【商業(yè)地產】重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園慶業(yè)南山項目戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃

重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 慶業(yè)南山項目戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 一、 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃目標 1. 中國西部名鎮(zhèn) 依托一級景區(qū)南山景區(qū)和黃山景區(qū)，憑借陪都八景“銅鑼朝天”的銅鑼峽谷風光，得溫泉之沐浴，在萬畝原生態(tài)林木之間，開發(fā)國家森林公園、中國第一峽江走廊，中國森林溫泉終極別墅，中國西部陽光溫泉森林度假公寓，中國西部會議中心，中國西部名寺，中國西部名貴花木研究中心等，把該項目開發(fā)建設成為中國著名的旅游房地產品牌，建設成為中國西部名鎮(zhèn)。 2. 中國西部國家森林公園（公益共建） 中國的普通公園，已經令人厭倦，開發(fā)有真正價值的個性化公 園，將是中國公園必然要面對的。 我們將充分利用上萬畝原生態(tài)林木，申請保護性開發(fā)國家森林公園，作為新時期國家森林公園開發(fā)的探索與實踐者，一方面將作為本項目別墅開發(fā)最大的環(huán)境配套工程，另一方面有利于本項目知名度的更高提升，同時，將借助政府與民間多方面的支持，把環(huán)境景觀再造社會化，節(jié)省投資。 3. 中國旅游房地產著名品牌 深圳有華僑城，這里要建一個衛(wèi)星鎮(zhèn)。項目系列化開發(fā)，集團化發(fā)展，并以此產業(yè)為基礎，走資本社會化的發(fā)展道路。項目開發(fā)以房地產品牌經營為核心，特別是頂級別墅住宅的開發(fā)，以世界的眼光，國際的水準，開發(fā)代表當 代別墅住宅典范的珍藏性別墅，并據此發(fā)展成為中國旅游房地產著名品牌，為在其它地方開發(fā)同類型的頂級住宅奠定堅定的基礎，確立為社會所認可的地位。 重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 1 二、 戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展項目 1. 中國西部國家雕塑公園（本項為公益共建項目） 雕塑，可以是全人類共同的創(chuàng)造，可以是人類文明的共同遺產。 為西部、為中國，甚至為全世界從事雕塑事業(yè)，熱愛雕塑或雕塑收藏事業(yè)的人們提供一個空間，同時，為一些尚未成名的提供一定的經濟贊助支持創(chuàng)作自己的作品，讓它們的作品為世人所認識。 這個兼具公益與商業(yè)價值的雕塑公園，將以人本位的思想，把普通人的思想、普通人的生 活、普通人的形象、普通人的作品引入其中，這將是當代人文精神的啟蒙地，其社會價值將為社會所共賞。 正是這種非純商業(yè)的發(fā)展方向，將得到全國性乃至世界性的目光，其項目的知名度將迅速提升，對項目發(fā)展起到重要作用。 在成一定規(guī)模后，申請成為國家雕塑公園。 2. 中國西部時尚休閑中心（本項為可獨立投資項目） 這是一個年青人的時代，他們合著時尚的節(jié)拍，他們正決定著世界的未來。這一代的價值觀、消費觀已發(fā)生根本的改變，過時尚的生活，參觀時尚的活動，讓世界和自己的生活都更加精彩。 但，重慶的時尚色彩太少，重慶的時尚活動太少，不是沒 有市場需求，而是沒有他們所追逐的項目得到開發(fā)。 讓重慶更時尚，讓重慶與世界更緊密，需要有一個時尚的策源地。 這里，將建設重慶的、西部的時尚休閑中心，引入世界一流的時尚休閑娛樂項目，讓重慶年青人都來，讓重慶也更年青。 3. 中國第一峽江景觀走廊與別墅（本項為公益共建項目） 這將是一個創(chuàng)舉，這將是一次飛越。 中國還沒有，世界也幾無可覓。 中國人沒有不知道三峽的，到過三峽的人沒有不為那壯闊的氣勢所折服的。 但，我們幾乎從沒有設想過在這樣的地方，有一座房，一個家。 重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 2 項目北臨著名的銅鑼峽，北岸就是松竹郁郁蔥蔥的鐵山坪森林 公園，南面就是本項目，俯瞰峽谷，波浪洶涌，奇險生驚，自古為兵家要地。 “銅鑼朝天”是抗戰(zhàn)時期“陪都八景”之一。集雄、奇、險、秀、幽于一身。江岸有“石猿鎮(zhèn)江”“銅鑼朝天”，江頭有“萬畝林?！薄芭D梅群瀑”等著名景觀。 于此，將建空中索道聯接兩岸，江岸懸崖將重修古棧道，建成雄奇險峻的空中觀景走廊。 同時，我們，將擇地建設原生態(tài)的別墅，這樣的別墅將不屬于某一個人，而屬于每一個有夢想的人。 4. 中國西部森林溫泉終極別墅（本項為可獨立投資項目） 招標國際級規(guī)劃設計大師聯合主持總體規(guī)劃，同時聘請數十位國際級設計師，結合業(yè)主 個性需求，為每棟別墅作個性化設計。結合山城重慶在全世界也少有的山地特色，充分挖掘山地、江水、峽谷、溫泉、森林等資源的開發(fā)價值，實現山、江、峽、森林、房屋與人的統(tǒng)一，開發(fā)建設具有永久珍藏價值的終級別墅。 本項目用地面積廣闊，可用地常廣泛分布于各處，可用特別是一些小片的林間用地，開發(fā)永不可再生的世家珍藏別墅。 5. 中國西部陽光溫泉森林度假公寓（本項為可獨立投資項目） 到目前為止，重慶并沒有開發(fā)出真正具有絕對影響力的度假公寓，隨著經濟水平的提高，度假公寓將作為第二居所廣泛的存在。本項目具有開發(fā)度假公寓的壟斷性優(yōu) 越條件，其市場前景極為可觀。 同時，銀發(fā)經濟對該類型公寓具有現實的市場需求。截止目前為止，重慶還沒有定位于該客戶群體的項目，其市場前景極為廣闊，本項目將主要針對該客戶群體的中高收入階層。 該公寓將主要利用本項目西南方向較成片的土地開發(fā)，一方面比較成規(guī)模，另一方面，也將結合休閑、娛樂設施有機結合，避免出現一般度假公寓配套太多成本過高且使用率低下的根本問題，開發(fā)出有人氣、有娛樂的現代重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 3 型度假公寓。 6. 中國西部第一名寺（本項為可獨立投資項目） 為政界要人、社會名流、商界富賈開發(fā)具有凈身、凈心意義的西部名寺。 項目所 在地已有古寺舊址，重新規(guī)劃建設一流寺院，重金禮聘名僧主持，提供許愿、拜佛、求道、卜卦、凈身、凈心、避世、茶道、養(yǎng)身等高級會員制服務。 7. 中國西部國際高爾夫訓練中心（本項為可獨立投資項目） 高爾夫，永遠是貴族的運動。 本項目獨特的山地條件，為開發(fā)建設國際一流的山地高爾夫訓練中心準備的得天獨厚的條件。 高爾夫項目，一方面作為頂級別墅的重要配套，對于提升別墅檔次具有立竿見影的意義，另一方面也是有利于實現投資回報的項目。 8. 中國西部會議中心（本項為可獨立投資項目） 本項目獨特的區(qū)位，便捷的交通，優(yōu)美的自然環(huán)境，綜上 所述合的休閑娛樂設施，完善的配套，完全具備建設發(fā)展成為西部最有影響的會議中心之一的條件。 9. 中國西部南山貴族學校（本項為可獨立投資項目） 產業(yè)的嫁接是房地產業(yè)縱深發(fā)展方式之一。 教育與房地產業(yè)的嫁接在國內已有成功典范。頂級別墅、度假公寓等房產與貴族學校這樣的教育產業(yè)嫁接是非常默契的，具有良好發(fā)展前景的。 該貴族學校以較小的規(guī)模，絕對一流的師資，國際化教育方法，以培養(yǎng)將出國留學為主的現代國際型人才為目標。 10. 中國西部名貴花木研究中心（本項為可獨立投資項目） 隨著經濟的迅速增長，生態(tài)園林等相關產業(yè)市場前景極為廣 闊，發(fā)展此重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 4 項目將取得良好的經濟效益。 該項目現狀土地上已有大量的花木果苗種植地，結合項目總體規(guī)劃，在環(huán)境景觀規(guī)劃方面，結合這一特點，規(guī)劃出具有觀賞價值，也具有經濟價值的名貴花木生態(tài)園圃，一方面可節(jié)省大量景觀環(huán)境方面的投資，另一方面也是一次開創(chuàng)性的嘗試。 我們將引進國際一流的園藝師，與國內多家知名的園林景觀設計單位合作，建立具有國際水準的名貴花木研究中心，開辟兼具觀賞性的種植基地。 11. 中國西部臘梅溝等 三、 項目概況 1. 項目名稱：重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 2. 投資開發(fā)商：重慶慶業(yè)置業(yè)有限公司 公司地址：重慶市江北 區(qū)五紅路 25 號 法人代表：王曉燕 3. 項目位置：重慶市南岸區(qū)南山鎮(zhèn) 4. 建設面積： 3209.8 畝 5. 可租用面積：約 10000 畝林地 6. 項目開發(fā)周期： 5-8 年 7. 項目計劃總投資： 10-15 億元人民幣 四、 項目發(fā)展規(guī)劃依據 1. 中共重慶市委、重慶人民政府關于培育和發(fā)展旅游業(yè)若干問題的決定（渝委發(fā) 19989 號文件）。 2. 重慶市旅游業(yè)發(fā)展第十個五年計劃重慶市旅游局 2001 年 4 月 16 日制定。 3. 重慶市人民政府第 53 號令重慶市土地管理規(guī)定（ 1999 年 3 月 30 日蒲海清）。 4. 重慶市人民政府第 54 號令重慶市耕地開墾費，耕地閑置費， 土地復墾重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 5 費收取與使用管理辦法（ 1999 年 4 月 13 日蒲海清）。 5. 重慶市林地保護管理條理（重慶市人民代表大會常務委員會 1998 年5 月 29 日）。 五、 投資環(huán)境分析 良好的投資環(huán)境，為建設好南山銅鑼峽森林公園的準備了基本條件。 1. 旅游產業(yè)日漸火暴 世界旅游熱點正向亞太地區(qū)轉移，國內旅游需求空前高漲。 中央已確定把旅游業(yè)作為國民經濟結構調整新增長點和實施西部打開發(fā)戰(zhàn)略的重點發(fā)展領域。重慶是西部地區(qū)唯一的直轄市，特殊的城市地位和經濟實力。承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢，為重慶旅游業(yè)提供了加快發(fā)展的基礎條件和強大推動力。特別是雙休 日制度的推行和節(jié)假日經濟的繁榮，極大地推動了旅游業(yè)的迅速崛起。據市旅游局統(tǒng)計， 2001 年全市共接待海外游者 38.29萬人次。旅游外匯收入 1.96 億美元。比上年增長 43.9%和 42.3%；接待國內旅游者 3803.32萬人次。國內旅游收入 187.21億元人民幣，比上年增長 23.9%和 36.6%。假如我們能吸引來渝國內旅游者 1%上山消費，將獲得 1.8721 億元人民幣的收入。 2. 南山旅游品牌日益突出 南山位于重慶東部，距市中心 14 公里，境內群峰林立，風景秀麗，森林密布，鳥語花香，是重慶近郊著名風景區(qū)。也是重慶 旅游業(yè)十個五年計劃期間重點發(fā)展的地區(qū)。境內有陪都遺址；泉水雞一條街；金鷹，南山，薔薇公園，梅桂園等景區(qū)。陪都文化是一部生動的愛國主義教材。泉水雞是重慶美食文化的一大特色，景區(qū)環(huán)境優(yōu)美。金鷹高聳入云。丘巒跌巖起伏，松樹茂密成陰，桂花四溢飄香，是重慶十大名花海棠、櫻花、桂花、梅花、茶花、杜鵑花、白蘭花、玉蘭花、桃花、蘭草的最大集植地。素有“山城花冠”之稱。 2001 年中秋佳節(jié)，重慶晨報商報聯合推出“南山中秋夜，學子進農家”大型活動，日本、美國、丹麥等國家的 30 余名外賓和 100 余名大學生歡聚南山，千面國旗飄 南山，百名學生聚南山，熊熊篝火耀南山為特點重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 6 的旅游系列活動，在市旅游業(yè)中引起了強烈反響，深受旅客稱贊，一年一度的“春之花”和“金秋賞桂”系列旅游活動正成南山新的民俗，南山旅游商機無限。 3. 旅游業(yè)迅速崛起 旅游業(yè)的迅速崛起，正成為全市國民經濟發(fā)展的主力軍。截止 2001 年，本市旅游企業(yè)總數達 562 家，從業(yè)人員達 9.91 萬人。 重慶近效度假休閑型旅游，最具競爭實力的有廣陽島、鐵山坪、金刀峽旅游項目的開發(fā)，投資規(guī)模大，區(qū)位優(yōu)勢好，發(fā)展迅速。南山鎮(zhèn)境內初具規(guī)模的旅游企業(yè)有 9 家，大帝花園酒店、香樟林酒店、南帝山莊、龍宇花 園、南山賓館、金谷會所、金鷹山莊、苗家水寨、松林山莊。正在投資上 1000萬元的旅游企業(yè)有龍圖生態(tài)公園，天潤度假村、恒通植物園等，另外還有 120余家“農家樂”，都經營狀況良好。 六、 土地購置成本分析 土地購置成本預測，是嚴格按照國家有關政策法規(guī)，取中上補償標準進行測算的。 1. 土地購置成本計算依據 i. 政策依據 I. 重慶市土地管理規(guī)定 II. 重慶市耕地開墾費，耕地閑置費，土地復墾費收取與使用管理辦法。 III. 重慶市征地補償安置辦法 IV. 重慶市新征建設用地使用費收取管理辦法 V. 重慶市林地保護管理條例 ii. 參考資料 I. 南岸區(qū)國土局調查成果 II. 南山鎮(zhèn)派出 所戶口登記冊 III. 南山鎮(zhèn)建管所房屋產權登記冊 重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 7 IV. 南山鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃現狀圖 2. 土地購置成本調查與計算方法 i. 調查方法。采用典型調查與普查相結合，參考資料與實地核對相結合的方法。并組織村社領導和老農民座談。 ii. 計算方法。采用實物價單規(guī)定的中上線計算。事物品種按實地發(fā)生進行計算。 3. 征地面積及成本 i. 征地面積： 3209.8 畝，將南山鎮(zhèn)放牛村的集體土地全部計征。 ii. 征地金額： 32736.5 萬元人民幣，每畝單價： 101989.22 元。 iii. 征地單價可與區(qū)政府協商 4. 可減免項目 i. 耕地占用稅：可減免 30%，其原因實測面積大于冊籍面積。 ii. 植被恢復性：可減免 90.08%，其原因按實際損壞部分繳納。 iii. 土地出讓金：可減免 44.89%，其原因按可建設用地進行測算。 七、 土地資源利用分析 1. 得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，極其優(yōu)越的地理條件，是建立南山銅鑼峽森林溫泉公園的最佳選擇。 2. 該公園距市中心 15 公里。 3. 地形：北高南低，東峭西緩，呈葫蘆狀，東北兩面環(huán)繞長江，土地被成片的森林隔斷，形成幾片。適合分片開發(fā)。 4. 景觀：登羊兒石俯窺銅鑼峽，水面狹窄，濤涌浪急，波從壁回，地勢奇險。歷有“東垂屏障”之稱，抗日戰(zhàn)爭時期“銅鑼朝天”為陪都八景之一，東北部沿長江一線，可建設高級度假 別墅區(qū)。南部溝壑縱橫，森林密布。臘梅溝，溪水潺潺，如帶似練，每天秋高氣爽，溪旁臘梅燦燦，修竹娟娟。怪石儡儡，松枝婀娜。微風吹拂，云煙裊裊，枝枝臘梅恰似窈窕淑女，合睇微笑，香氣迷人，美不勝收。適合建立休閑娛樂區(qū)。西部葫蘆口，丘陵起伏，錯落有致，宜建高品位的商業(yè)區(qū)和文化區(qū)?？茖W規(guī)劃、精心打造，把南山銅鑼峽森林溫泉國家公園建設成重慶及全國富重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 8 有階層生活、休閑、娛樂、消費的天堂。 八、 項目投資回報 1. 終極別墅：約 10.8 億元人民幣。按 300 幢（本項目直接用地達 3000 多畝，加之實際可依托的逾 10000 萬林地，可建別墅量將 遠高多于 300 幢），按平均每幢 360 萬元（按重慶現有別墅錦秀山莊幾年前銷售價不低于8000 元 /平方米，不低于 450 平方米 /每幢計，達 360 萬元 /幢，本項目將遠超出此銷售價，此暫以此為基數）計。 2. 度假公寓：約 6 億元人民幣。按 20 萬平方米規(guī)模建設，一部分以公寓形式直接銷售，另一部分以產權酒店銷售，然后統(tǒng)一經營，每平方米僅以3000 元計算。 3. 旅游、度假、運動、休閑及項目其它收益：約 4 億 /年（詳見經濟可行性報告）。 九、 開發(fā)計劃 第一階段：結合環(huán)境整治，建設國家森林公園，利用條件成熟地塊，開發(fā)建設首期別墅，實現一定銷 售資金回款，以實現滾動開發(fā)。同時建設貴族學校，一方面直接回收投資，創(chuàng)造可持續(xù)收益，同時為積聚人氣、名氣奠定基礎。 第二階段：進一步環(huán)境改造，開發(fā)高爾夫訓練中心、中國西部名寺，建設休閑娛樂中心部分設施。 第三階段：建設國家雕塑公園，開發(fā)度假公寓，實現一定銷售資金回款，同時建設會議中心。 第四階段：全面投資建設旅游、度假、運動、休閑項目，進一步開發(fā)度假公寓。 第五階段：繼續(xù)分期開發(fā)頂級別墅，為中國西部名鎮(zhèn)、國家森林公司建設添上最后的精彩。 十、 結論 重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 9 產業(yè)相互嫁接，強勢企業(yè)強強聯合，企業(yè)與政府聯合，產業(yè)與資本結合， 從而充分挖掘項目一切可利用資源，實施國際化規(guī)劃，高標準施工建設，建設成為在西部、在中國具有重大影響的著名項目。 慶業(yè)南山銅鑼峽森林溫泉國家公園符合國家政策，資源優(yōu)勢突出，市場前景廣闊，投資回報率極高。 慶業(yè)誠邀國內外知名企業(yè)加盟國家公園投資開發(fā)，共建中國著名的旅游度假國家公園。 十一、 合作方式 1. 合資開發(fā) 2. 項目轉讓 3. 單項目合資開發(fā) 4. 單項目土地轉讓 2008 攻堅戰(zhàn) 百日贏家計劃方案 2008 年 10 月 12 月 重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 10 2008 年 10 月 09 日 百日贏家 全員營銷 一、 組織架構 總負責：王道德 執(zhí)行：團購業(yè)務部孫治華 成員：各項目分管老總、市場研發(fā)中心老總、非業(yè)務部門老總、品牌設計公司老總、財務中心老總 跟蹤報道：品牌部 二、 各崗位職責 1、 總負責 負責定期召開“全員營銷組織會議” 人員組織安排 計劃調整、執(zhí)行 獎罰兌現 定期召開項目動員會 組織月度獎金發(fā)放儀式 2、 執(zhí)行： 收集意向客戶名單； 跟蹤意向客戶進展程度； 登記成交客戶情況； 獎罰兌現及登記。 3、 成員 組織本項目、中心、部門全員營銷組織工作 4、 宣傳 每天定時出營銷快報； 對于此次營銷活動中的先進事跡及個人及時報道 對各項目銷售動態(tài)及時跟蹤報道 重慶南山銅鑼峽森林溫泉國家公園 11 三、 銷售流程 四、 銷售模式： 1、 公司除置業(yè)顧問以外員工，參