【商業(yè)地產(chǎn)】中廣信-北京星河城營銷工作總結(jié)及工作計(jì)劃2007-54PPT

LOGO 中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 07年 7月 星河城 07年上半年?duì)I銷工作總結(jié) 及下半年工作計(jì)劃 目錄 宏觀市場(chǎng)運(yùn)行及分析 1. 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及監(jiān)控 2. 07年上半年?duì)I銷總結(jié) 3. 07年下半年工作計(jì)劃 4. 宏觀市場(chǎng)運(yùn)行及分析 第一部分 07年上半年 宏觀經(jīng)濟(jì) 數(shù)據(jù) 1. 央行三次加息 2. CPI增長 3.2% 3. GDP增長 11.5% 4. 貿(mào)易順差增長 83.1% 5. 上證股指增長 33.5% 6. 全國房價(jià)平均增長 5.3% 7. 固定資產(chǎn)投資增長 25.9% 8. 國家外匯儲(chǔ)備增長 20% 9. 人民幣對(duì)美元匯率增幅 2.9% 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 GDP 14.0% 13.1% 10.9% 10.0% 9.3% 7.8% 7.6% 8.4% 8.3% 9.1% 10.0% 10.1% 10.4% 11.1% 11.5% 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%2003-2007 年 GDP增長率 從 02年底開始，進(jìn)入上升通道的新一輪經(jīng)濟(jì)增長，增幅在 1個(gè)百分點(diǎn)區(qū)間波動(dòng)； 07年一季度增長 11.1%，二季度增長 11.9%，主要是因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)預(yù)期較好及 關(guān)稅調(diào)整 7.1關(guān)口，下半年隨著異常因素的消除與減弱，增長將回歸正常水平； 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn) 偏快但不過熱 類別 額度 增長 固定資產(chǎn)投資 54168 25.90%（ 3.9） 房地產(chǎn)投資 9887 28.50%（ 4.3） 經(jīng)濟(jì)適用房投資 34.40%（ 28.3） 投資 投資回落仍高位運(yùn)行 政府調(diào)控引結(jié)構(gòu)變化 消費(fèi) 42044， 15.4% -社會(huì)消費(fèi)品零售總額 42044億元，同比增長 15.4%增幅為 1997年以來的新高 ； 3.2% - CPI同比上漲 3.2%，漲幅比上年同期上升 1.9個(gè)百分點(diǎn)，超過預(yù)警線 3%； 40.5%43.9% - 03-07城鎮(zhèn)化率由 40.5%上升到 43.9%，城鎮(zhèn)人口年均增加1874萬人。擴(kuò)大城市住房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等投資需求 7052， 14.2% -城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7052元，同比增長 17.6%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 14.2%； 消費(fèi) 消費(fèi)水平在增長 消費(fèi)結(jié)構(gòu)在變化 類別 6月 億美元 同期變化 % 1-6月 億美元 同期變化 % 進(jìn)出口總值 1796.27 21.3 9809.29 23.3 進(jìn)口總值 1032.68 27.1 5467.25 27.6 出口總值 763.58 14.2 4342.04 18.2 進(jìn)出口差額 269.1 1125.22 進(jìn)出口 匯率 貿(mào)易 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 系列 1 7.5789 7.6330 7.6704 7.7247 7.7390 7.7546 7.78987.5789 7.6330 7.6704 7.7247 7.7390 7.7546 7.7898 7.457.57.557.67.657.77.757.87.851美元折合人民幣 2.9% 人民幣升值壓力加大 拉動(dòng)房地產(chǎn)投資需求 調(diào)整 時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 對(duì)股市影響 07.3.18 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 0.27個(gè)百分點(diǎn)。 3月 19日，滬指收于3014.44點(diǎn)，漲幅 2.87%；深成指收于 8237.28點(diǎn)，漲幅 1.59%； 07.5.19 一年期存款基準(zhǔn)利率均上調(diào) 0.27%。貸款上調(diào) 0.18% 5月 21日，在央行宏觀調(diào)控組合拳利空消息打壓下，上證指數(shù)報(bào)收4072.23點(diǎn)，漲幅 1.04% 07.7.21 上調(diào)利率 0.27個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 0.09個(gè)百分點(diǎn) ,自 8月15日起，儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的 20%調(diào)減為 5%. 7月 23日，滬指收盤4213.36點(diǎn)，上漲 3.8% 加息 股市 金融證券 2,786.34 2,881.07 3,183.98 3,841.27 4,109.65 3,820.70 4,323.97 2000250030003500400045005000滬指月度走勢(shì) 5月 30日印花稅由 1 上調(diào)至 3其后兩周期房簽約上升 26.6% 60% 低利率情況下股市、樓市蹺蹺板效應(yīng)明顯 5.60% 5.30% 5.90% 5.40% 6.40% 7.10% 0.60% 0.60% 0.60% 0.70% 1.00% 1.00% 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%1 2 3 4 5 62007年上半年房價(jià)增幅 同比 環(huán)比 房價(jià) 房價(jià)在強(qiáng)勁需求 面前不斷上漲 宏 觀 運(yùn) 行 分 析 下半年宏觀調(diào)控的目標(biāo)將是預(yù)防經(jīng)濟(jì)由快轉(zhuǎn)熱，調(diào)控面臨壓力； 目前我國 宏觀經(jīng)濟(jì)每增長 1%，房地產(chǎn)行業(yè)增長 1.3%，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)； 宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速發(fā)展，以工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國際化為標(biāo)志的新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期； . 07年上半年 北京房地產(chǎn) 運(yùn)行情況 1. 投資回落 2. 供應(yīng)減少 3. 銷售降低 4. 股市分流 5. 小產(chǎn)權(quán) 6. 五環(huán)過萬 7. 保障性住房 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 累計(jì) 增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 709.9 10.9 其中：住宅 365.3 9.5 商品房施工面積（萬平方米） 8390.1 3.1 其中：住宅 4712.6 -6.6 商品房新開工面積（萬平方米） 970.8 -25.8 其中：住宅 627.2 -21.9 商品房竣工面積（萬平方米） 959 20.1 其中：住宅 731.1 26 商品現(xiàn)房銷售面積（萬平方米） 210.7 -43.9 其中：住宅 152.8 -50.7 商品期房銷售面積（萬平方米） 654.1 -19.5 其中：住宅 539.3 -26.3 房屋銷售價(jià)格指數(shù)（ %） 109.3 其中：商品房 109.2 其中：住宅 110.1 二手房 109.4 其中：住宅 109.4 總體市場(chǎng) 上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 709.9億元，比去年同期增長 10.9%,增幅同比回落 9.9個(gè)百分點(diǎn) ； 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資比重為 51.2%,比一季度的 56.7%降低 5.5個(gè)百分點(diǎn) ； 住宅完成投資 365.3億元，比去年同期增長 9.5%，增幅同比回落 21.6個(gè)百分點(diǎn)； 經(jīng)濟(jì)適用房住宅完成投資 7.6億元，下降 59.3%； 投資 上半年住宅施工面積和新開工面積繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，分別為 4712.6萬平方米和 627.2萬平方米，同期分別下降 6.6%和 21.9%； 寫字樓和商業(yè)等經(jīng)營性用房施工面積分別為 1195.9萬平方米和 1228萬平方米，同期增長 11.8%和 14.5%新開工面積均呈下降趨勢(shì)，分別下降 23.9%和 50.1% 上半年商品房竣工面積 959萬平方米，同期增長20.1%，其中住宅竣工面積為 731.1萬平方米，增長26%； 經(jīng)濟(jì)適用房住宅施工面積 323.4萬平方米，同期下降33.2%，新開工面積 60.3萬平方米，增長 14.4%，竣工面積 128.5萬平方米，增長 45.5%； 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 開發(fā) 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 供應(yīng)狀況 批準(zhǔn)面積 批準(zhǔn)住宅面積 批準(zhǔn)非住宅面積 06上半年 11048435 7590770 3457765 07上半年 8114127 5167564 2946563 變化 2934308 2423206 511202 幅度 26.56% 31.92% 14.78% 商品房供給總體大幅下降，下降幅度達(dá)到 26.5%，其中住宅領(lǐng)降，幅度接近 32%，與住宅類項(xiàng)目相比，非住宅供給降幅較小，幅度 14.7%，不足其一半； 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 銷售狀況 07上半年銷售面積統(tǒng)計(jì) （單位：萬平米） 現(xiàn)房銷售 面積（同比） 期房銷售 面積（同比） 住宅 非住宅 住宅 非住宅 152.8（ 50.7%） 57.9（ 11.8%） 539.3（ 26.3%） 114.8（ 42.1%） 210.7（ 43.9%） 654.1（ 19.5%） 692.1（住宅 33.6%） +172.7（非住宅 17.9%） = 864.8（ 27.2%） 商品房現(xiàn)房和期房銷售面積繼續(xù)較大幅度下降，現(xiàn)房銷售 210.7萬平方米，期房銷售 654.1萬平方米，分別比去年同期下降 43.9%和 19.5%。與今年一季度相比，降幅分別縮小 7.9個(gè)和9.1個(gè)百分點(diǎn)； 住宅現(xiàn)房銷售 152.8萬平方米，下降 50.7%；住宅期房銷售 539.3萬平方米，下降 26.3%，分別比一季度縮小 8.6個(gè)和 14.5個(gè)百分點(diǎn)； 房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為 109.3%，比去年同期提高 1.4個(gè)百分點(diǎn)。各月房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈先揚(yáng)后緩趨勢(shì)； 新建商品房中，住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為 110.1%，非住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為 104.5%； 二手房住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為 109.4%， 略追新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)； 城市核心城 4區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)最低，累計(jì)為 105.9%，城市近郊 4區(qū)累計(jì)為 109.6%，城市遠(yuǎn)郊 10區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)最高，累計(jì)為 111.7%； 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 銷售價(jià)格 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 新盤價(jià)格 五環(huán) 六環(huán) 四環(huán) 三環(huán) 二環(huán) 18433 16300 14571 13048 8320 其中：住宅期房均價(jià) 四環(huán)路以內(nèi)為 13696元 /平方米 四至五環(huán)路為 11439元 /平方米 五至六環(huán)路為 8006元 /平方米 六環(huán)路以外為 5385元 /平方米 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 開盤情況 隨著主城區(qū)土地的減少，新盤供應(yīng)集中在城市郊區(qū)； 四環(huán)已成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的分水嶺； 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 土地情況 區(qū)域 城區(qū) 數(shù)量 建設(shè)用地 規(guī)劃面積 容積率 起始價(jià) 成交價(jià) 地價(jià)增幅 比例 中心城區(qū) 西城 1 7756.787 25102 3.24 18854.59 19054.59 1.01 0.67% 東城 1 5832.56 39400 6.76 15697.23 16300 1.04 1.05% 小計(jì) 2 13589.35 64502 4.75 34551.82 35354.59 1.02 1.72% 城市 拓展區(qū) 海淀 3 252866.4 567300.9 2.24 166210 183984.9 1.11 15.12% 豐臺(tái) 6 142693.7 424663 2.98 147181 162471.9 1.10 11.32% 朝陽 3 36805.52 104275.2 2.83 37464.91 45693.2 1.22 2.78% 石景山 3 250684.6 688089.9 2.74 175700 199641 1.14 18.34% 小計(jì) 15 683050.2 1784329 2.61 526555.9 591791 1.12 47.57% 生態(tài) 涵養(yǎng)區(qū) 昌平 4 428487.6 1005607 2.35 161929.1 178243.5 1.10 26.81% 大興 4 457986.3 629000.6 1.37 167637.5 170049.9 1.01 16.77% 房山 1 9485.431 33199 3.50 4180.241 4180.241 1.00 0.89% 懷柔 1 6270.033 10032.05 1.60 965.57 995.57 1.03 0.27% 門頭溝 1 5421.36 13553.4 2.50 1608.18 1688.18 1.05 0.36% 密云 1 137460.6 82476.37 0.60 9096.66 9096.66 1.00 2.20% 平谷 3 25966.67 51394 1.98 5287.024 5585.804 1.06 1.37% 延慶 1 60542.13 76888.5 1.27 3298.8 8850 2.68 2.05% 小計(jì) 16 1131620 1902151 1.68 354003.1 378689.8 1.07 50.71% 合計(jì) 14 33 1828260 3750982 2.05 915110.8 1005835 1.1 100.00% 時(shí)間 區(qū)域 合計(jì) 中心城區(qū) 城市拓展區(qū) 生態(tài)涵養(yǎng)區(qū) 數(shù)量 面積 比例 數(shù)量 面積 比例 數(shù)量 面積 比例 面積 07年上半年 2 64502 1.72% 15 1784329 47.57% 16 1902151 50.71% 3750982 06年上半年 7 224102 7.20% 11 1452131 46.30% 19 1457019 46.50% 3133252 變動(dòng) -5 -159600 -5.48 4 332198.2 1.27 -3 445131.6 4.21 617729.8 -71.4% -71.2% 36.4% 22.9% -15.8% 30.6% 19.7% 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 土地情況 07年下半年正在交易的土地規(guī)劃面積有 171萬平米，即將入市的土地建筑占地面積有 862.13萬平米，預(yù)計(jì)整體放量將超越 06年，達(dá)到 1500萬平米； 成交量上半年同比增長 16% 七大區(qū)域成交均價(jià)過萬 ,同比增長 9.4% 上半年成交量約 4萬套 ,全年有望達(dá) 10萬套 掛牌均價(jià)達(dá)8960元 / ,比一月上漲近10% 總價(jià) 40-65萬是交易主流 ,占總量的 62.4% 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 二手房 90平米以下占總交易量的 70.42% 60-90平米為置業(yè)首選 .其交易比重達(dá)34.26% 均價(jià)萬元以上，面積140平米以上的大戶型房源上漲 27%成交量上漲 13% 受市場(chǎng)政策影響 大戶型成 “量漲價(jià)跌 ”局面 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 二手房 可向申請(qǐng)人戶口所在的區(qū)縣住房管理部門提出申請(qǐng)，申請(qǐng)政府對(duì)該房屋進(jìn)行回購 目前已購經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，仍可按照原有規(guī)定進(jìn)行再上市交易，補(bǔ)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由政府部門依法適時(shí)調(diào)整 只能自主，不得上市轉(zhuǎn)讓、出租或者借以從事居住以外的任何活動(dòng) . 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 經(jīng)濟(jì)適用房 6月 7日，北京市建委對(duì)新擬定的 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行） 、 北京市廉租住房管理辦法 公開征求意見 房價(jià)上漲催生小產(chǎn)權(quán)房熱賣 小產(chǎn)權(quán)房熱賣 利用小產(chǎn)權(quán)房緩解住房供應(yīng)緊張局面 政府嚴(yán)查，違規(guī)用地責(zé)令停售 地段偏遠(yuǎn) 配套不完善 無產(chǎn)權(quán)保障 440多個(gè)在售項(xiàng)目中，有 80個(gè)小產(chǎn)權(quán)房，占 20%左右 均價(jià) 3300元 /平米，為商品房的 30% 價(jià)格低廉 手續(xù)簡單 即買即住 物業(yè)費(fèi)低 城區(qū)高房價(jià) 購房原因 很難再上市 購置風(fēng)險(xiǎn) 上半年北京房地產(chǎn)運(yùn)行情況 小產(chǎn)權(quán) 北 京 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 調(diào)控方面：規(guī)范非打壓；隨著 08奧運(yùn)的臨近，穩(wěn)定壓倒一切，因此調(diào)控不會(huì)有大的動(dòng)作，市場(chǎng)走勢(shì)將逐步回升； 產(chǎn)品方面：房價(jià)的上漲讓居住類產(chǎn)品特別是普宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，催生小產(chǎn)權(quán)房，非住宅產(chǎn)品由于良好的投資性市場(chǎng)表現(xiàn)良好 供求方面：土地較少、開發(fā)商成本增加引起供給減少，同時(shí)股市狂飆讓房地產(chǎn)投資的需求不斷下降； 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及監(jiān)控 第二部分 區(qū)域市場(chǎng) 整體形象 住宅 璽萌公館 現(xiàn)代世家影像 朱雀門 百年地脈，人文大宅 一瓶 大宅、大窗、大景觀 建邦華府 富貴地、如意宅 香灣 別墅籍都市洋房 世華水岸 都市水岸浪漫生活 商業(yè)、商務(wù) 盛合國際中心 搜寶商務(wù)中心 富力信然廣場(chǎng) 首地 大峽谷 高端產(chǎn)品引領(lǐng)南城形象 南城經(jīng)過幾年的不斷深入的改造與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)住宅、商業(yè)、商務(wù)齊放，住宅由大盤普宅時(shí)代過渡到高端精品時(shí)代；商業(yè)、商務(wù)由社區(qū)概念延伸到區(qū)域范疇，南城認(rèn)知與形象得到良好改觀，在售樓盤不乏精品、名品； 朱雀門 7月報(bào)價(jià)： 14000元 /平米（尾房） 銷售證號(hào) 發(fā)證時(shí)間 批售面積 批售樓號(hào) 批售套數(shù) 已售套數(shù) 已售面積 成交均價(jià) 2007183 2007年 6月 6日 14567.27 30號(hào)樓商業(yè) 10 0 0 0 2006253 2006年 7月 12日 8750.75 22號(hào)樓地上部分 48 48 8750.75 13730 2006165 2006年 5月 2日 8544.69 21號(hào)樓（扣除地下部分） 47 40 5572.52 12383 2006015 2006年 1月 18日 8750.75 23號(hào)樓 48 48 8750.75 11697 合計(jì) 40613.46 153 136 23074.02 57% 06年成交均價(jià)整體上漲 2100元 /平米； 前期推盤量大，后期推盤基本上每次一棟樓； 目前住宅基本處于尾房階段，商業(yè)正在預(yù)售，均價(jià)在 40000元 /平米； 一瓶 7月報(bào)價(jià)：一期 25000-27000元 /平米 (現(xiàn)房銷售） 9月報(bào)價(jià)：二期 20000元 /平米（預(yù)計(jì) 11月開盤） 銷售證號(hào) 發(fā)證時(shí)間 批售面積 批售樓號(hào) 批售套數(shù) 已售套數(shù) 已售面積 成交均價(jià) 京房權(quán)證宣其字第 52486號(hào) 2006年 8月 25日 13793.49 5號(hào)樓 52 31 8130.24 21006 京房權(quán)證宣其字第 52487號(hào) 2006年 8月 25日 12371.35 3號(hào)樓 41 4 1446.1 17693 京房權(quán)證宣其字第 52485號(hào) 2006年 8月 25日 12376.78 2號(hào)樓 41 4 1264.07 16140 2005417 2005年 8月 26日 17442.08 6號(hào)樓 64 59 12324.94 12277 地下車庫 301 66 813.72 20019 合計(jì) 55983.7 499 164 23979.07 43% 現(xiàn)房一期、二期由于樓號(hào)位置不同，獲得陶然亭公園的資源也不等，最南邊均價(jià)最高，北邊次之； 三期期房預(yù)計(jì) 2007年 11月正式開盤， 7、 8、 9號(hào)樓均為 13層板樓，一梯兩戶，戶型面積為 90-500平方米，預(yù)計(jì)均價(jià)： 20000元 /平方米； 建邦華府 （ 7月報(bào)價(jià)： 16000元 /平米， 9月報(bào)價(jià)： 18000） 證號(hào) 時(shí)間 批售面積 樓號(hào) 批售套數(shù) 已售套數(shù) 已售面積 成交均價(jià) 2006369 2006年 9月 14日 21132.74 2#、 3#、 4# 115 88 17398.74 11388 2006576 2007年 1月 2日 1918.24 1#車庫 228 91 786.24 13927 2007117 2007年 4月 20日 37313.32 6#、 7#、 8#、 9#、 12# 200 93 18413.19 12947 合計(jì) 60364.3 543 272 36598.17 61% 一共 12棟住宅，已推出 7棟， 9號(hào)樓拿到預(yù)售許可證，但未推出；目前銷售狀況良好； 戶型面積在 160-300平米之間，主力戶型 170平米 價(jià)格成長較快，開盤時(shí)間價(jià)格在 12000元左右，目前執(zhí)行 7月 15日新調(diào)價(jià)格均價(jià)在 16000元 /平米； 其頂層“云頂”戶型均價(jià)在 20000元 /平米以上； 香灣 （ 7月報(bào)價(jià)： 14000元 /平米， 9月報(bào)價(jià)： 16000） 證號(hào) 時(shí)間 批售面積 樓號(hào) 批售套數(shù) 已售套數(shù) 已售面積 成交均價(jià) 2006484 2006年 11月 17日 22744.89 7#、 8#、 9-10# 165 96 13053.31 11278 合計(jì) 22744.89 165 96 13053 57% 06年 11月 18日開盤，首先推出 7、 9號(hào)樓； 8號(hào)樓 07年 5月 19日推出； 10號(hào)樓 07年 7月 8日推出； 在售產(chǎn)品六層電梯板樓，戶型 120-240平米； 搜寶商務(wù)中心 （ 7月報(bào)價(jià)： 13000元 /平米， 9月報(bào)價(jià)： 14000） 證號(hào) 時(shí)間 批售面積 樓號(hào) 批售套數(shù) 已售套數(shù) 已售面積 成交均價(jià) 2006217 2006年 6月 17日 90408.58 2、 3號(hào)樓 589 248 25518.87 10726 2、 3號(hào)樓 底商 6 4 2690.51 20000 合計(jì) 90408.58 595 252 28209.38 31% 1號(hào)樓整體出售給首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)，目前更名為首地 大峽谷， 在售為 2號(hào)樓， 3號(hào)樓說是持有； 如果 3號(hào)樓不計(jì)入銷售， 2號(hào)樓銷售已經(jīng)接近 72%； 項(xiàng)目位于南三環(huán)趙公口橋向南直行 1600米，總占地面積 51萬平米，總建筑面積 29萬平米，其中住宅部分 21萬平米，由板式多層、小高層組成； 綠化率 30% ，容積率 1.96； 地塊東至宋家莊路，西至天壇南路，南側(cè)緊鄰涼水河，向南直通四環(huán)；由 B、 C、 F區(qū)組成； 戶型面積以 140 160平米三居為主，一居僅有 10套，面積在 90平米左右，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在 07年 9月份，均價(jià)在 9500-10000元 /平方米左右； 客戶積累從 06年 2月份開始，目前已經(jīng)積累 2000多名客戶； 原屬于搜寶商務(wù)中心 1#樓， 8月底面市，只租不售； 地上為 5層，用途為商業(yè)，建筑面積 55800.50平方米 地下為 3層，地下一層為商業(yè)，地下二層三層為人防及車庫，建筑面積 38286.6平方米 樓層 業(yè)態(tài) 主力店 地下 超市 擬招家樂福或者 Tesco（特易購） 一層 珠寶、化妝品、銀行、快餐、品牌服裝 擬招周大福、慶豐金、恒昌、金象、寶島、天美意等 二層 運(yùn)動(dòng)、青春館、男女服裝 擬招耐克、李寧、阿迪、淑女屋、審美 三層 兒童、軟家居、數(shù)碼、精品折扣 擬招澳西奴、世王、中復(fù)、金飛鴻、奇尼、巴拉巴拉 四層 餐飲、書店 正餐、休閑參、快餐、中餐、西餐、日餐、烤肉店等 五層 影院 擬招星美影院或者保利影院 地塊位置 馬家堡路角門 14號(hào) 用地性質(zhì) 商業(yè)金融 建設(shè)用地面積 29860.735 平方米 規(guī)劃建筑面積 106750 平方米 成交價(jià)格 37050.63 萬元 競(jìng)得人 北京東亞信誠國際會(huì)展中心有限公司 地塊位置 馬家堡路角門 18號(hào) 用地性質(zhì) 混合公建用地，可兼容使用性質(zhì)：文化、體 育、商業(yè) 建設(shè)用地面積 21911.063 平方米 規(guī)劃建筑面積 39439.913 平方米 成交價(jià)格 16750 萬元 競(jìng)得人 北京大萬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 區(qū) 域 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 區(qū)域?qū)⒂蓛r(jià)格市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為價(jià)值市場(chǎng)，品質(zhì)決定價(jià)值，價(jià)值決定價(jià)格； 區(qū)域成交價(jià)格由年前的 9000元，上漲到目前的 13000左右，成長十分客觀，未來由于供應(yīng)減少及區(qū)域的成熟仍有空間； 區(qū)域在售項(xiàng)目主要以中端大戶型產(chǎn)品為主，多為項(xiàng)目尾盤供應(yīng)，未來供應(yīng)將以商業(yè)、商務(wù)為主，住宅供應(yīng)減少；二手市場(chǎng)活躍； 07年上半年?duì)I銷總結(jié) 第三部分 銷售 推廣 商業(yè)（不含 1#、 27#） 開盤套數(shù)： 2007年 2月 1日推出 2#、 3#樓，共計(jì) 23套 2007年 3月 10日推出 4#、 10#、 14#、 15#、 18#、 23#樓，共計(jì) 32套 銷售套數(shù)： 39套， 1.21億元 報(bào)廣：京華時(shí)報(bào) 短信：廣信會(huì)、星河城老客戶 網(wǎng)絡(luò)：新浪、搜狐鏈接 雜志：安家、休閑時(shí)尚、北青、今久會(huì)刊 銷售情況統(tǒng)計(jì) 銷售率 60% 月份 銷售套數(shù) 銷售金額 2月 6 13155346 3月 20 53640211 4月 9 36343709 5月 1 2933145 6月 1 3400809 7月 2 11670977 合計(jì) 39 121144197 剩余房源 16 81718326 媒體推廣 網(wǎng)絡(luò) 媒體推廣 報(bào)紙 地產(chǎn)助力中國 璽萌輝映京南 商業(yè)升值全線飄紅，馬家堡板塊遭遇“牛市” 2月 3月 4月 5月 6月 7月 來電 63 147 63 62 82 30來訪 112 447 198 52 87 46認(rèn)購 13 27 14 0 2 3050100150200250300350400450500來電 來客及認(rèn)購統(tǒng)計(jì) 3月份有推廣的支持，來電來客量比較大，成交也較為樂觀，隨著星河城聲音的轉(zhuǎn)弱，后期主要依靠約訪老客戶及其推薦，成交一部分；總體來看商業(yè)消化需要時(shí)間的延續(xù)； 成交客戶分析 新客戶 5， 13