上海大通2010年山鑫置業(yè)金山石化招商項(xiàng)目定位與推廣策劃初案 (NXPowerLite)

房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 Innovation+Execution 山鑫置業(yè)金山石化 招商項(xiàng)目定位與推廣策劃初案 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， ： 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 前言 很榮幸，上海大通能參與貴公司金山石化商業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)招商工作，我們匯集了市場(chǎng)調(diào)研、策劃定位及業(yè)務(wù)等眾部門的力量。從市場(chǎng)點(diǎn)切入進(jìn)行分析，延伸到本案的定位點(diǎn)及如何按此定位來(lái)建議塑造本項(xiàng)目及整個(gè)項(xiàng)目分析，供貴公司參考。 希望通過(guò)我們的報(bào)告能為貴公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供幫助，能使貴公司因此項(xiàng)目取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。為此，上海大通愿與貴公司建立長(zhǎng)期的合作，我們會(huì)繼續(xù)提供完善優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，共同締造輝煌的佳績(jī)。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 目錄 市場(chǎng)篇 土地屬性分析 .7 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 .18 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 .43 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 .57 項(xiàng)目定位篇 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 63 項(xiàng)目傳播推廣建議 85 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 研究目的與研究方法 我們理解上海山鑫置業(yè)有限公司正在著手對(duì)衛(wèi)清西路地塊項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)作前期準(zhǔn)備。為保證本項(xiàng)目零售商業(yè)部分的策劃能夠順利進(jìn)行，基于對(duì)工作內(nèi)容的初步看法，我們確定主要目標(biāo)如下： 針對(duì)金山石化市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)狀況及未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面分析； 基于整體及區(qū)域市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的初步市場(chǎng)定位； 研究方法 政府相關(guān)部分訪談，了解政府相關(guān)部門對(duì)相關(guān)區(qū)域的發(fā)展目標(biāo)和看法，以及具體的整體規(guī)劃； 基于我司在房地產(chǎn)市場(chǎng)所積累的豐富市場(chǎng)信息，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估和分析； 研究區(qū)域市場(chǎng)中代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； 研究目的 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 工作步驟 前期組建和準(zhǔn)備 金山石化宏觀零售市場(chǎng)分析 項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)分析 需求分析 供應(yīng)分析 交通分析 本項(xiàng)目初步定位建議 本項(xiàng)目租戶組合建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 市場(chǎng)研究篇 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 土地屬性分析 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 地塊位置和現(xiàn)狀 本案 本案地塊位于上海市金山區(qū)石化板塊內(nèi)，東臨杭州灣大道、南側(cè)和西側(cè)為山鑫陽(yáng)光城住宅小區(qū)，北至衛(wèi)清西路。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 本案地塊由 2棟住宅及商業(yè)裙房組成。整個(gè)地塊較為方正，目前地塊基本已平整。 地塊緊鄰交通干道衛(wèi)清西路，地理位置較好； 地塊位置和現(xiàn)狀 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 衛(wèi)清西路 蒙山路 杭州灣大道 本地塊 百聯(lián)購(gòu)物中心 樂(lè)購(gòu) 本案地塊東側(cè)為杭州灣大道，是金山石化板塊內(nèi)的觀光大道之一，路段環(huán)境較好；地塊西側(cè)為蒙山路，是石化板塊人流聚集區(qū)之一，路段集聚了樂(lè)購(gòu)超市等商業(yè)，與本地塊相隔距離約 100米，目前已經(jīng)形成一定商業(yè)規(guī)模；地塊正北面為在建中的百聯(lián)購(gòu)物中心，未來(lái)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的招商造成一定的影響。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查 交通體系狀況 本案地塊緊鄰衛(wèi)清西路交通干道，出行便捷。從地塊至 A4高速公路亭衛(wèi)入口約 5公里，至 A30(A6)高速公路約 4公里，對(duì)外出行十分方便，達(dá)到蓮花南路地鐵站僅需 40分鐘。 在公共交通方面，備受關(guān)注的金山上海南站的城際高鐵項(xiàng)目是上海市重大項(xiàng)目工程，預(yù)計(jì)于 2010年 10月份建成通車。城際高鐵途徑金山客站、亭環(huán)、阮巷、葉榭、閔西、春申、莘莊、上海南站。預(yù)計(jì)分為金山直達(dá)上海南站班次和站站停班次。 直達(dá)班次由金山石化新城至南站時(shí)間約 30分鐘，城際高鐵金山車站距離本地塊約 1公里。建成后將大大方便金山石化新城地區(qū)的出行。此外，本案地塊附近有金山 1路、蓮石專線等公交車，方便達(dá)到金山及上海市區(qū)。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 本地塊 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 區(qū)域性質(zhì)及功能特點(diǎn) 本案地塊向西就是金山石化的主要商業(yè)街道衛(wèi)零路；往南下行是建設(shè)中的城際高鐵金山站商務(wù)區(qū)，距離本項(xiàng)目約 2公里左右；往東則是杭州灣大道，聚集了一些較新的樓盤；向北則是金山新城都市區(qū)和未開發(fā)工業(yè)用地，距離金山區(qū)政府約 1.5公里。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 本案周邊商業(yè)設(shè)施十分俱全，主要依托蒙山路、衛(wèi)清西路及衛(wèi)零路；由地塊至石化繁華區(qū)域約 1公里左右，車行時(shí)間不到5分鐘。地塊距離市中心較遠(yuǎn)，車行至莘莊和徐家匯分別需要40分鐘和 1個(gè)小時(shí)左右。 公共設(shè)施狀況及各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 經(jīng)過(guò)十幾年的城市建設(shè)，金山石化板塊的商業(yè)配套和生活配套已經(jīng)較為完善了，醫(yī)療、教育、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所一應(yīng)俱全。同時(shí)，上海著名旅游景點(diǎn)金山城市沙灘位于區(qū)域南端，距離本項(xiàng)目約 3公里，城市沙灘圍海造景，環(huán)境優(yōu)美，吸引了大量國(guó)內(nèi)外游客觀光。 公共設(shè)施狀況及各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 目前，金山石化新城區(qū)城市化擴(kuò)展速度加快，商業(yè)設(shè)施日益完善，衛(wèi)零路商業(yè)街、石化百貨、瑞鑫百貨等多種零售業(yè)態(tài)，基本能滿足區(qū)域客群日常生活所需，隨著百聯(lián)購(gòu)物中心的建成，區(qū)域零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 地塊初步結(jié)論 根據(jù)上述分析，本案地塊具有 7個(gè)特點(diǎn)： 地塊形狀較為方正，方便建筑布局和規(guī)劃； 地塊緊鄰區(qū)域交通干道，出行較為方便； 地塊距離 A4和 A30(A6)高速公路都比較方便，容易往來(lái)于市區(qū)； 城際高鐵即將建成，縮短了項(xiàng)目和市中心的距離； 地塊距離市中心較遠(yuǎn)，日常主要的生活配套依托于衛(wèi)零路，當(dāng)然石化板塊內(nèi)各種生活和商業(yè)配套俱全，可以滿足日常生活需要； 地塊周邊的景觀環(huán)境較佳，西側(cè)為觀光大道，給予本案一定的環(huán)境支持； 金山石化商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成熟，商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 結(jié)論： 我司認(rèn)為金山石化板塊距離上海市中心較遠(yuǎn)，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)群體絕大部分是本地人，本地塊也不例外。但由于地塊距離百聯(lián)購(gòu)物中心較近，因此對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)招商將產(chǎn)生較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)分流本項(xiàng)目客戶群，因此本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位將是至關(guān)重要的，如何形成區(qū)域錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而達(dá)到良好的招商率是我司目前要重點(diǎn)思考的問(wèn)題。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 說(shuō)明 本節(jié)將概覽本項(xiàng)目所在的區(qū)域內(nèi)的主要零售點(diǎn)，以及分析其 零售市場(chǎng)的趨勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 石化板塊零售情況概覽 石化板塊主要零售點(diǎn)概覽 石化板塊未來(lái)主要零售點(diǎn)概覽 石化板塊零售供應(yīng)總結(jié) 代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈零售情況概覽 以瑞鑫百貨、石化百貨為主體的商業(yè)中心是目前石化地區(qū)的中心商圈，也是石化地區(qū)最大的商業(yè)中心，在這個(gè)商業(yè)中心內(nèi)包括了大賣場(chǎng)、百貨公司、家電城等多種零售業(yè)態(tài)，目標(biāo)客戶大部分為石化及周邊居民，以滿足他們的日常生活需求為主要功能。 近年，在石化商圈內(nèi)既有傳統(tǒng)的百貨商業(yè)，也有些低檔位的沿街商鋪。隨著百聯(lián)購(gòu)物中心的建成開業(yè)，使石化板塊內(nèi)的零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 根據(jù)政府規(guī)劃，將以金山大道為中心，向東西南北延伸，逐步改變條狀商業(yè)布局，形成網(wǎng)絡(luò)狀、塊狀或條塊結(jié)合的三大功能區(qū)，形成老區(qū)、新區(qū)、海濱區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。 隨著金山城際高鐵的建設(shè)通車，未來(lái)將有更多的高素質(zhì)的新興人口導(dǎo)入，將有助于提升石化板塊的整體消費(fèi)檔次。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈現(xiàn)狀 一條主線 金山大道 景觀帶 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū) 三個(gè)節(jié)點(diǎn) 中心商圈 衛(wèi)零路 分中心 衛(wèi)清西路、易初蓮花 分中心 蒙山路、樂(lè)購(gòu)超市 三個(gè)板塊 金山大道 區(qū)政府所在地 衛(wèi)零路、衛(wèi)清西路 主要商業(yè)聚集地 濱江板塊 水上休閑 旅游板塊 本案位置 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應(yīng) 編號(hào) 物業(yè)或項(xiàng)目名稱 1 石化百貨 2 藍(lán)色生活廣場(chǎng) 3 瑞鑫百貨 4 樂(lè)購(gòu)超市 5 易初蓮花超市 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應(yīng) 01000020000300004000050000600007000080000900001000001978 1999 2009 2010土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 截至目前，金山石化商圈內(nèi)大型零售物業(yè)總建筑面積約為 20萬(wàn)平方米； 石化商圈目前在營(yíng)業(yè)的大型零售物業(yè)，基本在 1999年之后，其中石化百貨在 2001年經(jīng)過(guò)重新調(diào)整后對(duì)外開業(yè)。而 2010年 10月建成營(yíng)業(yè)的百聯(lián)購(gòu)物中心，將打破區(qū)內(nèi)早期傳統(tǒng)零售物業(yè)居多的局面。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 物業(yè)基本情況 物業(yè)情況 開業(yè)時(shí)間 1999.9 營(yíng)業(yè)面積 15850 樓層數(shù) 7 經(jīng)營(yíng)狀況 類別 百貨 經(jīng)營(yíng)者來(lái)源 國(guó)內(nèi)及國(guó)際品牌 消費(fèi)者來(lái)源 附近居民 市場(chǎng)定位 中檔 業(yè)態(tài)列舉 化妝品、鞋包、服裝、家居、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲 租戶列舉 百麗、艾格、拉沙貝兒、金利來(lái) 瑞鑫百貨 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨 物業(yè)基本情況 物業(yè)情況 開業(yè)時(shí)間 2001.1 營(yíng)業(yè)面積 10000 樓層數(shù) 5 經(jīng)營(yíng)狀況 類別 百貨 經(jīng)營(yíng)者來(lái)源 國(guó)內(nèi)及國(guó)際品牌 消費(fèi)者來(lái)源 附近居民 市場(chǎng)定位 中檔 業(yè)態(tài)列舉 化妝品、鞋包、服裝、家居、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲 租戶列舉 老廟黃金、美寶蓮、銳步、安莉芳、 EDC 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 藍(lán)色海岸生活廣場(chǎng) 物業(yè)基本情況 物業(yè)情況 開業(yè)時(shí)間 2009.10 營(yíng)業(yè)面積 19075 樓層數(shù) 5 經(jīng)營(yíng)狀況 類別 商業(yè)廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)者來(lái)源 國(guó)內(nèi)及國(guó)際品牌 消費(fèi)者來(lái)源 附近居民 市場(chǎng)定位 中檔 業(yè)態(tài)列舉 化妝品、書店、服裝、 KTV、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲 租戶列舉 85度 C、 DQ、 KTV、屈臣氏 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 衛(wèi)零路商業(yè)街 物業(yè)基本情況 物業(yè)情況 開業(yè)時(shí)間 2007.4 營(yíng)業(yè)面積 - 樓層數(shù) 1/2 經(jīng)營(yíng)狀況 類別 沿街商業(yè) 經(jīng)營(yíng)者來(lái)源 國(guó)內(nèi)品牌 消費(fèi)者來(lái)源 附近居民 市場(chǎng)定位 低檔 業(yè)態(tài)列舉 餐飲、飾品、服飾、鞋包 租戶列舉 KFC、久久丫、百味林、來(lái)一份 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 樂(lè)購(gòu)蒙山路店 物業(yè)基本情況 物業(yè)情況 開業(yè)時(shí)間 2006.2 營(yíng)業(yè)面積 - 樓層數(shù) 3 經(jīng)營(yíng)狀況 類別 大賣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)者來(lái)源 國(guó)內(nèi)品牌 消費(fèi)者來(lái)源 附近居民 市場(chǎng)定位 中檔 業(yè)態(tài)列舉 餐飲、飾品、服飾、鞋包、家電、賣場(chǎng) 租戶列舉 兩岸咖啡、安踏、 來(lái)一份 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 未來(lái)大型物業(yè)供應(yīng) 物業(yè)名稱 建筑體量 開業(yè)時(shí)間 百聯(lián)購(gòu)物中心 86300 2010.10 0200004000060000800001000001200002009 2010至 2010年，石化板塊內(nèi)未來(lái)大型零售物業(yè)供應(yīng)總共有 2個(gè)，其總建筑面積超過(guò) 10萬(wàn)方；其中百聯(lián)購(gòu)物中心總建筑面積達(dá) 86000方，是金山區(qū)域內(nèi)最大體量的購(gòu)物中心。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化地區(qū)整體商業(yè)供應(yīng)量 項(xiàng)目名稱 建筑面積 市場(chǎng)定位 功能定位 商業(yè)形態(tài) 石化百貨 10000 中檔 百貨 百貨 瑞鑫百貨 15850 中檔 百貨 百貨 藍(lán)色海岸 生活廣場(chǎng) 19075 中檔 餐飲、服飾、KTV 商業(yè)廣場(chǎng) 百聯(lián) 購(gòu)物中心 86300 中高檔 餐飲、百貨 百貨 本項(xiàng)目 22000 中高檔 百貨 主題百貨 總計(jì) 153225 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 服飾飾品箱包鞋類餐飲類家用電器廣告圖文旅館美容美發(fā)文具用品藥房雜貨店裝潢銀行電信 其他房產(chǎn)中介衛(wèi)零路商業(yè)街業(yè)態(tài)分布示意圖 衛(wèi)零路是金山石化板塊的最早發(fā)展起來(lái)的商業(yè)街，整個(gè)商業(yè)街基本已沿街商鋪為主，整體經(jīng)營(yíng)檔次不高，業(yè)態(tài)繁多； 其中以服飾和餐飲為主要業(yè)態(tài)種類，從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，較為理想。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 衛(wèi)零路商業(yè)實(shí)景圖 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 便利店銀行房產(chǎn)中介裝飾裝潢服飾美容美發(fā)娛樂(lè)休閑家居數(shù)碼電子書店公司超市其他餐飲衛(wèi)清西路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖 拐入衛(wèi)清西路后，商業(yè)氛圍呈輻射下降態(tài)勢(shì)，基本以房產(chǎn)中介居多； 衛(wèi)清西路蒙山路是區(qū)域第二大人流聚集區(qū)，主要依托樂(lè)購(gòu)生活廣場(chǎng)； 衛(wèi)清西路基本以大型餐飲為主，集合大型娛樂(lè)場(chǎng)所。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 衛(wèi)清西路實(shí)景圖 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 其他便利店銀行房產(chǎn)中介裝飾裝潢服飾美容美發(fā)娛樂(lè)休閑家居數(shù)碼電子超市公司干洗店藥店餐飲蒙山路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖 蒙山路商業(yè)集中區(qū)主要在樂(lè)購(gòu)超市附近，平日人流量較大； 蒙山路以南商業(yè)氛圍急劇下降，出現(xiàn)較多空置商鋪； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 蒙山路實(shí)景圖 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 便利店美容美發(fā)服飾雜貨店娛樂(lè)休閑廣告賓館婚紗餐飲北隨塘河路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖 北隨塘河路是一條以餐飲為主的步行街，集中了大量的中低檔餐飲； 該路段租金處在區(qū)域最低，僅 1.2元 /平方米 /天； 空置商鋪較多； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 北隨塘河路實(shí)景圖 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目周邊商業(yè)租金分析 0246810121416衛(wèi)零路 衛(wèi)清西路 蒙山路 北隨塘河路從目前市場(chǎng)可得知的信息，租金報(bào)價(jià)最高的是衛(wèi)零路商業(yè)街； 本區(qū)域中，未來(lái)主要商業(yè)項(xiàng)目為百聯(lián)購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)未來(lái)租金將呈現(xiàn)又一個(gè)高點(diǎn)，在未來(lái)對(duì)于本項(xiàng)目具有較為直接的借鑒意義； 從租金的分布來(lái)看兩級(jí)分化較為明顯，雖然基本屬于同一個(gè)區(qū)域，但彼此間差異性較大。 隨著本區(qū)域商業(yè)氛圍進(jìn)一步的成熟，本區(qū)域的租金水平在未來(lái)可能有進(jìn)一步攀升的態(tài)勢(shì)，為本項(xiàng)目的入世創(chuàng)造了較為積極的氛圍。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 競(jìng)爭(zhēng)壓力分析及規(guī)避措施 石化地區(qū)商業(yè) 檔次 中高檔 專賣店 餐飲 中檔 賣場(chǎng) 百貨 中低檔 百貨 服飾 社區(qū)配套 中檔定位的 特色 文化休閑、 餐飲娛樂(lè)、 主題商業(yè) ？ 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈零售供應(yīng)總結(jié) 石化商圈目前的商業(yè)形態(tài)仍是以商場(chǎng)與沿街底鋪相結(jié)合，以服務(wù)周邊社區(qū)內(nèi)居民的日常生活消費(fèi)為主要功能，整體定位中低檔，走大眾化消費(fèi)路線； 石化板塊作為區(qū)域商業(yè)中心，周邊大量的人口數(shù)量以及未來(lái)城際高鐵開通后帶來(lái)的新興人群，都將使得區(qū)域整體的消費(fèi)傾向更加多元化。因此，不同類型的餐飲、家庭型娛樂(lè)設(shè)施以及各種特色商業(yè)都將在石化獲得更大的發(fā)展空間； 本項(xiàng)目的所在區(qū)域內(nèi)的主要零售項(xiàng)目均集中在項(xiàng)目的西側(cè)及北側(cè)，這些項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)截流來(lái)自于本項(xiàng)目西北側(cè)的消費(fèi)群體，因此，本項(xiàng)目外圍的消費(fèi)者不可避免的會(huì)分流到衛(wèi)零路等商業(yè)街； 本項(xiàng)目北側(cè)的百聯(lián)購(gòu)物中心，對(duì)本項(xiàng)目的影響力不可忽視，尤其在零售品牌專賣店和餐飲等方面，因此，本項(xiàng)目應(yīng)盡量避免在此類業(yè)態(tài)上與其直接競(jìng)爭(zhēng)。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨 地理位置：衛(wèi)零路 85號(hào) 商業(yè)形態(tài)：石化最早開業(yè)的百貨公司 發(fā)展商：金山實(shí)業(yè)投資發(fā)展有限公司 經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng) 建筑面積： 10000平方米 項(xiàng)目分期：一期 市場(chǎng)定位：中檔 輻射范圍： 5公里范圍內(nèi)居民 核心目標(biāo)客戶：周邊消費(fèi)能力一般的年 輕人、周邊居民 開業(yè)時(shí)間： 1978年建成， 2001年重新定位開業(yè) 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨一樓化妝品飾品女鞋區(qū) 商場(chǎng)一樓主要為化妝品、黃金飾品、女鞋為主； 整體檔次一般； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨二樓女裝內(nèi)衣 二樓主要經(jīng)營(yíng)女裝； 經(jīng)營(yíng)檔次中檔 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨三樓運(yùn)動(dòng)休閑 三樓主要以經(jīng)營(yíng)品牌運(yùn)動(dòng)服飾、鞋類為主； 經(jīng)營(yíng)檔次中檔 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨四樓男裝、皮鞋 四樓主要以經(jīng)營(yíng)男士西服、鞋類為主； 經(jīng)營(yíng)檔次中檔 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨五樓家紡、針織用品 五樓主要以經(jīng)營(yíng)家紡類、針織用品類為主； 經(jīng)營(yíng)檔次中檔，客流量較少 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨是目前金山石化區(qū)域內(nèi)開業(yè)最早的一家百貨公司，成立于1978年，在 2000年 10月進(jìn)行改擴(kuò)建， 2001年 1月 6日重新開業(yè)； 2005年 9月對(duì)建筑外立面、商業(yè)動(dòng)線等實(shí)施改造和調(diào)整。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，石化百貨的發(fā)展、調(diào)整之過(guò)程具有較好的借鑒意義。我司建議本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)必須包含有新穎的元素，在外立面的設(shè)計(jì)、商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)施的裝修以及建筑材料的運(yùn)用上能夠起到吸引消費(fèi)者眼球的作用； 石化百貨綜述 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 藍(lán)色海岸生活廣場(chǎng) 地理位置：衛(wèi)零路 169號(hào) 商業(yè)形態(tài)：開放型購(gòu)物廣場(chǎng) 發(fā)展商：石化城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng) 建筑面積： 19075平方米 項(xiàng)目分期：一期 市場(chǎng)定位：中檔 輻射范圍： 5公里范圍內(nèi)居民 核心目標(biāo)客戶：周邊消費(fèi)能力一般 的年輕人、周邊居民 開業(yè)時(shí)間： 2009年 10月 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 業(yè)態(tài)組合： 1F: 服飾、化妝品、餐飲、品牌專賣店 2F：服飾、美容美發(fā)、餐飲 3F：新華書店、兒童用品、攝影、婚紗 4F：城市金座 KTV 主要品牌列舉： 85度 C、 DQ、味千拉面、棒約翰、必勝客、豆撈坊、 集集小鎮(zhèn)、屈臣氏、佰草集、麥考林、美特斯 邦威、 森馬、貴人鳥、老廟黃金 商家數(shù)量：約 50家 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 該項(xiàng)目是目前石化地區(qū)較為新穎的開放型購(gòu)物廣場(chǎng)，商戶滿租率較高； 該項(xiàng)目引進(jìn)了 DQ、味千拉面、棒約翰、 85度 C等年輕一代較為熟知的品牌，因此整體經(jīng)營(yíng)狀況較好。但 2樓以上樓層人流量普遍不高，有部分空置商鋪； 對(duì)于本項(xiàng)目而言， 09年開業(yè)的藍(lán)色海岸生活廣場(chǎng)整體定位與本項(xiàng)目相對(duì)較為接近，但是由于其租金組合上存在一定的缺陷，因此本項(xiàng)目將規(guī)避業(yè)態(tài)定位上產(chǎn)生的影響，以主題購(gòu)物中心模式入市。 藍(lán)色海岸生活廣場(chǎng)綜述 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 瑞鑫百貨 地理位置：衛(wèi)零路 555號(hào) 商業(yè)形態(tài)：百貨公司 發(fā)展商：金山煙草公司 經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng) 建筑面積： 15850平方米 項(xiàng)目分期：一期 市場(chǎng)定位：中檔 輻射范圍： 5公里范圍內(nèi)居民 核心目標(biāo)客戶：周邊消費(fèi)能力一般 的年輕人、周邊居民 開業(yè)時(shí)間： 1999年 9月 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 業(yè)態(tài)組合： 1F: 化妝品、黃金飾品、箱包皮具、煙酒、女鞋 2F：女士服裝、女士飾品 3F：男士服裝、皮鞋 4F：運(yùn)動(dòng)休閑、床上用品、小家電、學(xué)習(xí)用品 主要品牌列舉：花花公子、卡帝樂(lè)、雙星寶貝、艾格、法文箱子、 KAPPA、堡獅龍、阿瑪尼、克里斯汀、阿迪達(dá)斯、彪 馬、 TCL 商家數(shù)量：約 50家 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 瑞鑫百貨綜述 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 該商場(chǎng)也是目前石化地區(qū)較早開業(yè)的百貨公司之一，是煙草集 團(tuán)旗下的國(guó)營(yíng)百貨公司； 項(xiàng)目為傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)，布局較為統(tǒng)一，商業(yè)動(dòng)線過(guò)于繁瑣； 對(duì)于本項(xiàng)目而言，瑞鑫百貨是目前在營(yíng)業(yè)中最靠近本地塊的百貨公司，但本項(xiàng)目未來(lái)從項(xiàng)目產(chǎn)品力著手，拉開與瑞鑫百貨的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，充分運(yùn)用新穎商業(yè)元素等加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 0100000200000300000400000500000600000農(nóng)業(yè)非農(nóng)農(nóng)業(yè) 209100 214800 222700 228500非農(nóng) 309600 306100 200100 2064002006 2007 2008 2009區(qū)域人口結(jié)構(gòu)分析 金山區(qū)是目前人口流動(dòng)較快的區(qū)縣之一；截至至 2009年，全區(qū)總?cè)丝诩s 44萬(wàn)； 整個(gè)金山石化板塊人口約 10萬(wàn)人； 金山人口增長(zhǎng)幅度較為平穩(wěn)； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 由于距離市中心較遠(yuǎn)，因此目前石化地塊的居民基本傾向于在本地區(qū)消費(fèi)，而石化商圈內(nèi)的零售物業(yè)可滿足居民日常消費(fèi)； 和其他市郊不同，石化由于存在城市沙灘等旅游、娛樂(lè)設(shè)施，外來(lái)旅游消費(fèi)也在石化板塊的消費(fèi)中占到相當(dāng)?shù)谋戎兀?隨著金山城市化的進(jìn)一步發(fā)展，金山高收入人群所占的比例將越來(lái)越大。同時(shí)，伴隨七寶旅游娛樂(lè)的不斷完善和發(fā)展，旅游業(yè)對(duì)金山經(jīng)濟(jì)以及商業(yè)的帶動(dòng)作用也會(huì)越來(lái)越大。這都會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)人群消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)衣著、醫(yī)療保健、教育娛樂(lè)的需求將隨著收入的上升不斷增長(zhǎng)。但我們預(yù)計(jì)區(qū)域高檔消費(fèi)的發(fā)展可能尚需時(shí)日，整體的消費(fèi)水平會(huì)以中檔為主。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)及變化趨勢(shì) 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 現(xiàn)實(shí)需求旺盛，區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)過(guò)多； 石化的消費(fèi)水平不低，但目前金山的產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，服務(wù)業(yè)以及商業(yè)配套還停留在傳統(tǒng)百貨及沿街低檔商鋪，若本項(xiàng)目抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，將來(lái)發(fā)展的空間較大； 未來(lái)隨著城際高鐵的開通及外來(lái)人口的導(dǎo)入，金山石化的整體消費(fèi)水平還將得到較大的提升。 需求評(píng)價(jià) 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 區(qū)域消費(fèi)群體以石化本地居民及周邊臨近街道居民，市區(qū)消費(fèi)群體相對(duì)較少； 居民基本以家庭、好友形式為主； 節(jié)假日人流相對(duì)較多； 平日 18： 00后，商圈內(nèi)人流大幅增長(zhǎng)； 附近的居民一般去衛(wèi)零路商業(yè)街購(gòu)物較多。 消費(fèi)評(píng)價(jià) 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位篇 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 我們將面臨的挑戰(zhàn)有哪些： 如何突破現(xiàn)有石化商圈的市場(chǎng)局限性？ 如何準(zhǔn)備把握項(xiàng)目的商業(yè)模型及定位？ 我們的目標(biāo)市場(chǎng)在哪里？ 我們發(fā)展空間有多大？ 如何定義我們的目標(biāo)消費(fèi)人群？ 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目 SWOT分析 本案緊鄰石化衛(wèi)零路，未來(lái)可構(gòu)成石化商業(yè)中心； 即將建成通往上海南站的城際快鐵金山客站距離本案約 1公里左右； 擁有較好的地塊開發(fā)條件； 開發(fā)商的實(shí)力及口碑； S W O T 區(qū)域內(nèi)人口增長(zhǎng)有限； 對(duì)消費(fèi)者及零售商區(qū)域影響力有限； 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展成熟； 金山區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的價(jià)格洼地，但其具有交通樞紐、工業(yè)基礎(chǔ)雄厚以及“黃金海岸線”的三大優(yōu)勢(shì)，未來(lái)升值潛力巨大； 區(qū)域傳統(tǒng)百貨居多，新穎的主題商業(yè)中心存在一定市場(chǎng)機(jī)遇； 未來(lái)將有國(guó)內(nèi)外旅游客構(gòu)成的消費(fèi)群體； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)； 百聯(lián)購(gòu)物中心的直接競(jìng)爭(zhēng)； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 經(jīng)由上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)： 項(xiàng)目地理位置的優(yōu)勢(shì)明顯； 需要突破現(xiàn)有商圈模式并對(duì)其形成強(qiáng)大的改進(jìn)推動(dòng)力； 利用城際高鐵的交通優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大自身發(fā)展的空間； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 商業(yè)模式解讀 創(chuàng)新和差異化經(jīng)營(yíng)是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)提升競(jìng)爭(zhēng)力的核心。從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)必須與時(shí)俱進(jìn)，不能無(wú)視環(huán)境和市場(chǎng)的變化。 中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了幾種主流商業(yè)模式：第一代供銷社商業(yè)模式；第二代百貨商業(yè)模式、第三代 SHOPPINGMALL購(gòu)物中心，及第四代城市生活休閑中心 (LIFE STYLE)。 第四代商業(yè)模式強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式購(gòu)物，在滿足人們一站式購(gòu)物需求的同時(shí)進(jìn)行升級(jí)，增加體驗(yàn)式消費(fèi)。購(gòu)物已不再是第四代商業(yè)模式最重要的功能，它是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)四大功能于一體，其中餐飲、娛樂(lè)、休閑占有相當(dāng)重要的比例。體驗(yàn)式購(gòu)物中心既是購(gòu)物中心，也是休閑中心，同時(shí)還是社交中心。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 一 個(gè) 主 題 以流動(dòng)的水為主體，營(yíng)造一個(gè)集購(gòu)物、餐