小談中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展.doc

小談中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展由經(jīng)濟(jì)學(xué)供需曲線分析房產(chǎn)政策引發(fā)的供需變化中國(guó)目前已取代美國(guó)，成為全球最大的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。全球最大的房地產(chǎn)商業(yè)咨詢公司美國(guó)高緯物業(yè)3月2日的一份報(bào)告顯示，2009年中國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)了一倍，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1562億美元，約占當(dāng)年全球房地產(chǎn)投資總規(guī)模(3677億美元)的42%。對(duì)于中國(guó)房產(chǎn)近些年的驚人發(fā)展速度，有多種解釋，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，改革開(kāi)放的大市場(chǎng)、國(guó)外的投資、政策的引導(dǎo)等，但無(wú)論如何，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是需要由市場(chǎng)引導(dǎo)的，必有買賣；因此，我們就經(jīng)濟(jì)學(xué)中供需曲線引發(fā)的供需平衡來(lái)簡(jiǎn)單探討下房產(chǎn)政策帶來(lái)的供需調(diào)整。近些年房產(chǎn)政策頻頻出臺(tái)，我們簡(jiǎn)單從05年開(kāi)始整一遍：2005年3月份 政策目標(biāo)：加息，抑制需求 政策內(nèi)容：最低首付款可由現(xiàn)行的20%提高到30%；有地區(qū)推出提高中低價(jià)普通商品房，居住不滿一年出售的房屋，征收現(xiàn)購(gòu)入價(jià)減去原價(jià)5%的稅率。 由此而產(chǎn)生上海16家銀行全線停止一年內(nèi)個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)按揭服務(wù)；提高第二套貸款利率，至6.73%。 2005年3月 政策目標(biāo)：穩(wěn)定房?jī)r(jià)“舊八條” 政策內(nèi)容：房?jī)r(jià)的漲幅與各地方政府官員職位升遷直接掛鉤。 2005年4月5日 副總理曾培炎調(diào)控市場(chǎng)需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等四點(diǎn)要求。 2005年4月27日 “新八條”打擊炒房，炒地。加強(qiáng)對(duì)普通房和經(jīng)濟(jì)適用價(jià)格調(diào)控。超1年未動(dòng)工的，征收土地閑置費(fèi)；2年則無(wú)償收回。 2005年6月1日 個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營(yíng)業(yè)稅開(kāi)始實(shí)施 2006年房地產(chǎn)政策回顧 5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施拉開(kāi)了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。 5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)，被稱為九部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等作了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn)。 5月31日，國(guó)稅局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知，規(guī)定6月1日后，個(gè)人購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售，將被全額征收營(yíng)業(yè)稅。 7月6日，建設(shè)部頒發(fā)關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)，明確90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積。 7月6日，建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家工商行政管理總局下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷售商品房。 7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”。 7月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知，九個(gè)國(guó)家土地督察局派駐地方，全國(guó)?。▍^(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入嚴(yán)格監(jiān)管之下。 7月26日，國(guó)稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知，宣布從8月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。 8月1日，國(guó)土資源局制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行。 9月5日國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知，規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買境內(nèi)商品房的外匯管理。 9月5日，新華社受權(quán)全文播發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知。 2007年房地產(chǎn)新政 1月25日，國(guó)稅總局，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 3月16日，全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過(guò)，中華人民共和國(guó)物權(quán)法 3月29日，商務(wù)部，關(guān)于2007年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn) 3月29日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、工商總局等八部委，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案 5月23日，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局，關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 8月7日，國(guó)務(wù)院，國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) 9月21日，國(guó)土資源部，招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 9月27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)，關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 9月30日，國(guó)土資源部，關(guān)于認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見(jiàn)進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控通知 11月7日，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部，外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂） 11月14日，財(cái)政部，廉租住房保障資金管理辦法 11月27日，建設(shè)部、發(fā)改委等七部門，廉租住房保障辦法 11月19日，國(guó)土部、財(cái)政部、央行，土地儲(chǔ)備管理辦法 11月30日，建設(shè)部、發(fā)改委等七部門，經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法 12月11日，央行、銀監(jiān)會(huì)，關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 2008年1月9日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 2008年2月4日，央行公布經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法 2008年3月11日，國(guó)務(wù)委員兼國(guó)務(wù)院秘書長(zhǎng)華建敏在關(guān)于國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案的說(shuō)明中指出，組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，不再保留建設(shè)部。 兩會(huì)中溫家寶的政府工作報(bào)告中與房地產(chǎn)相關(guān)的部分“抓緊建立住房保障體系”。 2008年3月20日，證監(jiān)會(huì)表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO（initial public offerings，首次公開(kāi)發(fā)行股票）或借殼上市等方式，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。 2008年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸。 2008年4月16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題做出了明確規(guī)定。 2008年4月16日，中國(guó)人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，總計(jì)達(dá)到16%。 2008年 9月 16日和10月 8日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開(kāi)始放松。 10月15日和10月9日分別下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率和一年期貸款基準(zhǔn)利率0.5和0.27個(gè)百分點(diǎn)。 10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、央行出臺(tái)政策，降低存貸款金融利率、減免稅費(fèi)、降低房貸首付。 10月27日起，個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%，最低首付款比例調(diào)整為20%。 央行自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局10月22日宣布，自2008年11月1日起，決定對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。 11月10日，國(guó)務(wù)院在北京召開(kāi)省區(qū)市人民政府和國(guó)務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議。溫家寶部署了落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作； 11月12日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議研究決定了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的四項(xiàng)措施 11月24日，中國(guó)建設(shè)銀行公布，將加大對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的支持力度，對(duì)符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。 11月26日，中國(guó)人民銀行宣布，將再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率 央行同時(shí)還宣布，從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對(duì)汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。09年四大方面調(diào)整：貨幣政策：3月，央行一季度例會(huì)提出要保持適度寬松貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。6月，銀監(jiān)會(huì)規(guī)定嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。二套房貸政策逐漸由“放松”轉(zhuǎn)為“嚴(yán)格執(zhí)行”。12月23日，央行四季度例會(huì)重申2010年要繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策。未來(lái)可能實(shí)行差別化信貸政策。財(cái)稅政策：二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限從2年恢復(fù)到5年，對(duì)普通住房和非普通住房區(qū)別對(duì)待，表明中央對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)采取 “有保有壓”的政策。契稅、二手房土地增值稅、印花稅減免等稅收政策將可能陸續(xù)取消。土地政策：五部委聯(lián)合發(fā)文明確提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過(guò)一年；首次繳付比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，這一政策標(biāo)志