小談中國房地產(chǎn)發(fā)展.doc

小談中國房地產(chǎn)發(fā)展由經(jīng)濟學供需曲線分析房產(chǎn)政策引發(fā)的供需變化中國目前已取代美國，成為全球最大的房地產(chǎn)投資市場。全球最大的房地產(chǎn)商業(yè)咨詢公司美國高緯物業(yè)3月2日的一份報告顯示，2009年中國房地產(chǎn)投資規(guī)模增長了一倍，達到創(chuàng)紀錄的1562億美元，約占當年全球房地產(chǎn)投資總規(guī)模(3677億美元)的42%。對于中國房產(chǎn)近些年的驚人發(fā)展速度，有多種解釋，經(jīng)濟的快速發(fā)展，改革開放的大市場、國外的投資、政策的引導等，但無論如何，房產(chǎn)經(jīng)濟是需要由市場引導的，必有買賣；因此，我們就經(jīng)濟學中供需曲線引發(fā)的供需平衡來簡單探討下房產(chǎn)政策帶來的供需調(diào)整。近些年房產(chǎn)政策頻頻出臺，我們簡單從05年開始整一遍：2005年3月份 政策目標：加息，抑制需求 政策內(nèi)容：最低首付款可由現(xiàn)行的20%提高到30%；有地區(qū)推出提高中低價普通商品房，居住不滿一年出售的房屋，征收現(xiàn)購入價減去原價5%的稅率。 由此而產(chǎn)生上海16家銀行全線停止一年內(nèi)個人住房貸款轉按揭服務；提高第二套貸款利率，至6.73%。 2005年3月 政策目標：穩(wěn)定房價“舊八條” 政策內(nèi)容：房價的漲幅與各地方政府官員職位升遷直接掛鉤。 2005年4月5日 副總理曾培炎調(diào)控市場需求，調(diào)整產(chǎn)品結構等四點要求。 2005年4月27日 “新八條”打擊炒房，炒地。加強對普通房和經(jīng)濟適用價格調(diào)控。超1年未動工的，征收土地閑置費；2年則無償收回。 2005年6月1日 個人購房不足2年即轉手交易，交全額營業(yè)稅開始實施 2006年房地產(chǎn)政策回顧 5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”），包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等方面。業(yè)內(nèi)人士認為這六條措施拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。 5月29日，國務院辦公廳出臺關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見，被稱為九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，對套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等作了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70%的標準。 5月31日，國稅局下發(fā)關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知，規(guī)定6月1日后，個人購買不足5年的住房對外銷售，將被全額征收營業(yè)稅。 7月6日，建設部頒發(fā)關于落實新建住房結構比例要求的若干意見，明確90平方米標準為單套住房建筑面積。 7月6日，建設部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內(nèi)開始銷售商品房。 7月11日，建設部聯(lián)合其他5部委下發(fā)關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”。 7月24日，國務院辦公廳發(fā)布關于建立國家土地督察制度有關問題的通知，九個國家土地督察局派駐地方，全國?。▍^(qū)、市）及計劃單列市的土地審批利用，將納入嚴格監(jiān)管之下。 7月26日，國稅總局發(fā)布關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知，宣布從8月1日起在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。 8月1日，國土資源局制定的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范正式施行。 9月5日國家外匯管理局、建設部聯(lián)合發(fā)布關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。 9月5日，新華社受權全文播發(fā)國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知。 2007年房地產(chǎn)新政 1月25日，國稅總局，關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過，中華人民共和國物權法 3月29日，商務部，關于2007年全國吸收外商投資工作指導性意見 3月29日，建設部、國家發(fā)改委、工商總局等八部委，房地產(chǎn)市場秩序專項整治工作方案 5月23日，商務部、國家外匯管理局，關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 8月7日，國務院，國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 9月21日，國土資源部，招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會，關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 9月30日，國土資源部，關于認真貫徹國務院關于解決城市低收家庭住房困難若干意見進一步加強土地供應調(diào)控通知 11月7日，國家發(fā)改委、商務部，外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂） 11月14日，財政部，廉租住房保障資金管理辦法 11月27日，建設部、發(fā)改委等七部門，廉租住房保障辦法 11月19日，國土部、財政部、央行，土地儲備管理辦法 11月30日，建設部、發(fā)改委等七部門，經(jīng)濟適用房管理辦法 12月11日，央行、銀監(jiān)會，關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知 2008年1月9日，國務院辦公廳發(fā)布關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知 2008年2月4日，央行公布經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法 2008年3月11日，國務委員兼國務院秘書長華建敏在關于國務院機構改革方案的說明中指出，組建“住房和城鄉(xiāng)建設部”，不再保留建設部。 兩會中溫家寶的政府工作報告中與房地產(chǎn)相關的部分“抓緊建立住房保障體系”。 2008年3月20日，證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO（initial public offerings，首次公開發(fā)行股票）或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準。 2008年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸。 2008年4月16日，國家稅務總局發(fā)布關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題做出了明確規(guī)定。 2008年4月16日，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，總計達到16%。 2008年 9月 16日和10月 8日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。 10月15日和10月9日分別下調(diào)人民幣存款準備金率和一年期貸款基準利率0.5和0.27個百分點。 10月22日，財政部、國家稅務總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。 10月27日起，個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%，最低首付款比例調(diào)整為20%。 央行自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。 財政部、國家稅務總局10月22日宣布，自2008年11月1日起，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。 11月10日，國務院在北京召開省區(qū)市人民政府和國務院部門主要負責同志會議。溫家寶部署了落實中央政策措施的七項工作； 11月12日，國務院召開會議研究決定了擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的四項措施 11月24日，中國建設銀行公布，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。 11月26日，中國人民銀行宣布，將再次下調(diào)金融機構一年期人民幣存貸款基準利率和金融機構存款準備金率 央行同時還宣布，從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續(xù)對汶川地震災區(qū)和農(nóng)村金融機構執(zhí)行優(yōu)惠的存款準備金率。09年四大方面調(diào)整：貨幣政策：3月，央行一季度例會提出要保持適度寬松貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。6月，銀監(jiān)會規(guī)定嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。二套房貸政策逐漸由“放松”轉為“嚴格執(zhí)行”。12月23日，央行四季度例會重申2010年要繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策。未來可能實行差別化信貸政策。財稅政策：二手房轉讓營業(yè)稅免征時限從2年恢復到5年，對普通住房和非普通住房區(qū)別對待，表明中央對明年房地產(chǎn)市場采取 “有保有壓”的政策。契稅、二手房土地增值稅、印花稅減免等稅收政策將可能陸續(xù)取消。土地政策：五部委聯(lián)合發(fā)文明確提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年；首次繳付比例不得低于全部土地出讓價款的50%，這一政策標志