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民宿案例研究 2 案例1 北京山里寒舍度假村 案例 北京山里寒舍度假村 山里寒舍的休閑度假配套功能齊全 既保留了鄉(xiāng)村的風(fēng)味 又增加了現(xiàn)代居民的生活與精神需求 是鄉(xiāng)村改造與時俱進的設(shè)計典范 3 概況 山里寒舍 干峪溝 位于長城腳下 自然生態(tài)資源豐富 在廢棄的宅基地上改造建設(shè)近30套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居 將城市化的星級酒店享受與鄉(xiāng)村自然寧靜的生活自然融合 地理區(qū)位 北京市北莊鎮(zhèn)密云縣干峪溝村交通 沒有公共交通可以到達 只有一條路通到村里 車程約一個半小時時間 2013年7月正式營業(yè)規(guī)模 山里寒舍一共分為七個部分 鄉(xiāng)村酒店 農(nóng)業(yè)種植區(qū) 山頂游泳池 兒童娛樂區(qū) 高爾夫球場 西餐廳 中餐廳定位 樂活 有機 即共生永續(xù) 樂享生活 推廣可持續(xù)的健康生活方式 榮譽 榮獲 2014年中國最美休閑鄉(xiāng)村 稱號 是全國29個特色民居村北京唯一入選單位 項目背景 干峪溝地處偏遠(yuǎn) 這個小村莊像中國很多空心化農(nóng)村一樣難逃日益荒涼 日漸凋敝的命運 整個村莊僅有十余老人生活于此 4 空早年的干峪溝堪稱是名副其實的空心村 幾乎有一半的房子常年都是空置的 因為地理位置偏僻 交通不方便 很多人都被迫出去打工賺錢 小干溝峪村也是密云最小的村莊 全村總共才38戶人家 不到70口人 加之很多人陸續(xù)搬遷出去 村子在人口規(guī)模上也漸漸變小 窮這座小村莊還有一個致命的缺陷 就是缺水 當(dāng)年很多人投資商來這里考察過 雖然看好這里的自然景觀 但是 在一個吃水都困難的地方 怎樣也留不住投資者 開發(fā)契機 古樸自然 歷史悠久的民居 優(yōu)越的生態(tài)為干峪溝村重新煥發(fā)生機提供了契機 5 院落古樸干峪溝位居大山深處 幾十座民居 均為半世紀(jì)以上老屋 多數(shù)有百年歷史 古樸自然 建材多為山石和當(dāng)?shù)貥淠?不加水泥而用石灰和黏土壘砌 一家一院 戶戶不同 高低相間 錯落有致 生態(tài)和諧干溝峪村上萬畝的原始次生林使這里成為天然的野生動植物棲息地 有植物36852種 動物59356種 這里野兔成群 狍子追逐 山雞飛舞 生長著山核桃 野生楊樹 野生丁香 胡枝子 荊條 酸棗等自然植被 茂密豐富 紅果 核桃以及山雞產(chǎn)業(yè)是村民的主要經(jīng)濟來源 鄰近北京北京人長期受到霧霾的影響 有著很強的回歸自然的愿望 而且很多人非?？释t到健康的農(nóng)家食品 此外 北京的很多中高端消費者具有較高的消費能力 故項目將目標(biāo)客戶群鎖定在追求鄉(xiāng)野風(fēng)情 個性旅游的普通城市工作者以及金融 IT等行業(yè)及外企 上市公司等高端商務(wù)人士 6 開發(fā)策略 山里 項目有機地利用了閑置土地和廢棄宅基地 以北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游專業(yè)合作社作為主題 把這部分資產(chǎn)開發(fā)并經(jīng)營 整合資源及勞動力 使之產(chǎn)生效益 7 打造流程 結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)光 利用石材 木料等傳統(tǒng)建筑材料 在村落原本的建筑風(fēng)格基礎(chǔ)上 在細(xì)節(jié)處加以修飾和完善 同時強化了山里寒舍作為度假酒店的生活配套功能 功能分區(qū) 山里寒舍根據(jù)目標(biāo)客戶群的休閑娛樂需求 結(jié)合干峪溝村的生態(tài)資源 配置了相應(yīng)的娛樂休閑配套區(qū)域 8 E 高爾夫球場 C 山頂游泳池 H 潤 食坊 中餐廳 F 西餐廳 D 兒童娛樂區(qū) B 農(nóng)業(yè)種植區(qū) A 鄉(xiāng)村酒店 田園中的詩人 極致鄉(xiāng)野生活 自然奢華的山水田園天堂 9 客房開發(fā) 山里客房一共分三期開發(fā) 根據(jù)院落規(guī)格共開發(fā)了樂逸 樂享 樂悠 樂活四種套院 并以農(nóng)耕時節(jié) 季節(jié) 花名等來命名客房院落 樂逸 樂享 樂悠 樂活 10 客房開發(fā) 山里客房一共分三期開發(fā) 根據(jù)院落規(guī)格共開發(fā)了樂逸 樂享 樂悠 樂活四種套院 并以農(nóng)耕時節(jié) 季節(jié) 花名等來命名客房院落 11 表現(xiàn)手法 以古色古香的建筑之 型 為表現(xiàn) 以原汁原味的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村文化為載體 以精雕細(xì)琢的裝飾和裝修進行完善 以樂享其中的功能配套設(shè)施進行串聯(lián) 室內(nèi)裝飾及衛(wèi)浴設(shè)施 細(xì)節(jié)處理 12 相關(guān)配套 配套設(shè)施包括中西餐廳 多功能會議廳 水榭露臺 游泳池和迷你高爾夫球場等 部分院落增加自助廚房 燒烤區(qū)以及水療設(shè)施等 餐廳 高爾夫球場 兒童娛樂區(qū) 農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖區(qū) 13 盈利分析 山里 項目15年營業(yè)收入達1446萬元 動態(tài)投資回收周期為3 58年 酒店住宿收入 2015年旺季4 10月 入住率約為50 60 淡季11 3月 入住率約為20 30 房間價格約2000 3000元 天 院 餐飲收入 500元 天 院 采摘 體驗收入 150元 天 院 紀(jì)念品收入 20元 天 院 經(jīng)營期為旺季7個月 淡季5個月 均價2500元 天 院 紀(jì)念品包括當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn) 村民手工制品等 住宿收入是山里寒舍的主要收入來源 占總收入的80 90 村內(nèi)盛產(chǎn)紅果 核桃 同時還有山楂 梨等各類果樹 自然山野的原味有機美食 紅豆飯 芝麻燒餅 烤紅薯 燉豆腐 燒排骨 小雞燉蘑菇等等 14 化零為整 成立旅游專業(yè)合作社 推動土地 房屋流轉(zhuǎn)起來 在不改變所有權(quán)的前提下 村民以自家的房屋 果樹和土地自愿入社 化零為整 再委托企業(yè)統(tǒng)一運營管理 1 引進投資 引進優(yōu)質(zhì)社會資源 確保資產(chǎn)良性經(jīng)營起來 企業(yè)墊資 投資房屋改造 2 文化融合 山里寒舍通過對地區(qū)文化的了解 充分挖掘文化內(nèi)涵 開發(fā)特色產(chǎn)品 并將其貫穿于整個服務(wù)過程中 感染和吸引游客 打造競爭對手難以模仿的核心競爭力 真正成為與鄉(xiāng)村風(fēng)情 民俗文化和自然環(huán)境融為一體的綠色 科技 人文的北京一流鄉(xiāng)村生態(tài)旅游基地 3 案例啟示 村企合作共榮 注重文化融合 鑄就無可復(fù)制的 山里 品牌 15 案例2 閬中花間堂 閬苑 案例 閬中花間堂 閬苑 閬中花間堂運用正宗工法對老宅予以修復(fù) 在保有川北民居原有建筑結(jié)構(gòu)的同時 融入獨有的花間美學(xué) 使閬苑宛若仙境一角 感受如夢花事 16 概況 閬中被譽為 中國第一風(fēng)水古城 花間堂 閬苑汲取博大精深的中華風(fēng)水文化 道法自然 呼應(yīng)天地之美 以原汁原味的川北民居打造宜人之家地理區(qū)位 四川南充閬中市古城區(qū)武廟街50號時間 2014年正式營業(yè)規(guī)模 庭院小躍層 陽光庭院房 陽光精品套房 尊享套房 20間房間可供選擇品牌核心 家 庭 的思考 家代表儒家 是禮教的傳承 庭代表道家 師法自然的放松 花間堂以家的傳承 庭院生活 定位 花間堂將自己的模式稱之為精品連鎖 總而言之就是連鎖不復(fù)制 每家店都有不同的店名及風(fēng)格 項目背景 閬中花間堂 閬苑所在的院落曾是當(dāng)?shù)蒯劥资兰姨锛业拇笤?始建于清朝 其建筑風(fēng)貌是非常原汁原味的川北民居 比如基于榫卯技術(shù)的穿斗結(jié)構(gòu) 比如小青瓦雙坡懸山式屋頂 17 中國傳統(tǒng)建筑中的穿斗式結(jié)構(gòu) 多用于漢族民居和較小的建筑物 潮濕的四川盆地 對外墻造成了損害 建筑立面也已經(jīng)補修了多次 改造先從其入手 川蜀之地 綿延細(xì)雨 屋內(nèi)的光照不足 增加進光量成了我們首要要解決的問題 出現(xiàn)明顯的斷裂的砌墻 顯得岌岌可危 破敗的門窗 以及青石與吱扭作響的座椅 18 改造方案 整個改造的主要是其中兩個院落 將改造為高檔的精品客房 如何體現(xiàn)其中的精致 并且保留古樸的民風(fēng) 是設(shè)計的重點 花間堂鳥瞰圖 傳統(tǒng)瓦房建筑具有防腐 通風(fēng) 采光等優(yōu)勢 瓦片層層疊疊地鋪在坡面上 形成了利于空氣流通的縫隙 使得整棟屋子冬暖夏涼 因此在改造過程中設(shè)計師和團隊完全保留了屋瓦的結(jié)構(gòu) 盡可能的還原最初的民居特色 設(shè)計師們一方面考察當(dāng)?shù)孛窬?廣泛收集資料 一方面進行精心測量 對建筑型制 總體布局 平面構(gòu)成 內(nèi)部結(jié)構(gòu) 裝飾細(xì)節(jié)等進行深度復(fù)原 木作 瓦作 油漆作等都嚴(yán)格遵從川北民居的營建法式 包括使用材料 都盡量做到保持一致 因而整個改造修繕的結(jié)果 就是整體民居的風(fēng)貌有了延續(xù)性 跟古鎮(zhèn)上面的老房子相得益彰 19 改造方案 設(shè)計師們對建筑型制 總體布局 平面構(gòu)成 內(nèi)部結(jié)構(gòu) 裝飾細(xì)節(jié)等進行深度復(fù)原 木作 瓦作 油漆作等都嚴(yán)格遵從川北民居的營建法式 包括使用材料 都盡量做到保持一致 在房間內(nèi)部 我們看到傳統(tǒng)的穿斗式結(jié)構(gòu) 我們依舊用木質(zhì)的龍骨來作為加強 但還是保留了原本的石質(zhì)基座 在鋼筋混凝土水泥的時代 很少再能看到這種經(jīng)典的木式結(jié)構(gòu)的工藝過程 穿斗式結(jié)構(gòu)的特色 雖然用的柱子較少 但這種結(jié)構(gòu)會通過 穿方 房頂?shù)氖芰鶆虻姆稚?所以比較抗震 東客房部分的隔斷墻 起分隔空間的作用 但上方并沒有隔斷 保證了空氣的流通 植物作為這個院落的元素之一 也將其完整的保留 包括之前的青石板 也都成為了造景的元素 20 改造