某物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告

精品文檔濮陽市XX物業(yè)服務(wù)有限公司2017年12月財(cái)務(wù)情況說明書暨2017年經(jīng)營狀況總結(jié)一、2017現(xiàn)金流狀況(Cash flow Status)分析：2017年末貨幣資金余額854,181.73，本年現(xiàn)金流負(fù)向差值933,076.06元，現(xiàn)金流呈凈流出狀態(tài)。本年末資金結(jié)余（85萬）=上年資金結(jié)余（約38萬）+年初天倫實(shí)業(yè)歸還借款（140萬）-本年凈流出（93萬）二、現(xiàn)金流入主要來源及收費(fèi)分析 (Analysis of Cash Inflow)分析：經(jīng)營性現(xiàn)金流入的主要來源為預(yù)收的物業(yè)費(fèi)（含公共電費(fèi)、裝修管理費(fèi)）、裝修押金、收取業(yè)主的電費(fèi)、收取業(yè)主的水費(fèi)、收到的利息及其他款項(xiàng)。預(yù)收的物業(yè)費(fèi)中又包含第一年交房和第二年續(xù)費(fèi)兩部分。2017年共交房116套，預(yù)收物業(yè)費(fèi)333,883.00元；交付商鋪6套，預(yù)收物業(yè)費(fèi)36,048.00元；物業(yè)續(xù)費(fèi)（2017-2018年度）626,361.00元。物業(yè)經(jīng)理因工程質(zhì)量問題，給出物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠2戶，共計(jì)900.00元。各月續(xù)費(fèi)催繳明細(xì)月份續(xù)費(fèi)戶數(shù)續(xù)費(fèi)金額（元）10月24 49,562.00 11月108 211,387.00 12月185 365,412.00 合計(jì) 626,361.00 續(xù)費(fèi)率統(tǒng)計(jì)序號(hào)到期戶數(shù)到期月份已續(xù)費(fèi)戶數(shù)續(xù)費(fèi)率172017年9月457.14%242017年10月375.00%36212017年11月34655.72%452017年12月120.00%合計(jì)63735455.57%三、有關(guān)收入的確認(rèn) （Revenue of the year）1、物業(yè)費(fèi)（不含稅）：采取一次收取全年，逐月確認(rèn)的方法。2017年度共確認(rèn)該項(xiàng)收入1695192.39元。2、電費(fèi)：本年收到居民交來電費(fèi)328345.60元，全額確認(rèn)收入。3、水費(fèi)(差額征收，不含稅)：本年收到居民交來的水費(fèi)115181.00元。本年公司支付給自來水公司的水費(fèi)63141.80元。水費(fèi)實(shí)際應(yīng)收52039.20元，確認(rèn)不含稅收入50523.39元。4、其他： 收入項(xiàng)目收入金額（元）地下車位服務(wù)費(fèi)收入 20,560.00 對(duì)外借款利息收入（其他業(yè)務(wù)收入） 16,190.00 電梯轎廂廣告租賃收入 9,844.00 監(jiān)控安裝不合格罰款收入（營業(yè)外收入） 5,000.00 廢品收購承包收入（其他業(yè)務(wù)收入） 4,000.00 出入證銷售收入 2,580.00 地下車位地鎖安裝收入 2,400.00 門禁卡銷售收入 2,110.00 小區(qū)售水機(jī)占地費(fèi)收入 1,000.00 臨時(shí)停車費(fèi)收入 140.00 業(yè)主掏分水器罰款收入（營業(yè)外收入） 10.00 合計(jì) 63,834.00 三、成本費(fèi)用構(gòu)成及分析(Analysis of Cost & Expense)本年成本費(fèi)用項(xiàng)目構(gòu)成及占比如下成本費(fèi)用項(xiàng)目名稱12月發(fā)生額（元）本年累計(jì)金額（元）全年合計(jì)占比工資166,123.00 1,105,559.00 51.76%電費(fèi)117,548.31 788,810.33 36.93%垃圾清運(yùn)費(fèi)6,000.00 46,040.00 2.16%服裝費(fèi)20,413.00 33,938.00 1.59%電梯維修費(fèi)0.00 28,800.00 1.35%材料工具費(fèi)24,675.00 31,912.10 1.49%綠化費(fèi)1,600.00 15,500.00 0.73%其他辦公費(fèi)(辦公飲水、招聘等）2,890.00 13,442.00 0.63%辦公用品1,284.00 10,768.00 0.50%職工培訓(xùn)費(fèi)（消防證、高壓電工證）8,970.00 8,970.00 0.42%節(jié)日實(shí)物福利0.00 8,511.00 0.40%慰問費(fèi)0.00 7,500.00 0.35%稅金及附加384.07 6,284.44 0.29%食堂用具0.00 5,441.00 0.25%非正常損失（婁慶廣辦證費(fèi)用無法收回）0.00 5,000.00 0.23%辦公家具2,236.00 4,846.00 0.23%消防安全費(fèi)4,620.00 4,620.00 0.22%員工餐費(fèi)（供氣、供暖時(shí)提供的加班餐）260.00 4,305.00 0.20%固定資產(chǎn)折舊費(fèi)542.82 6,513.84 0.30%原經(jīng)理車輛補(bǔ)助0.00 3,000.00 0.14%計(jì)算機(jī)及復(fù)印機(jī)耗材0.00 2,150.00 0.10%打車費(fèi)400.00 1,565.00 0.07%業(yè)務(wù)招待費(fèi)0.00 880.00 0.04%化糞池清理費(fèi)0.00 840.00 0.04%原經(jīng)理通訊補(bǔ)助0.00 720.00 0.03%銀行賬戶維護(hù)費(fèi)0.00 470.00 0.02%銀行手續(xù)費(fèi)16.80 251.74 0.01%稅收滯納金0.00 2.12 0.00%利息收支差額-3,671.46 -10,766.90 -0.50%合計(jì)354,291.54 2,135,872.67 100.00%由上表可知，物業(yè)最主要的兩項(xiàng)開支為人力成本和電費(fèi)。本年各月實(shí)付的工資如下表1月份 93,806.00 7月份 97,164.00 2月份 95,569.00 8月份 76,534.00 3月份 88,543.00 9月份 84,318.00 4月份 104,780.00 10月份 85,794.00 5月份 90,180.00 11月份 88,061.00 6月份 89,577.00 12月份 87,818.00 目前我物業(yè)各部門人員已趨于穩(wěn)定，月平均工資總額在9萬元左右。重點(diǎn)分析：電費(fèi)情況在2017年入賬的電費(fèi)788810.33元中，162238.24元為上年電費(fèi)的掛賬款，本年實(shí)際發(fā)生的電費(fèi)為626572.09元。其中居民用電的電費(fèi)為330564.24元，公共區(qū)域用電和辦公區(qū)用電合計(jì)296007.85。物業(yè)向居民收取的電價(jià)為0.56元/度，國家電網(wǎng)向物業(yè)公司收取電費(fèi)的電價(jià)為0.523元/度，其實(shí)質(zhì)為物業(yè)公司從國家電網(wǎng)購電后向居民出售，因此將收取居民的電費(fèi)作為收入，物業(yè)公司向國家電網(wǎng)交納的對(duì)應(yīng)電量的電費(fèi)作為成本。本年向居民售電收入為328345.60元，向國家電網(wǎng)交納電費(fèi)的成本為330564.24元，故電費(fèi)利潤為-2218.64元。電費(fèi)虧損的原因?yàn)榫用袂焚M(fèi)。辦公用電和公共區(qū)域電費(fèi)因無電表，無法區(qū)分。兩項(xiàng)月均消耗電費(fèi)24667.32元。本年物業(yè)費(fèi)收入中包含公攤電費(fèi)203000.00元，另外93007.85元電費(fèi)需由物業(yè)公司承擔(dān)。四、來年現(xiàn)金流預(yù)測(cè)及管理建議 (Cash Flow Outlook & Management Suggestions)現(xiàn)金流入方面：2018年已交房未續(xù)費(fèi)的金額為819,599.00元；地下車庫雖已啟用，但實(shí)際經(jīng)營情況并不樂觀，暫不做預(yù)測(cè)；水費(fèi)收入約5萬元。現(xiàn)金流出方面：人員工資約108萬元，電費(fèi)約30萬元，其他各項(xiàng)開支約25萬元，應(yīng)退裝修押金486400.00元?？偓F(xiàn)金需求約212萬元。綜上所述，目前物業(yè)公司在2018年存在125萬元左右的資金缺口，經(jīng)營狀況不容樂觀，形式非常嚴(yán)峻。建議管理部門開源節(jié)流，狠抓細(xì)節(jié)。根據(jù)本年經(jīng)營狀況，對(duì)管理部門提出如下建議：1、 在本年的經(jīng)營中，發(fā)現(xiàn)人浮于事的情況較為普遍：保安上班不站崗，門崗不登記，玩手機(jī)，夜班睡覺找不到人。保潔在樓道偷懶，甚至在地下室解手等等。建議：一方面，隨著小區(qū)環(huán)境日漸穩(wěn)定，建議精簡人員，把肯干能干的留下來 ；適當(dāng)提高工資標(biāo)準(zhǔn)，招聘素質(zhì)相對(duì)較高的工作人員。找10個(gè)不干活的一個(gè)人發(fā)2000，工資費(fèi)用是20000，找6個(gè)認(rèn)真負(fù)責(zé)的，一個(gè)人2500，工資費(fèi)用是15000。用人方面，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)嚴(yán)把選人關(guān)。另一方面，應(yīng)建立健全檢查制度，切實(shí)有效的對(duì)工作人員進(jìn)行監(jiān)督考核。2、 本年經(jīng)營中，浪費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。當(dāng)年人均工裝費(fèi)用約為670元，再次購買的原因一方面是有些員工離職帶走，大部分是因?yàn)樯夏旯ぱb質(zhì)量不行，淘汰造成浪費(fèi)。原本2年2套變成了1年兩套。夏季辦公室常有人不在辦公