 美羅近年來銷售額一直快速增長， 06年總體銷售額為 15億 ,07年總銷售額為 18.36億增長了 22.39%,: 08年 1-6月銷售已經(jīng)完成 8.27億元，比去年同期增長 27.38%。 15 億1 8 . 3 6 億8 . 2 7 億0510152006 年 07 年 08 年上半年度銷售額銷售額蘇州奢侈品銷售數(shù)據(jù) 泰華 06年總銷售額為 7.56億 ,07年總銷售額為 7.19億 ,08年 1-6月銷售已經(jīng)完成 5.43億元，比去年同期增長 17.45% 。 7 . 5 億7 . 1 9 億5 . 4 3 億01234567806 年 07 年 08 年上半年度蘇州泰華銷售額泰華商城現(xiàn)有零售經(jīng)營面積 4.8萬平方米，一、二層主營國際一、二線品牌 ，約 5000 。擁有 BURBERRY、BALLY、 VERSACE、 RALPH LAUREN、 PAUL&SHARK、 Aquascutum、 Cartier 、 S.T.DUPONT、 BALLY、 LANCEL、 CERRUTI1881、 SWAROVSK、 SHISEIDO、Christian Dior等品牌。 泰華銷售數(shù)據(jù)推算 美羅商城與泰華商城的銷售增長速度 ,說明奢侈品消費(fèi)在蘇州具有一定的市場。 同時 ,據(jù)調(diào)查泰華 08年 8月主樓的總銷售額 3000多萬，其中， 1-2層奢侈品專柜銷售達(dá)到 2000萬， 3-8層總銷售為 1000多萬。根據(jù)了解1-2層奢侈品銷售額中有部分為反點(diǎn)銷售與提貨單銷售。我們認(rèn)為在實(shí)際銷售估算中應(yīng)該扣除這部分消費(fèi)。因此，我們將泰華 1-2樓的 8月實(shí)際營業(yè)額估算為在現(xiàn)有銷售額的 50%，即 1000萬?，F(xiàn)有國際品牌經(jīng)營面積約 5000平米 .那么按照平均 18-25%的扣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn) ,可以推算出其月租金承受能力為 360-500元 /月 /平米 . 品牌專賣店裝修核算 據(jù)調(diào)查，一家 LV專賣店的月銷售額就能達(dá)到 400到 500萬元。而相應(yīng)商家或品牌區(qū)域代理要投入的成本是， LV專賣店每平方米的裝修費(fèi)用為 2萬元，以一個 100平方米的標(biāo)準(zhǔn)專柜為例，就是 200萬元。其他同等品牌相應(yīng)裝修費(fèi)用也不會少于 1-1.5萬元。 按照我們 22#號樓單層面積 8600平米，實(shí)際使用面積 60%計(jì)算為約 5000平米，那么基本會引入的品牌會在 30個左右。裝修投入估算為 6000萬元。 5年分?jǐn)偯磕赀_(dá)到 1200萬元。那么根據(jù)現(xiàn)有泰華的營業(yè)額計(jì)算裝修費(fèi)用相當(dāng)于下降1.5-2個扣點(diǎn) .即 :達(dá)到 16-23%扣 .可以推算出其月租金承受能力為 300-450元/月 /平米 . 南門商圈租金情況 : 南門商業(yè)中心商圖的輻射面較小，在半徑 500米范圍內(nèi)的沿街商鋪?zhàn)饨鹌鸱^大，最高達(dá)到 420元 /平米 /月以上，普遍為 200到 300元 /平米 /月，餐飲的租金平均租金約在 85-150元 /平方米 /月 .娛樂業(yè)態(tài)的租金約為 40-50元/平方米 /月 . 那么相比之下依照泰華現(xiàn)有銷售額推算的奢侈品租金 300-450元 /平米 /月，完全能夠得到市場的支撐。 租金412101 . 60 2 4 6 8 10 12 14餐飲專賣店數(shù)碼娛樂租金22號樓 3-4F： 22號樓現(xiàn)有物業(yè)為 3層建筑，同時也有加蓋到 4層建筑的可能性，因此，我們針對不同的建筑風(fēng)格提供二套建議方案即： 方案一： 如該棟為 3層物業(yè)建議改建為 “ 精品酒店 ” ； 方案二： 如該棟為 4層物業(yè)建議改建為 “ 企業(yè)總部基地 ” （辦公樓）； 方案一 精品酒店： 按照之前 22號樓總共為三層的開發(fā)設(shè)計(jì)，我司建議在三樓建設(shè)精品酒店，并可以在二樓局部設(shè)置酒店配套。 精品酒店是獨(dú)特產(chǎn)品和專屬氛圍的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在酒店業(yè)的體現(xiàn)。 在國內(nèi)，精品酒店還處于初級階段，主要集中在幾個超級大城市，市場認(rèn)知度也相對較低。但是由于精品酒店本身屬于高層次消費(fèi)和定向消費(fèi)，對于普通群眾來說不需要太高的知名度。 近來，精品酒店也逐步向二線城市擴(kuò)張，尤其是國際知名度較高且同時具有良好旅游與商務(wù)資源的城市，例如杭州、青島。 蘇州作為歷史名城，得益于工業(yè)園區(qū)和新區(qū)的大力發(fā)展，使歷史和現(xiàn)代、旅游和商務(wù)被完美的結(jié)合起來，成為了長三角最具競爭力的城市，因此發(fā)展精品酒店也具備了基礎(chǔ)。 在講究個人私密體驗(yàn)的年代 ， 時尚旅游人們早就已經(jīng)摒棄了五星級酒店千篇一律的結(jié)構(gòu)和噓寒問暖 ， 而渴求一種舒適溫馨的居住環(huán)境 ， 我們所力求帶來的那種家的溫馨典雅一般 。 酒店在追求個性化 、 時尚化和私密性的同時 ， 更獨(dú)特的設(shè)計(jì) ， 更考究的細(xì)節(jié) ， 精心設(shè)計(jì)打造全新概念的空中花園式精品酒店 。 空中花園式精品酒店概念圖 精品酒店： 建議按照五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，獨(dú)棟別墅式小洋樓矗立在屋頂花園中，遙望 “ 盤門三景 ” ，與自然景觀相呼應(yīng)，形成獨(dú)特的風(fēng)格。 精品酒店： 在內(nèi)部裝修建議使用世界各地不同風(fēng)格：埃及式、地中海式、中國式、日本式 等，每一種風(fēng)格都帶來不同的居住體驗(yàn)?？头康脑O(shè)計(jì)創(chuàng)意中設(shè)有小酒吧、 37寸液晶衛(wèi)星電視，15個頻道的衛(wèi)星電視，電子保險(xiǎn)箱， DVD播放器，豪華的 SPA浴池，低調(diào)溫馨的燈光，寬帶接口等。在結(jié)束了一天的喧囂忙碌后或是在厭倦了城市的繁忙，冷漠，這里都會讓入住者從身體到心靈上都得到最大限度的放松，使之更溫馨更浪漫。 按照國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，精品酒店投資一般在 1-3億元人民幣，平均投資回收期大概在 6-8年。 同樣的 5星級酒店投資不低于 5億元，平均投資回收期超過十年。 精品酒店房間數(shù)量： 20-50間不等 精品酒店房價(jià)：不低于 300美金每晚 目前蘇州精品酒店：除了在李公堤的御庭精品酒店（房價(jià) 300美元），蘇州還沒有其他真正含義的精品酒店，市場還有較大空缺。 精品酒店投資估算： 綜合考慮，我們認(rèn)為本地塊如果層數(shù)達(dá)到 4層，那么 3-4樓最適合的開發(fā)業(yè)態(tài)則應(yīng)該是辦公樓。與一般寫字樓所不同的是，其標(biāo)準(zhǔn)和檔次將超越甲級寫字樓，以打造高端企業(yè)天地和企業(yè)會所為主。 企業(yè)總部應(yīng)該具有的特征： 1. 它是具有全方位商務(wù)配套的高級企業(yè)會所 2. 它應(yīng)該具有更高的硬件和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 3. 它是大型企業(yè)的高級管理層交流和合作的場所 4. 它適合高成長型企業(yè)總部、地區(qū)企業(yè)總部、跨國企業(yè)采購、結(jié)算和研發(fā)總部 方案二企業(yè)總部： 蘇州目前寫字樓市場基本特征 租 金： 園區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目約 90-100元 /月 .平米，中低品質(zhì)的約 50元；新區(qū) 50-80元；市區(qū) 35-70元。品質(zhì)不同，租金差異明顯。 出租率： 平均出租率達(dá)到 75%以上，高檔項(xiàng)目出租率好于其他項(xiàng)目；市區(qū)中滄浪區(qū)出租率最高，與新區(qū)和園區(qū)高檔項(xiàng)目幾乎相同，在 75-100%之間。 分 布： 園區(qū)和新區(qū)齊飛，市區(qū)多點(diǎn)開花，吳中和相城不斷成長。 蘇州目前寫字樓市場基本特征 出售情況： 在售樓盤中，園區(qū)和市區(qū)價(jià)格最高達(dá)到 13000左右；新區(qū)較少，相城和吳中的項(xiàng)目以投資為主，價(jià)格在 7000-9000； 08年開始受到政策影響，價(jià)格漲幅和去化速度都放緩。 行業(yè)結(jié)構(gòu)： 金融、房地產(chǎn)、貿(mào)易占據(jù)主要地位，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)對寫字樓需求逐步增加。 企業(yè)總部硬件標(biāo)準(zhǔn) 由于國內(nèi)尚未對企業(yè)總部、企業(yè)會所類型辦公樓進(jìn)行概念整合，因此業(yè)內(nèi)沒有衡量標(biāo)準(zhǔn)，但是我們可以以甲級寫字樓的硬件作為參考，在具體設(shè)計(jì)時予以考慮甚至超越。 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 層高 3.5米 -3.8米 樓層載重 200-250KG/平方米 空調(diào)新風(fēng)量 30-45立方米 /人 /小時 供電負(fù)荷 60-70瓦 /平方米 車位 60-80個 /萬平米 電梯速度 視樓層數(shù)而定 商務(wù)配套 商務(wù)辦公室、機(jī) 附表：蘇州高端寫字樓 投資分析參考 項(xiàng)目平均內(nèi)部收益率： 8-9%，高于銀行貸款利率 7.83% 項(xiàng)目貸款回收期： 10-12年，含建設(shè)期（一般為 2年） 項(xiàng)目總投資回收期： 18年左右，含建設(shè)期（一般為 2年） 本項(xiàng)目為改建項(xiàng)目，具體建設(shè)周期和投資成本與一般寫字樓會有一些出入；從我司整理的數(shù)據(jù)來看，舊廠房改建為現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)用房，其改建成本從幾百元到幾千元不等（不含土地費(fèi)），差距非常巨大。主要是因?yàn)楦慕ǖ挠猛径喾N多樣，從簡單的工作室到休閑娛樂到高檔商業(yè)，其成本也就自然不同。 北 2區(qū)域： 23、 24、 25號樓 高尚食府 高尚食府處于項(xiàng)目北部主入口位置，此區(qū)域是充分體現(xiàn)本項(xiàng)目購物、娛樂為一體的重要部分，也是項(xiàng)目商業(yè)部分的主要締結(jié)點(diǎn)。將引入國內(nèi)知名大型餐飲企業(yè)，作為北區(qū)商業(yè)的支柱。 北 2區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局說明 ： 24、 25號樓均為 4層建筑， 24號樓建筑面積 2530平米， 25號樓建筑面積 2644平米，可見每個單層的面積平均為 600平米左右，這個面積對于專賣店業(yè)態(tài)面積過大，樓層又高上下溝通很難。但是對于餐飲業(yè)態(tài)來講單層 600平米大廳和包房的設(shè)置也很難布局。因此，建議把24.25號樓合并為一個建筑，使單層面積擴(kuò)沖至 1500平方米以上。據(jù)調(diào)研了解目前蘇州大型餐飲的市場需求面積在 2000-3000平方米左右 ,因此在本區(qū)域可以定位為獨(dú)立餐飲，也可分租為 2-3個層餐飲或二層以上設(shè)定相應(yīng)娛樂業(yè)態(tài) ,從而與北 5區(qū)域形成業(yè)態(tài)連接 . 北 2區(qū)商業(yè)布局： 根據(jù)以上 24、 25號樓合并擴(kuò)大單層面積的設(shè)想，我們將 23、 24、 25號樓總體業(yè)態(tài)設(shè)定為： 區(qū)域 樓層 設(shè)定業(yè)態(tài) 24、 25幢 一層 大型餐飲 二層 大型餐飲 三層 高級夜總會 四層 高級夜總會 23幢 一層 異國情懷特色餐飲 二層 歐式咖啡館 三層 斯諾克俱樂部 蘇州餐飲業(yè)發(fā)展趨勢 ： 改革開放以來，蘇州的餐飲業(yè)同全國各地一樣，規(guī)模不斷擴(kuò)大，增長勢頭強(qiáng)勁，成為對國民經(jīng)濟(jì)和人民生活具有較強(qiáng)影響力的重要行業(yè)。 20世紀(jì)九十年代中期，民營餐飲企業(yè)迅速崛起，僅在嘉馀坊 慶元坊，最多時有嘉馀茶酒樓、同濟(jì)、莉莉、名城、皇宮大酒店等 47家企業(yè)，由此繼太監(jiān)弄之后形成了蘇州第一條新興美食街。進(jìn)入 21世紀(jì)后 ,蘇州的餐飲市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展勢頭。肯德基、麥當(dāng)勞、哈根達(dá)斯、星巴克這些洋快餐相繼在蘇城商業(yè)要地加快搶點(diǎn)；天竺、百盛、通天府、北門、南開、萬家燈火、香雪海、金海華等本地成長起來的品牌餐飲企業(yè)也不甘示弱，紛紛開出分店；張生記等外地餐飲企業(yè)也紛紛搶灘蘇州。連鎖餐飲企業(yè)不斷地涌入和本土餐飲企業(yè)的擴(kuò)張，表明蘇州餐飲市場新一輪大規(guī)模的重新洗牌呈現(xiàn)出向連鎖經(jīng)營聚集的趨勢；另一方面餐飲消費(fèi)的導(dǎo)向越來越貼近城鄉(xiāng)居民，大眾消費(fèi)正在逐漸替代商務(wù)宴請成為餐飲消費(fèi)主力。 2004年全市餐飲業(yè)零售額首次突破 100億元。隨著蘇州旅游業(yè)的加快發(fā)展，一批新的高星級酒店落戶蘇州，星級旅游飯店紛紛加入到餐飲市場的競爭行列，努力做大餐飲份額，如胥城大廈、新城花園酒店、一醉大酒店等，它們是餐飲行業(yè)較為重要的組成部分。到 2007年底，蘇州餐飲行業(yè)零售總額已達(dá)約 150億元。 蘇州大型餐飲 分布 : 蘇州地區(qū)的餐飲基本集中在觀前街太監(jiān)弄、石路美食街、李公堤 . 針對以上區(qū)域大型餐飲進(jìn)行調(diào)研了解，目前大型餐飲大致集中在園區(qū)，原因是由于蘇州市市區(qū)交通道路的涌堵、停車難的情況及市場租金較高而大大限止大型餐飲在觀前街與石路的發(fā)展。 56%22%22%園區(qū)李公堤 石路商圈 觀前街太監(jiān)弄園區(qū)李公堤 松鶴樓 北門飯店 吳地人家大酒店 老東吳食府 臺灣代官山 石路商圈 松鶴樓 (茉莉花 5F ) 老東吳食府 觀前街太監(jiān)弄 得月樓 松鶴樓 蘇州大型餐飲 面積需求 : 商業(yè)部針對目前蘇州市主要的大型餐飲進(jìn)行調(diào)研并且進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，了解目前蘇州主要的大型餐飲的經(jīng)營面積一般在 1800至 2600平方米之間。 而由于園區(qū)交通、停車等環(huán)境比其它區(qū)域都較優(yōu)越，因此相對平均單店的經(jīng)營面積比石路與觀前街大，同樣未來的發(fā)展空間園區(qū)也是最大的。 22001800190005001000150020002500園區(qū)李公堤 石路商圈 觀前街太監(jiān)弄平均經(jīng)營面積(平方米)名稱 大致經(jīng)營面積 松鶴樓 2600 北門飯店 2000 吳地人家大酒店 2200 老東吳食府 2200 臺灣代官山 1800 得月樓 1800 蘇州大型餐飲 020406080100120140園區(qū)李公堤 石路商圈 觀前街太監(jiān)弄租金（元/平方米/月）租金分析： 商業(yè)部針對目前蘇州市的主要大型餐飲進(jìn)行調(diào)研并且進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，了解目前蘇州的大型餐飲整體租金水平不是很高 ,一般在 30至 90（元 /平方米 /月）不等 ,由于中心商圈大型餐飲的起租時間較早 ,年限較長 .相對實(shí)際租金要遠(yuǎn)低于市場租金 ,但由于交通及停車情況對于大型餐飲業(yè)是至關(guān)重要的，因此中心區(qū)域?qū)τ诖笮筒惋嫷淖饨鹕仙臻g非常有限，同時園區(qū)大型餐飲的起租時間較晚及相對硬件環(huán)境都比其它區(qū)域要好，因此該區(qū)域無論是起步租金及租金上升空間都要優(yōu)于其它商業(yè)中心 近三年總遞增比例（平均）50%16%35%0%10%20%30%40%50%60%園區(qū)李公堤 石路商圈 觀前街太監(jiān)弄遞增比例北二區(qū)定位依據(jù)： 威格斯商業(yè)部結(jié)合以上調(diào)研數(shù)據(jù)及對以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分析了解，大型餐飲的設(shè)置對于大型綜合商業(yè)體不僅是從商業(yè)形象、招商造勢還是后期的整體經(jīng)營競爭力 ,對于項(xiàng)目而言都是至關(guān)重要的。這也是我們將大型主力餐飲設(shè)定在北二區(qū)的原因。將北二區(qū)與北五區(qū)的酒吧、特色餐飲形成聯(lián)動，利用大型品牌餐飲的吸引固定消費(fèi)人群，形成聚集效應(yīng)。 由于交通環(huán)境及停車環(huán)境是大型餐飲選址及后繼經(jīng)營發(fā)展的重要考慮因素，而本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目如對于以上問題 ,從設(shè)計(jì)角度達(dá)到最優(yōu)化另加上后繼商業(yè)造勢 ,對于項(xiàng)目未來整體餐飲區(qū)域的租金收益會有較大的發(fā)展空間 . 租金測算： 業(yè)態(tài) 面積 租金單價(jià) 租金預(yù)測 大型餐飲 約設(shè)置 3000平方米 30-90元 /平方米 /月 約 250萬 /年 娛樂 約設(shè)置 5000平方米 45-120元 /平方米 /月 約 500萬 /年 咖啡簡餐 約設(shè)置 1000平方米 150-180元 /平方米 /月 約 140萬 /年 總計(jì) 約設(shè)置 9000平方米 40-130元 /平方米 /月 約 900萬 /年 北 3區(qū)域： 20、 21、 26號樓 高級私人會館區(qū) 21、 26號樓為歷史保留建筑，具有自身獨(dú)特的建筑風(fēng)格，憑借其優(yōu)越的位置優(yōu)勢和相對幽靜的氛圍，將打造成為高端人士的集聚的容商務(wù)、娛樂、休憩、養(yǎng)生為一體的高級私人會館區(qū)。主要包括紳士會館，女子養(yǎng)身館，以及臨街演繹酒吧，以滿足不同客戶的訴求。 紳士會館 :21號樓 秉承中、西休閑文化，倡導(dǎo)會員專屬制，私密式至高時尚、休閑、健康的商務(wù)會所理念。集西餐、咖啡，茶藝、男子 SPA、桌球、健身，雪茄、紅酒為一體，為精英界成功男士提供尊貴、典雅、商務(wù)、休閑場所及專業(yè)、科學(xué)、溫馨的高級服務(wù)。為一所綜合性高級休閑會所。 紅酒屋： 紅酒屋具有古老韻味的淺色木頭裝修，一瓶瓶的酒就放在墻壁上的透明架子上，排列錯落有致，樓上是品酒室，一些買了酒想在這里品嘗的買者可以在這里享受美酒，當(dāng)然這里也供一些葡萄酒愛好者聚會使用（搞小型的品酒會），給大家一個交流的空間。 紳士會館特色 雪茄館： 雪茄館是以多元化經(jīng)營理念，提供令人渴求的時毛生活。其中雪茄館有存儲著來自世界各地的大量雪茄、酒吧、可口美食及古董店。室內(nèi)舒適、慵懶的悠閑氣氛，使顧客輕松地窩在座上品嘗咖啡、抽著雪茄。這份狹意，隨著沙發(fā)音樂和爵士樂流逸其中而更加濃郁。 雪茄館具有雪茄監(jiān)賞俱樂部及始終恒心地舉辦多項(xiàng)活動。 紳士會館特色 商務(wù)接洽功能： 商務(wù)多功能廳：每個包廂、咖啡座設(shè)有無線上網(wǎng)的抽屜式筆記本電腦，使會員在休閑享受之中輕松便捷的隨時進(jìn)行商務(wù)活動。會所將配備有多種國外進(jìn)口的一流設(shè)備，為會員提供更高規(guī)格、更科學(xué)的服務(wù)功能。 紳士會館特色 女子養(yǎng)生會館 : 20號樓 是為女人創(chuàng)造美，讓女人欣賞美的會館的主題 , 女子養(yǎng)生會館真正關(guān)心女性需要，理解女人所想。從洗浴、面部護(hù)理再到 SPA、漢方洲足道、美發(fā)等一應(yīng)俱全，從頭到腳幫助女人呵護(hù)全身每一個細(xì)節(jié)部位。在設(shè)施上配備專業(yè)的治療室、幽靜的休憩室、功能齊全的健身房、影劇視聽室等，置身其中讓會員得到全方位的享受，舒解壓力。女子養(yǎng)生會館是真女人的塑造者；是真女人的殿堂！ 動感慢搖吧： 26號樓 26號樓依據(jù)保留建筑的自身韻味，改造成動感慢搖吧。以前衛(wèi)的音樂及風(fēng)格迎合當(dāng)?shù)匾魳肺幕艾F(xiàn)代人生存的心理 ； 特點(diǎn) : 時尚、有情調(diào) 、氛圍好； 慢搖吧區(qū)域劃分： 唱酒區(qū)域：這是一個靜中有“動”的區(qū)域，音樂在此區(qū)域的要求應(yīng)讓客人坐著喝酒聽音樂是一種享受。 跳舞區(qū)域：進(jìn)入舞區(qū)需要的是一種聽覺與觸覺享受，主擴(kuò)聲集中在這個區(qū)域。 北 3區(qū) :物業(yè)配套建議 21號樓與 26號樓為保留建筑，在物業(yè)改造同時，建議注重以下條件： 男子養(yǎng)生會館 /女子養(yǎng)生會館： 一般要求柱間距在 8米以上、樓層承重250gk/平方米、上下水設(shè)置、預(yù)留排煙、排污管等。 動感慢搖吧： 一般要求柱間距在 8米以上、承重 200gk/平方米、下水設(shè)置、預(yù)留排煙、排污管等。 體驗(yàn)式主題商城 通過 18#樓形成地下商業(yè)與地上的垂直溝通，豐富各年齡層次消費(fèi)群體的需求。 B1：標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場 1F：運(yùn)動名品城、運(yùn)動品牌專賣店。 并圍繞此主題在周邊區(qū)域設(shè)置主題餐飲、零售、體驗(yàn)式娛樂商業(yè)項(xiàng)目。 北 4區(qū)： 真冰溜冰場面積標(biāo)準(zhǔn) 國際標(biāo)準(zhǔn)真冰場： 長 60米 *寬 30米 =1800平米 非標(biāo)準(zhǔn)真冰場： 長 55米 *寬 25米 =1300平米 長 45米 *寬 25米 =1125平米 長 35米 *寬 25米 =700平米 真冰溜冰場前期需投資項(xiàng)目 1、冰場全套制冷系統(tǒng)：制冷機(jī)組、制冷排管管道、防凍報(bào)溫、整冰車等 2、燈光音響系統(tǒng) 3、冰場板墻系統(tǒng) 4、信息票務(wù)管理系統(tǒng)：刷卡系統(tǒng) 5、安全監(jiān)控系統(tǒng)：防火、防盜 6、冰場網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：信息傳播系統(tǒng) 7、冰上運(yùn)動器材及設(shè)備：冰鞋、磨刀機(jī)、打邊機(jī)等 8、冰場內(nèi)整體設(shè)計(jì)及裝修 真冰溜冰場前期投資費(fèi)用： 前期投資項(xiàng)目 費(fèi)用 總計(jì) 冰場造價(jià) 600萬 1000萬 燈光 100萬 整冰車 120萬 消防及其他 180萬 真冰溜冰場經(jīng)營模式： 經(jīng)營模式 開發(fā)商 品牌經(jīng)營公司 加盟品牌 聯(lián)營分成方式 投資場地建造、裝修、基本設(shè)備投入 日常經(jīng)營管理、二次裝修，部分增設(shè)設(shè)備投入 利潤分成 營業(yè)額 50-60% 營業(yè)額 40-50% 租賃 市場價(jià)格 50%的租金外 ,附加提供 3000-4000平米自營區(qū)域 一般不愿意采用租賃模式 真冰溜冰場經(jīng)營內(nèi)容及特色 1、以青少年冰上愛好者為主力軍，通過與體委、主流媒體的聯(lián)動舉辦各類冰上項(xiàng)目比賽、冰上娛樂性活動等活動炒作人氣。 2、以會員制的形式，優(yōu)惠的價(jià)格吸引消費(fèi)意思，擴(kuò)大消費(fèi)人群。 3、與中小學(xué)校結(jié)合，組織參加滑冰體育課，并開設(shè)培訓(xùn)課程。提高知名度。 4、專業(yè)類產(chǎn)品銷售：冰鞋、服裝等 真冰溜冰場的設(shè)定，不僅填補(bǔ)了蘇州娛樂的一個空白，更能帶動 18號區(qū)塊的整體商業(yè)氛圍，激活了周邊區(qū)域的商業(yè)價(jià)值 。 真冰溜冰場周邊商業(yè) 18號地塊單層面積 6600平米 ,我們假設(shè)把真冰溜冰場作為地下一層與一層的中空處理，那么，扣除真冰溜冰場約 2000平米 ,剩余兩層